農(nóng)村商業(yè)銀行建設項目可行性研究報告

第第10頁共24頁農(nóng)村商業(yè)銀行建設工程可行性爭論報告可行性爭論報告一、工程概況(-)工程地點：工程規(guī)模：12LOFT190LOFT1036643000010000LOFT3066430000737工程開發(fā)土地狀況本工程位于市火車站西南方向，基地西臨汕可路，東鄰站前橫三路，北接站之地，在城市空間上起著重要的地標意義；本工程距市城區(qū)政府CBD片區(qū)約5公1工程周邊目前除了碧桂園尚無其他開發(fā)工程，是火車站片區(qū)至市區(qū)的起承轉(zhuǎn)張區(qū)，交通條件優(yōu)越。用地，西側(cè)規(guī)劃有商業(yè)和文化設施及住宅。隨著市城市建設的快速擴展，特別是深汕合作區(qū)的成立，在統(tǒng)籌合作區(qū)產(chǎn)業(yè)游艇會所暨文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程。爭論工作依據(jù)汕特別合作區(qū)(以下簡稱合作區(qū))。深圳、兩市黨政取席會議審議通過了《關(guān)于優(yōu)化深汕特別合作區(qū)體制機制進一步加快合作區(qū)建設進展的假設干意見》設進展；廣東省政府常務會議審議通過了《深汕特別合作區(qū)進展總體規(guī)劃(20-2030)》。市委市人民政府關(guān)于加強環(huán)境保護建設生態(tài)市的打算；國家有關(guān)部委和市政的統(tǒng)計資料及市場行情資料;工程開發(fā)意向本工程地塊來為通過競標方式取得的商業(yè)用地，土地使用權(quán)人為市農(nóng)村商業(yè)50款。工程開發(fā)建設俯視效果圖〔二〕工程建設的必要性經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平208107.0,9.9;人均生673.615.4;社會消費品零售總額535億元，年均增長10.8;一般公共預算收入30.78億元，一般公共206.6522327122619.29.6;744.2814.8;三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為15.5:44.9:39.6;實體經(jīng)濟加快進展，20年培育“四上”企業(yè)115家，規(guī)模以上工業(yè)增加值年均增長16.1;高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上21.2,RD17.4,工業(yè)技改投資年均增長26.628.19.2;10工程。向西融珠翻開局面、產(chǎn)業(yè)共建取得成效深入實施向西融珠戰(zhàn)略，全面參與深莞惠+河“3+2”經(jīng)濟圈建設，樂觀探究69.5，20、204.19中獲省批準2萬畝，供地1.5萬畝。深汕特別合作區(qū)上升為省級進展戰(zhàn)略，紅草產(chǎn)業(yè)園被認定為省級高技術(shù)開發(fā)區(qū)，海豐、陸豐、陸河3個產(chǎn)業(yè)園納入省級產(chǎn)業(yè)園,“1+4+1”產(chǎn)業(yè)園區(qū)格局根本形成。創(chuàng)招商機制，共引進工程395個，其中投產(chǎn)109個，在建161TFT5擴容提質(zhì)加快推動、城鎮(zhèn)建設成效顯著55.08o金町灣濱海旅游度假區(qū)保利一、二期工程進展順當，中心商務區(qū)站前廣場建成運樞紐中心等成功落戶。推動交通根底設施建設，累計投入資金138.8億元，是前五年的2.2倍。改建大路1528公里，全市行政村100實現(xiàn)大路硬底化。廈深鐵遷難題馬上全線貫穿，大道綜合改造及兩側(cè)環(huán)境整治接近竣工，完成工業(yè)大道東7，珠東快速前期工作加快推動，完成海豐縣紅城大道、二環(huán)路，陸豐市東海大5000600089.2o20610縣生態(tài)科技城、大湖鎮(zhèn)和陸河縣水唇鎮(zhèn)列入省型城鎮(zhèn)化“2511”試點。4、全面對口幫扶力度持續(xù)加大、深汕合作進一步深化。市累計投入幫扶資金56.4億元。與共建“1+4”產(chǎn)業(yè)園區(qū)，幫扶引進產(chǎn)業(yè)工程289作，實施幫扶工程4300多個，被幫扶村人均收入和集體收入分別增3135、全力推動中心城區(qū)擴容提質(zhì)，提高城市綜合承載力。以科學規(guī)劃引領(lǐng)城市進展。立足大珠三角經(jīng)濟區(qū)全局，明確功能定位，對接修編城市總體規(guī)劃，推動與珠三角城市規(guī)劃共繪,加快“多規(guī)合一”，確保“一張掌握性詳規(guī)編制，抓好“可塘-赤坑-潭西”中心點、紅海灣國際旅游休閑度假基地、品清湖區(qū)域空間進展和各中心縣城等規(guī)劃編制工作。統(tǒng)籌推動擴容提質(zhì)。加快市城區(qū)土地收儲，完成征地1.6萬畝。東片以中心空間。推動品清湖藍色海灣整治和秀麗海灣建設，全面改善品清湖水質(zhì)和沿岸環(huán)境。推動老城區(qū)城市更。綜上所述，本工程有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、改善城市生態(tài)環(huán)境，符合市環(huán)境保護是很有必要的。符合市城市規(guī)劃的要求市進展和城市功能的提升將起到極大的推動作用，其周邊規(guī)劃掌握如下:2.該工程的建設符合2.該工程的建設符合市相關(guān)的政策要求18,416m2,整個地勢較為平坦。本工程位于城市規(guī)劃區(qū)的中心商務區(qū)，工程定位符合城市總體規(guī)劃和將來進展需要。本工程用地拆遷補償問題能夠妥當解決賠償。4、 建設資金本工程建設資金由市農(nóng)村商業(yè)銀行出資一局部，且農(nóng)村商業(yè)銀行會購置一半有力的保障。工程的建設是可行的。序號1無2〔包括立項、設計、招標等〕6354105425625三、工程投資環(huán)境和市場爭論201-7553615.3,增速比369814.5,1.166.8O全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速1-7312013.4,增速比1-61188110.2,0.2122795.9,0.66856064.8,增速比1-6月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積470142萬平方米，增長9294413.71.26410213.145904米，增長21.3,增速提高1.3個百分點。其中，住宅竣工面積33782萬平方米，增長20.3。111677.8，降1-64.838487.1,增速回落3.1市投資宏觀背景市經(jīng)濟進展狀況8107.09.9;人均生產(chǎn)總673.615.4;社會消費品零售總額535億元，年均增長10.8;一般公共預算收入30.78億元，一般公共預算206.652232712261元，年均增長9.2和9.6;金融機構(gòu)本外幣存款余額744.28億元，年均增長14.8;三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為15.5:44.9:39.6;實體經(jīng)濟加快進展，20年培育“四上”企業(yè)115家，規(guī)模以上工業(yè)增加值年均增長16.1;高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上21.2,RD17.4,工業(yè)技改投資年均增長26.628.19.2;10工程。小結(jié)：各項經(jīng)濟指標顯示年內(nèi)經(jīng)濟仍處良好運行狀態(tài)；社會消費品零售總額的高速公等大件消費品的需求。市場現(xiàn)狀綜述全年完成固定資產(chǎn)投資652.45億元，比上年增長11.5o分投資主體看，國有122.1226.2；462.3526.6；港澳臺、外商經(jīng)濟投資42.18億元，下降0.8。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資23.69億元，37.8203.4340.8；423.724.2。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資56.77億元，比上年增長117.5。其中，住宅45.49億161.5o194.73102.9；實現(xiàn)銷售額93.87105.0。重點工程建設進展順當。全年列入省重點工程25個，完成投資142.8億元，105.1105201.81424的前景是樂觀的。價格分析前幾年是樓市調(diào)控的高壓期，一系列打壓政策的密集出臺，特別是有史上最出臺后，與去年同期相比，房價仍舊相當高。依據(jù)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，20上半年市住宅的成交均價大致呈先有逐步上升之勢?？蛻羧后w分析居家型置業(yè)者社區(qū)，大型社區(qū)里的二房、三房是他們青睞的物業(yè)類型。過渡型置業(yè)者這一類客戶群大多購置小戶型工程，他們大多比較年輕，期望能籌足首期款住，但當條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟時，可能變賣該房，或用于出租。投資客近兩年，房價的飛速增長，吸引了不少逐利的投資客的關(guān)注。他們一般都是目的多數(shù)是為了轉(zhuǎn)手賣出賺取差額利潤。此類置業(yè)者大多鐘情于豪宅和小戶型項的是為了獵取穩(wěn)定的租金回報。市房地產(chǎn)市場進展趨勢的根本推斷重要指標雄踞全省第一：一是商品房銷售面積高達194.7萬平方米，同比增長100,排名全省第一；93.9104.9，增幅排名全省第一；三是完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.8億元，同比增長117.5,增速全省排名第一，96.8本工程周邊盤及在售、在建樓盤簡況樓盤名稱：碧桂園時代城工程位置：市城區(qū)高鐵站南側(cè)工程概況：占地面積84000平方米，建筑面積2200平方米，容積率2.62,綠42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。勢，將引進智能家居理念，打造極具時代氣息的智能人居時尚之城。116-271m2“七重立體園林”，純南向洋房，私家電梯廳、全飄窗、雙陽臺設計。/nf物業(yè)費：2.2/平方米?月四、工程分析交通條件本工程位于本工程位于市火車站西南方向，基地西臨汕可路，東鄰站前橫二CBD區(qū)約5公里，距廈深鐵路火車僅約1公里，地理位置優(yōu)越，作用繁華，交通便捷。周邊配套基地西南面對東涌鎮(zhèn)政府和東涌中學，大局部根底設施政府正在加大投資力度。地形、地勢工程地塊面積為18416平方米，呈規(guī)章的四邊外形，東西長約155米，南北118地塊現(xiàn)狀地塊使用權(quán)50政府保障水電氣供給，保障程度較高。規(guī)劃限制條件城市規(guī)劃對該宗地無其他特別規(guī)定，對本工程沒有特別限制條件。優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢本工程的區(qū)位優(yōu)勢、交通便利優(yōu)勢明顯，后續(xù)政府投資的配套設施到位后，是商業(yè)、辦公、居住、休閑集聚的“高地”，地塊緊鄰深汕高鐵，地處環(huán)清湖大道，交通便利，緊鄰深汕合作區(qū)，離直線距離約110公里，旁臨濕地生態(tài)公園，真可謂依山傍水之山水樓盤，四周綠化率高、環(huán)境美麗。產(chǎn)品規(guī)劃：以辦公、LOFT公寓為主的高層形式，融合了辦公、住宅、商業(yè)為一體的綜合公空間和冏業(yè)氣氛。劣勢挑戰(zhàn)。時機由于土地資越來越少，同時依托政府區(qū)域定位作為后盾，配套設施建設逐步機遇越來越多，同時周邊沒有同類型的工程，給本工程帶來了較大的時機。威逼來始終大幅度上漲，政府還將可能會出臺更多的政策抑制房價的上漲?！踩彻こ淘u價綜合考慮上述分析 現(xiàn)在啟動的優(yōu)勢大于劣勢，時機多于威逼，本工程在20年初進入銷售應有較好的市場時機。(-)工程定位工程市場定位影響售價的因素：略、國家宏觀經(jīng)濟政策的變化等都是影響售價的因素。工程的品質(zhì)定位：住、商業(yè)為一體的綜合性工程，來滿足寬闊置業(yè)者的需求?？蛻羧后w定位：周邊白領(lǐng)本區(qū)域格外生疏，有猛烈置業(yè)愿望，但區(qū)域抱負選擇少，需求：小三房，二房。商販三房，二房。本地塊原住居民及四周居民求：大三房、二房。投資客閱歷，對該片區(qū)有猛烈認同感，需求：小二房、三房?！捕骋?guī)劃條件4建筑密度：＜35綠地率：＞35工程技術(shù)經(jīng)濟指標工程〕備注1841673664其中辦公30000公寓3366410000435〔三〕價格定位在競爭劇烈、簡單變化的市場環(huán)境中如何制定消費者可承受的，而對開發(fā)商銷售；定價過低，利潤薄弱或無利可“圖”,因此如何在開發(fā)商和消費者之間找到的事情。定位動身點：制造價值最大化，博弈多贏局面。住宅價格定位：樓盤名稱：碧桂園時代城工程位置：市城區(qū)高鐵站南側(cè)工程概況：占地面積84000平方米，建筑面積2200平方米，容積率2.62,綠42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。勢，將引進智能家居理念，打造極具時代氣息的智能人居時尚之城。116-271m2“七重立體園林”，純南向洋房，私家電梯廳、全飄窗、雙陽臺設計。/nf物業(yè)費：2.2/平方米?月宅銷售價在6500-8500元/米之之間。依據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及進展趨勢，并考慮到本工程的實際狀況，從保守角度考慮，修正系數(shù)取1.08,則修正后的L0FT公寓均7000/8000/平方米。商鋪價格定位：10000/平方米。六、經(jīng)濟分析(-)工程開發(fā)建設進度安排206期工作；2072010，202工程、園林環(huán)境等室外配套工程，并竣工驗收。工程建設進度表序號1無263根底5410546共計工程總投資估算依據(jù)近期市建設工程價格信息、工程造價定額資料及工程具體狀況，并參照我公司已開發(fā)工程的本錢資料，經(jīng)分析 總投資額為人民幣33724.47萬元。工程總體投資測算表184161036640400117104.9630000737科目/M2〕面積〔萬M2〕總額〔萬元〕填表說明3625.00二、開發(fā)前期預備費1339.74725.65673.820.00367.482929.5818879.363420.911762.9333724.47總投資測算表中單價為按工程建筑面積分攤計算的單價，表中均為人民幣。假設本工程容積率為4,則計容積率建筑面積為103664平方米，在計算工程總投資時按此面積〔見附表〕，具體狀況分析說明如下：土地費用本工程的地價款總額為3625萬元。工程建設其他費前期工程費主要包括前期勘察、規(guī)劃、設計、可行性爭論、及“三通一平”1940建安工程費建安工程費是建筑房屋所發(fā)生的建筑工程費用、設備選購費用和安裝工程費22300治理費用治理費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理部門為組織和治理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如治理人員工資、職工福利費、勞動保險費、辦公2930不行預見費主要考慮通貨膨脹導致工程建設本錢和資金本錢的上升，以及設計變更對建1763資金籌措本工程開發(fā)建設總投資為33725萬元。工程建設資金籌措方式為開發(fā)商自有13725200各類物業(yè)銷售收入估算〔附表〕工程銷售收入測算售面積0400117104.9630000737科目/M2〕面積〔M2〕〕填表說明180003240002商業(yè)100001.515000370002.86642064.84其他59064.80工程銷售回款打算在假設本工程能夠?qū)崿F(xiàn)以下條件的前提下：〔1〕 〔2〕合市場的營銷策略。

有成功的營銷籌劃；〔3〕實行符結(jié)合前面的市場分析 同意供給樓宇按揭效勞的前提下，估量本工程可實現(xiàn)100的銷售，初步推測的工程銷售打算及銷售收入見附表：資金來與運用分析本工程的總投資估量為33725萬元。工程建設資金籌措方式為開發(fā)商自有資200從工程計算期內(nèi)不同時期的資金來與運用及期末資金盈余分析 可有資金和銀行借款同時到位的狀況下，資金比較充分，完全可用于支付建設資金，不會消滅資金缺口，可保障工程開發(fā)按打算順當進展。銷售利潤2023590652953萬元，獲得稅前利潤總額25340萬元，繳納所得稅13937萬元，稅后利潤8850財務與敏感性分析贏利力量分析財務凈現(xiàn)值〔FNPV〕財務凈現(xiàn)值是按投資者最低可承受的收益率或設定的基準收益率將工程計算0務凈現(xiàn)值=17972〔萬元〕投資回收期20年即可收回全部投資。由附表可知本工程全部投資動態(tài)回收期=2.14〔年〕投資利潤率=14.31工程不確定性分析工程盈虧平衡分析工程盈虧平衡點〔臨界點〕，是指工程銷售收入等于銷售銷售稅費與總投資本錢之和。在這個平衡點上，投資沒有產(chǎn)生盈利。盈虧平衡分析 銷售收入和銷售總量兩方面進展。盈虧平衡點售價：該工程總投資為33725萬元〔含借款利息〕。盈虧平衡點的計算依據(jù)為：銷售收入=總投資+銷售稅費。銷售稅費中營業(yè)稅為銷售收入的5；城市維護建設稅為銷售收入的0.05,印花稅為銷售收入的0.05,依據(jù)市的有關(guān)規(guī)定，土地增殖稅按銷1故：盈虧平衡點時的銷售收入=總