物業(yè)管理合同與糾紛處理1

物業(yè)管理合同與糾紛處理

深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院第一章合同與合同法一、合同的概念合同的要約合同的承諾合同的要件口頭合同、書(shū)面合同、事實(shí)合同格式合同與合同的格式條款第二章前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征前期期限的過(guò)渡期注重保護(hù)前期業(yè)主的利益前期物業(yè)服務(wù)合同具有風(fēng)險(xiǎn)性發(fā)展商從業(yè)主授權(quán)獲得簽訂合同的資格二、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項(xiàng)物業(yè)的承接驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與早期介入的報(bào)酬物業(yè)的保修責(zé)任前期物業(yè)服務(wù)合同的終止

《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的通知

建住房[2004]155號(hào)

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，引導(dǎo)前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人通過(guò)合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，我部制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽約參考使用。

中華人民共和國(guó)建設(shè)部

二○○四年九月六日第三章物業(yè)服務(wù)合同

一、

物業(yè)服務(wù)合同的特征業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國(guó)家干涉選聘性有償性雙務(wù)性主體虛位性二、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)違約責(zé)任的約定合同條款宜細(xì)不宜粗無(wú)償與無(wú)期限的承諾第四章物業(yè)管理中的保管合同保管，也稱(chēng)寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期滿(mǎn)后保管人將保管物品返還被保管人的行為寄托占有（保管合同）構(gòu)成的三個(gè)要件：1.被保管人要合法的擁有保管物品2.被保管人必須將保管物品的實(shí)際控制權(quán)、排他占有權(quán)交付給保管人3.保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意承擔(dān)保管物品損壞或丟失的賠償責(zé)任第五章物業(yè)管理中的供水、供電合同供電、供水等市政企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條、第五十二條明確規(guī)定了供水、供電等市政企業(yè)的權(quán)利義務(wù)……向最終用戶(hù)服務(wù)、向最終用戶(hù)收費(fèi)供電、供水合同可以是書(shū)面合同，也可以是事實(shí)合同停電、停水的侵權(quán)責(zé)任第六章業(yè)主公約一、業(yè)主公約的概念二、業(yè)主公約的作用具有強(qiáng)制性的業(yè)主自治自律約束力具有鄉(xiāng)村民約的道德約束力具有合同法的法律約束力處理解決糾紛的依據(jù)司法審判的有效證據(jù)

8.《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》的通知

建住房[2004]156號(hào)

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，推動(dòng)建立業(yè)主自我管理與自我約束的機(jī)制，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，我部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。

中華人民共和國(guó)建設(shè)部

二○○四年九月六日第七章物權(quán)法與建筑物區(qū)分所有權(quán)一、物權(quán)與所有權(quán)物權(quán)——由法律確認(rèn)的民事主體對(duì)物依法所享有的支配權(quán)利

所有權(quán)是典型的物權(quán)，是物權(quán)的核心內(nèi)容所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益、處分和排他性二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成

1.不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成三、專(zhuān)有部分與共用部分范圍1.確定專(zhuān)有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用內(nèi)容：專(zhuān)有部分——專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)共用部分——常規(guī)服務(wù)責(zé)任：專(zhuān)有部分——業(yè)主自己承擔(dān)共用部分——分別由物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)費(fèi)用：專(zhuān)有部分——業(yè)主自己承擔(dān)共用部分——分別由物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)權(quán)利義務(wù)不同有利于解決糾紛2.中心說(shuō)專(zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線(xiàn)3.空間說(shuō)專(zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線(xiàn)4.最后粉刷層說(shuō)專(zhuān)有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱(chēng)為抹灰層或批宕層5.各種管線(xiàn)的專(zhuān)有部分與共用部分劃分專(zhuān)有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線(xiàn)接駁終端以?xún)?nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施

6.架空層、停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所的所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車(chē)位DEFCBA樓梯四、專(zhuān)有部分所有權(quán)五、共用部分持分權(quán)六、業(yè)主大會(huì)組織（因共同關(guān)系形成）的成員權(quán)第八章建筑物的相鄰關(guān)系一、建筑物相鄰關(guān)系的概念地役權(quán)與相鄰關(guān)系建筑物相鄰關(guān)系的類(lèi)型建筑物相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容二、區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系相鄰使用關(guān)系對(duì)全體業(yè)主共同利益的侵害三、通風(fēng)、采光的妨害四、不可量物的侵害第九章物業(yè)管理法律責(zé)任一、法律責(zé)任的概念行為人未履行法定義務(wù)或約定義務(wù)而對(duì)損害予以接受懲罰、賠償或補(bǔ)償?shù)牟焕姆珊蠊ǘx務(wù)……法律、法規(guī)所規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定約定義務(wù)……合同約定的義務(wù)二、法律責(zé)任的種類(lèi)

1.違憲法律責(zé)任違反憲法的法律責(zé)任

2.行政法律責(zé)任違反行政法律規(guī)范的法律責(zé)任……行政處罰

3.民事法律責(zé)任違反民事法律規(guī)范的法律責(zé)任違約責(zé)任……違反合同約定的法律責(zé)任侵權(quán)責(zé)任……侵犯他人合法權(quán)益的法律責(zé)任一般侵權(quán)與特殊侵權(quán)

4.刑事法律責(zé)任違反刑律的法律責(zé)任三、法律責(zé)任的構(gòu)成要件

1.有損害事實(shí)的發(fā)生人身?yè)p害與財(cái)產(chǎn)損害已經(jīng)發(fā)生、正在發(fā)生、將要發(fā)生、潛在發(fā)生的損害

2.行為人行為違法行為人違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

3.行為人行為過(guò)錯(cuò)過(guò)錯(cuò)是指行為人在實(shí)施違法行為時(shí)所具備的心理狀態(tài)，是法律和道德對(duì)行為人的否定評(píng)價(jià)故意……主觀上的有意識(shí)希望發(fā)生損害，明知自己行為會(huì)造成損害的結(jié)果，并且希望或者放任這種損害結(jié)果的發(fā)生過(guò)失……主觀上并不希望發(fā)生損害，但因疏忽大意，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)但自己能力限制沒(méi)有預(yù)見(jiàn)，或者以及預(yù)見(jiàn)但僥幸心態(tài)輕信能夠避免，以致?lián)p害發(fā)生過(guò)失……行為人違反了法律規(guī)定或一個(gè)普通人的合理謹(jǐn)慎義務(wù)

4.因果關(guān)系行為人違法和過(guò)錯(cuò)行為與損害存在邏輯上必然的因果關(guān)系四、民事責(zé)任的歸責(zé)原則

1.過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定：行為人過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任

2.無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定：沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任……不以過(guò)錯(cuò)判定責(zé)任

3.公平責(zé)任原則《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，可以根據(jù)實(shí)際情況由當(dāng)事人按照公平原則分擔(dān)責(zé)任五、民事責(zé)任的承擔(dān)方式

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十四條規(guī)定的承擔(dān)方式：

1.停止侵害停止正在進(jìn)行的不法侵害行為

2.排除妨礙排除妨礙他人權(quán)利行使的障礙

3.消除危險(xiǎn)消除可能對(duì)他人造成的危險(xiǎn)之源

4.返還財(cái)產(chǎn)將非法占有的他人財(cái)產(chǎn)返還給對(duì)方當(dāng)事人

5.修理、重作、更換或恢復(fù)原狀消除可能對(duì)他人造成的危險(xiǎn)之源

6.賠償損失停止正在進(jìn)行的不法侵害行為

7.支付違約金排除妨礙他人權(quán)利行使的障礙

8.消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉停止正在進(jìn)行的不法侵害行為深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)

五.物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式

民法通則134條規(guī)定：

1.停止侵害。是指停止正在進(jìn)行的不法侵害行為

2.排除妨礙。是指將妨礙他人權(quán)利行使的障礙除去

3.消除危險(xiǎn)。是指行為人的行為有造成他人損害或再次造成他人損害的危險(xiǎn)時(shí)，行為人應(yīng)將危險(xiǎn)之源除去

4.返還財(cái)產(chǎn)。是指一方當(dāng)事人將無(wú)權(quán)占有的他人財(cái)產(chǎn)返還對(duì)方當(dāng)事人

5.修復(fù)、更換或恢復(fù)原狀。這是指將損壞、移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)修復(fù)、更換或恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)。

6.賠償損失。是指行為人用支付一定的金錢(qián)或其他財(cái)物，賠償因不法行為給他人造成的損害

7.消除影響，恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉。是指對(duì)侵害人身權(quán)的行為適用的精神上補(bǔ)救的責(zé)任形式

七、裝修管理關(guān)系裝修管理是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容之一主要以書(shū)面合同形成裝修管理的合同關(guān)系:1.業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的裝修管理合同關(guān)系__書(shū)面裝修管理合同(或協(xié)議)2.業(yè)主與裝修施工單位之間的裝修施工合同關(guān)系__裝修施工質(zhì)量責(zé)任、保修責(zé)任3.裝修施工單位與物業(yè)管理公司之間的裝修管理合同關(guān)系__書(shū)面裝修管理合同(或協(xié)議)4.業(yè)主與相鄰業(yè)主、住戶(hù)之間的相鄰合同關(guān)系__受業(yè)主公約約束的事實(shí)合同關(guān)系5.業(yè)主與使用人之間的裝修合同關(guān)系__業(yè)主權(quán)利的延伸6.政府在裝修管理中的