2023年萬(wàn)科恒大如何進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)

萬(wàn)科恒大如何進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)正所謂三流公司賣勞力、賣產(chǎn)品；二流公司輸出品牌、技術(shù)、管理，進(jìn)行低成本擴(kuò)張；一流公司制定標(biāo)準(zhǔn)和游戲規(guī)則。萬(wàn)科、恒大等領(lǐng)先公司早已建立了標(biāo)準(zhǔn)化體系，通過(guò)不斷發(fā)掘并整合項(xiàng)目實(shí)操中積累的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)“像麥當(dāng)勞同樣運(yùn)作”的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)。標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)的是產(chǎn)業(yè)化與規(guī)?；?。在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、資源、成本等越來(lái)越透明的情況下，誰(shuí)擁有足夠的“軟實(shí)力”——標(biāo)準(zhǔn)化體系，誰(shuí)就擁有行業(yè)的未來(lái)。標(biāo)準(zhǔn)化的背后是排他性的競(jìng)爭(zhēng)，是競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)階段。

分析眾多標(biāo)桿房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，標(biāo)準(zhǔn)化體系應(yīng)涉及：（1）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；（2）流程標(biāo)準(zhǔn)化；（3）合約標(biāo)準(zhǔn)化；（4）操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化；（5）工作成果標(biāo)準(zhǔn)化。

下面從這五個(gè)方面具體展開，系統(tǒng)地闡述房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立。

一、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化——實(shí)現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)

1.項(xiàng)目利潤(rùn)率最大化

房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)的目的，其實(shí)可以歸集為一個(gè)基本公式：M=S×F。其中，M是利潤(rùn)，S是銷售額或營(yíng)業(yè)收入，F(xiàn)是項(xiàng)目利潤(rùn)率。

如何實(shí)現(xiàn)M最大化呢？如下圖：

上圖所示，M最大化需要S或F增大，或者兩者同時(shí)增大。影響兩者的因素有四：多項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)模開發(fā)能力、成本費(fèi)用和項(xiàng)目附加值。擴(kuò)大銷售額需要通過(guò)多項(xiàng)目開發(fā)和提高規(guī)模開發(fā)能力實(shí)現(xiàn)，提高利潤(rùn)率可以通過(guò)控制成本費(fèi)用和提高項(xiàng)目的附加值來(lái)實(shí)現(xiàn)，涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、概念和品牌的附加值等。

房地產(chǎn)公司在實(shí)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，由于不同項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、規(guī)模等大都不同，所以往往導(dǎo)致開發(fā)效率和項(xiàng)目利潤(rùn)率較低，即從規(guī)模開發(fā)能力、成本費(fèi)用和項(xiàng)目附加值入手效果往往不是最快最明顯的，那么，怎么才干同時(shí)滿足做大M的條件呢？

2．產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化案例

所謂產(chǎn)品模式標(biāo)準(zhǔn)化就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的產(chǎn)品線。見下圖：

目前業(yè)內(nèi)一線公司幾乎都在積極地地推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作：

◆萬(wàn)科--城花系列(城市中心外圍住宅)、四季系列(城郊結(jié)合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列

◆龍湖地產(chǎn)-高層低密度住宅系列、地中海式別墅系列、天街系列、大城小院系列

◆SOHO中國(guó)--“SOHO”系列(SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO/SOHO尚都

◆世茂集團(tuán)--濱江豪宅系列(上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市開發(fā)的濱江豪宅)

◆陽(yáng)光100--“陽(yáng)光100系列”(北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市開發(fā)的“陽(yáng)光100新城”)

◆萬(wàn)達(dá)集團(tuán)--“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列

對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)識(shí)易產(chǎn)生下列誤區(qū)：（1）認(rèn)為就是簡(jiǎn)樸地復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)藍(lán)圖，事實(shí)上所復(fù)制的產(chǎn)品線必須是具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的好產(chǎn)品；（2）認(rèn)為是一個(gè)項(xiàng)目復(fù)制另一個(gè)項(xiàng)目，事實(shí)上是前期的部分復(fù)制，而不是整個(gè)項(xiàng)目照搬復(fù)制。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的目的是“形而上學(xué)”地?cái)M定公司的產(chǎn)品線，進(jìn)而進(jìn)行復(fù)制、連鎖開發(fā)，以從主線上減少開發(fā)成本和費(fèi)用，提高開發(fā)效率和效益。

3.研究、擬定產(chǎn)品線（很多大型公司有多條產(chǎn)品線）的工程程序和環(huán)節(jié)

第一步：根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃的“產(chǎn)品戰(zhàn)略”和“市場(chǎng)戰(zhàn)略”等，調(diào)研、分析公司曾經(jīng)開發(fā)過(guò)的項(xiàng)目，分析其產(chǎn)品特點(diǎn)，擬定出“產(chǎn)品線”數(shù)量——擬定研究架構(gòu)和產(chǎn)品線數(shù)量。

【示例】

第二步：對(duì)“產(chǎn)品線”下具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分析，涉及項(xiàng)目中觀區(qū)位、建筑風(fēng)格、項(xiàng)目規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行步系統(tǒng)分析，擬定標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模式。

第三步：擬定標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，見下圖。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容一般涉及但不限于以下內(nèi)容：

●

總圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化：社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的總平面圖中的入口、道路、標(biāo)示、公共設(shè)施；

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建筑風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)化：如歐式風(fēng)格，美式風(fēng)格；

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建筑立面的標(biāo)準(zhǔn)化：選材、色彩、細(xì)節(jié)；

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戶型的標(biāo)準(zhǔn)化；

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構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化：集中采購(gòu)，節(jié)約成本，減少錯(cuò)誤率；

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產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn)化；

●其它產(chǎn)品元素的標(biāo)準(zhǔn)化，如會(huì)所、大門、圍墻等。

以產(chǎn)品的“景觀模塊”為例，要分別擬定不同景觀風(fēng)格下的標(biāo)準(zhǔn)化“設(shè)計(jì)圖集”：

4.產(chǎn)品模式擬定

擬定開發(fā)模式以及連鎖開發(fā)模式。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線下項(xiàng)目開發(fā)模式應(yīng)涉及投資開發(fā)模式、土地獲取模式、規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)模式、工程建設(shè)模式、營(yíng)銷模式、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等全程操作模式；產(chǎn)品線連鎖開發(fā)模式應(yīng)基于同一產(chǎn)品線在不同城市、不同項(xiàng)目上的復(fù)制、連鎖開發(fā)規(guī)定，要充足明確項(xiàng)目的城市選擇、項(xiàng)目選址、開發(fā)流程、項(xiàng)目組織管理、計(jì)劃與目的管理、財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等內(nèi)容。

5.最終成果

每一條產(chǎn)品線都要分別形成《項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)》和《產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》兩份工具手冊(cè)。其中《產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》因以標(biāo)準(zhǔn)圖集的形式，并涉及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的各項(xiàng)內(nèi)容。總之，要完全具有可以復(fù)制、連鎖開發(fā)的基礎(chǔ)。

二、流程標(biāo)準(zhǔn)化——異地化、多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)

一方面，每一條產(chǎn)品線都應(yīng)當(dāng)分別建立不同的項(xiàng)目開發(fā)流程，并形成《項(xiàng)目開發(fā)流程手冊(cè)》。例如，某房地產(chǎn)公司有三條產(chǎn)品線，那么就應(yīng)當(dāng)建立不同的開發(fā)流程體系，相應(yīng)關(guān)系示例如下：

◎

A項(xiàng)目模式——城區(qū)高層電梯公寓產(chǎn)品線——《A項(xiàng)目模式開發(fā)流程手冊(cè)》

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B項(xiàng)目模式——低密度項(xiàng)目產(chǎn)品線——《B項(xiàng)目模式開發(fā)流程手冊(cè)》

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C1項(xiàng)目模式——銷售型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線——《C1項(xiàng)目模式開發(fā)流程手冊(cè)》

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C2項(xiàng)目模式——持有經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線——《C2項(xiàng)目模式開發(fā)流程手冊(cè)》

另一方面，每類項(xiàng)目模式的開發(fā)流程應(yīng)涵蓋項(xiàng)目開發(fā)全程、各項(xiàng)工作的流程，至少涉及但不限于以下十四個(gè)方面：

1.項(xiàng)目管控模式及組織管理

2.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理

3.項(xiàng)目目的管理

4.項(xiàng)目獲取管理

5.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

6.項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理

7.項(xiàng)目成本管理

8.供方資源與招標(biāo)采購(gòu)管理

9.工程組織建設(shè)管理

10.項(xiàng)目營(yíng)銷管理

11.

客戶關(guān)系管理

12.項(xiàng)目結(jié)案及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)管理

13.項(xiàng)目開發(fā)全程應(yīng)急事件預(yù)案管理

14.項(xiàng)目開發(fā)全程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與控制

可見，流程標(biāo)準(zhǔn)化是針對(duì)某一產(chǎn)品線或特定產(chǎn)品模式的標(biāo)準(zhǔn)化，是基于不同公司、不同產(chǎn)品線差異性而建立的開發(fā)流程——差異性是流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)。但令人遺憾的是，至今仍有許多公司在機(jī)械地照搬杠桿公司的開發(fā)流程體系，也有為數(shù)不少的征詢機(jī)構(gòu)在販賣杠桿公司的管理模式，實(shí)在是有無(wú)人之嫌。

特別應(yīng)當(dāng)注意的是，只有在流程規(guī)范化工作完畢后，公司才具有導(dǎo)入信息化系統(tǒng)的基礎(chǔ)。大量實(shí)踐證明，在沒(méi)有完善流程制度前先導(dǎo)入這些信息化系統(tǒng)，屬于典型的“本末倒置”錯(cuò)誤。許多房企花費(fèi)了幾百萬(wàn)元、上千萬(wàn)引進(jìn)的信息化系統(tǒng)大多都束之高閣。前車之鑒，應(yīng)當(dāng)銘記！

三、合約標(biāo)準(zhǔn)化——減少履約風(fēng)險(xiǎn)的主線保證

合約標(biāo)準(zhǔn)化就是建立統(tǒng)一的、規(guī)范的、可執(zhí)行的協(xié)議范本。以比較簡(jiǎn)樸的戶外廣告協(xié)議為例，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)公司所簽訂的《戶外廣告發(fā)布協(xié)議》都是廣告公司提供的“格式協(xié)議”，其中隱含著許多不利于開發(fā)公司的條款。并且我們還發(fā)現(xiàn)，即便是同一家公司的不同項(xiàng)目公司所簽訂的《戶外廣告發(fā)布協(xié)議》條款內(nèi)容也有很大差異——不僅徒勞增長(zhǎng)大量反復(fù)性的協(xié)議洽談工作，并且其中也許隱藏著可以尋租的利益空間，還加大了履約風(fēng)險(xiǎn)。但是假如公司推行標(biāo)準(zhǔn)化合約文本，這些問(wèn)題就可以迎刃而解了。假如公司在研究、總結(jié)各個(gè)項(xiàng)目公司所簽訂的《戶外廣告發(fā)布協(xié)議》的基礎(chǔ)上，再借鑒其它的公司的履約經(jīng)驗(yàn)、糾紛案例及教訓(xùn)，總結(jié)出公司自己的、比如有50項(xiàng)條款的標(biāo)準(zhǔn)化《戶外廣告發(fā)布協(xié)議》，并規(guī)定相關(guān)部門和項(xiàng)目公司：其中45條不得變通，其中5條可以在公司設(shè)定的“紅線”內(nèi)發(fā)揮各自的談判能力；廣告公司在認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)化《戶外廣告發(fā)布協(xié)議》內(nèi)容的情況下才可以合作，那么，合作風(fēng)險(xiǎn)將大大減少。

以此類推，諸如《工程三方協(xié)議》、《營(yíng)銷代理協(xié)議》等，公司都可以在內(nèi)部推行標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)議文本。房地產(chǎn)公司的對(duì)外商務(wù)協(xié)議可以劃分為八類、50多種協(xié)議。試想，假如每一種協(xié)議都推行標(biāo)準(zhǔn)化文本，那么協(xié)議洽談、選擇供方的工作效率必將大大提高，合作伙伴選擇風(fēng)險(xiǎn)和履約風(fēng)險(xiǎn)必將大大減少，就可以從主線上規(guī)避公司在協(xié)議方面存在的種種問(wèn)題。

四、操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化——減少失誤，從主線上提高工作績(jī)效

操作規(guī)范不同于GB/T國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，它可以視為指導(dǎo)公司內(nèi)部各項(xiàng)工作的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或者依據(jù)公司實(shí)際情況所編制的公司規(guī)范。公司的操作規(guī)范應(yīng)高于GB/T國(guó)家規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，即前者比后者標(biāo)準(zhǔn)要高。并且，公司大多數(shù)工作，往往是國(guó)家規(guī)范沒(méi)有涉及到的，只能由公司自行編制。例如《工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑防滲防漏操作規(guī)范》、《項(xiàng)目成本基礎(chǔ)條件調(diào)研、測(cè)算規(guī)范》、《A項(xiàng)目模式標(biāo)準(zhǔn)化成本定額》，等等。

以《項(xiàng)目成本基礎(chǔ)條件調(diào)研、測(cè)算規(guī)范》為例。我們知道，假如待開發(fā)土地上有輸電塔之類的構(gòu)筑物是很難移走的，很多公司曾經(jīng)在這方面犯下錯(cuò)誤，其結(jié)果是既延遲了開工事件，甚至還不得不變更規(guī)劃方案。要避免這種簡(jiǎn)樸的錯(cuò)誤，公司就應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件進(jìn)行全面的調(diào)研。根據(jù)蘭德征詢公司總結(jié)、研究的結(jié)果，調(diào)研涉及供電工程、給水工程、排水工程、采暖工程、煤氣管道工程、通訊系統(tǒng)及其它等七個(gè)方面、四十多項(xiàng)。以“供電工程”為例，就涉及11項(xiàng)內(nèi)容：

1、擬定項(xiàng)目所在區(qū)域市政供電路線圖；

2、擬定項(xiàng)目所在區(qū)域高壓系統(tǒng)示意圖；

3、擬定項(xiàng)目所在區(qū)域總體供電容量及周邊電力負(fù)荷；

4、估算擬開發(fā)項(xiàng)目的用電容量；

5、本地供電（局）所總體供電規(guī)劃；

6、本地供電（局）所對(duì)用戶供電及報(bào)裝的有關(guān)規(guī)定；

7、本地供電所對(duì)變壓器選型的規(guī)定；

8、周邊其它地產(chǎn)項(xiàng)目供電造價(jià)情況；

9、擬定電力接口位置及距離項(xiàng)目紅線邊距離；

10、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)是否有高、低壓輸電線路和設(shè)施；

11、是否需要設(shè)立變電所

調(diào)研時(shí)，每一項(xiàng)內(nèi)容都要進(jìn)行指標(biāo)性描述，并分析“對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響”和“對(duì)產(chǎn)品成本的影響”。只有這樣，才干更加準(zhǔn)確地進(jìn)行前期成本測(cè)算和產(chǎn)品策劃，才不會(huì)反復(fù)公司或其它公司曾經(jīng)犯過(guò)的錯(cuò)誤及所經(jīng)歷過(guò)的慘痛教訓(xùn)。

有人說(shuō)，公司少犯錯(cuò)誤就是效益。這話不無(wú)道理。顯然，建立并推行一套全面的操作規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是主線之策。

五、工作成果標(biāo)準(zhǔn)化——各項(xiàng)工作輸出、輸出成果的標(biāo)準(zhǔn)化

房地產(chǎn)公司假如要主線上提高開發(fā)效率和工作質(zhì)量，還要建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的工作模板。房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化工作模板就是各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)化化的輸入、輸出成果，涉及各種各樣的標(biāo)準(zhǔn)表單、計(jì)劃、請(qǐng)示、報(bào)告、方案書等。

假如各項(xiàng)工作成果都能標(biāo)準(zhǔn)化、模板化，例如工程管理有《工程建設(shè)管理方案書》模板，成本分析有《成本分析報(bào)告》模板，設(shè)計(jì)委托