某項目可行性調(diào)研及報告投資收益

***項目可行性調(diào)研及分析報告目錄：***市概況：城市發(fā)展情況；城市經(jīng)濟發(fā)展水平；城市住房水平。項目概況：宗地位置：四至范圍；地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；地面狀況；地面現(xiàn)有居民情況；地質(zhì)情況。項目周邊情況項目所在區(qū)域位置及自然條件；項目周邊物業(yè)發(fā)展情況；項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；項目周邊的社區(qū)配套。市場分析：一、區(qū)域住宅市場成長狀況：區(qū)域住宅市場簡述；區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個案狀況；2、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點；3、結(jié)論。三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計建議。五、投資收益分析：1、成本預(yù)測：2、稅務(wù)分析：①、營業(yè)稅及附加稅；②、所得稅；③、土地增值稅。3、經(jīng)濟效益分析：1）、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）；2）、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)；3）、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)；4）、敏感性分析。4、項目資金預(yù)測：1）、資金投入；2）、資金回款計劃；3）、資金需求計劃。六、項目SWTO分析1、優(yōu)勢；2、劣勢；3、機會；4、威脅。七、項目開發(fā)可行性建議及市場定位1、項目開發(fā)可行性建議；2、項目市場定位；1）、項目規(guī)劃定位；2）、項目消費群體定位；3）、項目價格定位。壹·***概況一、城市發(fā)展情況：***是珍稀動物麋鹿的故鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然保護區(qū)，是中國精選的15個生態(tài)旅游景點之一。***是新興港口城市，正在建設(shè)中的***港是江蘇省東部沿海中部唯一的深水大港，一期工程兩個萬噸級碼頭基本竣工，明年上半年通航，建成后的***港將成為年吞吐量1000萬噸的國際性中型商業(yè)港和國家一類開放口岸。***市總?cè)丝?4萬，總面積2367平方公里，海岸線112公里，耕地124萬畝，灘涂116萬畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬畝，現(xiàn)轄14個鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個省級海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)。二、城市經(jīng)濟發(fā)展水平：2003年實現(xiàn)ＧＤＰ105.2億元，比上年增長12.5%；實現(xiàn)財政收入6.3億元，比上年增長23.6%；在蘇北首家實現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)財政收入超千萬；城鄉(xiāng)居民儲蓄總額53億元，人均比上年增加1000元。首次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列，列第92位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6700、農(nóng)民人均純收入4785元，同比分別增長7.6%和7.1%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為27.5:40.3:32.2。三、文化環(huán)境：***歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國時期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。***市早在1942年初建，當(dāng)時名字是“臺北縣”，因地處東臺的北邊，所以叫臺北了。后來，因為它與臺灣的臺北縣同名，故在1951年改為***縣。這***二字的來源呢，有兩種說法，一是因為***這地方古時為鹽場，而當(dāng)時最大的企業(yè)是“***鹽墾公司”，于是取“***”二字。另一說法是，取縣里大中鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的各一字而命名的。不過取名為***后，確實老百姓的日子也一天天好起來了，***縣也在1958年被列為全國重點產(chǎn)棉縣，70年代，棉花產(chǎn)量進一步增加，被譽為“金***”，這金***真得歸功于1917年實業(yè)家張謇在這里廢灶興墾，種植棉花。著名的社會學(xué)家費孝通在***考察后，即興題詩“***連年***收，灘涂初訪是中秋，萬頃滄海出桑田，范公憂樂不無由”。詩中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在***人文薈萃，除了范仲淹曾在這任職外，還出了另一個名人，那就是《水滸傳》的作者施耐庵，***是中國四大古典名著之一《水滸》作者施耐庵的故里。貳·項目概況一、宗地位置：項目地處***市新區(qū)（常新路西側(cè)，健康路與工農(nóng)路之間）二、四至范圍：項目南臨工農(nóng)路（籌建），北達建康路，東側(cè)距常新路100米，而西側(cè)則是未開發(fā)的農(nóng)田和私房。三、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較：項目所在地地面增高4米左右，周邊地勢與之等同。四、地面狀況：項目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。到政府交地時能達到三通一平，所以開發(fā)商拿到地時是熟地。五、項目概況；項目面積50000平方米左右，約75畝。整個項目由18000平方的商業(yè)用地和32000平方住宅用地組成。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項目的人工河，河道寬14米，深3米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路（原來H101、G201、G301、H201是分開拍賣的，后來政府重新規(guī)劃為H101、H210一起拍賣，G201、G301一起拍賣，那么人工河與綠化帶及沿河路都由開發(fā)商負責(zé)建設(shè)，這樣雖然提高了項目的檔次，但開發(fā)商的投入也相對加大）六、地質(zhì)情況：宗地土層為沙夾土，承載能力為每平方米10噸，地下水位在4米以下，抗震能力為6級。七、項目所在區(qū)域位置及自然條件；***交通便捷。距204國道15公里,距鹽城機場50公里，境內(nèi)新（沂）長（興）鐵路已投入運營，國家一類口岸——***港是國家“九五”規(guī)劃的蘇中沿海中心港，兩個萬噸級碼頭于2004年建成通航。沿海高速公路已建設(shè)，3小時內(nèi)可達上海、南京。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是“江蘇省文明城市”。八、項目周邊物業(yè)發(fā)展情況；***市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場正在開發(fā)，瑞城國際苑上?；▓@都規(guī)劃了很大一部分小高層建筑（上?；▓@在規(guī)劃中有44071平方小高層），高層物業(yè)在***目前還是個空缺，別墅的發(fā)展情況不太理想，只有上?；▓@在規(guī)劃中有14517平方連體別墅，因為當(dāng)?shù)厝苏J為別墅和自建的私房沒有太大區(qū)別，而且面積大總價高，大部分消費者不能接受。目前，***市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于***市的影響很大，02年***住宅市場平均價格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房價上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價已達到2700元（瑞城國際苑小高層），平均價位還保持在1700元左右。當(dāng)前***市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很高，這從到錦繡東方苑看房的人群可以看出。而據(jù)觀察，到浦江名苑和瑞城國際看房問價的人則寥寥無幾，原因分析如下：錦繡東方苑的價格還未確定，客戶群體抱有一定低價的期望；浦江名苑、瑞城國際的定價太高，吸引不了顧客。九、項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；項目所在區(qū)域雖然位于***市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠，距市中心商業(yè)最繁華處僅僅相距1800米，與項目相臨的幾條路都是***市的主要通道：常新路：建于2004年，路寬53.25米,包括三條綠化帶；工農(nóng)路：***主要商業(yè)通道,寬14.5米,項目所在地的工農(nóng)西路正在改建過程中,屆時也將改建成14.5米寬,并增加兩條綠化帶；健康路：項目所在地路段于今年剛改建完成，寬22米，兩條綠化帶。從上面得出的結(jié)果看來，近幾年政府比較重視新區(qū)的發(fā)展，從道路修建到土地開發(fā)都是為了快速發(fā)展西區(qū)和對新區(qū)人氣的積累。另外從建設(shè)局得到，從2004年開始***市政府將利用三年時間重點發(fā)展新區(qū)和開發(fā)區(qū)，等西區(qū)人氣有一定積累后才開始進行東區(qū)的舊城改造。本項目所在地交通狀況較好，從204國道進入***市區(qū)的主要通道黃海路從項目前面通過，最近處150米，項目距離長途汽車站僅250米，去周邊縣市非常方便。由于***屬于縣級市，所以還未開通市內(nèi)公交，去下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的短途公交，有大部分從黃海路經(jīng)過。十、項目周邊的社區(qū)配套。序號地點距離宗地/米1汽車站2502上海華聯(lián)16003***市公安局1504城中菜場23005***中學(xué)(初中中)25006***中學(xué)(高中中)28007中國銀行4008農(nóng)業(yè)銀行3009名都廣場150010***市政府60011骨科醫(yī)院80012***商業(yè)街160013肯得基200014圖書館30015***劇院1700從以上的圖表來看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場、大型購物廣場、娛樂場所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項目宗地開發(fā)與否的一項重要指標(biāo)，項目宗地配套的缺乏會造成開發(fā)成本的加大，同時也勢必造成利潤的降低。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。叁·區(qū)域市場分析一、區(qū)域物業(yè)市場成長狀況：***市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于***市的影響很大，02年***住宅市場平均價格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房價上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價已達到2700元（瑞城國際苑小高層）。市內(nèi)住宅的平均價位還保持在1700元左右，當(dāng)前***市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很高，因為在這之前***市內(nèi)沒有幾個像樣的小區(qū)。由于房價漲幅太快，大多數(shù)消費者的思想還停留在每平方1200-1300元的價位上，致使許多客戶遲遲不能決定。對于***的商鋪而言則是另外一副景象。在2003年以前，***居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時的商鋪也僅僅就是主要的通道人民路的兩邊和一條老商業(yè)街。后來政府招商擴建，把舊的商業(yè)街改建成鴻基購物廣場，另外還建了一個名都廣場，今年又建成了金宇廣場，這一系列商業(yè)廣場的推出使***的商業(yè)一下達到飽和。目前，鴻基商業(yè)街的空置率達到60%以上，而名都廣場里面的效益也不是很好，許多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開發(fā)的商鋪。二、本案所在區(qū)域消費群體情況分析：28人(對***街區(qū)走訪得出.由于時間緊,取樣人數(shù)不多,問級面不是很廣)房型三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)比例42.86%28.57%14.29%14.28%從上圖可以看出：***市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到一個新的階段，人們對住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空間。承受價格1200-125501300-1355014001500以上比例11%43%21%25%在房價的承受能力上，受訪者都表現(xiàn)得比較保守，每平方1300-1350元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價格問題上大多數(shù)受訪者認為***目前的房價水分太大（主要針對瑞城國際2700元/平方的高層價格），短期內(nèi)有降價的可能。投資方向：被訪者中有3人已經(jīng)買了門面房，5人愿意花錢買門面用來投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，其它人對于商品房、股票、債券都沒有太大的興趣。特別是對于商品房，消費者都認為現(xiàn)在***市房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價格太高，有望回落，對于購房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人（占2/3）認為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。購買區(qū)域：集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因為長期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。而西區(qū)則是新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，有一部分人看愛好它的發(fā)展?jié)摿?，并且西區(qū)更靠近204國道，交通條件更為便利。而受訪者則表示東區(qū)工廠太多，不適合人們居住。交付要求：受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。了解廣告的方式：了解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無論什么層次，朋友介紹始終是了解信息的一個最重要的途徑。而通過電視了解信息的并不多，因為市區(qū)都裝了閉路電視，像鹽城、***這些電視臺沒有多少人關(guān)注，而到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)這種現(xiàn)象就好一點了。另外，不是每個人都有看報紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有很少一些單位和個人經(jīng)常關(guān)注。而司機則是在車上通過電臺得知一些信息。還有各個廣告公司上門派報，這對于市民來說也是了解新信息的一種很不錯的方式三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個案狀況；<一>、浦江名苑樓盤名稱浦江名苑售樓電話區(qū)域地段工農(nóng)西路發(fā)展商上海浦江置業(yè)公司司代理商/設(shè)計單位上海東方建筑設(shè)計計院物管單位集團公司下屬物業(yè)業(yè)管理公司建筑面積66095平方米米占地面積55612平方米米項目屬性高品質(zhì)居住小區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格棟數(shù)層數(shù)綠化率36．06%總套數(shù)400銷售率未開盤建筑密度28.11%戶型結(jié)構(gòu)取暖方式/朝向朝南銷售起價住:均價住:1800最高價格住：商：商：?商：付款方式一次性、按揭主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)；物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、電話插口、水水電、管道煤煤氣小區(qū)設(shè)施花園\健身場所物業(yè)管理小區(qū)保安和門衛(wèi)園林環(huán)境休息亭、簡單樹木木綠化、草坪坪交通距車站300米周邊樓盤錦繡東方苑\木材材公司(沿街商鋪)金融農(nóng)業(yè)銀行（2000米）；中國銀銀行（300米）商業(yè)超市上海華聯(lián)郵電中國郵政教育幼兒園/中、小學(xué)/行政機構(gòu)公安局醫(yī)療醫(yī)院縣中醫(yī)院藥店項目定位高檔住宅小區(qū)優(yōu)劣勢分析缺點周邊配套不夠完善善浦江名苑位于本項目東約200米處，目前尚未開盤，初步定價住宅為1800元/平方，具體價格將于本月底出臺。浦江名苑的市場反映不是太好，消費者普遍認為該地段的價值和定價不符，這對于本項目的定價定位起到一定的影響。<二>、瑞城國際苑樓盤名稱瑞城國際苑售樓電話3822999區(qū)域地段幸福西路與西康路路交界/***中學(xué)對對面發(fā)展商江蘇瑞城房地產(chǎn)開開發(fā)公司代理商/設(shè)計單位中南建筑設(shè)計院物管單位集團公司下屬物業(yè)業(yè)管理公司建筑面積6萬平方米占地面積3萬平方米項目屬性21世紀(jì)國際園林社區(qū)區(qū)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格棟數(shù)11層數(shù)5-6-9-133綠化率52%總套數(shù)1700套銷售率內(nèi)部認購物業(yè)費用住宅0.5/m2/月月；商業(yè)0.8/m2/月戶型結(jié)構(gòu)\連體別墅取暖方式/朝向朝南銷售起價2000(多層))均價住:2000最高價格2700(小高層層)商：7000商：7000商：7000付款方式一次性、按揭500%裝修標(biāo)準(zhǔn)/采光通風(fēng)1-2層采光不足足建筑結(jié)構(gòu)框架開工時間？竣工時間？入伙時間？車位出售：800元//m2，小車：1800元/m2（產(chǎn)權(quán)證？？）儲藏室面積范圍戶型結(jié)構(gòu)主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)1200平方物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、電話插口、水水電、管道煤煤氣、寬帶小區(qū)設(shè)施網(wǎng)球場、露天鍛煉煉場所、高檔檔會所、可視視對講門鈴、游游泳池、地下下車位物業(yè)管理閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小小區(qū)保安和門門衛(wèi)園林環(huán)境中心會所前有人工工河流、休息息亭、樹木綠綠化、草坪、人人車分流中、小學(xué)***中學(xué)行政機構(gòu)法院、人伍部、項目定位***高檔園林社社區(qū)客戶群定位分析醫(yī)生、老師、公務(wù)務(wù)員及政府相相關(guān)部門人員員項目優(yōu)劣勢分析賣點/特色***中學(xué)、小區(qū)區(qū)配套相對全全面、小區(qū)設(shè)設(shè)計人性化、景景觀環(huán)境好缺點周邊配套不完善促銷策略一次性付款優(yōu)惠1100元/平方、現(xiàn)在在購房優(yōu)惠180元/平方。媒體宣傳宣傳單頁瑞城國際苑是目前***市比較有代表性的樓盤，這是因為她是目前***市場上最豪華、價格最貴的小區(qū)。她抓住潛在的發(fā)展因素：***中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價位是一般***居民不能承受的。<三>、上?；▓@樓盤名稱上?；▓@售樓電話?區(qū)域地段常新路與南翔路交交界處發(fā)展商***瑞眾開發(fā)有有限公司代理商/設(shè)計單位泛太平洋設(shè)計有限限公司物管單位?建筑面積311328平方方米占地面積226741平方方米項目屬性綠色生態(tài)高尚社區(qū)區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格容積率1.373建筑密度27.42%綠地率42.85地下建筑15835平方總套數(shù)1928戶集中綠化16.24%商業(yè)用地54333平方會所用地1230平方多層用地197174平方方高層用地44071平方聯(lián)體別墅14517平方周邊樓盤金融工商銀行（3000米）；建設(shè)銀銀行（300米）行政機構(gòu)工商行政管理局2、競爭樓盤優(yōu)劣勢分析：浦江名苑優(yōu)勢：①、處于工農(nóng)西路中間地段，更接近市中心；②、占地面積55612平方，規(guī)模相對較大；劣勢：①、周邊配套不全；②、對于客戶來說價格過高；③、沿街商鋪（朝東）前面路太小，難以形成氣候。瑞城國際苑優(yōu)勢：①、靠近***中學(xué)高中部；②、地段發(fā)展?jié)摿^大（市政設(shè)施的遷至）③、小區(qū)定位高檔，配套相對齊全，綠化率高，設(shè)計合理；劣勢：①、交通不方便；②、周邊配套不全；③、距離市中心較遠；④、小區(qū)定位高檔，價格太高，失去了大部分客戶群。上?；▓@（未開盤位于項目的南側(cè)約500米，地塊已框好，其它工作還未開展）優(yōu)勢：①、規(guī)模大，有影響力；劣勢：①、小區(qū)大，銷售周期大，交付時間長；②、周邊生活所必須的相應(yīng)配套設(shè)施少，并且商業(yè)氛圍不是很濃厚。3、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點；本案地處***新區(qū)，近幾年，隨著政府對新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，項目的前景大好。①、地理位置優(yōu)越。除去項目本身交通、區(qū)位上的優(yōu)勢，我們可以發(fā)現(xiàn)，正在開發(fā)和即將開發(fā)的一些新樓盤都是以項目所處位置為中心點的，這對以后項目人氣的積累、商業(yè)圈的形成起到重要作用。②、與本案有競爭力的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。正在開發(fā)的幾個樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機會少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實，實用性差（如瑞城國際的高檔會所、網(wǎng)球場），目前***的消費水平和生活水平還達不到這種檔次。如果本案的規(guī)劃設(shè)計避開與項目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機會點大增。③、本案與錦繡東方苑相距僅100米，兩個項目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補，從而促進區(qū)域物業(yè)更好、更快的發(fā)展。肆·投資收益分析一、成本預(yù)測：（從政府處問訊得數(shù)據(jù)）1、土地成本：31353135元名稱單位數(shù)量備注土地性質(zhì)/商住從建設(shè)局得出的數(shù)數(shù)據(jù):土地費用包包含了規(guī)費、配配套設(shè)施費、人人防費以及各各項稅金等。土地面積平方米1800032000土地價格元/平方675.06755600.06土地總價元121512155192019200小計元313531355以上的價格是在***市場調(diào)研時走訪政府招商辦、建設(shè)局等相關(guān)部門得出的數(shù)據(jù)。以上土地的價格是根據(jù)目前市場的平穩(wěn)估價，最終土地價格要通過拍賣得出，不會超出估價（建設(shè)局得出）2、建造成本：72376000元科目名稱單位價格/元面積總價/元備注人工100/平方米891208912000建筑面積按891120平方米算，建建筑容積率按按政府規(guī)定的的:商業(yè)2.0住宅1.66。建材700/平方米89120623840000框架結(jié)構(gòu)人工河4/立方250*3*100（長、深、寬寬）30000運費除外綠化帶300/平方14*2501050000小計723760000元3、成本初算：103729135元名稱價格/元面積/平方米備注土地成本313531355建造成本723760000小計103729133589120單位成本1163．92666元/平方米二、稅務(wù)分析：（所有稅費都包含在土地費用里）1、營業(yè)稅及附加稅；2、所得稅；3、土地增值稅。三、經(jīng)濟效益分析：①、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）；②、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)；③、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)；④、敏感性分析：序號方案名稱地價(萬元/畝)土地費(萬元)項目成本(萬元))土地費比例(%))銷售收入(萬元))利潤(萬元)70%銷售利潤回報率(%)1方案一2015008737.617.17%16041.673045112.883.59%2方案二2518759112.620.58%16041.669294850.376.04%3方案三3022509487.623.72%16041.665544587.869.08%4方案四3526259862.626.62%16041.661794325.362.65%5方案五40300010237.629.30%16041.658044062.856.69%6方案六45337510612.631.80%16041.654293800.351.16%7方案七50375010987.634.13%16041.650543537.846%8方案八55412511362.636.30%16041.646793275.341.18%9方案九60450011737.638.34%16041.643043012.836.67%10方案十65487512112.640.25%16041.639292750.332.44%11方案十一70525012487.642.04%16041.635542487.828.46%12方案十二75562512862.643.73%16041.631792225.324.72%13方案十三80600013237.645.33%16041.628041962.821.18%伍·項目優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢:地理優(yōu)勢：本案所所處的地理條條件優(yōu)越交通通便利，本案案東面的常新新路為雙向四四車道，寬338米，非機動車車道大約12米左右，南面面工農(nóng)路寬114.5米，北面健康康路寬22米，其中工農(nóng)農(nóng)路和健康路路與人民路形形成***主要商商業(yè)通道，而而且本案的前前面150米處就是連接204國道和****市區(qū)的主要要通道。配套優(yōu)勢：項目周周圍的配套不不是太引人注注意，但仔細細看來就可以以發(fā)現(xiàn)，****中學(xué)初中中部、高中部部都在項目輻輻射區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，并且都在在3000米范圍以內(nèi)。而而一些生活必必須的配套都都在3000米以內(nèi)。但是是對于消費者者來說，30000米范圍有時也也是比較遠的的，如果要對對項目進行開開發(fā)，這是必必須彌補的地地方。規(guī)劃優(yōu)勢：項目所所在區(qū)域是政政府現(xiàn)階段重重點發(fā)展區(qū)域域。二、劣勢：環(huán)境劣勢：項目正正前方有一條條大河，由于于排污嚴(yán)重，水水位過低會產(chǎn)產(chǎn)生很大異味味。而項目在在規(guī)劃中有一一條人工河道道，水源必然然和大河相通通，如果規(guī)劃劃不好則有可可能弄巧成拙拙，使優(yōu)勢變變成缺點。區(qū)位劣勢：雖然近近幾年政府加加快新區(qū)發(fā)展展，但在本案案周圍仍然是是荒地舊房，這這對消費者的的心理會產(chǎn)生生很大影響，特特別是對商業(yè)業(yè)氛圍的形成成和房屋的升升值潛力，抱抱有很大懷疑疑。三、機會：項目可與錦繡東方方苑互相搭配配、呼應(yīng)，在在物業(yè)上互補補。城建規(guī)劃：西部新新區(qū)的規(guī)劃。四、威脅：供給集中：區(qū)域內(nèi)內(nèi)同檔次樓盤盤的推出量大大，樓盤同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重。競爭威脅：如果本本案在項目定定位、銷售策策略上沒有區(qū)區(qū)別于其它樓樓盤的特色，則則競爭力相當(dāng)當(dāng)大，同檔次次的樓盤會吸吸引很多客戶戶。投資風(fēng)險：從敏感感性分析來看看，項目投資資額較大，如如此開發(fā)商承承受的風(fēng)險比比較大?？偨Y(jié)：綜上所述，本本項目在區(qū)域域內(nèi)還是比較較有競爭能力力的，無認是是規(guī)模、配套套還是交通上上雖然說不上上占有絕對優(yōu)優(yōu)勢，但都比比其它樓盤優(yōu)優(yōu)勢明顯。相相比之下，本本項目的優(yōu)勢勢是均衡的，而而其它競爭項項目則是在某某一方面有優(yōu)優(yōu)勢。如果再再通過項目定定位時有針對對性的對劣勢勢、不足進行行彌補，那么么項目的可行行性很強。陸·項目市場定位一、項目開發(fā)可行行性建議：1、項目差異化建議議本項目與其它樓盤盤的差異化是是本案最大的的特色和賣點點：首先從風(fēng)格和外立立面上講，在在調(diào)查中得出出，***市民對對風(fēng)格的概念念并不強，而而正在開發(fā)中中的幾個樓盤盤所采用的歐歐陸式風(fēng)格只只是開發(fā)商的的一廂情愿，顧顧客群體看的的只是樓盤的的整體效果，所所以在風(fēng)格上上是很好區(qū)別別的。歐陸式式的所有外立立面也是大同同小異，本案案在這點上可可以與風(fēng)格結(jié)結(jié)合起來。其次從景觀上說，本本案周邊的幾幾個樓盤雖然然綠化率都很很高（高的達達到52%），但新樓樓盤給人感覺覺仍然很空曠曠，主要是樹樹的高度與多多層、高層建建筑搭配得不不協(xié)調(diào)，本項項目中可以多多采用高大密密集的樹木作作為襯體來提提高項目的檔檔次。2、環(huán)境景觀建議項目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)規(guī)劃有一條人人工河，用于于分隔商業(yè)區(qū)區(qū)和住宅區(qū)域域，這既方便便了項目本身身在配套上的的需求，又可可以把喧囂與與安靜分開。本案可以采用以水水景為主題的的庭院設(shè)計風(fēng)風(fēng)格。采用人人車分流的交交通布局，重重點規(guī)劃對人人行道的設(shè)計計，使其達到到高雅與自然然結(jié)合。小區(qū)區(qū)外部設(shè)假山山、噴泉、城城市雕塑等現(xiàn)現(xiàn)代建筑（體體現(xiàn)高雅）；；內(nèi)部多設(shè)實實用性較強的的亭、臺、樓樓、閣（特別別是在水景上上）以及鵝柳柳石或大理石石碎片鋪成的的小路，路邊邊配以高大樹樹木（體現(xiàn)人人性）。3、配套設(shè)施建議以實用性為主題：：①、由于項目周邊沒沒有幼兒園，所所以在項目配配套中很有必必要建一所幼幼兒園、兒童童樂園之類的的設(shè)施，并且且為了吸引人人氣，這個幼幼兒園可以對對外開放。②、超市也是很有必必要的一個配配套，因為目目前項目本身身的人氣不是是很旺，如果果開發(fā)商能夠夠在項目內(nèi)部部開發(fā)一個中中大型超市，那那么既方便了了業(yè)主，又增增加了賣點。如如果開發(fā)商能能夠把一些知知名超市招商商進來那就更更是錦上添花花。③、室外休閑廣場加加健身設(shè)備，周周邊大量綠化化和背景音樂樂作為襯托，。考考慮到****目