標桿房企物業(yè)運營模式

XX（）物業(yè)運營模式研究一、XX（）公司背景XX有限公司（以下簡稱“XX”）是華潤集團旗下的香港上市公司之一，也是華潤集團地產業(yè)務的旗艦公司。XX是一家綜合型地產公司，主營業(yè)務為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)出租。XX于1996年11月在香港聯合交易所上市，股票代碼1109，被列為香港恒生指數100種成分股和恒生中企指數成分股。目前，XX總資產已達170億人民幣，凈資產超過80億人民幣。下屬公司包括北京華潤大廈有限公司、XX（北京）股份有限公司、華潤（上海）有限公司、XX（上海）有限公司、華潤（深圳）有限公司、XX（成都）有限公司、XX（武漢）有限公司和XX（合肥）有限公司。二、XX（）業(yè)務情況1、XX公司發(fā)展戰(zhàn)略滿足中收入以上消費者的住宅需求、品牌零售商對營業(yè)場所以及高端企業(yè)對寫字樓的租賃需求，采取住宅開發(fā)、投資物業(yè)持有兩頭業(yè)務雙向發(fā)展。在住宅方面，仍將重點發(fā)展近郊中低密度產品及市區(qū)高密度產品；在投資物業(yè)方面，將會重點開發(fā)以大型購物中心為核心的“都市綜合體”產品，既而快速在全國復制。2、物業(yè)開發(fā)及持有的比例我們通過統(tǒng)計歷年開發(fā)和持有的物業(yè)權益（developmentandinvestmentproperties）發(fā)現，XX占主導權益的項目開發(fā)中住宅類物業(yè)比例占到77%左右，而商辦類物業(yè)比例只占到23%。但同時在投資即持有物業(yè)方面，整個情況恰恰相反，商辦類物業(yè)所占比重超過九成。（至2005年12月）數據來源：MorganStanley（1sq.ft=0.836sq.metres）通過以上分析，我們認為XX在項目開發(fā)中主要選擇了住宅開發(fā)而有效回避了商業(yè)地產開發(fā)是比較明智的。商業(yè)地產開發(fā)過程中需要巨額資金且不確定性因素較多，在開發(fā)周期內對上市公司的業(yè)績影響較大，而XX通過參股開發(fā)和后期物業(yè)運營（權益置換）能夠更加靈活的置入優(yōu)質資產并有效的分散賬面風險，提升公司業(yè)績。XX開發(fā)的各類項目統(tǒng)計表數據來源：MorganStanley（1sq.ft=0.836sq.metre）3、XX土地儲備情況截止目前為止，XX在內地５個城市，即上海、北京、成都、武漢、合肥共有各類用途的土地儲備383.5萬平方米（建筑面積）。具體分布比例如下：XX（）各地土地儲備情況地區(qū)發(fā)展中物業(yè)(平方米)已建成物業(yè)(平方米)總土地儲備建筑面面積(平方米)所占比例（%）北京1551302217119176842146.11%上海20736002073605.41%深圳10300001030002.69%成都140979121497138829436.20%合肥20287002028705.29%武漢12580701258073.28%總計36001302386163835352100%數據來源——XX2005年度年報XX的土地儲備規(guī)模較大，主要分布在三大經濟圈的中心城市和中西部的熱點城市。其發(fā)展策略明晰，側重于發(fā)展“郊區(qū)低密度住宅”和“市區(qū)高密度住宅”，并結合規(guī)?；摹俺鞘芯C合體”大型商業(yè)地產項目，實現土地價值利用的最大化。三、XX（）物業(yè)運營技巧及公司業(yè)績表現2005年末XX（）有限公司發(fā)布公告將以31.95億港元從母公司華潤集團手中收購兩家子公司的全部權益，獲得子公司擁有的商業(yè)地產項目，并向母公司轉讓其持有的2.25%萬科B流通股權益（市值折讓近36%）。此次收購所包含的物業(yè)及收益情況如下：通過此次收購行為，目前XX（）的整個物業(yè)運營模式已經初顯雛形。1、XX（）持有物業(yè)類型的策略從持有物業(yè)的類型來看，XX主要持有寫字樓和大型商業(yè)中心。通過近期的調整，XX持有商業(yè)物業(yè)的比例近一步提高，這也便于它更好的經營所持有的物業(yè)。對于寫字樓物業(yè)，我們可以看到除了持有頂級CBD地段的甲級寫字間作為組合投資策略外，XX近期開始整體出售其發(fā)展的“銀杉國際中心”、“鳳凰置地廣場”等項目，也反映其欲乘旺市消化部分物業(yè)回收資金的策略。2、XX（）持有物業(yè)布局策略XX持有物業(yè)相對比較集中，主要布局在三大經濟圈的核心城市，并且持有的物業(yè)的地段佳，較有升值潛力。同時XX對于權益配比也非常重視，其所持權益隨著物業(yè)經營的成熟而逐漸增加。XX持有物業(yè)布局情況數據來源：XX（）2005年報3、XX（）持有物業(yè)的價值及盈利能力XX持有的物業(yè)組合按照現行市場價格類比法獲得的估值大約在80億人民幣左右。其中商業(yè)物業(yè)約48億人民幣，寫字樓物業(yè)29億人民幣，另有極少量住宅大約2億人民幣。XX購入三處商業(yè)地產項目之后，持有型物業(yè)的獲利能力顯著提高。根據現有的租金統(tǒng)計數據來預測，2006年XX的租金收入將增長超過10倍，達到4.8億港幣左右，占總收入的比重也將提高到12.5%。數據來源：MorganStanley數據來源：CityGroup4、XX（）物業(yè)運營技巧分析XX作為華潤集團下屬地產上市旗艦企業(yè)有其特有的優(yōu)勢，但它在公司層面物業(yè)運營面的一些技巧仍然是比較有代表性的，值得其他上市公司借鑒。XX物業(yè)運營技巧的核心是：有效降低帳面風險、提升財務指標、擴大股權融資空間，借助資本市場做大做強成為綜合性的房地產企業(yè)?！档蛶っ骘L險、提升財務指標XX作為上市公司較少采取在同一會計周期內獨立開發(fā)多個商業(yè)地產項目，而主要是通過與其他公司合資合作（包括同系公司和其他較有實力的發(fā)展商）開發(fā)后選擇性持有權益以及收購的方式獲得投資性物業(yè)，減輕了現金流的壓力，有效的降低運營的公開財務風險。XX置入母公司商業(yè)項目的舉動是其從長遠角度提升上市公司的行為，從短期來看其目的就是全面提升上市公司業(yè)績及未來的盈利預期。以下我們從幾個指標來討論：總市值（Marketcapitalization）完成收購后，XX總市值提升了75%左右，從43億港幣上升到75億港幣，規(guī)模居港交所中資房地產企業(yè)第四位（不包括萬科B）。市值的大幅度攀升能為XX帶來更高的資信評級，為進一步的銀團融資創(chuàng)造了條件。凈資產（NAV）EstimatedNAV指標是各研究機構對上市公司凈資產的最新變化情況做的量化估值，它反映了該公司即時的真實價值。該指標的高低通過“市凈率”影響股價高低的重要因素，也是實現定向增發(fā)的重要參考依據。XX在完成一系列物業(yè)運營動作后，NAV由于折價置入優(yōu)質資產（包括物業(yè)和土地）以及物業(yè)重新評估增值的影響而有了顯著提高。截至2006年3月，JPMorgan對XX的NAV評值為5.63HK$/股。贏利能力（NetProfits）物業(yè)運營（提高優(yōu)質收租物業(yè)投資比例）對XX在贏利能力上的影響短期之內表現并不明顯，目前它的NP指標的增長仍然主要依賴住宅開發(fā)的良好收益情況，但是適當增加優(yōu)質物業(yè)的持有比例對未來穩(wěn)定贏利預期的提高幫助很大。其他指標HKD（K$)HKD(K$)HKD(K$)2005/122004/122003/12營業(yè)額2,706,8861,889,6801,252,282經營溢利/(虧損)469,36863,41828,980稅前溢利/(虧損)485,26079,62236,382每股盈利/(虧損)(仙)24.8001.4005.200每股派息(仙)3.3003.0002.700派息比率(％)13.306%214.286%51.923%經營邊際利潤率(％)17.340%3.356%2.314%股東資金回報率(％)6.498%0.554%1.992%年初之現金及等同現金項目1,535,5921,389,191772,286年終之現金及等同現金項目1,996,8811,535,5921,389,191總之，物業(yè)運營從各個方面提升了XX的財務指標，為其在資本市場上的進一步融資打下了良好的基礎。——擴大股權融資空間XX通過物業(yè)運營策略（主要是指分散開發(fā)風險和置入優(yōu)質商業(yè)地產項目）可以集中在一段時期內提高其凈資產值、每股贏利及贏利預期，促使股票價格上升。我們從XX的股價走勢中可以清楚地看到：而XX之后在2006年1月即以每股3.725港元配售3億股，集資凈額10.95億港元。配售后，XX2006年和2007年盈利將分別被攤薄7％和9％；凈資產值將下降1％至4.55港元；凈負債率從2005年12月底預測的50％降至31％。而恰恰是因為前期物業(yè)運營策略優(yōu)化了XX的財務表現，才使這次再融資順利進行且對業(yè)績影響不大。從XX在資本市場上的一系列動作來總結，將優(yōu)質物業(yè)的未來收益預期作為再融資的支撐點近實質上是商業(yè)地產項目融資變現的一種選擇。五、XX（）物業(yè)運營模式總結1、XX的物業(yè)運營模式是由它企業(yè)的自身構架所決定的，國資背景、豐富的同系公司資源以及良好的融資平臺是它這種物業(yè)運營模式目前獲得成功的基礎，這種物業(yè)運營模式的可復制性不強。2、XX物業(yè)運營的模式的優(yōu)勢主要體現在對于持有型物業(yè)的選擇時機和持有型物業(yè)組合策略的把握上。XX作為集團的上市公司，它的物業(yè)投資組合應該是具有持續(xù)而穩(wěn)定的投資回報預期的。所以它選擇全部持有的物業(yè)一般都是一線城市、核心地段、較為成熟且出租率和租金收益達到一定水平的物業(yè)，另外一些具有潛力但不太成熟的物業(yè)選擇部分持有。3、XX在物業(yè)運營鏈的末端較為成功的創(chuàng)造了一種持有型物業(yè)融資變現的方式，它通過資產置換注入和定向增發(fā)實現了物