銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2011年6月27日城市認(rèn)知城市概況城市交通城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃小結(jié)銀川是寧夏回族自治區(qū)的省會(huì)，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，總面積9527平方公里，城市面積110.77平方公里。銀川市位于西北寧夏平原北部，處于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，東踞鄂爾多斯西緣，西依賀蘭山，是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，在國(guó)家“十五”西部總體規(guī)劃中，確定銀川為西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶的重點(diǎn)發(fā)展城市。銀川城市概況銀川是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)城市，位于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。城市交通銀川交通便捷，現(xiàn)已形成了公路、鐵路、航空為主的立體交通網(wǎng)?，F(xiàn)有4條國(guó)道、4條省道從銀川境內(nèi)穿越。銀川至青島、丹東至拉薩高速公路在銀川匯聚貫通，機(jī)場(chǎng)高速、環(huán)城高速公路建成使用。包蘭鐵路縱貫銀川南北，成為銀川經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大動(dòng)脈。正在建設(shè)的銀太鐵路，將使銀川與東部沿海的聯(lián)系更加便捷。銀川河?xùn)|機(jī)場(chǎng)目前已開通了40多條航線，銀川空港口岸投入使用，拉近了銀川與全國(guó)乃至世界各地的距離。銀川將成為東北、華北地區(qū)聯(lián)接西北地區(qū)乃至中亞、中東地區(qū)的重要通道，具備發(fā)展物流業(yè)與貿(mào)易業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)。城市經(jīng)濟(jì)——總體經(jīng)濟(jì)2010年全年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值763.26億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值41.37億元，增長(zhǎng)6.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值379.26億元，增長(zhǎng)19.0%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值342.63億元，增長(zhǎng)11.0%。三次產(chǎn)業(yè)比例5.4:49.7:44.9，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為2.2%、63.8%、34.0%。按照當(dāng)前區(qū)域常住人口為1993088人計(jì)算，2010年銀川人均國(guó)民生產(chǎn)總值約為38295元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期寧夏省人均國(guó)民生產(chǎn)總值26160元水平。區(qū)域人均國(guó)民生產(chǎn)總值突破5000美元，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期。城市經(jīng)濟(jì)——支柱產(chǎn)業(yè)“十二五”期間，銀川市工業(yè)將重點(diǎn)發(fā)展“一強(qiáng)四優(yōu)五新”產(chǎn)業(yè)，即：做強(qiáng)能源化工產(chǎn)業(yè)，做大裝備制造及再制造、羊絨、清真食品和穆斯林用品、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)，加快培育新能源裝備制造、電子信息、葡萄酒釀造、新材料、家具裝飾五個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿(mào)易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。城市經(jīng)濟(jì)——消費(fèi)品零售2010年銀川實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額225.14億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。

在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，石油及制品類增長(zhǎng)61.1%；汽車類增長(zhǎng)44.6%；金銀珠寶類增長(zhǎng)37.4%；食品、飲料及煙酒類增長(zhǎng)27.9%；服裝鞋帽針紡織品類增長(zhǎng)22.7%；家用電器和音像器材類增長(zhǎng)21.2%；體育娛樂用品類增長(zhǎng)9.9%；通訊器材類下降0.1%。。區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，汽車、珠寶等高端消費(fèi)品需求快速增長(zhǎng)。城市經(jīng)濟(jì)——人民生活

2010年全年銀川城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17073元，比上年增加1358元，增長(zhǎng)8.6%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出13589元，增長(zhǎng)10.7%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)32.1%。其中，支出增幅較大的是：交通通訊和教育文化娛樂服務(wù)，分別增長(zhǎng)23.9%和13.2%。

2006-2010年區(qū)域人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的75%以上，區(qū)域居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)居全國(guó)前列。人均可支配收入與消費(fèi)性支出穩(wěn)步增加，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在全國(guó)36個(gè)大中型城市中居前位。區(qū)域規(guī)劃——城市性質(zhì)城市規(guī)劃——城市性質(zhì)1、城市性質(zhì)寧夏首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；國(guó)家歷史文化名城；西北地區(qū)東部重要的區(qū)域中心城市。2、城市職能區(qū)域中心城市：作為西北地區(qū)東部的重要城市，承擔(dān)著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、金融中心及信息中心的職能；重要旅游城市：成為西北風(fēng)情旅游目的地、旅游集散和綜合服務(wù)中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調(diào)和商務(wù)服務(wù)的職能；交通樞紐：成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐；能源化工業(yè)基地：承擔(dān)著最重要的國(guó)家級(jí)大型能源化工基地建設(shè)的職能。寧夏回族自治區(qū)首府：承擔(dān)著自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心職能城市規(guī)劃——城市規(guī)模市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模2015年城鎮(zhèn)化水平72%，市域總?cè)丝?20萬(wàn)人。市區(qū)人口規(guī)模2015年，中心城區(qū)人口達(dá)到150萬(wàn)人;2020年，中心城區(qū)人口達(dá)到200萬(wàn)人。用地規(guī)模（2011年—2020年）市域：銀川市行政轄區(qū)總面積為3500平方公里；中心城區(qū)：高速環(huán)路以內(nèi)地區(qū)面積為400平方公里；城市規(guī)劃區(qū)范圍：總計(jì)2286.5平方公里城市規(guī)劃——規(guī)劃布局總體布局：三縱兩橫“三縱”南北向三條軸線主要包括沿GZ25、G109及包蘭鐵路形成以城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿S305和S201分別形成以生態(tài)保護(hù)和旅游發(fā)展為主兩條三級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸。“兩橫”東西向兩條軸線包括沿GZ35形成聯(lián)系銀川中心城市和寧東能源化基地的二級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿G307至靈武—吳中二級(jí)公路形成聯(lián)系靈武和寧東能源化基地的二級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸。賀蘭山東部重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。四條產(chǎn)業(yè)帶東部能源化工產(chǎn)業(yè)帶依托寧東能源化工基地，以煤炭、電力生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以新材料、建材為補(bǔ)充，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)、清潔生產(chǎn)的現(xiàn)代工業(yè)體系。中部綜合產(chǎn)業(yè)帶以銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和德勝、望遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)為主體，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)、清真食品及保健品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)、機(jī)械裝備制造和新材料產(chǎn)業(yè)。依托中心城發(fā)展區(qū)域性物流中心，建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，形成特色旅游區(qū)和旅游服務(wù)業(yè)基地。中部沿黃河產(chǎn)業(yè)帶依托黃河重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展靈武的羊絨加工業(yè)和高端紡織業(yè)，同時(shí)依托航空港發(fā)展物流業(yè)。西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶依托賀蘭山東部重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃——規(guī)劃布局城市規(guī)劃——規(guī)劃布局“南進(jìn)北拓西優(yōu)東控”近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)，同時(shí)在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)與開發(fā)。遠(yuǎn)景中心城區(qū)重點(diǎn)向南北方向擴(kuò)展，與德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局銀川是是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。銀川人均國(guó)民生產(chǎn)總值突破5000美元，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿(mào)易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。對(duì)本項(xiàng)目啟示：區(qū)域具備較好發(fā)展?jié)摿εc前景，消費(fèi)需求旺盛，但居民可支配收入增長(zhǎng)相對(duì)較慢，將很大程度限制銀川未來(lái)市場(chǎng)消費(fèi)。作為區(qū)域性大盤，本案應(yīng)充分利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)空白點(diǎn)，率先打造西北區(qū)域標(biāo)桿型休閑旅游購(gòu)物綜合體項(xiàng)目，突破地域與消費(fèi)能力限制，將客群幅面拓展到寧、蒙、陜、甘。城市現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在全國(guó)36個(gè)大中型城市中居前位。項(xiàng)目所在賀蘭縣，處于銀川西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況政策環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境開發(fā)量銷售狀況土地市場(chǎng)小結(jié)政策環(huán)境2011年2月23日，銀川市頒布“銀八條”。對(duì)在銀川市已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭限購(gòu)第三套住房，其中，人均住房建筑面積低于43平方米的不在計(jì)算范圍內(nèi)。對(duì)在本市已擁有一套住房的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)第二套住房。此次規(guī)定銀川市2011年新建商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度以內(nèi)，同比增幅低于10%。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。本次銀川市制定的新政策，將不足5年轉(zhuǎn)手交易的房屋稅收提高。繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)，并明確規(guī)定保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70％。打擊性價(jià)比不合理性樓盤，將重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。對(duì)這類樓盤，住房保障部門將公布其成本構(gòu)成特別是土地成本，并限制其商品住房備案價(jià)格，對(duì)處于預(yù)售階段的，取消預(yù)售許可。由于利率的上調(diào)及限購(gòu)令的頒布，銀川樓市觀望人群增多，外地人購(gòu)房的數(shù)量減少，房屋成交量出現(xiàn)一定程度下降。房地產(chǎn)投資環(huán)境

2010年，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資160.82億元，比上年增長(zhǎng)66.8%。其中，住宅投資116.08億元，占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的72.2%，比上年增長(zhǎng)了61.8%；辦公樓投資7億元，比上年增長(zhǎng)了85%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資20.7億元，比上年增長(zhǎng)了54.4%；其他用房投資17.05億元，比上年增長(zhǎng)了128.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資處于高速增長(zhǎng)階段，辦公、商業(yè)類用房投資增長(zhǎng)率高于50%。施工、竣工面積自2007年開始，銀川房屋建筑施工與竣工面積呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年平均漲幅在13%左右。2010年，區(qū)域市房屋建筑施工面積為1637萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.1%；房屋建筑竣工面積649萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.3%2010年區(qū)域施工面積仍保持較快增長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)速度回落，市場(chǎng)推盤速度放慢。房地產(chǎn)銷售狀況2010年，全市商品房銷售面積536.11萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額210.63億元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.0%和22.1%。受2010年政府調(diào)控的影響，漲幅比2009年有所降低2007-2010年銀川市房屋銷售面積和均價(jià)增長(zhǎng)較快，

2010年，銀川市房屋銷售均價(jià)達(dá)到4234元/㎡,增長(zhǎng)率為12.7%。銀川宜居生活環(huán)境及商品價(jià)格洼地效應(yīng)，吸引大量寧夏周邊區(qū)域客群投資置業(yè)，帶動(dòng)商品房銷售面積及價(jià)格的大幅提升。土地市場(chǎng)——基準(zhǔn)地價(jià)2009年銀川市商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)圖土地市場(chǎng)——基準(zhǔn)地價(jià)2009年銀川市住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)圖土地市場(chǎng)——成交狀況2009-2011年6月27日銀川商服類用地成交情況（萬(wàn)平米）區(qū)縣永寧縣靈武市賀蘭縣金鳳區(qū)興慶區(qū)西夏區(qū)土地成交量32584100322233共計(jì)7672009-2011年6月27日銀川普通住宅類用地成交情況（萬(wàn)平米）區(qū)縣永寧縣靈武市賀蘭縣金鳳區(qū)興慶區(qū)西夏區(qū)土地成交量20816710824218162共計(jì)968區(qū)域2009年至今招拍掛成交土地約1735萬(wàn)平米，其中商服類用地約767萬(wàn)平米，住宅類用地約968萬(wàn)平米。土地市場(chǎng)—市區(qū)土地成交編號(hào)位置用途面積（平方米）容積率出讓年限成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/平方米）摘牌單位摘牌時(shí)間[2010]-02號(hào)興慶區(qū)鳳凰北街東側(cè)、商服9689.705.00409977.002059[2010]-04號(hào)興慶區(qū)麗景北街東側(cè)住宅、商服、批發(fā)零售、倉(cāng)儲(chǔ)673847.103.0070/40/5021955.00108.61匯豐祥商業(yè)控股有限公司2010年5月13日[2010]-07號(hào)金鳳區(qū)黃河?xùn)|路北側(cè)住宅、商服186506.302.0070/4013250.00355.22寧夏天都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年5月19日[2010]-51號(hào)金鳳區(qū)正源南街東側(cè)住宅199901.302.007059070.001477.48中國(guó)海外銀川投資有限公司、中海地產(chǎn)2010年10月20日[2010]-52號(hào)金鳳區(qū)六盤山路北側(cè)、金鳳六街東側(cè)住宅242083.902.007071535.001477.48中國(guó)海外銀川投資有限公司、中海地產(chǎn)集團(tuán)2010年10月20日[2010]-68號(hào)金鳳區(qū)長(zhǎng)城西路林帶南側(cè)、住宅、商服98954.62.0070/4018500.00934.77恒大地產(chǎn)集團(tuán)2010年11月25日[2010]-69號(hào)金鳳區(qū)良田渠街西側(cè)住宅、商服119625.402.0070/4013710.00573.04恒大地產(chǎn)集團(tuán)2010年11月25日[2010]-87號(hào)興慶區(qū)解放街南側(cè)商服20375.35.004027200.002669.90中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010年12月16日[2010]-92號(hào)興慶區(qū)利民南街東側(cè)住宅、商服33783.63.0070/4020800.002052.28寧夏榮恒房地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司2011年1月28日

銀川市區(qū)2009至今成交土地約750萬(wàn)平米，其中住宅用地成交樓面價(jià)集中在1000-1500元/㎡，商服用地樓面價(jià)集中在2000-2700元/㎡。土地市場(chǎng)—賀蘭縣土地成交編號(hào)項(xiàng)目名稱土地位置土地面積（萬(wàn)㎡）土地用途容積率

（最大）土地年限（年）成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交單價(jià)（元/㎡）樓面價(jià)（元/㎡）競(jìng)得人約定開工時(shí)間約定竣工時(shí)間201103建材銷售項(xiàng)目銀川德勝工業(yè)園區(qū)內(nèi)，虹橋路東側(cè)16.672其他商服用地1409248554.7554.7寧夏功達(dá)西部建材城（有限公司）2011-11-282013-11-28201011鋁材銷售市場(chǎng)德勝工業(yè)園區(qū)內(nèi)，永勝路北側(cè)6.7952批發(fā)零售用地1403671540.2540.2寧夏康力集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-03-012013-03-01200911寧夏國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流中心賀蘭縣經(jīng)濟(jì)橋物流園區(qū)內(nèi)30.819批發(fā)零售用地1.24029599680寧夏海吉星國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司2010-03-302011-03-30201104正豐美茵湖城商住區(qū)賀蘭縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，水源路西側(cè)5.1755普通商品住房用地1.87031.06600333寧夏正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-12-052013-12-05201106天駿典雅居B區(qū)賀蘭縣規(guī)劃內(nèi)，桃源路北側(cè)5.0217普通商品住房用地1.5701132225150寧夏天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-02-142014-02-14201104威尼斯灣賀蘭縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，如意湖東側(cè)6.8715普通商品住房用地27072151049524.5寧夏冠凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-12-052013-12-05賀蘭縣2009年至今出讓土地約200萬(wàn)平米，2011年出讓商服類用地主要用于批發(fā)市場(chǎng)及汽車4s店等建設(shè)，政府對(duì)大體量商貿(mào)物流類項(xiàng)目支持力度較大。2011年成交商服類用地樓面地價(jià)集中在400-550元/平米左右，普通商品房用地樓面地價(jià)在150-550元/平米左右，容積率普遍低于2。房地產(chǎn)開發(fā)投資處于高速增長(zhǎng)階段，2010年辦公、商業(yè)類用房投資增長(zhǎng)率高于50%，但受宏觀政策影響，目前漲幅出現(xiàn)回落銀川宜居生活環(huán)境及商品價(jià)格洼地效應(yīng)，吸引大量寧夏周邊區(qū)域客群，帶動(dòng)商品房銷售面積及價(jià)格的大幅提升。銀川近兩年土地供應(yīng)量及實(shí)際開發(fā)量均較大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入熱點(diǎn)期。對(duì)本項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目面對(duì)較好的城市投資環(huán)境與開發(fā)時(shí)機(jī)，但目前項(xiàng)目周邊區(qū)域目前配套設(shè)施及整體商業(yè)氛圍較弱，且前期投入成本較大，因此，本案應(yīng)爭(zhēng)取更多政府支持，引入實(shí)力合作伙伴，前期針對(duì)市場(chǎng)需求打造快銷類產(chǎn)品，迅速回流資金，平衡投資風(fēng)險(xiǎn)。銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)賀蘭縣屬于價(jià)值洼地區(qū)域，開發(fā)成本較低，區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目具備較高發(fā)展?jié)摿εc升值預(yù)期。

住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析總體市場(chǎng)格局西夏區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀金鳳區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀興慶區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀永寧縣市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)格局西夏區(qū)住宅均價(jià)4300-4900元/平米金鳳區(qū)住宅均價(jià)4500-16000(loft)元/平米興慶區(qū)住宅均價(jià)5500-14000（loft)元/平米賀蘭縣住宅均價(jià)3300-5500元/平米永寧縣住宅均價(jià)2600-3900元/平米賀蘭縣產(chǎn)品趨向多樣化，含中高端普通住宅及少量別墅。興慶區(qū)以景觀豪宅、高端公寓、別墅與高端商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目為主。金鳳區(qū)以高端小戶型公寓、景觀豪宅及別墅項(xiàng)目為主。西夏區(qū)工業(yè)區(qū)，以學(xué)區(qū)中低檔普通住宅為主。永寧縣以保障性住房及普通住宅為主。西夏區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀西夏區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：西夏區(qū)區(qū)劃面積最大，但人口較少，是銀川的老工業(yè)基地，但目前老工廠多數(shù)效益不好，居住環(huán)境較差，目前規(guī)劃為工業(yè)基地和銀川大學(xué)城所在地，大中學(xué)校給該片區(qū)注入了活力。市場(chǎng)現(xiàn)狀：區(qū)內(nèi)總體開發(fā)程度低于興慶區(qū)和金鳳區(qū)，居住、娛樂配套相對(duì)不足，所以樓盤價(jià)位相對(duì)較低，總體均價(jià)低于4900元/㎡?？腿海寒a(chǎn)生購(gòu)買行為的主要是當(dāng)?shù)鼐用窕蚋鲝S區(qū)職工，為改善居住條件或是針對(duì)學(xué)區(qū)而購(gòu)買。價(jià)格趨勢(shì)：雖然開發(fā)程度較低，但由于有學(xué)區(qū)作為依托，對(duì)價(jià)格的提升會(huì)有推助作用，同時(shí)由于周邊人群購(gòu)買力相對(duì)有限，所以預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格上漲幅度不會(huì)太大，短時(shí)間內(nèi)均價(jià)不會(huì)超過5200元/㎡。區(qū)內(nèi)南北兩側(cè)居住環(huán)境相對(duì)較好，會(huì)有后續(xù)新盤開發(fā)。西夏區(qū)總體均價(jià)比起09年的3000元/㎡也有了較大漲幅。代表項(xiàng)目：物華興洲苑大禹.盛世金像項(xiàng)目名稱物華興洲苑地理位置西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處銷售總價(jià)4900元/m2物業(yè)類型多層、小高層、公寓裝修配套毛坯在售戶型80-120m2開盤時(shí)間2010.08交房時(shí)間2011.05樓盤概況項(xiàng)目戶型從79至127平米，主打戶型為100平米左右。目前有多層、小高層住宅在售，小高層所剩房屋為117㎡，多層住宅所剩房屋面積在101-107㎡之間，目前銷售均價(jià)4900元/平米。

物業(yè)費(fèi):1.00元/平方米·月綠化率:35.60%占地面積：235330平方米

建筑面積:450000平方米停車位:2231個(gè)西夏區(qū)典型項(xiàng)目物華興洲苑總占地353畝，總建筑面積45萬(wàn)平米，共有3014套住房，2231個(gè)車位，綠化率達(dá)到35.6%，容積率為1.74。規(guī)劃建設(shè)31棟板式多層、26棟小高層住房，少量公寓和商業(yè)用房。金鳳區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀金鳳區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：唐徠渠以西，鐵路以東地區(qū)為金鳳區(qū)，規(guī)劃面積最小，是新興的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居環(huán)境較好，但金鳳區(qū)各大產(chǎn)業(yè)薄弱，配套不齊全，但隨著行政中心地位的確立，各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，各大房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)，未來(lái)必然成為大銀川的中心所在地，但目前主要依靠外來(lái)人口消化。房?jī)r(jià)趨勢(shì)：銀川市政府在城市規(guī)劃中已將金鳳區(qū)確定為房地產(chǎn)開發(fā)的重心，隨著開發(fā)建設(shè)步伐的不斷深入，金鳳區(qū)的教育、交通等配套公共設(shè)施也在完善中。房產(chǎn)價(jià)格目前集中在6300元以上。市場(chǎng)現(xiàn)狀：金鳳區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價(jià)格逐漸升高的趨勢(shì)。滿城大街以西區(qū)域森林公園區(qū)域親水大街以東區(qū)域長(zhǎng)城中路以南區(qū)域中心區(qū)滿城大街以西的西部區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，目前均價(jià)在6000元㎡以下，且銷售狀況較好，考察的樓盤如尚座.中央公館等銷售率無(wú)一例外均達(dá)到60%以上，有的甚至還沒有開盤，還處在預(yù)訂階段已銷售超過50%，而且在營(yíng)銷方面基本不需要過多的營(yíng)銷手段，沿街樹立一個(gè)樓盤指引牌即可。森林公園內(nèi)的樓盤由于所處環(huán)境較好，規(guī)劃先進(jìn)，檔次較高，銷售狀況較好，代表樓盤有臻君豪庭、美林灣、森林半島等，其普通住宅均價(jià)在6500元/㎡左右，公寓在8200元/㎡，別墅價(jià)格達(dá)到10000元/㎡以上,而且正在醞釀漲價(jià)。再加上森林公園東北角的水上購(gòu)物中心，使其商業(yè)配套進(jìn)一步完善，區(qū)域價(jià)值近一步提升。親水大街以東，上海西路以北的大部分樓盤已經(jīng)售罄，開始銷售臨街商鋪。如韋司德商務(wù)中心，于2010年7月開始銷售，到目前公寓部分已經(jīng)售罄，僅剩下商鋪。北部地區(qū)因臨近人民廣場(chǎng)，在加上已被政府規(guī)劃為行政辦公及居住區(qū)，預(yù)計(jì)價(jià)格還將上漲。長(zhǎng)城中路以南地區(qū)為金鳳南部居住區(qū)，代表樓盤有東方尚都三期、寶湖天下、寶湖灣等。南部區(qū)域因地處銀川南進(jìn)規(guī)劃范圍內(nèi)，且項(xiàng)目鄰近寶湖公園，所以樓盤價(jià)格也在上漲，目前均價(jià)在6000元/㎡。各樓盤銷售狀況較好，銷售最好的樓盤是東方尚都，僅余幾套房源，銷售率也已超過80%。上海西路以南，黃河?xùn)|路以北，親水大街以東的金鳳區(qū)中心區(qū)域項(xiàng)目與森林公園樓盤價(jià)格相當(dāng)，同為金鳳區(qū)價(jià)格最高區(qū)域。在售樓盤僅有紫荊花商務(wù)中心與藍(lán)山名邸公寓兩個(gè)商住項(xiàng)目。其中紫荊花商務(wù)中心均價(jià)達(dá)到了9600元/㎡左右。雖然價(jià)格在金鳳區(qū)精裝公寓、寫字間中最高，但較興慶區(qū)中心地塊，價(jià)格還有差距。預(yù)計(jì)隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，城市配套的不斷完善，金鳳區(qū)將成為新的城市中心區(qū)，屆時(shí)房產(chǎn)價(jià)格也將達(dá)到新高。如國(guó)貿(mào)新天地的寫字間均價(jià)可能會(huì)突破萬(wàn)元。金鳳區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀金鳳區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱森林半島·45克拉地理位置北京中路與親水大街交匯處銷售均價(jià)8900元/平方米物業(yè)類型公寓、高層住宅裝修配套全裝修在售戶型45-55m2開盤時(shí)間2010.12.24交房時(shí)間2013.5樓盤概況目前有45克拉精裝公寓及高層住宅在售，精裝公寓戶型面積為45平米及55平米，每套公寓的價(jià)格在35萬(wàn)至45萬(wàn)之間，全款可享受97折優(yōu)惠，按揭可享受99折優(yōu)惠，現(xiàn)在買房在此優(yōu)惠基礎(chǔ)上再降6000元。高層住宅戶型面積有170平米和199平米，根據(jù)房管局備案，199平米房屋銷售價(jià)格在150萬(wàn)左右，170平米房屋銷售價(jià)格在120萬(wàn)左右。公寓預(yù)計(jì)在2013年5月份中交房，高層住宅預(yù)計(jì)在2012年12月31號(hào)交房。森林半島位于森林公園的M島東北角——即北京路與親水大街的交匯處---占地面積約230畝，建筑面積近30萬(wàn)平方米，共分4期開發(fā)。全區(qū)總居住人口約3027戶（3.2/戶），由住宅，商業(yè)，辦公，公寓組成。興慶區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀興慶區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：以唐徠渠為界，界東為興慶區(qū)，是老城區(qū)所在地，人口眾多，占銀川人口一半，大約為48萬(wàn)，而經(jīng)濟(jì)也以興慶區(qū)最為發(fā)達(dá)，是銀川城市經(jīng)濟(jì)中心，商貿(mào)中心，金融中心，中小學(xué)教育中心，因此興慶區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的完善，吸引著眾多的居民。價(jià)格趨勢(shì)：新盤銷售均價(jià)直逼萬(wàn)元，興慶區(qū)北部住宅與森林公園住宅已成為銀川市住宅價(jià)格標(biāo)桿，興慶區(qū)中部的寫字間則代表了銀川寫字樓價(jià)格標(biāo)桿。市場(chǎng)現(xiàn)狀：興慶區(qū)北部區(qū)域與中部區(qū)域以高端住宅為主，均價(jià)集中在6000—7000元/㎡左右，南部區(qū)域集中在4500元/㎡左右北部區(qū)域中部區(qū)域南部區(qū)域依托北塔湖自然環(huán)境以及銀川二中、二十中等學(xué)區(qū)環(huán)境，顯示了獨(dú)特的區(qū)位價(jià)值，多層住宅及精裝公寓均價(jià)在6000—7000元/㎡，代表樓盤有凱威·觀湖壹號(hào)、東方盛世等。項(xiàng)目普遍銷售狀況較好，東方盛世僅開盤兩天銷售率已達(dá)到75%左右。凱威·觀湖壹號(hào)目前銷售率達(dá)到90%以上。凱威·觀湖壹號(hào)計(jì)劃于年底推出18套別墅，價(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)到12000元/㎡，將創(chuàng)銀川住宅新高。中部精裝公寓有中房·富力城、建發(fā)·東方國(guó)際公寓、尚東國(guó)際等項(xiàng)目，建發(fā)·東方國(guó)際公寓銷售均價(jià)達(dá)到6000元/㎡以上，尚東國(guó)際預(yù)計(jì)價(jià)格在6000—7000元/㎡左右，價(jià)格最高為中房·富力城，均價(jià)達(dá)到7000元/㎡以上。興慶中部的寫字間價(jià)格預(yù)計(jì)將創(chuàng)銀川寫字間新高，其中銀川國(guó)際貿(mào)易中心為6700元/㎡起價(jià)，而正在建設(shè)中的建發(fā)·現(xiàn)代城，預(yù)計(jì)價(jià)格將達(dá)到9000—13000元/㎡左右，將創(chuàng)銀川寫字間新高。南部樓盤相對(duì)中部、北部?jī)r(jià)格不高，項(xiàng)目主要依托新一中、新華商圈等居住生活配套。住宅均價(jià)在4500元/㎡左右，代表樓盤有塞上驕子、光耀上城等。精裝公寓、寫字間起價(jià)為5500元/㎡左右，代表樓盤有金茂大廈、名人國(guó)際公寓等。興慶區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀興慶區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱民生·興慶府大院地理位置興慶區(qū)北塔路與鳳凰北街交匯處(海寶西區(qū)對(duì)面)銷售總價(jià)7200元/m2物業(yè)類型小高層、高層復(fù)式、別墅裝修配套毛坯戶型面積130-350m2開盤時(shí)間2010.11.13交房時(shí)間2012.05樓盤概況興慶府大院是由寧夏民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。興慶府大院，項(xiàng)目現(xiàn)多形態(tài)住宅熱銷中，戶型面積為130平方米—350平方米，銷售均價(jià)7200元，現(xiàn)在全款購(gòu)房可享9.3折優(yōu)惠，按揭購(gòu)房可享9.6折優(yōu)惠。物業(yè)費(fèi):1.30元/平方米·月。綠化率:35%。占地面積433329平方米建筑面積:896088平方米停車位:車位配比為1：1.3。興慶府大院位于銀川北塔湖自然生態(tài)住區(qū)，緊鄰鳳凰北街和北塔路，占地面積650畝，包括五星級(jí)酒店、高端寫字樓、獨(dú)立商業(yè)、花園洋房、小高層住宅等多樣產(chǎn)品形態(tài)。興慶區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱尚東國(guó)際地理位置北京東路清真美食城對(duì)面銷售總價(jià)7400元/m2物業(yè)類型小高層、高層裝修配套全精裝戶型面積148-196m2開盤時(shí)間2010.09.19交房時(shí)間2011.07.01樓盤概況尚東國(guó)際，項(xiàng)目現(xiàn)小高層與高層住宅在售，為41—56㎡精裝公寓，148—230㎡空中別墅，銷售均價(jià)7400元。物業(yè)費(fèi):1.66元/平方米·月綠化率:45%。占地面積:150000平方米建筑面積:400000平方米。停車位:地下停車庫(kù)，售價(jià)16萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)70年尚東國(guó)際位于銀川市的東大門，總建筑面積約40萬(wàn)平米（東西區(qū)各約20萬(wàn)平米）。居住區(qū)內(nèi)除了住宅，還設(shè)有雙會(huì)所。項(xiàng)目南面為新月廣場(chǎng)與美食城，西側(cè)為柏悅酒店。賀蘭縣市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征賀蘭縣相距銀川市區(qū)僅有12公里，作為銀川市房地產(chǎn)的價(jià)值洼地，其區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及高性價(jià)比產(chǎn)品吸引越來(lái)越多本地及周邊客群投資置業(yè)。房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)投資處于高峰期，2011年1-4月，賀蘭縣開發(fā)投資總量為4.29億元，賀蘭縣以94.1%的增長(zhǎng)速度位居銀川首位，施工量為304.91萬(wàn)平方米，以103.9%的增長(zhǎng)速度位居首位，市場(chǎng)供應(yīng)量目前區(qū)域供應(yīng)量呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，僅待售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量已達(dá)150萬(wàn)平米左右。成交價(jià)格相比市區(qū)6000左右的房?jī)r(jià)，目前區(qū)域住宅均價(jià)集中在3500-4500元/平米左右。成交量：

2010年全年賀蘭縣商品房銷售面積88.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%。其中，住宅銷售面積76.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2％。賀蘭縣市場(chǎng)現(xiàn)狀賀蘭縣客群分析客群特征本地客群——銀川工作的賀蘭人、賀蘭本地企事業(yè)單位、德勝工業(yè)園區(qū)就業(yè)人群及銀北地區(qū)客群；異地客群——陜西、內(nèi)蒙、甘肅等周邊區(qū)縣客群?？蛻粽{(diào)研（信息來(lái)自搜房網(wǎng)網(wǎng)調(diào)數(shù)據(jù)）1.客群對(duì)賀蘭德勝樓盤是否了解？目前客戶對(duì)區(qū)域樓盤的關(guān)注度較高，但基本停留在一般了解的程度。區(qū)域目前市場(chǎng)關(guān)注度較高，購(gòu)房客群主要來(lái)自銀北地區(qū)及陜、蒙、甘周邊區(qū)縣。2.您認(rèn)為賀蘭德勝板塊最吸引購(gòu)房者的地方是？3.如果在德勝板塊置業(yè)你的主要目的是？目前區(qū)域樓盤價(jià)格及發(fā)展?jié)摿κ俏繕?biāo)客戶最重要的因素。區(qū)域以剛性需求為主，客戶置業(yè)主要用于自住。區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿爱?dāng)前住宅價(jià)格優(yōu)勢(shì)是吸引客群置業(yè)的主要因素。賀蘭縣客群分析4.您目前的收入是？5.購(gòu)房置業(yè)，您最看重哪些因素？客戶置業(yè)主要看重區(qū)域升值潛力、周邊交通及市政配套設(shè)施。被調(diào)客群收入主要集中在3000-5000元/月，年收入主要集中在4-6萬(wàn)左右、區(qū)域普通客群支付能力較弱，對(duì)項(xiàng)目升值潛力及周邊交通等市政配套設(shè)施關(guān)注度較高。賀蘭縣客群分析6.當(dāng)前樓市只見“量變”不見“質(zhì)變”，您會(huì)如何行動(dòng)？宏觀政策引起市場(chǎng)觀望情緒，但目前區(qū)域剛性需求依然旺盛，隨著區(qū)域樓盤價(jià)格及產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，觀望客戶預(yù)計(jì)將會(huì)不斷減少。賀蘭縣客群分析賀蘭縣別墅市場(chǎng)分析新思維紅河谷水木蘭亭托斯卡納莊園泰和地中海寶慶國(guó)際花園項(xiàng)目名稱物業(yè)類別項(xiàng)目體量（㎡）容積率別墅主力戶型別墅開盤時(shí)間別墅銷售均價(jià)總套數(shù)備注水木蘭亭雙拼、聯(lián)排別墅、普通住宅總占地32016㎡，總建面31967㎡，其中雙拼別墅總建面1140㎡；聯(lián)排別墅總建面19596㎡0.92187-246㎡2010.75700元/㎡100托斯卡納莊園雙拼、獨(dú)棟、聯(lián)排、合院

總占地631畝300-650㎡待定待定782泰和地中海雙拼、聯(lián)排別墅、多層、小高層占地251997㎡，總建面350000㎡，其中別墅總建面1346㎡1.37330-380㎡別墅尚未開盤預(yù)計(jì)下半年預(yù)計(jì)12000-13800元/㎡約40套地上三層，地下一層，4-6聯(lián)排寶慶國(guó)際花園多層、小高層、獨(dú)棟與聯(lián)排別墅、酒店、商業(yè)總占地15萬(wàn)㎡，總建面24萬(wàn)㎡1.62470-670㎡待定預(yù)計(jì)8000元/㎡地上三層地下一層聯(lián)排均為4聯(lián)新思維紅河谷別墅、花園洋房、小高層總占地229997㎡，總建面30萬(wàn)㎡，其中：獨(dú)棟建筑面積為2363.7㎡，雙拼別墅為3453.8㎡，聯(lián)排別墅為6320㎡，，花園洋房建筑面積為77935.9㎡，小高層建筑面積為22052㎡1.3300-400㎡2011.78788元/㎡一期為獨(dú)棟，二期為聯(lián)排，三期為獨(dú)棟、雙拼賀蘭縣別墅市場(chǎng)分析賀蘭縣別墅市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域新推別墅項(xiàng)目主要位于109國(guó)道及德勝工業(yè)園區(qū)周邊區(qū)域。目前區(qū)域在售及潛在別墅供應(yīng)量將超過20萬(wàn)平米，前期別墅在總項(xiàng)目中所占比例較小，目前推出的純別墅項(xiàng)目以托斯卡納莊園為代表，占地631畝，計(jì)劃分為七年開發(fā)完成。產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排、雙拼、合院等類別墅產(chǎn)品為主，主要為地中海建筑風(fēng)格。新推別墅項(xiàng)目，雙拼、聯(lián)排面積在300-400平米左右，獨(dú)棟別墅面積在400-700平米左右。較區(qū)域前期別墅項(xiàng)目如天鵝湖小鎮(zhèn)、海亮國(guó)際、宏基花園、水木蘭亭等170-300平米左右的戶型面積，有較大幅度提升。目前區(qū)域獨(dú)棟別墅均價(jià)在9000-10000元/平米左右，雙拼\聯(lián)排別墅均在在5700-8500元/平米左右。別墅整體去化速度較慢，項(xiàng)目最高年化量不超過50套。別墅客群主要來(lái)自銀川、固原、內(nèi)蒙地區(qū)，主要從事能源行業(yè)。賀蘭縣普通住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址總占地面積總建筑面積容積率開盤時(shí)間均價(jià)銷售情況產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡）長(zhǎng)城惠蘭園寧夏長(zhǎng)城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣居安街與桃林街交匯處293237㎡390000㎡1.42011.4（C區(qū)）3700元一期二期售罄，三期在售多層98-110望都郡府寧夏亙?cè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣豐慶路——一期33000㎡二期69422㎡一期0.6二期0.337————一期二期售罄

水木蘭亭寧夏瑞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣居安東路（賀蘭縣林業(yè)局東側(cè)）48畝31769㎡0.922010.8.17每套99.5萬(wàn)元起在售

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銀大荷蘭印象寧夏銀大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣銀河西路與恒安北街交匯處（賀蘭客運(yùn)中心北側(cè)）105332㎡210000㎡1.992010.4.203750元一期現(xiàn)房，二期待售多層/高層104-135海亮國(guó)際社區(qū)寧夏海亮房地產(chǎn)有限公司賀蘭縣位于賀蘭山路以北，唐徠渠以東，與北塔湖一路之隔150000㎡290000㎡2未定——待售

典雅居寧夏天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣朔方北街天駿城市花園向北260000㎡330000㎡1.62010.53300元在售

宏基·月湖灣寧夏恒昱源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣富興北街與緯二路交會(huì)處100005㎡160000㎡1.52011.3未定待售

賀蘭縣普通住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址總占地面積總建筑面積容積率開盤時(shí)間均價(jià)銷售情況產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡）奧林匹克花園銀川盛世華新置業(yè)有限公司奧林匹克花園位于賀蘭縣109國(guó)道與緯二路交會(huì)處378662㎡540000㎡1.432011.5.8（2010.8.21）3600元一期售罄，二期在售多層115-120錦林水岸寧夏海辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀川市德勝工業(yè)園區(qū)中央大道與唐徠渠交叉東南側(cè)59333㎡163000㎡1.98預(yù)計(jì)2011.6未定待售小高層106金盛·瑞士花園寧夏冠凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司德勝工業(yè)園中央大道與虹橋路交會(huì)處192758㎡163200㎡0.842009.10.14700元在售

明珠麗景寧夏北方明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣桃林南街西側(cè)，長(zhǎng)城惠蘭園C區(qū)南邊——97770㎡——2010.9.73200元在售

寧夏北方明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣富興南街和利民路路口41153㎡95800㎡1.262010.11.114200元在售

泰和地中海寧夏泰和房地產(chǎn)有限公司賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)中央大道與唐徠渠交匯處251997㎡350000㎡1.372009.9.26別墅12000/多層6200/高層5100一期尾房，二期在售別墅/多層/高層104-133歐語(yǔ)城邦寧夏建源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣109國(guó)道西側(cè)馬家寨路口向南50米161畝160000㎡1.62009.3.14000元一期二期售罄，三期在售

寶慶國(guó)際花園寧夏海峽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣109國(guó)道與光明西路交匯處150000㎡240000㎡1.622010.4.18別墅7288/多層3780/商鋪6000在售別墅/多層/商鋪

賀蘭縣普通住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址總占地面積總建筑面積容積率開盤時(shí)間均價(jià)銷售情況產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡）望都太陽(yáng)城寧夏亙?cè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣南環(huán)路與富興南路交匯處3000畝2040000㎡1.192010.11.27（2011.4）4200元（多層：3860-4310）在售多層/高層/花園洋房116-165力豪·好人家力豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣十字街口向北民樂巷7300㎡12800㎡1.712010.11.283500元在售

銀都藍(lán)灣寧夏瑞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣銀川繞城高速路口與109國(guó)道交匯處162000㎡243000㎡1.52010.83880元在售

觀瀾國(guó)際寧夏海利達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)賀蘭縣銀河西路（欣蘭廣場(chǎng)南側(cè)）139998㎡300000㎡2.112011.5未定待售小高層101-106觀瀾天下寧夏海利達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)賀蘭縣銀河西路（欣蘭廣場(chǎng)南側(cè)）

2011.6未定待售多層/小高層/花園洋房

新思維紅河谷寧夏新思維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)德勝東路229997㎡300000㎡1.32011.6別墅8788/多層4700/高層4100待售別墅/多層/高層91.5-370一品尚都寧夏土木基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣東環(huán)路與南內(nèi)環(huán)路交匯處199998㎡300000㎡1.52010.2——一期二期售罄，三期在售

蘭山園寧夏建源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣富興東路新貿(mào)市場(chǎng)——17730㎡————4180元尾房

賀蘭縣普通住宅市場(chǎng)分析賀蘭縣普通住宅市場(chǎng)總結(jié)目前區(qū)域普通住宅在售及潛在供應(yīng)量已超過100萬(wàn)平米，即將入市項(xiàng)目多為總建面20萬(wàn)平米以上樓盤。產(chǎn)品形態(tài)以多層、小高層產(chǎn)品為主，容積率集中在1.4-2左右。在售普通住宅戶型面積集中在90-130平米左右。目前區(qū)域普通住宅銷售均價(jià)集中在3500-4200元/平米左右。住宅年去化量普遍在6-10萬(wàn)平米左右。住宅客群主要為銀川工作的賀蘭人、賀蘭本地企事業(yè)單位、德勝工業(yè)園區(qū)就業(yè)人群及銀北、周邊區(qū)縣客群，其中異地客群大約占比40%左右。賀蘭縣典型住宅項(xiàng)目分析泰和·地中海項(xiàng)目開發(fā)商寧夏泰和房地產(chǎn)有限公司

項(xiàng)目位置賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)中央大道與唐徠渠交匯處項(xiàng)目規(guī)模占地251997㎡，總建面35萬(wàn)㎡，容積率1.37戶型配比花園洋房與小高層戶型面積98—220㎡，別墅戶型面積320—380㎡銷售價(jià)格小高層、洋房均價(jià)5450元/㎡，別墅均價(jià)10000元/㎡開盤時(shí)間2009年9月，別墅未開盤客群特征內(nèi)蒙、銀北煤礦老板居多，少部分賀蘭當(dāng)?shù)乜蛻?。整體規(guī)劃泰和地中海項(xiàng)目位于得勝未來(lái)高尚居住區(qū)，東起虹橋路，西至唐徠渠，南至中央大道?？傉嫉?51997平米，總建筑面積35萬(wàn)平米，其中住宅321300平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑32400平方米。項(xiàng)目計(jì)劃三年內(nèi)完成,其中一期約10萬(wàn)平米泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項(xiàng)目分析泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容棟數(shù)總建面（㎡）占比高層住宅58690023%多層3018220046%小高層129110024%幼兒園變配電所、煤氣調(diào)壓站商場(chǎng)、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理155004%綠地區(qū)內(nèi)道路別墅698503%賀蘭縣典型住宅項(xiàng)目分析泰和·地中海產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)為躍層式別墅型公寓。樓型上有聯(lián)排別墅、花園洋房4.5層、電梯觀景洋房8-9層、高層17.5層和11.5層小高層之分，套型上有躍層式、平層式之分，房型上有地中海托斯卡納豪華型、典雅型、簡(jiǎn)雅型之分?！疤┖汀さ刂泻！毙滦拖盗熊S層式花園洋房的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定位為：“泰和·地中?！狈?jī)r(jià)+汽車+70年汽車使用費(fèi)＝銀川二類地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項(xiàng)目分析產(chǎn)品形態(tài)與戶型配比目前在售為項(xiàng)目二期，其中花園洋房與小高層戶型面積98—220平米，戶型面積為100平方米左右兩居室，130—160平方米三居室，160平方米以上四居室。雙拼及聯(lián)排別墅現(xiàn)已推出，戶型面積320平方米—380平方米，

泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項(xiàng)目分析價(jià)格及銷售情況項(xiàng)目自2009年7月開始正式認(rèn)購(gòu)，9月正式開盤，開盤均價(jià)為3500元/平米，一期共計(jì)推出562套花園洋房、電梯洋房及觀景小高層，開盤前已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)324套，一期已售罄；項(xiàng)目二期2010年9月開盤，開盤價(jià)格為5300元/平米，目前均價(jià)為5450元/平米，雙拼及聯(lián)排別墅均價(jià)為10000元/平米，二期已基本售罄，三期正在接受預(yù)約。泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項(xiàng)目分析客群內(nèi)蒙、銀北煤礦老板居多，少部分賀蘭當(dāng)?shù)乜蛻?，二次置業(yè)自住型客戶為主。車位及物業(yè)

車位比接近1：0.6，售價(jià)13.8萬(wàn)/個(gè)。社區(qū)配套亙?cè)藤Q(mào)中心、交通學(xué)校、市二中、新華百貨連鎖超市、陽(yáng)光游泳館、卡斯蒂爾商業(yè)廣場(chǎng)、新概念幼兒園、五星級(jí)Club。定位與Slogan：城市藝術(shù)館銀川商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析發(fā)展歷程現(xiàn)狀特征商業(yè)街案例分析商業(yè)綜合體案例分析發(fā)展歷程銀川商業(yè)地產(chǎn)起步于龍盤家私城、副食品批發(fā)市場(chǎng)、新華商城、銀川商城等一批專業(yè)市場(chǎng)和綜合購(gòu)物商城的出現(xiàn)，前期市場(chǎng)處于供大于求狀態(tài)。但近年來(lái)隨著政府的大力推動(dòng)，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從低谷徘徊到高位運(yùn)行的不尋常歷程，2009年以來(lái)伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年以前銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴(kuò)容，逐漸形成了較為明顯的多個(gè)板塊居住區(qū)域，近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)也開始圍繞這幾個(gè)板塊進(jìn)行分散開發(fā)，不再集中于某一個(gè)區(qū)域。在東邊的麗景湖居住板塊，塞上凝聚力、月星家居廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始投入運(yùn)營(yíng)；在西邊的新區(qū)居住板塊，目前有拉普斯水上商業(yè)廣場(chǎng)、銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、瑞銀·財(cái)富中心等多家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)中；北塔板塊綠地21城等商業(yè)綜合體項(xiàng)目也在不斷涌現(xiàn)。現(xiàn)狀特征業(yè)態(tài)呈多元化銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營(yíng)而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場(chǎng)。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費(fèi)需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運(yùn)營(yíng)將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場(chǎng)等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來(lái)越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。規(guī)模、體量不斷增大商業(yè)地產(chǎn)集購(gòu)物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從規(guī)模上，還是體量上都呈逐年上升趨勢(shì)，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對(duì)提升城市形象，增強(qiáng)城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對(duì)城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點(diǎn)的就是去年以來(lái)銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來(lái)好項(xiàng)目的同時(shí)也帶來(lái)了先進(jìn)的招商模式和運(yùn)營(yíng)管理模式。作為自治區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目，銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)者——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就是一個(gè)在全國(guó)具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進(jìn)駐將為銀川打造一個(gè)具有30萬(wàn)平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；作為中國(guó)500強(qiáng)前幾位的上海綠地集團(tuán)，以75萬(wàn)平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬(wàn)商國(guó)際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀·財(cái)富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)狀特征商業(yè)街典型項(xiàng)目納家戶民俗街項(xiàng)目位于永寧納家戶大寺北側(cè)，坐擁中華回鄉(xiāng)民俗園——國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地，國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，年接待游客超過30萬(wàn)次，納家戶民俗街與納家戶大寺廣場(chǎng)相連，沿南北方向鋪設(shè)一條長(zhǎng)380米，寬12米，規(guī)劃面積16200平方米，以文化旅游和休閑購(gòu)物為一體的特色商貿(mào)步行街，主要經(jīng)營(yíng)回族民俗特色物品、寧夏旅游特產(chǎn)、回族特色飲食等。納家戶民俗街40年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪，一層5000元/平米上下層4800元/平米，5成十年按揭，簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，即與業(yè)主簽訂最長(zhǎng)可達(dá)十年租賃合同，回族文化首席運(yùn)營(yíng)商，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，坐享高額租金收益。金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是2010年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，總投資30億元，項(xiàng)目建設(shè)地上三棟，二十八層，建筑面積21.8萬(wàn)平方米；地下二層，面積為7萬(wàn)平方米?？偼顿Y約30億元，工程建筑總面積28.8萬(wàn)平方米，是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬(wàn)平方米的城市綜合體。城市綜合體案例分析金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

銷售情況：2010年10月項(xiàng)目開盤，推出約1600