定位策劃-outlets商業(yè)

裕田長沙Outlets商業(yè)推介報告營銷策劃部/090420.Outlets商業(yè)定義及發(fā)展現(xiàn)狀裕田長沙Outlets及經(jīng)營環(huán)境裕田長沙Outlets定位及優(yōu)勢裕田長沙Outlets規(guī)劃設(shè)計原則裕田長沙Outlets經(jīng)濟和社會效益提綱A.Outlets商業(yè)定義及發(fā)展現(xiàn)狀奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似ShoppingMall的大型Outlets購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。1970年-1987年：一些大型服裝工廠和日用品加工企業(yè)利用工廠的倉庫銷售訂單尾貨開始在他們的倉庫建立起OutletStore，基本上是一家工廠一個OutletStore，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。1988年-1996年：FactoryOutlet開始繁榮起來并有大的發(fā)展，去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在一起開設(shè)，這時的購物中心一般都是真正的“工廠直銷”，雖然以名牌和低價吸引顧客，但沒有形成規(guī)模銷售。而且離城市較遠(yuǎn)，一般在60-80英里（100-150公里）左右，開車要一個多小時。1997年-2001年：進(jìn)入二十世紀(jì)七十年代，Outlets業(yè)態(tài)在美國呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，截止1996年，美國境內(nèi)已經(jīng)建立了300多家奧特萊斯購物中心，并且有了奧特萊斯開發(fā)商的加入，這種營銷形態(tài)發(fā)生了實質(zhì)性的變化。首先是供貨商從過去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑購物一體化。最后是開始講究購物環(huán)境并向城市靠近。因此這種直銷中心漸漸發(fā)展成為大型或超大型購物中心。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國的統(tǒng)計數(shù)字顯示，全美有275個大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。Outlets商業(yè)的誕生和發(fā)展馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價——一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩；方便舒適的氛圍——遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適。OUTLETS吸引顧客有三樣法寶：Outlets--產(chǎn)生并拉動了所在地城市的新型旅游、觀光、度假、購物產(chǎn)業(yè)鏈條Outlets--是極具引領(lǐng)性和輻射性的特色項目Outlets--全世界發(fā)達(dá)城市最為強勁的零售業(yè)態(tài)Outlets--熱點經(jīng)濟現(xiàn)象Outlets--一種嶄新的時尚的現(xiàn)代消費商業(yè)模式Outlets--商業(yè)集群效應(yīng)已經(jīng)成為了所在地城市GDP增長的推動器消費人口每年超千萬，營業(yè)額過百億美元全球最頂級名牌商品折扣銷售的專業(yè)管理公司擁有全世界最著名的500個outlets銷售的獨家特許營運權(quán)全球發(fā)達(dá)國家的中心城市設(shè)有150多處outlets奧特萊斯（outlets）公司OUTLET在中國的機會中國——全球潛力最大的消費市場中國——世界奢侈品協(xié)會公布的世界第二大奢侈品消費國中國——名牌消費已經(jīng)成為一種時尚中國——居民每年出境總?cè)藬?shù)規(guī)模浩大，出境消費規(guī)模全球第一中國——每年個人境外平均購物消費以1081歐元居全球之首目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、上海美蘭湖奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯、合肥國軒奧特萊斯廣場，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路，特點有三：品牌度高，奧特萊斯不同于一般商場，它賣的是庫存貨和折扣貨，一般的國際頂級品牌是不打折的，打折影響其形象，但是好牌子一樣有庫存，而奧特萊斯的特性決定了奧特萊斯是國家大牌消除庫存的最好場所。折扣低，奧特萊斯一般都在城郊，如上海青浦、張家港香港城等，離市區(qū)比較遠(yuǎn)，這樣房租就比較低，而且，奧特萊斯的貨品都是廠家直銷，可以把中間利潤降低，最終降低最后售價。北京燕莎、上海青浦貨品的折扣都只有1~6折。停車場大，奧特萊斯主要針對有車一族，就需要很大的停車場，比如上海青浦奧特萊斯有1000多個免費停車位，張家港香港城奧特萊斯有2500各免費停車位。B.裕田長沙Ouetlets及經(jīng)營環(huán)境長沙outlets，華中地區(qū)首座outlets，以長株潭城市群為中心，輻射中部地區(qū)。長沙是中國湖南會是長江以南四大經(jīng)濟中心城市（上海、廣州、重慶、武漢）的唯一地理中心位置。本項目位于長株潭城市群長沙核心區(qū)西北面，國家“兩型社會”先導(dǎo)區(qū)核心位置。本項目位于長沙市望城縣。09年將鋪多條大道對接長沙市區(qū)：長湘公路改為一級公路與芙蓉路對接；京珠西線望城段的改建；岳麓大道西延線工程；瀟湘大道將北延至望城白沙洲；石長鐵路增建二線望城段縣重點工程。項目位置：長沙金星大道與雷鋒大道交匯處北面，距市政府僅10分鐘車程，道路通暢，沿途風(fēng)景秀麗，交通便利。開發(fā)企業(yè)：奧特萊斯（湖南）有限公司，outlets商業(yè)模式專業(yè)建造商和品牌管理營運商，香港上市集團公司投資背景、一線城市房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗。項目規(guī)模：總投資額度10億美元，總占地3000多畝，第一宗地塊約1500畝。初步定位：以打造華中地區(qū)首座世界名牌折扣中心旗艦店產(chǎn)業(yè)園為核心，建設(shè)一座集購物中心、低密度高檔住宅、娛樂休閑等配套齊全的魅力生活之城。

中國湖南省省會，美稱“星城”，以“一江兩岸、西文東市、兩府四城、六橋三環(huán)”為城市格局，城市面積556.33平方公里，人口647.6萬人(2007)，其中主城區(qū)人口280余萬，位于湖南省中部，湘江下游，京廣鐵路線上，是一座具有3000年歷史的“楚漢名城”，國務(wù)院首批公布的24個歷史文化名城之一和首批對外開放的旅游城市之一。長沙是湖南省“一點一線”建設(shè)的核心城市，長株潭經(jīng)濟一體化的核心城市，主城區(qū)與株洲、湘潭相距均不足20公里。長沙正在加速創(chuàng)建“一小時經(jīng)濟圈”，同時，長沙也與武漢聯(lián)手，建立經(jīng)濟協(xié)作區(qū)，與各個中部城市進(jìn)行經(jīng)濟合作。湖南也加入了華南地區(qū)的“泛珠三角”，接受粵、港、澳三地的經(jīng)濟輻射。長沙是中西部城市中人均收入第一的城市，但消費也很高。從黃興南路步行商業(yè)街到五一廣場一帶，為長沙的商業(yè)核心區(qū)域。無論是街頭小吃還是酒店排擋，都擁有大批的客源。家樂福、沃爾瑪、麥德龍和普爾斯馬特四大國際連鎖超市先后在長沙擁有一家和多家分店，知名的國內(nèi)或省內(nèi)連鎖超市有新一佳、步步高、家潤多等也紛紛參與競爭，蘇寧和國美等電器專營超市均設(shè)有多家分店。目前洲際和喜來登都已在長沙新開酒店，香格里拉、希爾頓和美國溫德姆等亦將落戶長沙。傳媒業(yè)也全國聞名，以湖南衛(wèi)視、金鷹節(jié)和體壇周報為代表。長沙概況長沙享有“中國娛樂之都”、“中國動漫之都”、“中國工程機械之都”、“中國消費之都”美譽；

2008年入選“中國最具幸福感城市”；國家“資源節(jié)約型，環(huán)境友好型”綜合改革配套實驗區(qū)；中國十大活力城市之一、十大創(chuàng)新能力城市之一。長沙市總面積為1.18萬平方公里，其中主城區(qū)面積598平方公里，1個縣級市面積為5007平方公里，3個縣的面積為6264平方公里。五區(qū)：岳麓區(qū)，面積139平方千米。人口68萬。區(qū)人民政府駐金星北路一段517號。芙蓉區(qū)，面積42平方千米。人口67萬。區(qū)人民政府駐人民東路62號。天心區(qū)，面積74平方千米。人口52萬。區(qū)人民政府駐湘府路9號。開福區(qū)，面積187平方千米。人口53萬。區(qū)人民政府駐蔡鍔北路393號。雨花區(qū)，面積114平方千米。人口56萬。區(qū)人民政府駐香樟東路4號?？h級市/縣：瀏陽市，面積5007平方千米，人口132萬。市人民政府駐淮川街道。長沙縣，面積1997平方千米。人口73萬?？h人民政府駐星沙鎮(zhèn)。望城縣，面積1361平方千米。人口70萬?？h人民政府駐高塘嶺鎮(zhèn)。寧鄉(xiāng)縣，面積2906平方千米。人口121萬。縣人民政府駐玉潭鎮(zhèn)。長沙行政區(qū)劃長沙市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3000.98億元，比上年增長15.1％；長沙市全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1873.33億元，比上年增長29.6%；長沙市實現(xiàn)社會消費品零售總額1273.87億元，增幅為22.8%，剔除物價因素實際增長15.6%（服裝、鞋帽、針紡織品類增長39.0%；化妝品類增長33.7%；金銀珠寶類增長16.0%）；長沙市實現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額51.68億美元，比上年增長27.0％；長沙市地方財政收入超過200億元達(dá)到205.05億元，增長17.5%；長沙市全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增長13.2%，剔除物價因素實際增長7.6%；城市居民人均消費性支出12960元，增長5.5%，服務(wù)性消費支出3804元，增長3.9%。城市居民恩格爾系數(shù)為36.9%，受食品價格上漲較快影響，恩格爾系數(shù)比上年回升2.0個百分點。年末每百戶家庭擁有家用汽車10.25輛。長沙經(jīng)濟狀況2008年長沙實現(xiàn)社會消費品零售總額1273.87億元，比上年增長22.8%，在全國26個省會城市中總量和增幅分別排8位、11位。長沙消費品市場在中部6市中繼續(xù)保持優(yōu)勢的比較地位，社會消費品零售總額排名第2，2008年與領(lǐng)先的武漢的差距沒有明顯的擴大（差距576.18億元）；與鄭州相比，稍占優(yōu)勢（領(lǐng)先67.57億元）；與太原、合肥、南昌相比較，優(yōu)勢就非常明顯，這3個城市的消費品零售總額不及長沙的一半。中部消費力最強的城市——長沙01、上海（1.00）

02、北京

（0.95）

03、深圳（0.93）廣東

04、廣州（0.89）廣東

05、廈門（0.88）福建

06、杭州（0.86）浙江

07、寧波（0.85）浙江

08、溫州（0.82）浙江

09、長沙（0.80）湖南

10、佛山（0.80）廣東

11、大連（0.78）遼寧

12、中山（0.78）廣東

13、東莞（0.77）廣東

14、珠海（0.76）廣東

15、泉州（0.74）福建

16、蘇州（0.73）江蘇

17、汕頭（0.73）廣東

18、無錫（0.72）江蘇

19、郴州（0.70）湖南

20、惠州（0.70）廣東

全國消費力排名第九——長沙中國目前消費最高的城市就是上海，居全球第18位，北京居全球第22位。

以上海消費指數(shù)為1，則中國大陸目前消費指數(shù)最高的30個城市為：

從友誼商店、金色家族，到百聯(lián)東方、新世界，再到美美，都在做國際一線大品牌，店子越來越多、牌子越來越響、價格越來越貴。長沙“金字塔”塔尖的人不多，消費能力卻很強，這在眾商家的店鋪里得到了檢驗；長沙目前的奢侈品市場已經(jīng)做到了中部第一，甚至將武漢甩下了一大截；有傳聞稱，Louis

vuitton在長沙開業(yè)當(dāng)天的銷售額達(dá)180萬元；友誼商店新裝開業(yè)時，送國內(nèi)一線品牌的T恤給金卡會員，每件1200元，一送就是2000件。08年國慶節(jié)7天的假期銷售額達(dá)2000萬元之巨，增幅高達(dá)140％；以意大利品牌TRU

TRUSSARDI單筆消費達(dá)8000元以上才能成為會員的標(biāo)準(zhǔn)，長沙會員就有400多人，年度消費最高的近百萬元的會員也在不斷增長中；通程百貨總經(jīng)理張旭表示，在長沙，未來至少有10%的人有緣奢侈品消費，這塊甜蛋糕可謂大也；奢侈品消費客戶方面，若以比例算，長沙本地占銷售比重的70%，另有30%來自二級城市。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，另一大顯著消費傾向為，男比女多。據(jù)分析稱，在中國有60%的奢侈品消費來自中年男性。長沙奢侈品消費市場觀察2008年9月13日，全球頂級奢侈品LV在長沙美美開出首家專賣店。

2009年1月15日，袁家?guī)X友誼商店GUCCI專賣店開業(yè)慶典，范冰冰與方中信攜手出席。

2009年3月26日，EmporioArmani在友誼商店開出首家專賣店，影星湯唯到場為開業(yè)捧場。相關(guān)資料：傳統(tǒng)長沙人寫真：心憂天下敢為人先唯楚有才無湘不成軍長沙人寫真長沙是一座開放型、時尚型和消費型的城市當(dāng)前長沙人寫真：愛享受（吃/穿/玩）愛時尚愛娛樂（如超級女生）人均收入中部第一榮灣鎮(zhèn)商圈五一商圈袁家?guī)X商圈東塘商圈長沙市商業(yè)百貨集中商圈火車站商圈榮灣鎮(zhèn)商圈五一商圈袁家?guī)X商圈東塘商圈新世界、王府井、平和堂、百聯(lián)東方、春天百貨、天虹百貨金色家族、友誼商城友誼商店火車站商圈通程百貨商城阿波羅商城、家潤多百貨、大潤發(fā)長沙的百貨業(yè)態(tài)豐富，分布比較集中，充分反映出長沙是一座購買力旺盛的消費型城市。長沙類outlets商業(yè)現(xiàn)狀1、通程奧特萊斯直銷廣場位于城東的上河國際街區(qū)，2008年12月31日開業(yè)，經(jīng)營面積2萬余平米，經(jīng)營品牌有BALLY、K﹠C、紀(jì)梵希、范思哲、阿瑪尼、POLO、PLADA等，也有皮爾卡丹、JESSICA、蕾朵、卡迪黛爾、ESPRIT、淑女屋、G2000、布蘭施、耐克、阿迪達(dá)斯、KAPPA、金利來、李寧、晚安家紡、富麗真金、順時針、貝貝熊等。其中不少是從株洲、湘潭開車過來的。設(shè)置在王府井9樓的奧特萊斯品牌折扣賣場，以低價策略大獲全勝，07年9月份開業(yè)，到08年9月一年斬獲5000萬元銷售額。專門銷售名牌過季、下架、斷碼商品，匯集了數(shù)十個品牌，面積達(dá)4000平方米。價低是奧特萊斯最大的特色之一，相較當(dāng)季、齊碼商品，這里的過季、斷碼商品，價格基本都是低至3～5折，最低的也就是1折。2、長沙王府井百貨九樓outlet3、天虹百貨2008年進(jìn)駐BOBO天下城，面積3萬平方米，內(nèi)設(shè)國內(nèi)品牌OUTLETS折扣店。友阿集團已與天心區(qū)簽約，敲定在大托鎮(zhèn)先鋒村斥資4億元打造長沙的“奧特萊斯”購物公園，占地近300畝。規(guī)劃建筑面積將達(dá)10萬平方米，除outlets主題賣場外，其內(nèi)還將建有兒童樂園、奧巴克公園、影樓、酒吧、娛樂城、網(wǎng)絡(luò)天地、健身中心、商務(wù)中心等多項功能設(shè)施，還將有近2000個車位的雙層停車場。4、友阿集團正在籌備中的outlets在長沙，outlets商業(yè)模式還處于雛形發(fā)展階段，多分布在市中心繁華地段，還沒有真正的outlets大型商業(yè)。C.裕田長沙Outlets定位及優(yōu)勢項目整體功能定位兩大核心模塊：大型Outlets名牌折扣城、低密度別墅住宅，以兩大核心模塊為中心的綜合配套。一個集名品購物、休閑度假、高端住宅等綜合配套完善的城市經(jīng)濟綜合體。裕田長沙outlets五大優(yōu)勢商業(yè)規(guī)模建筑形式購物環(huán)境購物配套客戶來源華中地區(qū)首個大型Outlets名品購物城占地500畝，設(shè)置500家品牌折扣店，5000余個免費停車場1、商業(yè)規(guī)模：采用北歐別墅式建筑風(fēng)格，營造異域風(fēng)情購物體驗。2、建筑形式：利用地貌自然河道景觀營造公園式水景購物環(huán)境。3、購物環(huán)境：3、購物配套：世界名品體驗館會員俱樂部高檔特色餐飲高檔洗浴中心美容美體沿河布置開放式block風(fēng)情街度假別墅以outlets商業(yè)為中心，布置其他配套商業(yè)，為客戶提供購、吃、玩、住全方位消費便利。4、客戶來源：長株潭客戶群華中地區(qū)客戶2000余畝別墅區(qū)中高端住戶周邊工業(yè)園客戶強大的消費支撐，客源豐富：D.裕田長沙Outlets規(guī)劃設(shè)計