香河市調(diào)總結(jié)20151010

香河項目市調(diào)分析總結(jié)2015年10月10日PART1房地產(chǎn)市場走勢分析PART2香河市場機(jī)遇和走勢預(yù)判PART3北三縣市場大數(shù)據(jù)分析PART4項目產(chǎn)品規(guī)劃建議（根據(jù)所處競爭態(tài)勢，建議開發(fā)體量、產(chǎn)品配比、入市時機(jī)、開盤單價、總價）PART1房地產(chǎn)市場走勢分析宏觀大市場政策環(huán)境：聚焦去庫存、促消費、穩(wěn)增長多輪政策組合改善市場供求2015年上半年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，宏觀政策層面進(jìn)一步導(dǎo)向穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促消費，鼓勵自住和改善性需求。央行實行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息，同時降低二套房首付，構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購房壓力，提升消費能力。而兩會定調(diào)穩(wěn)定住房消費，中央地方供需兩端政策齊出，刺激需求促進(jìn)庫存去化，改善性需求獲重大支持。去庫存、促消費、穩(wěn)增長是2015年房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)，未來貨幣政策仍有望趨于寬松，地方或可因城施策出臺進(jìn)一步刺激措施。兩會提出“穩(wěn)定住房消費，支持自住型住房和改善性住房需求多管齊下去化樓市庫存供需兩端同調(diào)整穩(wěn)定市場全國樓市成交：成交總量同比減半，一線城市占比上升2015年上半年，全國300城市成交的經(jīng)營性土地用地屬性占比變化不大，以住宅為主的土地結(jié)構(gòu)進(jìn)入到固定階段。住宅用地依舊保持絕對主導(dǎo)地位，占比相較去年平均水平微跌1.5個至62.8%，辦公類用地占比亦減少1.1個百分點，商業(yè)類用地占比則基本無變化?？傮w來看，我國房地產(chǎn)市場政策面將持續(xù)寬松，全力去庫存仍是政府的工作重點，因此打壓和強(qiáng)力刺激的政策都不會出現(xiàn)，維持現(xiàn)有政策的平穩(wěn)落實將是主旋律，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，未來市場整體資金面將相對寬松，房地產(chǎn)市場也會受益。房地產(chǎn)市場是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要之錨PART2北三縣市場機(jī)遇和走勢預(yù)判北京遷府通州，成為北京行政副中心，北京市空間格局重構(gòu)政府會議指出，要聚焦通州，加快北京市行政副中心的規(guī)劃建設(shè)，2017年取得明顯成效?！北本┦行姓敝行?、市政府將東遷至通州的消息使得通州的區(qū)位價值得到了進(jìn)一步的提升。宏觀上看，通州定位的變化是北京市空間格局的重構(gòu)，會牽動環(huán)北京地區(qū)尤其是京津冀一帶產(chǎn)業(yè)人口格局的變化；微觀上看，對居住者可能意味著擇業(yè)、定居的變化。ONE北京遷府通州，提升區(qū)位價值、優(yōu)化交通配套、推高區(qū)域樓市熱度受北京政府搬遷通州政策影響，2015年6、7月，通州區(qū)成交面積同比分別大漲568%、383%，7月北京商品住宅成交均價達(dá)23931元/㎡，環(huán)比大增26.90%，同比5.27%。TWO通州的大漲和后續(xù)的限購極大的推動了北三縣的熱潮香河、燕郊、大廠緊鄰?fù)ㄖ?，地緣?yōu)勢將直接推高其區(qū)位價值副中心新址燕郊大廠香河15km25km35km通州、燕郊、大廠、香河區(qū)位關(guān)系圖北京副中心落子通州潞河鎮(zhèn)，副中心東移帶動周邊區(qū)域格局變動。燕郊與通州隔河相望，是三地中離通州最近區(qū)域，地緣優(yōu)勢將直接推高燕郊區(qū)位價值；引發(fā)燕郊首輪漲幅。大廠、香河距離通州相對較遠(yuǎn)，區(qū)位優(yōu)勢提升相對緩慢。上漲幅度也略低于燕郊。*注：地圖中距離均為預(yù)估直線距離。THREE燕郊大廠香河*人口60萬13萬33萬交通1、京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西；2、10多條公交線路直達(dá)北京；3、規(guī)劃建設(shè)6條與北京銜接的通道；4、地鐵八通線、6號線延長線將穿過燕郊1、北京客運(yùn)專線兩條；2、密涿高速公路；3、京秦鐵路在夏墊設(shè)站；4、北京地鐵M6支線和北京輕軌S5線均經(jīng)過大廠京沈高速公路、京津輕軌鐵路、第二條京津高速公路、密涿高速教育9所大學(xué)、18所中小學(xué)、5所幼兒園7所中小學(xué)小學(xué)67所，初中11所，高中2所，幼兒園8所醫(yī)療三級甲等醫(yī)院2所、二甲醫(yī)院3所二甲醫(yī)院1所二甲醫(yī)院1所*注：人口數(shù)據(jù)為常住人口，時間截止2014年12月。燕郊：人口密度較大，教育和醫(yī)療均為三地最佳；八通線延長線、6號延長線有望提高交通時效，填補(bǔ)區(qū)域地鐵快軌空缺。大廠：人口密度小，緊挨燕郊，M6線將帶動潮白河工業(yè)園區(qū)發(fā)展，S5線將大力縮短夏墊鎮(zhèn)和三河市區(qū)到北京的通勤距離。隨著燕郊房價的飆升和人流量的擁擠，大廠將是最佳的承接地，潮白河兩岸將是發(fā)展重點。

香河：前期因距離北京比較遠(yuǎn)，地緣優(yōu)勢不明顯。規(guī)劃建設(shè)中的京唐城際高鐵、密涿高速進(jìn)一步把香河與北京的時間距離縮短至15分鐘左右，實現(xiàn)同城一體。小結(jié)京津冀帶動人口格局變化，客戶群體往北三現(xiàn)擠壓通州的大漲和后續(xù)的限購，極大的推動了北三縣的熱潮。牽動了環(huán)北京地區(qū)尤其是京津冀一帶產(chǎn)業(yè)人口格局的變化，對居住者可能意味著擇業(yè)、定居的變化。香河、燕郊、大廠仍是京津冀發(fā)展的重點區(qū)域，也是北京人口轉(zhuǎn)移的重點承接地。燕郊上漲后的市場已處于有價無市的階段，大廠目前整體開發(fā)項目較少。香河進(jìn)駐了眾多品牌開發(fā)商，價格處于三縣中相對較低的位置。包括規(guī)劃的京唐城際高鐵等，有望成為后續(xù)成長空間較大的重點區(qū)域。PART3北三縣市場大數(shù)據(jù)分析（市場供給、成交分析、價格水平）

香河燕郊大廠123市場調(diào)研----供應(yīng)、去化情況分析『香河』成交分析市場供給價格水平總結(jié)及預(yù)判香河各版塊房產(chǎn)市場分析——版塊概述一城老城京哈版塊京哈板塊位于京哈香河出口北側(cè)，香河2013-4年新發(fā)展版塊，區(qū)域內(nèi)萬科、富力、綠地品牌開發(fā)商云集，主要客群為北京東部外溢剛需剛改客群，區(qū)域配套有待加強(qiáng)。一城板塊區(qū)域依托天下第一城及大運(yùn)河自然人文資源，以別墅、洋房為主力產(chǎn)品，客戶多以養(yǎng)老、度假為目的購房?？h城板塊老城區(qū)以三強(qiáng)等本土企業(yè)為代表，開發(fā)高層住宅小區(qū)，城市面貌雜亂，但勝在配套齊全，以本地客戶為主。2015年1-6月成交住宅用地19幅，總建筑面積86萬平米，其中榮盛獲取30萬平米；樓面價集中在800-1000元/平米；容積率最低為2。香河土地市場分析受讓方總用地面積(㎡)總建面積(㎡)樓板價(元/㎡)容積率榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司65427.0163567.6841.242.5榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司55138.4137846.0841.512.5香河孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11435.728589.1984.982.5香河孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13134.326268.71191.532香河孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7333.414666.81191.812香河理想嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5463.013657.4988.472.5香河萬潤新元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3932.37864.61148.172香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司9852.244334.9669.94.5香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司3963.711692.9966.392.95香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司2534.47476.4965.72.95香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司17898.453695.1930.063香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司25366.663416.5918.052.5香河縣鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9206.223015.5994.112.5香河縣華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9619.128857.3950.193香河縣華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2670.98012.89363香河縣華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26139.878419.3724.943香河縣逸景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1018.52037.01390.32香河中商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34733.4104200.2704.983香河中商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16860.650581.8704.993從年度數(shù)據(jù)來看，2013年出現(xiàn)峰值年成交2.9萬套，2015年上半年僅成交8千套，結(jié)合京津冀一體化、市政府東遷，本年度成交將出現(xiàn)近年來新的峰值。從成交價格來看，逐年上漲，近18個月來，2014年下半年小幅受挫，近半年來受政策刺激，穩(wěn)步上揚(yáng)。香河商品房市場分析香河市場：成交同比“量價齊升”，未來發(fā)展空間較大注：7月份香河數(shù)據(jù)為根據(jù)中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計的項目銷售數(shù)據(jù)的預(yù)估數(shù)據(jù)香河新建商品住宅月成交環(huán)比自2015年5月，香河市場受京津冀一體化利好政策影響，成交同比“量價齊升”，7月成交套數(shù)同比+84%，成交均價攀升6676元/㎡，同比+18%。京津冀一體化帶來的交通、產(chǎn)業(yè)等利好因素推高了香河市場成交均價，但受限于區(qū)位及城市配套緩慢等因素，香河成交量環(huán)比漲幅并不像燕郊那么火爆。固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平香河整體存量：約6300套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：37億板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型存量（套）高層貨值（億）別墅貨值（億）高鐵新城板塊五礦萬科城高層、聯(lián)排40.02330.90大運(yùn)河孔雀城高層、洋房4002.40--秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排----富力新城高層、疊拼、洋房1000.60300.60鴻坤原鄉(xiāng)溪谷（待售）高層、疊拼----香河?xùn)|部板塊愛晚大愛城高層、疊拼、聯(lián)排4002.401534.59綠地國寶21城高層、聯(lián)排15008.40160.48縣城板塊香城酈舍高層0---榮盛白鷺島高層洋房400.20--北京自在城高層1300.78--青城高層3001.80--碧水藍(lán)天高層5003.00--香城壹號平層公寓、LOFT8004.80--御湖灣高層3502.10--香林醍岸高層

洋房1200.72--安平板塊萬通·新界洋房、聯(lián)排1000.60501.50鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類獨棟500.30902.70香汐高層、復(fù)式200.12--花香小鎮(zhèn)高層、別墅15009.00--總計631437.2437210.77據(jù)粗略估計香河市場2015年整體存量在7000套左右，貨值40億；高層產(chǎn)品的存量以香河?xùn)|部板塊及縣城板塊為主。固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平香河整體供應(yīng)：14600套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：75億板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型供應(yīng)（套）入市時間高層（套）貨值（億）別墅（套）貨值（億）高鐵新城板塊五礦萬科城高層、聯(lián)排15009.002006.00根據(jù)去化推售大運(yùn)河孔雀城高層、洋房4002.40-秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排5203.12300.90-富力新城高層、疊拼6003.60-鴻坤原鄉(xiāng)溪谷（待售）高層、疊拼300018.004007.00等預(yù)售許可證香河?xùn)|部板塊愛晚大愛城高層、聯(lián)排---綠地國寶21城高層、聯(lián)排---縣城板塊榮盛白鷺島高層洋房200012.00-等預(yù)售許可證北京自在城高層2000.12-青城高層10006.00-碧水藍(lán)天高層10006.00-香城壹號平層公寓、LOFT200012.00-御湖灣高層10006.00-香林醍岸高層

洋房5003.00-安平板塊萬通·新界洋房、聯(lián)排7004.20-鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類獨棟---香汐高層、復(fù)式2000.12-花香小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排---總計1462075.3663013.90據(jù)粗略估計香河市場2015年整體供應(yīng)量在14620套，貨值約75億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在高鐵新城板塊及縣城板塊為主，入市時間均為觀望。固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平除高鐵新城板塊外，各板塊高層月均去化30-40套香河各板塊中以高鐵新城板塊高層產(chǎn)品去化速度較快，平均去化速度在110套/月左右；其他板塊去化量相對持平。板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型月均去化（套）高層別墅備注高鐵新城板塊五礦萬科城高層、聯(lián)排776精裝大運(yùn)河孔雀城高層、洋房219-秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排134（排號）1-2富力新城高層、疊拼1190-1鴻坤原鄉(xiāng)溪谷（待售）高層、疊拼-4-5（排號）香河?xùn)|部板塊愛晚大愛城高層、聯(lián)排445-7綠地國寶21城高層、聯(lián)排150-1縣城板塊榮盛白鷺島高層洋房74-北京自在城高層37-青城高層27-碧水藍(lán)天高層35-香城壹號平層公寓、LOFT32-御湖灣高層30-香林醍岸高層

洋房29-安平板塊萬通·新界洋房、聯(lián)排133-4鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類獨棟152-3香汐高層、復(fù)式80-花香小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排66-固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型成交均價（元/平米）高層別墅備注高鐵新城板塊五礦萬科城高層、聯(lián)排8500-95009000-10000精裝溫莎郡高層、洋房7400-8400-秀蘭左岸小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排7200-7500-富力新城高層、疊拼7500-800010000-11000鴻坤原鄉(xiāng)溪谷高層、疊拼7800-7900-香河?xùn)|部板塊愛晚大愛城高層、聯(lián)排7500-830013500綠地國寶21城高層、聯(lián)排7500-8000220萬（170-190㎡）縣城板塊榮盛白鷺島高層洋房5700-北京自在城高層7000-青海城高層6500-碧水藍(lán)天高層8000-御湖灣高層7200-香林醍岸高層

洋房7200-安平板塊萬通·新界洋房、聯(lián)排7500-鴻坤·羅納河谷高層、聯(lián)排、類獨棟-13000-14000香汐高層、復(fù)式8000-花香小鎮(zhèn)高層、聯(lián)排7300-各板塊高層價格水平：5700-9500元\平米縣城板塊由于成熟度較高，配套優(yōu)勢明顯，高層價格相對較高，基本在6500-6800元/㎡，其余板塊高層價格水平相當(dāng)。項目名稱成交金額成交面積成交套數(shù)成交均價國隆府523365202957028965469香汐444296096722958566146五礦萬科北京歡慶城410870713637906886441富力新城384691781643026295983大運(yùn)河孔雀城316595794517904476113溪語藍(lán)灣292378702553666545281愛晚大愛城274806150413944126639榮盛香城酈舍265270105488605025429鴻坤羅納河谷240064652300272687995北京自在城224010035413034365424秀蘭左岸小鎮(zhèn)196560890364473225393榮盛白鷺島142708720285102985006大運(yùn)河孔雀城溫莎郡121131482233892405179碧水藍(lán)天95950254160161845991香城壹號94461446192762574900京漢君庭91188615205621904435紫辰悅府77516889121321296390塞納城邦67359612157391194280香公館48794697147111483317三田雍泓·青海城415212389240804494香河各項目銷售額排行2015.1-6月北京行政中心東移已經(jīng)逐步落實，香河、燕郊作為主要受益區(qū)域，將長期承接北京東部外溢需求。2014年香河樓市市場容量約為102億元，在北京樓市逐步回暖的推動下，預(yù)計2015年香河樓市仍將維持100億元以上的市場容量。但香河樓市供應(yīng)量近年來大幅度增長，競爭激烈程度將甚于2013、2014年，成交價格受較高的供應(yīng)量壓制，與2014年整體水平持平概率較大。香河樓市市場容量與消化速度2011年，香河樓市市場容量41億元；年度銷售套數(shù)7967套，月均消化664套；成交均價5585元每平米。2012年，香河樓市市場容量49億元，同比增長19.3%；年度銷售套數(shù)9575套，月均消化798套；成交均價5158元每平米。2013年，香河樓市市場容量高達(dá)166億元，同比增長3.4倍；年度銷售套數(shù)30600套，月均消化2550套；成交均價5757元每平米。2014年，香河樓市供消化104.81億元，同比下降接近37%；年總銷售套數(shù)19368套，月均消化1614套；成交均價5660元/平米。月均消化664套月均消化798套月均消化2550套月均消化1614套2012年—2014年，香河縣住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化，產(chǎn)品升級的特征逐漸明朗，多居室戶型成交占比逐漸增大。盡管二居戶型作為主力需求戶型，一直在50%上下浮動，但三居戶型占比由21.9%增至2014年的24.1%，復(fù)式戶型由2012年的1.3%增至2014年的2.5%。香河住宅市場產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)演變與戶型結(jié)構(gòu)相比，香河住宅市場面積段演化并未表現(xiàn)出明顯的趨勢性特征；除90——100平米面積段產(chǎn)品面積段穩(wěn)步提升以外，各個年度面積段不斷波動。結(jié)合香河縣住宅市場變化的關(guān)鍵特征，可發(fā)現(xiàn)香河住宅市場越來越注重產(chǎn)品性價比的提升，在同樣的面積段下居室要求逐漸增加。香河住宅市場產(chǎn)品面積結(jié)構(gòu)演變2014年香河住宅成交面積結(jié)構(gòu)2014年商品住宅成交金額排行榜TOP10進(jìn)入到2014年，香河經(jīng)沿線板塊熱銷項目向蔣辛屯鎮(zhèn)集中。綜合分析北京行政中心東移計劃以及香河土地市場成交濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊、老城區(qū)——家具城板塊仍然是熱門板塊，但京哈高速香河段詳情，蔣辛屯鎮(zhèn)周邊將是香河縣最有潛力的區(qū)域。排名項目名稱成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(萬元)1富力新城192921599474181602312香公館422938639237541450543大運(yùn)河孔雀城166818415063371166924榮盛白鷺島14241244995463680105北京自在城101394,1285691535656鴻坤羅納河谷497570638698496337香汐878747166637495888紫辰悅府843746556378476189香榭家園4754184163752667410國隆府48245974573726377香河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊：產(chǎn)品線較為廣泛，中高密度與低密度產(chǎn)品均有。高層主力面積80-100㎡兩居，100-130㎡三居；聯(lián)排：220-250㎡。京哈高速香河段沿線板塊：伴隨市場日趨成熟，市場出現(xiàn)洋房、疊拼、聯(lián)排等物業(yè)。高層：主力面積區(qū)間集中在70-80㎡兩居；90-110㎡三居洋房：106-126㎡三居；156㎡四居；聯(lián)排：第一等級178-230㎡；第二等級260-315㎡疊拼：140-170㎡老城區(qū)——家具城板塊：產(chǎn)品單一，主要為高層產(chǎn)品。高層、小高層為主，并出現(xiàn)少量公寓產(chǎn)品，主力面積為80-100㎡兩居，100-110㎡三居；公寓面積：42-80㎡。三大板塊主力戶型多為：剛需70-90㎡兩居，90-110㎡三居；中密度產(chǎn)品106-156㎡三、四居；低密度產(chǎn)品第一層級：170-230㎡，第二層級260-315㎡。香河市場板塊戶型特征2.1客戶70-90㎡兩居及80-95㎡三居為主。客戶置業(yè)目的以自住為主?？蛻粢?1-35歲間的中年群體為主。其次為25-30歲。成交客戶以兩代為主?？蛻舫山唤Y(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩極分化趨勢，家庭型剛性改善群體數(shù)量及比例相對穩(wěn)定，年輕群體剛性需求市場初步形成，市場空間有待提升。2014年香河市場客群結(jié)構(gòu)：香河總結(jié)及預(yù)測隨著通州“行政副中心”的利好，通過未來可能落地的交通、商業(yè)等配套利好能來吸引購房者。而隨著燕郊、大廠樓市價格的攀升，部分購房者則會轉(zhuǎn)向價格較低的香河區(qū)域，香河未來市場發(fā)展空間較大。通州限購帶動北三縣的房地產(chǎn)市場。京津冀一體化促香河進(jìn)入發(fā)展快車道。河北省已將香河列為打造京津冀新增長極戰(zhàn)略突破口的重點、京津冀協(xié)同發(fā)展的示范和樣板。品質(zhì)房企扎堆香河。隨著富力、萬科、鴻坤、五礦、綠地等品牌房企爭相進(jìn)駐香河，將形成聚集效應(yīng)，將區(qū)域打造成為宜居、高品質(zhì)居住板塊。交通上，依托京哈高速的便利交通,從香河45分鐘即可到達(dá)北京CBD，而大“七環(huán)”的建設(shè)，則將香河放置在連接北京、天津、河北的關(guān)鍵節(jié)點之上。與燕郊不同的是，香河的發(fā)展是建立在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高起點之上，是有產(chǎn)業(yè)區(qū)支持的新型城區(qū)，在居住區(qū)內(nèi)生活的人可以在產(chǎn)業(yè)區(qū)創(chuàng)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)區(qū)工作的人可以到居住區(qū)生活，兩個區(qū)域可以相互聯(lián)動，協(xié)調(diào)發(fā)展。而且，香河位置適宜、交通便捷、環(huán)境宜居、價格適中、加上品牌房企的扎堆涌入，未來市場發(fā)展空間較大。住宅市場：隨著利好政策傳遞，香河市場進(jìn)入下半年回暖更加明顯，區(qū)域認(rèn)可度提高，價格優(yōu)勢發(fā)揮作用，成交量增加，但同時帶來價格上漲，區(qū)域價值洼地特性減弱；下半年存量依然巨大，市場回暖及迫于存量壓力，下半年各項目必將加快推盤節(jié)奏，增加放量，同時隨著大廠區(qū)域放量增加，下半年競爭更加激烈?！捌冢礉q）：目前香河住宅供不應(yīng)求明顯，近期受“遷府”消息影響及京津冀一體化政策刺激，成交量價將迎來階段性的持續(xù)增加；——近期（看滯）：隨著北京市政府的搬遷，一方面燕郊、大廠區(qū)域市場將不斷豐滿，截留了部分購房需求，另一方面，香河區(qū)住宅供應(yīng)逐步增加，供需結(jié)構(gòu)得到合理調(diào)整，成交量價將趨于理性?！h(yuǎn)期（穩(wěn)中上漲）供應(yīng)量層面：如果2016年如果不出新的政策，預(yù)計2015年和2016年持平。主要是6月份開始有漲勢，主要上漲為7-8月份，9月份由于7和8月份消化庫存較大，9月份貨量急劇下滑，所以市場熱度略有下降。產(chǎn)品層面：2016年不會有太大變化，主力為兩居和三居，新城區(qū)域，品牌開發(fā)商有固定的產(chǎn)品線，產(chǎn)品線通常延續(xù)時間為2-3年。不會出現(xiàn)變化?？蛻簦阂员本橹?，投資兼自住低密度的產(chǎn)品，投資性的客戶意愿比較強(qiáng)現(xiàn)有在售項目多數(shù)的交房時間為2年后，所以判斷投資客戶居多?！捍髲S』成交分析市場供給價格水平總結(jié)及預(yù)判大廠市場：7-8月，大廠成交量價齊升，但漲幅遠(yuǎn)低于燕郊，對利好政策的反應(yīng)呈現(xiàn)滯后性，未來或成為下一個燕郊大廠新建商品住宅月成交環(huán)比2015年6月，受孔雀城項目集中推盤量影響，大廠市場成交量大幅增長4.7倍；7月，隨著北京市市委大會確定市行政副中心定位于通州，大廠房市呈現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢，但成交量價漲幅僅為0.65%、14.01%，漲幅遠(yuǎn)低于燕郊。大廠重點項目：大廠區(qū)域重點項目以順銷或蓄客為主，后期項目受庫存不足影響，成交量有回落項目名稱開盤時間主力戶型7月成交量（套）成交量環(huán)比成交均價（元/㎡）均價漲幅預(yù)計庫存量（套）盛世尚水城-55-58㎡開間，97㎡兩居，103-124㎡三居111+170%6200+2%50套左右早安北京2015年4月73㎡一居，90-110㎡二居40-43%8500+13%預(yù)計8月初開盤500套左右世茂薩拉曼卡2015年3月99-128㎡洋房10-38%8000+6%預(yù)計8月中旬推洋房400多套房源盛景瀾灣2015年6月81-97㎡二居，109-139㎡三居493-81%9681+3%預(yù)計8月底加推三期約1400套房源大廠區(qū)域重點項目成交詳情受到北京市政府東遷影響，大廠重點項目借勢集中推盤，成交量價大幅飆升，同時庫存下滑明顯。目前重點項目普遍存在后續(xù)供應(yīng)不足。供不應(yīng)求矛盾導(dǎo)致大廠未來房價維持高位。目前大廠在售項目寥寥無幾，重點項目在8、9月份集中放量。其中在售項目世茂薩拉曼卡別墅產(chǎn)品已售罄，8月推出洋房產(chǎn)品。*注：7月數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平大廠整體存量：約5300套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：30億板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型存量（套）高層貨值（億）別墅貨值（億）大廠新鴻國際陽光城高層、聯(lián)排4002.01--世茂薩拉曼卡高層、聯(lián)排16009.98--北京悅高層5002.56力寶國際高層200.10盛世尚水城高層15006.60北京御園高層3001.39早安北京高層8004.86星光城高層6002.64孔雀城湖韻藍(lán)灣高層700.34潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類獨棟170.71總計529030.48170.71據(jù)粗略估計大廠市場2015年整體存量在5300套左右，貨值30億；高層產(chǎn)品的存量以世貿(mào)薩拉曼卡及盛世尚水城為主。固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平大廠整體供應(yīng)：15000套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：75億據(jù)粗略估計大廠區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在15000套，貨值約77億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在孔雀系產(chǎn)品為主。板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型供應(yīng)（套）高層貨值（億）別墅貨值（億）大廠新鴻國際陽光城高層、聯(lián)排200010.08--世貿(mào)薩拉曼卡高層、聯(lián)排10006.246009.66北京悅高層200010.24力寶國際高層6002.93盛世尚水城高層3001.32北京御園高層3001.39早安北京高層8705.08星光城高層2000.88孔雀城湖韻藍(lán)灣高層800039.04潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類獨棟--2008.40總計1527077.280018.06固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平大廠區(qū)域除各別項目外，其他項目高層月均去化30套左右大廠區(qū)域孔雀系產(chǎn)品、世茂薩拉曼卡和力保國際高層月成交量較大，其他項目去化量相對持平。板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型月均去化（套）高層別墅備注大廠新鴻國際陽光城高層、聯(lián)排24規(guī)劃有別墅，等預(yù)售證世茂薩拉曼卡高層、疊拼、聯(lián)排190210（疊拼）、5（聯(lián)排）疊拼已去化完北京悅高層33力寶國際高層143盛世尚水城高層34北京御園高層31早安北京高層213（排號）6月啟動排卡星光城高層4一期尾房去化，預(yù)計8月排卡孔雀城湖韻藍(lán)灣高層9606月新開盤項目潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類獨棟-3固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型成交均價（元/平米）高層別墅大廠新鴻國際陽光城高層、聯(lián)排6300-世茂薩拉曼卡高層、聯(lián)排7500-820011500（疊拼）北京悅高層6300-6600力寶國際高層6100盛世尚水城高層5500北京御園高層5800早安北京高層7300星光城高層5500孔雀城湖韻藍(lán)灣高層6100潮白河伯頓莊園聯(lián)排、類獨棟-14000-17000大廠區(qū)域高層價格水平相差較大：5800-7000元\平米大廠區(qū)域成交價差相對較大，主要源自于項目自身體量、配套設(shè)施等確定項目價格。大廠總結(jié)及預(yù)測與燕郊相比，由于大廠到通州的距離是燕郊到通州距離的兩倍多，大廠城市配套等基礎(chǔ)設(shè)施比較匱乏，因此京津冀協(xié)同發(fā)展及市政府東遷通州對大廠房市的影響會有一定的滯后性。然而，隨著燕郊樓市的均價越來越高、供求矛盾越來越突出，剛需置業(yè)者和開發(fā)商會越來越青睞大廠，未來大廠或成為下一個燕郊。住宅市場：——近期（看漲）：8月入市項目大都處于尾盤出售狀態(tài)，受市場供不應(yīng)求影響，近期大廠將呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢；——遠(yuǎn)期（看漲）：預(yù)計下半年隨著通州副中心的加快建設(shè)，燕郊房價的攀升，大量剛需群體將轉(zhuǎn)移至價格相對較低的大廠區(qū)域，需求量的增加、開發(fā)商的集中入住將加劇大廠區(qū)域的市場競爭，但受庫存緊張影響，大廠整體市場將呈現(xiàn)“量跌價升”態(tài)勢?！貉嘟肌怀山环治鍪袌龉┙o價格水平總結(jié)及預(yù)判燕郊市場：2015年7月，燕郊市場成交量價同比分別增長656.58%、25.75%；預(yù)計下半年燕郊房價持續(xù)攀升燕郊新建商品住宅月成交環(huán)比2015年7月，燕郊市場成交量環(huán)比增長8.29%，同比大幅增長656.58%；成交均價環(huán)比上漲13.76%，同比明顯上漲25.75%。均價自5月以來，連續(xù)3個月維持每平米萬元以上高位。北京“遷都”通州，與通州一河之隔的燕郊最先獲益，區(qū)位價值升級推動燕郊樓市大漲。燕郊重點項目：2015年7-9月，燕郊市場較活躍，多個項目集中推盤，房價上行空間很大項目名稱開盤時間主力戶型7月成交量（套）成交量環(huán)比成交均價（元/㎡）均價漲幅在售庫存量（套）匯福悅榕灣6月19日47-126平一至三居36-82%14000+40%500余套天洋城7月5日60-116平一至三居312+593%16000+28%600余套首爾甜城7月10日83-85平二居、125平通透三居256+72%16500+14%200余套上上城理想新城7月25日54平一居、86平二居、102-138通透三居291+175%14500+12%不足100套嘉都7月25日65平米一居、91平兩居、116平三居540+1977%12500+56%700余套燕郊區(qū)域重點項目成交詳情2015年7月，環(huán)京區(qū)域中燕郊市場較活躍，推盤量較多，其中嘉都項目在均價漲幅達(dá)56%的情況下開盤即售罄，天洋城最高價達(dá)17000元/平方米。目前，燕郊多個項目開發(fā)商采取“慢銷待漲”策略，部分項目封盤待售，等待更好的時機(jī)集中放量。固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平燕郊整體供應(yīng)：11000套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：93億據(jù)粗略估計燕郊區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在11000套，貨值約93億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量量極大，集中第三、四季度供應(yīng)，市場競爭激烈，分流大廠和香河客群。板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型供應(yīng)（套）備注高層貨值（億）燕郊中駿四季花都高層200020.8二期10月開盤首爾甜城高層100011.6暫無加推計劃天佑愛上島高層6085.35二期于6月底開始排號上上城理想新城高層、公寓12006.33預(yù)計第四季度開盤匯福悅榕灣高層、公寓200011.4預(yù)計8月底開盤金谷ISOHO公寓20008.16月底啟動排卡，預(yù)計9月初開盤天洋城4代高層7008.40預(yù)計8月底開盤富地廣場高層、公寓296814.25待定港中旅海泉灣高層3002.64預(yù)計8月加推東貿(mào)國際高層、公寓4104.92預(yù)計月底啟動排卡嘉都高層--三期于7月25日售罄總計1118693.85固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平燕郊整體存量：約100套

主要產(chǎn)品：高層

預(yù)估市值：1億板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型存量（套）高層貨值（億）燕郊中駿四季花都高層-首爾甜城高層120.14天佑愛上島高層410.36上上城理想新城高層、公寓540.56匯福悅榕灣高層、公寓-金谷ISOHO公寓-天洋城4代高層-富地廣場高層、公寓-港中旅海泉灣高層-東貿(mào)國際高層、公寓-嘉都高層-總計971.06據(jù)粗略估計燕郊市場2015年整體存量在100套左右，貨值1億；存量較少。固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平燕郊區(qū)域各項目高層\公寓月均排號500個燕郊區(qū)域90%的項目均處于排號階段，且排號量極大，月均排號量500個。板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型月均去化（套）高層備注燕郊中駿四季花都高層80一期售罄，二期10月開盤首爾甜城高層210暫無加推計劃天佑愛上島高層356（排號）二期于6月底開始排號上上城理想新城高層、公寓280（排號）預(yù)計第四季度開盤匯福悅榕灣高層、公寓930（排號）一期售罄、二期排卡暫停，預(yù)計8月底開盤金谷ISOHO公寓350月底啟動排卡，預(yù)計9月初開盤天洋城4代高層300（排號）預(yù)計8月底開盤富地廣場高層、公寓320（排號）待定港中旅海泉灣高層1210（當(dāng)天售罄）6月6日開盤，預(yù)計8月加推東貿(mào)國際高層、公寓-預(yù)計月底啟動排卡嘉都高層870（排號）三期于7月25日售罄固安市場分析營銷難點貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析市場供給貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析成交分析貨值梳理貨值梳理貨值梳理固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析固安市場分析價格水平板塊劃分項目名稱產(chǎn)品類型成交均價（元/平米）高層大廠中駿四季花都高層13000首爾甜城高層16500天佑愛上島高層11000上上城理想新城高層、公寓13000、8800匯福悅榕灣高層、公寓14000、9500金谷ISOHO公寓6800天洋城4代高層16500富地廣場高層、公寓8000港中旅海泉灣高層11000東貿(mào)國際高層、公寓18000、20000嘉都高層9500燕郊區(qū)域各項目高層\公寓價格水平：9000-14000元\平米燕郊區(qū)域公寓價格集中在9000-10000元/平米，高層價格集中在14000-1700元/平米，相較大廠和香河價格相對較高。未來隨著通州區(qū)域及京津冀一體化相關(guān)配套的落地，燕郊將進(jìn)一步承擔(dān)通州區(qū)樓市外溢功能，其配套、產(chǎn)業(yè)、交通將得到進(jìn)一步的完善，對購房者的吸引力增強(qiáng)，但受庫存緊張影響，預(yù)計下半年燕郊市場供不應(yīng)求從而推高房價。住宅市場：——近期（看漲）：燕郊區(qū)域在現(xiàn)有庫存緊張的情況下，加之很多項目或受預(yù)售證的限制，或捂盤待漲，加劇市場供不應(yīng)求；——遠(yuǎn)期（看漲）：燕郊從2013年至今鮮有土地成交，未來一到兩年內(nèi)新入市項目較少。供求矛盾加之多重利好，使得下半年燕郊房價上行空間很大。燕郊總結(jié)及預(yù)測香河預(yù)計香河市場2015年整體供應(yīng)量在14620套，貨值約75億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在高鐵新城板塊及縣城板塊為主，入市時間均為觀望。預(yù)計香河市場2015年整體存量在6300套左右，貨值40億；高層產(chǎn)品的存量以香河?xùn)|部板塊及縣城板塊為主。整體供應(yīng)：約14600套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：75億整體存量：約6300套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：37億大廠預(yù)計大廠區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在15000套，貨值約77億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量以在孔雀系產(chǎn)品為主。預(yù)計大廠市場2015年整體存量在5300套左右，貨值30億；高層產(chǎn)品的存量以世茂薩拉曼卡及盛世尚水城為主。整體供應(yīng)：約15000套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：75億整體存量：約5300套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：30億燕郊預(yù)計燕郊區(qū)域2015年整體供應(yīng)量在11000套，貨值約93億，高層產(chǎn)品的供應(yīng)量量極大，集中第三、四季度供應(yīng)，市場競爭激烈，分流大廠和香河客群。預(yù)計燕郊市場2015年整體存量在100套左右，貨值1億；存量較少。整體供應(yīng)：約11000套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：93億整體存量：約100套主要產(chǎn)品：高層預(yù)估市值：1億供應(yīng)及存量匯總2015年7月前小結(jié)客戶擠壓：目前燕郊處于有價無市的狀態(tài)，大廠處于相對低價位，但由于開發(fā)樓盤較少，北三縣原本是同一客戶群體，剛性客戶群體被擠壓到香河區(qū)域，對我們來說是一大利好。市場庫存量巨大：自通州限