標準化物業(yè)管理20146

標準化物業(yè)管理制作人：林庭勇1.1供配電系統(tǒng)管理1.2供排水系統(tǒng)

1.3消防系統(tǒng)管理1.4空調、防排煙系統(tǒng)目錄CONTENTS1.5電梯升降系統(tǒng)1.6機房相關環(huán)境

Δ供配電系統(tǒng)分為高壓供電和低壓供電，一般供電為10KV。1KV為高壓/1KV以下為低壓。1Δ按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電。2Δ按備用電源分有備用電源供電和無備用電源供電。3Δ我們通常說的按負荷分：一級負荷及二級負荷，一級負荷必須保證任何時候都不間斷供電；二級允許短時間斷電。41、供配電常識低壓配電：380V/220V，變壓器之后為低壓配電工程2、高壓供電：是指高壓供電（10KV）及變壓器部分的電氣工程高供低計，在低壓側計量（住宅，對用戶較有利）3、用電計量：分高供高計，在高壓側計量（重點大戶，單臺變壓器為500KVA及以上的）一、供配電系統(tǒng)一、供配電系統(tǒng)4、應注意的問題

（1）、變壓器的運行安全?，F(xiàn)基本都用干式變壓器（油浸的較少），防止超溫（會降低絕緣，加速老化），因為規(guī)范確定凡安裝在地下室需采用干式變壓器（防火），需加強通風（有效的強迫風冷能提高容量50%，但為短期超負荷），油浸變壓器油溫極限超過95攝氏度（一般85攝氏度），干式超過155攝氏度時，必須立即減負，或退出運行，否則易出事故。（2）、加強運行情況監(jiān)督抄表是監(jiān)督運行并留有痕跡的重要手段，以前一般規(guī)定是每小時一次，由于現(xiàn)在技術的發(fā)展，每班至少記錄二次，視負載情況而定。（3）、嚴格倒閘操作票制度，倒閘必須要有監(jiān)護人。（4）、注意安全防護用具的定期檢驗，正確保管、使用。一、供配電系統(tǒng)（5）、注意無功功率補償（工頻感性負載補償），以提高功率因素，改善電能質量①、投入根據(jù)負荷的大小，負荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以確定（專業(yè)），尤其注意不得過補償②、注意電力電容器的使用情況，及時更換，注意成本③、用電獎勵的處理（1%）（6）、注意安全防范①、絕緣墊與警示線②、小動物侵入（注意橋架、電纜溝門、窗的封堵）③、滅火器材（三組份滅火器）（7）、培訓和演練，以解決值班電工的技能不一（8）、灰塵與潮溫對設備的影響（保養(yǎng)中重視環(huán)境，接收時的徹底清潔）（9）、關鍵表單

運行記錄表，按照供電局規(guī)范要求加以調整，必須有印刷編號。AB運行（值班）記錄本，對班內(nèi)異動、異常、維修、跳閘、倒閘等必須記錄清楚，交班要清晰。C外來人員登記本。維修記錄本（維修部位、維修結果、終結時間、維修人員、更換的主要材料均詳細記錄）。D倒閘操作票。EF交接班記錄本。G絕緣器具耐壓試驗。上級變電站電話通知記錄，控中心通訊記錄。H1.1供配電系統(tǒng)管理

防鼠板警示標識防鼠板標識1.1供配電系統(tǒng)管理

機房地面絕緣（禁區(qū)）機房地面劃分1.1供配電系統(tǒng)管理配電房蓋板（提示）刷漆處理1.1供配電系統(tǒng)管理

接地（標識）接地（機房門與接地連接）1.1供配電系統(tǒng)管理配電房懸掛配電系統(tǒng)圖1.1供配電系統(tǒng)管理配電房布局（消防、清潔）配電房布局2（制度、工具箱）1.1供配電系統(tǒng)管理

配電房絕緣膠墊高壓配電柜1.1供配電系統(tǒng)管理高壓配電箱配電標識規(guī)范1.1供配電系統(tǒng)管理供電箱（標識）抵押配電箱（禁止合閘）1.1供配電系統(tǒng)管理設備警示低壓設備配電標識1.1供配電系統(tǒng)管理低壓總開關高壓配電房1.1供配電系統(tǒng)管理排線規(guī)范和接地1.1供配電系統(tǒng)管理

高壓變壓器（室內(nèi)安全保護）變壓器（室內(nèi)安全保護）1.1供配電系統(tǒng)管理室外設備安全保護措施1.1供配電系統(tǒng)管理

發(fā)電機規(guī)范管理（地磚）發(fā)電機機腳處理（地磚和刷漆）1.1供配電系統(tǒng)管理發(fā)電機絕緣保護和標識蓄電瓶（5S+架子）1.1供配電系統(tǒng)管理

發(fā)電機操作流程（清楚、簡潔）發(fā)電機控制箱（整潔規(guī)范）1.1供配電系統(tǒng)管理

發(fā)電機送風（標識）發(fā)電機油管（油漆、進出流向標識）1.1供配電系統(tǒng)管理隔油池油罐（標識+標尺）1.1供配電系統(tǒng)管理發(fā)電機管道發(fā)電機房防隔音處理發(fā)電機線路二、給排水系統(tǒng)（一）、系統(tǒng)的構成：管材、配件及設備。1、管材：分金屬管材和非金屬管材

以前，一般下水（污水）用鑄鐵管，供水采用鋼管。分有縫鋼管與無縫鋼管，但為抗氧化，均為鍍鋅管。無縫鋼管抗壓強度高，但由于造價高，易銹蝕等問題，現(xiàn)許多場合采用非金屬管（塑料或復合塑料管）。非金屬管，現(xiàn)在典型的為PAP（塑、鋁復合管），PE-X（交聯(lián)聚乙烯管）和PP-R管（無規(guī)共聚聚丙烯管），日常常用在室內(nèi)生活給水系統(tǒng)。特點：不銹、不結垢、耐溫。（一般70攝氏度左右，不可超過95攝氏度。）

其中，PAP管可作生活用水室內(nèi)隱蔽敷設，亦可作水暖管，PP-R剛性較好，明管，PE-X線膨脹系數(shù)大，低要求、低成本采用。

二、給排水系統(tǒng)2、配件閥門：截止閥≤DN50閘閥≥DN70

蝶閥開啟度在90度范圍翻轉起調節(jié)和關閉水流，方便但不易關嚴止回閥阻止水反向流動。浮球閥用于控制水箱水位，實用，便宜易失靈，建議用“液壓水位控制閥”二、給排水系統(tǒng)3、設備：水泵我們?nèi)粘Ｊ褂玫亩酁殡x心式水泵，其中又分為單級水泵和多級水泵多級水泵為多個葉輪平行地裝在同一軸上，使水從一個葉輪進入另一個葉輪，產(chǎn)生疊加壓力，作為高壓供水的動力裝置01金屬管材必須注意防銹，一般每年1-2次油漆保護，顏色必須按規(guī)范：給水綠、消防紅、煤氣黃、污水黑，流向指示03管路的水流向指示，閥門的開關指示必須清晰、明了。其中常閉與常開的標識區(qū)別要清02管道的保溫不僅會對能源的消耗，而且對管道銹蝕的影響很大04閥門的螺桿必須加以潤滑及護套保護4、系統(tǒng)的保養(yǎng)注意更換潤滑油，機油建議運行500h，潤滑脂（黃油）1500h左右就需更換一次。

02拆解維修時，注意視葉輪的磨損情況修復和更換，注意串軸。

03注意電動機的狀況，特別是溫度與聲響（軸承）。

04注意變頻器的運行，防潮、防塵、防人為破壞，注意檢查維修的部位，保存好數(shù)據(jù)單元，防花冤枉錢（電腦主控芯片）。05二、給排水系統(tǒng)

01注意軸封，填料的使用（盤根）要合適，有浸油，浸石墨的石棉繩，也有碳素纖維及其它合成材料的，適用不漏就行，光圖便宜也不行。（對于機械密封、運行時必須注滿水。決不能干磨，否則立即損壞。）二、給排水系統(tǒng)7、水箱

（1）、定期清洗，每年1-2次，防氯氣對人傷害（2）、防止浮球閥失靈，雙保險為好（液壓水位控制閥）（3）、加鎖防盜（雙鎖）（4）、水位標志明顯，防水位過高時水溢流二、給排水系統(tǒng)8、污水泵（1）、手動、自動必須可靠、準確，防止失靈（2）、滿足突發(fā)事件的應急排放需求（3）、排水器加裝過濾網(wǎng)慎防堵塞（4）、注意人身安全與設備安全（加設提示及防護標識防止跌入）二、給排水系統(tǒng)9、供水壓力控制（1）、電接點壓力表（2）、氣壓罐水壓控制（3）、變頻調速恒壓供水（4）、高層建筑減壓供水1.2供排水系統(tǒng)控制柜水泵房（干凈、整潔）1.2供排水系統(tǒng)機房管理規(guī)范機房干凈整潔1.2供排水系統(tǒng)機腳（地磚和警示）設備安全保護（網(wǎng)罩和標識）1.2供排水系統(tǒng)管道（油漆+標識）管道（流向指示）1.2供排水系統(tǒng)油漆和標識（水池刻度）標識和油漆1.2供排水系統(tǒng)設備（油漆+標識）水泵房地面（5S）1.2供排水系統(tǒng)設備（油漆+標識）設施（標識）1.2供排水系統(tǒng)流向標識標識（狀態(tài)）1.2供排水系統(tǒng)水泵房劃分（警示）水泵房劃分（警示帶和警語）1.2供排水系統(tǒng)設備標識（油漆+標識+保護）設備標識（標識+水管防凍保護）1.2供排水系統(tǒng)設備標識（狀態(tài)）設備標識（狀態(tài)）1.2供排水系統(tǒng)設備標識（狀態(tài)+保護）設備標識（流向）1.2供排水系統(tǒng)設備標識（設備名+狀態(tài)）設備標識1.2供排水系統(tǒng)設備房管道設備房天花1.2供排水系統(tǒng)設備標識水池梯子1.2供排水系統(tǒng)備用設備1.2供排水系統(tǒng)設備保護SSM11998設備保護（轉向標識）1.2供排水系統(tǒng)設備狀態(tài)標識設備開關保護1.2供排水系統(tǒng)設備防護設備防護（保護+排水管）1.2供排水系統(tǒng)流向指示管道1.2供排水系統(tǒng)排水水池1.2供排水系統(tǒng)水泵使用狀態(tài)（標識+狀態(tài)）1.2供排水系統(tǒng)潛水泵標識潛水泵保護1.2供排水系統(tǒng)管道標識1消防系統(tǒng)每年一次全面檢測，并定期抽檢，所有檢測記錄存檔；消防水泵、噴淋水泵的控制啟動系統(tǒng)每半年應聯(lián)動檢測一次，有聯(lián)動測試記錄。2消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火災報警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)；設施功能完備無損壞。3消防系統(tǒng)應保持在自動狀態(tài)；可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕。三、消防系統(tǒng)管理4卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。5消防煙感、溫度傳感器、可燃氣體探測器工作正常，定期清潔并進行外觀檢查及報警測試，確保噴淋頭無泄漏，外觀完整。三、消防系統(tǒng)管理6.消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)不堵轉，不跳閘，不泄漏；止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏；消火栓配置齊備，各配件功能良好；水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定；消防水泵控制柜指示正常。7.開啟消防結合器的扳手、開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應放在固定位置，并便于取用。8.定期進行末端壓力檢查，確保在正常值內(nèi)室內(nèi)外消防設施必須設有提示牌，井蓋涂紅色警示油漆，嚴禁汽車或雜物占壓。三、消防系統(tǒng)管理9.嚴格跟蹤、監(jiān)督外判單位對整個系統(tǒng)的維保工作，通過日常檢查和每年的聯(lián)動測試對其工作做全面的評估。10.定期進行末端壓力檢查，確保在正常值內(nèi)室內(nèi)外消防設施必須設有提示牌，井蓋涂紅色警示油漆，嚴禁汽車或雜物占壓11.嚴格跟蹤、監(jiān)督外判單位對整個系統(tǒng)的維保工作，通過日常檢查和每年的聯(lián)動測試對其工作做全面的評估三、消防系統(tǒng)管理1.3消防管理

SSM11931消防控制箱消防1.3消防管理

消防設施消防設施1.3消防管理

消防栓消防栓使用1.3消防管理

消防電話消防電話1.3消防管理

消防門二氧化碳室1.3消防管理

消防箱（5S）消防氣罐1.3消防管理

設備規(guī)范電源開關（標識）1.3消防管理

設備管理設備管理1.3消防管理消防器材（缺使用說明）1.3消防管理

消防設備使用（簡單、規(guī)范、清楚）防排煙系統(tǒng)1空調系統(tǒng)2四、空調、防排煙系統(tǒng)

本項目為超過50米的一類高層，所有樓梯均為防煙樓梯間，均設機械加壓送風系統(tǒng)。每隔兩層設置常閉型電動風口，地上與地下合用風道及風機。A

地上著火時開地上層風口，地下著火時開地下層風口。在樓梯間地上與地下分別設置壓力傳感器，控制加壓送風機出口處的旁通泄壓閥，調節(jié)樓梯間的余壓值。(一)、防排煙系統(tǒng)

消防電梯合用前室設機械加壓送風系統(tǒng)，每層均設置多葉送風口，可手動或消防控制室自動開啟，并與加壓送風機啟動裝置連鎖。B

火災時著火層及其上一層自動開啟或安全起見可就地手動開啟，并加限壓裝置(一)、防排煙系統(tǒng)03各房間總面積200㎡或一個房間面積超過50㎡，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的地下室均設有機械排煙系統(tǒng)04公共建筑中經(jīng)常有人停留或可燃物較多且面積超過100㎡的地上房間以及長度大于20m的內(nèi)走道達不到自然排煙要求的設有機械排煙系統(tǒng)發(fā)生火警時空調、與排煙無關的通風設備應自動切斷電源；056.防排煙控制：火災時，由火災探測報警系統(tǒng)和消防控制室控制啟動，同防火分區(qū)內(nèi)排煙風機，排煙補風機以及相應排煙及補風風口，排煙口達到280℃時風口自動關閉。同一防火分區(qū)內(nèi)其余的空調機，排煙口采用帶有280℃具有手動和自動功能的多葉排煙口或板式排煙口，排煙補風口應帶有70℃具有手動和自動功能多葉排煙補風口或板式排煙口。7.設有氣體滅火房間（消防控制中心，數(shù)據(jù)中心等），根據(jù)火災控測報警系統(tǒng)，由消防控制室關閉氣體滅火房間風機及風閥，火災后消防控制室或防護區(qū)外手動打開排風道電動風閥和排風機。(一)、防排煙系統(tǒng)(二)、空調系統(tǒng)一、空氣調節(jié)的溫度、濕度、流速

空氣溫度的高低，對人體的舒適度和健康影響很大，理論或理想的室內(nèi)溫度，冬季20-24℃，夏季22-27℃，現(xiàn)在提倡節(jié)能，提倡冬季室內(nèi)10℃，夏季30℃才開空調，實際效果值得討論，我們一般還是控制在25℃±2℃，即冬季在23℃，夏季在27℃左右為宜。但注意夏季如在30℃人們會感覺熱，冬季超過25℃也覺得不妥，實際冬季18-22℃，夏季在25-28℃，大家較能接受。(二)、空調系統(tǒng)此項對能耗有相當影響，注意：1、掛表在主區(qū)域監(jiān)測，注意掛在中端（首、末端均有問題）。2、注意開關機的提前量。3、注意運行中出力量的調節(jié)、科學、合理。4、注意新風量不能<10%，決不能>40%。一般在30%，視情況而定，另CO2嘗試低于0.1%。

(二)、空調系統(tǒng)5、注意對空氣管道的管理（含保溫），特別注意對濾網(wǎng)的清洗，一般僅注意每年1-2次的出回風口濾網(wǎng)的定期清洗，實則對系統(tǒng)進風口的粗效過濾器和中效過濾器更應重視，高檔樓宇已開展通風管道的清洗。6、注意管道的保溫，避免能源浪費。7、有熱水鍋爐為空調服務的，出水口溫度≤62℃（65℃）。8、要注意對風機盤管風口的清洗，定期除垢。(二)、空調系統(tǒng)9、注意分期（一次/年）對風機軸承加油，否則噪聲增加，不要出現(xiàn)風機反轉的笑話。10、為提倡和加強環(huán)保注意R11、12的禁用，R22、R134、152的推行，混合性制冷劑（R410A、407C）。老設備防止泄漏（氨——爆）。11、注意壓縮式與吸收式機組的區(qū)別，冷媒的使用注意事項和環(huán)境要求。其中，驗收時，注意在地下室中的安裝規(guī)范是否符合，用氟里昂壓縮式機組為機房凈高≥4m,氨壓縮式≥4.8m,溴化鋰吸收式，設備頂部距樓板≥1.2m,（地下室注意溫度，排風）(二)、空調系統(tǒng)12、注意中央空調與VRV系統(tǒng)的區(qū)別和調節(jié)。13、堅持做好中央空調水系統(tǒng)的處理工作。14、運行管理目標：管理制度化，操作規(guī)范化，人員專業(yè)化，職能責任化。15、突發(fā)事件處理預案（1）、有害氣體泄漏或傳染病滸期。（2）、消防應急預案。（3）、突發(fā)爆管應急預案。（4）、發(fā)生機械、人身事故預案。1.4空調、防排煙系統(tǒng)

空調設備房空調設備房1.4空調、防排煙系統(tǒng)

空調設備規(guī)范（油漆）SSM11779空調設備安全保護1.4空調、防排煙系統(tǒng)

設備狀態(tài)SSM11784機房規(guī)范管理1.4空調、防排煙系統(tǒng)

空調管道設備標識1.4空調、防排煙系統(tǒng)

風機設備空調設備1.4空調、防排煙系統(tǒng)

風管風管1.4空調、防排煙系統(tǒng)

排風口安全保護（接地、防護、5S）和標識排煙流向標識1.4空調、防排煙系統(tǒng)

空調設備房管道流向1.4空調、防排煙系統(tǒng)

管道流向標識管道流向標識五、電梯升降系統(tǒng)1、電梯的分類按用途分

1、乘客電梯

2、載貨電梯（現(xiàn)代載貨梯有自動運行記錄）

3、客貨梯

4、消防梯（火警情況下，適合消防人員專用，在火警時不自動迫降，在單獨機房內(nèi)安裝的），1分鐘內(nèi)由底層到頂層。

5、自動扶梯五、電梯升降系統(tǒng)按驅動系統(tǒng)分類

1、直流電梯

2、交流電梯（交流雙速電梯、變頻調速電梯）

3、液壓電梯

4、齒輪齒條

5、螺桿式

6、直線電機驅動五、電梯升降系統(tǒng)2、電梯的基本結構1、轎廂

2、門系統(tǒng)

3、導向系統(tǒng)

4、曳引系統(tǒng)

5、對重系統(tǒng)6、安全保護系統(tǒng)（機械方面限速系統(tǒng)、緩沖系統(tǒng)及端站保護裝置；電器方面：超速保護、供電斷相錯相、超限、層門轎廂門、五方對講）五、電梯升降系統(tǒng)3、電梯速度電梯速度≤1m/s為低速梯，快速1～2m/s，高速2～3m/s，超高速3～10m/s。五、電梯升降系統(tǒng)4、電梯的管理1、接管（1）電梯的技術資料，包括檢驗合格文件。（2）收取并保管廳門、工作狀態(tài)轉換電氣鑰匙、轎廂內(nèi)召喚板鑰匙和機房門鑰匙。（3）收集并妥善保管電梯備品、備件、附件及工具（根據(jù)隨機廠家資料對照，造冊）。（4）五方對講系統(tǒng)。五、電梯升降系統(tǒng)3、注意要點（1）新電梯在裝修期間的保護，以杉木集成板為好，忌用中纖板。（2）注意平時特別是裝修期間，因門機地槽的不潔引起的導靴受阻與損壞。（3）注意日常維護中的加油潤滑的監(jiān)督，油杯、導軌、鋼繩等。（4）對剎車系統(tǒng)的檢查。（5）做好日檢、周檢、季檢、年檢。（6）電梯困人應急處理。

五、電梯升降系統(tǒng)日檢

①、廳門閉鎖。②、轎門，光幕面板的清潔。③、機房常規(guī)及衛(wèi)生（轎廂不銹鋼壁的正確保養(yǎng)的注意）。④、轎門地槽。五、電梯升降系統(tǒng)周檢①、轎門開關時各級減速是否正常。②、消防功能是否正常。③、報警和應急功能，警鈴、三方對講系統(tǒng)、電話等報警裝置與管理部門能否及時應答。五、電梯升降系統(tǒng)

季檢

①、對機房配合專業(yè)公司進行全面檢查，主要對曳引機運行噪聲異常。減速機是否漏油，缺油及異常。減速廂及電機的溫升。電磁抱閘的制動可靠性。限速器運轉的靈活可靠性。控制柜內(nèi)電氣元件動作及極限開關動作是否可靠。

②、電梯平層有無異常。五、電梯升降系統(tǒng)年檢，委托安全主管機關進行。①、檢查要留有痕跡。②、確保按時按章進行。③、電梯安全無小事。④、（年檢）合格證必須明示（張貼在轎內(nèi)），必須按時年檢。五、電梯升降系統(tǒng)5、相關必備表單

1、巡檢記錄表（現(xiàn)場必須有）

2、巡查記錄本（單列）