柯橋市場調研報告

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2014年3月15日杭州興興商業(yè)地產策劃機構目錄一、城市概況二、商圈調查三、商鋪售價調查四、商鋪租金調查一、城市概況

紹興市位于浙江省中北部、杭州灣南岸，東連寧波市，南臨臺州市和金華市，西接杭州市，北隔錢塘江與嘉興市相望。東西長130.03公里，南北寬116.86公里，海岸線長40公里，總面積為8256平方公里。

紹興市下轄紹興縣、諸暨市、上虞市、嵊州市、新昌縣和越城區(qū)，中心城市四大組團連片建成區(qū)230平方公里，人口440萬，2011年全地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入33273元，排名居中國第九位。一、城市概況

紹興古稱“會稽”，世界文化名城，也是春秋越國、吳越國、南宋等朝代的古都，有“華夏風流、國之東門、泱泱大邦、天上仙都、天下無儔”的美譽。作為曾經的浙江首府，紹興是聯(lián)合國人居獎城市，民營經濟活力第一城，中國一線民富強市，國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)和重要的交通樞紐?？绾０l(fā)展的紹興，著力構建華東重要的區(qū)域“經濟商貿金融交通物流中心”，打造國務院定位的國際文化旅游城市，重塑“越中藹藹繁華地，江東都會古無雙”的形象。

目前紹興形成以鏡湖為核心，越城、袍江、柯橋為支撐的特大城市格局，是華東重要的交通樞紐、商貿物流中心、區(qū)域金融中心、新興產業(yè)基地、中國創(chuàng)業(yè)富豪中心、中國品牌之都、國際文化旅游城市。一、城市概況1、柯橋概況地理位置位于紹興市區(qū)西北方，紹興縣人民政府所在地行政區(qū)劃4個街道，15個鎮(zhèn)面積人口縣域面積1177平方公里，2011年紹興縣戶籍人口72.58萬，其中柯橋城區(qū)人口27.8萬城市距離距紹興市13公里（10-15分鐘車程）經濟發(fā)展2011年實現(xiàn)GDP920億元(人均GDP126757元，約19164美元，達到富裕國家水平)，財政總收入117.03億元，社會消費品零售總額142.23億元，居民人均可支配收入36547元（浙江省為30971元，杭州市為34065元），農民人均純收入19527元（浙江省為13071元，杭州市為15245元）。城市之最擁有亞洲最大的布匹集散中心--中國輕紡城；浙江省小康縣、全國經濟十強縣。一、城市概況2、人口構成（消費者滿意度調研）被訪顧客年齡情況：20-25歲，占比34%；為25-30歲，占比22%；30-40歲，占比17%；20歲以下占比13%；40-45歲、45-50歲、50歲以上各占6%、5%和4%。被訪者居住的地區(qū)：柯橋（華舍、安昌）地區(qū)，占比39%；紹興，占比23%；鏡湖區(qū)域，占比13%；外市顧客，占比11%；表明萬達廣場消費的顧客中75%是在紹興市內距離柯橋萬達廣場20公里以內的顧客。一、城市概況3、人口構成（消費群體調研）顧客的月收入情況：2000-3000元，占比36%；2000元以下，占比23%；3000-5000元，18%；5000-8000元，占比8%；8000-10000元，占比1%；10000元以上14%。由此可知：2000-5000元占54%，5000-1000元及以上占23%，2000元占比23%。顧客消費金額情況：500元以下占比42%；500-1000元占比29%；1000-3000元占比16%；3000元占比10%；沒有消費占比2%。一、城市概況4、柯橋居民消費特點、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費情況全縣常住人口家庭戶人口性別構成年齡構成受教育程度城鄉(xiāng)構成全縣常住人口103.08萬，包含省外流動人口36.44萬。其中柯橋街道常住人口5萬，流動人口17萬。36.51萬戶男性人口為52.64萬人，占51.07%；女性人口為50.44萬人，占48.93%。0-14歲人口為13.33萬人，占12.94%；15-59歲人口為76.93萬人，占74.62%60歲及以上人口為12.82萬人，占12.44%全縣常住人口中，具有大學（指大專及以上）程度的人口為4.14萬人；具有高中（含中專）程度的人口為10.81萬人；具有初中程度的人口為45.28萬人；具有小學程度的人口為34.10萬人城鎮(zhèn)人口為69.10萬人[6]，占67.03%；鄉(xiāng)村人口為33.98萬人，占32.96%

一、城市概況

輕紡城客群柯橋居民客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群

私營業(yè)主業(yè)務員老柯橋人新柯橋人富裕居民工薪居民群體年齡基本在30歲以上，文化程度普遍不高，事業(yè)打拼多年，有多次置業(yè)經歷，比較注重商業(yè)氛圍價值年齡基本在30歲左右，考慮在柯橋安家長期生活年齡集中在35-45歲，一般有良好教育背景，事業(yè)進入穩(wěn)定發(fā)展階段，渴望改善居住條件,追求舒適生活；年齡主要在25-35歲為主，良好的教育背景，事業(yè)處于發(fā)展階段，多為首次置業(yè)；年齡集中在35-45歲，向往城市生活，提升居住環(huán)境，購房攻擊為部分工作重心轉移到柯橋，或者為子女買房年齡基本在35以下歲，向往城市生活，改善居住環(huán)境，購房攻擊為部分工作重心轉移到柯橋，或者為子女買房特征以政府公務員，企事業(yè)單位泛公務員為主以政府公務員，企事業(yè)單位、企業(yè)白領以公務員、醫(yī)生、教師等高收入人群為主收入及消費能力群體收入水平高，跨度大，購買力充裕，是柯橋零售品消費主力客群收入水平較一般，但原始積累少收入水平較好，擁有一定的資金積累收入水平一般，對價格比較敏感收入水平較好，擁有一定的資金積累收入水平一般，對價格比較敏感消費偏好對品牌認知度較高、對購物環(huán)境、對服務品質要求較高、對價格不敏感對時尚品牌擁護度高、消費大膽、注重品味消費保守、多次比價、趨于理性消費前衛(wèi)、趨于感性對品牌認知度相對較低、消費感性、注重體驗感受時尚潮流、消費理性5、周邊主要公交一、城市概況序號車次始發(fā)站時間站點居民區(qū)商圈188路城東森海豪庭-縣中心醫(yī)院5:35--22:0050站樂苑新村、東方家園、金城賓館、柯笛花園、金橋花園、管墅小區(qū)、鑒湖景園、梅川小區(qū)、裕民西區(qū)、雙川小區(qū)服裝市場、藍天商圈、小馬路步行街2801路輕紡城汽車站-新服裝市場5：50-20：3030站迎架橋小區(qū)、興越小區(qū)、東周村、清水苑服裝市場、藍天商圈3803路輕紡城汽車站-輕紡城汽車站5：50-22：0032站后梅小區(qū)、裕民西區(qū)、裕民小區(qū)、華都苑、管墅小區(qū)、柯笛花園藍天商圈、小馬路步行街4805路柯南-九鼎5：50-22：0048站梅墅村、管墅小區(qū)、迎架橋小區(qū)藍天商圈、服裝市場5807路梅墅水莊-齊賢車站5：35-21：0035站迎駕橋小區(qū)、陽嘉龍小區(qū)、梅川小區(qū)、管墅小區(qū)杭州大廈、藍天商圈6108路繁榮村-服裝家紡市場5：50-20：0044站梅川小區(qū)、雙川小區(qū)、梅巷小區(qū)、金家村、東方家園藍天商圈6、交通概況

公路：

紹興東至寧波車程約1小時，西至杭州車程約0.6小時，南至諸暨車程約0.5小時，北至上海車程約2小時。

高鐵：

杭州至寧波的城際高鐵將在13年6月全線開通，其中柯橋站為東至寧波北至上海的重要站點。

飛機：

從紹興柯橋至蕭山機場全程只需30分鐘，而規(guī)劃中的稽山公路及延長線將是柯橋與蕭山機場的最快捷通道。

一、城市概況1、主要商圈情況柯橋目前的三大主要商圈：笛揚路步行街商圈、萬達商圈、藍天商圈；二、商圈調查

二、商圈調查

笛揚路商圈藍天商圈萬達商圈2、全縣商圈分布圖3、柯橋商圈發(fā)展情況柯橋商業(yè)布局可以概括為“兩中心”：即笛揚步行街為主的老城商業(yè)中心與以市心廣場為中心的新商業(yè)中心。老商業(yè)中心：笛揚步行街、萬商路商業(yè)街、錦麟天地購物中心、杭州大廈柯橋購物中心；新商業(yè)中心（目前處于起步階段）：市心廣場、藍天廣場步行街廣場。老商業(yè)中心新商業(yè)中心二、商圈調查

4.1笛揚路商圈4.1.1步行街：區(qū)位：位于柯橋中部，主要由笛揚路步行街、萬商路交叉口的錦麟天地購物中心構成，最具代表性的為笛揚路步行街，笛揚路步行街全長961米、寬30米，于2004年10月建成并投入使用。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比較單一，主要以購物為主，附帶一些餐飲。主要服裝配套品牌有堅持我的、浪漫一身、紅袖、海瀾之家、勁霸、奧康、GXG、太平鳥男裝等；主要餐飲品牌有肯德基、粥皇、豪上豪牛排館?？蛻簦耗壳凹辛丝聵蚣爸苓呮?zhèn)的居民，收入中低檔的普通工薪階層為主。優(yōu)劣勢分析：此商圈整體地理位置優(yōu)越，交通便利，消費者集中，是目前柯橋最成熟、穩(wěn)定的商圈。但是笛揚路步行街產品檔次低，整體商業(yè)品味一般，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，缺少大型餐飲、娛樂設施。而錦麟天地購物中心自09年4月30日開業(yè)至今，目前除一樓沿步行街的街鋪開業(yè)和生意較好外，其他基本處于歇業(yè)及轉租狀態(tài)。租金：笛揚路步行街街鋪的市場租金在12-18元/平方米

/天左右，錦麟天地的市場一樓租金在6元/平方米/天左右。二、商圈調查

4.1笛揚路商圈4.1.2杭州大廈：區(qū)位：位于柯橋西南部，由萬商路商業(yè)街和位于萬商路和育才路交叉口的杭州大廈柯橋購物中心組成。以杭州大廈柯橋購物中心為代表。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)單一，基本上以購物、百貨為主，附帶零星餐飲，和笛揚路步行街業(yè)態(tài)情況類似。杭州大廈柯橋購物中心在當?shù)囟ㄎ恢懈叨?，經營戶以當?shù)卮砩虨橹?，匯集了老鳳祥、天梭、歐珀萊、歐萊雅、太平鳥女裝、ODBO、浮力森林等品牌。客戶：以中檔收入者為主。優(yōu)劣勢分析：此商圈以杭州大廈柯橋購物中心為代表，實行品牌化和專業(yè)化的經營路線，品牌綜合檔次較中端；周圍公交站點設置不多，交通網絡不發(fā)達，且業(yè)態(tài)單一，人氣聚集力較差；在價格定位上來看，以200-2000元的商品為主，不符合周邊目標受眾的消費能力。所以目前運動和休閑樓層大部分已關閉，很多淑女裝也紛紛撤柜，經營情形不樂觀。租金：杭州大廈柯橋購物中心5％－20％左右扣點二、商圈調查

4.2萬達商圈區(qū)位：位于紹興市紹興縣縣政府所在地柯橋，西鄰金柯橋大道，東臨湖中路，南側緊鄰錢陶公路。項目占地面積18.18萬平米，建筑面積約68.7萬平方米，業(yè)態(tài)由大型購物中心、寫字樓、商務酒店、室外步行街、住宅、商鋪等組成。業(yè)態(tài)：步行街及主力店組成，其中主力店包括萬達百貨、華潤萬家超市、大歌星KTV量販歌城、萬達五星數(shù)碼影院、大玩家超樂場、優(yōu)衣庫、博士蛙等。客戶：以中高檔收入者為主。優(yōu)劣勢分析：品牌優(yōu)勢：“萬達”已得到柯橋人的認可和信賴；餐飲優(yōu)勢：項目周邊沒有豐富的餐飲組合；劣勢：客群不足，柯橋城市人口較少，周邊成熟小區(qū)較少，且入住率不高。租金：萬達廣場南面裕民路租金2-3元/平方/天二、商圈調查

4.3藍天商圈區(qū)位：位于柯橋中心地帶，由藍天.市心廣場、天虹百貨、華聯(lián)國際商貿城、藍天廣場步行街、明珠廣場、聚銀時代（籌建中）構成。以藍天.市心廣場為代表。業(yè)態(tài)：包括餐飲、娛樂、休閑、購物等業(yè)態(tài)，主力店有天虹百貨、沃爾瑪、華潤萬家、五星電器、蘇寧電器、麥歌KTV，以及藍天影視中心?？蛻簦阂灾苓吥贻p時尚的中青年層、中高收入者為主。優(yōu)劣勢分析：周邊兩公里內將會有至少15個小區(qū)的規(guī)劃，居住氛圍、商業(yè)潛力巨大，準備打造成柯橋新的時尚、高端購物中心，并隨著聚銀時代（銀泰百貨）的入駐，對我項目的招商和未來經營構成競爭壓力。不過，目前對餐飲的規(guī)劃有一定限制（只在商業(yè)中心的最后區(qū)塊有部分中餐的引入），業(yè)態(tài)結構不合理。另外，由于規(guī)劃鋪位過多，空鋪情況嚴重，現(xiàn)在除少數(shù)沿街店鋪有商戶經營外，內鋪出租率不高。租金：藍天市心廣場一樓沿街商鋪租金水平為8-10元/平方米/天，內鋪租金水平4-6元/平方米/天二、商圈調查

三、商鋪銷售價格調查項目開盤時間2013年銷售均價萬達廣場金街201117000元—25000元