地塊定位會(huì)報(bào)告市場(chǎng)篇

內(nèi)部資料注意保密上塘項(xiàng)目產(chǎn)品定位匯報(bào)杭州公司2015年10月一、市場(chǎng)分析1.1項(xiàng)目地段分析1.2項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析1.3項(xiàng)目區(qū)域供求關(guān)系1.4競(jìng)品分析1.5目標(biāo)客戶(hù)分析1.6分析總結(jié)1.7產(chǎn)品整體定位二、產(chǎn)品定位三、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1整盤(pán)籌劃3.2分期組團(tuán)節(jié)奏與全景計(jì)劃3.3投摸分析3.4風(fēng)險(xiǎn)匯總表目錄注：1、項(xiàng)目的首期定位會(huì)應(yīng)針對(duì)整盤(pán)做定位，但重點(diǎn)應(yīng)是首期。2、如各地塊開(kāi)發(fā)周期間隔一年以上的應(yīng)重新做分期定位。2.1地塊現(xiàn)狀分析2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)出讓條件及地方規(guī)范解讀2.3規(guī)劃設(shè)計(jì)原則2.4規(guī)劃方案比選及結(jié)論（如有）2.5總圖方案及指標(biāo)2.6戶(hù)型分析2.7建筑風(fēng)格意向2.8精裝范圍（如有大面積精裝修）2.9體驗(yàn)區(qū)23定位會(huì)上會(huì)評(píng)審單市中心江干區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)德勝高架留石高架上塘高架秋石高架同協(xié)路本案浙江大學(xué)城市學(xué)院樹(shù)人大學(xué)浙幼師附屬幼兒園文瀾小學(xué)中大銀泰城杭州新天地杭州市第二人民醫(yī)院武林廣場(chǎng)火車(chē)東站城北體育公園本案地處主城拱墅城北板塊，隸屬于城市發(fā)展價(jià)值洼地，周邊城市配套成熟，名校林立，人文底蘊(yùn)深厚，交通便捷，未來(lái)發(fā)展?jié)摿︼@著。項(xiàng)目處于城北上塘板塊，距離拱墅區(qū)政府1.9km，距離運(yùn)河廣場(chǎng)2km，距離武林廣5.8km。20年黃金教育鏈：300m直達(dá)浙幼師第二附屬幼兒園，文瀾小學(xué)，2公里內(nèi)直達(dá)明德小學(xué)、拱宸橋小學(xué)、文瀾中學(xué)、拱宸中學(xué)、源清中學(xué)。地面、高架、公交、地鐵交通網(wǎng)絡(luò)線遍布，直達(dá)杭城各個(gè)角落。地塊形狀相對(duì)規(guī)則，一面鄰河，具有景觀優(yōu)勢(shì)。1.1市場(chǎng)分析-項(xiàng)目地段分析區(qū)域公寓市場(chǎng)容量穩(wěn)定，近3年年均容量34萬(wàn)方，2014年起橋西供應(yīng)減少，但拉高區(qū)域成交單價(jià)說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源于瑞谷數(shù)據(jù)庫(kù)，統(tǒng)計(jì)截止至2015年9月30日1.2市場(chǎng)分析-項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析1.3市場(chǎng)分析-項(xiàng)目區(qū)域供求關(guān)系城北板塊商品住宅各面積段供求走勢(shì)分析區(qū)域100-140方供應(yīng)量較少，需求量明顯大于供應(yīng)量，去化周期較長(zhǎng)；受7090政策影響，區(qū)域以100方以?xún)?nèi)、140-200方供應(yīng)為主，該面積段未來(lái)二手房競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。板塊項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售戶(hù)型成交均價(jià)橋西大河宸章2011.11273、29827747（精裝修5500）碧璽2013.1182、130、13725545（精裝修5000）運(yùn)河宸園2014.1290-14028898（精裝修）吉祥半島2011.9130-20019446大關(guān)遠(yuǎn)洋公館2010.590-18033205(精裝修5500)中國(guó)鐵建國(guó)際城2011.986-21722182萬(wàn)和璽園2013.871、89、120、13823773新天地萬(wàn)家星城2010.1088、89、117-12922607東新府2015.177、88、12819143競(jìng)品集中在橋西板塊、大關(guān)板塊，以尾盤(pán)、續(xù)銷(xiāo)為主，2014年、2015年僅兩新盤(pán)面市，價(jià)格在1.9-2.7萬(wàn)/㎡（毛坯）；說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源于瑞谷數(shù)據(jù)庫(kù)，統(tǒng)計(jì)截止至2015年9月30日1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布新天地橋西新天地大關(guān)吉祥半島運(yùn)河宸園碧璽城市風(fēng)景大河宸章遠(yuǎn)洋公館萬(wàn)和璽園萬(wàn)家星城國(guó)際城2014開(kāi)盤(pán)2015開(kāi)盤(pán)東新府項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)存2014年去化速度2015年去化速度月均去化（㎡）去化周期（月）銷(xiāo)售狀態(tài)國(guó)際城810718629022375續(xù)銷(xiāo)遠(yuǎn)洋公館417926,10913,53018022續(xù)銷(xiāo)錦蘭公寓1480157721尾盤(pán)富越香郡185————

0——尾盤(pán)運(yùn)河宸園8933——

——

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——續(xù)銷(xiāo)碧璽3646227,50916,488200018續(xù)銷(xiāo)吉祥半島1179848010,51450024尾盤(pán)德信臻園7965,7781,6333372尾盤(pán)萬(wàn)家星城136822,5237,46845430尾盤(pán)小計(jì)842906258550080512116——舒適改善產(chǎn)品，存量8.4萬(wàn)方，月均去化0.5萬(wàn)方，存量預(yù)計(jì)去化16個(gè)月，存量集中在碧璽、吉祥半島、萬(wàn)家星城等。140-200㎡1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品潛在供應(yīng)以下排序按存量大小先后排布：項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)存2014年去化速度2015年去化速度月均去化（㎡）去化周期（月）銷(xiāo)售狀態(tài)國(guó)際城153722,62912,24815851——遠(yuǎn)洋公館2596,0172,1773721——萬(wàn)和璽園2427813,76018,893148416續(xù)銷(xiāo)清水公寓619893572031尾盤(pán)富越香郡44134,7626,65118820——運(yùn)河宸園25908,83855,23829131碧璽8210,967

4990——城市風(fēng)景175880444尾盤(pán)大河宸章2678,1051,3364291——吉祥半島9285914254620尾盤(pán)萬(wàn)家星城1141210,80310,13295212續(xù)銷(xiāo)東新府33640——

5,08250866續(xù)銷(xiāo)小計(jì)76228116649112,539104187——主流剛需產(chǎn)品，存量7.6萬(wàn)方，月均去化1萬(wàn)方，存量預(yù)計(jì)去化7個(gè)月，存量集中在東新府、萬(wàn)和璽園、萬(wàn)家星城。1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品潛在供應(yīng)100㎡以?xún)?nèi)存量（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)存2014年去化速度2015年去化速度月均去化（㎡）去化周期（月）銷(xiāo)售狀態(tài)國(guó)際城702720942729243續(xù)銷(xiāo)遠(yuǎn)洋公館36278,72210,5488764續(xù)銷(xiāo)萬(wàn)和璽園3546025011312續(xù)銷(xiāo)清水公寓476422224221226續(xù)銷(xiāo)碧璽173711,2013,45821282續(xù)銷(xiāo)大河宸章83421,72116,56917400尾盤(pán)吉祥半島203

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0——尾盤(pán)德信臻園36093,9821,12123216尾盤(pán)小計(jì)409813605732615312113——存量4.1萬(wàn)方，月均去化0.3萬(wàn)方，存量預(yù)計(jì)去化13個(gè)月，存量集中在碧璽、中鐵建國(guó)際城、清水公寓。200㎡以上1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品潛在供應(yīng)120-140㎡項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)存2014年去化速度2015年去化速度月均去化（㎡）去化周期（月）銷(xiāo)售狀態(tài)國(guó)際城1987716,03419,464161412續(xù)銷(xiāo)遠(yuǎn)洋公館6881,8853,1472293尾盤(pán)萬(wàn)和璽園14497,7807,7837072尾盤(pán)香石公寓1405,0082,2903320尾盤(pán)富越香郡136

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——————尾盤(pán)運(yùn)河宸園9801,63810,8685682尾盤(pán)碧璽92916,57219,30316311尾盤(pán)城市風(fēng)景12026901210尾盤(pán)吉祥半島18051455106211417尾盤(pán)萬(wàn)家星城6664126971077810676續(xù)銷(xiāo)東新府8198——324332425續(xù)銷(xiāo)小計(jì)40,98663,33877,93864226——主流改善產(chǎn)品，存量4.1萬(wàn)方，月均去化0.6萬(wàn)方，存量預(yù)計(jì)去化6個(gè)月，存量集中在中國(guó)鐵建國(guó)際城、東新府、萬(wàn)家星城。項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)存2014年去化速度2015年去化速度月均去化（㎡）去化周期（月）銷(xiāo)售狀態(tài)萬(wàn)和璽園1209601,080931尾盤(pán)富越香郡4333,0461,2241942尾盤(pán)萬(wàn)家星城7071,0721,5451196尾盤(pán)東新府3495——

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0——續(xù)銷(xiāo)小計(jì)48055078384940612——相對(duì)空白市場(chǎng)，僅個(gè)別項(xiàng)目設(shè)置，且處于尾盤(pán)階段，存量共0.48萬(wàn)方，預(yù)計(jì)去化周期在12個(gè)月，集中在東新府。1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)品潛在供應(yīng)100-120㎡綜上所述：100-140方恰逢市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，市場(chǎng)存量較少，去化周期較短1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目介紹中國(guó)鐵建·國(guó)際城項(xiàng)目基本信息樓盤(pán)位置：拱墅區(qū)湖州街和科園路交叉口往北150米占地面積：110000平方米建筑面積：400000平方米物業(yè)類(lèi)型：普通住宅,商住戶(hù)型面積：三居室88-138平米

四居室135-197平米建筑類(lèi)別：高層裝修情況：毛坯入住時(shí)間：1-4號(hào)樓預(yù)計(jì)將于2013年8月交付，其余房源2014年年底產(chǎn)權(quán)：70年

大產(chǎn)權(quán)房戶(hù)數(shù)：1586容積率：2.6開(kāi)發(fā)商：浙江京城投資有限公司綠化率：30%物業(yè)公司：杭州南都物業(yè)管理有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年9月簽約均價(jià)：22182元/㎡庫(kù)存房源套數(shù)：90方以?xún)?nèi)18套，120-150方158套，150-200方35套，215方28套，310方1套，共計(jì)240套建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約的新古典建筑；物業(yè)組成：15幢高層住宅、4幢酒店式公寓、1幢商業(yè)建筑構(gòu)成；園林風(fēng)格：維多利亞皇家主題為主，分傲園、睿園、御園三大組團(tuán)式。戶(hù)型配比套數(shù)占比庫(kù)存套數(shù)去化率90方以?xún)?nèi)86855.8%1898%90-120方442.8%0100%120-140方57236.8%15872%193方372.4%355%215方332.1%2815%300方20.1%150%共計(jì)1556100%24085%銷(xiāo)售價(jià)格：15年相比14年，各產(chǎn)品線價(jià)格均有上漲，以100㎡以下產(chǎn)品漲幅最高，達(dá)1000元/㎡；目前簽約均價(jià)22182元/㎡銷(xiāo)售情況：100㎡以下產(chǎn)品主力供銷(xiāo)，現(xiàn)處于尾盤(pán)銷(xiāo)售，存量集中在120-140㎡產(chǎn)品，以及140㎡以上大戶(hù)型產(chǎn)品。1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目介紹1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目主力戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型方正；南北通透；類(lèi)雙套房設(shè)計(jì)，更具便利性。劣勢(shì)：三房設(shè)計(jì)功能實(shí)用性不足；贈(zèng)送面積少，無(wú)飄窗贈(zèng)送；房屋面寬尺度不夠奢適；儲(chǔ)藏空間小；項(xiàng)目基本信息樓盤(pán)位置：下城區(qū)東新路與石祥路交匯處占地面積：189655平米建筑面積：70萬(wàn)方物業(yè)類(lèi)型：普通住宅,商住戶(hù)型面積：二居室80平米三居室88-138平米四居室166-175平米建筑類(lèi)別：板樓高層裝修情況：毛坯入住時(shí)間：已交付產(chǎn)權(quán)：70年

大產(chǎn)權(quán)房戶(hù)數(shù)：4003容積率：3.0開(kāi)發(fā)商：杭州萬(wàn)家星城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綠化率：30%物業(yè)公司：杭州濱江物業(yè)管理有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年簽約均價(jià)：22119元/㎡庫(kù)存房源套數(shù)：90方以?xún)?nèi)136套，120-150方6套，150-200方47套，215方84套，共計(jì)273套濱江·萬(wàn)家星城1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目介紹戶(hù)型分類(lèi)總計(jì)占比庫(kù)存去化率90方以?xún)?nèi)233358.3%13694%90-120方1182.9%695%120-140方124831.2%4796%150-200方2907.2%8471%200-250140.3%0100%共計(jì)4003100%27393%建筑風(fēng)格：點(diǎn)式塔樓，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的新古典建筑；物業(yè)組成：航母級(jí)大盤(pán)，三期開(kāi)發(fā)，29幢高層組成園林風(fēng)格：集成組團(tuán)式，東南亞熱帶園林風(fēng)格銷(xiāo)售價(jià)格：15年相比14年，各產(chǎn)品線價(jià)格均有上漲，以120-140㎡以下產(chǎn)品漲幅最高，達(dá)1500元/㎡；目前簽約22119/㎡。銷(xiāo)售情況：100㎡以下產(chǎn)品主力供銷(xiāo)，部分產(chǎn)品由88方兩房組成，現(xiàn)處于尾盤(pán)銷(xiāo)售，存量集中在150-200㎡產(chǎn)品。1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目介紹優(yōu)勢(shì)：南北通透；類(lèi)雙套房設(shè)計(jì)，更具便利性；劣勢(shì)：三房設(shè)計(jì)功能實(shí)用性不足；贈(zèng)送面積少，無(wú)飄窗贈(zèng)送；房屋面寬尺度欠佳；入戶(hù)無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)。1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目主力戶(hù)型項(xiàng)目基本信息樓盤(pán)位置：拱墅區(qū)登云路小河路口占地面積：58202平米建筑面積：103055平米物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)排，小高層，高層戶(hù)型面積：89三居室、130三居室、-189建筑類(lèi)別：板樓高層裝修情況：精裝修入住時(shí)間：2016年底產(chǎn)權(quán)：70年

戶(hù)數(shù)：912容積率：2.1開(kāi)發(fā)商：杭州奧誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司綠化率：30%物業(yè)公司：綠城物業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2014年12月簽約均價(jià)：30156元/㎡庫(kù)存房源套數(shù)：90方以?xún)?nèi)18套，90-120方3套，189方48套，共計(jì)69套。綠城·運(yùn)河宸園1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目介紹戶(hù)型分類(lèi)總計(jì)占比庫(kù)存去化率90方以?xún)?nèi)44411.1%38114%90-120方320.8%313%120-140方902.2%6528%共計(jì)56614%47716%1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目介紹建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格；物業(yè)組成：14幢90～190平方綠城二代高層、4棟中式聯(lián)墅兩大住品組成；銷(xiāo)售價(jià)格：目前簽約30156/㎡，相對(duì)價(jià)格較為穩(wěn)定。銷(xiāo)售情況：以90方左右小戶(hù)型產(chǎn)品為主力供銷(xiāo)，存量0.15萬(wàn)方，基本在2樓，新推189方四室。1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目主力戶(hù)型客戶(hù)臉譜：100㎡以?xún)?nèi)：杭州人為置業(yè)主力，考慮首置、學(xué)區(qū)改善以及養(yǎng)老、老小區(qū)改善；年齡以25-30,46歲以上為主；省內(nèi)外新杭州人為以地緣性產(chǎn)業(yè)人群為主，考慮落戶(hù)、學(xué)區(qū)，年齡以25-35為主，36-40歲為輔。120-140㎡：杭州人為置業(yè)主力，以首置、改善為主，年齡以25-35歲為主；省內(nèi)外新杭州人為以一步到位首置、改善客戶(hù)為主，關(guān)注環(huán)境、學(xué)區(qū)，省內(nèi)客戶(hù)置業(yè)年齡偏輕，經(jīng)濟(jì)水平相比更優(yōu)，年齡以31-35為主，41-45歲為輔。140㎡以上：省內(nèi)新杭州人、杭州人以改善客戶(hù)為主，其他年齡段客戶(hù)分布較為均衡，置業(yè)與家庭生命周期相關(guān)性弱、主要與經(jīng)濟(jì)實(shí)力相關(guān)；省外新杭州人置業(yè)與家庭生命周期相關(guān)性較強(qiáng)，基本以40歲左右客戶(hù)改善置業(yè)為主。

客群主要分為兩類(lèi)：地緣性客戶(hù)：客戶(hù)來(lái)源以大關(guān)、德勝、朝暉、三塘、華豐、和睦等老小區(qū)客戶(hù)以及周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，學(xué)校為主；教育敏感型客戶(hù)：主要以北軟、東軟、以及城西公司白領(lǐng)客戶(hù)為主，主要考慮婚房、學(xué)區(qū)置業(yè)，部分一步到位置業(yè)以及居住在市區(qū)改善置業(yè)、工作在市區(qū)客戶(hù)學(xué)區(qū)置業(yè)為主，例：潮鳴、湖濱、鳳起路沿線等，主要考慮學(xué)區(qū)、交通、地段等因素。以相鄰尾盤(pán)樓盤(pán)：中鐵建國(guó)際城成交客戶(hù)為例：1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜項(xiàng)目名稱(chēng)樣本量占比濱江萬(wàn)家星城125521%綠城運(yùn)河宸園135023%萬(wàn)和璽園107718%中鐵建國(guó)際城225138%小計(jì)5933100%年齡段樣本量占比18歲及以下180.3%19-244167.0%25-30123720.8%31-35165327.9%35-40101017.0%41-4565311.0%46歲及以上89815.1%空白480.8%小計(jì)5933100.0%面積段樣本量占比100方以下409169%100-1201392%120-140156326%140-160681%160-180581%180以上140%小計(jì)5933100%付款方式樣本量占比抵押貸款465678%分期付款2424%一次性付款103517%小計(jì)5933100%本次重點(diǎn)梳理濱江萬(wàn)家星城、綠城運(yùn)河宸園、萬(wàn)和璽園、中鐵建國(guó)際城四個(gè)典型項(xiàng)目的客戶(hù)共5933組?？蛻?hù)來(lái)源樣本量占比杭州人235040%省外新杭州人151626%省內(nèi)新杭州人162827%省內(nèi)省內(nèi)人4397%小計(jì)5933100%1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜100㎡以?xún)?nèi)|客戶(hù)地圖工作/居住地頻次水印康庭42東新園40紹興市40國(guó)際城36萬(wàn)家星城33德勝東村27嘉興市25德勝新村24浙江樹(shù)人學(xué)院24皋亭新苑23小河佳苑21三塘桂園20湖州市19朝暉九區(qū)18流水苑18三塘竹園18永慶坊18長(zhǎng)德公寓17三塘汶園17長(zhǎng)木新村16建德市15體育場(chǎng)路15左岸花園15三塘蘭園14三塘沁園14三塘桃園14工作/居住地頻次三塘蘭園14三塘沁園14三塘桃園14瓜山新苑13湖墅新村13三塘柳園13天目山路13天陽(yáng)上河13顏家里13浙大城市學(xué)院13浙江省人民醫(yī)院13朝暉二區(qū)12大滸東苑12三塘北村12欣景苑12棕櫚灣12東新路11都市水鄉(xiāng)11吉如家園11凱德視界11稻香園10定海園10拱宸新苑10樺楓居10三塘南村10漾河人家10國(guó)際城客戶(hù)地圖1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜120-140㎡|客戶(hù)地圖居住/工作地頻次東新園32萬(wàn)家星城20王婆莊19水印康庭18德勝東村14建華五金機(jī)電市場(chǎng)12三塘汶園12德勝新村11皋亭新苑11瓜山南苑11神龍橋11三塘桃園10三塘竹園10長(zhǎng)興公寓9大關(guān)南四苑9朝暉六區(qū)8朝暉七區(qū)8三塘櫻園8朝暉九區(qū)7朝暉四區(qū)7翠苑三區(qū)7大關(guān)南七苑7居住/工作地頻次三塘桂園7三塘蘭園7三塘南村7長(zhǎng)木新村6大滸東苑6燈塔豪園6美林灣6名城燕園6塘河新村6西湖國(guó)際科技大廈6現(xiàn)代雅苑6新家園6永和坊6舟山東路6紫荊家園6長(zhǎng)德公寓5朝暉五區(qū)5潮王公寓5大關(guān)南五苑5大關(guān)西四苑5大關(guān)西五苑5大家多立方5建國(guó)北路5國(guó)際城客戶(hù)地圖1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜140㎡以上|客戶(hù)地圖居住/工作地頻次東新園11石橋路238號(hào)11萬(wàn)家星城6文二路4環(huán)西新村3石祥路342號(hào)3水印康庭3蔚藍(lán)國(guó)際3北國(guó)之春2北景園芳洲苑2倉(cāng)基新村2長(zhǎng)興公寓2城北鋼材市場(chǎng)2大關(guān)南四苑2大家多立方2刀茅巷社區(qū)2德勝東村2燈塔豪園2光輝歲月2杭氧宿舍2杭州正龍軟管廠2和茂大廈2居住/工作地頻次紅街公寓2錦昌文華苑2農(nóng)港路1216號(hào)2清水公寓2日暉新村2三里家園三小區(qū)2盛德嘉苑2施家花園2鈦合國(guó)際2文萃苑2五里塘苑2現(xiàn)代雅苑2想婆弄2新家園2中江花園2中尚橄欖樹(shù)花園2重機(jī)宿舍2左岸花園21.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜地緣產(chǎn)業(yè)人群主要以城北陶瓷燈具市場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)為主，客戶(hù)集中分布在石祥路、沈半路沿線；客戶(hù)以省內(nèi)外新杭州人為主，產(chǎn)業(yè)青年客戶(hù)主要為落戶(hù)置業(yè)，關(guān)注學(xué)區(qū)、交通；改善客戶(hù)關(guān)注交通、環(huán)境、品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)人群客戶(hù)來(lái)源：沈半路沿線、沈半路與石祥路沿線的燈具、五金機(jī)電、衛(wèi)浴、陶瓷等城北家居、建材、裝修專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)置業(yè)特征：以省內(nèi)新杭州人為主，關(guān)注落戶(hù)、學(xué)區(qū)問(wèn)題，改善客戶(hù)考慮環(huán)境、交通、品質(zhì)，以購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型產(chǎn)品為主中鐵建國(guó)際城126㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)分析客戶(hù)定位|地緣性客戶(hù)中鐵建國(guó)際城88㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)分析1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜地緣改善客戶(hù)來(lái)源：大關(guān)、德勝、朝暉、三塘、華豐、和睦等老小區(qū)客戶(hù)，以杭州本地人居多置業(yè)特征：青年客戶(hù)以分巢置業(yè)為主，中年客戶(hù)以改善、全家改善為主，另有部分壯年、老年客戶(hù)考慮養(yǎng)老、為子女置業(yè)等需求地緣性老小區(qū)客戶(hù)以大關(guān)、德勝、朝暉、三塘、華豐等老小區(qū)客戶(hù)為主，杭州人改善置業(yè)需求較大；客戶(hù)主要以為分巢、子女購(gòu)置婚房、學(xué)區(qū)置業(yè)為主，其次以改善居住環(huán)境、養(yǎng)老、全家改善為主，關(guān)注區(qū)位、環(huán)境、學(xué)區(qū)。漾河人家三塘德勝朝暉大滸西苑拱宸新苑瓜山大關(guān)皋亭新苑荷風(fēng)苑小河佳苑中鐵建國(guó)際城88㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)來(lái)源分析中鐵建國(guó)際城126㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)來(lái)源分析1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜客戶(hù)定位|教育敏感型客戶(hù)城西白領(lǐng)客戶(hù)來(lái)源：城西IT客戶(hù)，以城西、城北的北軟、東軟、西溪數(shù)碼港以及文一、文二、文三路工作客戶(hù)為主置業(yè)特征：青年客戶(hù)以婚房置業(yè)、學(xué)區(qū)置業(yè)為主，部分一步到位置業(yè)；其次中年客戶(hù)以改善、全家改善為主。城西教育敏感性客戶(hù)主要以北軟、東軟、以及城西公司白領(lǐng)客戶(hù)為主，主要考慮婚房、學(xué)區(qū)置業(yè)，部分一步到位置業(yè)。中鐵建國(guó)際城88㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)職業(yè)分析中鐵建國(guó)際城126㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)職業(yè)分析1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜市區(qū)白領(lǐng)客戶(hù)來(lái)源：市中心高智客戶(hù)、市中心老小區(qū)學(xué)區(qū)置業(yè)客戶(hù)，其他輻射部分城東、濱江等客戶(hù)置業(yè)特征：青年客戶(hù)以婚房置業(yè)、學(xué)區(qū)置業(yè)為主，部分一步到位置業(yè)，主要考慮小孩上學(xué)問(wèn)題。市區(qū)教育敏感性客戶(hù)主要為居住在市區(qū)改善置業(yè)、工作在市區(qū)客戶(hù)學(xué)區(qū)置業(yè)為主，主要考慮學(xué)區(qū)、交通、地段等因素。中鐵建國(guó)際城88㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)來(lái)源分析中鐵建國(guó)際城126㎡認(rèn)購(gòu)客戶(hù)來(lái)源分析1.4市場(chǎng)分析-競(jìng)品分析-代表項(xiàng)目客戶(hù)臉譜1.5市場(chǎng)分析-目標(biāo)客戶(hù)分析城北客戶(hù)（地緣性客戶(hù)）：產(chǎn)業(yè)客戶(hù)：城北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，分布在沈半路、石祥路沿線，如建材市場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)、陶瓷市場(chǎng)老小區(qū)客戶(hù)：地緣性老小區(qū)，如大關(guān)、和睦、三塘、朝暉等老小區(qū)周邊企事業(yè)單位、教師等泛公務(wù)員：樹(shù)人大學(xué)、浙大城院、政府及企事業(yè)單位等地緣性客戶(hù)（占比60%）：城北產(chǎn)業(yè)人群與老小區(qū)客戶(hù)，企事業(yè)單位、老師等泛公務(wù)員教育敏感性客戶(hù)（占比40%）：城西高智IT、金融客戶(hù)，城中高智白領(lǐng)、居住生活在城中心客戶(hù)城西、城中客戶(hù)（教育敏感型客戶(hù)）以及少量近江、濱江客戶(hù)：城西客戶(hù)：工作生活在城西的高智白領(lǐng)，分布在文一、文二、文三路沿線，如IT、科創(chuàng)、金融等行業(yè)人群城中客戶(hù)：工作生活在城中的客戶(hù)，分布在潮鳴、湖濱、鳳起路沿線等市中區(qū)區(qū)域，如金融、集團(tuán)總部等工作人群主力客群次主力客群上塘高架德勝快速路城西客戶(hù)（次主力）城中客戶(hù)（次主力）城北客戶(hù)（主力）近江客戶(hù)（輔助客戶(hù)）濱江客戶(hù)（輔助客戶(hù)）1.6市場(chǎng)分析-分析總結(jié)板塊競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)壓力小版塊內(nèi)競(jìng)品目前均處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，預(yù)計(jì)庫(kù)存主流產(chǎn)品去化周期6-10個(gè)月，與我方不存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。未來(lái)潛在二