土右項目前期報告

包頭市薩拉齊市場調(diào)研報告

2013年7月

我們需要了解的幾點相關(guān)的背景資料：

一、區(qū)域概況①薩拉齊鎮(zhèn)是內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市管轄的土默特右旗政府所在地，是全旗政治、經(jīng)濟

、文化中心，是內(nèi)蒙古首批國家級小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)。②薩拉齊鎮(zhèn)，地處包頭市區(qū)、呼和浩特市和鄂爾多斯市的交通中心位置，為呼包鄂金三角中心。全鎮(zhèn)大約有15萬人口。商業(yè)、制造業(yè)及餐飲服務(wù)業(yè)非常發(fā)達，目前薩拉齊正在規(guī)劃建成敕勒川市，并得到區(qū)委和市委的大力支持。③薩拉齊鎮(zhèn)將全面實施牧業(yè)富民、工業(yè)強鎮(zhèn)、商貿(mào)活鎮(zhèn)和城建樹鎮(zhèn)“四大戰(zhàn)略”，突出發(fā)展以奶牛養(yǎng)殖為主的規(guī)?；?、集約型的園區(qū)養(yǎng)殖業(yè)、以PE系列管材為載體的工業(yè)企業(yè)、以餐飲、運輸為主的個體私營經(jīng)濟，和以舊城中心區(qū)拆遷改造工程為重點的城鎮(zhèn)建設(shè)，加快全鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展步伐。未來幾年內(nèi)，薩拉齊將被建設(shè)成為呼包區(qū)域間的中型城市④境內(nèi)京包鐵路、110國道、丹拉高速公路、薩涼公路、薩托公路、薩明公路、薩大公路橫穿全境，是“呼、包、銀經(jīng)濟帶”、“呼、包、鄂經(jīng)濟圈”，特別是“大包頭城市系統(tǒng)”的一個重要組成部分。⑤由于特殊的地理位置，呼包鄂三市相互之間距離很近，三市市區(qū)距離不過100公里左右，各自都有自己的機場，但是規(guī)模都不是很大，隨著經(jīng)濟的發(fā)展機場日漸不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，都需要迫切擴大機場，三市同時建大型機場密度太大，投資浪費嚴重，但是薩拉齊特殊的地理位置是個修建機場的較好選擇。未來政府自治區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)敕勒川國際機場，位于薩拉齊東南方向，目前正在修建敕勒川大街。如果機場得以建設(shè)，那將會更大的促進薩拉齊的發(fā)展。201333002012280020112300201020002009170020081300年度（2008-2013）銷售均價（元/㎡）1、住宅類市場：①市場上半年新區(qū)總體銷售進度一般，在建待售和新開盤項目較多，將進一步給市場帶來新的刺激和競爭。②近幾年一些頗具實力的開發(fā)商相繼進入如：九臺恒基諾寶等通過品牌效應(yīng)以及符合市場的價格在市場上均有不俗的表現(xiàn)。③住宅項目多為小高層、高層住宅，戶型面積跨度較大，其中不乏大體量項目。④住宅價格上，從2850--3850不等，如圖所示：市場銷售的平均價格也在逐年平穩(wěn)上漲。二、薩拉齊房地產(chǎn)市場概況：代表個案項目概況項目名稱位置建筑面積㎡總套數(shù)物業(yè)類型戶型面積在售均價元/㎡備注諾寶科技路與府東路交匯處80萬1200套（分期）住宅、商業(yè)80-180住宅：3000目前薩拉齊銷售最好的項目歐風(fēng)麗苑敕勒川大酒店東景觀大道與敕勒川交匯處15萬600套（分期）住宅、住宅：80--160住宅：285013年3月開工金川明邸振華大街市政府對面16萬2000套（分期）住宅、商業(yè)住宅：68--160商業(yè)：65-400住宅：3500商業(yè)：100002014年三月交房公園九號土默特右旗薩拉齊生態(tài)公園南側(cè)40萬208套（分期）住宅、別墅住宅：90-240住宅：6100已銷售90%擷取幾個主要項目案例：諾寶：項目位置：科技路與府東路交匯處占地面積：30萬㎡總建筑面積：46萬㎡物業(yè)類型：酒店、公寓、商業(yè)。售價：公寓：3000元底店：15000-20000元項目情況：項目以住宅酒店、公寓、商業(yè)為主，其中酒店一棟。主力戶型80-120平分為諾寶中央城，諾寶御園，諾寶龍悅城，諾寶鳳凰城，諾寶大廈等五個部分，規(guī)劃有大型SHOPINGMALL，和家居建材、汽配、窗簾布藝城等大型商業(yè)。歐風(fēng)麗苑項目地址：東景觀大道與敕勒川大道交匯處總建筑面積：150000㎡物業(yè)類型：普宅,商鋪售價：普宅均價2850/㎡商業(yè):12000-18000/㎡項目情況：主力戶型80-100平總共600套已經(jīng)銷售30%金川明?。喉椖课恢茫赫袢A大家市政府對面占地面積：6700㎡總建筑面積：16萬㎡物業(yè)類型：普宅、商業(yè)售價：住宅：均價3500-4000毛坯商業(yè)：10000起項目情況：65平-330平140平米主力戶型1-2層商業(yè)底店面積85平-400平。目前招租：便利店、、茶館、美容美發(fā)、化妝品等業(yè)態(tài)。總共17層13棟2000戶附近配套設(shè)施齊全緊鄰大型商場包百交通方便公園九號位置：土默特右旗薩拉齊生態(tài)公園南側(cè)總建筑面積：40萬㎡物業(yè)類型：普通住宅公寓別墅售價：3500元項目情況：公園近40萬㎡超大規(guī)模，集托斯卡納式多層洋房、小高層觀景公寓、觀景別墅、歐式風(fēng)情街于一身。主力戶型90平米現(xiàn)已出售95%地上車庫128面積2913平關(guān)于本地市場調(diào)研后的分析：①住宅市場由于剛性需求，均價3000左右，面積80-120左右戶型，總價在20、30萬和40、50萬為市場的主力。年輕人的婚房和改善型的住宅銷售狀況較好。由此可以看出薩拉齊房地產(chǎn)市場價格雖在逐年攀升，但還處在理性的市場階段。即現(xiàn)階段以投資為目的買家并不很多。②而商業(yè)市場，新老城區(qū)的主要街道均分布大量的沿街底鋪，新的在建住宅項目也基本均帶有臨街底商，似乎本地對臨街店鋪有異常的偏好。經(jīng)營業(yè)態(tài)從五金、土產(chǎn)、家居、家飾、機電、建材、裝飾材料、百貨、餐飲等等，舊城租金每月從2200-2700不等。新區(qū)在每月5000-6000左右。部分商戶自買自用，大部分為租用經(jīng)營。③在售項目的價格以及位置鋪不同，價格跨度較大，新區(qū)價格在12000---20000之間，一定是新區(qū)繁華地段的價格最貴。商鋪面積也從最小的幾十平米到上千平米適合不同業(yè)態(tài)的需求。④由于本地商業(yè)全部是沿街底店，除了包百和諾寶這樣的大型社區(qū)配套的大型商場、大型商業(yè)街，本地缺少集中專業(yè)的大型市場。⑤本地各種小商品批發(fā)城，裝飾城、和各種小區(qū)配套商業(yè)名目繁多，可以看出商業(yè)雖繁榮，但由于市場容量有限，有實力的投資客源有限，因此未來市場對投資客的爭奪會非常激烈。⑥大量的商鋪放量，未來市場必然會趨于飽和。對于像本案這樣成體量成規(guī)模的專業(yè)大市場來講，搶占先機很重要，一旦先入為主，有限的市場將不會給后續(xù)項目留有機會。我們項目的SWOT的分析：優(yōu)勢：交通：緊鄰京藏高速、110國道、和橫貫?zāi)媳钡碾防沾ù蟮?，扼守薩拉齊東南門戶，立足薩拉齊，輻射呼包鄂銀川，交通快捷，路路通達。區(qū)位：位于薩拉齊最具活力，最具開發(fā)熱點的新城區(qū)。距汽車、火車站不足三公里，距政府、博物館、包百商圈不足兩公里。規(guī)模：總建筑面積近7萬平米，為薩拉齊目前最大、最全、最專業(yè)的建材家居市場。添補了當(dāng)?shù)厥袌隹瞻祝羯碳?、萬種商品、為消費者提供集中的、一站式的解決方案，徹底免除居家裝修東奔西跑的煩惱。劣勢：①項目孤立，缺少支撐。本案由于處在高速下口，敕勒川大道東南端缺少商業(yè)、和生活配套，沒有其他成規(guī)模和體量的社區(qū)及商業(yè)配套相鄰，或與本案相呼應(yīng)，因此本案周邊商業(yè)氛圍、生活氛圍明顯沒有建立，項目孤立無援，這會給投資者帶來較大的心理亢性。②品牌劣勢由于本案是開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐谝粋€項目，無知名度和品牌影響力，無開發(fā)經(jīng)驗和行業(yè)經(jīng)驗，對投資者來講，以及對于招商來講，客戶對本案的信心是較大問題。威脅：①市場本地市場容量有限，商業(yè)從業(yè)者和經(jīng)營者卻很多，加之同時入市類似的競品項目，因此招商、銷售、和后續(xù)經(jīng)營面臨潛在的風(fēng)險。②客源15萬人口，有資金實力的投資客畢竟有限，加之各主要街道的底商，和名目繁多的賣場這些主打投資概念的項目，會極大分流本案客源。③認知買繁華地段的沿街商鋪？還是投資偏離市中心專業(yè)的大賣場？很難說客戶如何做選擇。如何引導(dǎo)、如何訴求、如何將消費意識扭轉(zhuǎn)，是我們要努力要做的工作。機會：①先機正是因為本地市場容量有限，本案先入為主，必然會搶占先機。再出現(xiàn)類似體量的大賣場，將很難生存。②唯一我們是唯一的成規(guī)模、匯聚家居建材等經(jīng)營業(yè)態(tài)為一體的專業(yè)市場。具有排他性。③未來項目所處的薩拉齊新區(qū)依然是發(fā)展最活躍的區(qū)域，區(qū)域發(fā)展將帶動本案未來，同樣本案出現(xiàn)也將拉動區(qū)域發(fā)展。即將開通的京藏高速下口和敕勒川大道將無縫連接，如果機場落戶在薩拉齊，未來前景不可限量。我們將如何規(guī)避風(fēng)險，拉動銷售和招商？關(guān)于客戶群：從整體市場情況來看，城市人口、城市商業(yè)業(yè)態(tài)、城市吸附能力等幾個方面，薩拉齊鎮(zhèn)不足以支撐本項目體量。投資者或許更愿意投資臨街小型商鋪，其原因無非是不受整體商業(yè)市場影響，租金、經(jīng)營相對穩(wěn)定，即使不一定不會有大的投資回報率。這是很多投資者常見的一種投資心態(tài)。因此，臨街商業(yè)會極大分流我們的投資客戶。而真正作為經(jīng)營性投資的客群在市場上相對較少。我們銷售不能局限于市場消費量的多少，而應(yīng)兼顧主題投資客的需求。從投資客群看，大致來源如下：A。私營企業(yè)主、個體老板、國企、事業(yè)單位、大企名企、的高管B。周邊礦區(qū)C。拆遷戶D。富裕農(nóng)民①打動買家吸引客戶關(guān)注靠推廣手段，但真正打動客戶，我們需要給買家?guī)讉€理由。唯一、稀缺：15萬人，一個某某某。規(guī)模、專業(yè):7萬平米，本地最大的專業(yè)市場差異、概念：品牌匯聚一起，無需一條條街去跑，家居建材一站式搞定。②保障利益需要制定較好的銷售政策、和客戶投資保障政策，投資回報政策等，使客戶投資獲益高、又有風(fēng)險保障，如果我們政策比其他項目更有吸引力，自然就會吸引更多客戶青睞。④增強信心招商需要制定有吸引力的政策，多吸引品牌商家進駐，品牌商家匯聚，不止對投資客信心很重要，對未來消費者信心也很重要。1.搶客戶！市場有限的情況下，如何搶奪有限的客戶資源？④化解疑慮往往投資買家對此類專業(yè)市場開業(yè)后，其后續(xù)經(jīng)營和管理心存疑慮。擔(dān)心管理無序、經(jīng)營無需、整個賣場經(jīng)營不好，自然自己權(quán)益得不到保障，尤其是對不知名的小開發(fā)商更加有顧慮。因此，對客戶承諾：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理就顯得尤為重要。2.分解風(fēng)險！根據(jù)市調(diào)情況，薩拉齊雖然我們是家居建材的第一個專業(yè)市場，但經(jīng)營家居建材集中底商和類似市場并不是沒有，如果7、8萬平米的大賣場全部經(jīng)營家居建材，將在有限市場展開激烈爭奪。因此，我們建議將整個市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)多元化，除了家居建材，針對周邊礦區(qū)的需求，完全可以增添機電、五金、的類別。同時，針對門店或底鋪不便存貯和經(jīng)營大型板材、鋼材、石材等大型材料，因地制宜在規(guī)劃設(shè)計出該區(qū)域，以對底商和門店形成有效區(qū)隔。

家居、燈飾廚衛(wèi)、裝飾區(qū)

4萬平米主賣場，由于我們已建議參考了紅星美凱龍和居然之家等賣場的布局和動線設(shè)計，就是為招商品牌商家，形成更好的展示面而考慮。同時，主賣場經(jīng)營以家具、燈具、廚衛(wèi)、家飾、裝修材料為主體，形成品種多樣、品牌眾多、環(huán)境良好的大賣場，以檔次和形象和“一站式”的購物概念，拉開同類經(jīng)營競品的距離，形成薩拉齊唯一。

家居、燈飾廚衛(wèi)、裝飾區(qū)

具體區(qū)域規(guī)劃為：1廳：品牌家具展廳2廳：廚房衛(wèi)浴展廳3廳：裝飾材料展廳4廳：燈具家飾展廳1廳2廳臨街，3廳、4廳靠后。幾個廳的一層全部以全國性品牌或區(qū)域品牌為主，根據(jù)品牌商家要求劃定區(qū)域和面積。大格局定好，其他鋪面面積就較容易劃分。五金電料區(qū)礦山機配、機電區(qū)石材、板材、鋼財、玻璃等銷售、加工根據(jù)市場實際需求，以及未來城市經(jīng)濟發(fā)展方向，可以辟處一區(qū)域，設(shè)計成礦山機械配件區(qū)。將諸如三一重工、龍工、徐工、柳工等工程機械的辦事機構(gòu)及配件商店設(shè)立在這一區(qū)域，以滿足市場需求。除五金電料區(qū)可規(guī)劃部分30、40面積較小鋪面，其他板材和機電面積規(guī)劃以100平米以上，以便凸顯其空間的功能性。3.拓展客群！高速開通后，本案扼守薩拉齊東南大門，呼包鄂及周邊地區(qū)將連通一體，本案不進爭取本地客戶的最大化，也需拓展周邊客群，以增大客戶來源。4.巧力營銷?、賹τ?5萬人的本地市場，想人人知道并非難事。對本地而言，戶外、短信、和定向DM的反復(fù)直投，均是見效較快的推廣方式。同時，針對項目周邊較為冷清，人氣不足的情況，我們將采用【廣告+活動】的方式，通過不間斷的客戶活動，組織諸如：項目推介會、品牌招商推介會、品牌入駐簽約儀式、客戶答謝會等活動進行推廣，聚斂人氣，制造話題、傳遞口碑，增強影響力。②銷售方式必然采用坐銷、電銷、行銷、團銷、聯(lián)動行銷等方式多種手段進行出擊。坐銷：廣告出街后的售樓處的來電來訪電銷：數(shù)據(jù)庫的電話銷售行銷：走訪專業(yè)市場和商戶，進行直銷。展銷：參加展會或參與當(dāng)?shù)卮笮突顒樱O(shè)展位，直投DM。團銷：與行業(yè)的協(xié)會或商會、同鄉(xiāng)會合作，通過他們的渠道組織商戶進行團購，給予較大優(yōu)惠。聯(lián)動銷售：A。在人流密集的包百商圈尋找合適的門店，做項目分銷處，設(shè)立看房班車，與現(xiàn)場售樓處形成互動。B。本案與我方在包頭代理的美得亨項目，采用客戶共享的方式，進行聯(lián)合銷售。4.產(chǎn)品說話！產(chǎn)品設(shè)計還需多營造出一些亮點，增加賣點，以有力區(qū)隔對手：比如動線無盲點設(shè)計，4.7米挑高高度，大面寬短進深，低公攤，超高使用率，共享采光空間，超大停車場，寬大過廊，環(huán)保