土地儲備與利用

土地儲備與利用主講人：周丙娟副教授江西農(nóng)大國土學院Email：zbj9952@163.comTel要內(nèi)容土地基礎知識土地儲備土地儲備制度土地儲備模式土地儲備融資儲備土地臨時利用附：典型案例思考分析（五）征收、征用、收回（四）地價（三）土地用途管制（二）土地的一級市場和二級市場（一）土地所有制形式一、土地基礎知識一、土地基礎知識（一）土地所有制形式土地社會主義公有制國有土地所有權（國務院）集體土地所有權（集體經(jīng)濟組織或村委會）劃撥出讓出租作價入股或出資授權經(jīng)營占用審批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)農(nóng)村宅基地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)如：村委會、小學等一、土地基礎知識（一）土地所有制形式嚴禁土地所有權買賣買賣禁止買賣

土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。土地使用權人是主體

國家通過其指定的政府部門將其收回城鎮(zhèn)國有土地或征收的農(nóng)村集體土地出讓或者劃撥給使用者的市場。政府壟斷一、土地基礎知識（二）土地一級市場和二級市場

一級市場二級市場一、土地基礎知識（二）土地一級市場和二級市場租賃出租（三）土地用途管制第四條國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。一、土地基礎知識一、土地基礎知識建設用地農(nóng)用地未利用地（三）土地用途管制

定義：指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，依法規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，并要求土地所有者、使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地的強制性管理制度。土地分類農(nóng)用地建設用地未利用地商服用地工礦倉儲用地住宅用地公共管理與公共服務特殊用地（軍事）交通運輸用地耕地園地林地草地城鎮(zhèn)住宅用地（住宅、公寓、別墅）農(nóng)村宅基地一、土地基礎知識（四）地價常見的地價1、基準地價

2、標定地價3、成本價征收儲備拆遷4、全地價5、政府收益（出讓金）6、政府純收益7、出讓金（全地價）8、市場價9、評估價（抵押、轉(zhuǎn)讓、出讓）10、集體土地區(qū)片綜合地價11、零地價（負地價）一、土地基礎知識（四）地價一、土地基礎知識（五）征收、征用、收回征收征用收回改變的是所有權歸屬消滅的是土地的使用權改變的是土地使用權的歸屬征用一、土地基礎知識（五）征收、征用、收回（五）征收、征用、收回行政處罰性收回是無償?shù)?。臨時使用土地，期滿不歸還的；土地使用權被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款；超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權；土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權。收回

行政處罰性收回

行政處罰性收回

行政處罰性收回一、土地基礎知識土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期依照法律有關規(guī)定未獲批準的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權；行政決定性收回根據(jù)社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權；行政決定性收回行政決定性收回因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權的；根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權的。行政決定性有償收回一、土地基礎知識（五）征收、征用、收回閑置土地談判價碼協(xié)議收回

協(xié)議性回收，儲備機構(gòu)與土地使用權人按談判價對國有土地使用權進行收購。有償收回一、土地基礎知識（五）征收、征用、收回二、土地儲備

（一）土地儲備的職能土地儲備土地儲備制度

指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。

指市、縣人民政府或國土資源部門委托土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，將按照法定程序收回、收購、優(yōu)先購買或征收的土地納入政府儲備，對儲備土地進行必要的基礎設施建設及管理，以備政府供應土地，調(diào)控市場的一種制度安排。

指政府委托土地機儲備構(gòu)（國有公司、招標企業(yè)）依據(jù)土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃年度土地供應計劃土地利用年度計劃對確定的宗地存量國有土地擬征用土地擬農(nóng)轉(zhuǎn)用土地統(tǒng)一辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用拆遷市政基礎設施建設達到熟地供應年度土地儲備開發(fā)計劃土地儲備開發(fā)示意圖（一）土地儲備的職能法律淵源

為增強政府對土地市場的調(diào)控能力,有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。從此，眾多城市紛紛建立土地收購儲備機構(gòu)，土地收購儲備工作在全國范圍內(nèi)展開。土地儲備制度正式確立。55號令是土地供給方式的分水嶺。55號令實施之前全部是劃撥方式供地；實施之后，以出讓為主的供地方式。

<國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>(55號令)

第五十八條規(guī)定，為公共利益需要、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建等幾種可以收回國有土地使用權的情形。這是土地儲備制度形成的直接法律淵源。

<中華人民共和國土地管理法>

《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》《土地儲備管理辦法》二、土地儲備

（一）土地儲備的職能

根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)為市、縣人民政府批準成立，具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政管轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。土地儲備機構(gòu)性質(zhì)二、土地儲備

土地儲備機構(gòu)的主體地位是什么？（二）土地儲備的路徑(儲備對象)一二五四已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地其他依法取得的土地依法收回的國有土地收購的土地行使優(yōu)先購買權取得的土地三二、土地儲備

《國有土地上房屋征收與補償條例》2011.1.21出臺對國有土地使用權行政決定性收回對國有土地上的房屋進行征收和補償前提是為了公共利益的需要《城市房屋拆遷管理條例》廢止1、行政決定性收回二、土地儲備（二）土地儲備的路徑（二）土地儲備的路徑2、集體土地所有權的征收二、土地儲備

集體土地征收概念和一般常識集體土地征收：為了社會公共利益的需要依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序，報經(jīng)有批準權限的上級政府批準，并依法對被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民進行補償，并將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。土地征收是土地所有權的轉(zhuǎn)換。地類不同，報征方法不同。集體農(nóng)用地同時征轉(zhuǎn)；集體建設用地只征不轉(zhuǎn)；國有農(nóng)用地只轉(zhuǎn)不征。

把農(nóng)用地依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度用地計劃，依法報批后轉(zhuǎn)為建設用地；

農(nóng)用地類以省廳備案圖件資料為準，違法建設用地仍按農(nóng)用地對待；轉(zhuǎn)用的前提是農(nóng)用地，含集體農(nóng)用地和國有農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是土地用途的變化。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用集體土地征收概念和一般常識標準征收農(nóng)用地報批前

，各市、縣政府要按照不低于征地區(qū)片價10%的標準，確定被征地農(nóng)民的社會保障費。專款社保費劃入本市、縣被征地農(nóng)民社會保障專用賬戶，?？钣糜诒徽鞯剞r(nóng)民的社會保障。收繳以劃撥方式供地的，在供地時向土地使用者收繳。被征地農(nóng)民社會保障費集體土地征收概念和一般常識工作流程征地的實施程序發(fā)布征地公告辦理征地補償?shù)怯洈M訂征地補償安置方案確定征地補償安置方案實施征地補償安置方案交付土地集體土地征收概念和一般常識（二）土地儲備的路徑

單一產(chǎn)權國有土地使用權利主體單一主要是指的工業(yè)企業(yè)搬遷協(xié)議收回

征收補償儲備機構(gòu)直接與產(chǎn)權人協(xié)商簽訂國有土地使用權收回協(xié)議如果在征收紅線范圍之內(nèi)按征收補償程序進行3、單一產(chǎn)權的國有土地使用權的收購二、土地儲備

（二）土地儲備的路徑4、政府行使優(yōu)先購買權收回的土地

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》實踐中優(yōu)先購買權很難行使第二十六條規(guī)定，土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。很多人為了避開政府的優(yōu)先購買權，而同時達到避稅的目的，會以等于或者高于標定地價的80%申報轉(zhuǎn)讓價格，這樣交易者就可以達到其雙重目的。申報土地轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權。二、土地儲備

政府（土地、建設）政府批件不同審批級別不同補償標準不同法律適用不同適用對象不同國有土地征收與集體土地征收的區(qū)別（二）土地儲備的路徑5、存在他項權利的土地收儲典當這些土地權利的限制需要在土地收購儲備之前進行查詢，土地收購儲備的補償款清償這些權利的債權，以滌除這些權利限制，否則土地儲備機構(gòu)、土地部門、政府都可能承擔賠償責任。查封抵押[土地權利的限制]滌除以上權利收購儲備二、土地儲備

（三）土地儲備法律原則1、合法運作原則2、資源優(yōu)化配置原則3、可持續(xù)發(fā)展原則4、土地使用權競爭性出讓原則5、社會效益優(yōu)先原則二、土地儲備

三、土地儲備制度（一）我國供地制度發(fā)展歷程（政府主導下的市場化過程）供地方式時間特點供地流程法規(guī)政策劃撥方式1988年以前無償劃撥、無期限、無法正常流轉(zhuǎn)，主要用地單位為國家機關、事業(yè)單位、國企和軍事用地項目立項地——土地供應劃撥與出讓并存1990年—1998年土地供應雙軌制，市場機制發(fā)展，用地主體多元化，民營鄉(xiāng)企出現(xiàn)，房改后房地產(chǎn)市場起步項目立項——土地供應項目立項——繳納土地出讓金—土地供應1988年《土地管理法》，1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》協(xié)議出讓1998年—2004年生地、毛地出讓，協(xié)議出讓；多頭供地，政府無法了解和控制供地情況；容易出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象；政府收益低，國有資產(chǎn)流失；一級開發(fā)和二級開發(fā)合二為一；開發(fā)商和原土地使用權人進行談判；開發(fā)商向發(fā)改委、規(guī)委等部門辦理項目立項和明確規(guī)劃條件，土地部門無否定權；土地部門辦理協(xié)議出讓手續(xù)1998年《土地管理法》，1999年《城鎮(zhèn)住房制度改革》，1999年國土資源部《劃撥用地目錄》招拍掛出讓2002年—熟地出讓、公開出讓；統(tǒng)一供地渠道，政府可有效監(jiān)管；公開推地，杜絕腐??；政府收益增加，開發(fā)被分為一級和二級兩個階段土地供應——“招拍掛”；招拍掛公開出讓土地；投標或競拍獲得土地；2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，2004年831大限，2007年《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（二）土地儲備制度的產(chǎn)生、發(fā)展1996年，我國第一家土地儲備機構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心正式成立；1997年，杭州、青島相繼建立了土地儲備制度；1999年，國土資源部向全國推廣了杭州、青島兩市土地儲備的經(jīng)驗；2001年，《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號），明確提出：

“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構(gòu)要依法提供信貸支持”。這是國務院文件第一次提出建立土地儲備制度，也是目前為止有關土地儲備的最高級別文件。2006年，《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）要求財政部門制定土地儲備資金財務管理辦法，國土部門制定土地儲備管理辦法；三、土地儲備制度

2007年，財政部國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜〔2007〕17號）；2007年，國土資源部、財政部、人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號），對土地儲備制度作了系統(tǒng)性規(guī)定；2012年11月5日，《國土資源部財政部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）正式下發(fā)。截至2013年底，全國已有2000多個省、自治區(qū)、市、縣相繼成立了土地儲備機構(gòu)。（二）土地儲備制度的產(chǎn)生、發(fā)展三、土地儲備制度（三）土地儲備制度的運行1.制定土地儲備計劃。土地儲備機構(gòu)編制后，由國土、財政、人民銀行分支機構(gòu)審核，報當?shù)卣鷾省?/p>

3.土地前期開發(fā)。

“生地”變“熟地”的過程。進行土地平整及通路、水、電、氣、暖等地塊必需的基礎設施建設。2.土地儲備范圍。五類土地：收購的土地（土地儲備機構(gòu)負責）、依法收回的國有土地、行使優(yōu)先購買權取得的土地、已辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地（政府或國土部門負責）；其他依法取得的土地。三、土地儲備制度（三）土地儲備制度的運行4.管護和臨時利用儲備土地。管護主要為了防止他人侵占、破壞儲備土地，造成新的權利糾紛。臨時利用主要有臨時出租土地及地上建筑、臨時改變用途的方式，收入應按規(guī)定上繳財政。5.供應儲備土地。供應主體是市、縣國土部門，土地儲備機構(gòu)應予配合。土地儲備計劃儲備五類土地土地前期開發(fā)通路、水、電、氣、暖儲備庫管護和臨時利用土地供應三、土地儲備制度（四）土地儲備制度的重要作用1.理清了土地產(chǎn)權關系，確保凈地出讓。尊重和保護了土地原權利人的權益，建立了正常的土地財產(chǎn)關系。2.增強了政府調(diào)控土地市場的能力。政府通過土地儲備掌握了一定的實物土地，能夠根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調(diào)節(jié)土地供應總量、結(jié)構(gòu)和時序。3.落實了城鄉(xiāng)規(guī)劃。對邊角等特殊地塊無法改造時，可通過土地儲備方式落實規(guī)劃意圖。4.促進了土地節(jié)約集約利用。三、土地儲備制度四、土地儲備模式（一）土地財政

土地是政府的壟斷資產(chǎn)，可以“低收高賣”，形成的壟斷利潤收歸財政。

方式：土地儲備機構(gòu)一般設立為純財政撥款或半財政撥款的政府事業(yè)機構(gòu)，其資金運作一般采取政府劃撥少量開辦經(jīng)費，由財政信譽擔保，儲備機構(gòu)作為獨立法人借貸儲備資金。這類機構(gòu)常常被政府賦予土地拍賣職能，先用借貸資金償付收地成本，拍賣總收益還本付息后，上繳財政。

還有的做法是，為降低成本根本不融資，利用壟斷特權實施“空手道”，采取協(xié)議收地、拍后付錢的辦法操作。四、土地儲備模式

（二）經(jīng)營城市

主要是經(jīng)營城市土地資產(chǎn)，政府利用行政手段對土地資源通過資產(chǎn)經(jīng)營的方式，實現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的保值增值。與“土地財政”相比，它把城市土地資產(chǎn)用得更“活”，不單是收回拍賣，而是更有抵押融資、凈地加工、出租出讓等深層次的功能。

方式：土地儲備機構(gòu)一般設立為更為獨立的純“國有”法人機構(gòu)，自收自支的事業(yè)單位或純企業(yè)化管理，有的地方直屬政府或者是國有資產(chǎn)管理部門管理。這種機構(gòu)一般都是商業(yè)性貸款融資，拿地途徑復雜，有的通過政府授權收購，有的還通過政府形式上的出讓，形式上取得土地使用證，替政府抵押融資、拆遷、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等等。土地儲備典型模式管理模式：“兩塊牌子一套班子”1、上海模式土地儲備市場化運作載體土地儲備機構(gòu)中心主要從事土地收購儲備，管理市場運行。集團負責投、融資等工作。中心與集團相互配合完成全市土地儲備工作。一般先由中心與被征地、被收購、被拆遷人進行協(xié)商，達成被償協(xié)議后，由地產(chǎn)集團負責拆遷和一級開發(fā)工作。投資收益模式：上海市土地儲備中心可以單獨直接儲備，也可以和各區(qū)（縣）土地儲備機構(gòu)聯(lián)合儲備。聯(lián)合儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲備中心與區(qū)縣土地儲備機構(gòu)按5：5投資，收益市與區(qū)（縣）按5：5分成；其他按7：3投資與分成。經(jīng)協(xié)商，比例可以適當調(diào)整。1、上海模式土地儲備典型模式業(yè)務模式：(1）作為市政府設立的土地儲備前期開發(fā)運作載體，受市土地儲備中心委托，進行儲備土地前期開發(fā)；（2）按照市政府授權要求，受市土地儲備中心委托，對灘涂資源開發(fā)實施建設管理；（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與保障性住房建設。1、上海模式土地儲備典型模式2、重慶模式管理模式：土地儲備機構(gòu)為集團公司下屬單位，合署辦公，一套人馬。重慶市地產(chǎn)集團有限公司成立于2006年9月，是經(jīng)重慶市人民政府（渝發(fā)[2006]176號文件批準，在重慶市地產(chǎn)集團的基礎上成立的國有獨資企業(yè)。重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會是本公司的唯一出資者，持有本公司100%的股份。重慶市地產(chǎn)集團成立于2003年4月，系重慶市人民政府（渝府[2003]211號）和重慶市機構(gòu)編制委員會（渝編[2003]10號）批準設，為市政府直屬的、實行獨立核算、經(jīng)費自理的事業(yè)單位。市地產(chǎn)集團公司的領導班子由市國資委按有關程序任免和管理。市地產(chǎn)集團公司與市地產(chǎn)集團合署辦公。

土地儲備典型模式主營業(yè)務及盈利模式:

主營業(yè)務：公司主要經(jīng)營范圍包括土地整治儲備、利用自有資金從事城市基礎設施項目和社會公益性項目投資。公司的主要業(yè)務主體是重慶市地產(chǎn)集團專門負責全市經(jīng)營性土地儲備整治，具體包括土地儲備和土地整治兩項業(yè)務。2、重慶模式盈利模式：土地儲備管理費和土地整治收入是公司最主要的收入來源。土地儲備業(yè)務集中在下屬的重慶市地產(chǎn)集團。重慶市地產(chǎn)集團從土地儲備整治工程費用中按比例提取管理費用和增值收益返還：按當期土地儲備整治工程的征地拆遷補償安置費的8%、當期城市房屋拆遷安置補償成本支出的4%、當期整治工程的前期工程費和整治工程費支出總額的8%提取管理費。從土地儲備增值收益中提取10%作為“土地儲備整治發(fā)展專項資金”。

土地儲備典型模式土地儲備資金。土地儲備資金來源儲備土地的經(jīng)營收入土地使用權出讓金墊支商業(yè)銀行的擔保貸款財政撥款儲備土地資金實行收支兩條線，并接受財政、審計部門的監(jiān)督。五、土地儲備融資土地儲備資金土地使用權收購補償費用土地儲備資本金只能用于下列用途，不得移作他用。地上建筑物及其附屬物征收補償費用儲備土地的管理、招商等其他費用儲備土地的前期開發(fā)費用1243五、土地儲備融資（一）土地儲備融資現(xiàn)狀1.融資渠道2.銀行選擇3.融資規(guī)模4.融資主體5.融資的一般流程6.融資資金的管理及使用五、土地儲備融資（二）土地儲備融資困難1. 貸款期限較短2. 融資難度逐年增大3. 土地出讓金地方支配量小4. 融資主體單一5. 融資方式單一6. 土地儲備業(yè)務的定位問題7. 不同部門之間的協(xié)調(diào)問題五、土地儲備融資（三）土地儲備融資思路1. 增加土地儲備融資業(yè)務主體2. 建立統(tǒng)一的土地儲備融資平臺3. 拓寬土地融資渠道4. 增加融資資金使用的靈活性5. 明確定位土地儲備業(yè)務的性質(zhì)五、土地儲備融資（三）土地儲備融資思路3. 拓寬土地融資渠道⑴土地證券：地方政府以收儲土地的未來收益作為擔保發(fā)行土地證券籌集資金，以此進行土地收購、整理、儲備，使生地變?yōu)椤笆斓亍?，再通過出讓土地獲得收益。⑵土地信托：土地信托投資主要是指土地的所有者，將閑置的土地委托給信托人，從受托人使用該土地的收益中收取一定的紅利，土地信托投資主要是在所有者沒有能力開發(fā)土地的時候，為了獲得穩(wěn)定的收益而采取的措施。⑶保險基金投資：土地儲備作為一種由政府擔保的公益性投資，具有相對穩(wěn)定的投資收益，對保險基金投資具有一定的吸引力，因此土地融資時可以實施保險基金投資獲取一定的資金。⑷土地基金：地方政府設立土地基金管理機構(gòu)，負責發(fā)行以城市土地未來收益流為擔保的收益憑證，向社會公眾籌集資金，并將籌得的資金委托給土地儲備機構(gòu)，進行土地的收儲開發(fā)、經(jīng)營等并將收益并入土地基金，使投資者獲取一定的收益。⑸其他渠道：發(fā)行股票、與土地使用者共同開發(fā)土地等方式。五、土地儲備融資補充：《國土資源部財政部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）》釋義亮點：建立土地儲備機構(gòu)名錄制要求凈地收儲核發(fā)融資規(guī)?？刂瓶ㄙJ款期限上限調(diào)至五年貸款用途可不對應抵押土地背景：一是部分企業(yè)或政府融資平臺隨意借用土地儲備名義開展業(yè)務，對規(guī)范的土地儲備機構(gòu)造成影響。二是土地儲備機構(gòu)貸款融資難度加大，土地儲備貸款政策繼續(xù)調(diào)整完善。三是部分地區(qū)土地儲備運行不規(guī)范，儲備地塊入庫標準低，產(chǎn)權未完全理清；土地儲備資金使用不規(guī)范，資金監(jiān)管不到位，存在地方政府挪用土地儲備資金的問題。上述問題亟需出臺政策措施，加以規(guī)范和管理?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容：1.加強土地儲備機構(gòu)管理建立土地儲備機構(gòu)名錄制。國土資源部將在土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中增加土地儲備信息模塊，對列入名錄的土地儲備機構(gòu)的運行情況進行檢測監(jiān)管，并將相關信息與財政、銀行和銀監(jiān)部門共享。列入名錄的土地儲備機構(gòu)應將納入儲備的土地、已供的儲備土地、儲備資金收支、各類融資貸償情況，及時在系統(tǒng)中填報。建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲備的相關政策，銀行等金融機構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲備貸款?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容：2.合理確定土地儲備規(guī)模結(jié)構(gòu)每年納入儲備的土地量，原則上控制在市、縣本級前三年平均年供應的儲備土地量之內(nèi)。合理調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)。土地儲備庫土地供應《通知》的主要內(nèi)容：3、加強儲備土地前期開發(fā)管理

土地儲備機構(gòu)應組織開展對儲備土地的前期開發(fā)，為政府供應“凈地”提供有效保障。

進行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設機構(gòu)進行工程建設。

有下設或掛靠從事工程建設機構(gòu)的，必須與土地儲備機構(gòu)徹底脫鉤。《通知》的主要內(nèi)容：4.加強土地收儲及管護工作一是納入儲備的土地必須產(chǎn)權清晰。土地機構(gòu)應對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償（政府無償收回的除外）、土地權利（包括他項權利）等情況認真核查。對取得方式不合規(guī)、補償不到位、土地權屬不清晰、未辦理土地登記手續(xù)、應注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設立他項權利未依法解除的，不得納入土地儲備庫。二是對納入儲備的土地采用自行管護、委托管護、臨時利用等方式進行管護。建立巡查制度，對侵害土地權利的行為早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容：5、規(guī)范土地儲備融資行為實行年度融資規(guī)模控制卡管理。合理確定貸款期限，最長不超過五年。儲備土地不得為土地儲備機構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔保。應辦理相應的土地登記。5、規(guī)范土地儲備融資行為財政部門會同國土、人民銀行，根據(jù)土地儲備計劃，核定土地儲備機構(gòu)年度融資規(guī)模，實行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾怼ｃy行業(yè)金融機構(gòu)批準融資前，應對控制卡中已有融資額度進行認真核對，擬批準的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（含本年度貸款且已在本年度償還的部分）累計不得超過年度可融資規(guī)模。已達到年度可融資規(guī)模的土地儲備機構(gòu)，年內(nèi)不得進行新的融資。XXX億元實行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾?。5、規(guī)范土地融資行為合理確定貸款期限，最長不超過五年。貸款用途可不對應抵押土地的相關補償、前期開發(fā)等業(yè)務，但貸款使用必須符合土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設及其他與土地儲備業(yè)務無關的項目。【“城市建設”不包括儲備地塊內(nèi)的通路、水、電、氣、暖及平整工程】入儲備庫的土地銀行待補償、待前期開發(fā)地塊抵押放貸使用合理確定貸款期限，最長不超過五年。5.規(guī)范土地儲備融資行為儲備土地不得為土地儲備機構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔保。

《國土資源部關于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)[2012]134號）規(guī)定，列入名錄的土地儲備機構(gòu)方可申請儲備土地登記、申領土地使用證。經(jīng)市、縣人民政府批準，產(chǎn)權清晰、申請資料齊全的儲備土地，可辦理登記，核發(fā)國有土地使用證。

儲備土地不得為土地儲備機構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔保。應辦理相應的土地登記。5、規(guī)范土地儲備融資行為儲備土地等級的使用權類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲備）”；

登記的用途依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定，能夠細化到《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類的，應當按二級類填寫。應辦理相應的土地登記。5.規(guī)范土地儲備融資行為《土地利用現(xiàn)狀分類》：

12個一級類，

57個二級類。應辦理相應的土地登記。5、規(guī)范土地儲備融資行為儲備土地須具有合法的土地使用證，方可用于儲備抵押貸款。其他（政府儲備）XX土地儲備中心(須在名錄中）商務金融用地應辦理相應的土地登記?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容：6、嚴格土地儲備資金管理制度現(xiàn)有的規(guī)定：《土地儲備管理辦法》、《土地儲備資金財務管理暫行辦法》、《土地儲備資金會計核算辦法》土地儲備資金實行?？顚Ｓ谩Ｍ恋貎滟Y金使用范圍。四項支出（一）征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用。（二）前期土地開發(fā)費用。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設支出。（三）貸款利息支出。（四）經(jīng)同級財政部門批準的與土地儲備有關的其他費用。《通知》主要內(nèi)容6、嚴格土地儲備資金管理加強國有土地收益基金的落實和管理，按規(guī)定比例計提，用于土地儲備。建立的依據(jù)：國發(fā)[2001]15號。計提基數(shù)：繳入地方國庫的招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款。計提比例：由省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府確定，并報送財政部和國土資源部備案。管理方式：實行分賬核算。使用方向：用于土地收購儲備，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及前期土地開發(fā)支出?！尽秶鴦赵恨k公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）：國有土地收益基金，是從國有土地使用權出讓收入提取的專項政府性基金。土地收益基金是為完善土地儲備制度，避免地方政府“寅吃卯糧”的短期行為，以對土地開發(fā)和使用進行長遠規(guī)劃而設立的專項政府性基金，由土地儲備中心進行統(tǒng)一管理?！啃〗Y(jié)土地儲備融資貸款：1.名錄：必須在國土資源部發(fā)布的土地儲備機構(gòu)名錄中。2.有證：抵押土地，有符合條件的國有土地使用證。3.有卡：有財政部門核準的年度融資規(guī)?？刂瓶ǎ敬稳谫Y及年內(nèi)累計不超過上限。4.時限：