第一章緒論房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》授課教師：鄧國(guó)營(yíng)Email:dengguoy@CompanyLogo課程簡(jiǎn)介房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要方面。本課程從理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合的角度介紹中國(guó)房地產(chǎn)制度變革以及投資開(kāi)發(fā)等方面的理論和方法，并且結(jié)合若干案例進(jìn)行較為深入的分析。開(kāi)設(shè)本課程的目的主要是為了開(kāi)闊學(xué)生的視野，培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際、觀察分析中國(guó)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的能力與方法。CompanyLogo期末評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)總分100分，平時(shí)：30%；期末70%。出勤率和課堂表現(xiàn)：被點(diǎn)名4次取消考試資格，即使考試也無(wú)法及格；期末考試：100分。第一章緒論CompanyLogo主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)概述1.2房地產(chǎn)業(yè)概述1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律§1.1

房地產(chǎn)概述1.1.1

房地產(chǎn)的含義（1）定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。CompanyLogo1.1.2

房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系（1）不動(dòng)產(chǎn)的定義：是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)改變其原來(lái)性質(zhì)、形狀或失去原價(jià)值的物。（2）不動(dòng)產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹(shù)木。（3）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系：不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。CompanyLogoRealEstate、RealProperty不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)意義為永久性的財(cái)產(chǎn)，或真正的財(cái)產(chǎn)。

中國(guó)臺(tái)灣中國(guó)香港Realestate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實(shí)物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

與房地產(chǎn)同義的名稱(chēng)：CompanyLogo

房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)使用的耐久性房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）土地供給的稀缺性房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的易受限制性房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性1.1.3

房地產(chǎn)屬性CompanyLogo上海音樂(lè)廳原貌（1）房地產(chǎn)位置的固定性CompanyLogo打包的上海音樂(lè)廳正在頂升中的上海音樂(lè)廳上海音樂(lè)廳新顏CompanyLogo上海音樂(lè)廳共有觀眾席1122座，其中樓下640座，樓上482座，鏡框舞臺(tái)深8.35米、寬16米，舞臺(tái)可使用面積約100平方米。舞臺(tái)上方有可調(diào)控反響板，備有斯坦威D-274三角鋼琴一架、60路調(diào)光臺(tái)、24路雅馬哈調(diào)音音響一套、臺(tái)口話(huà)筒插口16只，冷暖氣齊備。2003年4月15日上午10時(shí)，上海音樂(lè)廳平移工程開(kāi)始，工程耗資5000萬(wàn)，先在原地頂升1.7米，然后向南移動(dòng)66.46米，再在新址往上頂升1.68米。

CompanyLogo國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合及其它用地50年（2）房地產(chǎn)使用的耐久性CompanyLogo（3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品的原因：房地產(chǎn)位置固定

不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別使用過(guò)程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同CompanyLogo（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開(kāi)發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地

地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的供給缺乏彈性CompanyLogo房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，也可以用于生活消費(fèi)，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動(dòng)性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的雙重性CompanyLogo（6）房地產(chǎn)的相互影響性房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還受周?chē)康禺a(chǎn)利用即環(huán)境變動(dòng)的影響，稱(chēng)為溢出效應(yīng)或外部性。住宅的利用需要有一定的配套服務(wù)設(shè)施新建道路的投資會(huì)使路旁土地升值CompanyLogo（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)：

警察權(quán)：政府為增進(jìn)公共安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等做出規(guī)定；征用權(quán)：為了社會(huì)公眾利益，如修公路、建學(xué)校等可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，并給與補(bǔ)償；征稅權(quán)：政府為了提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收；

充公權(quán)：政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人或親屬的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。CompanyLogo（8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)的原因：價(jià)值巨大

不可移動(dòng)性獨(dú)一無(wú)二性需要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找合適的買(mǎi)者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)

CompanyLogo1.1.4

房地產(chǎn)分類(lèi)按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途物業(yè)按其是否產(chǎn)生收益劃分：收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分：自用型房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)出售型房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)CompanyLogo§1.2

房地產(chǎn)業(yè)概述1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理活動(dòng)的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合。

主體主要包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主體、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、建筑商、物業(yè)管理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介組織和其他主體。

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動(dòng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。CompanyLogo1.2.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位：

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：

是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證是人口素質(zhì)提高和社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)是社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造的重要源泉CompanyLogo作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)：*房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)（來(lái)自：重慶報(bào)告），對(duì)GDP的影響分析CompanyLogo-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長(zhǎng)三角1992-1993房地產(chǎn)熱開(kāi)發(fā)區(qū)熱CompanyLogo（2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用：為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件能帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境有利于擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財(cái)政收入CompanyLogo1.2.3房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持房地產(chǎn)消費(fèi)需要金融業(yè)提供消費(fèi)信貸支持

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)

抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity,MBS）擔(dān)保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations,CMO）

CompanyLogoMortgageBackedSecurity,MBSMBS是最早的資產(chǎn)證券化品種。最早產(chǎn)生于60年代美國(guó)。它主要由美國(guó)住房專(zhuān)業(yè)銀行及儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款，發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化商品。其基本結(jié)構(gòu)是，把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來(lái)，形成一個(gè)抵押貸款的集合體（pool），利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對(duì)該證券進(jìn)行擔(dān)保。因此，美國(guó)的MBS實(shí)際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。CompanyLogoCollateralizedMortgageObligations,CMO在住房抵押貸款證券化的發(fā)展過(guò)程中，MBS也演化出不同的類(lèi)別。最簡(jiǎn)單的MBS形式為過(guò)手MBS，這種證券按照投資者購(gòu)買(mǎi)的份額，將抵押貸款資產(chǎn)池所產(chǎn)生的本金與利息收入原封不動(dòng)地轉(zhuǎn)移支付給MBS的投資者。過(guò)手MBS按照抵押貸款池中貸款的不同類(lèi)別又可以分為住宅抵押貸款擔(dān)保證券（RMBS）和商用不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保證券（CMBS）。在過(guò)手MBS中，投資者購(gòu)買(mǎi)的MBS不存在級(jí)別和償付順序的差異，若資產(chǎn)池中的貸款出現(xiàn)違約，所有投資者都承受損失。這樣的MBS構(gòu)造不能滿(mǎn)足不同投資者的風(fēng)險(xiǎn)收益需要，因此，分層技術(shù)被引入MBS構(gòu)造過(guò)程中，把資產(chǎn)池中的抵押貸款按照償付順序、違約率不同分層、重組，形成風(fēng)險(xiǎn)收益等級(jí)不同的債券，由信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)這些債券評(píng)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，以滿(mǎn)足投資者的需要，從而產(chǎn)生了抵押貸款擔(dān)保憑證（CMO）。CompanyLogo除了上述的MBS和CMO，市場(chǎng)上交易的還有分割的MBS。資產(chǎn)池中的抵押貸款帶來(lái)的現(xiàn)金流可以分為兩部分，一部分用于本金的償還，一部分用于利息的償還。將這兩部分現(xiàn)金流分割，形成以利息收入為擔(dān)保的抵押貸款擔(dān)保債券（IO）和以本金償還收入為擔(dān)保的抵押貸款擔(dān)保債券（PO），則稱(chēng)之為分割的MBS。CompanyLogo（2）金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用：房地產(chǎn)消費(fèi)信貸使家庭擺脫“流動(dòng)性約束”，增進(jìn)效用

C1、C2代表兩個(gè)時(shí)期的消費(fèi)，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個(gè)消費(fèi)束。在沒(méi)有信貸市場(chǎng)的條件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場(chǎng)時(shí)，家庭的消費(fèi)束為G(g1,g2),家庭通過(guò)向第二期借貸來(lái)增加第一期消費(fèi)ū，效用為ω1g1,且ū>U’。

CompanyLogo房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供資金保障房地產(chǎn)消費(fèi)信貸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的商品提供銷(xiāo)售市場(chǎng)保障金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券

CompanyLogo§1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述1.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的含義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體在國(guó)家的法律允許范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)，并對(duì)開(kāi)發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運(yùn)營(yíng)、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一概念包含兩層含義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。

CompanyLogo房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的長(zhǎng)期性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金密集性：順馳地產(chǎn)被收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的政策性1.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)活動(dòng)協(xié)調(diào)的復(fù)雜性

項(xiàng)目操作的復(fù)雜性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性CompanyLogo1.3.3

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的參與者政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體土地使用權(quán)人投資主體金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)消費(fèi)者CompanyLogo（1）政府其主要職能有三個(gè)方面：

通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)供給調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)個(gè)人

（3）土地使用權(quán)人土地征收、拆遷通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作如：規(guī)劃部門(mén)、工商局、市政部門(mén)、房地局、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委

CompanyLogo（4）投資主體投資主體投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有兩種方式：

通過(guò)直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體

通過(guò)直接或間接方式購(gòu)置房地產(chǎn)商品進(jìn)行長(zhǎng)期出租、經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)售

（5）金融機(jī)構(gòu)如：銀行、信托投資公司等（6）建筑承包商（施工單位）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑施工、物資供應(yīng)、建筑質(zhì)量、投資成本注入等幾乎全部物質(zhì)工作的直接擔(dān)當(dāng)者

CompanyLogo（7）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)建筑師工程師會(huì)計(jì)師造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人律師營(yíng)銷(xiāo)與策劃人員

（8）消費(fèi)者房地產(chǎn)商品的最終使用人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益的最終實(shí)現(xiàn)者

CompanyLogo§1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律1.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動(dòng)的場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易中心等。

廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)及其在活動(dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。CompanyLogo如：別墅市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等1.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)按區(qū)域劃分：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)華北房地產(chǎn)市場(chǎng)華東房地產(chǎn)市場(chǎng)按用途劃分：住宅市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)按功能劃分：房產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)信息技術(shù)市場(chǎng)按交易方式劃分：房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)房地產(chǎn)擔(dān)保市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)CompanyLogo建造時(shí)滯時(shí)滯資訊時(shí)滯非理性預(yù)期生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素追漲不追跌技術(shù)與設(shè)計(jì)理念的革新投機(jī)心理1.4.3房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術(shù)自然環(huán)境

國(guó)民經(jīng)濟(jì)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r人文環(huán)境CompanyLogo1.4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和市場(chǎng)狀況的變動(dòng)可以用一系列量化指標(biāo)來(lái)描述，如價(jià)格、租金、租金增長(zhǎng)率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報(bào)率（收益率）、房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)率等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分類(lèi)：

供給指標(biāo)需求指標(biāo)交易指標(biāo)CompanyLogo（1）供給指標(biāo)

新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開(kāi)工面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設(shè)周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價(jià)值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）CompanyLogo特別指出我國(guó)的空置量（Vacancy,VCt）：是指某一時(shí)點(diǎn)（報(bào)告期初或期末）房屋存量中沒(méi)有被占用的部分。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指報(bào)告期末已經(jīng)竣工的可供銷(xiāo)售或者出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工及本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已經(jīng)竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。美國(guó)空置量房是指中介機(jī)構(gòu)手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋。CompanyLogo自然空置率：從宏觀的角度看，空置率過(guò)高對(duì)賣(mài)方意味著利益損失，而過(guò)低意味著買(mǎi)方?jīng)]有或很少有選擇的余地，很難在適當(dāng)?shù)淖饨鹚较抡业綕M(mǎn)意的物業(yè)，因此，在過(guò)高或過(guò)低的兩個(gè)極端之間必然存在一個(gè)正常的空置率，也就是維持市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的空置率水平，這個(gè)空置率水平一般被稱(chēng)之為“自然空置率”或“理想空置率”、“正?？罩寐省?、“結(jié)構(gòu)空置率”。CompanyLogo（2）需求指標(biāo)

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費(fèi)、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）

人口數(shù)（包括戶(hù)籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口）就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶(hù)主、私營(yíng)和個(gè)體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員）

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

城市家庭可支配收入

城市家庭總支出

商品零售價(jià)格指數(shù)

城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

CompanyLogo（3）市場(chǎng)交易指標(biāo)

銷(xiāo)售量（HousesSold,HSt）：期房和現(xiàn)房出租量（HousesRented,HRt）：僅是開(kāi)發(fā)單位出租不包括個(gè)人和非開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上出租。吸納量（AbsorptionV01ume,AVt）：銷(xiāo)售量+出租量吸納率（AbsorptionRate,ARt）：吸納量/可租售量吸納周期（AbsorptionPeriod,APt）：1/吸納率預(yù)售面積房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)

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