房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)-房地產(chǎn)價(jià)格

第五章房地產(chǎn)價(jià)格本章主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的含義與特征第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估本章學(xué)習(xí)要求熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的含義與特征；掌握房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與影響因素；了解房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本思路。第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的含義與特征房地產(chǎn)價(jià)格的典型定義序號(hào)價(jià)格概念房地產(chǎn)價(jià)格備注1為獲得一種商品或服務(wù)必須付出的東西和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益現(xiàn)象2是凝結(jié)在商品中的一般的無(wú)差別的人類勞動(dòng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值及土地所有權(quán)價(jià)格的綜合貨幣表現(xiàn)本質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格的特征異質(zhì)性趨升性權(quán)益性政策性多樣性地域性第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的含義與特征1、房地產(chǎn)價(jià)格的地域性房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，具有位置固定性特點(diǎn)。區(qū)位是決定房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵性因素。不同區(qū)域（區(qū)位）房地產(chǎn)價(jià)格差異顯著。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)格的定量分析住宅價(jià)格函數(shù)：分析家庭愿意為不同區(qū)位住宅支付多少費(fèi)用住宅投標(biāo)函數(shù)：分析住宅供應(yīng)商愿意為不同區(qū)位的土地支付多少費(fèi)用參考文獻(xiàn)：豐雷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）.北京：建筑工業(yè)出版社，20082、房地產(chǎn)價(jià)格的異質(zhì)性平層總價(jià)總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）0406080100臨沂市洋房項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)120躍層沂龍灣金泰華城香醍榮府奧林匹克城市主人開(kāi)元香舍里數(shù)據(jù)截止到2011年5月資料來(lái)源：世聯(lián)怡高2013房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)和2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望.洋房總價(jià)在60-90萬(wàn)間，躍層總價(jià)一般在85-130萬(wàn)之間3、房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性資料來(lái)源：世聯(lián)怡高2013房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)和2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望.房地產(chǎn)增值土地增值房地產(chǎn)增值需求拉動(dòng)型增值投資累積型增值用途轉(zhuǎn)換型增值4、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，是房地產(chǎn)權(quán)利未來(lái)的收益價(jià)格；實(shí)物狀況相同的同一宗房地產(chǎn)根據(jù)其不同的權(quán)益要求可以有不同的價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格類型：

所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)益價(jià)格5、房地產(chǎn)價(jià)格的政策性資料來(lái)源：/content/100071房地產(chǎn)價(jià)格分類成交價(jià)、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府確定價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格總價(jià)、單位價(jià)格、樓面地價(jià)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)益價(jià)格6、房地產(chǎn)價(jià)格的多樣性房地產(chǎn)價(jià)格的特征異質(zhì)性趨升性權(quán)益性政策性多樣性地域性第二節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格成本利潤(rùn)？？？……2009年，臨沂市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、臨沂市建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)及招標(biāo)投標(biāo)協(xié)會(huì)先后發(fā)布了《關(guān)于公布臨沂中心城區(qū)高層商品房開(kāi)發(fā)成本的公告》、《關(guān)于公布臨沂市市區(qū)多層商品住宅開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的公告》，對(duì)不同類型居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)計(jì)算。成本項(xiàng)目構(gòu)成占總成本比例（%）高層多層土地成本7.59-31.3712.23-34.09前期工程費(fèi)6.35-9.586.07-16.43建筑安裝工程費(fèi)36.85-52.8230.08-54.91配套設(shè)施費(fèi)5.5-7.262.43-9.41開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（管理費(fèi)用）7.68-10.593.71-11.04經(jīng)營(yíng)稅金及附加9.34-10.395.84-10.99不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2.24-2.961.62-3.79臨沂市不同類型居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格成本土地費(fèi)用前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)市政公共設(shè)施費(fèi)用管理費(fèi)用貸款利息稅費(fèi)其他費(fèi)用（不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用）利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年銷售收入扣除成本后的余額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)率計(jì)算、為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而投入的全部資本所應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)。2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。

但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤(rùn)率明顯上升，2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)部分知名開(kāi)發(fā)商的毛利潤(rùn)率接近甚至超過(guò)了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書(2012)房地產(chǎn)價(jià)格成本利潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法基本思路：在定價(jià)時(shí)首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)成本導(dǎo)向定價(jià)法成本加成定價(jià)法目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本×（1+加成率）其中，加成率為預(yù)期利潤(rùn)占產(chǎn)品成本的百分比單位產(chǎn)品價(jià)格=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一樓盤，開(kāi)發(fā)成本為2000元/m2,加成率為15%，求該樓盤單位售價(jià)。例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)m2的小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬(wàn)m2，其總開(kāi)發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)成本利潤(rùn)率為15%。求該小區(qū)單位定價(jià)應(yīng)為多少？由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算？由房地產(chǎn)專家說(shuō)了算？由政府說(shuō)了算？……房地產(chǎn)價(jià)格誰(shuí)說(shuō)了算？二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素影響因素房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)外部因素實(shí)物因素權(quán)益因素區(qū)位因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素制度因素心理因素二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素房地產(chǎn)自身因素：房地產(chǎn)實(shí)物因素：土地的位置、面積、形狀、開(kāi)發(fā)程度……；建筑物的規(guī)模、外觀、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、采光、日照、隔熱、隔聲、防水、維護(hù)與完損情況……房地產(chǎn)權(quán)益因素

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房地產(chǎn)權(quán)利及其限制、房地產(chǎn)使用管制房地產(chǎn)區(qū)位因素：方位、與相關(guān)場(chǎng)所的位置、臨街狀況、樓層、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀。二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素房地產(chǎn)外部因素經(jīng)濟(jì)因素：國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、物價(jià)水平、利率、匯率……社會(huì)因素：人口、家庭、城市形成歷史、城市化水平、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚。制度政策因素：國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通、社會(huì)保障等方面的制度、法規(guī)、政策、行政措施。心理因素：對(duì)未來(lái)的預(yù)期、購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài)、個(gè)人偏好、跟風(fēng)或從眾心理、講究風(fēng)水……知識(shí)鏈接：房地產(chǎn)價(jià)格確定的HEDONIC模型理論思想：一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征)，商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí)，商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。知識(shí)鏈接：房地產(chǎn)價(jià)格確定的HEDONIC模型房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（Realestatepriceindex）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。2、

收集資料了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法及主要的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)類型。本節(jié)課外自學(xué)內(nèi)容1、下載閱讀溫海珍.城市住宅的特征價(jià)格：理論分析與實(shí)證研究[D]浙江大學(xué)，2004.，了解特征價(jià)格模型的原理及應(yīng)用。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則獨(dú)立、客觀、公正合法原則最高最佳使用原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)準(zhǔn)則體現(xiàn)公平的原則，要求估價(jià)人員：1、換位思考2、站在專家的立場(chǎng)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值3、具有良好的職業(yè)道德一、估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則合法原則合法原則1、產(chǎn)權(quán)合法2、利用、使用合法3、處分方式合法4、估價(jià)過(guò)程合法一、估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則最高最佳使用原則最高最佳使用最高最佳使用原則也稱為最有效使用原則，是指在合法的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)。1、最佳用途2、最佳規(guī)模3、最佳集約度最高最佳使用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。一、估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則替代原則替代原則當(dāng)處于同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上同時(shí)存在兩宗或兩宗以上效用相同或相近的房地產(chǎn)時(shí)，其價(jià)格將在市場(chǎng)機(jī)制的作用下趨于一致。替代原理在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的特殊性表現(xiàn)為：房地產(chǎn)商品的替代關(guān)系具有不完全性；房地產(chǎn)市場(chǎng)必須處于同一供需圈。獲得最高性價(jià)比一、估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)，往往會(huì)有不同的價(jià)格。必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定在估價(jià)時(shí)，是采用法律、法規(guī)、政策包括稅收政策的頒布、更改、實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)該根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定。一、估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則一、估價(jià)原則行為準(zhǔn)則技術(shù)準(zhǔn)則合法原則最高最佳原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過(guò)去（回顧性估價(jià)）過(guò)去過(guò)去現(xiàn)在過(guò)去現(xiàn)在現(xiàn)在未來(lái)未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來(lái)未來(lái)多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償案件中，根據(jù)過(guò)去的狀況和現(xiàn)在狀況的對(duì)比估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的的，包括在建工程的估價(jià)評(píng)估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，復(fù)核估價(jià)多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，為投資分析提供依據(jù)市場(chǎng)（比較）法成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法收益法二、房地產(chǎn)估價(jià)方法一、

市場(chǎng)法1、定義:市場(chǎng)實(shí)例比較跟誰(shuí)比？怎么比？比什么？市場(chǎng)上類似的交易實(shí)例比較間接比較與直接比較2、核心問(wèn)題:3、操作步驟:5、適用范圍:與近期類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較并以交易價(jià)格為基礎(chǔ)，經(jīng)因素修正得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值。4、關(guān)鍵詞:具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且在市場(chǎng)上能夠收集，到大量的與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的市場(chǎng)交易實(shí)例資料。針對(duì)交易性房地產(chǎn)效果良好，如商品住宅、高檔公寓、別墅、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)房。交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況資料交易日期、價(jià)格、情況付款方式、市場(chǎng)狀況等資料收集選取可比實(shí)例利用差額法或系數(shù)法綜合修正確定價(jià)值可比實(shí)例因素修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正二、

成本法1、定義:重置成本折舊如何確定重置成本？如何確定貶值？土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本分類2、核心問(wèn)題:3、操作步驟:5、適用范圍:估測(cè)房地產(chǎn)的重置成本，扣除房地產(chǎn)各種貶值，確定價(jià)值資料收集估算重置成本估算各種貶值4、關(guān)鍵詞:原則上適用于所有待評(píng)估的房地產(chǎn)，但針對(duì)于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生市場(chǎng)交易，且其他方法無(wú)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，效果最好。如學(xué)校教學(xué)樓、體育館、醫(yī)院、公益性用房地產(chǎn)。方法確定價(jià)值管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資利息——注意計(jì)息期的確定實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率法使用年限法綜合法三、

收益法1、定義：凈收入預(yù)期收益、凈收益房地產(chǎn)收入有哪些？如何確定收入？折現(xiàn)應(yīng)考慮的問(wèn)題？租金、銷售、直接經(jīng)營(yíng)收入、其他出租型房地產(chǎn)折現(xiàn)的種類2、核心問(wèn)題：3、操作步驟:5、適用范圍：將房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益通過(guò)資本化求取房地產(chǎn)的價(jià)值4、關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)未來(lái)未來(lái)預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)和量化、房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。如商場(chǎng)、商務(wù)辦公樓、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)、影劇院等。計(jì)算公式收集預(yù)期收益資料估測(cè)未來(lái)收益確定價(jià)值估測(cè)折現(xiàn)率直接經(jīng)營(yíng)型潛在總收入預(yù)測(cè)空置損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用收入-成本-費(fèi)用-稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)土地折現(xiàn)率建筑物折現(xiàn)率綜合折現(xiàn)率折現(xiàn)的求取方法市場(chǎng)提取法、累加法四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法1、定義：最佳開(kāi)發(fā)方利用式的選擇對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后項(xiàng)目的預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值途徑現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度未來(lái)