房地產(chǎn)投資與項目管理8

房地產(chǎn)投資與項目管理主講：田曉晨Email:gultw@辦公室：7-302知識點回顧：敏感性分析單變量敏感性分析多變量敏感性分析在實際投資過程中，很可能有幾個變量同時發(fā)生變化，且其所造成的分析結(jié)果失真比單變量大，因此對一些重要的、投資額大的投資項目除了要進(jìn)行單變量敏感性分析以外，還應(yīng)進(jìn)行多變量敏感性分析。1．兩變量敏感性分析的步驟

1）選定敏感性分析的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為分析對象。

2）從眾多的不確定因素中，選擇兩個最敏感的因素作為分析的變量；

3）列出方程式，并按分析的期望值要求，將方程式轉(zhuǎn)化為不等式；

4）作出敏感性分析的平面圖：2．兩變量敏感性分析的應(yīng)用設(shè)房地產(chǎn)公司開發(fā)一物業(yè)進(jìn)行出租經(jīng)營。開發(fā)總投資為1000萬元，建設(shè)期為1年。投資在期初一次性投入。年租金收入為300萬元（當(dāng)年即發(fā)生），年經(jīng)營費(fèi)用為75萬元。物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命為10年，期末固定資產(chǎn)殘值為50萬元。基準(zhǔn)收益率為10%。試對該投資項目進(jìn)行敏感性分析。敏感性分析的局限性：1．敏感性分析對項目的不確定因素只能作程度上的評價，而不能對其大小測定。

2．對各種風(fēng)險因素變化范圍的確定是模糊的、人為的，主觀性強(qiáng)，缺乏科學(xué)性（如增加10%，降低10%），它沒有給出這些因素發(fā)生變化的概率，而這種概率是與項目的風(fēng)險大小密切相關(guān)的。

3．在分析某一因素的變動中，是以假定其他因素不變?yōu)榍疤岬模@種假定條件，在實際經(jīng)濟(jì)活動中是很難實現(xiàn)的，因為各種因素的變動都存在著相關(guān)性。第8章房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

財務(wù)分析——不確定性分析——風(fēng)險分析

不確定性分析中的臨界點分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。1、風(fēng)險的含義

風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風(fēng)險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險，在經(jīng)濟(jì)活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。首先，風(fēng)險是指“一定條件下”的風(fēng)險。比如投資房地產(chǎn)，在什么時間投，投資于哪一個或幾個項目，投多少，風(fēng)險是不一樣的。這些問題一旦決定下來，風(fēng)險大小就無法改變了。其次，風(fēng)險是“一定時期內(nèi)”的風(fēng)險，風(fēng)險的大小隨時間延續(xù)而變化。2、風(fēng)險與不確定性的區(qū)別從表面上看，風(fēng)險與不確定性相似，但在真正的不確定性情況下，各種可能結(jié)果的數(shù)目是不可知的，所有可能結(jié)果的概率是不可測的。風(fēng)險雖然也有不確定性，但他可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。——風(fēng)險是“可測定的不確定性”3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資過程中，某種低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。思考：就房地產(chǎn)置業(yè)投資而言，風(fēng)險的具體表現(xiàn)形式有哪些？1）高價買進(jìn)的房地產(chǎn)，由于種種原因只能以較低的價格賣出；2）盡管賣出價高于買入價，但是賣出價低于預(yù)期價格；3）墊支于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失，投入的資金沒有按期收回，或不能收回；4）由于財務(wù)等方面原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。就房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，投資的各個階段的投資風(fēng)險表現(xiàn)是不同的。

1）在論證設(shè)計階段，主要的風(fēng)險是市場研究與項目評估分析與預(yù)測的準(zhǔn)確性；

2）在資金籌措階段，資本結(jié)構(gòu)的變化會對未來收益影響甚大；

3）在項目建設(shè)階段，承包商的項目控制與管理能力、通貨膨脹、工期延長及不可預(yù)料事件發(fā)生都對投資者投資目標(biāo)的實現(xiàn)構(gòu)成威脅。在確定降低風(fēng)險因素的影響時，房地產(chǎn)投資者必須在報酬與安全之間進(jìn)行