征收拆遷的操作程序及技巧

征收拆遷的操作程序及技巧

廣東開信律師事務(wù)所

政府第一部分征收程序一、征收程序啟動的前置文書征收房屋，應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

二、阻止不當增加補償費用的行為

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。

房屋征收部門應(yīng)當將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

三、征收補償方案的論證和公布

市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。四、公布征求意見情況

市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。五、舉辦聽證會

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

六、開展社會穩(wěn)定風險評估市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。

七、政府常務(wù)會議討論《征收決定》

房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

八、征收補償費用應(yīng)當足額到位作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。九、公告征收決定市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。十、宣傳、解釋工作

市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?、懸掛口號標語2、告知風險

告知書十一、確定評估機構(gòu)被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。十二、作出補償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。十三、催告書《行政強制法》規(guī)定，行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行前，應(yīng)當催告當事人履行義務(wù)。催告書送達十日后當事人仍未履行義務(wù)的，行政機關(guān)可以向所在地有管轄權(quán)的人民法院申請強制執(zhí)行。十四、政府申請人民法院強制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。第二部分征收技巧一、解決拒絕入戶丈量問題

二、利益誘導(dǎo)

1、早簽協(xié)議有獎勵

吉林榆樹市，2013年11月份啟動，由于方案科學(xué)、方法得當，拆遷較為順利。

2、早簽協(xié)議早選房

3、分組獎勵、整體獎勵佛山釘子戶遭鄉(xiāng)親圍毆逼遷

10多名男子追打“釘子戶”程耀基，他且戰(zhàn)且退多次摔倒在瓦礫中，最終跑出了10多米，眾人才停住了手。渾身灰土，衣服被扯爛，妻子只能嚎叫求助。

4、簽訂協(xié)議補助違法建筑三、觀望利益受損四、危險房屋鑒定五、打擊違法建設(shè)行為

山西代縣火車站改造項目涉及4個釘子戶，運用“胡蘿卜加大棒”的方法，七天全部拆遷。利用航拍圖界定違法建筑六、紀委、組織部門加大監(jiān)督力度

山東臨清1464戶的舊城區(qū)改造項目，通過科學(xué)的方案，53天時間全部完成拆遷任務(wù)，形成正氣之后，拆一個成功一個。

七、打擊一般違法行為

1、公安機關(guān)應(yīng)支持征收工作

2、從嚴處理上訪的被征收人

八、稅務(wù)稽查、工商執(zhí)法等九、協(xié)議征收與強制征收對比協(xié)議強制十、未登記房屋的調(diào)查認定十一、過期不候十二、取消獎勵十三、承諾追加十四、釜底抽薪