開(kāi)店店鋪選址分析

史上最詳細(xì)開(kāi)店選址(xuǎnzhǐ)分析QJM（附參觀學(xué)習(xí)(xuéxí)的十二種方法）

精品資料在當(dāng)前這樣艱難的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，如何保證門(mén)店開(kāi)一家便成功一家？其中一個(gè)至關(guān)重要的因素就是選址。

零售業(yè)有句至理名言：門(mén)店成功因素，第一是選址、第二是選址、第三還是選址！尤其在行業(yè)寒冬之際，選址就顯得更加重要。

選址其實(shí)就是選“地段”。開(kāi)店選址必須把握"客流"就是"錢(qián)流"原則。在人流熙攘的熱鬧地段開(kāi)店，成功的機(jī)率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺?réncháo)就是"潛在客源"。在一些城市的商業(yè)口岸，房?jī)r(jià)真可謂是寸土寸金，但還是有很多人"趨之若騖"。因?yàn)榇蠹叶贾溃玫目诎妒浅晒Φ囊话?。比如火?chē)站客運(yùn)碼頭的餐館，雖然衛(wèi)生較差，價(jià)格昂貴卻生意火爆是一個(gè)很好的例子。那么具體哪些口岸才是好口岸呢？

精品資料1開(kāi)店選址(xuǎnzhǐ)的基本因素

選址是開(kāi)店的開(kāi)端(kāiduān)。誰(shuí)都愿意選一個(gè)生意興隆的旺地。提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見(jiàn)，即便是有經(jīng)驗(yàn)的商人通常也犯這類(lèi)錯(cuò)誤?？醋哐塾袝r(shí)并不在當(dāng)事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點(diǎn)都有可能起作用。有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：

1、人的流量。2、租金。3、繁華程度。4、交通。5、居民結(jié)構(gòu)。6、面前場(chǎng)地。7、車(chē)站碼頭。8、機(jī)關(guān)學(xué)校。9、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。10、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。11、經(jīng)營(yíng)品種。12、房屋結(jié)構(gòu)。13、能見(jiàn)度。14、相鄰店鋪。15、地勢(shì)。16、朝向。17、樓層。18、規(guī)劃19、相關(guān)政策。20、房東。提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充分加以考慮，綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對(duì)生意的感受，方可拍板。精品資料（周邊環(huán)境）從周邊環(huán)境來(lái)說(shuō)，下面這些都是開(kāi)好店的好選擇。1、商業(yè)活動(dòng)頻率高的地區(qū)比如鬧市區(qū)，商業(yè)活動(dòng)極為頻繁，設(shè)在這類(lèi)地區(qū)的商店?duì)I業(yè)額必然很高。這樣的店址就是所謂"寸金之地"。相反，如果在非鬧區(qū)，在一些(yīxiē)冷避的街道開(kāi)店，人跡罕至，營(yíng)業(yè)額則很難提高2、人口密度高的地區(qū)居民聚居，人口集中的地方是適宜設(shè)置商店的地方。人口集中的地方，消費(fèi)需求旺盛。只要能盡力揣摩人們的心思，滿足顧客的需要，那就會(huì)有做不完的生意。而且，這些地段的顧客需求比較穩(wěn)定，銷(xiāo)售額不會(huì)驟起驟落，可以保證穩(wěn)定收入。3、客流量最多的街道商店處在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影響最大，可使多數(shù)人就近買(mǎi)到所需的商品。4、交通便利的地區(qū)旅客上車(chē)下車(chē)最多的是車(chē)站，可設(shè)在幾個(gè)主要車(chē)站的附近?？梢栽陬櫩筒叫胁怀^(guò)20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。5、接近人們聚集的場(chǎng)所如電影院、公園、廣場(chǎng)等娛樂(lè)場(chǎng)所附近，或者大工廠機(jī)關(guān)附近，一般人煙稠密的地方是商店街6、同類(lèi)商店聚集的街區(qū)大量事實(shí)證明，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)耐用的商品來(lái)說(shuō)，若能集中地段街區(qū)則更能招攬顧客。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的種類(lèi)繁多，顧客在這里可以有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行比較和選擇。精品資料（地段(dìduàn)選擇）

以上主要是從"周邊環(huán)境"的角度而言，一個(gè)(yīɡè)城市哪些地段是好口岸？一般而言，一個(gè)(yīɡè)城市的下列地段都是好口岸，可以作為參考和標(biāo)準(zhǔn)。1、車(chē)站附近火車(chē)站地鐵站長(zhǎng)途汽車(chē)站附近，是過(guò)往旅客集中的地區(qū)，是適合商店開(kāi)業(yè)之地。該地段的特征在于，這些顧客主要是過(guò)往乘車(chē)的旅客，與上班族和學(xué)生有很大不同，他選購(gòu)的商品雖然非常廣泛，但是大多還是以購(gòu)買(mǎi)不費(fèi)時(shí)間，容易攜帶的商品為主。由于人群流動(dòng)量大，這一地段商業(yè)價(jià)值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展餐飲，食品生活用品等方面的商店(如小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、電話亭、物品寄存處等)。2、商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)地段是居民購(gòu)物，聊天逛街，休閑的理想場(chǎng)所，也是商店開(kāi)業(yè)的最佳地點(diǎn)。由于商業(yè)區(qū)地段場(chǎng)地費(fèi)用較高，也比較強(qiáng)，并非是所有的商店理想的開(kāi)業(yè)地點(diǎn)。除了大型綜合商店外，較適合那些具有鮮明個(gè)性特色的專(zhuān)營(yíng)商店發(fā)展。這一地區(qū)的特點(diǎn)是:商業(yè)效益好，投資費(fèi)用相對(duì)較大，應(yīng)有針對(duì)性地對(duì)顧客提供服務(wù)。這一區(qū)域是女性購(gòu)物的集中地，在購(gòu)物逛街的人流中，女性占了大多數(shù)。在節(jié)假日顧客多時(shí)，切勿關(guān)門(mén)，可靈活聘用學(xué)生打工3、影劇院，公園名勝附近該地段是娛樂(lè)旅游地區(qū)，顧客的消費(fèi)需要主要在吃喝玩樂(lè)，賞心悅目，適合于餐飲食品娛樂(lè)生活用品等方面的商店發(fā)展，但這一地段常有時(shí)間性強(qiáng)的的特征，高峰時(shí)人潮洶涌，低峰時(shí)門(mén)可羅雀。當(dāng)然，如果靠近居民區(qū)，商業(yè)區(qū)的話，則另當(dāng)別論。4、工廠，機(jī)關(guān)，商號(hào)集中之地這一地段是上班族集中之地，其光顧商店的目的不外是果腹，采購(gòu)日常生活用品，辦公用品以及談生意，聊天，該地段的特征是，午飯與晚飯時(shí)間為營(yíng)業(yè)高峰期，周末與節(jié)假日的生意清淡。5、學(xué)生聚集地附近該地段處于學(xué)校所在地附近，學(xué)生去商店動(dòng)機(jī)主要是購(gòu)買(mǎi)學(xué)習(xí)用品，書(shū)籍生活必需品，必及聚會(huì)談天消時(shí)光。應(yīng)針對(duì)學(xué)生的需要，提供適當(dāng)?shù)姆?wù)和安排，寒暑期間是生意清淡之際，需要作變通經(jīng)營(yíng)。適合發(fā)展書(shū)店、文具用品店、鮮花禮品店、洗衣店、照相館等。6、住宅區(qū)地段該地段顧客是住宅內(nèi)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則包括家庭其它成員。這一地段的特點(diǎn)是：有關(guān)家庭生活的商品消費(fèi)力強(qiáng)，尤其經(jīng)營(yíng)日常用品消費(fèi)最大。凡能給家庭生活提供獨(dú)特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展(如米店、雜貨店、發(fā)廊、報(bào)刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪等)。7、市郊地段該地段以往被認(rèn)為是不太理想的開(kāi)店之地，可是現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車(chē)輛的大量增加，市郊地段的商業(yè)價(jià)值正在上升。這一地段特征是主要向駕駛各種車(chē)輛的人提供生活休息娛樂(lè)和維修車(chē)輛的服務(wù)。8、臨街鋪面商業(yè)零售業(yè)與服務(wù)業(yè)的許多共同之處，它的服務(wù)對(duì)象都是以使用為目的的個(gè)人集團(tuán)。這類(lèi)行業(yè)選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的先決條件是進(jìn)入人口稠密區(qū)，而且要求有臨街的門(mén)面。門(mén)面越大，陳列的商品越豐富，就越容易引起路人注目。營(yíng)業(yè)額也就越高。精品資料（不宜(bùyí)作為口岸的地段）

那么，哪些地方不宜作為口岸呢，每個(gè)人的觀點(diǎn)也不盡相同。因?yàn)椴煌男〉?，?duì)周邊的環(huán)境要求不一樣。下面這些地方是常見(jiàn)不適合作為口岸的地段。1、快速車(chē)道邊隨著城市建設(shè)的發(fā)展，高速公路越來(lái)越多。由于快速通車(chē)的要求，高速公路一般有隔離設(shè)施，兩邊無(wú)法穿越，公路旁也較少有停車(chē)設(shè)施。因此盡管公路旁有單邊固定與流動(dòng)的顧客群，也不宜作為新開(kāi)店(kāidiàn)選址的區(qū)域。通常不會(huì)為一項(xiàng)消費(fèi)而在高速公路旁違章停車(chē)。2、居民增長(zhǎng)而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已基本配齊的區(qū)域這種地區(qū)不宜作為商店開(kāi)業(yè)選址，這是因?yàn)樵谌鄙倭鲃?dòng)人口的情況下，有限的固定消費(fèi)總量不會(huì)因新開(kāi)商店而增加。3、同一地區(qū)樓層高的地方這種地方不宜開(kāi)設(shè)商店，例如開(kāi)在二樓甚至更高層的店鋪。這不僅因?yàn)闃菍痈唛_(kāi)店(kāidiàn)，不便顧客購(gòu)買(mǎi)，也因?yàn)闃菍痈唛_(kāi)店(kāidiàn)一般廣告效果較差，且商品補(bǔ)給與提貸都多有不便。4、在坡路上開(kāi)店(kāidiàn)在正常情況下，商店場(chǎng)所地形應(yīng)與道路路面基本處在一個(gè)水平面上，這樣比較有利于顧客進(jìn)店，此外最常見(jiàn)的有兩種形式，一種是設(shè)在坡路上的商店，一種是路面與商店地面高低懸殊。5、商店設(shè)在路上商店設(shè)在坡路上。一般認(rèn)為是不可取的。然而，總有一些商店會(huì)遇到此種情況。如位于山城的商店。因此，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店在與路面間的適應(yīng)位置入口，經(jīng)方便顧客進(jìn)出。另外在櫥窗的位置，通道的安排商品陳列等方面，都應(yīng)適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)。道路平面與地面高低懸殊時(shí)，也不認(rèn)為是不理想的商店地理位置。但是，在寸土如金有都市中，在地下樓上的樓層或在幾級(jí)臺(tái)階的房屋開(kāi)設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時(shí)，對(duì)于商店的門(mén)面，入口，天花板和招牌等設(shè)計(jì)安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進(jìn)入店內(nèi)，又要方便出入，樓梯和門(mén)的寬度尤應(yīng)仔細(xì)推敲一番。

精品資料（選擇(xuǎnzé)適合自己的地段）

開(kāi)店的人都特別講究一個(gè)人氣。有人氣才有生意。但是，是不是選擇店址的時(shí)候，找準(zhǔn)人多的地方就好呢？其實(shí)也不盡然。1、有效客流我們很多人共同有的一個(gè)誤區(qū)，那就是把人流量當(dāng)成了一個(gè)地段好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。誠(chéng)然，人流量是決定門(mén)面的一個(gè)重要因素，但是了解客流的消費(fèi)目標(biāo)，才是更為重要的工作。在開(kāi)店以前要研究的，不是人有多少，而是這些人中，你的"潛在顧客"或者說(shuō)"有效客流量"有多少。肯德基是店面選址的典范。每當(dāng)建立一個(gè)新連鎖店，他們都要做大量的最佳店址選擇，其中一項(xiàng)最重要的工作就是測(cè)算分析人流量。楊先生是肯德基云貴川地區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人。他的任務(wù)之一，就是委派員工拿著秒表到目標(biāo)場(chǎng)所測(cè)算流量。這些測(cè)算人員除了要匯報(bào)日人流數(shù)量以外，還要詳細(xì)匯報(bào)如下一些數(shù)據(jù)；如附近有多少路公共汔車(chē)經(jīng)過(guò)；過(guò)往人中，多少是走路來(lái)的，多少是坐公共汽車(chē)來(lái)的，多少是打的或開(kāi)車(chē)來(lái)的，這樣分析該地區(qū)人群的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣。一次，楊先生在重慶考察店址時(shí)，找到一個(gè)日人流量在40－50萬(wàn)的口岸，當(dāng)時(shí)非常興奮。但仔細(xì)一分析，卻發(fā)現(xiàn)里面低收入者居多，每一百人里也許只有一位消費(fèi)者，因此只好咬牙放棄。如果肯德基也只顧人的數(shù)量不顧質(zhì)量，恐怕到頭來(lái)也會(huì)落得關(guān)門(mén)大吉的命運(yùn)。上海明日百貨(bǎihuò)在重慶的兩次開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)也可以給我們說(shuō)明這個(gè)道理。明日百貨(bǎihuò)初到重慶，一來(lái)就看中了石橋鋪高新區(qū)。這里是科技園區(qū)的聚集地，白領(lǐng)人士集中，正好跟明日百貨(bǎihuò)經(jīng)營(yíng)的特色吻合。而且這個(gè)地段基本上沒(méi)有成規(guī)模的大百貨(bǎihuò)公司。公司選中的店址又靠近大轉(zhuǎn)盤(pán)，交通比較便利，而且人流量相當(dāng)大，可以說(shuō)，一切條件看起來(lái)完美無(wú)缺。但是明日開(kāi)張不久就不得不關(guān)張了。因?yàn)?，它沒(méi)有對(duì)這的人流做具體分析?？偟膩?lái)說(shuō)，石橋鋪以及轉(zhuǎn)盤(pán)附近主要有兩類(lèi)人:一類(lèi)是高新區(qū)白領(lǐng)，他們本來(lái)是明日的主要客源。但是，明日忽略了一個(gè)問(wèn)題，就是石橋鋪同時(shí)也是辦公區(qū)，不是商業(yè)區(qū)，也不是居民區(qū)。很多白領(lǐng)都在這里上班，而住在別的地方，早晨匆忙趕來(lái)上班，中午也沒(méi)有休息時(shí)間，晚上又要趕回家，根本沒(méi)有時(shí)間逛商場(chǎng)。還有一類(lèi)人就是石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)附近拆遷戶，他們的消費(fèi)水平低，根本就不會(huì)逛明日這樣的商場(chǎng)，而是自己在一條小巷中有一個(gè)商品集散地。這樣一來(lái)，明日的失敗就成了必然。明日吸取了失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重新選址，這次選中的是沙坪壩區(qū)的一個(gè)步行街。沙坪壩是重慶的文化區(qū)，這里雖然已經(jīng)有一家當(dāng)?shù)氐陌儇?bǎihuò)公司享有比較高的信譽(yù)，但是，明日先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)手法和暢通的進(jìn)貨渠道完全可以與抗衡，關(guān)鍵是，這里是偌大的沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心。明日入主以后，果然生意興隆。而當(dāng)?shù)啬羌野儇?bǎihuò)公司在明日的強(qiáng)大攻勢(shì)下也不如以往了。對(duì)一個(gè)地區(qū)的"人氣"做一個(gè)科學(xué)的分析，對(duì)有效客流進(jìn)行一個(gè)預(yù)測(cè)，不但是肯德基和明日這樣的大公司要做的，也是開(kāi)小店也不能忽略的。

精品資料2、店多隆市效應(yīng)選擇店址，還有一招就是利用"店多隆市"的效應(yīng)。大量的事實(shí)表明，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)耐用品的商店尤其批發(fā)商店來(lái)說(shuō)，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。比如服裝、家具、建材等等。某公司的白領(lǐng)陸小姐是鮮花消費(fèi)的大戶，經(jīng)常要送花籃花束給客戶和朋友。她說(shuō)，除了特別著急時(shí)有可能會(huì)就近找一家花店買(mǎi)花，絕大多數(shù)時(shí)候都是趕到體育場(chǎng)去買(mǎi)，因?yàn)槟抢锘ǖ甓?，花色品種齊全，選擇余地較大；在某高校任教的江女士每次要買(mǎi)服裝，也總喜歡到東坡路、武林路等服裝店密集的地去選購(gòu)，她認(rèn)為店多除了款式多之處，可以貨比三家，還起價(jià)來(lái)比較容易。熊小姐的“千麗店”就是一個(gè)典型的例子。作為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏囊患一瘖y品直銷(xiāo)店。在開(kāi)業(yè)之初，她也很為店鋪選址下了一番功夫。在對(duì)比了多處地址后，她最終選擇了家樂(lè)福連鎖超市二樓的一個(gè)十平方米的小間。原因有三：一、家樂(lè)福超市地處繁華的商業(yè)中心，購(gòu)物人流絡(luò)繹不絕。二、在這種大型超市購(gòu)物的顧客中，一大半都是家庭主婦，購(gòu)買(mǎi)力特別強(qiáng)，由于年齡的關(guān)系，對(duì)美容也特別有興趣，有效客流多。三、由于連銷(xiāo)店超市本身面積(miànjī)頗大，這就為未來(lái)在該層樓發(fā)展成為美容專(zhuān)業(yè)區(qū)或提供了保障。在家樂(lè)福到處都是“要美容，上二樓”的宣傳語(yǔ)。由于選址成功，即使在夏委的化妝品淡季里，每天的營(yíng)業(yè)額也可以達(dá)2000元左右。按照30％的利潤(rùn)率計(jì)算，一個(gè)月的毛利是1.8萬(wàn)元，除去每月8000元的房租和管理費(fèi)，和兩雇員的人工，一個(gè)月收入七、八千元是沒(méi)問(wèn)題的，而這還是在淡季，冬季還可以翻倍。3、因行制宜這個(gè)原則一方面是說(shuō)，營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與營(yíng)業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對(duì)象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開(kāi)在鬧市區(qū)生意還不如開(kāi)在相對(duì)偏僻一些的特定區(qū)域。例如賣(mài)油鹽醬醋的小賣(mài)店，開(kāi)在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開(kāi)在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開(kāi)在黃金地段也顯然不如開(kāi)在文教區(qū)理想。另一個(gè)方面是說(shuō)要善于選拔與經(jīng)營(yíng)方向相輔相成的商店作鄰居。如一家兒童服裝店靠一家婦女服裝店，而不是近修理店或酒吧，因?yàn)榕c周?chē)痰甑慕?jīng)營(yíng)方向相協(xié)調(diào)，附近商店的顧客就很容易也成為這家商店的顧客。再比如說(shuō)計(jì)算機(jī)系的大學(xué)生開(kāi)設(shè)的數(shù)碼電腦影像攝影店，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)就不要求在鬧市區(qū)但是可以考慮選在圖片社和影樓的附近。畢竟數(shù)碼技術(shù)處理的許多是攝影或繪畫(huà)作品，一般大型的圖片社來(lái)洗擴(kuò)膠卷的顧客多，樂(lè)于接受新事物的人會(huì)很快發(fā)現(xiàn)數(shù)碼技術(shù)在處理普通相片方面的優(yōu)越性。精品資料4、地勢(shì)與朝向(cháoxiànɡ)在同類(lèi)店鋪集中的地方，店鋪的交通與朝向(cháoxiànɡ)就成了一個(gè)重要的竟?fàn)帡l件。交通便利的店鋪，當(dāng)然更容易受到顧客的青瞇。一個(gè)大排擋，大家的經(jīng)營(yíng)一樣的商品，顯然，位于入口處的店鋪生意要好的多。同樣是重慶石橋鋪，明日搬走以后，這里很快形成了一個(gè)電腦以及配件的貿(mào)易中心。先后有幾家大型的電腦城在這里開(kāi)張。首先開(kāi)張的是位于轉(zhuǎn)盤(pán)車(chē)站處的泰興電腦城，這里交通便利，加上人氣足，規(guī)模大，發(fā)展很快。緊接著，又有兩家電腦城相繼開(kāi)張，一家毗鄰泰興，叫賽柏，一家叫數(shù)碼港，離泰興50米遠(yuǎn)。后兩家的實(shí)力都相當(dāng)，而且也做了規(guī)模浩大的宣傳。但是，不久以后，數(shù)碼港生意仍然清淡，而賽柏卻蒸蒸日上。其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，數(shù)碼港離車(chē)站有50米的距離，而其它兩愛(ài)都緊靠車(chē)站。短短50米，成了成敗的關(guān)鍵。在成都八寶街，原設(shè)在紅光商場(chǎng)的肯德基拋棄了裝修齊備的舊址，耗費(fèi)巨資把分店移向僅隔著兩堵墻的家樂(lè)福，為短短50米的距離付出了幾十萬(wàn)的裝修和拆建費(fèi)用。而這一切努力僅是為了適應(yīng)來(lái)自家樂(lè)福的消費(fèi)者，讓他們少走50米，減少疲勞。精品資料5、占據(jù)有利地勢(shì)，成功就有了一個(gè)良好的開(kāi)端地勢(shì)以外，店鋪正門(mén)的朝向也有講究。這與當(dāng)?shù)貧夂蛳嚓P(guān)，并受到風(fēng)向、日照程度、日照時(shí)間等因素的影響。在南方城市，面向西的商店會(huì)日曬，在夏季若無(wú)空調(diào)，會(huì)因炎熱而不利于顧客進(jìn)店購(gòu)物，而安裝無(wú)疑又增添了開(kāi)支，唯有在店外設(shè)立拱廊建筑或遮陽(yáng)蓬布，店內(nèi)改善通風(fēng)設(shè)計(jì)，才能減少不利因素。在北方城市，面向西北的商店較容易受寒風(fēng)的侵襲，也不利于顧客入店購(gòu)物。這些因素都會(huì)給商店帶來(lái)很大影響。除此之處，最好選擇拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的，它們一般處于兩條街道的叉處，可以產(chǎn)生"拐角效應(yīng)"，拐角位置的優(yōu)勢(shì)是：可以增加櫥窗陳列的面積；兩條街道的往來(lái)人流匯集于此，有較多的過(guò)行人光顧；可以通過(guò)兩個(gè)以上的入口以緩和人流的擁擠。但由于商店位置面兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門(mén)，則成為十分重要的問(wèn)題。一般的做法是，選擇交通流量小的街道一面則作為側(cè)門(mén)。商店設(shè)在三叉路的正面，店面十分顯眼，同樣被認(rèn)為是非常理想的商店的地理位置。處在這一有利位置的商店應(yīng)注意的是盡量發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，商店正面入口處的裝潢、店名招牌(zhāopai)、展示櫥窗等都要精心設(shè)計(jì)，抓位顧客的消費(fèi)心理，將過(guò)往的行人吸引到商店中來(lái)。不過(guò)，經(jīng)營(yíng)者千萬(wàn)不能死搬上面的方法。事物總是發(fā)展變化的，今天是好口岸，過(guò)了一段時(shí)間之后誰(shuí)也不保證還是一個(gè)好口岸。隨著城市建設(shè)的改造或交通路線的改變而使某條街大起大落的情況比比皆是，比如某條街相鄰的大道中間由于加了護(hù)欄而使兩邊街道生意頓時(shí)差了許多，好口岸也變成了差口岸。相反，某些冷清街道由于公共機(jī)構(gòu)的遷入而立時(shí)繁榮起來(lái)，壞口岸也變成了金口岸。因此，在選擇口岸時(shí)，要有預(yù)見(jiàn)和遠(yuǎn)見(jiàn)。精品資料2選址(xuǎnzhǐ)調(diào)查人口與購(gòu)買(mǎi)力分析；有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。1、所需調(diào)查的項(xiàng)目(xiàngmù)包括：⑴常住人口數(shù)⑵家庭及構(gòu)成⑶人口密度⑷教育程度⑸從事行業(yè)⑹自然增加率⑺社會(huì)增加率⑻家庭人均收人⑼白天流動(dòng)人口數(shù)⑽年齡構(gòu)成⑾家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。精品資料2選址(xuǎnzhǐ)調(diào)查⑴家庭人口及收入水平；提示；家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷(xiāo)售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響。比如(bǐrú)一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如(bǐrú)，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買(mǎi)保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。⑵人口密度；

提示；一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。

要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。精品資料2選址(xuǎnzhǐ)調(diào)查⑶客流量；提示；一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車(chē)人數(shù)有較大關(guān)系?！锷舷萝?chē)客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：各站上下車(chē)乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。上下車(chē)乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車(chē)乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。根據(jù)車(chē)站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求?！镆话愣裕{(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集(jùjí)地火車(chē)站、汽車(chē)站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集(jùjí)之處。體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。

⑷購(gòu)買(mǎi)力；提示；商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周?chē)倘σ恢炼锇霃降木用癜凑辗秩弘S機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。精品資料3商場(chǎng)(shāngchǎng)選址的原則和程序

一、商場(chǎng)選址的原則1、方便顧客購(gòu)物；滿足顧客需求是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的宗旨，因此商場(chǎng)位置的確定，必須首先考慮方便顧客購(gòu)物，為此商場(chǎng)要符合以下條件：⑴交通便利；提示；車(chē)站附近，是過(guò)往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車(chē)站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之地如選擇在這類(lèi)地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件。⑵靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。提示；但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般只適合大型綜合商場(chǎng)或有鮮明個(gè)性的專(zhuān)業(yè)商店的發(fā)展。⑶人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)；提示；由于這類(lèi)地段人口密度(rénkǒumìdù)大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力比較方便。商店地址如選在這類(lèi)地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。⑷符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段；提示；這類(lèi)地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場(chǎng)”，所以能夠進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物的顧客人數(shù)多，客流量大。

2、有利于商場(chǎng)開(kāi)拓發(fā)展；商場(chǎng)選址的最終目的是要取得經(jīng)營(yíng)的成功，因此要著重從以下幾方面來(lái)考慮如何便利經(jīng)營(yíng)：⑴提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；提示；商場(chǎng)選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)；而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開(kāi)拓市場(chǎng)。⑵有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色；提示；不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對(duì)地域的要求也有所不同。商場(chǎng)在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類(lèi)綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立本企業(yè)的形象。⑶有利于合理組織商品運(yùn)送；提示；商場(chǎng)選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在商場(chǎng)位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。精品資料3商場(chǎng)(shāngchǎng)選址的原則和程序3、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；衡量商場(chǎng)位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。二、商場(chǎng)選址的程序；1、選擇商場(chǎng)位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：⑴選擇區(qū)域、方位；

提示；選擇商場(chǎng)店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。⑵制圖——找出最佳位置；

提示；在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)(shāngyè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)商場(chǎng)，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

⑶市場(chǎng)調(diào)查；

提示；在商場(chǎng)店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)注意將調(diào)查對(duì)象分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，并對(duì)調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。⑷具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)；

提示；確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建商場(chǎng)。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。精品資料

4商圈調(diào)查(diàochá)與選店一、商圈調(diào)查(diàochá)的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查(diàochá)所找店鋪的周?chē)闆r．調(diào)查(diàochá)商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來(lái)店鋪位置的選擇。1、商圈調(diào)查(diàochá)的目的包括：⑴了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等。⑵確定未來(lái)店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷(xiāo)售的產(chǎn)品組合及促銷(xiāo)重點(diǎn)。⑶分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。⑷計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)店鋪的數(shù)量。⑸找出商圈內(nèi)的障礙，包括：道路設(shè)施不便。人口擁擠。交通過(guò)度擁塞。⑹法規(guī)方面；應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃ＩＴ一條街，如果初期誤入，將來(lái)的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。⑺其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來(lái)開(kāi)連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車(chē)場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開(kāi)店。三、商圈調(diào)查部門(mén)的工作職責(zé)尋店和確定商圈是一門(mén)學(xué)問(wèn)，應(yīng)該有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專(zhuān)門(mén)的人員，形成規(guī)范的流程：1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集；對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來(lái)地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)。2、商圈資料之建立；不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。4、未來(lái)整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。5、商圈地點(diǎn)選擇、開(kāi)店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。8、競(jìng)爭(zhēng)廠商／店鋪開(kāi)店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開(kāi)店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開(kāi)店事項(xiàng)。精品資料4商圈調(diào)查(diàochá)與選店四、商圈的定義商圈；是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。1、依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：⑴主要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。⑵次要商圈；商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。⑶邊緣商圈；商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。提示；商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃(jìhuà)，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。五、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式1、商圈范圍劃分確定；提示；商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制,設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)：⑴商圈范圍；集中型商圈；主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。分散型商圈；主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。⑵馬路之分界；提示；凡超過(guò)40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。

⑶鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔；提示；使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。⑷高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。⑸安全島之阻隔，因安全島阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。⑹大水溝，因大水溝阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。⑺單行道，因單行道阻隔；提示；使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。⑻人潮走向，由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向；提示；使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。

精品資料4商圈調(diào)查(diàochá)與選店2、商圈之界定方法；提示；法則、是從各家競(jìng)爭(zhēng)店鋪規(guī)模開(kāi)始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離(jùlí)的測(cè)量利用車(chē)子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出，大家就坐上出租車(chē)跑跑看。下面來(lái)舉例說(shuō)明；我們準(zhǔn)備開(kāi)的店鋪，稱(chēng)為計(jì)劃店，在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離(jùlí)計(jì)劃店1、000米。店鋪的面積為60平；B店距離(jùlí)計(jì)劃店600米，店鋪的面積為20平。⑴這里得說(shuō)明法則的限制：只考慮距離(jùlí)，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認(rèn)知的距離(jùlí)會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離(jùlí)會(huì)比真正的距離(jùlí)短。提示；并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來(lái)核定結(jié)果,到時(shí)候老錢(qián)可承擔(dān)不起。⑵繪制簡(jiǎn)圖；這個(gè)時(shí)候開(kāi)始動(dòng)手了。集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖，分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng),娛樂(lè)區(qū)．．．之同等類(lèi)）5、可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門(mén)店政府重要之行政中心車(chē)站、加油站、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、市場(chǎng)、公園．．等特定族群會(huì)集場(chǎng)所標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方向）,不要簡(jiǎn)單只是車(chē)道.標(biāo)出未來(lái)促銷(xiāo)活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn)．⑶、抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定；抽樣點(diǎn)之選擇辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)（未來(lái)適合設(shè)店之地點(diǎn)）人潮走向匯集地點(diǎn)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)⑷可能形成未來(lái)的商店群之地段；⑸預(yù)定三～四個(gè)抽樣點(diǎn)⑹其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店3、發(fā)DM點(diǎn)之選擇；⑴主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)⑵次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)⑶區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段

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六、商圈特征1、商店特色及分布情況；⑴建筑型態(tài)；于主要商業(yè)街，主要干道(ɡàndào)上的建筑其建筑高度新建筑樓與舊式建筑之分布目前之改建情況一～三年內(nèi)可能改建之趨式，中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長(zhǎng)眼光。⑵行業(yè)型態(tài)；于主要商業(yè)街、干道(ɡàndào)之行業(yè)類(lèi)型以何產(chǎn)品為主，販賣(mài)產(chǎn)品的定位檔次⑶分布家數(shù)；以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象主要道路之商店分布明細(xì)將商店分門(mén)別類(lèi)記錄并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表于主要干道(ɡàndào)、大馬路、相同商店之家數(shù)商店匯集地帶之概述以商店（輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。⑷地點(diǎn)類(lèi)型；孤立店未規(guī)劃商業(yè)區(qū)規(guī)劃購(gòu)物中心

2、住宅特色(tèsè)（集中型商圈可不用調(diào)查）⑴建物型態(tài)

實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)建筑高度，樓數(shù)建筑型式為新式或舊式分布區(qū)域目前之改建情況一～三年內(nèi)可能改建之趨式⑵分布情況；

實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況將該商圈分為商店區(qū)，以（甲）為代碼辨公區(qū)（甲２）為代碼新式住宅區(qū)以（乙１）為代碼舊式住宅區(qū)以（乙２）為代碼文教區(qū)，以（丙）為代碼于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈并于圖上注明建筑物之樓別4商圈調(diào)查與選店精品資料4商圈調(diào)查(diàochá)與選店3、集會(huì)場(chǎng)所；⑴場(chǎng)所類(lèi)型本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類(lèi)型商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）戲院政府之行政機(jī)關(guān)展覽會(huì)場(chǎng)學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園．補(bǔ)習(xí)班表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)(chāojíshìchǎnɡ)4、證券公司；⑴聚集人口類(lèi)型青少年上班族特定行業(yè)人士家庭主婦⑵、動(dòng)線；

人潮匯集流動(dòng)之路線人潮匯集流動(dòng)之主要方向

5、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論；⑴發(fā)展情況

未來(lái)政府的行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造未來(lái)的捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)．大型辦公大樓、商業(yè)中心．．．等的建造該商圈的未來(lái)轉(zhuǎn)變情況人口年齡層的轉(zhuǎn)變消費(fèi)習(xí)慣的未來(lái)改變情況人潮匯集的可能變動(dòng)地段⑵競(jìng)爭(zhēng)情況；商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。商圈內(nèi)的飽和程度。6、結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店何種商品組合的配合顧客的型態(tài)租金狀況集會(huì)場(chǎng)所精品資料5影響商場(chǎng)選址(xuǎnzhǐ)的因素商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同時(shí)選擇適宜的商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素。提示；歸納起來(lái)，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析：一、顧客的數(shù)量和質(zhì)量提示；通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析。1、對(duì)顧客的消費(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：

⑴有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性；消費(fèi)習(xí)慣的資料；

⑵人口結(jié)構(gòu)；包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等基本情況；⑶家庭(jiātíng)戶數(shù)及構(gòu)成；包括家庭(jiātíng)戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭(jiātíng)人口的增減狀況；⑷消費(fèi)者的收入水平；包括個(gè)人及家庭(jiātíng)的收人情況；⑸、消費(fèi)者的消費(fèi)狀況；包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力情況及消費(fèi)意識(shí)二、商場(chǎng)所在地區(qū)客流情況提示；主要調(diào)查分析商場(chǎng)所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。三、交通狀況提示；商場(chǎng)選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車(chē)站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車(chē)站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動(dòng)人員的數(shù)量和質(zhì)量等。四、競(jìng)爭(zhēng)狀況提示；主要了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)類(lèi)型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)商品及服務(wù)對(duì)象的階層等等五、商場(chǎng)周邊狀況提示；著重調(diào)查商場(chǎng)周?chē)袩o(wú)市場(chǎng)、娛樂(lè)街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場(chǎng)店址的選擇。六、商場(chǎng)所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況提示；包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。總結(jié)；對(duì)以上這些因素，商場(chǎng)在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生的有利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場(chǎng)布局的選擇，以正確預(yù)見(jiàn)未來(lái)。精品資料6超市相關(guān)業(yè)態(tài)(yètài)選址策略

所謂業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等形態(tài)。目前，國(guó)內(nèi)外眾多的超市主要有四種業(yè)態(tài)：便利店、食品超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、綜合性超市。提示；超市選址是超市開(kāi)發(fā)，至關(guān)重要的，很多投資者往住在店鋪開(kāi)業(yè)以后，再來(lái)想辦法提高業(yè)績(jī)，這時(shí)已是事倍功半。對(duì)超市相關(guān)業(yè)態(tài)相應(yīng)選址策略以供參考1、便利店；提示；便利店是以滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：⑴選址在居民住宅區(qū)；主干線公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。⑵營(yíng)業(yè)面積；在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率極高。⑶營(yíng)業(yè)時(shí)間；一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)。⑷商品結(jié)構(gòu)：以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。⑸目標(biāo)顧客：居民徒步購(gòu)物5分鐘可到達(dá)，80%顧客為有目的的購(gòu)物?？偨Y(jié)(zǒngjié)；便利店在時(shí)間上、空間上及品項(xiàng)上都是對(duì)其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。精品資料6超市相關(guān)業(yè)態(tài)(yètài)選址策略2、食品超市；提示；食品超市是采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是：⑴選址在居民住宅區(qū)；交通要道、商業(yè)區(qū)。⑵營(yíng)業(yè)面積；在500到1000平方米。⑶商品結(jié)構(gòu)：以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主。⑷營(yíng)業(yè)時(shí)間；不低于16小時(shí)。⑸以居民為消費(fèi)對(duì)象；10分鐘左右可到達(dá)?？偨Y(jié)；非生鮮食品類(lèi)商品是無(wú)法與大型公司進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的。作為必需商品的生鮮食品是商圈消費(fèi)者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類(lèi)