東山天境營銷策劃方案

營銷策劃報(bào)告百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)2014年7月第一部分：市場分析篇第二部分：項(xiàng)目定位篇第三部分：推廣策略篇第四部分：銷售執(zhí)行篇第五部分：創(chuàng)意表現(xiàn)篇百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)第一部分：市場分析篇百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)縱覽宏觀與微觀，發(fā)現(xiàn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)！百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)PART1宏觀環(huán)境分析PART2微觀市場分析市場政策環(huán)境旅游地產(chǎn)環(huán)境區(qū)位環(huán)境分析百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)市場政策環(huán)境整體經(jīng)濟(jì)形勢土地市場銀行及稅收需求市場從地方到中央加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，由地產(chǎn)驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)模式逐步向?qū)嶓w及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。地方特色旅游文化資源優(yōu)勢的土地資源具有稀缺性和唯一性。利率市場化及房產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，融資及個貸門檻越來越高，降準(zhǔn)更多傾斜實(shí)體經(jīng)濟(jì)及創(chuàng)新驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)下行的趨勢對房產(chǎn)投資及剛需均形成一定抑制，各地推出的放松限購政策短期難以扭轉(zhuǎn)市場恐慌情緒。蘇州樓市受整體大勢影響，各大樓盤均出現(xiàn)量跌價降的情況，雖然整體價格波動幅度與其它城市相比相對堅(jiān)挺，但整體銷量已受到明顯抑制。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)旅游地產(chǎn)環(huán)境發(fā)展現(xiàn)狀1、國家促進(jìn)旅游與房地產(chǎn)結(jié)合政策的出臺，令旅游地產(chǎn)步入成長期。各地利用地理環(huán)境、地域文化、旅游資源等多層資源結(jié)合，形成了產(chǎn)品豐富、投資多樣的旅游產(chǎn)品。2、只看眼前，不看長遠(yuǎn)，對環(huán)境資源過分依賴和樂觀,忽視消費(fèi)觀念等人文環(huán)境因素的投機(jī)開發(fā)是旅游地產(chǎn)的較大風(fēng)險(xiǎn)因素。3、生活水平的提高轎車擁有量的迅速增加，旅游休閑度假市場巨大。一線城市旅游資源的超強(qiáng)開發(fā)，令發(fā)展城市能利用很好的環(huán)境資源作為旅游地產(chǎn)的發(fā)展引擎。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)旅游地產(chǎn)環(huán)境發(fā)展前景1、主流房地產(chǎn)趨于相對飽和，為旅游產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)造了機(jī)遇。2、城市進(jìn)程的加快，生活水平的提高，追求自由、環(huán)保、休閑的養(yǎng)老、度假、居住將逐步成為大眾共識。3、旅游模式將逐步由長線轉(zhuǎn)變?yōu)橹苓叾燃傩蓍e游，由臨時隨意性度假逐步向計(jì)劃性固定度假旅游，這為旅游度假產(chǎn)品市場創(chuàng)造了條件。5、信息通訊技術(shù)為新型辦公創(chuàng)造條件，自由職業(yè)者、攝影愛好者，自由撰稿人、藝人向往自由、安靜、休閑的空間，旅游地產(chǎn)很好的滿足了這批特定群體的的需求。4、政府對旅游資源開發(fā)的扶植以及周邊配套的完善，加快旅游地產(chǎn)市場不斷放大。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)及市場機(jī)會逐步減少，房地產(chǎn)消費(fèi)性需求將向個性化需求轉(zhuǎn)變，物質(zhì)文明的提高必然帶來精神文化需求的提高，擁有良好自然及人文環(huán)境的旅游地產(chǎn)將迎來很好的市場機(jī)會。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)宏觀區(qū)位分析本案上海蘇州昆山無錫常熟太倉百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)宏觀區(qū)位分析1、本案位于全國旅游大市蘇州市，無論是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還是旅游資源在全國具備很高的知名度和美譽(yù)度。2、本案交通便捷，2.5小時經(jīng)濟(jì)圈基本覆蓋周邊以上海為代表的經(jīng)濟(jì)大市，客群資源豐富。3、本案屬性為旅游文化度假養(yǎng)老項(xiàng)目，蘇州自古文化底蘊(yùn)深厚，且緊鄰國際化大都市上海，文人雅客，外籍商務(wù)、異地度假養(yǎng)老需求龐大。4、本案緊鄰太湖，背靠東山，獨(dú)特的天然環(huán)境資源具有唯一和不可復(fù)制性。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)微觀區(qū)位分析百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)微觀區(qū)位分析1、本案背山面水，地理環(huán)境得天獨(dú)厚，具備休閑度假養(yǎng)老天時和地理?xiàng)l件。2、本案周邊高速環(huán)繞，直通湖濱路，交通便捷。3、本案周邊旅游資源豐富，游艇碼頭、園藝博覽基地、太湖濕地、各類水果農(nóng)場、養(yǎng)殖基地等均近在咫尺，大大滿足了業(yè)主對旅游度假休閑產(chǎn)品的多樣化需求4、本案所在東山鎮(zhèn)土地資源極其稀缺，類似本案產(chǎn)品的可再生資源幾乎沒有，產(chǎn)品的市場優(yōu)勢尤為突出。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)PART1宏觀環(huán)境分析PART3微觀市場分析蘇州市場分析高端公寓市場別墅市場蘇州總體市場分析目前，蘇州發(fā)展日漸成熟，且市場保持著穩(wěn)定的發(fā)展的速度；國家宏觀政策對蘇州市場的影響較小，市場發(fā)展保持穩(wěn)定的狀態(tài)。高檔樓盤遍布園區(qū)，園區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)逐漸成熟，成為富人的居住區(qū)，園區(qū)無論是社區(qū)檔次、品質(zhì)還是規(guī)劃環(huán)境都成為客戶的首選。作為城市湖泊的金雞湖，獨(dú)墅湖已經(jīng)日趨成熟，居住氛圍愈加濃厚，進(jìn)行深度開發(fā)的潛力有限，因此投資價值將逐步下降；蘇州公寓市場的產(chǎn)品線完整，但是產(chǎn)品面積處于兩極分化，大戶型普通公寓呈現(xiàn)“滯銷”狀態(tài)．。高檔公寓典型分析

湖西現(xiàn)代大道以北湖東雙湖板塊天域中茵皇冠中海湖濱一號玲瓏灣雅戈?duì)柊屠栌∠笠令D小鎮(zhèn)金湖灣中海星湖國際金色尚城橄欖灣建筑形態(tài)高層高層多層（含電梯多層）、小高層、高層高層（湖景珍座）高層（酒店式公寓）多層（含電梯多層）、小高層多層高層多層、小高層多層、小高層小高層主力面積165-177240-280120-150120-14040-80120-136125-140120-13693-9889-99120-130去化情況100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%產(chǎn)品賣點(diǎn)湖西CBD中心湖西CBD中心品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢

/英倫建筑風(fēng)格

/品牌優(yōu)勢低總價

/市場特征小結(jié)本案競爭優(yōu)勢之一：市場具有“供應(yīng)真空”，具有產(chǎn)品的唯一性目前園區(qū)公寓市場主要以高層和小高層產(chǎn)品為主，而電梯多層是目前市場上比較稀缺的產(chǎn)品；現(xiàn)有公寓產(chǎn)品賣點(diǎn)以地段、品牌優(yōu)勢為主要賣點(diǎn)，目前公寓市場沒有占據(jù)湖景資源的公寓產(chǎn)品，湖景電梯多層產(chǎn)品具有其區(qū)域唯一性；多層產(chǎn)品的市場接受度較高，銷售去化的速度較快。聯(lián)排雙拼獨(dú)棟產(chǎn)品均價：12000元/平米14000元/平米以上16000元/平米以上主力面積：220-300平米300-400平米350-400平米蘇州臨湖別墅市場分布別墅市場小結(jié)蘇州大市具備湖景的優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目基本集中在金雞湖與獨(dú)墅湖雙湖版塊，目前基本已售完，現(xiàn)有在售的別墅與本項(xiàng)目屬性基本無可比性。本案位于太湖岸邊，擁有太湖近500米水岸線，自然資源得天獨(dú)厚，近距離親水是本案的最大優(yōu)勢。本案是否能成功打開市場在于如何運(yùn)用得天獨(dú)厚的自然資源。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)第二部分：項(xiàng)目定位篇百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)項(xiàng)目分析：項(xiàng)目的優(yōu)劣勢是什么？產(chǎn)品價值：項(xiàng)目的核心價值在哪里？客群定位：我們對哪些人說話？百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)一、項(xiàng)目分析百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)樓盤位置：東山鎮(zhèn)湖濱路1號物業(yè)類型：別墅

酒店式公寓開盤時間：預(yù)計(jì)7月底8月初將推出精裝公寓式酒店裝修情況：毛坯

精裝產(chǎn)權(quán)：40

大產(chǎn)權(quán)房戶數(shù)：648建筑面積：80012平方米開發(fā)商：蘇州東立置業(yè)有限公司物業(yè)公司：蘇州物源物業(yè)管理有限公司建筑類型：Mini獨(dú)院、獨(dú)棟、公寓式酒店入住時間：2016年04月容積率：1.007綠化率：40.2%占地面積：71791.4平方米道路交通：繞城高速、吳中大道、環(huán)太湖大道（一）項(xiàng)目概況百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)（二）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢S1、位于湖濱路上，通過繞城高速、環(huán)太湖大道、吳中大道即可直達(dá)。2、項(xiàng)目緊鄰東山賓館，各地游客資源均能有效攔截，為項(xiàng)目蓄客提供便利。3、游艇碼頭，園藝博覽基地、東山旅游集散中心、太湖濕地公園近在咫尺，旅游資源豐富，項(xiàng)目旅游度假休閑屬性彰顯無疑，名副其實(shí)。4、項(xiàng)目與東山鎮(zhèn)中心毗鄰，東山文化古跡云集周邊，文化氣息濃重。各類生活配套設(shè)施齊全，為旅游度假養(yǎng)老提供了極大便利。5、東山各類農(nóng)產(chǎn)水果水產(chǎn)資源豐富，在聚集游客資源的同時，為項(xiàng)目業(yè)主提供了一年四季的天然有機(jī)蔬果和水產(chǎn)品，大大提升了項(xiàng)目的附加值。6、背山面水，一線湖景盡收眼底，四季花草綠樹成蔭營造天然氧吧，為都市人遠(yuǎn)離喧囂修身養(yǎng)性提供了絕佳天境。7、蘇州園林景觀風(fēng)格沿襲了蘇州經(jīng)典建筑風(fēng)格，文化底蘊(yùn)豐厚，在東山片區(qū)獨(dú)具特色。8、高端酒店式管家服務(wù)，旅游、度假、養(yǎng)老、托管隨心隨意，輕松無憂做甩手業(yè)主。9、溫泳池、溫泉泡池，高檔會所等高品質(zhì)配套服務(wù)。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)劣勢W1、位于濱湖路主干道，作為旅游度假養(yǎng)老產(chǎn)品，車流的噪音較大，會影響業(yè)主度假休閑質(zhì)量。2、湖濱路相對路面較窄，旅游旺季及周末容易堵車，為出行帶來不便。3、項(xiàng)目屬于首次開發(fā)，品牌知名度有待建立，開發(fā)商實(shí)力決定未來整體物業(yè)水平及運(yùn)營能力。4、項(xiàng)目作為旅游度假養(yǎng)老產(chǎn)品，醫(yī)療、康樂、文化等配套設(shè)施相對欠缺。5、周邊有大量東山原住居民居住，居民院落及整體素質(zhì)會影響項(xiàng)目居住氛圍和高品質(zhì)形象。6、項(xiàng)目緊臨湖濱路，產(chǎn)品屬性特點(diǎn)需要很好的私密性和獨(dú)享空間，其地理位置對此存在一定影響。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)機(jī)會O1、隨著物質(zhì)水平的提高，精神需求逐步成為社會主流，對旅游度假休閑產(chǎn)品的需求不斷上升。2、房地產(chǎn)居住性需求逐漸趨于相對飽和的情況下，個性化創(chuàng)新型旅游度假休閑養(yǎng)老產(chǎn)品成為未來房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。3、東山地塊資源有限，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和人文條件，項(xiàng)目具有稀缺性和唯一性。4、隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，東山旅游文化品牌效應(yīng)的進(jìn)一步放大，項(xiàng)目獨(dú)有的地理位置及自然資源將進(jìn)一步得到凸顯。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)挑戰(zhàn)T1、全國性旅游文化、休閑、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高速發(fā)展期，房產(chǎn)大鱷紛紛把目標(biāo)投向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式令配套更齊全，未來競爭將日趨激烈。2、周邊城市杭州、無錫均有類似產(chǎn)品推向市場，客源爭奪戰(zhàn)早已打響。3、房地產(chǎn)宏觀形勢下行趨勢短期不會改變，消費(fèi)者心理受宏觀形勢影響，觀望情緒加重，對項(xiàng)目推盤去化形成一定挑戰(zhàn)。4、蘇州大市獨(dú)墅湖、金雞湖、石湖、陽澄湖周邊高端別墅項(xiàng)目眾多，雖資源優(yōu)勢不同、定位不同，但部分客群必然成為競相爭取的對象。5、房產(chǎn)投資群體前幾年對投資的提前釋放，令客群資源相對匱乏。6、銀行對房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)控，令房貸速度和門檻相對以前更為謹(jǐn)慎。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)（三）項(xiàng)目SWOT分析啟示1、項(xiàng)目核心優(yōu)勢是得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。2、類似產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)如井噴式發(fā)展，競爭環(huán)境日趨加劇，差異化提煉項(xiàng)目核心賣點(diǎn)是增強(qiáng)競爭力的重要途經(jīng)。3、房產(chǎn)宏觀環(huán)境低迷，消費(fèi)者觀望情緒加重，對項(xiàng)目去化帶來挑戰(zhàn)。針對性的發(fā)掘目標(biāo)群體，找對人說對話是打破僵局的有效辦法。4、與蘇州及周邊區(qū)域競品相比，本案雖在部分配套上略顯不足，但地理環(huán)境因素優(yōu)勢明顯，做足包裝，做好產(chǎn)品，精準(zhǔn)定價能有效提高項(xiàng)目競爭力。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)本案的價值在哪里？——本案價值提煉百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)二、產(chǎn)品價值百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)項(xiàng)目價值體系1、產(chǎn)品價值2、區(qū)位價值3、環(huán)境價值4、附加值百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)1、產(chǎn)品價值價值一：古典園林與現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合的建筑風(fēng)格，融文化、意境于建筑之中。項(xiàng)目采用蘇州園林建筑風(fēng)格，其物質(zhì)內(nèi)容和精神內(nèi)容極其深廣。通過建筑與園林的結(jié)合傳播儒、釋、道等各家哲學(xué)觀念、思想流派；身在其中去領(lǐng)悟人生哲理，陶冶情操；使人于棲息游賞中，化景物為情思，產(chǎn)生意境美，獲得精神滿足。價值二：獨(dú)棟、MINI聯(lián)排、多層酒店式精裝公寓，形成科學(xué)、宜居的產(chǎn)品規(guī)劃三種產(chǎn)品的組合，形成半圍合的靜謐、私享的居住空間，建筑由南至北，從低到高呈梯級排列，營造不同層次的活動空間感，確保光線充盈、空氣流通、戶戶有景。價值三：高品質(zhì)的園林景觀與周邊自然景觀巧妙融合，達(dá)到人天合一。園林景觀設(shè)計(jì)采用與建筑風(fēng)格匹配的整體布局，并結(jié)合周邊自然山水，形成巧奪天工之美。價值四：戶型精巧、裝修精工細(xì)琢、家居設(shè)施現(xiàn)代時尚，一應(yīng)俱全。設(shè)計(jì)巧妙、實(shí)用緊湊的戶型，有效控制總價、大面積贈送花園。價值五：酒店式管家服務(wù)及雙會所設(shè)施，完全滿足業(yè)主旅居生活需求。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)1、區(qū)位價值價值一：項(xiàng)目地處東山背靠文化旅游大市蘇州，旅游度假市場前景廣闊。價值二：繞城高速四通八達(dá)，湖濱路為太湖度假游主干道，游客資源豐富。價值三：緊鄰國賓館東山賓館，扼守高端游客資源門戶。價值四：游艇碼頭、東山旅游集散中心、太湖濕地公園、園藝博覽基地等旅游配套設(shè)施齊全。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)3、環(huán)境價值價值一：直面太湖，東山島嶼一線湖景。

日出日落、潮起潮落盡收眼底，乘游艇放入湖心，感受湖天合一仙境。價值二：山水如畫，四季鳥語花香，盡享天然氧吧。讓都市節(jié)奏在此停滯，疲憊的身心在此徹底放松，告別喧囂，享受寧靜。價值三：有機(jī)蔬果、湖鮮美食挑戰(zhàn)味蕾。享受蔬果農(nóng)莊采摘樂趣，各季新鮮有機(jī)蔬果和湖鮮美味讓旅居生活留念忘返。價值四：寫意人生、自由宣揚(yáng)、寧靜致遠(yuǎn)。喧囂的世界、商海的搏擊拖累了軀體和內(nèi)心，在此靜心暢想、書畫陶冶，自由撰稿、用鏡頭記錄大自然，享受寧靜，頤養(yǎng)天年。價值二：投資升值潛力項(xiàng)目地理位置的稀缺性，一旦擁有該物業(yè)，隨著旅游度假需求的不斷上升，資產(chǎn)升值空間巨大，轉(zhuǎn)手即可實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。價值一：租賃價值項(xiàng)目強(qiáng)勁的旅游資源和得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，在你旅居生活之余，通過酒店式管家托管服務(wù)為物業(yè)提供租賃服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值。3、附加值價值三：產(chǎn)品性價比高本項(xiàng)目戶型面積緊湊、實(shí)用，總價控制得較好，不僅客戶購買成本降低，而且還使得物業(yè)升值增大，交易門檻降低。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)對哪些人說話？——客戶群體分析百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)三、客群定位

客群特征分析不是權(quán)貴，但卻是城市中的精英，文化層次較高，不是最高收入人群，但收入較為穩(wěn)定；有生活理想、有旅居的追求，品味較高、有自己獨(dú)特的審美情趣；不太注重物質(zhì)層面的炫耀，而注重旅游、度假、休閑精神層面的價值實(shí)現(xiàn)；對城市傳統(tǒng)居住區(qū)域依賴程度不高，向往自由、愛好書畫、攝影、撰稿，對藝術(shù)和文化有獨(dú)特追求；文化層次素養(yǎng)較高的中老年人群，希望找一個易居的環(huán)境安享晚年。有一定投資意識、前瞻眼光，對旅游度假養(yǎng)老產(chǎn)品接受度較高。懂得品味生活·有一定經(jīng)濟(jì)能力·追求旅居養(yǎng)生生活·文化藝術(shù)素養(yǎng)高的人！百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)客群行業(yè)屬性分析中外資金融行業(yè)管理層跨國企業(yè)中高層私營業(yè)主大中型醫(yī)院主治醫(yī)生大專院校教職員工高科技公司核心管理層及技術(shù)骨干各級政府資深公職人員百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)客群工作及出入場所精品超市高端會所高級酒店機(jī)場汽車4S店中高檔購物中心高檔社區(qū)高級寫字樓大學(xué)院校書畫院、工作室政府機(jī)關(guān)銀行證券交易所了解目標(biāo)客群出入場所，才能找準(zhǔn)媒體及精準(zhǔn)營銷通路！

客群類型總結(jié)第一類：私企老板第二類：外籍商務(wù)人士第三類：高級白領(lǐng)及小資一族（含富二代）第四類：自由職業(yè)及文化藝術(shù)愛好者第五類：事業(yè)單位公職人員第六類：有一定文化層次及經(jīng)濟(jì)能力的老年人第七類：擁有閑余資金的投資人客群年齡結(jié)構(gòu)基本集中在40歲以上，大部分已有一定財(cái)富積累，注重更高的精神需求。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)產(chǎn)品客源區(qū)域占比客群類別占比獨(dú)棟別墅MINI別墅酒店式公寓客群來源區(qū)域及客群類別統(tǒng)計(jì)表通過蓄客階段對各類產(chǎn)品意向客戶來源區(qū)域及客群類比的占比統(tǒng)計(jì)為后期營銷策略針對性調(diào)整提供依據(jù)。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)第三部分：推廣篇百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總體策略明確的推廣訴求（項(xiàng)目形象建立）多媒體組合策略（廣宣傳樹品牌）全渠道活動營銷（搜羅圈層客群）分銷渠道的組織（多渠道多機(jī)會）百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)形象定位語：東山天境全湖景精英度假公館定位詮釋東山：標(biāo)明項(xiàng)目地處環(huán)境優(yōu)美旅游資源豐富的東山，彰顯本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢。天境：凸顯本項(xiàng)目優(yōu)越的人居環(huán)境，調(diào)性高貴典雅。全湖景：突出本案優(yōu)越的一線湖景區(qū)位優(yōu)勢。精英:體現(xiàn)項(xiàng)目客群的高品位，代表社會精英一族。度假公館:體現(xiàn)項(xiàng)目旅游度假休閑產(chǎn)品的屬性，公館彰顯項(xiàng)目區(qū)別于普通公寓產(chǎn)品。備選：東山天境全湖景精英度假官邸東山天境親湖園林度假官邸百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)如何說？——形象廣告語建議百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)青山綠水，古典園林，駕馭唯美之上的湖景城邦天然氧吧，蔬果湖鮮，開啟健康生態(tài)美食之旅湖天一色、水墨江南，洋溢羅曼蒂克的旅居休閑時光一座山、一個島、一片湖、一居所，人生追求不過于此超五星管家物業(yè)托管服務(wù)，旅居出租，隨心隨意雙會所娛樂休閑配套服務(wù)，寧靜中享受一份繁華與溫馨形象調(diào)性戶外圍檔廣告語建議百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)擁有她等于擁有一片湖、一個島、一座山。。。一方豪宅不如在水一方一片孝心一片湖好山好水，頤養(yǎng)天年寫意人生從此開始不到這里，不言成功形象調(diào)性報(bào)紙廣告語建議：百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)媒體組合策略綜上產(chǎn)品分析與客群特征分析，本案客群非大眾人群，媒體宣傳更多目的是提升產(chǎn)品的曝光度，提升項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度。故整體思路建議采取適當(dāng)媒體轟炸，強(qiáng)化圈層營銷深層次挖掘客戶資源的推廣策略。由于項(xiàng)目特殊的地理位置，建議采取蘇州各主要高速入口高炮設(shè)置，沿湖濱路道旗設(shè)置，重點(diǎn)做好案場圍檔包裝。強(qiáng)化線上推廣，重點(diǎn)采用房產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站及自媒體宣傳。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)通過什么媒體說？——媒體組合策略建議百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)1、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主流媒體集中投放，長實(shí)效媒體有效補(bǔ)充關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)采用平面媒體發(fā)布即時項(xiàng)目信息，長效媒體以線上為主。2、借帆出海，直接攔截成熟樓盤的有效客戶

在成熟高端樓盤附近設(shè)置廣告牌有效截客，了解蘇州高端樓盤開盤時間，開盤當(dāng)天設(shè)置多名派單人員至其周邊截客派單。3、利用項(xiàng)目臨路可視、可達(dá)性的優(yōu)勢，在現(xiàn)場進(jìn)行展示本項(xiàng)目位于湖濱路上，人流、車流量大，因此在項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行集中展示，如售樓部招牌、路旗、工地圍墻廣告、導(dǎo)視牌等等，不僅可攔截路過車流、人流，還可起到營造濃烈的現(xiàn)場賣場氛圍。另外，在項(xiàng)目現(xiàn)場做廣告成本相對低廉，性價比高。4、加強(qiáng)與主力客戶群——外地及市區(qū)客戶的聯(lián)動性由于項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)，不利于蓄客期蘇州市區(qū)及異地客群的有效來訪，在市中心和異地主要城市設(shè)置接待中心可強(qiáng)化與客戶互動，有效蓄客。5、形象廣告與時效廣告有機(jī)結(jié)合形象廣告是提升項(xiàng)目核心價值和客群認(rèn)同的重要渠道，隨著形象導(dǎo)入期與強(qiáng)銷期逐步轉(zhuǎn)換，兩者比例應(yīng)隨之調(diào)整。（一）建立三大戶外廣告陣地第一大陣地——強(qiáng)勢的現(xiàn)場氛圍第二大陣地——高速及主干道大牌攔截有效客戶第三大陣地——市中心全面?zhèn)鞑ビ^前街、石路為蘇州的商業(yè)、購物中心，車流、人流旺盛，匯聚來自蘇州及全國旅游客群。在此設(shè)置廣告，不僅可提升項(xiàng)目的市場形象，還可使項(xiàng)目知名度在短時間內(nèi)迅速擴(kuò)大。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)主流平面媒體——姑蘇晚報(bào)城市商報(bào)雖然平面媒體影響力不斷下降，但其依然是各大樓盤重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳的重要媒體之一，平面媒體能很好的傳達(dá)項(xiàng)目信息及形象定位，采用軟硬結(jié)合的方式進(jìn)行信息發(fā)布，因其具有時效性特點(diǎn)，故非重要節(jié)點(diǎn)不建議頻繁使用。DM直投、電臺、電視臺DM郵政直投能對高檔住宅客群準(zhǔn)確送達(dá)，信息量大，能全方位向客戶介紹項(xiàng)目信息，費(fèi)用成本相對較低。建議在蓄客期可嘗試使用。交通經(jīng)濟(jì)廣播有車一族收聽率較高，費(fèi)用較低，蓄客期可作為節(jié)點(diǎn)媒體的有效補(bǔ)充。新浪樂居、搜房網(wǎng)促進(jìn)外銷，公眾微信號、名城蘇州網(wǎng)等本地網(wǎng)站作為補(bǔ)充借助兩專業(yè)網(wǎng)站的全國影響力有效促進(jìn)外區(qū)域分銷。微信公眾號作為線上宣傳的有力補(bǔ)充。地鐵廣告、公交車身、站臺及其它地鐵門帖及車貼、公交車身廣告是普通樓盤進(jìn)行營銷推廣的重要手段之一，受眾面廣，能迅速提升品牌知名度，在條件允許的情況下可以作為項(xiàng)目媒體推廣的一個補(bǔ)充。（二）媒體投放策略百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)《蘇州日報(bào)》、《姑蘇晚報(bào)》、《城市商報(bào)》戶外大牌LED、高炮廣告、影院廣告、公交車身、公交站臺、移動電視、地鐵站臺、地鐵門帖、地鐵電視、蘇州交通廣播、電視臺、樓宇電視、小區(qū)直投、電梯看牌、小區(qū)LED、主干道燈桿旗、小區(qū)橫幅、橋梁橫幅等我們擁有各類平面、戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體資源

百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)全渠道活動營銷本案產(chǎn)品屬性僅依賴于媒體宣傳很難達(dá)成理想的銷售蓄客，圈層活動營銷是挖掘終端客戶的關(guān)鍵。如果把媒體推廣比喻成轟炸部隊(duì)，那么全渠道活動營銷就是地面部隊(duì)，沒有地面部隊(duì)的精耕細(xì)作，要想全面打贏這場戰(zhàn)役絕非易事。目標(biāo)客群區(qū)域分布行業(yè)商會高端會所高級酒店機(jī)場、高鐵站汽車4S店中高檔購物中心高檔社區(qū)高級寫字樓大學(xué)院校書畫院、工作室政府機(jī)關(guān)銀行證券交易所保險(xiǎn)公司了解目標(biāo)客群區(qū)域分布，才能找到營銷活動的通路！百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議一：銀行高端客戶理財(cái)講座此類客戶儲蓄率高，但更講究隱私，不太愿意在公開場合參加活動，可與銀行共同組織，租用一會議廳，費(fèi)用可雙方協(xié)商，理財(cái)講座可邀約專業(yè)理財(cái)師進(jìn)行講解，當(dāng)天設(shè)置抽獎活動，吸引客戶參加，送高價值實(shí)物及東山天境購房優(yōu)惠券。該形式活動可各大銀行輪期開展。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)1、國學(xué)講座——東山行2、禪修課堂——東山行3、珠寶賞鑒——東山行4、瑜伽體驗(yàn)——東山行5、養(yǎng)生之道——東山行6、東山古文化發(fā)現(xiàn)之旅………………..以上活動均需邀約到項(xiàng)目現(xiàn)場舉辦，為吸引足夠的會員參加，需提供來店禮和抽獎活動。建議二：購物中心VIP會員體驗(yàn)活動同時舉辦“東山天境杯”東山發(fā)現(xiàn)之旅攝影展，在各大購物中心巡展投票，參與投票提供獎品，可迅速提高項(xiàng)目知名度。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議三：高檔社區(qū)渠道推廣1、社區(qū)顯要位置駐點(diǎn)拓客2、電梯看牌廣告設(shè)置3、入口LED屏廣告發(fā)布百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議四：行業(yè)協(xié)會及商會活動1、建立商會高層渠道，不定期組織項(xiàng)目推薦會。2、積極參與商會活動積累客群資源。3、定期組織小范圍聚會，發(fā)動領(lǐng)袖客戶認(rèn)購。4、古玩字畫賞鑒拍賣會。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議五：高端車友會活動?xùn)|山環(huán)湖之旅自駕車市區(qū)往返項(xiàng)目省油賽組織從蘇州市區(qū)到本項(xiàng)目的自駕車市區(qū)往返項(xiàng)目省油賽，參與者從市區(qū)出發(fā)到本項(xiàng)目，最省油者獲勝。通過此類活動，昭示本項(xiàng)目距市區(qū)的距離之近，路況之好，且活動車輛在鬧市中穿梭，對本項(xiàng)目也有極大的宣傳推廣效應(yīng)。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議六：旅行社活動?xùn)|山旅游文化論壇邀請?zhí)K州旅游行業(yè)協(xié)會會長，由其組織各旅行社負(fù)責(zé)人參加，從中發(fā)掘客戶資源。

外地游客資源的項(xiàng)目推薦跟旅行社洽談把項(xiàng)目作為東山旅游度假產(chǎn)品開發(fā)的典范，通過增設(shè)旅游行程的方式將游客帶著案場進(jìn)行項(xiàng)目推薦。這對游客也是一種增值服務(wù)。聯(lián)合舉辦東山旅游文化節(jié)文化節(jié)期間游客來項(xiàng)目即可領(lǐng)取禮品一份，訂房再享額外優(yōu)惠。通過該文化節(jié)推廣項(xiàng)目知名度。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議七：明星代言活動韓雪與您相約東山天境粉絲見面會項(xiàng)目要想達(dá)到超高人氣品牌知名度，明星代言是一條行之有效的辦法。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議八：高端酒店及會所入住酒店掃描本案二維碼即可領(lǐng)取免費(fèi)糕點(diǎn)券一份

1、在酒店前臺醒目位置設(shè)置項(xiàng)目二維碼臺牌。條件允許設(shè)置項(xiàng)目介紹易拉寶。2、糕點(diǎn)由酒店提供，費(fèi)用按送出數(shù)量由我司承擔(dān)。會所消費(fèi)滿額掃描本案二維碼即可領(lǐng)取免費(fèi)酒水券一份（細(xì)則同上）另廣泛向高端會所棋牌室贈送印制有項(xiàng)目信息的撲克。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議九：媒體看房團(tuán)活動形象建立期——利用媒體的力量去宣傳項(xiàng)目的優(yōu)勢邀約各路媒體來項(xiàng)目現(xiàn)場，對項(xiàng)目進(jìn)行全面介紹，利用媒體新聞的宣傳優(yōu)勢把項(xiàng)目的核心優(yōu)勢宣傳出去。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議十：老年客群活動項(xiàng)目具備養(yǎng)老居住屬性，老年大學(xué)的老年群體文化素養(yǎng)較高，可對接安排專場項(xiàng)目推薦，專車接送，確保安全。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議十一：青年企業(yè)家協(xié)會活動講座：中小型企業(yè)如何有效實(shí)施KPI管理大數(shù)據(jù)在未來商業(yè)中的應(yīng)用備注：租用東山賓館組織青年企業(yè)家感興趣的講座，通過協(xié)會盡可能多的將他們邀約到現(xiàn)場，資料袋放入項(xiàng)目資料，在正式講座結(jié)束后，由我司工作人員對項(xiàng)目進(jìn)行全面推薦，達(dá)到推廣項(xiàng)目的目的。該群體對旅游度假產(chǎn)品接受度高，有一定生活品位和經(jīng)濟(jì)能力。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)建議十一：青年企業(yè)家協(xié)會活動講座：中小型企業(yè)如何有效實(shí)施KPI管理大數(shù)據(jù)在未來商業(yè)中的應(yīng)用備注：租用東山賓館組織青年企業(yè)家感興趣的講座，通過協(xié)會盡可能多的將他們邀約到現(xiàn)場，資料袋放入項(xiàng)目資料，在正式講座結(jié)束后，由我司工作人員對項(xiàng)目進(jìn)行全面推薦，達(dá)到推廣項(xiàng)目的目的。該群體對旅游度假產(chǎn)品接受度高，有一定生活品位和經(jīng)濟(jì)能力。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)分銷渠道的組織分銷渠道的有效組織有利于客群資源的進(jìn)一步放大，加快去化，主要分銷渠道如下：

1、異地建立售樓接待中心

2、異地建立分銷代理團(tuán)隊(duì)

3、當(dāng)?shù)丶爱惖刂薪橘Y源的分銷

4、電話CALL客團(tuán)隊(duì)的組建

5、企業(yè)大客戶公關(guān)團(tuán)隊(duì)的組建百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)第四部分：銷售執(zhí)行篇百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總綱團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)推廣計(jì)劃與執(zhí)行開盤節(jié)點(diǎn)與目標(biāo)銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理高級專員業(yè)務(wù)代表業(yè)務(wù)代表培訓(xùn)主任策劃部。。。。。。高級專員業(yè)務(wù)代表業(yè)務(wù)代表項(xiàng)目組人員架構(gòu)在個案營銷執(zhí)行中業(yè)務(wù)執(zhí)行人員的組織與運(yùn)轉(zhuǎn)對于個案銷售進(jìn)程起著關(guān)鍵性作用。我司堅(jiān)持對業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)高標(biāo)準(zhǔn)要求，根據(jù)本案的特點(diǎn)，擬架構(gòu)以下業(yè)務(wù)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)進(jìn)行業(yè)務(wù)作業(yè)。銷售主任百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)案場人員的激勵機(jī)制

淘汰制度一個項(xiàng)目中，凡連續(xù)兩個月銷售業(yè)績最后一名，將被公司解雇。案場、個人業(yè)績指標(biāo)制度每月，案場和個人都有相應(yīng)的業(yè)績指標(biāo)，指標(biāo)的完成情況和個人的獎金掛鉤，賞罰分明。案場設(shè)置值班經(jīng)理個案執(zhí)行中，值班經(jīng)歷根據(jù)公司案場管理制度負(fù)責(zé)監(jiān)督案場員工的言行舉止。月、季度、年度銷冠的評比優(yōu)秀案場的評比優(yōu)秀專案的評比百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)開盤（9月10日）導(dǎo)入形象、集中引爆，逐步導(dǎo)入概念、進(jìn)行產(chǎn)品分析，快速去化產(chǎn)品形象深入客戶積累準(zhǔn)備期蓄水期開盤強(qiáng)銷期道具準(zhǔn)備形象導(dǎo)入

6月－7月底開盤引爆產(chǎn)品深析6月底售樓處啟用8月－9月中9月中-11月底11月底－1月底持續(xù)旺銷精神認(rèn)同二次強(qiáng)銷期持續(xù)銷售尾盤促銷持銷期1月底-5月底開盤節(jié)點(diǎn)與目標(biāo)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)入市原則及時機(jī)滲透式入市從目前的蓄客狀況來看，整個蘇州市的房地產(chǎn)市場呈持續(xù)下行趨勢，蓄客壓力非常之大，蓄客期營銷活動及媒體推廣需要時間形成市場效應(yīng),預(yù)計(jì)本案實(shí)際入市時間為9月。在市場如此激烈的競爭狀態(tài)下，即使像品牌公司，也都不惜大聲吆喝，拼命造勢，軟、硬廣告鋪天蓋地。因?yàn)樵凇熬葡阋才孪镒由睢钡臓I銷時代，不造勢或造勢效果不佳，入市后極易銷售“死火”。因此對本案的前期預(yù)熱及銷售階段的造勢一定要恰到好處。既要做到不鋪天蓋地，又要做到眾所周知。分批分期入市，制造緊張的賣場氛圍順應(yīng)市場“人氣”，在銷售黃金季節(jié)及時入市，能捕捉大量客源，與此同時，對銷售進(jìn)行有計(jì)劃的控制，有組織、有計(jì)劃地推向市場，在具體細(xì)節(jié)上，做到戶型大小搭配、樓層高低搭配、景觀好壞搭配，做到肥瘦互補(bǔ)，避免上市“一鍋端”，好房搶盡，尾盤積壓。本案入市時機(jī)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)9月一次開盤目標(biāo)80套11月二次開盤目標(biāo)100套1月三次開盤目標(biāo)100套3月四次開盤目標(biāo)80套本案公寓部分建議采用小步快跑分期開盤方式進(jìn)行去化！平均2月開一次，截止2015年5月份目標(biāo)去化460套，按平均100萬一套預(yù)估，銷售目標(biāo)4.6億元。5月五次開盤目標(biāo)100套百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)媒體計(jì)劃推廣階段執(zhí)行細(xì)則準(zhǔn)備期1、時間：7月－8月中2、推廣主題：一座島、一片湖、一居所東山天境全湖景精英度假公館

3、推廣目的：項(xiàng)目入市初期，擴(kuò)大知名度，影響力4、推廣策略：（1）主要以大型戶外廣告、現(xiàn)場營銷環(huán)境主要推廣途徑。（2）項(xiàng)目VI系列的設(shè)計(jì)、定稿、制作、完成（售樓部VI系列、形象墻、室內(nèi)外展版等包裝系列），售樓部裝潢設(shè)計(jì)、施工，樓書折頁的設(shè)計(jì)、定稿、制作，工地圍墻制作。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)5、推廣實(shí)施（1）大型戶外廣告牌——項(xiàng)目附近高速口項(xiàng)目的指示路牌，攔截來往湖濱路客戶和東山賓館游客（2）路旗建立項(xiàng)目營銷陣地，營造強(qiáng)勢的銷售氛圍（3）市區(qū)設(shè)接待點(diǎn)方便客戶看房，在市區(qū)起到戶外廣告宣傳的效果，建議租用一年，作為項(xiàng)目初期銷售的過度。（4）搜房網(wǎng)、新浪樂居首頁通欄

百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)（5）制作3D視頻宣傳片在售樓部用大屏幕電視和高質(zhì)音響，生動的展示項(xiàng)目產(chǎn)品、環(huán)境、文化等，充分感染客戶。（6）高鐵與機(jī)場等候區(qū)座椅套高鐵站與機(jī)場是目標(biāo)客群頻繁出入的地方，通過在座椅套發(fā)布項(xiàng)目信息，達(dá)到推廣項(xiàng)目的目的。（7）高端寫字樓及社區(qū)樓宇廣告發(fā)布（8）媒體看房團(tuán)活動執(zhí)行

邀請各路合作媒體深度了解產(chǎn)品，并通過媒體深度報(bào)道制造熱點(diǎn)。百盟房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)蓄水期1、推廣時間：8月－9月中2、推廣主題：（1）東山天境，駕馭唯美之上的湖景城邦

（2）一座島、一太湖、一居所