寧鄉(xiāng)市場(chǎng)概況

1城市概況——關(guān)鍵詞2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況寧鄉(xiāng)地處湘中，東距長(zhǎng)沙36公里，是長(zhǎng)沙向湘西北輻射的重要平臺(tái)。歷史文化悠久，人文積淀深厚。四羊方尊、人面方鼎等國(guó)寶級(jí)青銅器的出土，被譽(yù)為“南中國(guó)青銅文化中心”。

自然資源豐富，開(kāi)發(fā)潛力巨大，是全國(guó)聞名的“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“生豬之鄉(xiāng)”、“茶葉之鄉(xiāng)”。

長(zhǎng)沙西大門(mén)人文薈萃風(fēng)光秀美農(nóng)業(yè)大縣一、市場(chǎng)環(huán)境研究2工業(yè)發(fā)展迅速，后勁十足特色產(chǎn)業(yè)區(qū)生產(chǎn)基地區(qū)花明樓工業(yè)區(qū)金州工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)本案煤炭壩工業(yè)區(qū)

寧鄉(xiāng)縣初步形成了食品、機(jī)電、建材、服飾、再生紙等規(guī)模產(chǎn)業(yè)；外來(lái)投資勢(shì)頭旺盛，目前已有500多家縣外投資企業(yè)落戶(hù)。長(zhǎng)沙城市概貌——工業(yè)2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究3典型企業(yè)圣得西服飾香港加加集團(tuán)盛海生物化工集團(tuán)現(xiàn)有員工1400人。其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員480人。廠(chǎng)區(qū)占地26萬(wàn)平方米，資產(chǎn)2.2億元，年產(chǎn)值2.5億元以上.公司占地350畝，員工1000多人位于金州大道上，目前工廠(chǎng)已建成.

公司員工300多人，主要生產(chǎn)鋰電池級(jí)正極材料.2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究4寧鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，硬件設(shè)施良好。東西向——長(zhǎng)石鐵路、長(zhǎng)常高速、319國(guó)道；南北向——洛湛鐵路金洲大道現(xiàn)已通車(chē)，三條省道縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)。城市概況——交通便捷2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究5城市概況——人文景觀(guān)資源豐富2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究6

寧鄉(xiāng)縣基礎(chǔ)教育已具備了一定的基礎(chǔ)，2007年政府教育事業(yè)費(fèi)支出2.95億元、占GDP的2%，同比增長(zhǎng)40%。小學(xué)及中學(xué)設(shè)置充分，并有湖南省重點(diǎn)中學(xué)寧鄉(xiāng)縣一中、縣幼兒園、玉潭中學(xué)、金海中學(xué)等。城市概況——教育配套全省領(lǐng)先2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究7寧鄉(xiāng)處于長(zhǎng)沙兩型社會(huì)“三圈一帶一核心”產(chǎn)業(yè)園之間，是河西重點(diǎn)發(fā)展帶。

金洲大道已經(jīng)像一條磁力線(xiàn)，釋放出巨大的磁場(chǎng)效應(yīng)。與長(zhǎng)沙東線(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶遙相呼應(yīng)，使長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)將形成東西兩翼齊飛的新格局。是建設(shè)大河西、打造先導(dǎo)區(qū)工業(yè)軸帶。

長(zhǎng)沙高新開(kāi)發(fā)區(qū)麓谷科技產(chǎn)業(yè)園寧鄉(xiāng)岳麓區(qū)寧鄉(xiāng)縣距長(zhǎng)沙城區(qū)24公里城市規(guī)劃——兩型社會(huì)河西重點(diǎn)發(fā)展帶2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展圈層：岳麓區(qū)二環(huán)線(xiàn)內(nèi)，主要發(fā)展飲食、酒店、傳統(tǒng)商業(yè)等日常生活服務(wù)行業(yè)。

高新技術(shù)發(fā)展圈層：包括麓谷高新區(qū)及其拓展區(qū)、大學(xué)城與含浦科教區(qū)和觀(guān)音港湘江新城區(qū)。

先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展圈層：主要包括望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)。

“一帶”為沿金洲大道、319國(guó)道的產(chǎn)業(yè)拓展軸“一心”為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)，于雷鋒鎮(zhèn)南發(fā)展面向全區(qū)的金融、信息、會(huì)議、商務(wù)、法律、中介等8寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)寧鄉(xiāng)縣2008年GDP為282億元，同比增長(zhǎng)15.5%,首度挺進(jìn)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，排名第97位。人均GDP達(dá)到21045元。

2009年一季度GDP完成69.2億元，同比增長(zhǎng)15%。財(cái)政總收入5.6億元，同比增長(zhǎng)34%。

GDP連續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展,未來(lái)城市發(fā)展空間大典型的工業(yè)城市,工業(yè)所占比重在一直穩(wěn)步長(zhǎng)，并超過(guò)第一第三產(chǎn)業(yè)之和；可見(jiàn)，寧鄉(xiāng)“興工強(qiáng)縣”措施取得了明顯的成績(jī)。2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究9

2008年前三季度寧鄉(xiāng)縣完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資122.79億元，同比增長(zhǎng)28%。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)上揚(yáng)，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。06-07年出現(xiàn)較大增幅。（數(shù)據(jù)來(lái)源：寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)）固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)城市發(fā)展空間大寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究一、市場(chǎng)環(huán)境研究10（數(shù)據(jù)來(lái)源：寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)）經(jīng)濟(jì)總量5年長(zhǎng)2倍，未來(lái)城市發(fā)展空間大寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究一、市場(chǎng)環(huán)境研究11城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)寧鄉(xiāng)08年社會(huì)消費(fèi)品零售額79.8億元，同比增長(zhǎng)15.83%數(shù)據(jù)來(lái)源：寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究

從06-07兩年數(shù)據(jù)可以看出寧鄉(xiāng)縣居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比都在70%以上，需求型消費(fèi)特征明顯；消費(fèi)性支出主要為食品消費(fèi)和衣著消費(fèi)、醫(yī)療保健消費(fèi)、住房消費(fèi)。寧鄉(xiāng)2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14898元，同比增長(zhǎng)18.2%122008年上半年城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.5%，處于小康水平，接近富裕階段寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2.1中觀(guān)市場(chǎng)——城市概況一、市場(chǎng)環(huán)境研究恩格爾系數(shù)(Engel‘sCoefficient)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來(lái)衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。13寧鄉(xiāng)中觀(guān)市場(chǎng)小結(jié)：1、縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，人均GDP達(dá)到21045元，居民收入水平、購(gòu)買(mǎi)力同步提升，由生存型消費(fèi)（衣、食）逐步轉(zhuǎn)向享受和發(fā)展型（家庭設(shè)備、交通通訊、文化娛樂(lè)和醫(yī)療保健四項(xiàng)支出）消費(fèi)。2、全縣恩格爾系數(shù)逐年下降，2008年為42.5%，處于小康水平。3、縣城交通優(yōu)越、為外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)?？h城內(nèi)高端消費(fèi)外流，中低端群體在本土消費(fèi)。4、2008年社會(huì)零售品總額增幅達(dá)15%，居民消費(fèi)支出逐年攀升，刺激縣城內(nèi)零售業(yè)發(fā)展。家庭設(shè)備、交通通訊、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健支出加大高端消費(fèi)外流，中低端群體本土消費(fèi)中觀(guān)市場(chǎng)啟示：可從此四個(gè)方面進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃定位中端路線(xiàn)14版塊特征：溈江東面，區(qū)域內(nèi)319國(guó)道旁的民宅較多，也集中了一些中小型的批發(fā)市場(chǎng)，基礎(chǔ)配套設(shè)施較為落后，產(chǎn)品素質(zhì)不高，戶(hù)型較單一，客戶(hù)層面較窄，后續(xù)供應(yīng)量不大。物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層住宅、住宅底商樓盤(pán)規(guī)模：小型樓盤(pán)規(guī)模戶(hù)型：宜居的三房、四房為主，主力面積在110-130平米、140-150平米之間價(jià)格：1600-1700元/㎡左右城東區(qū)——中低端物業(yè)集中供應(yīng)區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度均價(jià)主力戶(hù)型東城怡園5.5萬(wàn)㎡多層項(xiàng)目總共12棟480套，1期120套已推，銷(xiāo)售了65%左右起價(jià)1680均價(jià)1750高價(jià)18803房121-129㎡4房134㎡東城儷都10萬(wàn)㎡多層、小高層推出的4棟多層120套銷(xiāo)售38%起價(jià)1380均價(jià)16003房108-137㎡4房141㎡2.2中觀(guān)市場(chǎng)——寧鄉(xiāng)樓市一、市場(chǎng)環(huán)境研究15版塊特征：縣城以南、區(qū)域內(nèi)多臨街小農(nóng)商業(yè)、配套不成熟、樓盤(pán)素質(zhì)不高，客戶(hù)群較單一。白馬工業(yè)園的入住、中檔盤(pán)水岸新城的興建將有利于提升南城的形象檔次物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層住宅樓盤(pán)規(guī)模：中小型樓盤(pán)規(guī)模戶(hù)型：宜居的三房、四房為主，主力面積在120-145平米、155-178平米之間價(jià)格：1800元/㎡左右南城區(qū)——城郊結(jié)合部，中低端物業(yè)集中區(qū)2.2中觀(guān)市場(chǎng)——寧鄉(xiāng)樓市項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售進(jìn)度均價(jià)主力戶(hù)型經(jīng)典生活-多層、小高層項(xiàng)目分2期開(kāi)發(fā)，1期已售完，二期剩余30來(lái)套均價(jià)18003房107-134㎡

4房156-㎡水岸星城20萬(wàn)㎡多層、小高層未推預(yù)計(jì)1800左右3房120-145㎡

4房155-178㎡一、市場(chǎng)環(huán)境研究16版塊特征：地段成熟、商業(yè)配套齊全；樓盤(pán)較集中在溈江沿岸一帶，樓盤(pán)素質(zhì)較高，物業(yè)形態(tài)豐富客戶(hù)層面廣，對(duì)本案構(gòu)成一定的威脅。物業(yè)類(lèi)型：小高層、高層住宅、商業(yè)樓盤(pán)規(guī)模：中小型樓盤(pán)規(guī)模戶(hù)型：宜居的三房、四房為主，主力面積在120-144平米、150-180平米之間價(jià)格：2500-2700元/㎡左右中心濱江區(qū)——中高端物業(yè)集中，商業(yè)活躍區(qū)2.2中觀(guān)市場(chǎng)——寧鄉(xiāng)樓市項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售進(jìn)度均價(jià)主力戶(hù)型濱江·新外灘12萬(wàn)㎡高層住宅1期只剩6套頂層房源、2期10月底將推出1棟2600

3房125-139㎡

4房140-180㎡東方明珠4.5萬(wàn)㎡高層商住樓5.1開(kāi)盤(pán)26003房111㎡5房189㎡香江國(guó)際3.3萬(wàn)㎡高層商住樓熱銷(xiāo)期，銷(xiāo)售率50%26503房128-133.6㎡4房163-174㎡金滿(mǎn)地1.8萬(wàn)㎡商業(yè)街熱銷(xiāo)期，銷(xiāo)售率50%12000一、市場(chǎng)環(huán)境研究17北城區(qū)——城市未來(lái)發(fā)展方向，中高端物業(yè)集中,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈2.2中觀(guān)市場(chǎng)——寧鄉(xiāng)樓市項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售進(jìn)度均價(jià)優(yōu)雅翠園7.5萬(wàn)㎡電梯小高層4月1日開(kāi)盤(pán)，持續(xù)熱銷(xiāo)期2200玉龍國(guó)際花園33.8萬(wàn)㎡小高層住宅、小戶(hù)型公寓尾盤(pán)期均價(jià)2400嘉誠(chéng)花園18萬(wàn)㎡多層、小高層住宅一期銷(xiāo)售75%均價(jià)2300水晶儷城26萬(wàn)㎡多層、小高層住宅2期800套，銷(xiāo)售率約42%2400凝香華都47萬(wàn)㎡小高層住宅5月1日VIP發(fā)卡版塊特征：寧鄉(xiāng)縣新城區(qū)，行政中心，市政建設(shè)投入較大；兩大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地，高檔樓盤(pán)密集區(qū)，除項(xiàng)目所在區(qū)域（一環(huán)與二環(huán)之間的區(qū)域）之外，生活與商業(yè)配套缺乏；未來(lái)土地放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層住宅、樓盤(pán)規(guī)模：中小型樓盤(pán)規(guī)模戶(hù)型：宜居的三房、四房為主，主力面積在120-144平米、150-180平米之間價(jià)格：2400-2500元/㎡左右一、市場(chǎng)環(huán)境研究183.3微觀(guān)市場(chǎng)——商業(yè)現(xiàn)狀紫金公館——4層裙樓，餐飲、金融類(lèi)定位已引進(jìn)米蘿咖啡，商鋪認(rèn)購(gòu)率50%濱江新外灘——2層裙樓，共7000平米，在售的為二期商鋪，約3000平米東方明珠——2層裙樓，9000平米，1層認(rèn)購(gòu)率93%，僅余2個(gè)門(mén)面，2層整體招租中西餐廳香江國(guó)際——3層裙樓，4500平米，定位為金融、珠寶城，2-3層中西餐廳類(lèi)，1層商鋪已售20%金滿(mǎn)地——地下步行街，18000平米，招商率90%，銷(xiāo)售率90%在售商業(yè)項(xiàng)目一覽商業(yè)體量：43300㎡紫金公館8800㎡濱江新外灘7000㎡東方明珠9000㎡香江國(guó)際4500㎡金滿(mǎn)地18901㎡規(guī)劃中八一商業(yè)廣場(chǎng)一、市場(chǎng)環(huán)境研究19規(guī)?！L(zhǎng)720余米，街面寬24米，建有商業(yè)門(mén)面364間，現(xiàn)有個(gè)體戶(hù)202戶(hù)開(kāi)發(fā)時(shí)間——2003年，玉潭商業(yè)步行街2005年續(xù)建沿江風(fēng)光帶步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)——以經(jīng)營(yíng)服裝和鞋帽為主售價(jià)：12000-18000元/㎡；租金區(qū)間：40-200元/㎡平均租金90-100元/㎡寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場(chǎng)環(huán)境研究銷(xiāo)售模式分析——自然銷(xiāo)售玉潭商業(yè)步行街是屬于舊城改造項(xiàng)目，在原有的幾個(gè)老專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上進(jìn)行的商業(yè)升級(jí)。銷(xiāo)售模式為自然銷(xiāo)售，業(yè)主基本為原來(lái)的拆遷戶(hù)。3.3微觀(guān)市場(chǎng)——商業(yè)現(xiàn)狀20寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場(chǎng)環(huán)境研究街區(qū)寬度約24米，中間有大型綠化景觀(guān)、雕塑，街內(nèi)有中心廣場(chǎng)，休閑座椅等設(shè)置3.3微觀(guān)市場(chǎng)——商業(yè)現(xiàn)狀21寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場(chǎng)環(huán)境研究經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)入駐品牌鞋類(lèi)紅蜻蜓、達(dá)芙妮、奧康、意爾康、北京寶石布鞋、紅貝緹金足鞋城、平云鞋業(yè)超市、步步高鞋城、足尖舞服裝類(lèi)依衣人、勁霸男裝、忘不了、圣得西、秋水依人、粉藍(lán)、以純、奧詩(shī)蘭黛、衣香麗影、金海男裝、十三行、絲佛卡、中意男裝、青藏絨、波司登、意爾康、威威童裝、培羅蒙、上海雪豹、蜘蛛王、達(dá)衣巖、上海羊毛衫、極美度、艾哲、都市牛仔、才子、拿破侖、梵凱休閑類(lèi)361度、匹克、特步、霓中依、貴人鳥(niǎo)、喬丹、美特斯邦威、KAPPA、艾萊依、鴻星爾克、康踏、真維斯、衣之純、森馬、阿迪達(dá)斯、藍(lán)色天空、朵以精品類(lèi)雅黛莉、佳佳內(nèi)衣、春天百貨、楓蓮內(nèi)衣、天娜日化、華玉內(nèi)衣超市、流行美、潭木匠、靚人堂、曼蝶莉內(nèi)衣、詩(shī)婷、天靈翡翠皮具七匹狼、稻草人、曼蒙特、自由自在其他賓館、玉秀芙蓉美容SPA、青年旅社、飛揚(yáng)發(fā)藝、流行發(fā)線(xiàn)、通城歌廳經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以中檔男女式服裝、運(yùn)動(dòng)休閑專(zhuān)賣(mài)、鞋類(lèi)和內(nèi)衣、精品、小百貨為主3.3微觀(guān)市場(chǎng)——商業(yè)現(xiàn)狀22寧鄉(xiāng)商業(yè)代表——步行街一、市場(chǎng)環(huán)境研究根據(jù)人流量預(yù)計(jì)：步行街平均日人流量約15000人次按人均消費(fèi)100元/次計(jì)算步行街單日營(yíng)業(yè)額約150萬(wàn)年?duì)I業(yè)額約5億3.3微觀(guān)市場(chǎng)——商業(yè)現(xiàn)狀23直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——金滿(mǎn)地步行街品牌女裝小吃餐飲時(shí)尚生活區(qū)品牌男裝，休閑運(yùn)動(dòng)裝株洲南大門(mén)批發(fā)市場(chǎng)萬(wàn)和超市3000㎡地下停車(chē)場(chǎng)手機(jī)、IT數(shù)碼商業(yè)規(guī)模：18000㎡銷(xiāo)售均價(jià)：12000元/㎡銷(xiāo)售率：70%招商率：90%現(xiàn)狀：現(xiàn)在對(duì)外招租的部分為手機(jī)區(qū),同時(shí)推出花樣繁多的促銷(xiāo)活動(dòng)如“購(gòu)物節(jié)”來(lái)培育市場(chǎng)因招商設(shè)置門(mén)檻較低，不少經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐后2、3個(gè)月內(nèi)即將門(mén)面轉(zhuǎn)出，對(duì)項(xiàng)目形象影響較大。商鋪個(gè)數(shù)：604間面積區(qū)間：12-40㎡總價(jià)區(qū)間：20-50多萬(wàn)普通首付：8-12萬(wàn)左右租金價(jià)格：70-80元/㎡/月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年1月開(kāi)街時(shí)間：2009年1月運(yùn)營(yíng)模式：統(tǒng)一定位，統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理一、市場(chǎng)環(huán)境研究3.3微觀(guān)市場(chǎng)——