商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)方案

南池商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)方案南池商業(yè)街為現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街，按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理服務(wù)的主要客戶群為個(gè)體經(jīng)營(yíng)者.依據(jù)南池商業(yè)街實(shí)質(zhì)營(yíng)運(yùn)狀況，采納集中管理模式,對(duì)商業(yè)街商店進(jìn)行一致管理，培養(yǎng)地區(qū)商業(yè)中心。這也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商廣泛推行的一種方法.一、南池商業(yè)街物業(yè)管理理念南池商業(yè)街是有計(jì)劃的商業(yè)齊集，對(duì)商店進(jìn)行“分別經(jīng)營(yíng)，一致管理”是商業(yè)街差別于其余房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“分別經(jīng)營(yíng)”是指商業(yè)街只供給花費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的交易場(chǎng)所，不直接參加商店經(jīng)營(yíng)?！耙恢鹿芾怼保笊虡I(yè)街全部個(gè)體經(jīng)營(yíng)者一定接受由業(yè)主、開(kāi)發(fā)商拜托的管理企業(yè)一致管理。為了達(dá)到“分別經(jīng)營(yíng)，一致管理"的管理模式,在銷售或租借合同中都應(yīng)當(dāng)商定承租戶一定聽(tīng)從管理企業(yè)的一致管理。在法律上確立商店管理企業(yè)的管理地位.一致的物業(yè)管理有助于建筑空間的保養(yǎng)和保養(yǎng),有助于營(yíng)運(yùn)方和經(jīng)營(yíng)方之間的協(xié)調(diào)解合作，有助于為商業(yè)街創(chuàng)造一個(gè)安全、舒坦、便利、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境.商店的物業(yè)管理內(nèi)容包含:保養(yǎng)建筑、保護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供給、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化保養(yǎng)、不測(cè)事故辦理等.二、南池商業(yè)街的物業(yè)管理特點(diǎn)對(duì)于南池商業(yè)街物業(yè)管理主要包含環(huán)境衛(wèi)生管理,安全捍衛(wèi)管理，設(shè)備、設(shè)備的保養(yǎng)管理。1．環(huán)境衛(wèi)生是管理的核心,之外面環(huán)境管理為主.包含樓宇四周的場(chǎng)所的潔凈保養(yǎng)、公共空間的潔凈保養(yǎng)的等，保證商業(yè)街的整體規(guī)劃和睦一致。同時(shí)要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業(yè)企業(yè)一致管理、垃圾袋裝運(yùn)至指定地點(diǎn)等.物業(yè)企業(yè)需依據(jù)勞動(dòng)定額標(biāo)準(zhǔn)配置潔凈工，保證環(huán)境服務(wù)質(zhì)量，帶給業(yè)主及花費(fèi)者一個(gè)舒坦、精致、干凈的花費(fèi)環(huán)境。2．安全捍衛(wèi)是管理的重點(diǎn)，商店出入人員雜,不受管束，客流量大，易發(fā)買賣外，安全捍衛(wèi)工作特別重要，有些零售商品易燃易爆,所以消防安全不得有半點(diǎn)松弛。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，分散相對(duì)較慢，所以安全管理應(yīng)特別謹(jǐn)慎。應(yīng)擬訂平常消防安全警告、消防設(shè)備的平常保護(hù)和檢查等制度和流動(dòng)崗的24小時(shí)巡邏制度等.3．設(shè)備、設(shè)備的保養(yǎng)是管理的重點(diǎn)，商業(yè)運(yùn)作對(duì)設(shè)備設(shè)備的要求更高,水、電燈設(shè)備設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)關(guān)系到客戶的正常經(jīng)營(yíng)，所以,設(shè)備設(shè)備的平常管理要求更高,做好有關(guān)的應(yīng)急辦理方案是管理服務(wù)的基本需求，并且一定擬訂嚴(yán)格的保養(yǎng)、潔凈、檢測(cè)、維修計(jì)劃和履行標(biāo)準(zhǔn)，保證各樣設(shè)備設(shè)備的正常使用。為業(yè)主供給一個(gè)安全舒心的經(jīng)營(yíng)、生活環(huán)境。三、商業(yè)街物業(yè)管理人員裝備商店管理的人員裝備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶繳納的管理費(fèi)都用在刀刃上。組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置采納經(jīng)理負(fù)責(zé)制，依據(jù)所需人力資源配置招聘建立一支高效、協(xié)調(diào)的優(yōu)異團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)營(yíng)運(yùn)中盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的通暢。1．業(yè)戶服務(wù)部設(shè)主管一名,可有物業(yè)經(jīng)理兼任。該部主要職能是業(yè)戶招待與內(nèi)部管理，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。招待員的多少主要依照于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，往常每班保持兩人即可。2．保安服務(wù)部設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防備與消防管理。詳細(xì)作業(yè)人員依據(jù)商店保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行裝備。3．環(huán)境管理部設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)南池商業(yè)街的公共地區(qū)保潔、室外保潔與綠地保養(yǎng)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。詳細(xì)保潔和綠化作業(yè)人員依據(jù)商店保潔范圍、保潔面積、保潔頻率以及商店的綠化面積進(jìn)行安排。4．維修服務(wù)部設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)房子、設(shè)備、設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證南池商業(yè)街不中斷安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和增值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)依據(jù)商店經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商店設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。四、商店的物業(yè)服務(wù)管理商店物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描繪：1、商店業(yè)戶服務(wù)管理業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1、招待與聯(lián)系招待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客供給服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行溝通的窗口.其主要職能與其余種類物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)同樣，包含聆聽(tīng)建講和建議，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。1。2、糾葛、投訴招待1.3、報(bào)修招待對(duì)于業(yè)戶對(duì)水電或許其余設(shè)備的報(bào)修，應(yīng)快速做記錄,填寫《維修任務(wù)單》,即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；1.4、走訪回訪主要包含：聽(tīng)取業(yè)戶和商店方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的建議、建議；報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪等.1.5、商業(yè)街的內(nèi)外聯(lián)系商店內(nèi)部聯(lián)系:向商店方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗資等;商店外面聯(lián)系：街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系.2、商店裝飾服務(wù)管理2.1、裝飾管理裝飾管理職能主要包含:審查裝飾申請(qǐng)、簽署“裝飾管理協(xié)議”、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)察管理等。2.2、商業(yè)店面擬訂裝飾管理規(guī)定的重點(diǎn)二次裝飾過(guò)程應(yīng)恪守物業(yè)管理處制定的《二次裝飾施工管理規(guī)定》，裝飾完成后，物業(yè)管理處依據(jù)裝飾前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)同的裝飾設(shè)計(jì)圖、裝飾協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行完工查收，如發(fā)現(xiàn)有違犯裝飾設(shè)計(jì)圖及裝飾協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不一樣的辦理。業(yè)戶遞交的裝飾設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包含:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附店面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié));排水系統(tǒng)的散布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié));電力供給設(shè)備散布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）;照明設(shè)備地點(diǎn)圖；假天花的平面，切面圖；及其余一些物業(yè)管理處或商店要求供給的建筑細(xì)節(jié)；裝飾工期、動(dòng)工期、防火舉措、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等.2。3、裝飾現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)察管理在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包含3方面：對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程能否按圖施工、按“裝飾協(xié)議”要乞降對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)察管理。一般建筑施工隊(duì)的人員狀況復(fù)雜，大多是暫時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺少有效的控制;裝飾施工與整個(gè)樓宇的建筑不一樣，他往常限制于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工,而其余層面則照舊營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，必然會(huì)影響其余業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝飾的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)同的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違犯已簽署的“裝飾管理協(xié)議"上的條款,有否違犯物業(yè)管理處的其余管理規(guī)定等,若有違犯規(guī)定要實(shí)時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整頓通知單"等。如裝飾時(shí)損及商店的裝飾、裝置或公用設(shè)備,則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商店方滿意為止。自然,也可由物業(yè)管理處維修,但有關(guān)花費(fèi)則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳盡記錄，作為完工查收時(shí)的憑證或參照.3、商業(yè)街設(shè)備、設(shè)備維保服務(wù)管理3.1、商業(yè)物業(yè)的平常保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不一樣。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各樣設(shè)備，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)備使用頻率較其余物業(yè)對(duì)比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)備保養(yǎng)及維修管理的利害直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn).為保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)主要靠平常保養(yǎng).4、商業(yè)街建筑物的保養(yǎng)及維修管理依照商店建筑物的破壞程度，將修葺工程大概分為大修、中修、小修三類.4。1、大修工程是指建筑物主體構(gòu)造的大多數(shù)嚴(yán)重破壞,或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分隸屬設(shè)備一定拆換、改裝或新裝，如上、下水道等.因?yàn)榇笮薰こ淌┕?chǎng)所和安全的要求，往常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶一定停止?fàn)I業(yè)。所以，工期安排和動(dòng)工前的籌辦工作特別重要;4.2、中修工程是指建筑物部分破壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和構(gòu)造的工程。如樓頂?shù)木植啃掭莼虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。5、商店保安服務(wù)管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作,必須做到十拿九穩(wěn)。對(duì)于南池商業(yè)街而言,因?yàn)槠涮貏e的功能需要開(kāi)放式經(jīng)營(yíng),所以，安全管理至關(guān)重要，不只要有平常次序保護(hù)隊(duì)伍還必須有夜間巡邏隊(duì)伍，24小時(shí)全面實(shí)行保安服務(wù)。5。1、監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)實(shí)時(shí)錄象,寸作查證并實(shí)時(shí)上報(bào)主管，通知巡邏保安實(shí)時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，防備局勢(shì)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng).應(yīng)特別重申，在發(fā)生惡性事件緊迫分散圍觀顧客時(shí)等等。這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人職工作仔細(xì)、敬業(yè)。5。2、消防管理中心一定擬訂吻合本商業(yè)街實(shí)質(zhì)的消防管理制度（包含幾套火災(zāi)應(yīng)急辦理方案）；商店個(gè)業(yè)主及物業(yè)管理的各部門都要把各自防火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自己的職責(zé)范圍.做到“一致指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,未雨綢繆”，確實(shí)貫徹“預(yù)防為主,防消聯(lián)合"的消防目標(biāo).并按期抵消防設(shè)備、設(shè)備、器械及消防通道、標(biāo)志、縱火門進(jìn)行檢查，保證完滿備用、通道通暢、標(biāo)志清楚。對(duì)一些業(yè)戶可能私自增加電氣設(shè)備要仔細(xì)檢查，防備發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。6、商業(yè)街綠化服務(wù)管理6.1、綠化環(huán)境是保持生態(tài)均衡，創(chuàng)造舒坦、雅觀、清爽、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ).商業(yè)街內(nèi)外的綠化搞得好,能使四周得環(huán)境獲得改良，又提高了商店得品位。綠化管理應(yīng)裝備專業(yè)技術(shù)人員,依照季節(jié)、氣候，地區(qū)條件的不一樣和樹木花草的生長(zhǎng)習(xí)慣及要求,擬訂詳盡的管理細(xì)則,指導(dǎo)保養(yǎng)人員推行。6。2、部門主管對(duì)保沽、綠化,服務(wù)各組工作不時(shí)進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案,并追查各組長(zhǎng)責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不按期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻敦促主管部門整頓，每個(gè)月積累數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處分。7、商店廣告管理7.1、樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，一定由物業(yè)管理企業(yè)一致安裝在合理位置；7。