某文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險及控制措施,項目管理論文

某文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險及控制措施,項目管理論文摘要：隨著我們國家社會經(jīng)濟的高速建設(shè),旅游產(chǎn)業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展,華而不實旅游業(yè)各方面存在較大的缺乏,且文旅項目開發(fā)存在明顯的地域性,項目開發(fā)當(dāng)中存在著較多風(fēng)險。本文以南京市某項目為對象,主要對文旅項目開發(fā)的項目風(fēng)險管理理論進行介紹,并且對風(fēng)險管理的經(jīng)過管控、風(fēng)險辨別、評估控制等方面進行了具體講明,最終結(jié)合該項目大概情況進行風(fēng)險類型、風(fēng)險優(yōu)化控制措施的分析,以便為相關(guān)項目建設(shè)提供科學(xué)合理的參考。本文關(guān)鍵詞語：文旅項目;風(fēng)險管理;控制措施;1、引言文旅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)具備商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的較多特性,主要表現(xiàn)為高難度、高風(fēng)險兩個方面,對于文旅產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險而言,考慮到文旅相關(guān)項目普遍需要建設(shè)在具備旅游文化的目的地,且大多數(shù)旅游地主要集中于2、3線城市郊區(qū),這就容易導(dǎo)致人流量較小。此時,文旅項目能否具備良好的社會經(jīng)濟效益與其選址能否合理密切相關(guān)。其次,對于文旅項目建設(shè)也具備高難度特點,這也主要是由于項目的高風(fēng)險特性決定的,文旅項目的整體規(guī)劃設(shè)計和后續(xù)的運營都需要考慮自然因素的影響,如旺季和淡季。除此之外,文旅項目的經(jīng)營單位也需要對不同用戶的消費需求進行差異性分析,對不同類型的用戶造成的文化差異沖突進行有效解決。本文主要結(jié)合項目建設(shè)風(fēng)險管理理念,以南京市某文旅開發(fā)項目為例子對項目建設(shè)中的不同階段、方面的風(fēng)險管理進行分析,繼而為風(fēng)險的有效防控提供借鑒作用。2、項目風(fēng)險管理2.1、經(jīng)過管理文旅項目風(fēng)險管理的經(jīng)過較為復(fù)雜,整個項目地產(chǎn)的建設(shè)不僅需要重點考慮后續(xù)獲取的社會經(jīng)濟利潤,而且需要盡量匹配周圍的生態(tài)環(huán)境,實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展理念。為此,在文旅項目的開發(fā)經(jīng)過中,相關(guān)參見單位除了對經(jīng)濟風(fēng)險進行必要的辨別預(yù)防之外,還要對各種環(huán)境風(fēng)險、社會影響風(fēng)險等因素進行必要的分析,以此對后續(xù)的建設(shè)經(jīng)過進行風(fēng)險躲避。文旅項目開發(fā)的經(jīng)過復(fù)雜性主要表如今其內(nèi)部包含多種項目要素,如衣食住行、游樂、購物等方面,項目風(fēng)險的經(jīng)過管理則需要結(jié)合實際不同階段進行有序開展。在風(fēng)險的潛伏階段,風(fēng)險并沒有完全顯現(xiàn),但是存在的風(fēng)險極有可能影響文旅項目的設(shè)計開發(fā)階段,對于潛伏階段風(fēng)險管控的工作重點則在于風(fēng)險的事先預(yù)防,項目管理風(fēng)險的預(yù)防則主要分為風(fēng)險的辨別、躲避以及有效轉(zhuǎn)移,除此之外,管理人員還需要進行風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案的設(shè)計編制,華而不實最主要的工作環(huán)節(jié)是風(fēng)險的事先辨別,對于項目管理風(fēng)險的辨別主要是將風(fēng)險進行量化分析,并且對潛在風(fēng)險可能發(fā)生前后進行不同情況的比照;風(fēng)險的轉(zhuǎn)移躲避則是當(dāng)下項目風(fēng)險管理的重要措施,項目開發(fā)前期,對工作環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險進行了辨別,管理人員能夠選擇一樣作用的工作以代替風(fēng)險程度高的工作或者直接取消該工作任務(wù),一次實現(xiàn)風(fēng)險程度高的工作開展帶來的建設(shè)單位不可預(yù)測料想的損失。風(fēng)險預(yù)案的編制則需要在風(fēng)險發(fā)生時進行緊急的準(zhǔn)備工作,做好風(fēng)險的及時控制處理,其是風(fēng)險經(jīng)過管理的核心內(nèi)容[1]。風(fēng)險已經(jīng)發(fā)生后,管理人員能夠準(zhǔn)確計算出風(fēng)險帶來的文旅項目相關(guān)損失,發(fā)生階段的風(fēng)險管理則需要做好不同工作崗位之間的銜接,對成本投入、建設(shè)進度、生態(tài)協(xié)調(diào)等方面進行全方位把控,發(fā)生階段風(fēng)險管理能夠根據(jù)如下步驟開展。首先是合理選擇針對性的風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案,并采取嚴(yán)格規(guī)范化的施行;其次是管理人員采取其余動態(tài)可變形的措施進行風(fēng)險的環(huán)節(jié),將項目風(fēng)險控制在一定范圍,避免擴大影響;最后,管理人員則需要組織不同部門相關(guān)人員進行及時的風(fēng)險彌補。對于風(fēng)險的事后管理則主要表如今風(fēng)險產(chǎn)生之后的危機處理預(yù)案的施行,管理人員需要采取一切可利用措施進行風(fēng)險帶來的相關(guān)損失的控制,并且不同部門需要做好風(fēng)險數(shù)據(jù)信息的采集歸檔,為后續(xù)的風(fēng)險控制提供基礎(chǔ)支撐,避免類似情況的產(chǎn)生。2.2、風(fēng)險辨別、評估及控制對于風(fēng)險的辨別,風(fēng)險辨別工作需要以相關(guān)建設(shè)單位進行充分的現(xiàn)場數(shù)據(jù)信息的收集和各部門項目情況的具體調(diào)查為基礎(chǔ),風(fēng)險管理人員采取不同技術(shù)手段針對項目建設(shè)前期的多種類型潛在風(fēng)險及客觀風(fēng)險進行全方位的分類歸納辨別,一般而言,項目風(fēng)險辨別具備較多的應(yīng)用方式方法,如常見的流程圖法、系統(tǒng)分解法、情景分析法等,風(fēng)險預(yù)先辨別對于文旅項目的前期工作開展具有至關(guān)重要的作用,其能夠優(yōu)化后續(xù)建設(shè)資源的配置,完善建設(shè)單位的人料機現(xiàn)場組織,能夠縮小不必要成本的投入,大大提升文旅項目的建設(shè)效率。根據(jù)辨別的風(fēng)險,現(xiàn)場技術(shù)人員可以以根據(jù)實際情況進行施工方案的優(yōu)化,擴大項目收益率[1]。項目風(fēng)險評估則需要進行不同風(fēng)險內(nèi)容的估計,如風(fēng)險發(fā)生時對項目整體的危害程度、影響范圍;項目風(fēng)險發(fā)生的預(yù)測料想時間、項目風(fēng)險發(fā)生的可能性程度;獨立不同的風(fēng)險因素產(chǎn)生整個風(fēng)險事件的概率等,項目風(fēng)險評估的流程如此圖1所示。項目風(fēng)險評估工作的開展主要是將風(fēng)險進行不同程度的分類,一般能夠?qū)L(fēng)險程度分成4個不同級別,即忽略級、稍微級、嚴(yán)重級和災(zāi)難級,風(fēng)險評估能夠采取如下幾種方式方法進行,項目階段測試、風(fēng)險危害可性能分析矩陣、精度數(shù)據(jù)分級,整個評估工作開展的準(zhǔn)確性直接決定了后續(xù)項目能否順利開展,且風(fēng)險評估工作需要根據(jù)風(fēng)險的預(yù)先辨別、項目不同工作任務(wù)的開展進度、項目單位自工程的建設(shè)規(guī)模、使用用處等方面為基礎(chǔ)信息,這有助于風(fēng)險評估數(shù)據(jù)獲取的穩(wěn)定準(zhǔn)確有效性。圖1風(fēng)險評估映射模型項目的風(fēng)險控制則是對文旅項目風(fēng)險進行風(fēng)險辨別、分析、評估等不同階段采取有效措施進行風(fēng)險消除,風(fēng)險控制主要目的在于最大化項目建設(shè)的積極影響、最小化建設(shè)中的消極因素影響。風(fēng)險控制是決定文旅項目建設(shè)不同階段的重要措施,項目風(fēng)險管理人員需要盡量實現(xiàn)風(fēng)險的控制,這有助于施行階段風(fēng)險發(fā)生概率的降低,在事中則要對一些隱蔽工序的施工質(zhì)量進行具體檢查,避免不必要的后續(xù)返修返工等,做好風(fēng)險的嚴(yán)格現(xiàn)場管理。文旅項目的風(fēng)險主要分為進度風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險、安全生產(chǎn)風(fēng)險這幾個方面[2]。3、某文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目大概情況及風(fēng)險類型3.1、項目大概情況南京市某文旅地產(chǎn)建設(shè)項目占地總面積為40000m2,華而不實總建設(shè)面積為85000m2,地下建筑面積為15000m2,地上建筑面積為70000m2,整體建筑的占地面積到達了20000m2,建筑密度為50%,綠地率為10%,該項目總共建設(shè)有750個停車位,具備文化、旅游、飲食、購物、休閑、商業(yè)等多方面的綜合一體化特性,除此之外,該文旅建設(shè)項目以可持續(xù)發(fā)展為理念,具備較高的空間層次感,具體表現(xiàn)出了以人文本的空間構(gòu)造設(shè)計,實現(xiàn)了當(dāng)代感和古代感的完美結(jié)合,是南京市綜合功能區(qū)和全時間段不夜城的表現(xiàn)。3.2、風(fēng)險類型一般而言,項目建設(shè)風(fēng)險源分類如此圖2所示,對于本文所研究項目,其內(nèi)部的風(fēng)險源主要包括如下幾個方面。首先是項目建設(shè)的資金投入風(fēng)險,資金投入風(fēng)險有兩個內(nèi)容構(gòu)成,即融資風(fēng)險、籌資風(fēng)險。華而不實,籌資風(fēng)險的事先辨別則需要文旅項目投資人和當(dāng)?shù)亻_發(fā)建設(shè)部門進行聯(lián)合把控,如對銀行項目建設(shè)借貸資金風(fēng)險和建設(shè)介入單位的信譽資質(zhì)等的辨別。融資風(fēng)險則主要需要在建設(shè)單位進行項目諸方面成本控制基礎(chǔ)上進行合理融資對象的選擇,以此對融資風(fēng)險進行有效躲避;其次是文旅項目開發(fā)中的技術(shù)風(fēng)險,文旅項目技術(shù)上的風(fēng)險主要表現(xiàn)為該項目的設(shè)計規(guī)劃特點能否與當(dāng)?shù)氐穆糜翁厣ハ噙m應(yīng),建設(shè)單位需要充分對項目建設(shè)流程和進度進行全方位動態(tài)管控,并且對項目建設(shè)特點能否和當(dāng)?shù)芈糜涡蜗蟠嬖诓町愡M行及時判定糾正,對華而不實存在的技術(shù)性風(fēng)險進行辨別控制;建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險決定了項目運行的穩(wěn)定能力,質(zhì)量風(fēng)險表現(xiàn)為旅游產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)意和施工技術(shù)的匹配性和項目建設(shè)方案能否具備足夠的科學(xué)可靠性,風(fēng)險管理人員能夠在前期對不符合施工條件要求的相關(guān)建設(shè)產(chǎn)品進行質(zhì)量判定,對華而不實存在的質(zhì)量風(fēng)險進行及時遏制;成本風(fēng)險跟文旅項目整體規(guī)劃能否合理密切相關(guān),項目建設(shè)成本的擴增主要表現(xiàn)為項目設(shè)計階段不同子項目的總造價超過了概預(yù)算和項目施行經(jīng)過中擴增的不合理成本。為此,管理人員需要在項目建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)進行風(fēng)險的量化分析,盡可能控制實際成本在可預(yù)算范圍內(nèi),如人工、材料、機械等的成本支出[3]。圖2風(fēng)險源分類圖4、項目風(fēng)險控制措施4.1、專家咨詢機構(gòu)建立專家咨詢機構(gòu)的建立是文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對的主要措施,風(fēng)險決策體制應(yīng)該由項目開發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)集體、風(fēng)險研究的內(nèi)部組織以及專家咨詢機構(gòu)共同構(gòu)成。華而不實,項目開發(fā)者(項目經(jīng)理)與項目決策集體是整個體制的核心,也是最重要的決策主體,其需要為相關(guān)決策提供準(zhǔn)確的資料以便為專家提出相關(guān)的風(fēng)險應(yīng)對措施提供良好的信息基礎(chǔ)。而專家咨詢機構(gòu)則是風(fēng)險應(yīng)對措施制定的主要施行人員,相關(guān)風(fēng)險的應(yīng)對措施大都是根據(jù)專家協(xié)商后的意見進行落實并為減少項目損失工作的開展提供重要指導(dǎo)作用。4.2、管理培訓(xùn)及項目團隊優(yōu)化加強項目風(fēng)險的管理培訓(xùn)是提高風(fēng)險應(yīng)對效率的必要方式方法。首先,項目經(jīng)理要充分認(rèn)識到項目風(fēng)險管理培訓(xùn)對整個項目風(fēng)險管理工作的重要性,并將風(fēng)險管理的培訓(xùn)工作提升到關(guān)系企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目的上來。其次,在培訓(xùn)經(jīng)過中,還需積極營造濃烈厚重的學(xué)習(xí)氣氛,并在處理好建設(shè)項目與培訓(xùn)工作在時間上的矛盾的基礎(chǔ)上,努力創(chuàng)造培訓(xùn)條件、調(diào)動項目員工學(xué)習(xí)風(fēng)險管理的積極性,使其能夠及時對相關(guān)風(fēng)險進行初步辨別和分析。組建高效的項目團隊是降低風(fēng)險事件發(fā)生并提高風(fēng)險應(yīng)對效果的重要工作。文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目負(fù)責(zé)人以及相關(guān)管理人員需要對當(dāng)下的文化旅游產(chǎn)業(yè)以及旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢進行綜合分析,進而在確保當(dāng)下項目符合整體市場和行業(yè)發(fā)展規(guī)律的前提下,展開詳細(xì)子項目的開發(fā)工作。其次,加強項目團隊的組建力度,進而為相關(guān)風(fēng)險的躲避提供良好的內(nèi)部環(huán)境。5、小結(jié)總而言之,文旅項目作為一個綜合一體化的工程,其內(nèi)部包含了較多種類的風(fēng)險因素,風(fēng)險管理人員需要加強對文旅項目開發(fā)不同階段的風(fēng)險認(rèn)識,及時做好項目建設(shè)前期的風(fēng)險辨別、評估、控制,將風(fēng)險躲避在早期。本文所針對的南京市某文旅開發(fā)項目風(fēng)險管理對于現(xiàn)實中的相關(guān)類似工程具