第11章不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分析

第11章不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款分析11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述

11.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式

11.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

2/3/20231主講人：李軍峰11.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款概述擔(dān)保的基本方式：保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。1.保證是指保證人和債權(quán)人約定，與債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定履行主合同的義務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。2.抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將抵押財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。3.質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，或者將其財(cái)產(chǎn)權(quán)利交由債權(quán)人控制，將該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利折價(jià)，或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的價(jià)款優(yōu)先受償。2/3/20232主講人：李軍峰4.留置是指在保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同中，債權(quán)人依照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。5.定金是指合同當(dāng)事人一方為了擔(dān)保合同的履行，預(yù)先支付另一方一定數(shù)額的金錢的行為。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要回定金；收受定金的一方不履行合同約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2/3/20233主講人：李軍峰11.1.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義與基本特征1．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的含義（1）抵押貸款的概念抵押貸款又稱押款，是指貸款人要求借款人提供一定抵押物作為保證的放款。（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的定義不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，是指以某項(xiàng)特定的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保所進(jìn)行的借貸活動(dòng)，它是貸款人和借款人雙方同意把不動(dòng)產(chǎn)抵押給貸款人，以用作借款人付款償還貸款的擔(dān)保。2/3/20234主講人：李軍峰不可抵押的財(cái)產(chǎn)（1）土地所有權(quán)：（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。2/3/20235主講人：李軍峰抵押率的確定土地：通常不超過50%；住宅：有產(chǎn)權(quán)證70%，在建工程50%；商鋪、寫字樓：有產(chǎn)權(quán)證60%，在建工程50%；車位：不超過20%。2/3/20236主講人：李軍峰2．不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的基本特征（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中用作抵押物的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高于貸款的額度;（2）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款金額大、期限比較長(zhǎng);（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的工具創(chuàng)新非?；钴S。2/3/20237主講人：李軍峰3.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的實(shí)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同要求借款人提供不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保，以保證貸款能夠按期歸還。一旦違約，貸款人就獲得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。這種貸款合同可以看作是賦予借款人的一個(gè)看漲期權(quán)。2/3/20238主講人：李軍峰11.1.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的分類1.按照借貸期內(nèi)貸款利率是否調(diào)整，可分為固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款（1）固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款固定利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，是以預(yù)先確定的利率和分期還款方式來(lái)運(yùn)行的信貸工具。常見的固定利率貸款有固定償額貸款、氣球式貸款、固定還本貸款和雙周還款貸款。

2/3/20239主講人：李軍峰①固定償額貸款的償還方法為，在貸款合同期內(nèi)，借款人應(yīng)每月償還固定的額度給貸款人。它是一種可被視作年金的較簡(jiǎn)單的貸款形式。②氣球式貸款是指在貸款合同期，最后一期的償還額比此前任意一期的償還額都高的貸款方式，而最后一期的償還額被稱為氣球償還額。其現(xiàn)金流特點(diǎn)是，在貸款期間內(nèi)僅支付利息或部分?jǐn)備N貸款本金，至期末才償還本金或余下的本金額。2/3/202310主講人：李軍峰③固定還本貸款就是在貸款期內(nèi)，每期攤還固定的本金額，而利息支付則依據(jù)每期期末貸款余額及當(dāng)期利率計(jì)算的還款方式。其現(xiàn)金流特點(diǎn)是，貸款期內(nèi)利息支付金額依次遞減，而本金支付額固定不變。④雙周還款貸款是每?jī)芍苓€款一次，貸款期限縮短近一半，利息的總支付也銳減，它實(shí)際屬于固定償額貸款的一種。2/3/202311主講人：李軍峰（2）可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款可變利率不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指在貸款合同期內(nèi)，貸款利率可以依據(jù)某一指標(biāo)變動(dòng)而調(diào)整的貸款方式。它包括隨價(jià)調(diào)整抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。

2/3/202312主講人：李軍峰2.按照抵押貸款的動(dòng)機(jī)，可分為住宅房地產(chǎn)抵押貸款、收益型房地產(chǎn)抵押貸款和不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抵押貸款（1）住宅房地產(chǎn)抵押貸款住宅房地產(chǎn)抵押貸款是指用住宅等性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押品的貸款活動(dòng)。住宅作為家庭財(cái)務(wù)最大支出的購(gòu)買品，關(guān)系著居住條件的改善和生活水平的提高。2/3/202313主講人：李軍峰住房抵押貸款條件

(1)有合法的身份;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄;(3)有合法有效的購(gòu)房合同;(4)以新購(gòu)住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的首付款;(5)已購(gòu)且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;(7)貸款行規(guī)定的其他條件。2/3/202314主講人：李軍峰住房抵押貸款申請(qǐng)資料

1.房產(chǎn)證；2.權(quán)利人及配偶的身份證；3.權(quán)利人及配偶的戶口本；4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)；5.收入證明；6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,應(yīng)提供出生證；7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,應(yīng)提供原貸款合同及最后一期的銀行對(duì)帳單；8.為提高貸款通過率,應(yīng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)。2/3/202315主講人：李軍峰（2）收益型房地產(chǎn)抵押貸款收益型房地產(chǎn)抵押貸款是指以作為投資品的房地產(chǎn)為抵押融通資金的借貸活動(dòng)。在收益型房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人一般希望貸款結(jié)構(gòu)能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)生足夠的收益來(lái)支付每年的抵押貸款償還額。它可被劃分為參與貸款、土地售后回租、僅付利息貸款、應(yīng)計(jì)貸款和可轉(zhuǎn)換抵押貸款等形式。

2/3/202316主講人：李軍峰參與貸款又被稱為權(quán)益參與貸款，或權(quán)益酬金，是指貸款人以降低貸款利率作為交換條件，通過一定的方式參與了房地產(chǎn)收益和現(xiàn)金流的分配的貸款方式。土地售后回租是指擁有土地所有權(quán)的投資者在同土地購(gòu)買者達(dá)成回租協(xié)議后將土地出售，以獲得的土地款在土地上搞建筑投資獲取收益的融資活動(dòng)。2/3/202317主講人：李軍峰僅付利息貸款是指收益型房地產(chǎn)抵押貸款有時(shí)在某一特定時(shí)間內(nèi)不要求分期償還本金，這一時(shí)期內(nèi)僅支付利息，特定時(shí)期結(jié)束后，貸款本金要么在剩余時(shí)間內(nèi)分期償還，要么期末一次性償還的貸款方式。應(yīng)計(jì)貸款是指某些特定年份借款人支付的款項(xiàng)低于可能要求的利息費(fèi)用的收益型房地產(chǎn)抵押貸款。可轉(zhuǎn)換抵押貸款就是貸款人在某個(gè)特定的期限結(jié)束后有權(quán)選擇購(gòu)買房地產(chǎn)的部分或全部收益的貸款方式。

2/3/202318主講人：李軍峰（3）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抵押貸款是指不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在獲得土地后為開始項(xiàng)目開發(fā)，通過協(xié)商獲得建設(shè)增建費(fèi)用的貸款。2/3/202319主講人：李軍峰不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抵押貸款條件（1）四證齊全：即國(guó)有土地使用證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）前期投入35%自有資金（土地出讓金、地價(jià)、配套費(fèi)）；（3）有土地或房屋抵押擔(dān)保。2/3/202320主講人：李軍峰11.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率的決定

11.2.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給可以將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給函數(shù)定義為：LS=g(M，E，Pr，r)M—貨幣政策；E—國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體形勢(shì)；Pr—金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的偏好；r—不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的市場(chǎng)利率。

LS=A＋S(r)，其中A>0，dS/dr>02/3/202321主講人：李軍峰圖11-1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供給LSLr2/3/202322主講人：李軍峰11.2.2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求不妨將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求函數(shù)定義為：LD=F（Q，W，Y，T，P，r）Q—家庭人數(shù)；W—財(cái)富總量；Y—收入水平；T—人們的偏好；P—不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變化；r—不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率。

可以將公式11.3改寫為：LD=K＋D(r)，其中K＞0，dD/dr<02/3/202323主講人：李軍峰r0圖11-2不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的需求LLD2/3/202324主講人：李軍峰11.2.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的供求均衡2/3/202325主講人：李軍峰圖11-3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款供需均衡LL*OLDELSrr*2/3/202326主講人：李軍峰11.3不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的支付方式是指由借貸雙方協(xié)商確定的借款人償還貸款本息的時(shí)間間隔和支付的金額等貸款合同內(nèi)容。11.3.1固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是現(xiàn)金流特征最簡(jiǎn)單的一種支付方式，是指貸款期內(nèi)利率固定，支付的時(shí)間間隔一般為一個(gè)月，每期的支付額是固定不變的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款支付方式。2/3/202327主講人：李軍峰根據(jù)固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流特征，可以采用年金公式計(jì)算每月償還的本金、利息和總額。即

由公式11.5，可得2/3/202328主講人：李軍峰11.3.2累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款這樣的支付方式的一般特點(diǎn)是：貸款期限和利率都是固定不變的，這一點(diǎn)與固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相同；每月償還額，在起初幾年比相同利率和期限的固定利率、等額支付不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的每月償還額要少，但在剩余的期限內(nèi)情況正好反過來(lái)，即累進(jìn)支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的月償還額會(huì)超過固定利率、等額支付的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的月償還額。2/3/202329主講人：李軍峰2/3/202330主講人：李軍峰11.3.3可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款包括隨價(jià)調(diào)整抵押貸款和浮動(dòng)利率抵押貸款。1.隨價(jià)調(diào)整的抵押貸款可變利率的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款設(shè)計(jì)的關(guān)鍵為貸款利率調(diào)整的方式?？勺兝实牟粍?dòng)產(chǎn)抵押貸款利率有多種多樣的調(diào)整方式，但多以按物價(jià)指數(shù)調(diào)整為常見，即隨價(jià)調(diào)整抵押貸款。2/3/202331主講人：李軍峰2.浮動(dòng)利率抵押貸款浮動(dòng)利率抵押貸款的利率往往盯住一些不受銀行或儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)控制的經(jīng)濟(jì)指數(shù)，如美國(guó)國(guó)庫(kù)券利率和平均國(guó)民貸款利率，周期地進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整期的利率等于某個(gè)基準(zhǔn)利率加上一定變動(dòng)幅度。2/3/202332主講人：李軍峰11.3.4不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款(ReverseMortgage)不動(dòng)產(chǎn)逆向抵押貸款的運(yùn)行過程是：在老人有生之年，對(duì)已有住房既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于自己的房屋內(nèi)，由銀行按照房產(chǎn)價(jià)值和老人的預(yù)期壽命狀況等因素，向他們逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過世后，銀行取得房屋產(chǎn)權(quán)并處置出售，清償養(yǎng)老金本息。2/3/202333主講人：李軍峰11.4不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

11.4.1不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析通常，可以將不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)劃分為一般風(fēng)險(xiǎn)和其它風(fēng)險(xiǎn)。1.一般風(fēng)險(xiǎn)一般風(fēng)險(xiǎn)是指在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)上所有的參與者都不能回避的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、提前償還風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。2/3/202334主講人：李軍峰（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)在貸款活動(dòng)中，通貨膨脹會(huì)使貸款人的實(shí)際收益減少，即蒙受損失。這種由于通貨膨脹的發(fā)生而導(dǎo)致貸款人蒙受損失的可能性被稱為通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)貸款利率通常是根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的判斷來(lái)確定的。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性是指投資標(biāo)的轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能力，又稱變現(xiàn)性。當(dāng)某項(xiàng)資產(chǎn)無(wú)法在短期內(nèi)以合理的價(jià)格售出時(shí)，即面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2/3/202335主講人：李軍峰（4）提前償還風(fēng)險(xiǎn)提前償還是指借款人在按不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同規(guī)定的還款計(jì)劃之外償付本金，致使貸款提前償付的行為。（5）抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于用作抵押物的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)貸款的安全和收益產(chǎn)生的不確定性。它包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。（6）不可抗力風(fēng)險(xiǎn)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是指還貸期間，由于較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無(wú)法收回。2/3/202336主講人：李軍峰2.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)是指在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款實(shí)施時(shí)，由于貸款合同操作的不規(guī)范而使參與者面臨的風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括貸款條件風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)和欺詐風(fēng)險(xiǎn)等。（1）貸款條件風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同的內(nèi)容很多，其中最為關(guān)鍵的是抵押比率、利率、還款方式和貸款期限，這些指標(biāo)的變化會(huì)對(duì)借款產(chǎn)生重大影響。2/3/202337主講人：李軍峰①抵押比率風(fēng)險(xiǎn)指貸款額占房產(chǎn)價(jià)值的比率。該比率越高，在相同的時(shí)限內(nèi)借款數(shù)額就越大，對(duì)抵押人的壓力也越大，意味著抵押人違約的可能性越大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)就越高；反之亦然。②還款方式風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的還款方式是按月均還。它的好處在于借貸雙方能夠較容易地知道自己的收益或支出，從而可以制