綠地蘇南事業(yè)部快速操作手冊(cè)

綠地集團(tuán)蘇南事業(yè)部“量產(chǎn)項(xiàng)目”方案設(shè)計(jì)

快速操作手冊(cè)(草案）上海柏濤20101227目錄:編寫(xiě)目標(biāo)第一部分：以無(wú)錫南京項(xiàng)目為例對(duì)傳統(tǒng)簡(jiǎn)單的方案設(shè)計(jì)程序進(jìn)行細(xì)化調(diào)整。第二部分：以蘇州項(xiàng)目為例說(shuō)明目前可借鑒的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則小結(jié)編寫(xiě)目標(biāo)通過(guò)與綠地蘇南事業(yè)部3個(gè)項(xiàng)目的合作.就標(biāo)準(zhǔn)化操作的產(chǎn)品，設(shè)計(jì)方應(yīng)注意的流程控制和技術(shù)手段進(jìn)行總結(jié)歸納,以達(dá)到有效指導(dǎo)類似項(xiàng)目,快速準(zhǔn)確完成的目的.適用于華東地區(qū)+快速穩(wěn)妥推進(jìn)+絕高絕低項(xiàng)目第一部分：對(duì)傳統(tǒng)簡(jiǎn)單的方案設(shè)計(jì)程序進(jìn)行細(xì)化調(diào)整。以無(wú)錫南京項(xiàng)目為例展示各個(gè)階段重點(diǎn)。資料輸入測(cè)算價(jià)值最大化確定交通和物管精選戶型選擇立面征求意見(jiàn)稿確定主題微調(diào)戶型跟進(jìn)立面方案報(bào)建方案提資施工配合概念規(guī)劃方案報(bào)建方案提資施工配合將粗放的4階段細(xì)化為9階段：第一步資料輸入必備輸入資料:上位規(guī)劃，并盡量落實(shí)其可行性1:1000用地圖含后退紅線、控制線、限高區(qū)域、周邊四致保留建筑、新建規(guī)劃.當(dāng)?shù)匾?guī)范、日照要求設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)1:1000公寓/別墅標(biāo)準(zhǔn)模型第二步A測(cè)算價(jià)值最大化方案確定空間關(guān)系，分析高低區(qū)合理選位按平均層數(shù)、絕高絕低、高層大花園計(jì)算住宅面積。結(jié)合可能的高低區(qū)選位，確定最大貨值總圖布局。高層偏向不大于5度。低層偏向不大于15度。帶入周邊項(xiàng)目，增加1層預(yù)留空間，確定日照合規(guī)。第二步B交通和物管在最大貨值方案選擇合適的動(dòng)態(tài)交通系統(tǒng)（外環(huán)、內(nèi)環(huán)、半環(huán)、混合）確定靜態(tài)交通方式（地上為主、地下為主）確定物管體系，閉合圍墻。第三步主題和故事從文化歷史、自然景觀、心理體驗(yàn)、生態(tài)環(huán)保四個(gè)方向選擇“人文主題”，確定項(xiàng)目靈魂。第四步A：按送完面積標(biāo)準(zhǔn)選擇及設(shè)計(jì)或創(chuàng)新符合任務(wù)書(shū)的戶型精選流行戶型，進(jìn)行改良公寓：

確定面積與每層戶數(shù)的關(guān)系

確定公寓面積與面寬的關(guān)系

別墅：

確定面積與開(kāi)間的關(guān)系

判斷是否需要特殊類型產(chǎn)品確定偷面積標(biāo)準(zhǔn)，判斷總圖容量第四步B：選擇意向風(fēng)格照片明確售樓完成后變?yōu)闀?huì)所還是商業(yè)。確定售前售后方案圖。確定面材面材造價(jià):涂料/涂料+面磚/面磚+石材/涂料+石材按建筑面材以照片確定經(jīng)典風(fēng)格或創(chuàng)新風(fēng)格,但必須都是實(shí)物照片提供售樓處意向照片第五步：整合上述工作,完成征求意見(jiàn)稿征求意見(jiàn)稿可粗略但不可確缺項(xiàng).試探客戶和政府意向和底線.征求意見(jiàn)稿同時(shí)供設(shè)計(jì)院初步了解項(xiàng)目,對(duì)比規(guī)范。第六步A：結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣⒄{(diào)戶型產(chǎn)品當(dāng)?shù)厮兔娣e規(guī)定與產(chǎn)品關(guān)系日照自遮擋對(duì)戶型的修正完成地下車(chē)庫(kù)、首層、屋頂平面完成場(chǎng)地剖面完成售樓處平剖設(shè)計(jì)第六步B：確定構(gòu)件語(yǔ)匯確定該風(fēng)格條件下的各構(gòu)件(建筑詞匯)并統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)尺寸.以構(gòu)圖規(guī)律結(jié)合平面功能完成造型設(shè)計(jì)。確定售樓處風(fēng)格條件下的詞匯并統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)尺寸，在平剖面基礎(chǔ)上完成立面設(shè)計(jì)第七步：將征求意見(jiàn)稿改為正式報(bào)審稿正式報(bào)建稿特別關(guān)注政府已提意見(jiàn)是否修改,各項(xiàng)指標(biāo)是否準(zhǔn)確無(wú)誤，并特別標(biāo)注變配電、垃圾房、居委會(huì)、非銷(xiāo)售配套、公共廁所。方案審查成果匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)次序?yàn)椋簣?chǎng)地分析-市場(chǎng)定位-ppt動(dòng)畫(huà)對(duì)策-典型場(chǎng)景展示-人文藝術(shù)主題主題-總圖及指標(biāo)-鳥(niǎo)瞰圖-交通（針對(duì)專家、規(guī)劃、交警）-消防（針對(duì)專家、規(guī)劃、消防）-人防（針對(duì)專家、人防）-環(huán)保（針對(duì)專家、環(huán)衛(wèi)）-景觀（針對(duì)專家、綠化）-其他JPG/CAD技術(shù)性圖紙。正式報(bào)建稿作為設(shè)計(jì)院征詢圖，回復(fù)方案設(shè)計(jì)公司結(jié)構(gòu)和設(shè)備的可行性。第八步：方案提資按開(kāi)工順序提供方案提資圖：售樓處、示范區(qū)、后期項(xiàng)目第九步A：施工圖立面控制提供典型單體材料控制手冊(cè)控制立面材料的分隔尺寸范圍準(zhǔn)備與效果圖相同的已實(shí)施的項(xiàng)目立面照片將樣板材料與目標(biāo)項(xiàng)目材料盡量接近。切忌將不同目標(biāo)項(xiàng)目材料交混使用，可能引發(fā)混亂。第九步B：施工立面控制在材料大樣上墻后須到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)比對(duì)，必須帶上效果圖、立面控制手冊(cè)、材料樣本，在現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)感受、拍攝記錄。修正色彩漂移誤差?？焖偻七M(jìn)項(xiàng)目一般要盡量避免調(diào)整材料搭配，若確須調(diào)整，確定的先后循序是“天然石材-面磚-真石漆-涂料”。第二部分：以蘇州項(xiàng)目為例說(shuō)明目前可借鑒的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

規(guī)劃部門(mén)不容許對(duì)原方案作任何調(diào)整。在此條件限制下更能體現(xiàn)目前相對(duì)成熟的規(guī)劃產(chǎn)品原則。以下以紅色字體表示要點(diǎn)原方案較散且無(wú)主題組團(tuán)和物管界限清晰，不同物業(yè)以并聯(lián)相聯(lián)L型高層布局可使低層面積最大化，L型選位視周邊日照影響而定以成組成簇（兩棟以上）代替單棟組合小區(qū)空間使建筑看上區(qū)端莊典雅是目前的主流審美趨勢(shì)我們預(yù)測(cè)高層公寓立面有公建化趨勢(shì)，濃厚住宅氣息勢(shì)微與立面一樣，從室外到室內(nèi)形成連續(xù)的序列和層次，傳遞典雅和莊重菜單式選擇低碳綠色技術(shù)有利市場(chǎng)推廣必須規(guī)劃4種車(chē)行流線：出租車(chē)、自駕車(chē)、訪客車(chē)、搬家+消防+救護(hù)地下車(chē)庫(kù)是成本和工期的重要因素，適當(dāng)后置利于現(xiàn)金安排大面寬小進(jìn)深集中地下車(chē)庫(kù)聯(lián)排是近期主流產(chǎn)品，但須控制集中車(chē)庫(kù)規(guī)模，以降低成本。在無(wú)錫項(xiàng)目率先研發(fā)成功并移植到本項(xiàng)目中。建成后反饋可再次優(yōu)化。借鑒南京項(xiàng)目的分離式交通核可節(jié)省面寬、加強(qiáng)通風(fēng)、是近期流行戶型小結(jié)：此類項(xiàng)目統(tǒng)一稱為“量產(chǎn)項(xiàng)目”，工作成果顯著特征為“成熟且有主題”。并規(guī)避常見(jiàn)全部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。規(guī)劃=價(jià)值最大化+主題賦予對(duì)可復(fù)制項(xiàng)目，應(yīng)盡量縮短規(guī)劃時(shí)間，滿足交通、物管、日照、可識(shí)別性。留更多精力在“流行或借鑒”戶型的精細(xì)化推敲和改良上。立面應(yīng)在已建成項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)上優(yōu)化，材料和構(gòu)造都立足于改良而非創(chuàng)新。盡早向政府征