策源20130香港映象會所發(fā)展建議報告

香港映像會所處理建議瑾呈：三金地產(chǎn)集團(tuán)策源機(jī)構(gòu)20130412報告目錄二.國內(nèi)會所研究三.武漢市場會所特征四.項目會所的解決建議一.項目背景分析

一。項目背景分析?1.外部環(huán)境2.項目情況3.其他情況項目外部情況輕軌1號線解放大道古田四路沿河大道香港映象麥德龍超市聯(lián)發(fā)九都府蘭劍駕校漢水熙園項目位于古田四路，緊鄰主干道，周邊大型商業(yè)配套基本齊全，鄰近輕軌站口，交通便利。香港映象裙樓底商香港映象街對面麥德龍超市香港映象底商香港映象周邊社區(qū)底商特點：周邊社區(qū)主要以室內(nèi)裝飾建材為主，其次為藥店診所、餐飲；檔次偏低；機(jī)會點：便利店，棋牌室，兒童教育三大主要社區(qū)配套較設(shè)施欠缺，存在市場機(jī)會點。輕軌1號線解放大道古田四路沿河大道香港映象麥德龍超市聯(lián)發(fā)九都府蘭劍駕校漢水熙園項目一公里半徑社區(qū)配套業(yè)態(tài)配比圖2013年4月11日攝項目外部情況—生活配套總建面27萬平米；分三期開發(fā)，容積率綜合容積率2.5會所所處的三期容積率為3.5總戶數(shù)2283戶第三期戶數(shù)：1576戶項目定位古田片區(qū)中高端居住小區(qū)，有較大的商業(yè)比重，商業(yè)集中第三期，以商業(yè)裙樓+社區(qū)底商為主商業(yè)情況集中式商業(yè)+社區(qū)底商2.2萬平米，商場經(jīng)營失敗，目前空置嚴(yán)重。項目情況——中等規(guī)模，較高容積率，居住密度高會所1會所2三層商場空中平臺項目（包含三期開發(fā)，2009年12月30號交付使用）會所位于香港映象三期三層架空層上，會所共8間約1370平方米（預(yù)測面積含咖啡館130平方米），功能按照規(guī)劃總平設(shè)計為：健身房、娛樂室、棋牌室等，總體設(shè)計定位為社區(qū)營業(yè)類會所。香港映象三期總體為8棟住宅的圍抱的塔式結(jié)構(gòu)，整個會所處在小區(qū)三層的架空層上，外部無直接走道通向會所只能通過底部觀光電梯才能到達(dá)三層。整個會所戶型設(shè)計不規(guī)則，健身房和娛樂室棋牌室開門朝內(nèi)，門簾開間不夠大，室內(nèi)內(nèi)剪力墻和犄角很多，實得面積較低。會所情況——總規(guī)模約1370平米；屬于三層架空層會所，需從小區(qū)內(nèi)部坐電梯達(dá)到。會所會所三層商場空中平臺11234567823456789會所情況——目前處空置狀態(tài)，已成為業(yè)主免費(fèi)休閑場所。共1370㎡，分8個部分。會所情況——前期銷售與招商均不成功，有四大核心問題阻撓機(jī)會分析——外部機(jī)會：周邊社區(qū)配套有待完善；內(nèi)部機(jī)會：小區(qū)人口密度高，3.5容積率，2283戶，居住人口6000人以上。在以便利性制勝的社區(qū)商業(yè)中，存在充足的潛在需求。總結(jié)——雖然存在潛在機(jī)會，但在四大核心問題的限制下，機(jī)會無法轉(zhuǎn)換成銷售結(jié)果。在此背景下，希望通過包裝調(diào)整達(dá)到最終出售的目的；先從市場規(guī)律入手——二。國內(nèi)會所研究1.會所運(yùn)營現(xiàn)狀2.四大經(jīng)營模式國內(nèi)會所運(yùn)營現(xiàn)狀廣州會所約90%虧損；深圳會所約84%虧損；北京會所約60%虧損；香港會所約20%虧損?！錆h會所虧損率也在80%以上觸目驚心的虧損!!!國內(nèi)社區(qū)會所的現(xiàn)狀：發(fā)展迅速，但經(jīng)營慘淡雨后春筍般發(fā)展!!!全國現(xiàn)有樓盤的60％以上建有配套會所國內(nèi)會所運(yùn)營現(xiàn)狀會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊

不少開發(fā)商建造會所的動機(jī)就是為了項目的推廣，提升樓盤形象、賣價，許多項目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會所的運(yùn)營方案；會所僅僅成了一種擺設(shè)而已。銷售期與實際使用期的客戶需求不一致

功能設(shè)置期銷售期功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。設(shè)計欠缺，場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等；規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動之間關(guān)系；咖啡、閱覽、桌球等混在一起會所失敗特征滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象滿足客戶使用需求滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象滿足客戶使用需求虧損核心原因——缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍功能設(shè)置無經(jīng)營意識；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實性。國內(nèi)會所四大主要經(jīng)營模式酒店式的開放經(jīng)營模式大而精的俱樂部模式大而專的封閉經(jīng)營模式小而精的半封閉經(jīng)營模式特殊模式常規(guī)模式1.大而精的俱樂部模式棕櫚泉13,000平米五星級豪華俱樂部式會所項目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園－朝陽公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園項目參數(shù)占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟31～33層板式塔樓，約1100戶物管費(fèi)用5.60元/平方米·月項目均價35000元/平方米（最終市價）13000平方米超五星級豪華會所會所功能檔次定位——棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部會所對外經(jīng)營——許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。入會方式——面對社會高層個人、公司，以經(jīng)濟(jì)實力為門檻，棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣，個人入會費(fèi)USD12,000。大而精的俱樂部模式會所主要功能設(shè)施——集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會議俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會議室以及一個擁有全部先進(jìn)設(shè)備的宴會廳——俱樂部可承接從兩個人到多至200人的活動。正宗的港式粵菜由香港名廚施輝先生主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴A健身休閑設(shè)施55米長，700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池全套美國名牌健身器材Nautilus，裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會員活動室。3,000平方米的溫泉水療纖體美容SPAB餐飲會議設(shè)施C其它設(shè)施紅酒雪茄吧大堂吧臺——提供私人健身教練及保健顧問服務(wù)——提供宴會訂制和私房菜上門服務(wù)大而精的俱樂部模式經(jīng)營狀況及啟示——專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，俱樂部會員制獨立經(jīng)營，特色收費(fèi)類項目為盈利主體專業(yè)機(jī)構(gòu)管理——棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團(tuán)管理。香港裕匯國際集團(tuán)是中國最大的，具有豐富經(jīng)驗的以開發(fā)和管理高檔房地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂部的國際集團(tuán)之一。俱樂部式經(jīng)營——擴(kuò)大社會高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境。收費(fèi)項目特色活動年費(fèi)會員入會需繳納一定數(shù)量年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時享受部分免費(fèi)項目和折扣優(yōu)惠日常重點特色活動以收費(fèi)的形式經(jīng)營，為主要盈利方式定期舉辦特色活動，并通知會員自行選擇，免費(fèi)或收費(fèi)活動均有，階段性增加消費(fèi)頻次經(jīng)營方式——獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用基礎(chǔ)類收入主體類收入刺激類收入大而精的俱樂部模式2.酒店式的開放經(jīng)營模式廣州珠江帝景（酒店）項目區(qū)位廣州海珠區(qū)，廣州大道以東新領(lǐng)事館東側(cè)項目參數(shù)占地65萬平方米，總建筑面積87萬平方米的大社區(qū)物管費(fèi)用2.80元/平方米月項目均價25000元/平方米投資逾2億、占地超3萬平方米的超大型酒店式會所功能檔次定位——廣州首個超大型酒店式豪華會所獨立酒店式經(jīng)營——完全酒店式經(jīng)營，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)管理方式——由合生國際酒店管理有限公司管理，完全獨立酒店式經(jīng)營酒店式的開放經(jīng)營模式酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運(yùn)營依托酒店合生國際酒店管理（集團(tuán)）有限公司旗下管理客房及配套設(shè)施100間/套豪華客房，均擁有獨立陽臺、豪華衛(wèi)生間和全知智能化的房間控制系統(tǒng)餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會議聚餐的客人提供２４小時送餐服務(wù)會議能容納近230人的多功能會議中心，擁有先進(jìn)的智能化會議系統(tǒng)，以相配合你的各種需要康樂中心大型SPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室其他開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車隊、室內(nèi)過百車位停車場、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務(wù)環(huán)境，酒店經(jīng)營良好業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠酒店式的開放經(jīng)營模式3.大而專的封閉經(jīng)營模式海月花園7000平方米社區(qū)會所項目區(qū)位南山區(qū)蛇口后海大道東側(cè)項目參數(shù)占地85610.70平方米，總建筑面積129706平方米的大社區(qū)物管費(fèi)用3.2元/平方米月項目均價4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社區(qū)會所——深圳成功經(jīng)營典范功能檔次定位——高檔社區(qū)會所半封閉式經(jīng)營——服務(wù)社區(qū)，針對海月業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進(jìn)入。管理方式——部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營大而專的封閉經(jīng)營模式經(jīng)營狀況——外包為主，結(jié)合自營，深入挖掘居民日常需求外包經(jīng)營策略靈活自營音樂教室——2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。其它課程班——舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好麻將房——生意非?；鸨?，每晚盈利1000元，后來物業(yè)增加房間，并更換為自動麻將，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎；健身房——如設(shè)置羽毛球、籃球場等深圳人喜愛的運(yùn)動項目，使用頻率高主要盈利項目針對少年兒童教育需求針對成人文化娛樂需求大而專的封閉經(jīng)營模式4.小而精的半封閉經(jīng)營模式金林半島3000平方米會所項目區(qū)位青羊區(qū)浣花溪風(fēng)景區(qū)半草堂路萬樹園側(cè)項目參數(shù)占地面積93338平方米，建筑面積80000平方米，299戶物管費(fèi)用3元/平方米月項目均價18000元/平方米（別墅）功能檔次定位——高檔別墅社區(qū)會所匹配成都最貴樓盤半封閉式經(jīng)營——經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費(fèi)10萬；管理方式——與物管完全獨立分開經(jīng)營管理半島會——3000平方米成都頂級純別墅社區(qū)會所小而精的半封閉經(jīng)營模式以女人為主題的精準(zhǔn)設(shè)施定位，同時提升項目的整體檔次和盈利能力調(diào)整——紅酒屋、雪茄坊等會所特別項目由于成都整體客戶層次問題很少有人消費(fèi)——其它常規(guī)項目如咖啡吧等受到spa的帶動效用，盈利能力提高調(diào)整后會所功能聚焦——以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國高端品牌spa，2～3層作為SPA房，大受女性客戶歡迎小而精的半封閉經(jīng)營模式常規(guī)活動的效果不錯，資源整合花小錢辦大事會所舉辦的特色主題活動（如紅酒品鑒、論壇等）業(yè)主反響不大，僅有加拿大卡通電影節(jié)收到小朋友們的歡迎，相對成功。物業(yè)組織的中秋晚會等常規(guī)活動反而受到業(yè)主歡迎，基本做到每月有活動。特色活動效果不佳常規(guī)活動客戶認(rèn)可VS成都衣食住行、吃喝玩樂的頂級資源均整合入會員外部權(quán)益，憑會員卡優(yōu)惠，開發(fā)商還可以從中分成得利。外部資源整合小而精的半封閉經(jīng)營模式會所4大經(jīng)營模式KPI會所模式檔次定位運(yùn)營方式盈利模式適應(yīng)性條件案例大而精的俱樂部模式集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部俱樂部式經(jīng)營獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時享受部分免費(fèi)項目重點項目為主要盈利點定期舉辦特色活動，階段性增加消費(fèi)頻次城市圈層文化成熟，甚至有獨立俱樂部形式出現(xiàn)，上流社會有聚集活動的傾向具有特殊資源的項目，如高爾夫等北京棕櫚泉國際公寓酒店式的開放經(jīng)營模式大型酒店式會所，提供商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線服務(wù)完全酒店式經(jīng)營，對管理方提出較高要求酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運(yùn)營依托酒店項目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求；企業(yè)集團(tuán)有實力和能力運(yùn)作廣州珠江帝景大而專的封閉經(jīng)營模式大型社區(qū)會所半封閉式運(yùn)營部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營外包為主，結(jié)合自營，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多，客戶基數(shù)大，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求深圳海月花園香港陽明山莊小而精的半封閉經(jīng)營模式以集中滿足核心群體需求為主的小型社區(qū)會所半封閉式運(yùn)營與物管完全獨立分開經(jīng)營管理外包為主，結(jié)合自營經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強(qiáng)，一般社區(qū)均可采用，降低運(yùn)營的風(fēng)險成都金林半島結(jié)合項目條件從經(jīng)營角度考慮建議采取小而精的半封閉經(jīng)營模式三。武漢市場會所特征特征一：會所位置項目會所一般設(shè)置于小區(qū)主入口處或項目核心區(qū)，對外昭示性及通達(dá)性好。復(fù)地東湖國際項目鳥瞰圖會所會所世茂錦繡長江項目平面圖會所恒大華府項目效果圖復(fù)地東湖國際項目會所位于項目三期，緊鄰售樓部，位于社區(qū)主干道交叉路口。世茂錦繡長江項目會所位于項目A地塊，一二期主入口處，為原項目售樓部，緊鄰項目濱江天地。恒大華府項目會所位于項目地理中心，為項目的核心區(qū)，通達(dá)性和昭示性良好。特征二：會所規(guī)模武漢會所依據(jù)項目規(guī)模而定，百萬方大規(guī)模項目會所面積在8000-11000㎡；30萬方以下規(guī)模項目會所面積一般在2000-3000㎡。項目名稱建筑面積會所面積武漢天地151.8萬方10000㎡世茂錦繡長江160萬方10600㎡恒大華府47萬方8000㎡水岸星城68萬方10000㎡臥龍麗景灣55萬方4700㎡恒大城78萬方7200㎡東湖天下22萬約2000㎡代表項目會所普遍面積在2000-3000平方米。大規(guī)模項目的會所在8000-11000平方米或者是分期設(shè)有單獨會所。特征三：會所功能武漢項目會所功能設(shè)置普遍大而齊全，以運(yùn)動和休閑為主。項目名稱會所面積會所功能武漢天地10000㎡每2個組團(tuán)設(shè)置一個地下會所，設(shè)置室內(nèi)恒溫游泳池、SPA水療館和桑拿室、健身房、書吧、網(wǎng)吧、兒童活動室、老人活動室、瑜伽房、會議室等集休閑、健身、娛樂于一體的為居住業(yè)主服務(wù)世茂錦繡長江10600㎡五星級會所，威爾士經(jīng)營管理；會所功能設(shè)置有室內(nèi)恒溫游泳館、健身房、瑜伽室、書吧、咖啡吧等集休閑、康體、運(yùn)動為一體恒大華府8000㎡一兆韋德，美國五星級國際健身中心成功入駐經(jīng)營管理；會所設(shè)置有室內(nèi)恒溫泳池、健身房、瑜伽室等功能，集休閑、健身、娛樂于一體水岸星城10000㎡運(yùn)動、休閑、娛樂會所，設(shè)置有室內(nèi)恒溫泳池、咖啡吧等臥龍麗景灣4700㎡營銷中心+休閑區(qū)，娛樂、運(yùn)動、辦公，內(nèi)部餐廳恒大城7200㎡超市，營銷中心，臺球室、陶藝室、健身房、形體室、琴房等休閑娛樂功能，兒童活動中心東湖天下約2000㎡法國波多爾紅酒會所，東湖天下紅酒會館是中國唯一高尚社區(qū)內(nèi)的波爾多紅酒會館，會所以純粹法式風(fēng)情的裝修風(fēng)格，并特設(shè)為業(yè)主私藏美酒的酒窯，將紅酒文化在此傳播。基本設(shè)施主要有兩大主題，休閑、運(yùn)動和商務(wù)配套。主要有健身室、游泳池、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、SPA美容，還有商務(wù)配套、會議室等。高端項目部分有紅酒、雪茄吧等高檔配置。多數(shù)項目為兼顧營銷中心功能的會所，其前期主要以營銷功能為主，會所功能為輔，會所功能以展示實現(xiàn)。營銷中心功能為主，會所主要承擔(dān)展示、銷售輔助功能會所主要展示功能：各類休閑娛樂功能空間裝修展示，但不投入實際使用會所主要運(yùn)營功能：對內(nèi)：辦公，會議室，銷售輔助功能（交付中心、鑰匙認(rèn)領(lǐng)處、禮品存放）對外：棋牌室、水吧、餐飲、部分運(yùn)動功能空間、客房等營銷中心將逐步弱化并撤出，會所功能隨著居民不斷入住逐步開始承擔(dān)社區(qū)配套的功能會所原展示功能空間招商并運(yùn)營一層銷售中心進(jìn)行區(qū)隔改造為會所功能，開放使用前期后期特征三：會所功能武漢市常見會所功能設(shè)置齊全而廣泛。運(yùn)動主題健身房、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球室乒乓球室、臺球室、泳池文化休閑主題棋牌室、麻將室、閱覽室、咖啡館、酒吧、兒童第二課堂、展示廳、美容休閑場所、網(wǎng)吧泛會所簡易康體設(shè)施（也在園林中體現(xiàn)）棋牌桌、乒乓球桌等運(yùn)動主題的設(shè)施，業(yè)主主要認(rèn)同此類型項目參與性、可操作性較強(qiáng)，運(yùn)動量自行控制調(diào)整。游泳池、健身室等是會所配置時優(yōu)先考慮的。對于休閑設(shè)施，認(rèn)同項目主要集中在“棋牌室、麻將室、閱覽室”，高檔社區(qū)的美容瑜伽使用率也較高。業(yè)主對泛會所的認(rèn)同度及使用率較高，但存在一系列問題，主要體現(xiàn)在物業(yè)維護(hù)不及時，設(shè)置位置不合理，給業(yè)主（尤其是老人）使用造成不便。特征四：會所內(nèi)部設(shè)置武漢業(yè)主認(rèn)同度最高的設(shè)置主要有：能夠解決離退休人員及其他業(yè)主的休閑娛樂需求的配套，如棋牌室。滿足日常生活的便利店、小型超市等。以孩子為中心的配套，如兒童早教區(qū)、游樂園等。孩子居民生活中老年具體來說客戶需求程度較高的為小型便民超市、兒童早教中心、兒童娛樂室、棋牌室、醫(yī)療保健運(yùn)動中心等。需求程度較低的是圖書館、游泳池、影視廳等，部分較高端設(shè)施（高爾夫球練習(xí)場、SPA館、商務(wù)等）依據(jù)項目規(guī)模和檔次進(jìn)行設(shè)定。特征五：客戶接受度高的配置武漢市業(yè)主認(rèn)同度高、使用率高的會所設(shè)置主要為三類：1.便利店；2.兒童教育中心；3.棋牌室。特征六：常見的經(jīng)營方式項目名稱建筑面積會所面積經(jīng)營方式武漢天地151.8萬方10000㎡大而精的俱樂部模式世茂錦繡長江160萬方10600㎡暫未經(jīng)營，打算出售，目前難以賣出恒大華府47萬方8000㎡小而精的半封閉經(jīng)營模式水岸星城68萬方10000㎡小而精的半封閉經(jīng)營模式臥龍麗景灣55萬方4700㎡小而精的半封閉經(jīng)營模式恒大城78萬方7200㎡小而精的半封閉經(jīng)營模式東湖天下22萬約2000㎡小而精的半封閉經(jīng)營模式主要項目會所經(jīng)營方式都為小而精的半封閉經(jīng)營模式。特征七：銷售經(jīng)營狀況目前武漢市會所大多難以實現(xiàn)銷售，設(shè)施大而全的會所處于虧損的經(jīng)營狀況。會所——客戶面窄總價高經(jīng)營周期長、壓力大投資回報率低市場上很難銷售世茂會所空置未經(jīng)營，難以銷售武漢市會所經(jīng)營或銷售現(xiàn)狀自主經(jīng)營：約7成處于虧損狀態(tài)空置（難以出售）整體出售低于住宅價格出售如：武漢天地（會所功能設(shè)置大而全）如：世茂錦繡長江會所如：復(fù)地東湖國際會所，住宅售價12000元/㎡，會所售價9000元/㎡小結(jié)：項目會所一般設(shè)置于小區(qū)主入口處或項目核心區(qū)，對外昭示性及通達(dá)性好；武漢市會所功能設(shè)置普遍大而全；武漢市業(yè)主認(rèn)同度高、且能盈利的會所設(shè)置主要為便利店、兒童早教娛樂中心和棋牌室；目前武漢市會所大多難以實現(xiàn)銷售，設(shè)施大而全的會所處于虧損的經(jīng)營狀況。四。項目會所的解決建議操作方式會所在未實現(xiàn)銷售前提下，不可能實現(xiàn)銷售，本案會所操作方式“已租代售”從目標(biāo)與現(xiàn)實的矛盾及市場特征，“以租代售”成為本項目會所操作方式?XR1非期望結(jié)果—按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果R2期望結(jié)果—不喜歡某一結(jié)果，想得到其它目標(biāo)二者之間的矛盾需要我們?nèi)ニ伎歼m合本項目會所的其他操作思路按照市場常規(guī)操作，會所難以銷售，即使銷售也是在折損售價的前期下在會所尚未運(yùn)營的情況下銷售，并能實現(xiàn)其價值最大化交通動線不合理，昭示性差面積小且分散，業(yè)態(tài)受限異型房，利用率較低下問題產(chǎn)權(quán)尚未明確市場特征“以租代售”核心問題解決三大關(guān)鍵問題動線改善、產(chǎn)權(quán)明確、租戶干擾成為會所“以租代售”成功的關(guān)鍵解決租戶干擾：如何安撫會所對居民影響及后期運(yùn)營收費(fèi)模式解決經(jīng)營障礙：如何調(diào)整動線，解決會所后期租賃運(yùn)營障礙解決產(chǎn)權(quán)問題：需要與政府部門溝通，明確會所產(chǎn)權(quán)問題一：解決經(jīng)營障礙改善會所動線：目前連接會所的三部垂直電梯被業(yè)主所占用，后期運(yùn)營必須保證電梯的通達(dá)性確定經(jīng)營方式及原則：小而精的經(jīng)營模式，遵循會所功能可落實、滿足目標(biāo)受眾群體等原則明確會所功能及業(yè)態(tài)：以滿足業(yè)主及周邊社區(qū)女人、兒童、老人業(yè)態(tài)為主解決經(jīng)營障礙體系從改善交通動線、明確經(jīng)營方式及業(yè)態(tài)三個方面著手解決項目經(jīng)營障礙交通動線外部交通內(nèi)部交通交通體系現(xiàn)狀：三部電梯目前被業(yè)主所占用現(xiàn)狀：封閉，缺乏與外界溝通改善：后期運(yùn)營必須保證其通達(dá)性改善：連通商業(yè)加強(qiáng)外部溝通后期運(yùn)營中必須保證三部垂直電梯的通達(dá)性，同時加強(qiáng)與外界溝通經(jīng)營模式經(jīng)營模式——結(jié)合項目會所小而分散特征，建議采取小而精的模式會所位于香港映象三期三層架空層上，約1300平方米，面積較小會所位于兩棟裙房，共八間，布局分散且動線封閉與外部溝通不足會所經(jīng)營模式香港?映象會所銷售策略---以租代售，先盤活其價值再銷售第一階段:租賃運(yùn)營第三階段:會所出售第二階段:會所價值提升經(jīng)營模式：“小而精”的會所經(jīng)營模式經(jīng)營原則經(jīng)營原則：功能設(shè)置可落實、滿足目標(biāo)受眾需求、品牌嫁接、多種消費(fèi)模式功能設(shè)置：會所功能設(shè)置鎖定消費(fèi)者需求，要有可落實性“小而精”模式下的經(jīng)營原則目標(biāo)受眾需求：女人、小孩和老人是會所需要滿足的核心人群多種消費(fèi)模式：多種收費(fèi)模式，免費(fèi)與付費(fèi)項目相結(jié)合，帶動其它經(jīng)營項目的消費(fèi)本案會所經(jīng)營中具體經(jīng)營原則分解》？品牌嫁接：重點項目品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會所管理方三贏針對小孩的消費(fèi)項目為小孩花錢是很多家庭的最大支出針對女人的消費(fèi)項目現(xiàn)代女性重保養(yǎng)，經(jīng)常性美容支出會所功能設(shè)置在保證會所檔次的同時，首先考慮滿足主力消費(fèi)群需求以保持可持續(xù)運(yùn)營其他功能滿足大眾需求，完善會所配套，提升整體檔次以女人和小孩為主力消費(fèi)群體，實現(xiàn)整體盈利男性大眾老人女人、小孩能夠解決后顧之憂的為老人服務(wù)的場所、設(shè)施會所重點滿足核心消費(fèi)群：女人、小孩和老人經(jīng)營原則收租金或直接參與分成與開發(fā)商獨立開，單獨承擔(dān)責(zé)任和盈虧部分設(shè)施招商或整體打包托管開發(fā)商品牌運(yùn)營商會所管理方會所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定會所管理方為物業(yè)公司還是酒店？充分挖掘自身及區(qū)域資源互補(bǔ)三贏需注意的3個問題：萬科北方樓盤：健身較多包給一兆韋德健身中心；萬科金域藍(lán)灣：會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗；華僑城：丹桂軒等小眾餐飲品牌星河丹堤：引入中航健身會招商海月：2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)名人鋼琴中心北京棕櫚泉：整體由香港酒店投資管理集團(tuán)經(jīng)營國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接：通過品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會所管理方三贏經(jīng)營原則以重點項目作為會所的經(jīng)營引爆點，多種收費(fèi)模式相結(jié)合，免費(fèi)與付費(fèi)項目相結(jié)合，帶動其它經(jīng)營項目的消費(fèi)咖啡吧健身功能恒溫泳池帶動帶動SPA瑜伽館健身房恒溫泳池免費(fèi)開放，對其他付費(fèi)項目起到帶動作用將會所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，實現(xiàn)部分免費(fèi)項目：保證會所檔次；吸引客戶消費(fèi)付費(fèi)項目，并起到連帶經(jīng)營作用頂級藝術(shù)館免費(fèi)保證會所高檔次免費(fèi)經(jīng)營原則會所功能小區(qū)的規(guī)模和檔次及業(yè)主的層次、偏好會所功能的可落實性小區(qū)所處的區(qū)域與周邊配套的共享度會所的運(yùn)營模式，是否對外開放會所功能設(shè)置會所功能設(shè)置考慮因素不是“大而全”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時客戶的喜好和向往，而是站在開發(fā)商的角度，考慮會所功能設(shè)置后能否運(yùn)營的問題，按開發(fā)商實力確定會所功能的可落實性會所功能會所提供的功能1滿足居民基本活動空間延展的配套，平衡項目檔次與經(jīng)營性2代表處在各個年齡階層與社會階層的消費(fèi)者的生活方式的配套3在特色功能上做足功夫，體現(xiàn)專業(yè)性、以及整個項目的形象與品位，吸引客戶買單4各功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，并提供便利、體貼的人行動線業(yè)態(tài)建議香港?映象會所功能定位滿足居民基本活動空間延展的配套，平衡項目檔次與經(jīng)營性功能細(xì)分兒童教育培訓(xùn)、棋牌室、便利超市、健身中心目標(biāo)客群小區(qū)內(nèi)部及周邊社區(qū)的女人、兒童、老年客戶為主在具有鮮明地域特色和濃厚歷史氛圍的寬窄巷子各街區(qū)中，植入以文化為基石的商業(yè)元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活場景，感受“最成都”會所功能項目必選可考慮面積需求價值貢獻(xiàn)度兒童教育培訓(xùn)√300-400㎡中便利超市√1