最新政策解讀

首先咱們來(lái)了解下最近兩年政策上的變化；2014年9月30日出臺(tái)新政，二套房只要還清貸款就可以按照首套房算：例如：原本家里有買過(guò)一套小面積房，貸過(guò)款，但最近家里條件好，賺到來(lái)貸款的錢；一次性提前還款了；那么家里想換房，再次買房的時(shí)候就可以按照最低首付比例；30%首付來(lái)買房2014年11月央行宣布降息房貸利率由之前的年化利率：6.55%下調(diào)為:6.15%意味著如果貸款100萬(wàn)：貸款20年利息由之前的：1310000元調(diào)整為：1230000元131萬(wàn)-123萬(wàn)=8萬(wàn)元間接的為客戶購(gòu)房省下來(lái)8萬(wàn)元2015年9月30日央行發(fā)布貸款新政：首套住宅采用商業(yè)貸款首付比例下調(diào)至：25%，二套公積金貸款首付將至20%如果你看上一套總價(jià)為100萬(wàn)的房子，那么商業(yè)貸款首付由之前需要30萬(wàn)，調(diào)整為只需要25萬(wàn)就可以買到這個(gè)房子；直接降低了購(gòu)房門檻，一大波剛需客戶涌入市場(chǎng)購(gòu)房，房?jī)r(jià)在這個(gè)時(shí)候開(kāi)始慢慢上漲；時(shí)間來(lái)到2015年10月24日，央行再次發(fā)布消息：15年整整一年連續(xù)降低貸款利息：最新貸款利率為4.9%對(duì)比一年前購(gòu)房：同樣是一套100萬(wàn)的房子，貸款20年那么在2014年9月30日之前需要：本金100萬(wàn)+利息131萬(wàn)=完全購(gòu)買到這套房子你需要231萬(wàn)元；但是在2015年10月24日之后;本金同樣是100萬(wàn)+利息98萬(wàn)=完全購(gòu)買到這個(gè)房子你需要198萬(wàn)元；231萬(wàn)-198萬(wàn)=33萬(wàn)元=一套小戶型的房子（一輛寶馬三系轎車）因此：這個(gè)時(shí)間又有大量的客戶涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房子開(kāi)始直接漲價(jià)超1000每平米；2016年2月2日：首套商業(yè)貸款首付將至20%二套房貸款首付將至30%2月22日起開(kāi)始實(shí)施：契稅新政首套房90平米以上契稅繳納比例調(diào)整為1.5%二套房90平米以上調(diào)整為2%舉個(gè)例子：張先生在山水郡購(gòu)買一套總價(jià)500萬(wàn)的別墅那么在新政實(shí)施之前他需要交多少錢契稅？？500萬(wàn)*3%=????現(xiàn)在需要500萬(wàn)*1.5%=???前后幾天時(shí)間差別多少錢？營(yíng)業(yè)稅按照：—個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房適用營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。

案例解讀：

例1小張2013年購(gòu)入住房一套，建筑面積150平方米，成交價(jià)100萬(wàn)元，2013年5月取得房產(chǎn)證。2015年7月小張將這套房屋對(duì)外出售，獲得價(jià)款140萬(wàn)元。

分析：小張的情況屬于非普通住房對(duì)外銷售情況，按照財(cái)稅（2015）39號(hào)文件（不考慮其他稅費(fèi)），小楊需繳納營(yíng)業(yè)稅（140-100）*5%=2萬(wàn)元。39號(hào)文件未出臺(tái)之前，小楊需繳納營(yíng)業(yè)稅140*5%=7萬(wàn)元。

例2小楊于2013年1月購(gòu)入建筑面積120平方米住房一套，成交價(jià)50萬(wàn)元，2013年3月取得房產(chǎn)證。2015年4月小楊將房屋對(duì)外出售，獲得價(jià)款70萬(wàn)元。

分析：小楊的情況屬于個(gè)人普通住房對(duì)外銷售情況，按照財(cái)稅（2015）39號(hào)文件（不考慮其他稅費(fèi)），小楊不需繳納營(yíng)業(yè)稅。39號(hào)文件未出臺(tái)之前，小楊需繳納營(yíng)業(yè)稅70*5%=3.5萬(wàn)元。

交通：地鐵14號(hào)線高速公路在今年廣東省和深圳市的“兩會(huì)”上，深圳地鐵14號(hào)線成為深惠兩地人大代表共同關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)悉，計(jì)劃于2017年動(dòng)工建設(shè)的14號(hào)線有望走向惠陽(yáng)，惠州方面將通過(guò)修建地鐵實(shí)現(xiàn)兩地?zé)o縫對(duì)接！現(xiàn)在，從深圳去惠州的方式乘坐城際大巴:約1.5小時(shí)私家車：約1.5小時(shí)廈深高鐵：30分鐘未來(lái)，從深圳去惠州可以直接在深圳市區(qū)搭乘地鐵出發(fā)啦，屆時(shí)從市區(qū)到惠州只要20分鐘！深圳地鐵14號(hào)線為連接福田中心區(qū)、龍崗、坪山的東部快線，總長(zhǎng)度50.7公里。支線從坳背站引出后沿龍翔大道敷設(shè)至坪地?；葜輰⑼ㄟ^(guò)贛深高鐵、深惠城軌、地鐵等交通設(shè)施與深圳無(wú)縫對(duì)接。全程約12個(gè)站：設(shè)坑梓東站，聚龍山站，高鐵坪山站，寶龍站，龍城廣場(chǎng)站，黃閣坑站，橫崗西站，盛寶站，布吉站，清水河站，黃木崗站，崗廈站。暢想深惠地鐵開(kāi)通后的美好未來(lái)鹽壩高速公路是廣東省高速公路S30中的一段，全長(zhǎng)31.5公里，2010年3月建成通車