居住區(qū)策劃書

居住區(qū)策劃方案指導(dǎo)老師：邢君11景觀芮賢枝陳青瑩劉珂區(qū)域背景研究番禺的規(guī)劃番禺的經(jīng)濟(jì)番禺的房地產(chǎn)市場番禺區(qū)在廣州城市規(guī)劃中的地位：廣州實(shí)施南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，番禺作為廣州未來城市副中心、城市南拓重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

番禺區(qū)總體規(guī)劃定位

廣州新城中心大學(xué)城教育研發(fā)中心城市功能強(qiáng)化帶商貿(mào)旅游文化發(fā)展帶知識創(chuàng)新軸線生活服務(wù)軸線重裝產(chǎn)業(yè)中心團(tuán)市橋中心廣州-番禺新城中心SITE番禺區(qū)主要產(chǎn)業(yè)分布番禺未來將積極打造以下四個(gè)服務(wù)業(yè)中心：廣州南站現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)中心城區(qū)綜合商貿(mào)中心高新科技產(chǎn)業(yè)

廣州南站現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)中心城區(qū)綜合商貿(mào)中心高新科技產(chǎn)業(yè)SITE區(qū)域項(xiàng)目名稱價(jià)格（萬元/㎡）占地（㎡）建面（㎡）裝修情況主力戶型（㎡）剩余貨量（㎡）華南板塊星河灣盛薈250001053345329精裝修308-342㎡的4房36925星河灣海怡半島27000420000930000精裝修93㎡的2房，100㎡的3房，306㎡的4房，480-518㎡的5房17441雅居樂劍橋郡·佰利山14000320000011000003000元/㎡96-128㎡的三房，139-170㎡的四房176686錦繡香江1500087650012264004000元/㎡139㎡的三房，148-255㎡的四房54644諾德中心城1200090000340000毛坯41㎡的1房、74-81㎡的2房、99-102㎡的3房30654諾德名都1200062000210000毛坯89-92㎡的2房，100-131㎡的3房，148㎡的4房143642華南新城1650021000003000002000元/㎡92㎡的2房和142㎡的3房7936招商金山谷10500100000013000000精裝修33-71㎡的1房，78-115㎡的2房90199信基城18000630001000003000元/㎡108-160的三房，170-202㎡的四房30654萬科紅郡200003646667000002000元/㎡90-100平米的2-3房，50㎡公寓9919洛溪板塊珊瑚天峰12000491000500000精裝修188-191㎡的3房，290㎡的4房42788時(shí)代外灘19000921232222706000元/㎡145㎡的3房，168㎡的4房67536錦繡半島1400040000010000001500元/㎡120-170㎡的3-4房107382市橋板塊雅居樂錦官城12000800001500002300元/㎡95-145㎡的3-4房232792保利香檳國際1300022978505522500元/㎡45㎡的1房至140㎡的4房23257星晨時(shí)代豪庭1850061379150255毛坯120-320㎡的平層、復(fù)式單位83255雅居樂城南源著未定103824172619精裝修61-64㎡的1房，83-90㎡的2房，96㎡的三房51558海倫堡流金歲月140005002493286000元/㎡113、146、160㎡的3-4房99986大學(xué)城星匯文華220001564948825精裝修82-110㎡2房，118-138㎡3房，164-180㎡的4房106504大學(xué)城馨園2500011875370506000元/㎡135㎡的3房，175-195㎡的4房11050亞運(yùn)板塊雅居樂七里海800019190344772500元/㎡99-123㎡的3房，135㎡的4房2724廣州亞運(yùn)城1150026400004380000基本裝修70-105㎡2房，114-145㎡3房，138-317㎡的4房324809東湖洲花園110001040001800001800元/㎡85-95㎡的3房225258區(qū)域背景小結(jié)政府及規(guī)劃扶持，未來前景看好番禺的區(qū)域條件吸引聚攏高端消費(fèi)商圈及高端人群，市場未來發(fā)展?jié)摿春卯a(chǎn)品同質(zhì)，競爭白熱化區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品兩極化，一種是居家的剛需型產(chǎn)品，一種是面積較大的豪宅產(chǎn)品，但產(chǎn)品之間品質(zhì)識別度較小。而且，在豪宅類別內(nèi)，多有缺乏高品質(zhì)及個(gè)性但卻定位高端的“泛豪宅”這一缺憾，因由我們的設(shè)計(jì)來彌補(bǔ)。市場分析廈滘站2.8km沙溪商貿(mào)站1km海珠路站500m珠江花園站150m私人碼頭150m私人碼頭500m海怡半島總站65mSITE車程16公里，22分鐘CBD南往北方向基本為橙黃色（緩行）甚至紅色（堵塞）南往北方向基本多為綠色（暢通）客戶人群首次置業(yè)的青年白領(lǐng)——經(jīng)濟(jì)，簡事業(yè)有成、二次購房的私企業(yè)主——高品質(zhì)，豪工作于大學(xué)城的教師、員工——文化氛圍，雅番禹居民場地調(diào)研本項(xiàng)目位于廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn)沙窖島東部，北臨番禺迎賓大道，南臨珠江三枝香水道，西面為恒發(fā)酒店用品批發(fā)市場，東面為星河灣海怡半島。規(guī)劃用地面積約9.13公頃。約385m約255m約185m約140m約119m約134m約47m基地基本信息廣州最佳朝向分析最佳朝向：南偏東167.5°最差朝向：北偏東77.5°最佳朝向就.是考慮到過冷時(shí)間里得到的太陽輻射較多，過熱時(shí)間里得到的太陽輻射較少，二者權(quán)衡折中的一個(gè)方向柱：此處的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是外國人的。圖中綠色箭頭表示全年平均曝射量最多的朝向（115°）、藍(lán)色箭頭表示過冷時(shí)間內(nèi)曝射量最多的朝向（162.5°）、細(xì)的紅色箭頭表示過熱時(shí)間內(nèi)曝射量最多的朝向（80°）朝向優(yōu)劣：南>東南>西南>西>北>東通風(fēng)分析冬季風(fēng)夏季風(fēng)廣州市番禺區(qū)屬于南亞熱帶季風(fēng)性海洋氣候，溫暖、多雨、濕潤，夏長冬短，夏季時(shí)段超過六個(gè)月。

我區(qū)年平均氣溫22.5℃，最冷月（1月）平均氣溫14.3℃，最熱月（7、8月）平均氣溫28.9℃。雨量充沛，分布不均，雨量相對集中在汛期，年平均雨量1673.0毫米，其中4~9月降雨量1354.8毫米，占全年降水量的81%。年平均相對濕度為77%，最小相對濕度9%。全年日照1633.9小時(shí)，年平均風(fēng)速為2.1米/秒，最多風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)。優(yōu)勢景觀：南面珠江三枝香水道、東北面珠江水道及大學(xué)城、西北角西橋飯店分店所屬湖泊三枝香水道珠江水道大學(xué)城西橋飯店周邊景觀分析劣勢景觀：西面珠江花園的高層住宅、恒發(fā)酒店用品批發(fā)市場,珠江花園小高層恒發(fā)酒店用品批發(fā)市場珠江花園高層住宅周邊景觀分析珠江花園小高層約322m約200m約515m約290m約210m約123m約165m約133m該用地距離珠江最近約為120米景觀視距星河灣景觀視距450m500m550m600m650m700m星河灣景觀視距450m500m550m600m650m700m750m800m+++由此可得：若只考慮東北部水道，場地東北角的景觀最佳，且向西南角漸次。景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m400m450m550m500m景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m400m景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m400m++由此可得：若只考慮東南部水道，場地東南角的景觀最佳。景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m無江景區(qū)（相對）有對岸江景區(qū)全江景區(qū)三枝香水道低層住宅區(qū)場地南北向剖面南面江景視線分析+++++++……由此可得：若只考慮東北景觀，場地東南角的景觀最佳，東北角景觀范圍最大。外向景觀&內(nèi)部景觀內(nèi)部景觀核心內(nèi)部景觀核心商業(yè)街前廣場幼兒園會所靜居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范

——以時(shí)代外灘場地為例

廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則1、容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。居住區(qū)容積率指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑面積（萬m2/hm2）或以居住區(qū)總建筑面積（萬m2）與居住區(qū)用地（萬m2）的比值表示。地塊容積：≤2.52、建筑密度：一定地塊內(nèi)，所有建筑物的基底總建筑面積占用地面積的比例。居住區(qū)建筑密度指居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（%）。地塊建筑密度：≤25%22816平方米3、住宅容積率：亦即住宅建筑面積毛密度，居住區(qū)住宅總建筑面積（萬m2）與居住區(qū)用地（萬m2）的比值。地塊容積：≤2.54、綠地率：地塊內(nèi)各類綠地（一般包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施附屬綠地，但不包括屋頂、天臺和垂直綠化）的總和與地塊用地面積的比率（%）。綠地率：≥35%31942.4平方米住宅樓（22816m2）住宅樓（22816m2）綠地率：≥35%（31942.4m2）幼兒園（4000m2）商業(yè)服務(wù)設(shè)施（建筑面積10000m2）小區(qū)會所（建筑面積500m2）網(wǎng)球場（650m2）兒童游戲（625m2）運(yùn)動(dòng)設(shè)施（625m2）游泳池（1250m2）任務(wù)書要求經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積示意圖道路交通規(guī)劃控制要求1、出入口控制要求：主要出入口距主干道交叉口不得小于70米，距次干道交叉口不得小于50米。按照該場地，場地的出入口如圖所示2、配建車位要求：小汽車按1輛/戶、1/100平方米商業(yè)建筑面積配置，地下停車應(yīng)占停車位的80%以上按照時(shí)代外灘已建好戶型為例

：1000戶，1000輛小汽車；100輛商業(yè)建筑配套車輛，共1100輛其中880輛為地下停車，220輛為地面停車1、地面停車50-300輛，應(yīng)設(shè)兩個(gè)出入口，出入口遠(yuǎn)離主干道和次干道道路交叉口2、地面停車面積25-30m2/輛，以220輛為例（5500-6600m2）3、地下停車面積30-35m2/輛，以880輛為例（26400-30800m2）地面停車場規(guī)范地下停車場規(guī)范1、地下停車庫通車道的最大坡度（斜坡道）。2、地下停車庫車道最小轉(zhuǎn)彎半徑6m規(guī)劃停車位尺寸的時(shí)候，可以參考以下尺寸標(biāo)準(zhǔn)：

1、大車停車位：大車停車位寬4米，長度7米到10米，視車型定。

2、小車停車位：小車停車車位，寬度2.2米到2.5米，長度5米。地下停車場規(guī)范消防規(guī)范1、小區(qū)會所一個(gè)廳、室的建筑面積不宜超過400m2

，安全出口不應(yīng)少于兩個(gè)。2、營業(yè)廳不宜設(shè)在地下三層及三層以下。3、高層建筑的底邊至少有一個(gè)長邊或周邊長度的1/4且不小于一個(gè)長邊長度，不應(yīng)布置高度大于5.00m、進(jìn)深大于4.00m的裙房，且在此范圍內(nèi)必須設(shè)有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口。4、防火間距消防規(guī)范5、消防車道高層建筑的周圍，應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道當(dāng)設(shè)環(huán)形車道有困難時(shí)，可沿高層建筑的兩個(gè)長邊設(shè)置消防車道。當(dāng)高層建筑的沿街長度150m或總長度超過220m時(shí)，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過高層建筑的消防車道高層建筑應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，通道之間的距離不宜超過80m。弓盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)有回車道或回車場，回車場不宜小于15mx15m。大型消防車的回車場不宜小于18mx18m消防車道的寬度不應(yīng)小于4.00m,消防車道距高層建筑外墻宜大于5.00m，消防車道上空4.00m以下范圍內(nèi)不應(yīng)有障礙物。建筑高度的計(jì)算在以下兩種情形下，水箱、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突出屋面的附屬建筑的高度應(yīng)記入建筑高度：（1）附屬建筑的單邊邊長大于對應(yīng)主體建筑邊長的1／2；（2）兩個(gè)以上附屬建筑同一單邊累加邊長大于對應(yīng)主體建筑邊長1／2，且水平投影面積之和超過屋面水平投影面積1／4。建筑間距建筑退讓間距封閉型院落式組團(tuán)綠地開敞型院落組團(tuán)綠地市場定位方案一項(xiàng)目定位該地塊屬性判斷1、位于番禺區(qū)，交通不便利，地鐵站較遠(yuǎn)2、周邊配套設(shè)施不齊全3、位于珠江的北面，但相對較遠(yuǎn)，不屬于景觀最優(yōu)地塊4、在未來里，有很大的發(fā)展空間周邊項(xiàng)目比較1、星河灣半島2、海怡花園3、珠江花園方案一項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃參考項(xiàng)目：1、時(shí)代外灘2、增城東方名都3、深圳新世界四季山水方案一項(xiàng)目定位戶型及總價(jià)：1、客戶均看重朝向以及戶型的方正規(guī)則2、南北通透、全明設(shè)計(jì)也是關(guān)注重點(diǎn)3、該場地南面的珠江作為景觀要素，東北角的大學(xué)城景觀也是場地周邊的重要景觀，要給予考慮戶型分析結(jié)論：1、本項(xiàng)目具備景觀資源優(yōu)勢，有效地打動(dòng)改善類客群，故定義為大戶型為主的產(chǎn)品2、在各種價(jià)值的前提下，建議產(chǎn)品以100-300平米為主3、建議采用風(fēng)格明顯的現(xiàn)代園林景觀，并設(shè)計(jì)微地形，產(chǎn)生山體與水系的結(jié)合型景觀，體現(xiàn)項(xiàng)目的高端品質(zhì)方案一項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群定位：1、番禺地區(qū)具有一定經(jīng)濟(jì)能力的一家三口或五口2、對高品質(zhì)居住生活感興趣的人群3、廣東省的外來人口，從事金融，自主創(chuàng)業(yè)等類型預(yù)算：1、單價(jià)預(yù)算集中在8000-30000元之間2、總價(jià)預(yù)算主要購買力在80-600萬左右面積：1、集中在100-270平米左右方案一項(xiàng)目定位功能定位：1、小區(qū)內(nèi)部公共活動(dòng)空間豐富，綠化范圍廣，健身配套齊全2、停車位以一輛一戶為準(zhǔn)3、商業(yè)用房可以覆蓋整個(gè)社區(qū)主題定位：1、小區(qū)景觀以山和水為設(shè)計(jì)主體2、以論語中“知者樂水，仁者樂山”吸引顧客方案一項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格定位：1、現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，以匹配高端社區(qū)形象，突出尊貴感2、高層樓形滿足容積率3、以景觀朝向有主要排布方式景觀風(fēng)格定位：1、現(xiàn)代主義景觀風(fēng)格2、綠植、園路、鋪裝、水體、設(shè)施完美結(jié)合3、打造綠色生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占比例（%）備注地塊面積平方米

91264/

容積率/2.5

/

建筑密度%25/

綠地率%35/

總建筑面積平方米228134

100

其中居住建筑面積平方米215134.5

94.3

商業(yè)等公建配套建筑面積平方米13000

5.7

住宅總套數(shù)套9100

其中高層住宅套數(shù)套910013～25層戶型比一室戶

建筑面積二室戶

建筑面