第九章資源稅

第九章資源稅類第一節(jié)資源稅第二節(jié)

城鎮(zhèn)土地使用稅第三節(jié)耕地占用稅第四節(jié)土地增值稅第九章資源稅類本章重點(diǎn):1、土地增值稅的征稅范圍2、資源稅的征稅范圍本章難點(diǎn):土地增值稅的計(jì)算

第一節(jié)資源稅思考：為什么要開征資源稅？開征資源稅的目的是什么？目前對(duì)哪些資源征收資源稅？第一節(jié)資源稅

一、基本征收制度

1、納稅人在我國(guó)境內(nèi)開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品或生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。

扣繳義務(wù)人——收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。具體包括：獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品的單位。第一節(jié)資源稅

2、征稅范圍（7個(gè)稅目）礦產(chǎn)品：

原油、天然氣、煤炭、有色金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、其他非金屬礦原礦鹽：固體鹽和液體鹽

3、稅率：幅度定額稅率第一節(jié)資源稅

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納資源稅＝銷售數(shù)量/自用數(shù)量×單位稅額應(yīng)代扣代繳資源稅＝收購(gòu)未稅礦產(chǎn)品數(shù)量×單位稅額

※計(jì)稅依據(jù)——課稅數(shù)量的特殊規(guī)定

注意：資源稅納稅環(huán)節(jié)！

三、資源稅的申報(bào)與繳納同增值稅的有關(guān)規(guī)定（見教材P180）1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間2、納稅期限3、納稅地點(diǎn)提問：

我國(guó)資源稅有什么特點(diǎn)？探討：

目前資源稅需要哪些改革？

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、基本征收制度

（一）征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)有和集體所有的土地。

提示：農(nóng)村土地是否要繳納？

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅（二）納稅人：擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人→實(shí)際使用人/代管人

（包括外資企業(yè)）

（三）稅率：

幅度定額稅率第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額=實(shí)際占用土地面積×適用稅額想一想：土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？如何確定？第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅

三、稅款的征收

納稅期限——按年計(jì)征、分期繳納納稅地點(diǎn)——土地所在地四、稅收優(yōu)惠

哪些土地免繳土地使用稅？

第三節(jié)耕地占用稅一、基本征收制度

1、納稅人

在境內(nèi)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。不包括外資企業(yè)第三節(jié)耕地占用稅

2、征稅范圍：

國(guó)家所有和集體所有的耕地

3、稅率

地區(qū)差別定額稅率第三節(jié)耕地占用稅二、應(yīng)納稅額的計(jì)算和征收

1、稅額的計(jì)算

應(yīng)納耕地占用稅＝實(shí)際占用耕地面積×單位稅額

2、稅款的征收

批準(zhǔn)占地之日起30日內(nèi)申報(bào)繳納

思考：

哪些土地免繳耕地占用稅？耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的異同點(diǎn)？

第四節(jié)土地增值稅【知識(shí)目標(biāo)】:熟悉土地增值稅的征稅范圍，掌握土地增值稅的計(jì)算原理?！灸芰δ繕?biāo)】:掌握土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，領(lǐng)會(huì)土地增值稅的納稅申報(bào)。【態(tài)度目標(biāo)】:為我國(guó)稅制改革獻(xiàn)計(jì)、獻(xiàn)策幾個(gè)問題：1、為什么要開征土地增值稅？開征土地增值稅的意義？2、目前是否應(yīng)該取消土地增值稅？3、如何計(jì)征？4、會(huì)計(jì)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？背景：土地增值稅是1993年出臺(tái)的，當(dāng)時(shí)炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為盛行，開征土地增值稅，有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的投機(jī)行為。探討：（取消）

1、當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金壓力，政府應(yīng)該伸出援手，取消重復(fù)的稅費(fèi)。

2、取消土地增值稅，可以平抑房?jī)r(jià)，讓利于購(gòu)房者，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。探討：（繼續(xù)征）1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地資源的相對(duì)短缺，土地的自然增值會(huì)越來越大，開征土地增值稅是規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家的財(cái)政收入。一旦取消這個(gè)稅制，開發(fā)商可能將其作為利潤(rùn)的增加而不一定是降低房?jī)r(jià)。

2、房?jī)r(jià)的漲跌是受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，征收土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)漲跌沒多大影響；土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際支出所占比重不大，并且是作為必須的支出列入成本；土地增值稅是在有銷售的情況下征收，開發(fā)商的資金鏈緊張并不能歸咎于政府征收土地增值稅，而應(yīng)該從自身找原因，比如過度開發(fā)。

3、土地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會(huì)公平正義的一種價(jià)值體現(xiàn)，同時(shí)還是稅收政策公平的體現(xiàn)。增值了本就該交，工業(yè)企業(yè)都要交，房地產(chǎn)企業(yè)憑什么不該交？5月25日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見》中提出：“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅?！钡谒墓?jié)土地增值稅一是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為；二是地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為。一般規(guī)定：一、征稅范圍征稅范圍包括三層含義：

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國(guó)家所有。不包括轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地使用權(quán)和出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。2.產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)移。不包括未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，如房地產(chǎn)的出租、抵押等。3.必須取得轉(zhuǎn)讓收入。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。5、以房地產(chǎn)投資入股：暫免稅4、房地產(chǎn)交換：需要納稅1、出售房地產(chǎn)：賣地、商品房銷售、存量房銷售2、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：不納稅3、房地產(chǎn)出租：不納稅具體規(guī)定6、合作建房的行為：免稅，但轉(zhuǎn)讓需納稅7、對(duì)房地產(chǎn)重新評(píng)估增值的：免稅下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的

D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的【答案】ABC二、納稅義務(wù)人:

有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),并且取得收入的單位和個(gè)人。！

思考：外資企業(yè)與外籍人員是否是土地增值稅的納稅義務(wù)人？提問：你的朋友或家人轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)取得收入是否繳納了土地增值稅？三、稅收優(yōu)惠

2、對(duì)國(guó)家征用、收回的房地產(chǎn)的免征1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅。3、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠：居住滿5年的，免征；滿3年未滿5年，減半繳納；未滿3年，繳納。4、對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的免稅。相關(guān)鏈接：1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入該如何納稅？2、對(duì)個(gè)人將房屋出租取得的收入該如何納稅？【案例】某生產(chǎn)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）利用閑置土地委托某施工企業(yè)建造一幢寫字樓并轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元（城建稅稅率7％，教育費(fèi)附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰）。該企業(yè)為建造此寫字樓補(bǔ)交土地出讓金700萬元；發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為980萬元，其中利息支出280萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）要求：計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納的土地增值稅額。四、應(yīng)納稅的計(jì)算及會(huì)計(jì)處理應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值比例稅率扣除系數(shù)1、50%以下（含50%）30%02、超過50%～100%（含100%）40%5%3、超過100%～200%（含200%）50%15℅4、200%以上60%35%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算（一）應(yīng)稅收入

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）確定扣除項(xiàng)目金額。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用--期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)2.房地產(chǎn)開發(fā)成本【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房項(xiàng)目時(shí)支付的地價(jià)款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，開發(fā)費(fèi)用210萬元，其中利息支出70萬元，發(fā)生的利息支出能提供金融機(jī)構(gòu)證明，則開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額為不得超過110萬元。即70+（280+520）×5%

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)【例2】仍以上例，若納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為：80萬元，即（280+520）×10%，超限額部分不得扣除。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：【案例】

某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；實(shí)際發(fā)生利息支出980萬元，其余開發(fā)費(fèi)用760萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的流轉(zhuǎn)稅為200萬元。計(jì)算確認(rèn)該商品房出售繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的金額為（）萬元。A.1500

B.2000

C.2500

D.1000【答案】D4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”（即營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）5.其它扣除項(xiàng)目財(cái)政部規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%（三）確定增值額（四）確定增值率，計(jì)算應(yīng)納稅增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項(xiàng)目金額

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，取得銷售收入8000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為800萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為2200萬元；實(shí)際利息支出430萬元，該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出，其余房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用450萬元。注意要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納的土地增值稅額。

扣除金額＝800+2200+（2200+800）×10%+8000×5%(1+7%+3%)+（2200+800）×20%=800+2200+300+440+600=4340(萬元）增值額=8000-4340=3660增值率=3660÷4340=84%適用稅率為40%應(yīng)繳納土地增值稅=4260×40%-4340×5%=1704-217=1487（萬元）借：營(yíng)業(yè)稅金及附加14870000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅14870000非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅的計(jì)算：

1、支付的土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用2、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅費(fèi)（一）應(yīng)稅收入：包括貨幣、實(shí)物、其他收入。（二）確定扣除項(xiàng)目金額。（三）確定增值額（四）確定增值率，計(jì)算應(yīng)納稅增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額【案例】某生產(chǎn)企業(yè)2008年7月轉(zhuǎn)讓一幢1999年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為1500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓重置成本為5000萬元，該樓房七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)補(bǔ)交的土地出讓金和按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為1500萬元（能提供支付憑據(jù)）；另支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用4.50萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入6200萬元，并已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（城建稅稅率7％，教育費(fèi)附加征收率3％，印花稅稅0.5‰）。要求：計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅并進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。收入=6200萬元扣除項(xiàng)目金額＝1500+4.5+6200×5%(1+7%+3%）+6200×0.5‰+5000×70%=5348.6（萬元）增值額=6200-5348.6=851.4增值率=851.4÷5348.6=16%適用稅率為30%應(yīng)繳納土地增值稅=851.4×30%=255.42（萬元）會(huì)計(jì)處理：借:固定資產(chǎn)清理2554200

貸:應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交土地增值稅2554200借：應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交土地增值稅2554200

貸：銀行存款2554200【練習(xí)】某生產(chǎn)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）利用閑置土地委托某施工企業(yè)建造一幢寫字樓并轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元（城