房地產基礎知識培訓

房地產基礎知識培訓房地產的定義及特征房地產開發(fā)根底知識房地產建筑根底知識目錄房地產根底知識Part1房地產的定義及特征房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的局部及其附帶的各種權益。又被稱為不動產，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產的定義：房地產的特征：PART2房地產開發(fā)根底知識Part2房地產開發(fā)根底知識有關房屋產品類型的名詞——居住類地產多層——4-6層為多層住宅普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋。高層——10層以上為高層住宅中高層——7-9層為中高層住宅超高層——高度超過100米的住宅低層——1-3層為低層住宅有關房屋產品類型的名詞——居住類地產高檔住宅高檔公寓是指其單位建筑面積造價通常高于當地一般民用住宅造價一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設施。酒店式效勞公寓是指提供酒店式管理效勞的公寓。具有“自用〞和“投資〞兩大成效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項效勞外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的效勞，讓人有賓至如歸的感覺。有關房屋產品類型的名詞——居住類地產獨立式別墅該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋具有獨立的圍護墻體，房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個單戶別墅拼聯組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯排別墅與獨立式別墅之間的中間產品。別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有關房屋產品類型的名詞——居住類地產聯排別墅聯排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。聯排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院。它是由幾個三層左右的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅有關房屋產品類型的名詞——居住類地產該類別墅是由兩組類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶，下面兩戶，每一套戶型或有天〔疊上有露臺〕或有地〔疊下有花園〕。

Part3房地產建筑根底知識有關建筑類型的名詞——塔樓塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。塔樓的根本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓，改進后的塔樓形式為蝶型塔樓。板樓是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。有關建筑類型的名詞——板樓建筑根本分類及根本建筑術語——建筑構造分類剪力墻構造——在框架構造體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協同工作的構造體系。在框架構造體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協同工作的構造體系。筒體構造——將建筑物內的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，采用一個或多個這類的筒體做為構造的主要抗側力構件的構造體系稱為筒體構造體系。板柱構造——由樓〔屋面〕板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間構造體系,常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑框架構造——框架構造是由梁、柱等線形桿件組成的一種構造體系。廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學校等多、高層建筑。砌體構造——內外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重，統(tǒng)稱砌體構造，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋普通鋼構造——鋼構造工程是以鋼材制作為主的構造，是主要的建筑構造類型之一。鋼構造是現代建筑工程中較普通的構造形式之一。容積率＝總建筑面積（地上）建設用地面積建筑根本分類及根本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標容積率越高，那么意味著建筑面積越大，單位土地本錢越低，房屋本錢越低。容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高容積率容積率對應的住宅產品類型（一般情況下）0.5以內純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容積率對應的產品類型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產品類型建筑根本分類及根本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標綠化率＝綠地面積土地面積建筑根本分類及根本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設施所屬綠地〔道路紅線內的綠地〕，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率建筑密度＝建筑基底總面積建設用地總面積建筑密度建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指工程用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建立用地面積之比〔％〕，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。建筑根本分類及根本建筑術語——建筑用地及規(guī)劃技術指標建筑圖紙的根底認識——戶型圖建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主要有正立面、背立面和側立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。閱讀立面圖應注意以下內：與平面圖對照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門、窗、陽臺、臺階和檐口等的形狀及位置等；了解立面各部位的裝修做法；了解建筑物的總高和各層的標高及室內外高差。建筑圖紙的根底認識——建筑立面圖小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。一般在圖上應標出小區(qū)內各功能建筑物的平面形狀、平面布置；

建筑圖紙的根底認識——規(guī)劃圖Part4房地產規(guī)劃根底知識建筑面積的分類和技術標準——住宅技術經濟指標標準層使用面積系數——標準層使用面積除以標準層建筑面積套型建筑面積——套內使用面積除以標準層的使用面積系數住宅標準層建筑面積——外墻構造外外表及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外外表計算住宅標準層總使用面積——本層各套型內使用面積之和套內使用面積——套內各功能空間使用面積之和套型陽臺面積——套內各陽臺構造底板投影凈面積之和套內使用面積包括臥室、起居室〔廳〕、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和：建筑面積的分類和技術標準——住宅技術經濟指標煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積；利用坡屋頂內空間時，頂板下外表與樓面的凈上下于1.20m的空間不計算使用面積；凈高在1.20m~2.10m的空間按1/2計算使用面積；凈高超過2.10m的空間全部計入使用面積；陽臺面積應按構造底板投影面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。計入建筑面積的局部建筑面積的分類和技術標準——住宅技術經濟指標單層建筑物高度在2.20米及以上者應計算全面積，高度缺乏2.20米者應計算1/2面積。單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護構造的應按圍護構造外圍水平面積計算，無圍護構造的應按其構造底板水平面積計算。層高在2.20米及以上者應計算全面積，層高缺乏2.20米者應計算1/2面積。城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準——居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團戶數(戶)10000～160003000～5000300～1000人口(人)30000～5000010000～150001000～3000城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準——戶型設計戶型設計指根據居住活動的根本要求和活動規(guī)律，來布局和確定住宅功能空間的總體關系?？臻g布局合理，動靜分區(qū)，電梯、樓梯和排水管井不鄰近居住空間布置，垃圾間位置防止串味和污染環(huán)境。單元平面應規(guī)整，無過分凹凸現象，體形系數不宜過大，平面布置應兼顧節(jié)能和衛(wèi)生通風要求。

套內功能空間設置和布局的內容套內臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間