第七章城市土地市場管理

第七章城市土地市場管理城市土地市場管理概述城市土地市場供需調(diào)控城市土地市場價(jià)格管理城市土地市場微觀管理2第一節(jié)城市土地市場管理概述一、城市土地市場基本概念（一）市場、土地市場和城市土地市場1、市場狹義的市場：指商品交換的場所廣義的市場：商品交換關(guān)系的總和32、土地市場狹義上：是指以土地作為交易對象進(jìn)行交易的場所；廣義上：是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。43、城市土地市場城市土地市場是指城市土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。為什么我國農(nóng)村土地市場還不夠成熟？5（二）我國城市土地市場的形成萌芽階段：1982-1987年形成階段：1988-1996年完善階段：1997-現(xiàn)在6（三）城市土地市場結(jié)構(gòu)城市土地市場類型結(jié)構(gòu)城市土地市場層次結(jié)構(gòu)城市土地市場組織結(jié)構(gòu)71、城市土地市場類型結(jié)構(gòu)用地市場：住宅用地市場、工業(yè)用地市場、商業(yè)用地市場產(chǎn)權(quán)市場：所有權(quán)市場、使用權(quán)市場82、城市土地層次結(jié)構(gòu)（1）一級市場城市土地一級市場是指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場唯一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。9（2）二級市場城市土地二級市場是指城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。10一級市場與二級市場的關(guān)系一級市場與二級市場是相互聯(lián)系、相互作用的，它們共同構(gòu)成整個城市土地市場；一方面，一級市場的土地供給和土地價(jià)格對二級市場的土地供給和土地價(jià)格具有決定性作用，一旦一級市場運(yùn)行不規(guī)范，二級市場運(yùn)行無序會無可避免；另一方面，二級市場的供需狀況和價(jià)格高低又會反饋到一級市場，從而調(diào)節(jié)一級市場的供需和價(jià)格。113、城市土地市場組織結(jié)構(gòu)城市土地市場主體組織城市土地市場中介組織城市土地市場調(diào)控組織12（四）城市土地市場運(yùn)行機(jī)制市場機(jī)制宏觀調(diào)控機(jī)制131、市場機(jī)制是對市場經(jīng)濟(jì)體制中基于經(jīng)濟(jì)活動主體的自身經(jīng)濟(jì)利益，在競爭性市場中供給、需求與價(jià)格之間相互依存和作用，連鎖互動所形成的自組織、自耦合機(jī)能的理論概括；它主要包括供需機(jī)制、競爭機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，其核心是競爭機(jī)制；市場秩序形成的條件：是否有穩(wěn)定有效的產(chǎn)權(quán)制度。142、宏觀調(diào)控機(jī)制

由于市場存在缺陷，市場機(jī)制存在失靈的一面，單純依靠市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用不能使市場運(yùn)行到達(dá)有序狀態(tài)。為了維護(hù)城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足。153、市場機(jī)制與宏觀調(diào)控機(jī)制之間的關(guān)系一方面，從市場機(jī)制對宏觀調(diào)控的作用來看，政府宏觀調(diào)控措施的制定必須以市場為依據(jù)，并在市場運(yùn)行中進(jìn)行檢驗(yàn)和糾正，才能提高其科學(xué)性；政府宏觀調(diào)控意圖要通過市場機(jī)制來貫徹，調(diào)控目標(biāo)要在市場運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)；另一方面，從宏觀調(diào)控對市場機(jī)制的作用來看，國有宏觀調(diào)控為市場運(yùn)行導(dǎo)航，規(guī)定市場的發(fā)展方向，克服市場機(jī)制在利益關(guān)系上的局限性和調(diào)節(jié)活動中的短期性行為；宏觀調(diào)控還可以完善市場運(yùn)行條件，為市場機(jī)制發(fā)揮積極功能提供必要的前提。16二、城市土地市場管理概述（一）城市土地市場管理的必要性1、城市土地市場管理是由土地市場本身的特性所決定的土地市場的客體是人類進(jìn)行各項(xiàng)生產(chǎn)、消費(fèi)活動不可缺少的基本物質(zhì)條件；土地市場上實(shí)際流轉(zhuǎn)的不是土地自身，而是土地產(chǎn)權(quán)，而土地產(chǎn)權(quán)及其流轉(zhuǎn)必須在國家的法律確認(rèn)和保護(hù)下才能充分實(shí)現(xiàn)；由于土地具有保值并不斷增值的特性，土地市場與其他市場相比具有更大的投機(jī)性。172、城市土地市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題也要求加強(qiáng)土地市場管理由于缺乏有效的宏觀管理和調(diào)控，土地開發(fā)和供給存在一定的盲目性；城市土地收益分配不合理，國有土地收益大量流失；城市土地資源配置不合理。18（二）城市土地市場管理的原則整合性利益原則平等對待原則控制與彈性管理原則依法管理的原則19（三）城市土地市場管理的內(nèi)容1、宏觀管理城市土地市場宏觀管理，是指國家從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對城市土地市場進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的；包括兩個方面：城市土地市場供需管理和城市土地市場價(jià)格管理；管理的重點(diǎn)是對城市土地一級市場的供需和價(jià)格進(jìn)行管理。202、微觀管理

城市土地市場微觀管理，是指國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進(jìn)行管理，保證土地市場公平交易和平等現(xiàn)象，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。21第二節(jié)城市土地市場供需調(diào)控一、概述城市土地供需總量與供需結(jié)構(gòu)城市土地存量供需與增量供需城市土地資源性供需和資產(chǎn)性供需所有權(quán)供需、經(jīng)營權(quán)供需與使用權(quán)供需一級市場供需與二級市場供需22二、城市土地市場供需平衡與調(diào)控機(jī)制（一）市場供需平衡的涵義供給等于需求——瓦爾拉斯一般均衡理論供給不等于需求，但供給與需求之差保持在一定幅度之內(nèi)——非瓦爾拉斯均衡23（二）城市土地市場供需平衡及其模型分析城市土地市場供需平衡是以非瓦爾拉均衡為理論基礎(chǔ)；城市土地市場供需平衡是一種動態(tài)平衡，是城市土地供需運(yùn)動從暫時(shí)的不均衡走向均衡的趨勢，雖然在某一個時(shí)點(diǎn)上不相等，但從某一時(shí)期整體上來看，供給需求是一致的。24城市土地市場平衡模型（1）基本概念S1、D1代表一級市場的總供給與總需求S2、D2代表二級市場的總供給與總需求

S1h、D1h代表一級市場某類用地的供給與需求S2h、D2h代表二級市場某類用地的供給與需求25（2）市場平衡S1=D1S2=D2S1h=D1hS2h=D2h26（3）市場失衡S1h＞D1h：一級市場土地供過于求，表現(xiàn)為城市開發(fā)區(qū)土地大量閑置S1h＜D1h：一級市場土地供不于求，表現(xiàn)為城市建筑密度和容積率極高S2h＞D2h：二級市場土地供過于求，表現(xiàn)為大量房地產(chǎn)空置S2h＜D2h：二級市場土地供不于求，表現(xiàn)為大量房地產(chǎn)供應(yīng)極度緊張，價(jià)格上漲27（三）城市土地市場供需平衡機(jī)制（一）市場機(jī)制1、價(jià)格機(jī)制價(jià)格機(jī)制對一級市場的作用機(jī)制S1h↓D1h↑S1h=D1hS1h＞D1h→Ph↓28S2h↓D2h↑S2h=D2hS2h＞D2h→Wh↓D1h↑→S2h↑→價(jià)格機(jī)制對二級市場的作用機(jī)制292、利率機(jī)制S2h↑D2h↓S2h=D2hS2h＜D2h→Wh↑→Fh↑→Rh↑303、市場機(jī)制發(fā)揮作用的條件一個完善的市場是市場機(jī)制發(fā)揮作用的前提條件城市土地供需各方是一個真正的主體形成完善的城市土地市場體系價(jià)格由市場供需狀況決定31（二）供需平衡的宏觀調(diào)控機(jī)制1、S1h＞D1h調(diào)控（1）危害：一級市場土地供給的形成過程，實(shí)際上是農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地的過程，而且這一過程是單向不可逆的，又由于城市周邊大多是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的耕地，所以S1h＞D1h

不僅導(dǎo)致城市土地大量閑置，城市土地利用率低下，而且導(dǎo)致耕地大量減少，危及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)。32（2）調(diào)控措施加強(qiáng)城市規(guī)劃管理提高農(nóng)地征收的價(jià)格建立耕地用途管制制度332、S1h＜D1h調(diào)控（1）危害：一級市場土地供不應(yīng)求，雖然可以使城市土地得到充分利用，但會帶來兩方面的危害；一方面造成環(huán)境效益低下，城市公共用地短缺；另一方面會導(dǎo)致二級市場供地不足，最終使生產(chǎn)、生活房短缺。34（2）調(diào)控措施建立城市規(guī)劃的反饋機(jī)制，及時(shí)修編城市規(guī)劃，適度擴(kuò)大規(guī)劃限額；新編規(guī)劃的范圍內(nèi)，適時(shí)、適度降低農(nóng)地價(jià)格。353、S2h＞D2h調(diào)控（1）危害：二級市場土地供給的形成過程，實(shí)際上是土地開發(fā)建設(shè)過程，所以S2h＞D2h就表現(xiàn)為土地大量空置。36（2）調(diào)控措施控制一級市場土地增量供給適度降低商品房的價(jià)格加快住房福利化向住房商品化轉(zhuǎn)變的改革進(jìn)程，擴(kuò)大二級市場的有效需求374、S2h＜D2h調(diào)控（1）危害：房地產(chǎn)價(jià)格容易出現(xiàn)上漲，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，金融風(fēng)險(xiǎn)加大。38（2）調(diào)控措施一級市場土地供不應(yīng)求導(dǎo)致二級市場土地供不應(yīng)求；由于房價(jià)偏低，開發(fā)貸款利率較高而購房貸款利率偏低，導(dǎo)致的二級市場土地供不應(yīng)求；39三、城市土地市場調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”調(diào)控的方向調(diào)控的時(shí)間調(diào)控的力度401、調(diào)控的方向（1）選擇調(diào)控目標(biāo)促進(jìn)城市土地市場的發(fā)展減緩城市土地市場的發(fā)展41（2）選擇調(diào)控方向制定刺激土地市場的措施制定抑制土地市場的措施422、調(diào)控時(shí)間準(zhǔn)確掌握土地市場運(yùn)行的狀態(tài)和變化趨勢超前采取調(diào)控措施密切注意調(diào)控效應(yīng)433、調(diào)控力度土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度滯后時(shí)間調(diào)控效用慣性大小調(diào)控環(huán)境44四、土地市場供需調(diào)控的政策工具發(fā)展計(jì)劃與規(guī)劃財(cái)政政策金融政策45五、城市土地儲備制度土地儲備制度產(chǎn)生的背景土地儲備制度的基本內(nèi)涵土地儲備制度的目標(biāo)土地儲備制度要運(yùn)行的條件土地儲備制度的機(jī)構(gòu)設(shè)置土地儲備制度的運(yùn)作土地儲備制度的模式土地儲備制度存在的問題及對策46（一）城市土地儲備制度產(chǎn)生的背景國有土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重協(xié)議出讓方式占主流，“尋租”現(xiàn)象嚴(yán)重相關(guān)法規(guī)的出臺促使了土地儲備制度的誕生國有企業(yè)改制的間接產(chǎn)物對土地資源進(jìn)行資產(chǎn)化管理的要求47（二）城市土地儲備制度的基本內(nèi)涵

是指城市土地收購儲備機(jī)構(gòu)，通過征收、收購、置換、到期回收等方式，將土地從分散的土地使用者手中集中起來，由土地收購儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行土地整理后納入土地儲備庫，再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式有計(jì)劃地將儲備土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種土地管理制度。

48城市土地儲備制度的性質(zhì)政府主導(dǎo)的“強(qiáng)制性買賣關(guān)系”49城市土地儲備制度的特點(diǎn)政府對土地高度集中管理，壟斷土地一級市場土地統(tǒng)一收購屬于政府的特有權(quán)力；土地統(tǒng)一收購權(quán)力應(yīng)用于公共目的；行使土地統(tǒng)一收購權(quán)力必須給予合理的補(bǔ)償；50（三）城市土地儲備制度的目標(biāo)促進(jìn)城市土地市場的健康、規(guī)范發(fā)展提高政府對城市土地市場的調(diào)控能力增加財(cái)政收入為居民提供可負(fù)擔(dān)的住房提高城市居民的生活質(zhì)量促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有效保護(hù)城市郊區(qū)農(nóng)地51（四）城市土地儲備制度運(yùn)行的條件城市土地儲備制度一定要建立在政府壟斷城市存量土地供應(yīng)基礎(chǔ)上落實(shí)土地收購儲備資金確定合理的土地收購補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)部門協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，尤其是城市規(guī)劃工作的完善建立城市土地儲備監(jiān)督機(jī)制土地儲備制度相關(guān)法律法規(guī)的完善52（五）我國城市土地收購儲備的機(jī)構(gòu)設(shè)置單一結(jié)構(gòu)，只成立土地儲備機(jī)構(gòu)，土地儲備機(jī)構(gòu)隸屬土地管理部門；雙結(jié)構(gòu)，即土地收購儲備成立兩個機(jī)構(gòu)——土地收購儲備委員會和土地收購儲備機(jī)構(gòu)；53土地收購儲備委員會職責(zé)研究制定有關(guān)土地征購、整理、儲備和供應(yīng)的規(guī)章制度、政策審查批準(zhǔn)土地儲備中心的工作計(jì)劃和重要的土地征購、整理、儲備和供應(yīng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門之間的關(guān)系；指導(dǎo)和監(jiān)督土地儲備中心的工作54土地收購儲備機(jī)構(gòu)

土地收購儲備機(jī)構(gòu)在土地收購儲備委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)土地儲備制度的具體運(yùn)作。55（六）我國城市土地儲備制度的運(yùn)作包括三大的環(huán)節(jié)征購儲備出讓56征購收：收回閑置以及逾期未開發(fā)土地的使用權(quán)購：對于部分地段好級差高但使用不合理的土地，或者在土地轉(zhuǎn)讓中價(jià)格明顯偏低的交易地塊，可以通過市場的方式從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)；57換：對在企業(yè)改制中，部分使用不合理的工業(yè)用地，可以利用價(jià)值杠桿，實(shí)現(xiàn)不同地塊使用權(quán)置換，達(dá)到收回土地使用權(quán)的目的，以利于土地資源的重新配置征：通過預(yù)征或?qū)嵳鳎瑢⒘腥氤鞘邪l(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，使之進(jìn)入土地儲備程序。58儲備儲備機(jī)構(gòu)將收購集中起來的土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，通過拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，形成可供出讓和出租的“熟地”。儲備機(jī)構(gòu)將已完成開發(fā)的“熟地”進(jìn)行儲備，等待出讓。59出讓儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將儲備土地出讓和出租。

60（七）我國城市土地儲備制度的模式上海模式杭州模式南通模式61（1）上海模式市場主導(dǎo)型：以市場機(jī)制為基本運(yùn)行機(jī)制，充分體現(xiàn)市場機(jī)制配置土地資源的功能土地儲備機(jī)構(gòu)據(jù)自己的收購計(jì)劃和市政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價(jià)格或約定土地收益分成，取得土地并按現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過戶手續(xù)，儲備機(jī)構(gòu)取得土地后在對土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套后，由土地管理機(jī)構(gòu)出讓給新的用地者。62基本運(yùn)作方式：每年的收購儲備計(jì)劃向政府行政主管部門報(bào)批，收購儲備地塊的范圍根據(jù)市政府的要求劃定，但具體地塊的操作基本采用市場化方式。63具體程序：儲備程序：以儲備土地項(xiàng)目辦理拆遷許可——拆遷安置——土地前期開發(fā)——土地儲備出讓程序：

以儲備土地立項(xiàng)——申請規(guī)劃許可——辦理用地手續(xù)——辦理土地出讓——領(lǐng)取土地權(quán)證

64（2）杭州模式政府主導(dǎo)型運(yùn)作模式：在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮市場機(jī)制配置土地資源的功能，實(shí)行政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作有效結(jié)合；收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)定，此范圍內(nèi)的土地由土地儲備機(jī)構(gòu)按計(jì)劃收購、開發(fā)，土地管理部門根據(jù)用地需求用招標(biāo)、拍賣方式對儲備土地實(shí)行統(tǒng)一出讓。規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)者不能像過去一樣通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。65“杭州”模式重點(diǎn)把土地儲備作為一種政府對市場的宏觀調(diào)空手段，而將其市場經(jīng)營行為置于其次。香港、武漢、青島、紹興、廣州等城市的土地儲備運(yùn)行機(jī)制也基本屬于這種，目前屬于一種主導(dǎo)模式。66運(yùn)作特點(diǎn)一是政府抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”，規(guī)定市區(qū)范圍內(nèi)凡需盤活的土地一律由政府收購和儲備；二是政府抓土地“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，規(guī)定市區(qū)土地，特別是用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)，政府壟斷土地一級市場；67（3）南通模式行政指導(dǎo)、市場運(yùn)作與土地資產(chǎn)管理三者相結(jié)合的政府市場混合型運(yùn)作模式政府規(guī)定用于儲備的土地范圍，對可收購的土地由土地儲備機(jī)構(gòu)與原用地者簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》，儲備機(jī)構(gòu)按合同約定支付費(fèi)用后取得土地使用權(quán)，另外儲備機(jī)構(gòu)還受市政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表，對國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)作價(jià)出資部分進(jìn)行管理，收取企業(yè)改制中以租賃方式處置的土地使用權(quán)的租金。68土地收購儲備機(jī)構(gòu)設(shè)置上，采用雙機(jī)構(gòu)模式；該運(yùn)作模式基本是杭州模式變種，只是城市土地收購儲備機(jī)構(gòu)多承擔(dān)了作為國有土地資產(chǎn)管理代表的職能；69（八）我國土地儲備制度存在的問題及對策資金問題資金來源問題資金風(fēng)險(xiǎn)問題1、存在的問題70法律法規(guī)問題部門協(xié)調(diào)問題利益分配問題712、對策儲備機(jī)構(gòu)的設(shè)置資金籌措、管理和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避土地收購儲備土地儲備開發(fā)效益的分配72第三節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的目的、意義和作用地價(jià)管理的依據(jù)地價(jià)管理的政策和制度城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測地價(jià)指數(shù)臺灣及其他國家地價(jià)管理的經(jīng)驗(yàn)介紹73一、地價(jià)管理的目的、意義和作用1、城市土地市場價(jià)格管理的概念城市土地市場價(jià)格管理簡稱地價(jià)管理，是指政府為了規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國家等各方面的合法利益而采取的以土地價(jià)格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。742、地價(jià)管理的內(nèi)容對土地價(jià)格及土地價(jià)格體系進(jìn)行管理，調(diào)控地價(jià)水平；對土地價(jià)格評估工作進(jìn)行管理；對土地市場中因土地價(jià)格引起的各種糾紛進(jìn)行處理。753、地價(jià)管理的目的通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格合理化通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格與國家地價(jià)政策一致764、地價(jià)管理的意義從宏觀上看，地價(jià)管理是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證從中觀上看，地價(jià)管理是土地市場管理的核心從微觀上看，地價(jià)管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交易雙方的切身利益775、地價(jià)管理的作用調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑制土地投機(jī)，保證土地市場均衡、平穩(wěn)發(fā)展；促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效利用土地為土地市場管理提供依據(jù)規(guī)范土地市場交易中各方的行為78規(guī)范土地估價(jià)方法，培養(yǎng)土地估價(jià)人才，不斷提高土地估價(jià)水平防止國有土地收益流失通過地價(jià)管理，合理分配社會財(cái)富79二、地價(jià)管理的依據(jù)土地利用計(jì)劃與土地出讓計(jì)劃國家有關(guān)法律法規(guī)國家地價(jià)政策行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)80三、地價(jià)管理的具體政策和制度1、國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度我國《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。”81意義：可以防止地方政府為了短期利益而壓低地價(jià)，造成國家土地收益流失，避免地價(jià)不合理下跌；可以提高土地協(xié)議出讓工作的透明度，既有利于上級對下級政府進(jìn)行監(jiān)督，又保證了投資者公平競爭。822、土地價(jià)格定期公布制度《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定和公布?！睆亩诜缮厦鞔_了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)的定期公布制度。83意義：幫助投資者了解地價(jià)行情選擇投資方向和地點(diǎn)，有利于改善投資環(huán)境，吸引外資；土地使用者根據(jù)地價(jià)變化，根據(jù)國家地價(jià)管理和土地利用的政策規(guī)定，取得或處置土地使用權(quán)，促進(jìn)土地合理利用；公布地價(jià)可以增強(qiáng)土地交易的透明度，為一般土地交易者提供可供信賴的標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)地價(jià)合理化，對于培育和完善我國土地市場有重要意義。843、提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償制度

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條，國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。85意義：

如果在土地交易后申報(bào)地價(jià)時(shí)，交易者為逃避稅費(fèi)有意壓低地價(jià)，那么在土地登記中得到國家承認(rèn)的土地財(cái)產(chǎn)價(jià)值將低于其實(shí)際價(jià)值，這樣一旦發(fā)生提前收回土地使用權(quán)情況，由于在計(jì)算補(bǔ)償金額時(shí)只能以申報(bào)登記的地價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，土地交易受讓人將承受交易價(jià)格申報(bào)不實(shí)帶來的損失，從而迫使交易者如實(shí)申報(bào)地價(jià)，防止隱報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)。864、土地價(jià)格申報(bào)制度《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。”該條款從法律上確立了土地價(jià)格申報(bào)制度。875、政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。88意義：

防止土地在轉(zhuǎn)移時(shí)，土地交易雙方為少繳稅費(fèi)而虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)。因?yàn)橐坏┱畬μ搱?bào)、瞞報(bào)地價(jià)的地塊按申報(bào)的低價(jià)優(yōu)先購買，受損失的將是土地轉(zhuǎn)讓者自己。國家通過土地優(yōu)先購買，迫使交易雙方如實(shí)申報(bào)地價(jià)，避免國家收益流失。896、政府對地價(jià)上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。907、征收土地增值稅土地增值稅的納稅人是以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位或個人。征稅標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按超額累進(jìn)稅率計(jì)算。增值額的計(jì)算是用納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項(xiàng)目，或前后兩次轉(zhuǎn)移地價(jià)的差值。91土地增值稅稅率四級超額累進(jìn)稅率增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，未超過扣除項(xiàng)目100％的部分，稅率為40％增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，未超過扣除項(xiàng)目200％的部分，稅率為50％增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％92一企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地所得收入為350萬，法定扣除項(xiàng)目費(fèi)用為100萬，求企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅？土地增值額＝350－100＝250萬按四級超額累進(jìn)稅率土地增值稅＝50×30％＋50×40％＋100×50％＋（250－50－50－100）×60％＝15＋20＋50＋30

＝115萬舉例93征收土地增值稅的意義

能夠促使如實(shí)申報(bào)成交價(jià)若交易雙方申報(bào)的地價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)時(shí)，當(dāng)土地下次轉(zhuǎn)換時(shí)，以前次申報(bào)的交易價(jià)作為計(jì)稅基數(shù)得出的兩次之間的增值額會比以前次實(shí)際成交價(jià)為基數(shù)計(jì)算的增值額大，由此受讓人下次轉(zhuǎn)讓時(shí)將多支付增值稅而造成自身經(jīng)濟(jì)損失，從而促使其如實(shí)申報(bào)成交價(jià)。948、土地使用權(quán)出讓收支管理制度9、土地價(jià)格評估制度10、土地估價(jià)人員資格認(rèn)證及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評級制度95四、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測1、地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的意義通過城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測，能夠全面細(xì)致地了解城市各類用地地價(jià)的總體水平，及時(shí)把握城市地價(jià)變化情況，為城市地價(jià)管理、土地管理以及城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供決策依據(jù)，從而充分發(fā)揮政府在地價(jià)監(jiān)管和調(diào)控方面的重要作用，保證土地經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的公平與效率。962、地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的內(nèi)容通過城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測及時(shí)更新城市基準(zhǔn)地價(jià)；通過城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測建立地價(jià)信息發(fā)布及查詢系統(tǒng)，提高土地市場地價(jià)信息透明度；城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作是測算、編制地價(jià)指數(shù)的基礎(chǔ)。973、地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的步驟開展城市土地價(jià)格基礎(chǔ)調(diào)查市場樣點(diǎn)資料調(diào)查設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料的采集地價(jià)資料的整理與錄入地價(jià)分析與地價(jià)公布成果整理、歸檔和驗(yàn)收地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的長期維護(hù)與資料采集984、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)選取的數(shù)量與原則（1）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)選取的數(shù)量地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量為一類城市50個左右，二類及三類個城市30個左右。99（2）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)選取的原則代表性原則穩(wěn)定性原則一般性原則合理分布原則易操作性原則動態(tài)性原則其他原則100五、地價(jià)指數(shù)1、地價(jià)指數(shù)的涵義地價(jià)指數(shù)是反映土地價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢與幅度的相對數(shù)。它是反映一個城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù)；它能夠直接或間接地透射出土地市場的有關(guān)價(jià)格、數(shù)量的變動信息，是政府管理、調(diào)控土地市場的重要依據(jù)，也是企業(yè)投資決策的重要參考；它對于城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整、土地估價(jià)的期日修正、土地增值稅的征收等都具有重要的意義。1012、地價(jià)指數(shù)的類型（1）按計(jì)算基期的差異來分定基地價(jià)指數(shù)指在指數(shù)數(shù)列中都以某一固定時(shí)期的地價(jià)水平作為對比基準(zhǔn)的指數(shù)。環(huán)比地價(jià)指數(shù)指在指數(shù)數(shù)列中隨著時(shí)間的推移，每期的指數(shù)都以前一期的地價(jià)水平作為對比基準(zhǔn)的指數(shù)。102（2）按照內(nèi)涵差異來劃分綜合地價(jià)指數(shù)綜合地價(jià)指數(shù)通過分類地價(jià)指數(shù)測算得到。分類地價(jià)指數(shù)分類地價(jià)指數(shù)是按照城鎮(zhèn)用地類型（商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地）測算的地價(jià)指數(shù)。1033、地價(jià)指數(shù)計(jì)算的步驟（1）資料收集調(diào)查城鎮(zhèn)土地市場基本資料城鎮(zhèn)地價(jià)水平資料104（2）資料整理數(shù)據(jù)分組樣點(diǎn)地價(jià)修正樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)105（3）求取平均地價(jià)各級別的分類平均地價(jià)求取:第i級土地的分類平均地價(jià)Pij:第i級土地的分類樣點(diǎn)地價(jià)n:樣點(diǎn)數(shù)i:土地級別（i=1，2，…，n）j:土地類型106城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)求?。撼擎?zhèn)分類平均地價(jià)qij：第i級土地的分類用地權(quán)重107城鎮(zhèn)平均地價(jià)求取:城鎮(zhèn)平均地價(jià)qj:城鎮(zhèn)分類用地權(quán)重值108(4)平均地價(jià)權(quán)重的確定各土地級別的分類用地權(quán)重值分類用地權(quán)重值109（5）不同類型地價(jià)指數(shù)的計(jì)算定基指數(shù)110環(huán)比地價(jià)指數(shù)111城鎮(zhèn)分類地價(jià)指數(shù)1124、地價(jià)指數(shù)的作用地價(jià)指數(shù)是土地估價(jià)、城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)；地價(jià)指數(shù)也是政府進(jìn)行土地市場管理和地價(jià)管理的重要依據(jù)；通過地價(jià)指數(shù)可以了解地價(jià)變化趨勢和幅度，有利于提高市場透明度，引導(dǎo)市場參與者合理交易，減少土地開發(fā)投資的盲目性，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展。113第四節(jié)城市土地市場微觀管理一、對土地市場客體的管理二、對土地市場主體的資質(zhì)審查三、對土地市場交易程序的規(guī)范四、對土地市場中介的管理114土地估價(jià)師報(bào)名條件

凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，并具備下列條件之一的，可以報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試：

1．取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年；

2．取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年；

3．取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)。

不具備前款第1、2、3項(xiàng)規(guī)定國家承認(rèn)的學(xué)歷或?qū)W位要求，但具有國家認(rèn)可的中級以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。115房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名條件

按照《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》