有關(guān)商品房預(yù)售制度分析

有關(guān)商品房預(yù)售制度分析一、商品房預(yù)售制度的歷史及概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的衡宇預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最先出現(xiàn)于香港。1994年中國(guó)大陸出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,成立了預(yù)售許可制度,并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上,部份城市乃至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立,是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足,商品房供不該求,加速建設(shè)、增加住房供給是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金利用效率,降低了資金利用本錢(qián)。二、商品房預(yù)售制度的特征是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),作為我國(guó)最為重要的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度,我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售,具有五個(gè)明顯的特征:第一,預(yù)售的商品房必需是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的衡宇,而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性衡宇,或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的衡宇,也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化衡宇。因此,此類衡宇具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開(kāi)銷售的特征。第二,預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的衡宇,即必需是已經(jīng)動(dòng)工建設(shè),正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài),但尚未完工的商品房。不是尚未動(dòng)工的商品房項(xiàng)目,也不是已經(jīng)完工交付利用的商品房現(xiàn)房,更不是早已停工無(wú)法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程,或時(shí)建時(shí)停無(wú)法估計(jì)或肯定完工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。第三,預(yù)售的商品房,必需是客觀存在,并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房,在完工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此,作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未完工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的衡宇提前銷售,是預(yù)售的最顯著的特征。第四,商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開(kāi)發(fā)商,必需是具有商品房預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)企業(yè),即具有法定性和特定性商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體,任何要購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的公民,都可以成為商品房預(yù)售的買(mǎi)方。第五,商品房預(yù)售,必需依照有關(guān)法律規(guī)定,具有必需的條件,尤其是政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證,并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示,即具有法定公開(kāi)性。三、商品房預(yù)售制度的條件商品房預(yù)售意味著買(mǎi)房人承擔(dān)龐大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn),為了保護(hù)買(mǎi)房人的利益,國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件,以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。第一,預(yù)售商品房的建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全數(shù)土地出讓金,取得土地利用權(quán)證書(shū)的土地。因?yàn)?衡宇依附于土地,商品房項(xiàng)目的合法動(dòng)工建設(shè)和合法預(yù)售,必需以對(duì)該土地的合法利用權(quán)為前提。轉(zhuǎn)第二,必需持有建設(shè)工程計(jì)劃許可證。因?yàn)槲覈?guó)早已發(fā)布并實(shí)施了《城市計(jì)劃法》,對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范,不是任意性或選擇性的。若是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商輕忽這一點(diǎn)而預(yù)售衡宇,就會(huì)使開(kāi)發(fā)商自己尤其是購(gòu)房消費(fèi)者面臨龐大的風(fēng)險(xiǎn)。第三,按提供預(yù)售商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)肯定施工進(jìn)度和完工交付時(shí)間。關(guān)于投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定,有兩個(gè)意義:一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工,二是開(kāi)發(fā)商必需自己投入必然的資金。無(wú)論是投入土地的仍是投入具體項(xiàng)目施工工程的,都表明開(kāi)發(fā)商有必然的實(shí)力和能力,不能完全依賴購(gòu)房者的房款資金。避免炒買(mǎi)地皮、炒買(mǎi)項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)肯定施工進(jìn)度和完工交付時(shí)間的規(guī)定,則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行,到期能夠向購(gòu)房者交付衡宇。第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售記錄,取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度,是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng),必需持有兩個(gè)許可證:即計(jì)劃許可證和預(yù)售許可證。這加倍表現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。、商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)自開(kāi)始成立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)布實(shí)施近十年來(lái),我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)開(kāi)始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道?？墒?由于我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚,有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善,各地方發(fā)展不夠平衡,有關(guān)地方政府主管部門(mén)的管理職能