內(nèi)蒙古2017年房地產(chǎn)估價師制度與政策：房地產(chǎn)抵押登記考試題

內(nèi)蒙古2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)抵押登記考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、某房地產(chǎn)未來凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時該房地產(chǎn)增值20%,報酬率為6%,償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價格為萬元。A：313B：329C：417D：446E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格2、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為一萬元。A.40B.48C.50D.603、直線趨勢法公式Y(jié)=a+bX中，X表示。A：價格B：時間C：常數(shù)D：價格變動率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是_。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應(yīng)戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法5、住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是_。A.住房公積金管理委員會B.住房公積金管理中心C.存儲住房公積金的金融機(jī)構(gòu)D.設(shè)區(qū)城市人民政府6、在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)。A：假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B：肯定建筑物是安全的C：強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D：說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格7、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用的做法。A：防潮B：防潮與排水相結(jié)合C：卷材防水D：鋼筋混凝土防水E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ?。A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同D.委托人不同9、目前房地產(chǎn)開發(fā)中，土地使用權(quán)出讓不可以采用—形式。A.掛牌B.招標(biāo)C.公開拍賣D.劃撥10、對查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制拍賣的特點(diǎn)不包括。A：標(biāo)的非自有性B：主體的特定性^目的的利他性D：權(quán)利義務(wù)的對等性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、對于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標(biāo)準(zhǔn)就是_。A.經(jīng)營收入水平B.凈經(jīng)營收入水平C.租金水平D.出租率水平12、2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬近，其中可供銷售的住宅面積為1800萬面.可供出租的住宅面積為450萬近；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬面，其中銷售的住宅面積為1680萬而，出租的住宅面積為320萬近。該市2008年住宅市場吸納率為。A：71.11%B：88.89%C：91.67%D：93.33%E：借款合同13、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為4萬元，購買者的自有資金為7萬元，自有資金資本化率為12%,抵押貸款常數(shù)為0.08,該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。38.2640.3346.562.3314、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是（）。A.商場B.住宅C.高爾夫球場D.寫字樓15、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的機(jī)構(gòu)。A：中介管理B：市場服務(wù)C：管理服務(wù)D：中介服務(wù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某宗土地的總面積為5000近，容積率為2,剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3,剩余使用年限不變?，F(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價為2000元/m2,工業(yè)用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價為12000元/近，商業(yè)用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價款為萬元。A：4000B：4004C：4021D：4037E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17、如某筆貸款的月利率為1%,每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是一。12%12.55%12.68%13.55%18、__是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。A.房屋總登記B.初始土地登記C.房屋初始登記D.房屋他項(xiàng)權(quán)利登記19、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是_。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單20、因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為一年。432121、房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為—，明示價格的有效期限。A.實(shí)際價格B.名義價格C.實(shí)際的銷售價格D.名義的銷售價格22、某大廈總建筑面積1000m2,房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為_。2.4%3.0%3.8%7.2%23、金額為資產(chǎn)減去負(fù)債后的余額。A：資產(chǎn)B：負(fù)債C：所有者權(quán)益口：收入E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2?3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題25、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是_。A.選址規(guī)劃意見通知書，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，選址規(guī)劃意見通知書，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.選址規(guī)劃意見通知書，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，選址規(guī)劃意見通知書，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項(xiàng)。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項(xiàng)得0?5分）1、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為等。A：企業(yè)實(shí)力提升B：租金收入C：對社會貢獻(xiàn)增加D：物業(yè)增值E：物業(yè)權(quán)益份額增加2、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有_。A.為建筑造型而建、無實(shí)用功能的建筑面積B.建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房C.為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息場所的架空層3、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%,則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是_。3.57%4.00%C.6.56%D.10.56%4、下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金，表述正確的是。A：住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿前的維修和更新、改造的資金B(yǎng)：業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有C：從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有D：1998年國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》明確提出建立住房維修基金制度E：住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息，除業(yè)主大會另有決定外，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用5、對于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤通常是物業(yè)的一個百分比。A：有效毛租金收入B：凈經(jīng)營收入C：潛在毛租金收入口：稅后現(xiàn)金流E：借款合同6、香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%,這是基于—的考慮結(jié)果。A.大陸政策多變B.占領(lǐng)世界投資市場C.風(fēng)險轉(zhuǎn)移D.投資組合7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是_。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資8、商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)由—向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A.預(yù)售人B.預(yù)購人C.預(yù)售合同約定的一方D.預(yù)售人和預(yù)購人共同9、某估價機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點(diǎn)為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點(diǎn)為_。2003年6月15日2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日10、一般抵押登記包括。A：房屋抵押權(quán)設(shè)立登記B：房屋抵押權(quán)變更登記C：房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記D：房屋最高額抵押權(quán)確定登記E：房屋抵押權(quán)注銷登記11、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有。A：抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償B：抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟C：抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)口：按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人E：抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)12、工程造價控制的主要方法有。A：價值工程B：協(xié)議發(fā)包C：合同管理D：非限額設(shè)計(jì)E：可行性研究13、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有（）。A.法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值B.再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額C.房地產(chǎn)的價值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價值D.不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值E.在評估土地使用權(quán)足以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金14、耕地占用稅實(shí)行稅率。A：遞減B：比例C：定額D：超額累進(jìn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是_。A.物權(quán)B.知識產(chǎn)權(quán)C.人身權(quán)D.撤銷權(quán)16、下列關(guān)于保留價和起拍價的關(guān)系，表述正確的是。A：保留價不同于起拍價B：保留價同于起拍價C：起拍價可以低于保留價D：起拍價可以等于保留價E：起拍價也可以高于保留價17、原建設(shè)部令第97號《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，對等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。A：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)人員資格管理B：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的管理C：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理D：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理E：房地產(chǎn)中介服務(wù)管理等要求18、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是。A：設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B：知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C：百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D：營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高E：借款合同19、《民法通則》規(guī)定，如果權(quán)利人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害，訴訟時效期間即不應(yīng)開始。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過一年的，人民法院不予保護(hù)。15152020、根據(jù)變量的取值是否連續(xù)劃分，變量可分為。A：確定性變量B：不確定性變量C：離散型變量D：連續(xù)型變量E：隨機(jī)變量21、選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的—范圍內(nèi)。2?31?40.5?21?222、按照最新政策，房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之