消費(fèi)支出規(guī)劃13

理財規(guī)劃：

消費(fèi)支出規(guī)劃

一、規(guī)劃基本流程（工作程序）

第一步建立客戶關(guān)系準(zhǔn)備工作（略）交流中讓客戶知道制定消費(fèi)支出規(guī)劃的重要性1、個人消費(fèi)的不可或缺（衣食住行）2、個人收入和支出的不同步P273、合理規(guī)劃降低財務(wù)風(fēng)險第二步收集和分析客戶信息

1、財務(wù)信息（基礎(chǔ)）

收入支出信息：資產(chǎn)負(fù)債信息：2、非財務(wù)信息

基本信息：自然情況、家庭成員情況、工作性質(zhì)客戶風(fēng)險偏好：保守、輕度保守、中立、輕度進(jìn)取、進(jìn)取。3、客戶期望理財目標(biāo)住房消費(fèi)：購房時間、房屋面積價格位置等汽車消費(fèi)：時間、金額耐用品消費(fèi)：種類、金額第三步制定消費(fèi)支出規(guī)劃方案

1、計算貸款滿足消費(fèi)支出的可行性

2、選擇合適的貸款方案：貸款方式、還款方式、還款期

（比較不同方案，結(jié)合客戶情況進(jìn)行選擇）第四步計劃實施與調(diào)整（債務(wù)調(diào)整）政策變化收入變化家庭成員構(gòu)成變化二、住房消費(fèi)方案的制定

（一）制定住房消費(fèi)方案的一般步驟了解客戶購房意愿和目標(biāo)；收集客戶財務(wù)及非財務(wù)信息；分析客戶財務(wù)狀況（2P2-3）；確定購房目標(biāo)；貸款規(guī)劃；方案實施與調(diào)整（二）制定住房消費(fèi)方案的目的P28（三）住房支出的分類住房消費(fèi)（購房、租房）；住房投資

（四）購房目標(biāo)目標(biāo)構(gòu)成內(nèi)容：計劃購房時間；希望居住面積；屆時房價確定目標(biāo)原則：不必盲目求大；無需一次到位；量力而行。影響房價主要因素：3級：區(qū)位；面積。2級P9：經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素。購房規(guī)劃流程圖P30影響購房租房決策因素：房租上漲率；房價上漲率；住居年數(shù)；利率水平；負(fù)擔(dān)能力。（五）購房財務(wù)決策房價估算：P31例題P32例可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在購房時終值+目前至購房時可支配收入終值可負(fù)擔(dān)房貸=以購房后第一年可支配收入為年金的貸款期限內(nèi)的年金現(xiàn)值可負(fù)擔(dān)房屋總價=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸可負(fù)擔(dān)房屋單價=可負(fù)擔(dān)房屋總價÷需求平方米數(shù)注意：一般房屋貸款占房價比例應(yīng)小于70%

購房相關(guān)稅費(fèi)契稅：3—5%；普通住房減半；首次90平以下普通1%評估費(fèi)：根據(jù)銀行需求，一般不收律師費(fèi)：公積金貸款不用；商業(yè)貸款客戶與銀行“誰委托，誰付費(fèi)”保險費(fèi)：（1）抵押的：房屋綜合險（包括房屋保險和貸款保險）；（2）抵押加保證的：房屋險；（3）質(zhì)押或保證的：可不用；（4）組合貸款中：房屋險按商貸，人身險按公積金貸抵押登記費(fèi)：80元印花稅：購房合同0.5‰；貸款合同0.05‰；房證5元；出租房屋1‰最低1元；出售房屋合同0.5‰；自2008年11月1日起，個人自售或購買住房暫免征收。

相關(guān)指標(biāo)住房負(fù)擔(dān)比=房屋月供款/月稅后收入（25-30%）財務(wù)負(fù)擔(dān)比=年負(fù)債支出/年稅后收入（所有還貸40%）（六）住房消費(fèi)信貸個人公積金貸款特點：最長30年；利率低；擔(dān)保方式有抵押加連帶責(zé)任保證、抵押加購房綜合險、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證四種；當(dāng)?shù)刭彿?；金額一般80%以下；可提前還款但需提前1個月書面通知銀行。辦理資料P35其中：質(zhì)押物包括銀行存款單、國債、國有銀行金融債券、銀行本品、銀行匯票。連帶責(zé)任保證僅限于5年期以下貸款。貸款限額：退休前可繳公積金總額、房貸比例限額、地區(qū)公積金貸款限額

個人住房商業(yè)性貸款：“按揭”種類一手房：最長30年；金額一般為房價80%以下；貸款條件及資料P36二手房：貸款條件及資料P36-37商業(yè)住房貸款：最長10年；金額一般為房價60%以下；貸款條件及資料P37個人住房轉(zhuǎn)按揭：集資建房及自建房貸款：貸款方式抵押；質(zhì)押；保證；抵押（質(zhì)押）加保證個人住房組合貸款

還款期限及計算：貸款期限1年以內(nèi)的一次還本付息；超過1年的可采用等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減等還款法每月償還。等額本息（適用于穩(wěn)定收入人群）等額本金每月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+（貸款本金-累計已還本金）×月利率總利息=貸款本金×（總期數(shù)+1）×年利率÷24等額遞增：適用于目前還款能力低、未來增加的人群如剛參加工作等額遞減：預(yù)期收入減少或目前經(jīng)濟(jì)寬裕人群如中年人或未婚白領(lǐng)等比遞增：等比遞減：P40提前還款發(fā)生原因：貸款時對償還能力估計不足；調(diào)整投資組合；財務(wù)狀況改善還貸方法：全部提前還款；部分提前還款（改變還款時間、改變每月還款額或兩者都改變）要求：貸款滿1年后；有起點金額要求；提前15天書面申請；可能有違約金；房貸險可退保；注意辦理抵押注銷延長貸款：提前20天申請；只能延長1次；總期限不超過30年。利率調(diào)整處理：合同后放貸前利率調(diào)整執(zhí)行新利率；期間利率調(diào)整于次年1月1日執(zhí)行新利率。（六）租房選擇適宜租房的人群：剛踏入社會的年輕人；工作地點與生活范圍不固定者；儲蓄不多的家庭；不急需買房且辨不清房價走勢者。

購房與租房比較：年成本法：P44-45成本構(gòu)成：購房包括首付款占用機(jī)會成本即貸款利息；租房為房租影響因素：房租是否會調(diào)整；房價上漲潛力；利率高低。凈現(xiàn)值法：比較購房和租房的現(xiàn)金流的現(xiàn)值，選較低者學(xué)習(xí)2P各例題練習(xí)計算器不同還款方式金額計算及比較三、汽車消費(fèi)方案的制定（一）一般步驟：了解購車需求收集信息分析信息確定貸款方式、還款方式及還款期限實施計劃調(diào)整方案（二）基本要求：指定經(jīng)銷商提供抵押質(zhì)押或擔(dān)保期限3-5年首付不低于20%，一般銀行規(guī)定40%。

（三）個人汽車消費(fèi)貸款貸款條件：有效身份及完全行為能力；正當(dāng)職業(yè)及穩(wěn)定收入（資產(chǎn)）；信用良好；支付首付款；提供認(rèn)可的擔(dān)保。相關(guān)規(guī)定：期限3-5年（二手3年）；質(zhì)押80%、抵押70%、保證60%；抵押下辦理保險（機(jī)動車輛保險、第三者責(zé)任保險、附加盜搶險）；1年期可按月（季）等額本息或一次性還本付息、1年上可按月（季）等額本息或等額本金及遞增或遞減法；智慧型P49可無擔(dān)保異地貸款汽車金融公司貸款：貸款比例更高；可跨省貸款；利率高但雜費(fèi)低。（四）個人車庫車位貸款一般1-3年，最長5年；條件P52四、消費(fèi)信貸方案的制定

（一）一般步驟：了解消費(fèi)信貸需求；收集信息；分析信息；確定貸款方式、還款方式及還款期限；實施計劃；調(diào)整方案（二）個人綜合消費(fèi)信貸有擔(dān)保；多用途（購房、購車、助學(xué)）；額度較高（住房抵押70%、商用房抵押60%）；期限較長（一般最長5年，醫(yī)療及留學(xué)最長8年）；條件P55（三）個人耐用