房屋產(chǎn)權技術探討

講奉獻有作為

陳文軍2016年11月11日

大家好，歡迎來到我的課堂！

今天我講的主題是：“講奉獻有作為”，聽了前面各位同事的課，講的都非常好。今天我想講一些大家生活中經(jīng)常遇到又比較關心，然后我又剛好學習和工作過的知識——物權法中的不動產(chǎn)登記。

由于石鼓區(qū)目前還未設立專門針對保障性住房和產(chǎn)權登記部門，以及朋友私底下跟我交流購房以及產(chǎn)權方面的知識，有些基本政策大伙還不能熟練把握，結合經(jīng)過我兩年實踐的知識，無私的跟大家分享和交流應該也還圍繞“講奉獻有作為”這個主題吧。物權的概念：是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。物權就是權利人依法對特定的物享有直接支配的權利，在支配的時候就要排除其他人的干擾，也就是說，我支配我財產(chǎn)的時候，別人只能消極地配合，怎么個消極配合法，就是不排斥不干擾我支配權利就OK了。

不動產(chǎn)物權是權利人基于不動產(chǎn)所享有的物權。不動產(chǎn)物權包括所有權、地上權、地役權、永佃權、典權、抵押權6種。不動產(chǎn)物權以登記為其公示方法，不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。

不動產(chǎn)登記以記載登記簿為準，就是說你的產(chǎn)權證涂改都沒有用，登記部門的登記簿才有最終解釋權。講完概論，還是講點我們實在的，就是大家都想知道的怎樣買到放心房？今天我不僅告訴你們怎么看放心房，運用的好甚至可以做好投資。講到房地產(chǎn)我首先從土地說起，再講房產(chǎn)，最后舉幾個例子大家一起探討下。

中國城市土地為國有，任何個人和組織都只能取得土地使用權，所以我們以前的登記國土證為國有使用證，而不是國土產(chǎn)權證；房屋座落在土地上，房屋是私有，所以房產(chǎn)證發(fā)的是房屋所有權證。國土使用證是有使用時間約束等權限的，所以我們在買房的時候要看清權限。房產(chǎn)是地上物權，是完全的私有財產(chǎn)，是永久性的。也就是你房子不倒就一直是你子子孫孫的。但是房子倒了，也就是物權消失，土地自動歸為國有，所以在控規(guī)區(qū)域，就不能再規(guī)劃外動土。

中國的土地嚴格來說只有兩種：城市國有土地（分為劃撥用地、出讓土地、儲備用地）和農(nóng)村集體土地（集體所有的山、水、田和宅基地）。國有土地歸全國人民所有，集體土地歸部分指定集體所有。所有在政府政策的制定中就有很多偏差。

首先說劃撥土地：從性質(zhì)上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業(yè)、重點交通、水利、電力等基礎設施，都是屬于無盈利性質(zhì)的。

但在以前房改房的歷史潮流中，實際上有很多劃撥土地在沒有改變性質(zhì)的前提下直接由公變私。雖說國土這一塊還在國家手中，但是房產(chǎn)這種固定資產(chǎn)還是有流失的。在劃撥土地也就是公益性建筑轉(zhuǎn)性的過程中，出現(xiàn)了幾種情況。

第一種就是國土未變，還是劃撥土地，但是產(chǎn)權人轉(zhuǎn)移了；第二種就是國土未變，還是劃撥土地，但是隨著房產(chǎn)和國土一起轉(zhuǎn)移登記了；第三種就是補交土地出讓金，讓劃撥土地改性為出讓土地；第四種就是房改房中，有些部分產(chǎn)權，也就是部分轉(zhuǎn)移了，但還是不能上市交易。（舉例）所以在買劃撥土地房屋的時候，還是有風險的，（劃撥土地轉(zhuǎn)移只有補交了土地出讓金才能上市交易，不然就只能作為公益性質(zhì)也就是保障民生而不能淪為個別單位個別人的利益。）其實我建議石鼓區(qū)政府江山花苑超建土地應該走這個程序，先把不動產(chǎn)證辦下來。

第二種出讓土地，其實出讓土地是我們老百姓改善生活條件和投資的主要方式，只要拿到預售許可證，風險基本就比較小了，因為在預售許可證上面政策產(chǎn)權部門采取了大量的方式控制和監(jiān)督房地產(chǎn)建設。但是大家以為出讓土地就沒有風險了，其實出讓土地也存在風險。首先我們來認清一下出讓土地中，土地的性質(zhì)。出讓土地分為商業(yè)用地、商住等混合用地和住宅用地。

其中商業(yè)、旅游、娛樂用地使用年限是四十年，商住等其它用地是五十年，住宅用地是七十年。

在有些監(jiān)管部門不力的情況下，我以前在登記中碰到一個案例：開發(fā)商2008年拿的地，然后開發(fā)了兩年，辦理了相關手續(xù)和預售許可證，在2013年的時候辦了房產(chǎn)證，可是到年底，二手房轉(zhuǎn)讓就出問題了，因為他取得的土地只有五年使用權，所以土地使用權到期后，二手房交易要補交土地出讓金。所以我們在購房中也要看清楚土地使用年限。提前做好心理預期，當然在這個案例中國土部門有疏忽，辦理預售許可部門有失察，但是大家都覺得沒有多大問題就辦理出來了。最終并沒有處理人，老百姓自己吃虧。

第三種就是集體土地，大家以為集體土地沒有產(chǎn)權，這種理解也是錯誤的，只不過集體土地大部分由于一開始手續(xù)不齊，所以辦理不下來。合法的集體土地也可以有有范圍的交易，抵押和繼承等活動。

集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。是專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織對土地的所有權，其他任何集體對土地沒有所有權，農(nóng)村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。集體土地絕大部分是城市化建設產(chǎn)生的拆遷戶，這樣的房子是坐落在他們原始的集體土地上。比如南華大學西門有部分集體土地就辦理了產(chǎn)權，而國土手續(xù)就是集體土地使用總證。

城市郊區(qū)的集體土地房屋，有些已經(jīng)被國有土地包圍了，其實有些地方和部門已經(jīng)摸索著前行了，把安置房等保障性住房，手續(xù)齊全的組織起來，補交土地出讓金，變性為城市用地。弊端就是會短期影響房地產(chǎn)市場。

綜上所述，應該大家知道怎么選擇房產(chǎn)了吧？其實房產(chǎn)選擇老百姓畢竟不是專家，很多是外行，所以我們以前都是交底來辦事的，首先你要看商品房是否有預售許可證，然后交房看是否有分戶驗收合格證以及質(zhì)量保修書，所以在合同中你就只要看一點，在辦理產(chǎn)權時有什么限制條件沒有。

講了國土，我們講一下房產(chǎn)交易中存在的一些問題和案例。一、登記房屋權屬登記分為：（一）總登記；（二）初始登記；（三）轉(zhuǎn)移登記；（四）變更登記；（五）他項權利登記；（六）注銷登記。房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。正常的房產(chǎn)流程是：預售許可證、預告登記、預抵押、總證、分證、現(xiàn)房抵押房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移有：房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等形式。不動產(chǎn)登記條例中規(guī)定，不動產(chǎn)登記申請自愿原則，申請人對自己申請的真實性負法律責任。所以大家回去看看房產(chǎn)證是不是寫了你的名字。

因為以前購房的時候就要求提供身份證、結婚證或者未婚證明，但在2012年房產(chǎn)登記暫行辦法和2015年3月1日施行的不動產(chǎn)登記辦法，明確申請為自愿原則，申請人對提供資料承擔法律責任。案例一：交換（房產(chǎn)是可以交換的）案例二：繼承手續(xù)（繼承相關手續(xù)，順位繼承，代位繼承等子女的問題）案例三：婚前和婚后財產(chǎn)（