房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營與案例講義

房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營研究與案例分析講義第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、建筑方面二、建筑經(jīng)濟(jì)三、技術(shù)知識四、生態(tài)方面第二部分、房地產(chǎn)開發(fā)的總體趨勢一、發(fā)展不平衡二、幾家歡樂幾家愁的局面三、2003年后新高潮的起因四、城區(qū)發(fā)展向郊區(qū)轉(zhuǎn)移第三部分、房地產(chǎn)開發(fā)的當(dāng)前形勢一、2002年33號文件出臺后，地產(chǎn)拍賣情況二、綜合分析第四部分、當(dāng)前房地產(chǎn)公司如何開拓市場一、利用資金優(yōu)勢收購項目二、合作開發(fā)三、資金投入四、引入國外資金及信托融資第五部分、建筑經(jīng)濟(jì)概念簡介一、建安費(fèi)及其分解二、地價及費(fèi)率介紹三、貧窮—負(fù)債—差距四、基尼系數(shù)與勞倫茨曲線第六部分、購房投資及利率分析第七部分、萊太大廈投資分析第八部分、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險與項目的可行性分析與評估一、房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險二、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究第九部分、開發(fā)模式的選擇及案例分析一）成壽寺經(jīng)濟(jì)適用房案例分析二）《博雅園可行性分析報告書》三）新亞大廈銷售策劃案四）住邦2000寫字樓考察報告五）延嶺花園小區(qū)項目建議書六）花園東路牡丹電子集團(tuán)寫字樓評估報告七）新源大廈可行性研究報告第五部分、建筑經(jīng)濟(jì)概念簡介建安費(fèi)及其分解1、地基降水 80元/m2(臺)2、樁基礎(chǔ) 300元/m2(臺)3、土方工程： 20元/m3（含卸工費(fèi)，手續(xù)費(fèi)3元/m3）4、消防工程： 97元/m2~150元/m2占總工程費(fèi)48.5%，至少得2%~3%.5、地?zé)衢_采費(fèi)： 1500元/m3，總費(fèi)400萬元6、地使用費(fèi)： 2元/m3~5元/m3（50°~70°）7、園林工程費(fèi)： 80元//m2(臺)<5萬平方米小區(qū)120元//m2(臺)>5萬平方米~10萬平方米小區(qū)200元//m2(臺)>10萬平方米小區(qū)8、綠化工程費(fèi)： 200元/m2草坪9、集中供暖（鍋爐）150元/m210、地采暖：1、發(fā)熱電纜：92元/m260元/m211、外保溫澆鑄聚箱乙烯：35元/m2（表面）,一含建安費(fèi)用。12、門窗占建安費(fèi)的8%：具0.4~0.6萬元/，灶具1.8~2.3萬元，普遍住宅。13、電梯；50/部~60/部設(shè)計20萬~30萬元/部（合資）14、雙路電纜工程費(fèi)：240元/m~400元/m，總價400萬元15、液化石油氣費(fèi)用：35元/m3~70元/m3(占建筑從小到大選取)16、中水處理成本費(fèi)：3元/m3~5元/m3（僅限優(yōu)質(zhì)排水）17隱框：1500元/m2表面（2、料合計進(jìn)口）明框：1300元/m2表面（2、料合計進(jìn)口）隱框：1200元/m2表面（2、料合計國產(chǎn)）明框：1100元/m2表面（2、料合計國）18板式熱交換器：設(shè)計壓力：10KG/ Cm2,溫度150°C，可交換5~70m2價格標(biāo)準(zhǔn)1000元/交換面積m2，m2（交互）→可供600m2（建面）價格標(biāo)準(zhǔn)1000元/交換面積m219、集中空調(diào)費(fèi)用1）冷水機(jī)組：250元/m22）互燃機(jī)：300元/m220、壁柜燃?xì)鉅t：3~13L/mm，5000元/m2(進(jìn)口)21、內(nèi)裝修費(fèi)用：1）初裝修 300元/m2（室內(nèi)面積）2）精裝修 500元/m2 （室內(nèi)面積）3）高級裝修 71000元/ m2 （室內(nèi)面積）22、北京住宅（普遍）建安工程造價1）磚混結(jié)構(gòu)：900~1100元/m22）框架結(jié)構(gòu)：1400元/m23）全繞決定結(jié)構(gòu)：1600~1800元/m2含鋼筋里：1）磚混結(jié)構(gòu)：40kg/m2~50kg/m22)框架結(jié)構(gòu)：60kg/m2~70kg/m23)含澆混凝土結(jié)構(gòu)：80kg/m2含鋼筋量為3%有關(guān)稅費(fèi)1、規(guī)劃設(shè)計及方案設(shè)計的總設(shè)計費(fèi)的10%2、規(guī)劃設(shè)計及方案設(shè)計及擴(kuò)動設(shè)計占總統(tǒng)計費(fèi)40%3、易地人防費(fèi)：多層樓915元/m2×人防面積剪力墻1023元/m2×人防面積4、此條能源費(fèi)：綜合水價6元/m2，天燃?xì)?.9元/m3，電0.49元/m25、補(bǔ)償綠化費(fèi)：一是二環(huán)以內(nèi)6000元/m2（綠色面積）二是二~四環(huán)之間5500元/m2（綠色面積）三是四環(huán)以外3500元/元m2（綠色面積）6、補(bǔ)充綠地費(fèi)：240元/m2規(guī)范：35%7、競標(biāo)交繳毛地價：先交15%，其余2個月交齊。8、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)：公寓、酒店200元m2，住宅150元/m2二、貧窮—負(fù)債—差距我國有13億人員，絕大多數(shù)為農(nóng)村人員，城鎮(zhèn)人員規(guī)模已不斷擴(kuò)大，目前也在3個億左右，不久會達(dá)到4億，生活在貧困線以下的人員數(shù)字（1997）5000萬人左右，2004年也不低于3000萬人，人均年收入637元以下的又增加80萬人。GDP指數(shù)自然在世界總值總排位第七位，但達(dá)到小康社會人均僅為1000美元，而美國人均38600美元，日本也達(dá)28000美元。此外資源匱乏，如水資源僅為世界人均占量的1/4，石油目前進(jìn)口1.2億噸/年，2005年將成為世界第二石油消費(fèi)國。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，造就了一批高負(fù)債族，如北京家庭負(fù)債比率為122%，上海為155%，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國2003家庭債務(wù)比率115%。以上海為例，（房價目前全國最高達(dá)均價5200元/m2，一套80平方米的住房價格是人均支配收入（年）27.54倍，而國外一套住房與人均支配民入（年）為德國114.1，英國10.3，意大利8.61，美國6.43。連工地資極度匱乏的日本，這個比例也不足是11.07可見我國大城市的房價高到何等程度。我國8月份（2004）消費(fèi)者價格指數(shù)（CPI）比去年同期增長5.3%，從而導(dǎo)致實際存款利率連續(xù)9個月為負(fù)數(shù)。同時使得實際貸款利率連續(xù)兩個月幾乎為零。這樣的負(fù)利率必然幾種結(jié)果：儲蓄存款增幅走低，客觀了增加了金額機(jī)構(gòu)的資全。資金走向變異，一方面走向房地產(chǎn)，一方面走向股市多元化政策。促進(jìn)一些人提前消費(fèi)，銷費(fèi)市場更熱門出現(xiàn)超前消費(fèi)。民間融資，通過朋友擔(dān)保，年利率高達(dá)12%，出現(xiàn)體外循環(huán)?！陨锨闆r均導(dǎo)致負(fù)債的出現(xiàn)。關(guān)于貧富差距正擴(kuò)大的危險趨勢問題是這樣：國際來自一個衡生貧富差距的權(quán)威指標(biāo)0.4基尼系數(shù)（G iniCoefficinevt）由意大利一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家于1922年首先提出來的，基尼系數(shù)介于0與此1之間，0為完全平等，1為權(quán)端不平等。一般基尼系數(shù)小于0.2表示居民之間收入分配“高度平均”0.2~0.3表示相對平均；0.3~0.4表示“比較合理”，國際上通常把0.4作為貧富差距“警戒線”而一旦基尼系數(shù)超過0.6（資本主義社會）表明該國家就有發(fā)生動亂的潛在危險，因此通常稱0.6為動亂線。那么中國的基尼系數(shù)怎樣呢？1995年基尼系數(shù)已上升到0.42，已超過了警戒線（0.4），國家稅務(wù)總局局長包人慶在2000年人大民政協(xié)會議期間，曾經(jīng)表示過，中國1979年Gini為0.33，1988年為0.382，1999年為0.434，而許多學(xué)者都認(rèn)為中國的基尼系數(shù)最早的1995年就達(dá)到0.445，現(xiàn)在的真實水平應(yīng)在0.5以上。要知道一貫被抨擊為貧富懸殊的美國，其總體基尼系數(shù)為0.4。近十年來，許多美國、國民主總值增加的很快，高達(dá)10%左右，如委內(nèi)瑞攔，玻利維亞，高地馬拉，墨西哥阿根廷，智利巴西，這些國家基尼系數(shù)已達(dá)0.522，基尼0.6。所以近十年來這些國家、政策、金融危機(jī)，金融崩潰經(jīng)常發(fā)生。中國目前解決辦法：1、努力提高低收入家庭的可支配的年收入，僅僅在糧食增產(chǎn)上動腦筋，根本就解決不了，因為年種植會作場收入每畝地1千元人民幣，農(nóng)民可支配收入怎么能高得上去，必須擴(kuò)大城鎮(zhèn)人員，可避創(chuàng)收的其他收入。必須保障目前的糧食增加。2006年有些城鎮(zhèn)人員增加到四個億。2、控制社會上嚴(yán)重貧富分化趨勢，尤其是非勞動致富的那部分人，嚴(yán)格控制金融政策。3、壯大中等階段隊伍，提高社會的穩(wěn)定性，求實發(fā)展。三、基尼系數(shù)與勞倫茨曲線基尼系數(shù)是反映一個地區(qū)更重要的一個國家、人民生活水平貧富差距的一個系數(shù)。介于0與1元之間，“0”為完全平等，“1”為極端不平等，那么怎樣計算這個系數(shù)呢，應(yīng)該以人均支配收入為準(zhǔn)，按不同的收入水平，統(tǒng)計所占的比例，總統(tǒng)計人口為100%，提出了著名勞倫茨曲線（見圖）OH線表示人口按收入不同累計所占的百分比；OM線表示收入累計的百分比，列出笛卡爾坐標(biāo)點(diǎn)連成曲線ODL即為勞倫茨曲線。顯而易見曲線的彎曲程度及面積充分反映出收入分配的不平等程度。如果人口累計的百分比與收入的百分比是相等的，即45°角的OL線，反映收入是完全平等的。而OHL折線反映全部收入為1個人所獲，故完全不平等的。一般的來說，一個國家的收入分配是完全不平等與平等之間，而ODL與OL之間的凸出面積叫做不平等面積。OHL與OL之間的面積即A+B，稱之為完全不平等面積。不平等面積與完全不平等面積之比為基尼系數(shù)即設(shè)為G為基尼系數(shù)。HH029%7.5%3%49%40%80%60%100%20%人口累計LM收入LM累計%0%0%20%3%40%7.5%60%29%80%49%100%100%Lorenzcurose(勞倫茲曲線)某國收入分配調(diào)查表Lorenzcurose(勞倫茲曲線)第六部分購房投資及利率一.房源條件：近效區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積125m2。兩居室一套單元樓。單價位：3200元/m2經(jīng)濟(jì)適用房均價計算。付款方式：首付款80000元20年按揭貸款?？偘唇铱睿?20000元月付2119元。二.經(jīng)營效益：現(xiàn)金；2500元/月計算方法：年投資收益率為：年純收入÷全部收入年純收入：月現(xiàn)金×12月+20年房屋現(xiàn)價折現(xiàn)。全部投資：原首付款80000元。3.20年后房屋折舊率費(fèi)用計算：房屋折舊率：3%建筑物重置費(fèi)即總購置款400000元。20年后的殘值：房用折舊的余額遞減法公式為：V=c(1-d)tV—建筑物20年后的殘值。C—建筑物的重置費(fèi)。d—折舊率。t—折舊年限。V=400000×(1-3%)20=400000×0.5438=217500。4．20年里每月應(yīng)付給銀行的采用等額分付類型的公式，即償償債基金公式：F—即終值20年后的殘值即上式中的V。I—折現(xiàn)率，取6%n—折現(xiàn)年限20年A—年付銀行款查復(fù)利率系數(shù)6%，A/F利率，A/F的表得出：A=217500×0.027185=5913元/年。每月向銀行付5913元，20年后得殘值217500元。5．投資收益率計算：（1）年純收入：（2500-2119）×12=4572元/年。（2）總收入：應(yīng)加上建筑物殘值得折現(xiàn)即4572+5913=10485元/年。（3）年投資收益率：三、結(jié)論1．目前市場，2004年8月得CPI消費(fèi)價格指數(shù)比去年同期增長5.3%，導(dǎo)致實際存款利率連續(xù)9個月為負(fù)數(shù)。2．面對物價水平上漲，我國居民的儲蓄存款并沒有得到相應(yīng)的保值、增值。儲蓄存款一直保持在活期利率0.7%，一年期利率1.98%，三年期2.52%，五年期利率2.7%水平上。如果再剔除20%和利息所得稅，所得的利息收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價上漲的水平，這就是儲蓄存款利率的道里。3．鑒于以上的分析，個人購房的首付款8萬元的基礎(chǔ)上仍得到13%的收益率，是相當(dāng)可觀的。因為即建筑耐用年限20年后仍可有收益，所以購房投資是非常合算的。第七部分、萊太大廈投資分析項目概況及規(guī)模項目位于朝陽區(qū)麥子店西街9號，南洋萊太花卉市場用地，目前應(yīng)屬于集體土地。實際上位于機(jī)場路，小亮馬橋路、麥子店西路之間的一塊中心地帶。由此可見不宜于做商業(yè)建筑，根據(jù)首規(guī)委2003年6月5日的規(guī)定意見書批準(zhǔn)為酒店（公寓）、寫字樓，詳見規(guī)劃意見附圖，規(guī)定的建設(shè)規(guī)模為：占地面積：17458平方米容積率：4.5建筑面積：78500平方米建筑物高度：寫字樓18米、酒店（公寓）80米。車位：510輛綠化率：30%市場分析北京市房地產(chǎn)開發(fā)市場，自從進(jìn)入WTO世貿(mào)組織，又申奧成功之后，可以已掀起一個高潮。2002年后半年幾乎每天就有4家外國公司在北京注冊，這個數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1995年200家/年的外企注冊指標(biāo)。當(dāng)時北京的房產(chǎn)均價已達(dá)到4771元/平方米，居全國首位，又由于北京人均收入的增加，及GDP指標(biāo)已達(dá)3060美元，接近中等發(fā)達(dá)國家水平，而恩格爾指數(shù)已達(dá)38.6%。此外由于長江以北，那些先富裕起來的人們，也來首都購房，沖擊房地產(chǎn)市場。但是目前商品房的走向，自2005年以來各類房屋，均是價格下降趨勢，分述如下：住宅：2003年8月統(tǒng)地，全市商品價格已下降216元/平方米，下降4.8%，主要原因：經(jīng)濟(jì)適用房，沖擊北京住宅市場，自1999年至2002年，四年累計建成經(jīng)濟(jì)適用房，761.7萬平方米，均價2864元/平方米。危改回遷，2005年二環(huán)內(nèi)危改拆遷要基本完成，回遷量很大約占60%左右?；剡w房足以1580元/平方米購買（人均15平方米以內(nèi)）。由于土地稀缺，四環(huán)以內(nèi)選擇宗地，十分困難，交通及基礎(chǔ)設(shè)施不完善，造成2000年全市空置商品房面積在四環(huán)以外占55.3%，其中88.4%米住宅、空置商品住宅，每平方預(yù)期售價在3000-5000元的中低價位有139.3萬平方米。北京商品房總的空置率達(dá)到26%，其中公寓的空置率也含在其中。寫字樓：甲級寫字樓城市東區(qū)占半數(shù)，北京現(xiàn)有寫字樓700余個，甲級不超過130個，（約465萬平方米）東部地區(qū)290萬平方米，占半數(shù)以上。2001年以前，寫寫字樓總空置置率達(dá)42%。自從進(jìn)入WTO后，寫字樓樓市場自回升升趨勢，其空空置率已下降降到22.4%。就東區(qū)寫寫字調(diào)查結(jié)果果，最高價位位是國貿(mào)，月月租金61美元。建國國門外調(diào)查10家寫字樓，只只漢威大廈，即即租又售，售售價已降到15000元/平方米，租租金1美元/平方米.天。此價位位乃是CBD及泛CBD區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)價價位了。寫字字樓目前情況況，租售市場場過于求，如如CBD地區(qū)規(guī)劃寫寫字樓約500萬平方米，中中關(guān)村地區(qū)2002年-2005年間，將建建成58個寫字樓，總總供應(yīng)量約241萬平方米，平平均線年增長長80萬平方米。事事實上，中關(guān)關(guān)村地區(qū)還處處在炒作行為為，即使CBD地區(qū)也消化化不了這么多多的寫字樓。未來趨勢寫字樓售售價及租金，是是整體回落、勢勢不可擋，但但也不可大幅幅度下降了。由由于以上市場場分析可見，公公寓寫字樓市市場在價格定定位上，必須須要考慮到開開發(fā)商的風(fēng)險險投資，心須須留有一定的的風(fēng)險利潤，必必須本著向前前來，而不是是向后來的觀觀點(diǎn)上，從宏宏觀經(jīng)濟(jì)推演演到微觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)上來分析項項目的開發(fā)及及投入。公寓（酒店）設(shè)計計概念公寓與住宅的區(qū)別別，主要反映映在建設(shè)成本本上，自然與與結(jié)構(gòu)型式有有關(guān)。目前市市場的公寓有有下面幾種：：小戶型公寓：這種種公寓的戶型型均在120萬平方米/套以下，超超小戶型可達(dá)達(dá)20-60平方米/套，便于白白領(lǐng)階層，首首付3-5萬，總價20萬以內(nèi)，即即可購置可供供獨(dú)身或雙人人使用，如四四惠橋附近的的小戶型公寓寓去年賣的非非常快。高級公寓：大開間間，層高往往往在3.3-33.5米，集中空空調(diào)，用直燃燃機(jī)，內(nèi)、外外高級裝修其其費(fèi)用在1500元/平方米以上上，并設(shè)有游游泳池，保齡齡球，網(wǎng)球，KTV包間、臺球球等會館。如如幸福二村的的錦銹園，燕燕莎東側(cè)的福福景苑。最高高售價的在建建內(nèi)大街的建建國公寓售價價在3600UUS/平方米，此此類公寓主要要是涉外。商住公寓：目前也也興建不少，主主要表現(xiàn)在辦辦公樓的格式式，但內(nèi)部存存框架結(jié)構(gòu)，大大開間，但帶帶小衛(wèi)生間，即即所謂商住樓樓，一般為國國內(nèi)公司首選選。酒店服務(wù)式公寓：：這種自1999年上海興起起之后，銷售售或出租非常常火爆，它的的主要特點(diǎn)是是：亦公亦住，形成一一個獨(dú)立的辦辦公——生活的空間間，不是商住住樓型，是辦辦公一居住在在同樓內(nèi)，分分別處理，自自然有聯(lián)系，很很適合涉外的的小型公司使使用。酒店式的服務(wù)：服服務(wù)內(nèi)容廣泛泛，24小時電話用用餐。24小時開放的的洗衣房、電電傳、電腦、系系統(tǒng)齊全，服服務(wù)內(nèi)容非常常廣泛。娛樂設(shè)施齊全，如如室內(nèi)游泳池池、網(wǎng)球場、沙沙壺球、保齡齡球、壁按摩摩浴、蒸汽浴浴、KTV歌廳可以說說應(yīng)用盡有。交通地點(diǎn)，必須方方便處在公司司云集的地區(qū)區(qū)，如在2000年以前的團(tuán)團(tuán)結(jié)湖西區(qū)，2000年建成的金金玉大廈，就就是典型的這這類建筑。鑒鑒于以上分析析本建筑物，應(yīng)應(yīng)選擇酒店服服務(wù)式公寓及及乙級寫字樓樓。投資成本估算土地開發(fā)費(fèi)：1、毛毛地價：1400地/平方米，總總計為1400×785500=100990.00萬元2、轉(zhuǎn)讓費(fèi)（7通1平）30000元/平方米總計為3000×785500=233550.00萬元3、小計：109990+233550=334540萬元前期開發(fā)費(fèi)：勘測費(fèi)：根據(jù)建設(shè)部[19991]3116號《關(guān)于改改進(jìn)和調(diào)整勘勘測不合理收收費(fèi)辦法和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》建建安費(fèi)的0.4%即28533.5××0.4%==114.11萬元設(shè)計費(fèi)：取建安費(fèi)的2.88%即28533.5××2.8%==798.77萬元小計：1144.1+7998.9=9913.0萬元房屋開發(fā)費(fèi)建安費(fèi)：公寓：1600元元（結(jié)構(gòu)）/1000元（裝修）+空調(diào)200元+95元（消防）+5000元（市政）/150（安全工程程）=3545元/平方米字字樓：建筑施工工費(fèi)、結(jié)構(gòu)費(fèi)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、裝裝修費(fèi)、樓內(nèi)內(nèi)市政管理線線費(fèi)、照明器材費(fèi)、安全工程程費(fèi)、智能工工程費(fèi)、安裝裝費(fèi)取4000元/平方米總費(fèi)用：630000×35445+40000×15000=223333.5+66200.00=285333.5萬元紅線內(nèi)市政配套及及公建配套費(fèi)費(fèi)：取建安費(fèi)的5%即即285533.5××5%=14426.7萬元紅線外市政配套費(fèi)費(fèi)含在七通一平轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)用。招投標(biāo)管理費(fèi)：根據(jù)京發(fā)[19997]號批準(zhǔn)《北北京市建設(shè)工工程施工招標(biāo)標(biāo)管理暫行辦辦法》取建安安費(fèi)的285533.5××0.06%%=17.11萬元質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：根據(jù)北京市建設(shè)工工程質(zhì)量管理理監(jiān)督辦法（1991年12月14日發(fā)政府第31號令）取建建安費(fèi)的0.25%即28533.5××0.25%%=71.33萬元工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)北京市發(fā)布“工程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理有關(guān)規(guī)定定的通知”[（1992）價費(fèi)479號]文件取費(fèi)為為建安費(fèi)的0.7%即285333.5×0..7%=1999.7萬元竣工圖費(fèi)：根據(jù)“關(guān)于編制基基本建設(shè)工程程竣工取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)”[（86）年建規(guī)定497號文件]規(guī)定取設(shè)計計費(fèi)的6%即798.99×6%=447.9萬元小計：285333.5+11426.77+17.11+71.33+199..7+47..9=302296.2萬元(四)綠化建建設(shè)費(fèi)：以30%綠化率工程程款24元/平方米計算算即174458×300%×24==12.6萬元(五)防洪費(fèi)費(fèi)：根據(jù)有關(guān)規(guī)定,取取占地面積的的20元/平方米,即174458×200=34.99萬元(六)管理費(fèi)：取[(一)+(二)+(三三)+(四)+(五)]×2%即[[345400+913..0+302296.2++12.6++34.9]]×2%==657966.7×2%%11315.99萬元(七)不可預(yù)見費(fèi)：取建安費(fèi)的的5%即28533.5××5%=14426.7萬元(八)貸款利息：貸款額155000萬元,貸期2年,年利率6%,則利息總額額為15000×[((1+6%))2-1]=11854萬元(九)開發(fā)商總建設(shè)成本本657966.7+13315.9++1426..7+18554=703393.3萬元利潤估算銷售收入，公寓初初定銷售均價價12000元/平方米，寫寫字樓（乙級級）,初定1400元/平方米,總收入為12000×633000+114000++155000=755600+221700=977300萬元(二)銷售費(fèi)用：取銷售額額的2%即973300×2%%=19466萬元(三)兩稅一費(fèi)：規(guī)定為銷售售額的5.5%即973300×5..5%=53351.5萬元(四)銷售手續(xù)費(fèi)：規(guī)定為銷售售額的0.5%即977300×00.5%=4486.5萬元(五)印花稅：規(guī)定為銷售售額的0.03%即997300××0.03%%=29.11萬元(六)經(jīng)營利潤(毛利))：=銷售收收入——總成本——銷售費(fèi)用-稅費(fèi)=973300-700393.33—1946—5351..5—986.5—29.1=190093.6萬元（七）投資收益率率：R==NB/K××100%=119093..6/703393.3××100%=227%（八）純投資收益益率：RJ=NBJ/K×1000%純利潤NBJJ=NB×（1-33%）=19093×（1-33%）=12792.33萬元R3=127922.3/700393.33×100%%=18%結(jié)論所要項目轉(zhuǎn)讓費(fèi)單單價3000元/平方米，總總價已達(dá)23550萬元，而實實際上根本不不需要土地方方做到七通一一平轉(zhuǎn)讓，這這已是有意炒炒作行為。這這樣大大增加加了開發(fā)商的的開發(fā)成本。土土地開發(fā)費(fèi)已已占總開發(fā)成成本的3450//705933.3=499%。對于公寓寓一般只在35%—40%合適。本項目公寓所占面面積為78500—155000=630000平方米，依依現(xiàn)在市場形形勢來看，故故而必須建一一個3000平方米左右右的會所。本本評估中雖然然會所含在總總建筑面積中中，但會所的的建設(shè)費(fèi)（包包括各種設(shè)備備）比上述計計算建安費(fèi)還還要高一些，故故而實際成本本，尚不止7個億。本項目無論是公寓寓還是寫字樓樓，所取建安安均偏低。但但銷售均價卻卻不低，雖然然純投資收益益利潤達(dá)到18%，但對于公公寓及寫字樓樓來言，仍顯顯的很低，這類投資額額度大，不宜宜滾動開發(fā)，投投資回收期長長的項目。純純投資收益率率應(yīng)在30%以上。本項目由于缺乏較較詳細(xì)的平面面規(guī)劃設(shè)計及及方案設(shè)計資資料。故后規(guī)規(guī)劃委審批時時，必追加地地下面積，此此面積不會少少于地上面積積的1/4。而這部份份面積（其中中包括3%的人防面積積）如再計算算成本中，盈盈利將會進(jìn)一一步減少，因因為地下車庫庫，實際車位位以8萬元/輛計算也是是賣不出去的的。但地下造造價并不比地地上低多少。第八部分、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的的風(fēng)險與項目目的可行性分分析與評估地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的的成因（1）固定性，供求區(qū)區(qū)域不可調(diào)和和；（2）周期長，對市場場需求變動不不容易；（3）房地產(chǎn)市場信息息的分散性，決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)市場不充分分性和變現(xiàn)的的困難性。2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險的類型（1）自然風(fēng)險，指不不可抗力，如如地震、水災(zāi)災(zāi)、火災(zāi)等；；（2）社會風(fēng)險，國家家政治形勢的的變化，宏觀觀經(jīng)濟(jì)的改革革（如國家土土地的雙軌制制—國家儲備）等等。（3）經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險險，是由于市市場狀況不確確定因素引起起的，市場運(yùn)運(yùn)行的不確定定因素非常多多，如西紅門門的康城經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的啟啟動（2280元/平方米），使使城南小紅門門區(qū)域開發(fā)市市場受到重大大沖擊。（4）技術(shù)風(fēng)險，在開開發(fā)施工過程程中，無論引引進(jìn)何種先進(jìn)進(jìn)技術(shù)，特別別是設(shè)備，都都要慎重行事事，如單元單單獨(dú)選取的燃燃?xì)鉄崴渚途褪且粋€例子子；業(yè)內(nèi)部風(fēng)險，企業(yè)業(yè)管理不善，財財務(wù)分析與評評估有重大失失誤，施工程程序混亂，均均有風(fēng)險。3房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管管理方法風(fēng)險管理是難度較較大的管理，在在各個環(huán)節(jié)要要求管理人員員的素質(zhì)比較較高，要有分分析能力、實實戰(zhàn)經(jīng)驗，應(yīng)應(yīng)采取以下方方法：（1）回避風(fēng)險，要求求企業(yè)決策人人員，在項目目決策時，嚴(yán)嚴(yán)格審查項目目的可行性分分析報告；（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險，在發(fā)發(fā)生風(fēng)險時，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的最好方方法，就是盡盡可能脫手，賣賣掉項目；（3）減輕風(fēng)險的損失失，經(jīng)營風(fēng)險險一旦發(fā)生，企企業(yè)應(yīng)及時采采取措施，如如昌平柏林在在線小區(qū)，最最初計劃開發(fā)發(fā)1萬2千平方米的的商業(yè)樓，在在施工前一年年內(nèi)，根據(jù)市市場的實際情情況，四次修修改圖紙，最最后僅作了2千平方米的的底商，雖然然多付出了40萬的設(shè)計費(fèi)費(fèi)并且工期拖拖后半年，但但減少了如果果按原計劃投投放市場肯定定要有的大損損失。（4）對經(jīng)營項目進(jìn)行行投保，也是是一種很好的的辦法，可以以少花錢，并并能最大限度度的保證較少少的損失。正確的分析、預(yù)測測并識別風(fēng)險險的存在，怎怎樣排除風(fēng)險險，是房地產(chǎn)產(chǎn)投資必須重重視的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)。二、房地產(chǎn)開發(fā)可可行性研究1、可行性研究的含含義可行性研究是現(xiàn)代代經(jīng)營管理過過程中非常重重要的一個環(huán)環(huán)節(jié)，是在房房地產(chǎn)經(jīng)營管管理決策前對對待開發(fā)項目進(jìn)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析的一一種科學(xué)方法法，通過對比比、分析、論證證，對項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)預(yù)測和評價，再再由決策部門門進(jìn)行決策。2、可行性分析研究究階段劃分（1）機(jī)會可行性研究究階段及其任任務(wù)機(jī)會可行性研究，主主要任務(wù)是確確定經(jīng)營方向向，提出經(jīng)營營目標(biāo)，必須須對項目的歷歷史背景，地地理位置條件件、市政概況況、市場，提提出一個可行行性建議書。（2）初步可行性研究究階段及其任任務(wù)主要是根據(jù)機(jī)會可可行性研究報報告建議書，對對設(shè)計內(nèi)容、工工程施工、市市場需求、建建材需求及供供應(yīng)諸多方面面進(jìn)行比較，排排除一些不利利因素，綜合合有利因素，為為進(jìn)一步進(jìn)行行最終可行性性研究奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)，此對最大大誤差允許±30%。（3）最終可行性研究究及其任務(wù)可行性研究的最后后一個階段，主主要是對開發(fā)發(fā)項目從技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及及市場等方面面，進(jìn)行詳細(xì)細(xì)地、深入細(xì)細(xì)致地分析論論證，并對這這些因素進(jìn)行行仔細(xì)的調(diào)查查、分析計算算、評估，選選出一個最優(yōu)優(yōu)方案，其誤誤差應(yīng)控制在在15%左右，才才是好的可行行性分析報告告。3、可行性研究的內(nèi)內(nèi)容（1）房地產(chǎn)市場問題題，如果沒有有市場的需求求，就失去開開發(fā)的基礎(chǔ)，是是可行性研究究的必須的前前提。（2）工程技術(shù)問題，主主要解決工程程施工中的各各種技術(shù)難點(diǎn)點(diǎn)，加以解決決，這是一種種可能性的研研究。（3）經(jīng)濟(jì)效益問題，所所謂賺錢，是是必須研究，不不賺錢就是賠賠錢，這種項項目是不能開開發(fā)的，效益益是經(jīng)營者的的目的。4地產(chǎn)開發(fā)項目的可可行性研究報報告（1）房地產(chǎn)經(jīng)營管理理項目的背景景狀況，主要要是指社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)即宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況即所所謂大氣候。（2）房地產(chǎn)經(jīng)營管理理項目的概況況，包括：a、項目名稱

b、項項目的地理位位置

c、項目所在在地區(qū)環(huán)境

d、項目的性性質(zhì)及主要特特點(diǎn)

e、項目的社社會、經(jīng)濟(jì)意意義何在（3）可行性研究的基基本數(shù)據(jù)a、項目總投資

b、項目規(guī)劃劃要點(diǎn)

c、項目占地地面積

d、項目的工工地現(xiàn)狀

e、建筑物的的主要技術(shù)參參數(shù)

f、其他有關(guān)關(guān)資料（4）項目的成成本估算

a土地開發(fā)費(fèi)費(fèi)：征地費(fèi)、拆拆遷費(fèi)、勞動動力安置費(fèi)、土土地建設(shè)費(fèi)、上上繳地價款等等b前期一發(fā)費(fèi)：勘探探費(fèi)、設(shè)計費(fèi)費(fèi)、招待費(fèi)等等c房屋開發(fā)費(fèi)：開發(fā)發(fā)房屋的各種種直接費(fèi)用，包包括小區(qū)市政政及公建配套套費(fèi)、小區(qū)非非市政費(fèi)等d其他有關(guān)稅費(fèi)（5）資金籌集與供給給方式房地產(chǎn)投資期長，而而且資金額度度必須制定好好一個合乎實實際的資金投投入計劃，一一下子全投入入是不應(yīng)該也也是不需要的的。但是中間間斷檔更可怕怕，嚴(yán)重的會會造成項目流流產(chǎn)。（6）資源采購與供應(yīng)應(yīng)主材及其他材料的需需要總量，應(yīng)應(yīng)計算出來，水水、煤、氣、電電等市政條件件也會考查周周全（7）項目的市場分析析a、銷售市場狀況的的預(yù)測

b、市場的容容量、飽和率

c、市場占有有率的分析d、市場價格的預(yù)測測，銷售計劃劃的制定（8）項目的財務(wù)評價價a、銷售收入，各種種稅費(fèi)、利潤潤

b、貸款成本本

c、現(xiàn)金流量量分析d、財務(wù)平衡分析、敏敏感性分析\\相應(yīng)盈虧平平衡分析財務(wù)評價指標(biāo)有：：

a、累計現(xiàn)金金流量b、凈現(xiàn)值c、內(nèi)部收益益率d、動態(tài)投資回收期期（9）房地產(chǎn)經(jīng)營管理理風(fēng)險分析a、社會、經(jīng)濟(jì)、政治治各方面變動動可能出現(xiàn)的的影響b、資源材料供應(yīng)方方面不協(xié)調(diào)的的風(fēng)險c、城市房地產(chǎn)市場場變化可能出出現(xiàn)的風(fēng)險（10）國民經(jīng)濟(jì)社會評評價特別大的項目對社社會影響力大大，必須注意意社會效益、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)環(huán)境效益（11）項目開工日期，竣竣工日期及驗驗收安排。（12）結(jié)論：從市場、技技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方方面進(jìn)行簡短短的總評價。（三）可行性報告告案例《博雅園可行性分分析報告書》一、項目概況一、概述述（一）項目目背景為適應(yīng)改革開放的的需要，加快快首都建設(shè)的的步伐促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北北京世紀(jì)京華華房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司經(jīng)過友友好協(xié)商，根根據(jù)《中華人人民共和國合合同法》及《中中華人民共和和國城鎮(zhèn)國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫計條例》辦辦法及有關(guān)法法規(guī)、本著互互惠互利共同同繁榮的意向向，與朝陽公公園開發(fā)經(jīng)營營公司達(dá)成轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)權(quán)的的協(xié)議，即同同意在朝陽公公園西小區(qū)B組團(tuán)，由北北京世紀(jì)京華華房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司開發(fā)B3B4B5住宅工程，并并令該組團(tuán)統(tǒng)統(tǒng)稱“朝陽世紀(jì)花花園”。（二）可行性研究究報告書的編編制依據(jù)（1）北京市城市規(guī)劃劃管理局——審定設(shè)計方方案通知書（設(shè)設(shè)案審字92010號）文件一一：建設(shè)用地地許可證；規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)通知知書；建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證。（2）北京市城市建設(shè)設(shè)綜合開發(fā)辦辦公室——關(guān)于北京世世紀(jì)京華房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司開發(fā)資資質(zhì)的批復(fù)。（3）合作雙方簽署的的項目轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議書（4）朝陽公園西小區(qū)區(qū)規(guī)劃：供電電、供熱、供供水、排水、電電訊、環(huán)保等等市政規(guī)劃方方案。（5）朝陽公園西小區(qū)區(qū)，小區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套及及公共設(shè)施配配套建設(shè)總體體規(guī)劃。（三）項目來源遠(yuǎn)在1991年北京市市計劃委員會會，就批復(fù)朝朝陽公園開發(fā)發(fā)棗營路以西西，農(nóng)展館南南路以北，350畝的土地。故故朝陽公園為為此專門成立立了房地產(chǎn)開開發(fā)公司，采采取邊合作開開發(fā)、邊建設(shè)設(shè)公園的方針針，幾年來取取得了可喜成成果。在西小小區(qū)如雨后春春筍般興建了了如景園大廈廈、碧湖居、京京達(dá)花園、清清境明湖、國國誼花園等諸諸多中、高檔檔公寓。這些些公寓背靠著著東三環(huán)，環(huán)環(huán)抱著朝陽水水上公園，是是京城東郊高高級公寓集中中地區(qū)，在這這塊金子般的的土地上，尚尚余一處待改改造開發(fā)的宗宗地（即原鍋鍋爐房改造所所得）約占地地區(qū)17000平方米，目目前即將興起起一個美麗、典典雅的“朝陽世紀(jì)園”住宅小區(qū)。（四）名稱：朝陽陽世紀(jì)園（暫暫用名）宗旨：本著合作開開發(fā)的精神、緊緊緊依靠政府府、貫徹執(zhí)行行黨中央的各各項政策，繁繁榮首都的房房地產(chǎn)市場，美美化首都生態(tài)態(tài)環(huán)境。北京京作為一個國國際化旅游城城市，興建居居民所需標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅，做出出自己的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。本項目的開發(fā)，主主要面向國內(nèi)內(nèi)，也可向國國際；即注重重經(jīng)濟(jì)效益，又又重視社會效效益，更重視視環(huán)境效益。最最終使投資雙雙方都會得到到滿意的經(jīng)濟(jì)濟(jì)回報。并且通過該項目的的開發(fā)為促進(jìn)進(jìn)朝陽公園的的建設(shè)，提供供更多的資金金，用以滿足足首都人民日日益增長的精精神文化的需需求。二、項目合作單位位概況合作單位基本情況況1、北京朝陽公園開開發(fā)經(jīng)營公司司法定地址：農(nóng)展南南路1號法定代表：張云翔翔總經(jīng)理主管單位：朝陽區(qū)區(qū)建委北京朝陽公園開發(fā)發(fā)經(jīng)營公司，是是全民所制的的有限責(zé)任公公司，注冊資資金5183萬元，上級級單位朝陽建建委，主要經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)開開發(fā)及商品房房銷售。2、北京世紀(jì)京華房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司法定地址：北京市市門頭溝區(qū)濱濱河南路3號法定代表：陳興建建董事長主管單位：北京世紀(jì)京華房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司，是民民營的有限責(zé)責(zé)任公司，注注冊資金1000萬元人民幣幣。合作企業(yè)基本情況況1、名字：朝陽世紀(jì)紀(jì)圖2、辦公地址：北京京市朝陽區(qū)朝朝陽公園西路路11號京達(dá)花園1號樓5C-5DD3、經(jīng)營范圍：房地地產(chǎn)開發(fā)；銷銷售商品房；；房地產(chǎn)信息息咨詢4、經(jīng)營規(guī)模：5年年內(nèi)總投資19651萬元人民幣幣，建設(shè)世紀(jì)紀(jì)花園小區(qū)，占占地面積170000M2，總地上建筑面積445000MM2。5、土地地使用期：70年6、利潤分配配：北京世紀(jì)紀(jì)京華房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司，以以單位建筑面面積2000元/M2人民幣購買買宗地170000M2七通一平的的開發(fā)權(quán)。竣竣工后北京世世紀(jì)京華房地地產(chǎn)公司獲全全部土地權(quán)及及產(chǎn)權(quán)，銷售售后其利潤歸歸世紀(jì)京華房房地產(chǎn)開發(fā)公公司。7、總投資及注冊資資本：本項目目總投資19651萬元人民幣幣，注冊資本本1000萬元人民幣幣。立項的必要性1、立足普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅，全面造造福于人民：：一九九八年年三月，九屆屆人大召開后后，中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)改革全面展展開，未來的的市場經(jīng)濟(jì)大大潮中，房地地產(chǎn)永遠(yuǎn)是國國家的支柱。因因為它不僅能能滿足人民生生活所需，激激活市場，而而且能帶動各各種相關(guān)企業(yè)業(yè)，就北京市市商品住宅而而言，1997年北京市住住宅市場看好好，全年銷售售241.9萬M2，占銷售總總量的89..5%，比上年提提高6.9個百分點(diǎn)點(diǎn)，而同期寫寫字樓銷售14萬M2，占5.2%，比上年下下降7個百分點(diǎn)，而而1998年住宅銷售售面積3766.8萬M2，增額1811.4億元，增增長29.22%?？梢娮∽≌唐贩孔宰?997年至1998年停止福利利分房后已成成為商品房的的主角。特別別是1998年10月正式執(zhí)行行全面商品房房制度以及新新拆遷法的實實施，對北京京市這個機(jī)關(guān)關(guān)城市，開發(fā)發(fā)商品房市場場是一個極大大的促進(jìn)。由由此可見，在在東郊這般美美麗、優(yōu)雅的的園區(qū)，開展展普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅是多么及及時和必要。2、在北京市商廈的的中心地帶，朝朝陽公園外東東三環(huán)之間建建設(shè)普通住宅宅、一定會有有廣擴(kuò)的市場場，一定會有有商業(yè)價值。區(qū)域優(yōu)勢本開發(fā)小區(qū)位于朝朝陽區(qū)的中心心，集中了東東部的寫字樓樓、公寓及高高級賓館，背背靠緊臨三環(huán)，可謂是京都近近郊房地產(chǎn)的的黃金地帶。環(huán)境優(yōu)勢“朝陽世紀(jì)園”位于于朝陽公園西西側(cè)，不久該該公園將成為為娛樂、休閑閑、旅游重要景點(diǎn)，該該小區(qū)水上面面積大于北京京著名皇家園園林頤和園，是是近年來新開開發(fā)的風(fēng)景區(qū)區(qū)，眾多的外外商入住景園園大廈，與公公園優(yōu)美的自自然景觀分不不開，而且該該地區(qū)遠(yuǎn)離朝朝陽區(qū)東南端端的化工區(qū)，可可以說無論對對普通百姓還還是國際友人人均有很高的的吸引力。交通優(yōu)勢“朝陽世紀(jì)園”距東東三環(huán)僅200米的距離，交交通十分方便便，這里有302路、1155號、43路、710路、813路等路公交交車，通往團(tuán)團(tuán)結(jié)湖及朝陽陽公園以外的的地區(qū)，往北北環(huán)形北三環(huán)環(huán)直達(dá)中關(guān)村村，往南直達(dá)達(dá)北京火車站站及西站，交交通十分方便便。需求形勢自北京市計委已于于1995年7月正式停止止批復(fù)興建高高檔公寓及寫寫字樓，時至今日已有有五年的歷史史，其除1997年亞洲金融融危機(jī)外，外外商投資企業(yè)業(yè)，以26%比例增長。2000年可望中國國加入世貿(mào)組組織，對中檔檔住宅和公寓寓的需求，可可望繼續(xù)增加加，附進(jìn)97年建成的景景園大廈，銷銷售出租額已已達(dá)90%，清境明湖湖入住率已達(dá)達(dá)到70%，就是一個個很好的例子子?？偟男枨笄笮蝿葑匀豢纯春谩６?、市場分析房地產(chǎn)市場是房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行的基礎(chǔ)，是是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)納入商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)軌道的必必然產(chǎn)物。房房地產(chǎn)商品有有許多經(jīng)濟(jì)特特性，其中最最突出是房地地產(chǎn)市場的區(qū)區(qū)域性，由于于房地產(chǎn)商品品的不動產(chǎn)性性質(zhì)和房地產(chǎn)產(chǎn)商品所處的的城市區(qū)域不不同，造成市市場供求狀況況和價格水平平有很大落差差，它反映不不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展及繁繁榮程度；其其次就是稀缺缺性，從房地地產(chǎn)總體來講講是一個稀缺缺市場，這主主要是指土地地是有限資源源，不可再生生的資源。從從以上兩種因因素來看，朝朝陽公園西小小區(qū)，可稱得得是一顆難得得的湖畔明珠珠。一、項目特點(diǎn)1、低價位起動，中中價位開發(fā)，這這意味著以普普通住宅定位位，以滿足國國內(nèi)中等收入入家庭的需求求，較高檔的的裝修，以滿滿足國內(nèi)外較較高收入家庭庭的需求。由由于地處東三三環(huán)，從而土土地開發(fā)價位位高，以達(dá)成成本價的40%左右，因而而起價必然高高于經(jīng)濟(jì)適應(yīng)應(yīng)房（2000元/M2-4000元/M2）又大大低低于高檔公寓寓（2000美元/M2），而普通通百姓約占78.9%，只能能承受2000元/M2以下的房價價，因此必須須起動購房公公積金及購房房按揭貸款。2、項目有獨(dú)特的自自然環(huán)境，小小區(qū)內(nèi)部大面面積綠化，綠綠化率已高達(dá)達(dá)41%，東部的公公園西小區(qū)，公公建配套十分分齊全，集教教育、體育、醫(yī)醫(yī)療商業(yè)服務(wù)務(wù)?？傆?0個單位，在在本組團(tuán)內(nèi)有有一幢小區(qū)公公建配套樓，內(nèi)內(nèi)含百貨、書書店、中藥房房、糧店、綜綜合服務(wù)，共共4000MM2。人們即能能方便的擴(kuò)大大生活空間，又又能充分的體體驗大自然的的典雅、輕松松、舒適的環(huán)環(huán)境。3、國內(nèi)、特別是北北方各省市，先先富起來的企企業(yè)經(jīng)營者，它它們力求在北北京市區(qū)或近近郊區(qū)購置住住宅；此外隨隨著三資企業(yè)業(yè)不斷增加，目目前已突破6000多家，特別別是中小公司司的顧員，由由于收入及語語言障礙等原原因，尤其喜喜歡酒店服務(wù)務(wù)式，住宅所所以本項目就就具有為他們們服務(wù)的特點(diǎn)點(diǎn)。力求居住、餐飲、金金融、健身、娛娛樂辦公為一一體。力爭物業(yè)管理費(fèi)用用降低，便于于顧客能接受受。比如，衛(wèi)衛(wèi)生用水采用地?zé)?，雖然開開發(fā)商一次性性投資增加了了三百萬元，但但是客戶的衛(wèi)衛(wèi)生用水都從從10元/噸降到5元/噸。此外車車位采用地下下全方位，與與設(shè)備層及人人防共用，這這樣也能大大大降低車位的的出售出租價價格，一般顧顧客宜于接受受。二、項目的供求分分析北京市1997年年統(tǒng)計，人均均在8M2/人以下計算算，尚缺5000萬M2的住宅，其其中不包括青青年夫婦結(jié)婚婚用房，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計這部分人人員占目前購購房總量的比比例為82..6%，近兩兩年住宅竣工工面積為97年600萬M2，98年800萬M2。99年7月僅一個月月就銷售商品品房面積119.9萬M2，較上月增增幅為9.66個百分點(diǎn)，商商品開發(fā)呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)中有升的的局面。北京市房地產(chǎn)供給給1、高級商廈、廣場場、寫字樓、公公寓為一種2、普通體系住宅，中中低檔公寓及及寫字樓為另另一種北京超過100000M2的高級商廈廈已建70多家，不久久可望達(dá)到100家，已經(jīng)超過人們的購購買能力，嚴(yán)嚴(yán)重的過剩。250余家總計約50萬M2的高級寫字字樓，已出現(xiàn)現(xiàn)一個待消化化的跨世紀(jì)狀狀態(tài)。可見，普普通住宅及一一般公寓，在在今后北京房房地產(chǎn)市場將將成為主角。優(yōu)越的客源1、從近期房地產(chǎn)市市場以二環(huán)路路一側(cè)高檔公公寓—美惠大廈為為例，銷售對象主要是港澳澳臺的僑胞，以以及北京市，內(nèi)內(nèi)地的消費(fèi)群群眾，而1997年外國企業(yè)業(yè)駐京機(jī)構(gòu)已已猛增到6000家，隨著改改革開放的深深化，上升趨趨勢有增無減減，以上這些些顧客是本項項目中標(biāo)化住住宅，酒店服服務(wù)式公寓的的主要消費(fèi)對對象。2、朝陽公園，團(tuán)結(jié)結(jié)湖周圍，以以景園大廈及及清境明湖為為代表的高級級公寓（均價價2000美元/M2）銷售良好好，以景園大大廈為例，幾幾乎90%以上房屋賣賣出。而京達(dá)達(dá)花園、碧湖湖居由于種種種原因，銷售售速度較緩，可可見在此地，普普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅及中低檔公公寓，只要規(guī)規(guī)劃設(shè)計及戶戶型設(shè)計，市市政配套設(shè)施施符合顧客的的要求，一定定會暢銷無阻阻。3、今年是中華人民民共和國建國國五十周年紀(jì)紀(jì)念，同時正正迎接澳門回回歸祖國，2000年有望加入入市貿(mào)組織，所所有這些重大大事件，都會會促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿滿足人們的日日益增長的需需求。消費(fèi)市場潛力巨大大隨著人們精神、物物質(zhì)追求不斷斷發(fā)展，消費(fèi)費(fèi)觀念及消費(fèi)費(fèi)水平已大不不同以前，北京市調(diào)查查結(jié)果顯示，準(zhǔn)準(zhǔn)備個人購房房的比例相當(dāng)當(dāng)可觀，其中中五年之內(nèi)有有購房計劃占占45.4%，個人人購房選擇四四環(huán)內(nèi)的占88.8%，1997年北京市城城鎮(zhèn)居民戶均均收入（按3口之家計算算）已達(dá)到22.34萬元元，其中年收收入在3.55萬元以上的的家庭達(dá)到40多萬戶占北北京市城鎮(zhèn)家家庭的17%-220%，按國際上上購房價格與與家庭年收入入6：1北京市購房房的比例一直直低于沿海開開放城市，隨隨著1998年停止福利利分房之后，北北京這個機(jī)關(guān)關(guān)城市，購房房突然猛增，大大有方興未艾艾之勢。未來供給預(yù)測1、消費(fèi)收入的預(yù)測測1996年到20000年北京市城城鎮(zhèn)居民生活活費(fèi)收入年平平均增長率在在5.5%左右，按當(dāng)年價格格計算2000年北京市城城鎮(zhèn)居民人均均收入達(dá)10770元。2、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化化2000年北京市市城鎮(zhèn)居民年年人均消費(fèi)性性支出，根據(jù)據(jù)數(shù)字模型測測算可達(dá)7940元，比1996年增長38..6%，在各各類消費(fèi)水平平不同程度提提高的同時，食食品、衣著、交交通、通訊和和娛樂教育文文化占消費(fèi)支支出的比重將將下降，居住住、旅游、醫(yī)醫(yī)療保健及家家庭設(shè)備用品品及服務(wù)的比比重均有一定定程度的上升升。3、金融、信貸的變變化國家貸款年利率已已從1996年5月的13.1%降到1999年6月的5.944%，開發(fā)商商從這一項目目上就可減少少利息支出，開開發(fā)成本可下下降9%，而另一方方面，百姓的的存款利率已已降到2.55%，不久還還將征收利息息所得稅?？煽梢?，從金融融貸款的角度度，都益于促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場的繁榮。4、利潤及購買欲之之間在1995年之前，國國家土地法規(guī)規(guī)不健全，房房地產(chǎn)開發(fā)商商只炒地就能能獲取暴利，往往往項目利潤潤率在40%以上，1995年—1997年間開發(fā)商商的利潤也都都在20%—25%左右，自1998年后，其利利潤率一般下下降20%—15%以下，而國國際上平均利利潤率基本在在6%—8%之間。另一一方面，北京京市幾十年的的福利分房制制度，使得個個人購房比例例僅為15%，而上海為55%，廣州為80%，深圳高達(dá)83%，這種情況況已經(jīng)有了巨巨大變化，自自1998年底，北京京停止福利分分房后，個人人購房比例突突然上升到50%左右，1999年單位福利利售房的末班班車結(jié)束后，購購房的商潮還還要上升。5、北京市房改優(yōu)惠惠政策一再出出籠1997年頒布取取消和調(diào)整建建設(shè)項目的36項收費(fèi)，占占開發(fā)商成本本的5%。1997年北京市市房屋土地管管理局，采取取地價委員會會評估地價辦辦法代替34號文件取費(fèi)費(fèi)，使得開發(fā)發(fā)商按34號文件上繳繳地價下降30%以上。1998年執(zhí)行新新的房屋拆遷遷法，使得開開發(fā)商降低1/3的拆遷費(fèi)用用1998年推出119片經(jīng)濟(jì)適用用房，并規(guī)定定23種費(fèi)用減半半，為低收入入家庭購房起起一個很大的的促進(jìn)作用。1999年底，北北京市將開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)二級級市場。已購公房及經(jīng)濟(jì)適適用房均可上上市交易，進(jìn)進(jìn)一步繁榮了了房地產(chǎn)市場場，二手房對對低價5000元人民幣/平方米以下下的房地產(chǎn)是是一個沖擊，但但對于中、高高價位的房地地產(chǎn)是一個促促銷作用。1999年8月公公布，凡1998年6月底以前投投放市場的住住宅，2000年以前售出出，可以免交交營業(yè)稅及契契稅?？傊锥肌北本┑姆康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)不會像南南方廣州、上上海那樣出現(xiàn)現(xiàn)短暫的危機(jī)機(jī)狀態(tài)，有它它光輝的未來來。三、經(jīng)濟(jì)效益概括的分析，本項項目經(jīng)濟(jì)效益益是完全能夠夠確保的。估估計純投資收收益率不會低低于20%。理由如下下：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)偏低，以以現(xiàn)在報批面面積折算不高高于2000元/平方米。地價款總數(shù)中減少少了小區(qū)配套套建設(shè)費(fèi)，在在34號文件中最最低以150元人民幣/平方米計算。此費(fèi)用已已含有轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)中。同時可可以使用西小小區(qū)的公建配配套設(shè)施。3、市政政設(shè)施齊備，這這樣可以降低低市政配套費(fèi)費(fèi)用。這筆費(fèi)費(fèi)用使本小區(qū)區(qū)外市政配套套費(fèi)用可降至至建安費(fèi)的10%以下。只要設(shè)計合理，符符合顧客需求求，即可取得得可觀的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益，詳見見第十一章財財務(wù)評價。三、經(jīng)營組織安排排公司股東會作為權(quán)權(quán)力機(jī)構(gòu)，有有權(quán)決定公司司內(nèi)部的一切切重大事宜；；董事會執(zhí)行行股東會決議議，按股東會會要求實施管管理權(quán)力。公司實行董事會領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總總經(jīng)理的職責(zé)責(zé)是執(zhí)行董事事會會議的各各項決議，組組織領(lǐng)導(dǎo)公司司的正常經(jīng)營營管理工作，公公司下設(shè)財務(wù)務(wù)部、工程部部、開發(fā)部、辦辦公室，并設(shè)設(shè)有副總經(jīng)理理、總工程師師若干人協(xié)助助總經(jīng)理工作作，公司定員員編制30人。職工雇雇傭、辭退、工工資、勞動保保險、生活福福利和獎懲等等事項，按照照公司法及公公司章程的規(guī)規(guī)定加以實施施。四、選址及建設(shè)條條件一、項目選址及地地理位置本項目為朝陽公園園西小區(qū)B小區(qū)的一個個組團(tuán)，位于于團(tuán)結(jié)湖住宅宅小區(qū)以東，應(yīng)應(yīng)屬于四類地地區(qū)。雖然是是四類地區(qū)，但但有廣擴(kuò)的開開發(fā)前景，其其理由是：1、距東東三環(huán)極近，北北京東郊是房房地產(chǎn)最熱點(diǎn)點(diǎn)的地區(qū)。1998年是北京外外銷公寓供應(yīng)應(yīng)高峰期，已已有150多萬平方米米外銷公寓交交付使用，絕絕大部分都集集中在朝陽區(qū)區(qū)東部，朝陽陽區(qū)的竣區(qū)面面積173萬平方米，比比東城區(qū)、海海淀區(qū)、豐臺臺區(qū)、西城區(qū)區(qū)、崇文區(qū)、宣宣武區(qū)總竣工工面積之合130.600萬平方米還還多，可見朝朝陽區(qū)是外銷銷公寓的匯集集地，近年來來已成為外商商辦公、居住住、購物、娛娛樂的集中地地、三個使館館區(qū)均分布在在此。2、項目目的宗地，無無居民拆遷及及單位拆遷，也也不存在施工工擾民問題，又又有豐富的地地?zé)豳Y源是一一塊難得的寶寶地。3、小區(qū)區(qū)布局合理、公公建配套齊全全，就整個小小區(qū)而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)在1991年300號文，北京京市計委就對對水碓子公園園建設(shè)，做過過規(guī)劃批復(fù)。而而后，于1993年、1996年、1997年直到1999年5月20日。市規(guī)劃劃局都對朝陽陽公園（原水水碓子公園）房房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)劃方案多次次修改并批復(fù)復(fù)?？梢赃@樣樣說西小區(qū)至至今的開發(fā)商商只有一家即即朝陽公園開開發(fā)經(jīng)營公司司，而長慶房房地產(chǎn)開發(fā)公公司（景園大大廈）、明達(dá)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司（碧湖湖居）、京達(dá)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司（京達(dá)達(dá)花園）等等等，都是按整整體規(guī)劃合作作單位，這對對小區(qū)完善非非常有利，就就整個小區(qū)人人均綠化已達(dá)達(dá)1.91平方方米/人，這已高高于著名望京京小區(qū)?？梢娨娋偷乩砦恢弥玫膬?yōu)越性，是是目前地區(qū)市市場競爭的焦焦點(diǎn)。這對小小區(qū)的資金投投入及回報十十分有利。二、建設(shè)條件西小區(qū)朝陽公園西西路，7條市政管線線，早已鋪設(shè)設(shè)完成，已貫貫穿西小區(qū)馬路，供景園大大廈、碧湖居居、京達(dá)花園園、清境明湖湖、國誼花園園使用。特別別是地?zé)峁こ坛虨楸卷椖拷M組團(tuán)獨(dú)家開發(fā)發(fā)使用。供水朝陽公園西路，現(xiàn)現(xiàn)有直徑300毫米管道，可可引進(jìn)世紀(jì)花花園加壓使用用。住宅以220L//人.d，3.5人/戶，283戶計算，總總?cè)藬?shù)為3..5×2833=990人，則每天天供水量為：：0.22×9990=2118T/d。排水朝陽公園3#路已已鋪設(shè)直徑400mm米的地下下排污水管道道，本項目小小區(qū)預(yù)計排水量可達(dá)達(dá)218×885%=1885T/d可通過排污污地下管道，直直接排放到東東郊污水處理理廠。本項目目小區(qū)可不做做中水處理。供熱西小區(qū)內(nèi)，已有熱熱力管道，由由東郊熱力發(fā)發(fā)電廠提供，能能滿足單位面面積60Kcaal/h.mm2所需，項目所需總熱熱量為60×455000=2270萬Kcal/hh。衛(wèi)生用水本項目組團(tuán)，地下下1500—2000米處，有地地下溫泉，水水溫51℃，熱水中含含有氧，偏硅硅酸、偏硼酸對人體體有利元素，已已達(dá)到醫(yī)療泉泉水標(biāo)準(zhǔn)，可可用于醫(yī)療洗洗浴，每小時時可供水量800-11000m3/d，可滿足1500Kccal/人.d熱量的需求求。供電住宅用電以25WW/m2計算，用電電量為25×455000=11125KWW，故所需變變壓器交總負(fù)負(fù)荷為1125×06==675KVVA。通信住宅以一戶一部電電話計算需283門，6538局完全可以以提供。道路本項目外，3#路路、4#路已經(jīng)暢通通，東側(cè)為朝朝陽公園西路路，南通團(tuán)結(jié)結(jié)湖小區(qū)，北達(dá)211世紀(jì)飯店。燃?xì)馓烊粴鉄嶂禐?555OK/mm3，本項目所所需天然氣用用量為：05m3÷18mm2=0.0288m3/m2，總計為0..028m33×340000=952mm3/日。天然氣氣低壓管道已已經(jīng)接到本小小區(qū)一側(cè)，本本小區(qū)可不建建獨(dú)立的煤氣氣調(diào)壓站。交通市內(nèi)各路交通汽車車通過此處，如43路、115路、302路、710路都通過這里交通十分分方便。10、地地質(zhì)條件該地區(qū)距朝陽公園園近，屬于亞亞粘性土壤。為為提高基礎(chǔ)強(qiáng)強(qiáng)度，需要打打混凝土樁。三、遷安置方案兩臺80T燃煤鍋爐房房，及洗煤池池為全澆鑄混混凝土結(jié)構(gòu)，由由朝陽公園開發(fā)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)責(zé)拆除。拆除除日期，2000年1月底完成。五、項目規(guī)劃及建建設(shè)規(guī)模一、項目規(guī)劃條件件項目建設(shè)規(guī)劃條件件已具備，近近期1999年8月16日，北京城城市規(guī)劃管理理局，發(fā)布99-規(guī)要字1320文件，即文文件批準(zhǔn)朝陽陽公園開發(fā)經(jīng)經(jīng)營公司建設(shè)設(shè)B組團(tuán)住宅樓樓。二、建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容普通節(jié)能型標(biāo)準(zhǔn)住住宅，原小區(qū)區(qū)商業(yè)配套樓樓移至B組團(tuán)西側(cè)。規(guī)模指標(biāo)總占地面積：177000m2建筑面面積：450000m2地上340000m2，地下110000m2，建筑高度度：50米層高：22層地上容積積率2.6綠化率：41%具體建設(shè)內(nèi)部分類類建設(shè)地區(qū)：本郊朝朝陽公園西小小區(qū)內(nèi)住宅：：450000m2A樓、B樓、C樓均為住宅2、地下室兩層，車庫、人防防、設(shè)備、自自行車場、總總建筑面積110000m2其中:車庫：88943mm2人防防：1020mm2設(shè)備備：637m2自行車場：400m2三、占地范圍東至：西小區(qū)規(guī)劃劃3號路，人行行路四米為西西側(cè)紅線。西至：與西小區(qū)鍋鍋爐房向東7米為紅線。南至：西小區(qū)環(huán)形形4號路，人行行路4米為南側(cè)紅紅線北至：廣濟(jì)堂高爾爾夫球場，以以墻為界四、項目位置說明明具體建設(shè)用地位置置詳見地形邊邊界（1999年10月）文件三三。六、物料平衡本項目以內(nèi)銷為主主，結(jié)合部分分外銷房，住住宅酌情根據(jù)據(jù)顧客要求進(jìn)進(jìn)行精裝修。裝裝飾材料以國國產(chǎn)為主，部部分采用進(jìn)口口。用材估算算如下：水泥：住宅：2115kg/m2215×445000==9675噸噸鋼材：住宅：499×450000=22005噸木材：住宅：0..04×455000=11800立方方米自來水用量：2118噸/日（見前述述）地?zé)嵊昧浚旱責(zé)嵴菊究商峁?00-11000米3/日的51℃的衛(wèi)生用水水。（見前述述）七、環(huán)境保護(hù)本項目為非工業(yè)性性項目，無特特殊污染源，主主要污染源有有生活污水，生生活垃圾、噪噪音、煙氣和和廢氣、用以以下措施減少少各項污染。1、生活污水處理，本本項目生活污污水有兩種即即廚房污水和和洗滌污水。洗洗滌污水直接接排入市政管管道。廚房污污水經(jīng)隔油池池處理后，排排入市政管道道。污水和雨雨水分流措施施，雨水直接接排入市政管管線。2、噪音治理，本項項目噪音主要要來自各種風(fēng)風(fēng)機(jī)、壓縮機(jī)機(jī)、水泵等設(shè)設(shè)備。建設(shè)采采取以下措施施。1）選用低噪音設(shè)備備，以降低噪噪音等級。2）對較大噪音源，采采取隔音措施施，盡量限制制在地下層。3）對有活動的場所所，建筑裝修修應(yīng)選用隔音音，吸音材料料，并采取消消音和減振措措施。4）屋頂電梯機(jī)房要要減振，并要要與臥室，起起居室隔開。地下車庫要嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行6次/小時的廢氣氣排放標(biāo)準(zhǔn)，以以降低地下車車庫的空氣污污染。綠化美化環(huán)境根據(jù)國家有關(guān)設(shè)計計規(guī)范，組團(tuán)團(tuán)綠地不少于于0.5平方米/人，但本項項目即為組團(tuán)，實際綠綠地占有量為為191平方米/人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于規(guī)范指標(biāo)標(biāo)。項目建設(shè)期間，施施工噪音按環(huán)環(huán)保部門規(guī)定定嚴(yán)格控制。合合理安排打樁樁機(jī)電鋸、電電刨等噪音較較大設(shè)備的使使用時間和場場所，以免影影響周圍居民民的正常休息息。并且隨時時保持施工內(nèi)內(nèi)、外場地的的清潔，隨時時打掃場地。八、節(jié)能本項目屬于非工業(yè)業(yè)項目，要采采取以下節(jié)能能措施：1、由城市熱網(wǎng)集中中供暖，達(dá)到到提高熱利率率，節(jié)約能源源的目的。2、建筑節(jié)能設(shè)計貫貫徹執(zhí)行《民民用建筑節(jié)能能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》北北京地區(qū)實施施細(xì)則（DBJ011-4-888）的要求，建建設(shè)節(jié)能型住住宅。3、選擇能耗低，性性能可靠的電電器設(shè)備，安安裝功率因素素補(bǔ)償電力、電電容。4、節(jié)約用水、用電電、用熱、用用燃?xì)狻⑷坎堪惭b計量儀儀。九、建設(shè)進(jìn)度安排排一、繼續(xù)以朝陽公公園開發(fā)經(jīng)營營公司名義申申報規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)工作內(nèi)容：1、1999年8月116日申報，關(guān)關(guān)于朝陽公園園西小區(qū)B組團(tuán)（B3、B4、B5）規(guī)劃調(diào)整整報告。2、編寫項目可行性性分析報告時間：1999年年8月16日-1999年9月16日二、向朝陽區(qū)計經(jīng)經(jīng)委、申報屋屋立項手續(xù)，以以北京世紀(jì)京京華房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司的名義申請請立項。工作內(nèi)容：1、編寫項目建議書書2、實施場景建筑物物拆除工作時間：1999年年10月10日-1999年11月31日三、轉(zhuǎn)報北京市計計、建委以北京世紀(jì)京華房房地產(chǎn)開發(fā)公公司名義，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓立項。項項目名稱：“朝陽世紀(jì)園”。工作內(nèi)容：1、組織設(shè)計方案2、進(jìn)行設(shè)計方案3、取得建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證時間：1999年年12月1日-2000年2月1日四、向市建委、房房管局等辦理理開工手續(xù)工作內(nèi)容：1、在規(guī)劃局辦理建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證2、向北京市房屋土土地管理局交交納部分地價價款3、在建委領(lǐng)取開工工證時間：1999年年5月初五、進(jìn)行項目基礎(chǔ)礎(chǔ)，地下工程程的建設(shè)工作內(nèi)容：1、開槽、打樁、降降水2、墊層、防水3、地下主體全部滿滿堂紅，箱型型基礎(chǔ)時間：2000年年5月1日-2000年8月15日六、進(jìn)行項目的結(jié)結(jié)構(gòu)工程及建建筑物內(nèi)設(shè)備備安裝工作內(nèi)容：1、澆鑄混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，逐層施工工2、環(huán)境工程施工時間：2000年年8月15日-2000年7月15日七、進(jìn)行設(shè)備安裝裝及室內(nèi)精裝裝修工作內(nèi)容：1、煤氣調(diào)壓站、熱熱力交換站、地地?zé)嵴尽⒃O(shè)備備安裝及電梯梯安裝2、公建樓電梯安裝裝、集中空調(diào)調(diào)安裝3、住宅、公寓進(jìn)行行精裝修4、強(qiáng)電、弱電及各各種市政管線線到樓前1..5米接口時間：2001年年7月15日-2001年10月15日工程竣工工驗收十、投資估算及資資金籌措一、投資總額測算算項目總投資196651萬元人民幣幣，測算結(jié)果果見年投資估估算表（附表表2）二、資金籌措和資資金運(yùn)用項目總投資196651萬人民幣。注注岫資金1000萬元人民幣幣，自有資金7000萬人民幣幣，貸款5000萬元人民幣幣。十一、財務(wù)評價一、分析測算說明明1、項目壽命為5年年，邊建設(shè)邊邊銷售、項目目建設(shè)期2年、建設(shè)資資金逐步投入入。2、根據(jù)市場分析擬擬定：住宅樓銷售均為77000元人民幣/平方米3、銷售收入評見利利潤表（附表表面）4、應(yīng)交納部分稅種種1）營業(yè)稅、城市建建設(shè)維護(hù)稅、教教育附加費(fèi)總總稅紡5.5%2）所得稅：稅率為為33%成本地價款、土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、土地開開發(fā)費(fèi)、前期期費(fèi)用、建筑筑費(fèi)用各種稅稅費(fèi)用19651萬元人民幣詳見投資估算表表（附表面化化）基準(zhǔn)收益率取I00=12%二、投資策劃、分分析（一）靜態(tài)分析1、土地開發(fā)費(fèi)（1）上上繳地價款地價款主要包括：：土地出讓金金、四源費(fèi)、大大市政費(fèi)，該該款數(shù)額最終終以房屋土地地管理局審定定為準(zhǔn)。應(yīng)用用市場比較及及假設(shè)開發(fā)法法進(jìn)行評估，評評估過程從略略，初擬為：：住宅：650元人人民幣/平方米以全部建筑面積計計算即：650×340000=22110萬元（2）項目轉(zhuǎn)讓費(fèi)其中包括非經(jīng)營性性小區(qū)建設(shè)配配套費(fèi)，以2000元/m2計算，總計計費(fèi)為2000×340000=68800萬元土地開發(fā)總計費(fèi)：：2210++6800==9010萬元2、前期工程費(fèi)（1）臨時用水、電、路路、場地平整整費(fèi)，以5元人民幣/平方計算總總計33.77萬元（2）勘測費(fèi)取總建安費(fèi)的0..12%即：{1400××450000}×0.122%=67550×0.112%=8..1萬元（3）設(shè)計費(fèi)包括：規(guī)劃設(shè)計、方方案設(shè)計、擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計、施施工設(shè)計。取總建安費(fèi)的2%%即：6750××2%=1335萬元（4）可行性研究費(fèi)：：12萬元（5）總計費(fèi)：33..7+8.11+135++12=1888.8萬元元3、房屋開發(fā)費(fèi)（1）建安費(fèi)A建筑工程費(fèi)（土地地工程費(fèi)，構(gòu)構(gòu)筑物工程費(fèi)費(fèi)、庭院工程程費(fèi)、給排水水工程費(fèi)）B設(shè)備及安裝工程費(fèi)費(fèi)（電器照明明、強(qiáng)電、弱弱電電工程、通通風(fēng)及電梯設(shè)設(shè)備安裝）C室內(nèi)裝修及家具費(fèi)費(fèi)建安工程費(fèi)說明：全部采用國國產(chǎn)電梯、共共6部，每部可可乘11人，速度1..75米/秒，房屋一一般裝修，取取建安單價為為1500元/m2?？偨ò操M(fèi)為15000×45000=67550萬元（2）紅線內(nèi)小區(qū)市政政配套費(fèi)取建安費(fèi)的10%%，即6750××5%=6775萬元（3）紅線外小區(qū)市政政配套費(fèi)：取建安費(fèi)的5%即即6750××5%=3337.5萬元元施工招投標(biāo)費(fèi)：取建安費(fèi)的0.006%，即6750××0.06%==4.1萬元（5）工程監(jiān)理費(fèi)：取建安費(fèi)的1.00%即6750××1%=677.5萬元（6）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：取建安費(fèi)的0.33%即6750××0.3%=20.33萬元（7）竣工用費(fèi)取設(shè)計費(fèi)的0.008%即135×0..08%=0.1萬元（8）房屋開發(fā)費(fèi)小計計{（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）}=6750+6755+337..5+4.11+67.55+20.33+0.1==7854..5萬元4、小區(qū)綠化費(fèi)：取8元/m2攤?cè)氲浇ㄖ娣e中中即8×34000=27..2萬元5、電貼費(fèi)：耗電量總數(shù)為11125KW，四環(huán)以內(nèi)內(nèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為為900元/KVA，即900×11125=1101.3萬萬元6、管理費(fèi){1+2+3+44+5}×55%={90010+1888.8+77854.55+27.22+101..3}×5%%=171881.8×55%=8599.1萬元專業(yè)人員費(fèi)用取建安費(fèi)的3%即即6750××3%=2002.5萬元元不可預(yù)見費(fèi)取建安費(fèi)的10%%即6750××10%=6675萬元貸款利息：貸款5000萬元，三三年貸款期，年年利率6%，則貸款終終值為5000×（1+6%）3=5955..1萬元貸款利息款為：55955.11-50000=955..1元10、總開發(fā)成本：17181.8++202.55+675++955.11=196551.4萬元元三、利潤估算1、地下面積核算：：以每戶120mm2計算，總住住戶為34000÷÷120=2283戶，每戶應(yīng)應(yīng)設(shè)計一個車車位，根據(jù)設(shè)設(shè)計規(guī)范、采用前停車車方式，45°角停放，小小轎車位所需需面積為311.6m2，則車庫面積積應(yīng)為31.6×2283=89942m2。人防面積積應(yīng)為340000×3%=11020m2則設(shè)備層所需面積積為110000-89422-10200=10388m22、銷售收入：（1）地上住宅面積：：340000m2地下設(shè)備層面積：：1038m2地下車庫面積：88942mm2車位：238位（2）住宅收入：普通標(biāo)準(zhǔn)型住宅單單位均價定位位為7000元/m2則總收入為：70000×（340000+10388）=245226.6萬元（3）車庫：車位以15萬元//位出售，其其收入為15×2883×80%%=33966萬元（4）總收入：245526.6++3396==279222.6萬元3、銷售費(fèi)用：取銷售額的6%即即279222.6×6%%=16755.4萬元4、兩稅一費(fèi)：取銷售額的5.55%好279222.6×5..5%=15355.7萬元5、銷售手續(xù)費(fèi)：取銷售額的0.55%即279222.6×0..5%=139..6萬元6、印花稅：取銷售額的0.33‰即279222.6×0..0003==8.4萬元7、經(jīng)營利潤：利潤=銷售總收入-總成成本-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)=27922.6--196511.4-16675.4--1535..7-1399.6-8..4=49112.1萬元元8、投資收益率×100%R=×100%K×100%=4912.1×100%19651..4=25%9、純投資收益率：：×100%RJ=NB×100%K取得所得稅率為經(jīng)經(jīng)營利潤的33%NBJ=49122.1×(11-33%))即×100%×100%×100%×100%RJ=NBJ=34339.11==18%K196551.4（二）動態(tài)分析：：1、資金投入計劃：：2000年投入資金3930..28萬元2001年投入資金117900.84萬元元2002年投入資金2554..68萬元2003年投入資金1376..00萬元2、銷售收入計劃：：2000年銷售收入4188..39萬元2001年銷售收入7818..33萬元2002年銷售收入8376..78萬元2003年銷售收入4746..84萬元2004年銷售收入2792..26萬元3、凈現(xiàn)值（NPVV）：詳見財財務(wù)現(xiàn)金流量量表（附錄1）nNPV=∑(CII-CO)tt(1+I0)-tt=0式中：n——經(jīng)營營期、取5年I0——基準(zhǔn)折現(xiàn)率取122%CIt——第五年的現(xiàn)金流入入Cot——第五年年的現(xiàn)金流出出從附表中可見本項項目當(dāng)取I0=12%時各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量之和和，即NPV=395..09萬元>0，說明本項目達(dá)到了了所要求的折折現(xiàn)率水平的的收益，而且且有超額盈利利，故本項目可行。4、內(nèi)部收益率（IIRR）它反映投資的使用用效率，為項項目投資的盈盈利率，簡單單的說就是凈凈現(xiàn)值為零時時的折現(xiàn)率。取I1=15%，I2==18%，I3=20%運(yùn)算算出NPV1=-2223.55××(P/F··15%·11)-48771.62××(P/F··15%·22)+32555.38××(P/F··15%·33)+1892.722×(P/FF·15%·4)+11706.667×(P//F·15%%·5)=1193.400萬元NPV2=-2223.55××(P/F··18%·11)-48771.62××(P/F··18%·22)+32555.38××(P/F··18%·33)+1892.722×(P/FF·18%··4)+17706.677×(P/FF·18%··5)=155.40萬元元NPV3=-2223.55××(P/F··20%·11)-48771.62××(P/F··20%·22)+32555.38××(P/F··20%·33)+1892.722×(P/FF·20%··4)+17706.677×(P/FF·20%··5)=-886.82萬元則代入公式×(I3-I2)IRR=I2+×(I3-I2)×(0.20-0.18)︱NPV2︱+︱NNPV3︱×(0.20-0.18)=0.18+︱155.4︱︱15.4︱+︱-86.882︱=18.3%可見內(nèi)部收益率IIRR（18.3%%）>I0（12%）故本項項目在經(jīng)濟(jì)效效果上可以接接受。4、動態(tài)投資回收期期：項目所得現(xiàn)金凈收收益的現(xiàn)值（NPV），抵償項項目初始投資資的現(xiàn)值所需需要的時間，稱稱之為投資回回收期。即Tp=（累積折現(xiàn)值出現(xiàn)現(xiàn)正值的年數(shù)數(shù)）-1+上年累積折折現(xiàn)值的絕對對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金金流量的折現(xiàn)現(xiàn)值。從附表1中可見，凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值的累計值值出現(xiàn)正值的的年份是第五五年，故Tp=5-1+︱3395.099︱︱968.36︱=4.4簽于北京市住宅市市場，幾年來來竣工增幅額額很大，4..4年能100%的收回資金金是可以接受受的。（三）不確定性分分析：1、盈虧平衡分析：：分析時應(yīng)把把成本劃分成成固定成本和和變動成本二二類。其損益益方程式為：：Z=PQ（I-rr）-CVQ-F式中：Z——利潤潤P——單位售價Q——銷售量rr——銷售稅率CV——變動成本F——固定成本（1）盈虧平衡點(diǎn)的開開發(fā)量即銷售售量為Q。當(dāng)利潤Z=0時，銷銷售量即為Q。Q0=FP（