A地塊的取得流程+小產(chǎn)權房1

A地塊的取得流程征收And招標征收用地單位區(qū)、縣國土房管部門擬征地公告程序擬定征地方案農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案征用土地方案供地方案補充耕地方案項目用地呈報說明書同級人民政府審核上一級土地行政主管部門審查批復公告一、以書面形式二、10個工作日內(nèi)三、征地補償?shù)怯浰摹⒀a償內(nèi)容調(diào)查制定征地補償安置方案方案公告用地單位與村集體、農(nóng)民簽訂協(xié)議補償區(qū)、縣國土房管部門頒發(fā)建設用地批準書一、土地補償費；二、地上附著物；三、青苗費；四、落實農(nóng)業(yè)人口的安置工作。一、辦理用地申請

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使用土地的，用地單位應按規(guī)定辦事員理征用集體土地的各項手續(xù)。

1．征用集體土地申請：用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區(qū)、縣級國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。

2．征用集體土地受理：區(qū)、縣級國土房管局接受用地單位提出的征用集體土地申請，經(jīng)審查對提交文件、資料齊全、符合條件的建設用地申請予以受理。

二、擬定征地方案

行政主管部門收到用地單位提出的征用申請后，應自申請之日起、30日內(nèi)擬定各項征地方面方案，征地方案包括以下各項主要內(nèi)容：

1．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，2．補充耕地方案3．征用土地方案，4．供地方案，

行政主管部門可根據(jù)以下要求，根據(jù)不同情況擬定征地所需相關、方案：1．建設只占用國有農(nóng)用地的，區(qū)、縣國土房管局只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和供地方案。

2．建設只占用農(nóng)民集體所有建設用地的，區(qū)、縣國土房管局只需擬訂征用土地方案和供地方案。

3．建設只占用國有未利用地，按照相關規(guī)定應由國務院批準的，區(qū)、縣國土房管局只需擬訂供地方案。

三、征地審查

1．編制呈報說明書：國土房管局根據(jù)各項征地相關方案，編制建設項目用地呈報說明書。

2．同級人民政府審核：國土房管局將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建設項目用地呈報說明書一并報送同級人民政府審核。

3．上一級土地行政主管部門審查：同級人民政府對上報的文件、資料審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

四、征地審核與批復

1．征用土地的審核：有關土地行政主管部門收到上報的建設項目、呈報說明書和有關方案后，對文件、資料齊全、符合條件的，應當在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。

2．征用土地的審查：同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的文件、資料及時送該級土地行政主管部門審查。

3．征用土地的審定：有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關方面意見后30日內(nèi)審查完畢。

4．征用土地的批復：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內(nèi)將批復發(fā)出。

五、征用土地方案的公告

1．征地方案公告：征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。

2．公告的實施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)進行征用土公告，該人民政府的國土房管部門負責具體實施征用土地方案的公告。

3．征地補償?shù)怯洠罕徽鞯剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人，應當在征用土地公告規(guī)定規(guī)定的期限內(nèi)持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。

4．補償內(nèi)容調(diào)查：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內(nèi)容以有關國土房管部門的調(diào)查結果為準。

六、制定征地補償安置方案

1．經(jīng)批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供、地方案，由土地所在地的區(qū)、縣人民政府組織實施。

2．區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案。七、征地補償、安置方案的公告

1．征地補償、安置方案的公告：征用農(nóng)民集體所有土地的，征地補償、安置方案應當在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。

2．征地補償、安置方案公告的實施：有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據(jù)批準的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。

3．征地補償、安置方案的意見：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向有關人民政府國土房管行政主管部門提出。

4．征地補償、安置方案的確定：有關人民政府國土房管部門應當研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改。

5．征地補償、安置方案的審批要求：有關人民政府國土房管行政主管部門將征地補償、安置方案報人民政府審批時，應當附具被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人的意見及采納情況，舉行聽證會的，還應當附具聽證筆錄。

6．征地補償、安置費用的管理：有關人民政府國土房管部門將征地補償、安置費用撥付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織后，有權要求該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在一定時限內(nèi)提供支付清單。人民政府國土房管部門有權督促有關農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將征地補償、安置費用收支狀況向本集體經(jīng)濟組織成員予以公布，以便被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人查詢和監(jiān)督。

八、補償安置的實施1．征地補償、安置方案確定后，用地單位與被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民簽訂征地補償、安置協(xié)議。2．區(qū)、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

3．辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑，實施征地補償、安置工作。

九、頒發(fā)建設用地批準書

用地單位征用集體土地，取得國有土地使用權的，根據(jù)以下不同情況由行政主管部門向用地單位頒發(fā)建設用地批準書：

1．以有償使用方式提供國有土地使用權的，由國土房管局與用地單位簽訂土地有償使用合同，并向用地單位頒發(fā)《建設用地批準書》，用地單位交納土地有償使用費后辦理土地登記。

2．以劃撥方式提供國有土地使用權的，由國土房管局向用地單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》并辦理土地登記?！秶型恋貏潛軟Q定書》應當包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容。

所需材料1．建設項目用地申請書；2．用地單位有關資質(zhì)證明；3．項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；4．土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；5．初步設計或者其他有關批準文件；6．建設項目總平面布置圖；7．占用耕地的，必須提出補充耕地方案；8．建設項目位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)的，應當提供地質(zhì)災害危險性評估報告；9．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案；10．補充耕地方案；11．征用土地方案；12．供地方案；13．經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應當提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；14．由用地單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書；15．地籍資料或者其他土地權屬證明材料；16．草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件；17．為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應當提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖；18．建設項目呈報說明書。19．征用土地方案批準文件；20．征用土地方案公告；21．征地補償、安置方案；22．征地補償、安置方案的公告；23．征地補償、安置協(xié)議；24．辦理《建設用地批準書》的申請；25．市政府批準征（占）地的批文；26．《建設用地規(guī)劃許可征》附件和附圖；27．與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4份；28．釘樁坐標成果通知單；29．工程進度計劃；30．計劃任務結轉(zhuǎn)單，但當年批準征（占）地的免交。來文單位申請窗口收件市國土資源局審批招標拍賣公告提交以下資料：1.營業(yè)執(zhí)照復印件2.法人（個人）身份證復印件3.資格認證驗證申請者資格繳納保證金、競投或投標開標、驗標、評標公開中標者簽訂《成交確認書》、《轉(zhuǎn)讓合同》、發(fā)《中標通知書》簽訂《土地使用權出讓合同》簽訂《土地使用權出讓合同》繳清地價款、稅費窗口發(fā)文1、制訂工作方案制訂招標前期工作方案報中心領導和局領導審定。

2、編制招標文件根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。

3、發(fā)布招標公告出讓人至少在投標開始日前20天發(fā)布招標公告，公布招標出讓宗地的基本情況和招標時間、地點。

4、出售招標文件按招標公告規(guī)定的時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

5、組織現(xiàn)場踏勘組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。

6、受理投標申請在招標公告規(guī)定的時間內(nèi)，投標申請人持投標申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）辦理投標申請，并繳納投標保證金。

7、審查投標資格根據(jù)招標文件要求，對投標申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，符合規(guī)定條件的，應通知其參加投標活動。

8、投標投標人將在投標截止時間前將表述投入標箱。

9、開標出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。

10、評標評標小組按招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。招標人根據(jù)評標結果，確定中標人，并簽訂成交確認書。

11、公布成交結果招標活動結束后10個工作日內(nèi)，出讓人將招標出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標保證金。

12、簽訂出讓合同競得人于簽訂《成交確認書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。所需材料1.投標書；2.擬建項目說明書；3.財務方案；4.資質(zhì)證書；5.法人、授權委托人身份證復印件；6.近三年財務報表；7.近三年房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工備案表及出讓金繳納證明；8.人民政府關于建設用地的批復；9.出讓宗地地理位置圖；10.宗地規(guī)劃要求文件；11.國有建設用地出讓計劃公告；12.估價技術報告；13.出讓國有建設用地使用權底價；14.國有建設用地出讓方案會審表；15.出讓國有土地使用權的通知文件；16.招標公告；17.國有土地使用權招標出讓須知；18.出讓競買人報名登記表；19.競買人保證金憑據(jù)；20.報名資格確認；21.投標；22.議標會議記錄；23.中標通知；24.出讓結果公告；25.簽訂國有土地使用權出讓合同;26.國有建設用地使用權出讓金繳納憑據(jù)；27.建設用地批準書;28.國有建設用地使用權注冊登記。討論：小產(chǎn)權房的法律問題何為小產(chǎn)權房，其性質(zhì)是什么？

所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。性質(zhì)：國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。小產(chǎn)權房從哪里來到哪里去？

從哪兒來：《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！倍吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據(jù)以上法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。

國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設使用農(nóng)村集體地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權實現(xiàn)的時候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產(chǎn)權房建設用地的手續(xù)，就不應該存在什么大的原則問題。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權房留下了一個擦邊球的空間。到哪兒去：農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用）；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權房的開發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發(fā)建設費用（如學校）、應繳納的稅款、營銷費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過1/3。最后再以低于商品房市場價的價格出售。解決小產(chǎn)權房的法律途徑？

《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關工作的、重大政策問題。2011年11月9日，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在2012年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。確權登記完成逾70%-80%

國土部地籍管理司司長朱留華說，農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作正加緊進行，2011年頒布的中央一號文件明確規(guī)定，力爭用三年時間（即2012年）完成農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的工作。朱留華表示，“農(nóng)村集體土地的確權登記已完成70%-80%，到2011年年底應該會有一個更好的結果”。小產(chǎn)權房不得發(fā)證

《意見》提出，要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對于在確權登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱留華稱，在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權提供依據(jù)。

國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞在發(fā)布會上表示，小產(chǎn)權房不受法律保護，2012年，全國將選擇部分城市開展小產(chǎn)權房試點清理工作。小產(chǎn)權房是占用集體土地搞建設，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權房。國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權登記發(fā)展，但是對小產(chǎn)權房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權房不受法律保護。針對小產(chǎn)權房問題，國務院已作出小產(chǎn)權房最新政策部署，責成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產(chǎn)權房的摸底和清理工作。國務院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權房現(xiàn)狀進行普查;三是責成領導小組研究小產(chǎn)權房問題，拿出相關處理意見和辦法。小產(chǎn)權房政策出臺確權登記司長在會上表示，自2011年5月6日國土部聯(lián)合財政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關于加快推進農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來，在目前的農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證遭遇了一部分政策問題，確權登記發(fā)證進展較為緩慢，為推動確權登記發(fā)證順利進行，近日又下發(fā)了《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》。嚴禁發(fā)證

《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。對于在確權登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱司長稱，農(nóng)村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱司長稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權提供依據(jù)。“李玉蘭案”給我們的啟示？關于李玉蘭案，雖然，在情理上這是對于李玉蘭是不、公平的，并且也明顯的違反了民法的帝王條款——誠實守信原則，也不利于市場交易的安全與繁榮。但這一切的弊端我認為并不是法院二審判決的錯誤，根本的原因是立法上的錯誤，因此法院在此只有遵守法