世聯(lián)XXXX烏魯木齊觀湖國際項目營銷策劃報告

PART1.項目本體條件及開發(fā)目標解析PART2.項目城市發(fā)展背景研究PART3.區(qū)域發(fā)展與價值定位PART8.項目物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟效益評價PART7.項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可持續(xù)發(fā)展建議PART4.房地產(chǎn)板塊及競爭關(guān)系研究本體及目標問題區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)市場競爭格局報告框架PART5.基于市場競爭的項目站位確定PART6.成功案例借鑒及發(fā)力方向制定先進經(jīng)驗借鑒站位方向落地項目本體條件及開發(fā)目標解析1項目直接利好因素項目要克服的不利因素項目擔當?shù)呢熑渭伴_發(fā)目標解析項目直接利好因素項目交通區(qū)位——與城市重要節(jié)便捷聯(lián)系項目距民航烏魯木齊地窩堡國際機場11公里，距烏魯木齊南站約6公里。距離市中心僅5公里，車程五分鐘，距離友好商圈5公里，便捷可達北園春市場。項目所在區(qū)域——九家灣水庫西側(cè)項目位于沙依巴克區(qū)北部克拉瑪依西路片區(qū)，西外環(huán)路西側(cè)，東側(cè)隔路可望九家灣水庫。市政府國際機場火車南站外環(huán)路米東區(qū)6km鐵路局商圈11km6.5km5km新市區(qū)城市核心區(qū)5km沙區(qū)9km城市格局——城市發(fā)展熱點之一沙依巴克區(qū)位于烏魯木齊市西南部，是首府四大中心城區(qū)之一，現(xiàn)已成為對外窗口區(qū)、商貿(mào)繁榮區(qū)、科技發(fā)達區(qū)、治安模范區(qū)和生態(tài)示范區(qū)，烏魯木齊火車站、雅瑪里克山、新疆郵電通信網(wǎng)絡(luò)指揮中心均坐落在沙依巴克區(qū)。新疆首批被國家命名的城區(qū)型“生態(tài)示范區(qū)”。河灘路外環(huán)路周邊城市道路的不斷完善，進一步拉近項目和城市老城區(qū)乃至其他區(qū)域間的聯(lián)系大慶路九家灣水庫路克拉瑪依西路大慶路本地塊西虹路九家灣水庫街騎馬山路地塊周邊規(guī)劃綠地現(xiàn)狀地塊周邊規(guī)劃綠地預(yù)期政府代征綠地和代征道路的時候，整個宗地的價格會比較便宜，或者在稅費方面給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠，或者在付款條件上給予方便也為代征綠地開發(fā)商提供一個建設(shè)良好周邊環(huán)境的機會，使周邊的環(huán)境規(guī)劃與項目內(nèi)相協(xié)調(diào)，同時社區(qū)周邊的環(huán)境會和社區(qū)建設(shè)同時到位，對項目銷售有促進作用。東部城市綠化帶和九家灣水上樂園：與地塊僅相隔大慶路的規(guī)劃中城市綠化帶和九家灣水上樂園將為本區(qū)域提供整個烏市其它區(qū)域無法提供的濕地生活環(huán)境?？蔀楦邔犹峁┯^景樓房，在缺乏水資源的西部城市非常稀有。水資源價值突出項目需要克服的因素鐵路通道：項目西側(cè)為鐵路通道，未來將成為南站與客運總站連接線，鳴笛及運行帶來的噪音及震動對項目影響較大現(xiàn)狀住區(qū)：項目西側(cè)緊鄰九家灣五隊，建筑意向較差，且緊鄰地塊紅線，對項目影響較大，拆遷改造時間尚不確定高壓線：三條110千伏高壓線橫穿用地南部部，緊鄰地塊建筑紅線，高壓走廊處存在道路規(guī)劃，但建設(shè)節(jié)點不確定110kv高壓線高差約10m坡地低洼地形：東西兩側(cè)土地高于地塊近10m，尤其是西側(cè)緊鄰地塊，四層以下壓迫感強，且無法利用九家灣水庫水景資源?；貤l件——地塊平整主體由南北連個緊鄰地塊組成，用地為招拍掛流程居民用地，內(nèi)部無綠化，內(nèi)部拆遷已經(jīng)完成，現(xiàn)狀用地相對平整，地塊南北狹長——建筑排布難度較大建筑紅線南北長近500米，東西最寬76米，平均40米左右地塊狹長不利于樓座排布，對土地使用率有影響，高容積率下窄處南北向板樓基本排除，而烏市居民對高塔和東西向有抗性，尤其是東西向。用地規(guī)模及指標——小規(guī)模高容積率開發(fā)已取得建設(shè)用地面積41.1畝。建筑容積率大于4.0，規(guī)劃總建面11萬左右。110千伏高壓走廊大慶路規(guī)劃路大慶路九家灣五隊高壓走廊地塊東側(cè)地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊北側(cè)、西側(cè)地塊南側(cè)外環(huán)路公共交通便捷：外環(huán)多條公共交通便捷，23、910、29、45、527、701、311路等眾多公交線路通達城市各個角落；克拉瑪依西路公共交通，多條線路通達市中心區(qū)：多條公共交通，907、701、29、301、502、922、45等多條公交線路，便捷的到達城市中心區(qū)、核心商圈及其他區(qū)域；外環(huán)路克拉瑪依西路1公交站點2公交總站地塊3公交站點項目擔當?shù)呢熑渭伴_發(fā)目標解析華春集團的在烏市的重點房地產(chǎn)項目項目高開發(fā)強度，快速的時間節(jié)點要求，周邊規(guī)劃利好尚未完全釋放地塊周邊資源良好，周邊有強勢規(guī)劃和交通利好，但內(nèi)部有一定限制和地形不足利潤保證：2億以上利潤快速回現(xiàn)：提供穩(wěn)定現(xiàn)金流品牌建立：開發(fā)商品牌建立項目規(guī)模不大，占地41.1畝，屬于小而精的項目項目具體情況開發(fā)商目標結(jié)合項目的實際情況與開發(fā)商目標，我們可以從本體、市場方面挖掘項目的核心問題項目規(guī)模較小，2億利潤實現(xiàn)面臨兩難選擇，或者抬高開發(fā)強度，或者提升銷售單價；從項目入市時間節(jié)點判斷，項目售價在5400-5800元/平米時，實現(xiàn)快速消化難度較??；項目容積率4.0時，單價至少實現(xiàn)5770元/平米，項目容積率需保證在4.0的基礎(chǔ)上適度向上突破。建安含代建不含人防；增值稅按照銷售額5%計算單位：元/平米項目在4.0以上的容積率下，如何盡可能降低地塊指標所帶來的建筑排布困難毗鄰新北園春市場和友好商圈周邊路網(wǎng)成熟，區(qū)域快速發(fā)展；區(qū)域價值尚未被定性，項目所面臨競爭格局不完全確定不利：用地面積41.1畝，容積率4.0以上； 地塊南北狹長，東西最寬76米，平均40米左右 高壓線橫穿南端、西側(cè)緊鄰鐵路、兩側(cè)顯著高于地塊、周邊意象較差項目建面11萬，若明年年底前結(jié)項，去化1年左右，則月均需要去化1萬平米，套均100平米需要100套/月。顯著超越區(qū)域內(nèi)項目去化的平臺速度，約一倍左右本體市場有利：城市綠化帶、九家灣水上樂園提供了良好的居住環(huán)境尋找合理的市場競爭占位，擴大客源；把握客戶需求，產(chǎn)品局部發(fā)力市場情況本體條件經(jīng)濟指標開發(fā)目標如何合理占位，主動選擇競爭圈如何在規(guī)劃及產(chǎn)品細節(jié)提升項目消化速度PART1.項目本體條件及開發(fā)目標解析PART2.項目城市發(fā)展背景研究PART3.區(qū)域發(fā)展與價值定位PART8.項目物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟效益評價PART7.項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可持續(xù)發(fā)展建議PART4.房地產(chǎn)板塊及競爭關(guān)系研究本體及目標問題區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)市場競爭格局報告框架PART5.基于市場競爭的項目站位確定PART6.成功案例借鑒及發(fā)力方向制定先進經(jīng)驗借鑒站位方向落地項目發(fā)展背景研究2城市價值及地位分析城市宏觀經(jīng)濟背景研究新疆工作會議帶來新的發(fā)展契機亞歐大陸中心，面積最大省區(qū)：面積166多萬平方公里，是我國面積最大的一個省區(qū)東西方通商重要樞紐：新疆與周邊8個國家陸路接壤，擁有17個沿邊一類口岸和13個二類口岸。自古以來就是東西方通商的重要樞紐。天山山脈將新疆分為南北兩大部分。習(xí)慣上稱天山以南為南疆,盛產(chǎn)礦產(chǎn)油氣，天山以北為北疆，為全疆主要經(jīng)濟區(qū)。烏魯木齊隸屬北疆。典型的多民族聚集區(qū)：2007年，新疆常住人口中，維吾爾族占45.73%；漢族39.75%；哈薩克族7.04%…；新疆維吾爾自治區(qū)北疆南疆天山山脈自然資源豐富：號稱“瓜果之鄉(xiāng)”、“四大牧區(qū)之一”、“瓜果之鄉(xiāng)”、“黃金玉石之邦”、更是我國重要的“油盆”、“煤海”旅游資源強勢：旅游類型占全國總類型的83%。共有景點一千一百余處，居全國首位地區(qū)生產(chǎn)總值增幅基本保持在15%以上：除2009年以外，2004－2008年新疆GDP增幅保持在15%以上在西北五省中位居前列：將09年西北五省進行比較，新疆地區(qū)生產(chǎn)總值位列第二，人均生產(chǎn)總值位列第三資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站新疆、陜西、甘肅、寧夏、青海五省2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報新疆礦產(chǎn)資源一覽表2009年西北五省生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值比較2003－2009年新疆地區(qū)生產(chǎn)總值及增幅向西開放的橋頭堡：至今，新疆已與世界上143個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。改革開放以來，新疆已有對外開放的一、二類口岸29個，與周邊鄰國間已開通的國際客貨運輸線路占全國已開通國際道路運輸線路的一半，形成了連接亞洲、歐洲國家的“空中絲綢之路”。烏魯木齊作為首府，更是成為了我國向西開放的橋頭堡。進出口貿(mào)易中轉(zhuǎn)站：2009前三季度，新疆進出口貿(mào)易總額159.79億美元，增長77.8％，其中與哈薩克斯坦、吉爾吉斯斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦等中亞國家貿(mào)易額為1441.8億美元，占進出口總額近九成。烏魯木齊也由此成為中亞五國與中國進行商貿(mào)交易的重要樞紐。烏魯木齊現(xiàn)已建成一個一類口岸和五個二類口岸，直接與新疆接壤的八個周邊國家特別是中亞五國的重要口岸相對應(yīng)中亞五國：哈薩克斯坦、烏茲別克斯坦、土庫曼斯坦、吉爾吉斯斯坦、塔吉克斯斯坦烏魯木齊對內(nèi)交通烏魯木齊公路總段轄兩條國道、七條省道和三條專用公路，共計651公里，另有多條城市道路，形成發(fā)達的公路系統(tǒng)。鐵路直通南、北疆并直達北京、上海、西安、鄭州等地。民航機飛往北京、上海、廣州，小型飛機可飛往喀什等自治州內(nèi)中小城市。計70條，通達62個城市烏魯木齊克拉瑪依庫爾勒伊寧阿勒泰吐魯番銀川西寧蘭州西部門戶烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)首府，全疆的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是我國向西開放的重要門戶。隨著西部大開發(fā)進程的不斷推進，烏魯木齊現(xiàn)已成為西部重要的交通、信息樞紐、對外門戶和商貿(mào)中心，逐漸演化為西部城市群中的重要節(jié)點。并正向“站位西北，輻射全疆，影響中亞”的戰(zhàn)略目標不斷邁進117條航線、70余條省道國道影響11億人口輻射60多個國內(nèi)外大中城市面向中亞的三大基地現(xiàn)代制造業(yè)基地能源資源合作體外貿(mào)出口加工基地面向中亞的四大中心商貿(mào)中心服務(wù)中心文化交流中心合作論壇中心地大物博、輻射中亞五國的中心地位、對外聯(lián)系的橋頭堡城市，烏市已發(fā)展成全疆的“中心化”目的城市城市經(jīng)濟增長快速：2003到2008年烏魯木齊市GDP增長率基本在15%以上，整體上烏魯木齊經(jīng)濟增長較為平穩(wěn)、快速，經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好。09年在政治因素影響下有所下降，僅為9.5%，但今年5.17新疆工作會議的開展，必將推動城市經(jīng)濟新的一輪快速發(fā)展。注：數(shù)據(jù)來源：烏魯木齊統(tǒng)計局2003—2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

城市經(jīng)濟發(fā)展水平位列西北前茅：09年烏魯木齊市人均GDP達到45400元，超過其他幾個同級別西北區(qū)域城市。03-09年烏魯木齊市GDP變化情況09年西部城市人均GDP比較2009年烏魯木齊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2003－2009年烏魯木齊產(chǎn)業(yè)構(gòu)成烏魯木齊是一座新興的綜合性工商業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理。2003年以來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例較為穩(wěn)定，2009年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.46：41.28：57.26，整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以三產(chǎn)為主，二產(chǎn)快速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)仍以商貿(mào)流通、交通運輸、郵電通信、賓館餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，金融保險、房地產(chǎn)、信息、旅游、社會服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)也有較快程度的發(fā)展中央部署新疆跨越式發(fā)展新戰(zhàn)略，制定新形勢下新疆工作的目標任務(wù)多項行動部署保證新疆經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展及民生的改善2010年5月17－19日，國家新疆工作會議中，中央部署新疆跨越式發(fā)展新戰(zhàn)略，提出新形勢下新疆工作的目標任務(wù)，對于新疆的發(fā)展起到重要的作用：新形勢下新疆工作的目標任務(wù)：到2015年新疆人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到全國平均水平；到2020年基本消除絕對貧困現(xiàn)象。新疆發(fā)展的經(jīng)濟政策：新疆率先啟動資源稅改革；對新疆困難地區(qū)符合條件的企業(yè)給予企業(yè)所得稅“兩免三減半”優(yōu)惠；“十二五”投資超2萬億元等。未來五年新疆的經(jīng)濟增幅將是全國的1.7倍。各省市對口援建工作：北京、廣東等全國十九個省市按中央部署，以支援汶川地震災(zāi)區(qū)重建的模式，對口支援新疆八十多個縣的建設(shè)，預(yù)計五年內(nèi)總計將有超過千億元人民幣資金注入新疆行動部署：·民生：中央提出到2020年消除新疆絕對貧困·收入：中央提出5年后新疆人均GDP達全國平均水平·稅改：新疆試點資源稅改革石油資源稅將達62.95億元·能源：新疆規(guī)劃建國際能源城集生產(chǎn)裝配服務(wù)為一體·民航：國十六條出臺助推新疆民航發(fā)展機場增至21個·投資：未來5年逾2萬億投資將涌入新疆項目開建在即·調(diào)研：張春賢在新疆調(diào)研半個多月9天開10個座談會·支援：19省市代表團赴新疆調(diào)研新一輪援疆大幕開啟政策解讀基建——新疆投入90億用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：2010年，新疆將實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加大對城鎮(zhèn)污水、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施投入，計劃全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資90億元。交通——國家擬在新疆開建大批鐵路公路項目：作為新疆發(fā)展振興的重要內(nèi)容，國家擬在新疆建設(shè)一大批鐵路、公路和機場項目，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。資源——開發(fā)煤炭資源吸引國內(nèi)多家企業(yè)入駐：目前準東已吸引神華、潞安、魯能等40多家國內(nèi)大型企業(yè)入駐，各種煤電和煤化工項目已超過60個，預(yù)計投資近3000億元。交通改善資源開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施城市化進程加快對烏市的影響基礎(chǔ)建設(shè)——首先完善城市配套設(shè)施，增加配套輻射力，提高自身的首位度，帶來大量外來人口，給房產(chǎn)發(fā)展帶來大量的機會交通改變——投入首先考慮核心城市的承接和發(fā)展的問題，必定會以烏市為第一發(fā)力點，直接加速城市擴張，城市核心區(qū)周邊土地價值凸顯，項目價值得到認可環(huán)境改變——資源開發(fā)及綠色產(chǎn)業(yè)的推廣，必定以中心城區(qū)的居住環(huán)境改善為第一要素，中心城市及周邊區(qū)域的土地價值有大量的提升空間援建政策：此次援建工作在支援資金的同時，使更多的干部、人才、技術(shù)、管理到新疆去，把輸血和造血、硬件建設(shè)和軟件建設(shè)結(jié)合，形成經(jīng)濟援疆、干部援疆、人才援疆、教育援疆以及企業(yè)援疆協(xié)同推進的新局面。資金援建：此次援助工作是多年來支援地域最廣、所涉人口最多、資金投入最大、援助領(lǐng)域最全面的一次對口支援。權(quán)威人士透露，2011年19個省市對口援疆資金總規(guī)模將超過100億元目標：力爭5年內(nèi)，使新疆特別是南疆地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展明顯加快、各族群眾生活明顯改善、城鄉(xiāng)面貌明顯改觀、公共服務(wù)水平明顯提高、基層組織建設(shè)明顯加強；通過10年時間，最大程度地縮小新疆與內(nèi)地差距，確保2020年新疆實現(xiàn)全面小康社會目標。援建政策：19省市代表團赴新疆調(diào)研，開啟新一輪援疆大幕援疆重點：

·通過改善民生緩和民族矛盾經(jīng)濟政策：

·將提高新疆在資源稅的分成比例

·為南疆出臺大規(guī)模投資優(yōu)惠政策

·提出把喀什建成經(jīng)濟特區(qū)援疆模式：

·19省市以支援汶川模式對口支援注入資金：

·預(yù)計5年內(nèi)投入超千億元人民幣統(tǒng)籌提高其他社會成員的收入水平

通過廣泛就業(yè)、加快發(fā)展，促進城鄉(xiāng)居民持續(xù)增收。根據(jù)艱苦邊遠程度和職業(yè)風險程度，加大工資收入分配政策傾斜力度，適時提高機關(guān)事業(yè)單位收入水平，堅持向南疆和其他困難地區(qū)傾斜、向基層傾斜。統(tǒng)籌提高其他社會成員的收入水平。通過改善民生，增強城市消費力水平，同時政府援建政策帶來大量的人才進入，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供機會烏魯木齊在我國西部具有較高影響力1烏魯木齊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)濟增長迅猛2新疆獨特的區(qū)位優(yōu)勢，讓烏魯木齊成為中亞五國的政治、經(jīng)濟、文化交流中心；烏魯木齊商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)達，為西部重要的中心城市，向內(nèi)的吸引范圍已超出全疆，影響到西北地區(qū)乃至全國；新疆工作會議給房地產(chǎn)帶來新的發(fā)展機會3烏魯木齊是一座新興的綜合性工商業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理；2003到2008年烏魯木齊市GDP增長率基本在15%以上，09年烏魯木齊市人均GDP達到45400元；加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，加快新疆城市化進程，增強城市對外吸引力；國家通過提高機關(guān)事業(yè)單位收入水平改善民生，增強城市消費力水平；通過19省市對口援疆政策的實施，促進經(jīng)濟增長的同時帶來大量的人才進入；將烏魯木齊建設(shè)成中國中西部地區(qū)乃至輻射中亞的區(qū)域中心城市，加強對于周邊城市的輻射和帶動作用，吸引外來人口進入。區(qū)域發(fā)展與價值定位3城市現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)解讀克西路區(qū)域價值定位項目所在區(qū)域價值定位西進：及把頭屯河區(qū)建設(shè)成為城市副中心的這一要求來實施的城市化建設(shè)。工程東起蘇州路與外環(huán)路的西環(huán)互通式立交西端匝道終點西至頭屯河區(qū)八鋼公路全長１６．６４公里，道路將建設(shè)成為城市主干道。“南控北擴、東延西進”：拉大城市骨架的同時，引導(dǎo)城市開發(fā)建設(shè)沿東、西、北三個方向全面展開，逐步緩解中心城區(qū)人口密度過高壓力，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境，健全社區(qū)服務(wù)功能老城區(qū)山脈山脈山脈主力發(fā)展方向?qū)诵膮^(qū)建設(shè)進行控制。傳統(tǒng)核心區(qū)“只拆不建、多拆少建”，城市更新思路促進城市核心帶的北部延伸“多中心組團式”的新格局：“多中心”為老城中心區(qū)、米東新區(qū)副中心、昌河新區(qū)副中心。組團區(qū)包括兩個開發(fā)區(qū)、西站、北站貨運編組區(qū)、空港區(qū)。各組團區(qū)以專業(yè)化職能為主，逐漸向綜合職能轉(zhuǎn)化，未來將形成烏昌經(jīng)濟區(qū)域城鎮(zhèn)群的新格局。新市區(qū)天山區(qū)城市核心商業(yè)區(qū)沙區(qū)水區(qū)城市漫溢區(qū)北園春市場新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)新疆大學(xué)友好商圈華凌市場烏魯木齊政府項目位置經(jīng)濟價值較高，到達天山區(qū)大小十字、友好路、鐵路局美居物流園三大商圈較為便利。主干道交通克拉瑪依西路連接北園春、新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)、新疆大學(xué)、友好商圈、華凌市場、市政府商圈位置道路交通友好路商圈鐵路局美居物流園本項目天山區(qū)大小十字商圈克拉瑪依西路河灘快速公路外環(huán)道路兩個合到一起新火車站：烏魯木齊新火車站控制規(guī)劃面積2000畝，預(yù)計今年下半年動工，3年左右完工，竣工后將成為區(qū)域內(nèi)最大的鐵路樞紐，帶動人流物流的發(fā)展，促進地區(qū)交流；新火車站的建設(shè)帶動了周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中就包括在本地塊附近的高架路。公務(wù)員小區(qū)：烏魯木齊市規(guī)劃中兩個公務(wù)員小區(qū)之一的騎馬山大型社區(qū)就在項目地塊周圍，現(xiàn)已開工建設(shè)，這對區(qū)域人氣的聚攏，人文環(huán)境的提升將起到巨大的促進作用，同時也會帶動周邊市政，配套設(shè)施的跟進，推進本區(qū)域的成熟度。新北園春市場：烏市的重點“菜籃子”工程，是新疆首批“全國百強農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場”,是“國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)”和“自治區(qū)級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)”、國家農(nóng)業(yè)部定點鮮活農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、烏魯木齊蔬菜流通協(xié)會常務(wù)理事單位，現(xiàn)已成為烏魯木齊市乃至新疆最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場和農(nóng)副產(chǎn)品集散中心新北園春市場、新火車站、騎馬山公務(wù)員小區(qū)等一系列項目的建成與開工，加快了區(qū)域快速成熟的步伐；已落成已規(guī)劃已開工火車站本案公務(wù)員小區(qū)北園春市場西山區(qū)域城市中心區(qū)依托沙區(qū)及便利交通，區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘凶匀弧奥纭眳^(qū)1克拉瑪依西路區(qū)域價值穩(wěn)步提升2烏市城區(qū)三面受山脈阻隔，城市核心呈帶狀分布；在“南控北擴、東延西進”的規(guī)劃戰(zhàn)略指引下，城市核心帶向北部延伸；城市格局南北狹長、東西翼短，東西雖然不是主要發(fā)展方向，但依托便利交通必然會成為城市自然“漫溢”區(qū)。城市三大核心商圈縱向分布，距項目最近的友好路商圈為城市新崛起的高端商圈；克拉瑪依西路為城市東西向干道，連接克拉瑪依西路連接北園春、友好商圈、華凌市場、市政府等城市重要節(jié)點；傳統(tǒng)認知上，項目所在區(qū)域?qū)儆谖魃絽^(qū)板塊，認知較差，隨著北園春市場的遷入、騎馬山大規(guī)模公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)及火車站的籌建，克西路價值大大提升，已經(jīng)跳脫西山板塊，未來區(qū)域價值將穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)市場宏觀趨勢及發(fā)展方向——房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況及發(fā)展方向4

房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)影響因素及發(fā)展方向2001-2009年烏魯木齊戶籍人口變化情況經(jīng)濟發(fā)展、生活環(huán)境改善：提供更多的就業(yè)崗位和發(fā)展機會；自然環(huán)境和人文環(huán)境的優(yōu)越性落戶政策寬松、渠道廣泛：大學(xué)生落戶取消普通高校畢業(yè)限制；夫妻投靠落戶取消婚齡滿4年限制；投資優(yōu)惠落戶政策省會城市與其所在省份的人口比較（萬人）29歲的張玉蓮說，自己的丈夫來烏魯木齊做生意已經(jīng)好幾年了，而自己一直呆在浙江老家做一些小本生意?！扒岸螘r間，丈夫說烏魯木齊出臺了一些優(yōu)惠政策可以讓外來人員落戶，不僅可以落他的戶口，還可以落我的戶口。本來我還想一直呆在浙江呢，一聽他這樣說就決定來新疆做生意?！眱扇藳Q定在新疆生活了，張玉蓮的丈夫便在7月份買了一套商品房。 ——源自烏魯木齊在線2001-2009年烏魯木齊人均可支配收入變化情況2001-2009年烏魯木齊人均GDP（元）2009年烏魯木齊人均GDP已達45399，已經(jīng)進入房地產(chǎn)開發(fā)的平穩(wěn)發(fā)展階段過渡，人民的改善需求開始快速增長2001-2009年首府房地產(chǎn)開發(fā)投資變化率2001-2009年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資關(guān)系09年烏市房地產(chǎn)業(yè)完成投資104.95億元，在固定資產(chǎn)投資中的占比為25.47%，比08年有所下降。房地產(chǎn)投資增幅為6.72%，遠低于06年的56%和07年47%以及08年的26.55%，房地產(chǎn)投資增長明顯放緩。固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，固定資產(chǎn)投資的增長點由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，趨勢上看，制造業(yè)可能成為未來幾年烏市經(jīng)濟的重要推力造成2004年-2005年的房地產(chǎn)投資低點的原因分析：1）烏魯木齊市場發(fā)展不成熟、同質(zhì)化嚴重，導(dǎo)致積壓量及空置率上升，投資動力下降；2）廣匯對市場的過渡壟斷，影響了當時整個城市的投資效率2001-2009年首府房地產(chǎn)供應(yīng)指標（單位：萬平米）2001-2010年烏魯木齊住宅銷售均價變化（單位：元/平米）2010年一季度，烏魯木齊商品房平均成交價格為4073.89元/平方米，同比增長28.66%。其中，商品住房平均成交價格為3721.80元/平方米，同比增長21.64%。取消經(jīng)適房銷售后，購房需求集中釋放是05年以來房價穩(wěn)步大幅增長的主要原因之一05年-08年，首府住宅竣工面積和銷售面積基本持平，空置率逐年降低，市場整體循環(huán)良好，轉(zhuǎn)至今年的結(jié)余供應(yīng)數(shù)量十分有限；09年烏市房市投資熱度逐漸升溫。09年住宅竣工面積337.39萬平米商品住宅累計成交面積476.63萬平方米，供不應(yīng)求，市場表現(xiàn)活躍。目前市區(qū)內(nèi)競爭主要分為五大板塊，根據(jù)城市規(guī)劃和城市經(jīng)濟發(fā)展的方向，以及“7.5”事件的影響，人口向新市區(qū)、外環(huán)流向性較為明顯。城市核心沙區(qū)市政府外環(huán)路水磨溝區(qū)新市區(qū)天山區(qū)人口流動方向土地集中供應(yīng)區(qū)土地相對集中供應(yīng)區(qū)2009年-2010年5月烏市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)2009年-2010年5月烏市土地成交情況(萬平方米）土地供應(yīng)情況2009年-2010年5月烏市土地供應(yīng)情況（萬平米）土地供應(yīng)集中區(qū)域土地供應(yīng)集中區(qū)域土地供應(yīng)集中區(qū)域大慶路區(qū)域南昌、青峰、平川路區(qū)域倉房溝區(qū)域項目周邊的供地僅占沙區(qū)的23%沙區(qū)供地主要集中在三個片區(qū)，北部片區(qū)位置優(yōu)越，項目地塊價值凸顯。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷市場波動，未來將快速發(fā)展1城市購房需求十分旺盛2烏魯木齊市場不成熟，開發(fā)投資受政策影響較大，09年整體房產(chǎn)開發(fā)投資增幅下??；經(jīng)濟刺激政策出臺后，09年銷售面積大幅反彈，下半年價格快速上漲，10年第一季度住宅平均成交價格為3721.80元/平方米，同比增長21.64；7.5事件后中心城區(qū)人口向外環(huán)方向發(fā)展，給外環(huán)區(qū)域項目提升帶來強大的基礎(chǔ)城市首位度的增強和就業(yè)機會增多使得人口數(shù)量穩(wěn)定增長，為首府市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ)人均GDP從快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段發(fā)展，居民生活水平的增長，使得居住改善需求快速增長城市急速外擴，區(qū)域土地價值日益凸顯3土地以新市區(qū)和開發(fā)區(qū)為主集中成交，住宅用地占37%，商業(yè)用地占14%，商住用地占49%2009—2010年老城區(qū)（沙區(qū)、天山區(qū)、水磨溝區(qū)）土地供應(yīng)量不足新城區(qū)的30%，項目周邊的供地僅占沙區(qū)的23%，地塊價值稀缺性已經(jīng)凸顯房地產(chǎn)市場及競爭關(guān)系研究——房地產(chǎn)現(xiàn)狀及競爭關(guān)系5以不同占位姿態(tài)確定競爭關(guān)系，確保基礎(chǔ)客戶量及目標利潤以快為前提下分析三個占位確定最佳選擇針對全市供應(yīng)格局及區(qū)域發(fā)展可承載人群的特點，在不同占位思路下分析市場競爭環(huán)境區(qū)域領(lǐng)先城市高端城市領(lǐng)袖城市核心沙區(qū)：08年及以前多層產(chǎn)品為主，未來以高層產(chǎn)品為主市政府外環(huán)路新市區(qū)：以高層產(chǎn)品為主天山區(qū)水磨溝區(qū)：以低密度產(chǎn)品為主水磨溝區(qū)：07年及以前多層產(chǎn)品為主，目前供地產(chǎn)品較少推出產(chǎn)品多為高層蘇州路（2005-2006年）長春路、河南路（2007年）喀什路（2008-2009年）迎賓路（未來幾年）主流房產(chǎn)方向，重點區(qū)域分布圖及時間變化圖市場發(fā)展區(qū)域性較為明顯，明確呈現(xiàn)了城市發(fā)展方向蘇州路（2005-2006年）長春路、河南路（2007年）喀什路（2008-2009年）迎賓路（未來幾年）市中心10000元/平天山南部4500元/平沙區(qū)南部6000元/平蘇州路板塊均價5500元/平新市區(qū)均價4500元/平西山路板塊均價4500克西路板塊均價5200通過與項目的距離及確定競爭區(qū)域白云尚都金域藍灣亞信新天地藍調(diào)一品西湖小鎮(zhèn)宜品家春秋水磨溝區(qū)均價8000元/平主力面積區(qū)間總價08013012011010090140150170180354555657585中央郡翠湖藍灣尚品家園宜品家春秋龍潤西湖小鎮(zhèn)萬元主流產(chǎn)品區(qū)間翠湖藍灣銷售經(jīng)理阮先生翠湖藍灣項目80%的房子都是94、95的㎡，稍大點110、130㎡這兩個面積都不多，所以賣的快。依個人判斷90㎡以下的婚房和剛性需求也許是這片區(qū)域的需求主力，不過現(xiàn)在水庫周邊的項目很少做小的。12345678910111213141516城市核心地段、齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套主要客戶是烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層區(qū)域內(nèi)均價都在10000以上，高端產(chǎn)品價格達到16000/平區(qū)域資源客戶敏感點客戶來源特征價格平臺地理位置，產(chǎn)品形式是不是有創(chuàng)新，有沒有優(yōu)勢的景觀資源，配套是否完善占據(jù)優(yōu)勢地理環(huán)境，強調(diào)內(nèi)部小環(huán)境首次別墅置業(yè)客戶為90%；40歲左右、私企老總、全家庭客戶、有較高的視野和閱歷；周邊項目價格差異較大，單價為8000-18000之間，目前區(qū)域200萬元以上/套客戶來源特征價格平臺區(qū)域資源1516是否安全、有沒有好的社區(qū)外部環(huán)境、有沒有水景觀資源、產(chǎn)品是否舒適、有沒有好的物業(yè)等客戶敏感點地處美居物流園商圈，城市意向明顯沒，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，市民認知較高有沒有好的園林、產(chǎn)品形式怎樣、周邊配套怎樣、交通是否便捷、有無地下車庫市內(nèi)外溢客戶；地緣性客戶（如美居、華凌等專業(yè)市場小商貿(mào)主）不同產(chǎn)品形式，價格相差加大，平臺均價約5500左右區(qū)域資源客戶敏感點客戶來源特征價格平臺地處城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施是否有主題化的社區(qū)、停車位是否充足、有無好的景觀、是否安全地緣性客戶為主；各地投資客戶占一定比例；城市南端剛性外溢人口占較大比例不同產(chǎn)品形式，價格相差加大，平臺均價在6000元/平米左右區(qū)域資源客戶敏感點客戶來源特征價格平臺距離友好商圈5分鐘距離，北園春水果市場搬入園區(qū)，公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)帶動加速配套的成熟新烏市人買房比例大，做生意的人比例也挺大，個體工商戶，小私營企業(yè)主這些都是新購買主力群體目前區(qū)域多為尾盤，價格在5200元/平米客戶來源特征價格平臺區(qū)域資源小區(qū)內(nèi)部景觀，產(chǎn)品戶型是否舒適，有沒有停車庫客戶敏感點距城市核心區(qū)較近，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，屬于低端居住區(qū)市產(chǎn)品總價、與城市的交通是否便利、周邊的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、小區(qū)綠化等以地緣性客戶及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主，做生意的為輔，靠近城區(qū)處多為烏魯木齊本地人，向西以新烏市人為主產(chǎn)品形式以多層為主，價格相差不大，平臺均價約4500左右區(qū)域資源客戶敏感點客戶來源特征價格平臺以快速消化作為第一要素進行分析，選取各競爭層級最快項目進行分析區(qū)域領(lǐng)先城市高端城市領(lǐng)袖盤點各個占位下產(chǎn)品的未來競爭狀況及短時間內(nèi)的區(qū)承載人群狀況；以快為前提下分析三個占位確定最佳選擇123456中央郡宜品家春秋尚品家園翠湖藍灣雅山新天地臥龍山莊西山區(qū)域被認知為傳統(tǒng)的棚戶區(qū)，產(chǎn)品總價不高，以多層為主，吸引大量的中低人群，目前克西路價值大大提高，但仍有分流剛性客群的特點，區(qū)域價格平臺為4500—5300元/平米，區(qū)域產(chǎn)品以多層為主，西山路出現(xiàn)75平米小型產(chǎn)品，主力在90-110平米兩居、三居戶型，消化速度約85套/月；克西路以多層為主、躍層類產(chǎn)品為輔，產(chǎn)品追求品質(zhì)，主力在90-110平米兩居、三居戶型，躍層最大做到180平米,單盤消化速度約95套/月；區(qū)域分為兩類人群以外來新烏市人與地緣老烏市人為主，新烏市人包括：做生意的人比例也挺大，個體工商戶，小私營企業(yè)主這些都是新購買主力群體；老烏市人包括：以地緣性客戶及周邊企業(yè)、事業(yè)單位員工為主競爭區(qū)域狀況成交客戶特征信達雅山新天地2010.6月龍潤·西湖小鎮(zhèn)翠湖藍灣尚品家園中央郡臥龍山莊8月12月10月8月6月4月2011.2月剩余25萬平米(預(yù)計銷售12個月)剩余11萬平米，預(yù)計銷售11個月剩余3萬平米，預(yù)計銷售到10月份剩余3000平米，預(yù)計到8月份剩余1000余平米，預(yù)計到8月初剩余1000余平米，預(yù)計到8月份西域印象剩余1.3萬平米，預(yù)計明年銷售10月12月沙區(qū)南板塊被認知為城市中心區(qū)外延，交通便捷，擁有完善的配套設(shè)施的區(qū)域，產(chǎn)品總價不低，以高層為主，吸引大量的地緣性客戶，城市南端剛性外溢人口占較大比例，目前平臺均價在6000元/平米左右；蘇州路地處美居物流園商圈，城市意向明顯，擁有完善的配套設(shè)施及便捷的交通，區(qū)域以高層為主，面積集中在90—160，產(chǎn)品以大三居為主，最大面積在260平米，目前平臺均價約5500左右；市中心片區(qū)地處城市核心地段，齊備的設(shè)施、濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍、通達的交通條件和烏魯木齊最好的教育配套吸引了烏魯木齊及地州市的中、高端客戶，以投資為主，包括政府官員、企業(yè)中、高管理層；產(chǎn)品呈現(xiàn)投資和享受型兩類，投資類產(chǎn)品在40—80之間、享受類產(chǎn)品在110—275之間，區(qū)域內(nèi)均價都在10000以上，高端產(chǎn)品價格達到16000/平。三片區(qū)域價格較高，客戶為烏市中高收入階層，包括商人，企業(yè)的中高管理層，居住改善性客戶等，其中蘇州路板塊客戶分流了大量新市區(qū)客戶，沙南板塊吸引了大量天山區(qū)改善性客戶，市中心片區(qū)客戶輻射烏市各個方向，乃至整個新疆。競爭區(qū)域狀況成交客戶特征時間2010.6月樓盤名稱7月9月8月10月12月11月2011以后剩余21萬平米，2010.11入住(預(yù)計銷售10個月)剩余500余平米，由于是尾盤大戶型，預(yù)計銷售到8月份。剩余14萬平米(預(yù)計銷售5-6個月，)凱旋門和楓雅居錦華名居金色港灣漢唐天下金領(lǐng)時代E陽臻品剩余20000平米，預(yù)計到10月份剩余43萬平米(預(yù)計銷24-30個月)剩余700平米，預(yù)計到年底剩余600平米，預(yù)計到年底馬德里春天剩余700000平米，預(yù)計消化36個月水磨溝北部為礦業(yè)采空層，不適合建筑高層等高密度項目，價值水磨溝公園等影響，這篇區(qū)域為烏市傳統(tǒng)的低密度高端區(qū)。此區(qū)域的一些項目更加帶動了此區(qū)域的低密度高端印象，已綠城玫瑰園、綠城百合最具有代表性。一個是頂級別墅、一個是高級平層官邸，戶型面積偏大，烏市新疆乃至西北部客戶在此置業(yè)。市中心的時代廣場為寫字樓商住兩用樓，處于市中心，面積可自由分割，客戶主要烏市企業(yè)主、投資客。烏市為主。這幾個項目為代表的跳脫項目價格較高，客戶為烏市收入頂尖階層，包括企業(yè)高層、外國人，居住享受行客戶。烏市內(nèi)部無任何項目進行截留，吸引各個方向的客戶。競爭區(qū)域狀況成交客戶特征151614時間2010.6月樓盤名稱7月9月8月10月12月11月2011以后剩余20萬平米左右，包括商業(yè)和公寓(寫字樓部分售罄)，(預(yù)計銷售個24個月)剩余18萬平米(預(yù)計銷售36個月，)綠城玫瑰園綠城百合時代廣場1500平米，預(yù)計兩個月區(qū)域內(nèi)供應(yīng)以90-120平米產(chǎn)品為主，在此基礎(chǔ)上結(jié)合區(qū)域成交人群總價接受程度、目標客戶的舒適度需求及當?shù)厥袌鎏卣鞔_定四個面積區(qū)間劃分（僅作參考）城市高端類產(chǎn)品配比思路：是站在市中心供量減弱，克西路地段價值大幅提升，項目以吸引中心城區(qū)提高舒適度人群為主，兼顧部分投資客戶；區(qū)域領(lǐng)先類產(chǎn)品配比思路:是以目前區(qū)域價值為前提，以現(xiàn)狀人群及區(qū)域主要競爭產(chǎn)品為第一要素進行思考，放棄與西山板塊直面競爭低端人群把主要精力用在購買自住類客群；城市領(lǐng)袖類產(chǎn)品配比思路：是以自身打造產(chǎn)品價值足夠強的基礎(chǔ)上，針對多次置業(yè)者以稀缺產(chǎn)品形式及配套、服務(wù)等價值的提高，打造脫離區(qū)域市場平臺的專屬產(chǎn)品。由市場上點對點競爭項目分析可得不同面積區(qū)間的參考定價與參考目前周邊平臺價格在5100-5300元/平米，按照5%自然增長，項目入市時為5300-5600元/平米；區(qū)域供應(yīng)相對稀缺，且項目具有資源，項目主流價格可上浮至5500-5800元/平米，大戶型單價較高；跳脫平臺價格因客戶定位及品質(zhì)提升，預(yù)估可上浮500-800元/平米；09年區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品消化速度為30-60套/月，家春秋憑借廣匯銷售方式實現(xiàn)140套以上，本項目入市時，主流產(chǎn)品競爭不激烈，預(yù)估消化速度能夠超越平臺，達到80套/月；烏魯木齊市客戶構(gòu)成，呈明顯三角形，且中低收入者為主；120平米以上戶型，普遍消化較慢，預(yù)估消化速度為90-120產(chǎn)品的一半，達到40套/月；跳脫平臺產(chǎn)品，以全城條件相對類似項目為參考，綠城百合公寓月均消化15套/月左右。三種方案經(jīng)濟效益對比分析；三種方案凈利潤率相近，為56%-60%；挑戰(zhàn)型方案總投資顯著高于前兩種，需多投資近4000萬；三種方案中主流共生方案持銷時間最短，為14個月，挑戰(zhàn)型方案持銷近3年，風險較大；從月均利潤額上來看，共生型為1453萬元/月，顯著超越挑戰(zhàn)型的811萬元/月；小結(jié)：在烏魯木齊市現(xiàn)狀情況下，三種模式的產(chǎn)品最終去化均不是問題，但基于項目的主要目標，建議選擇主流共生方案項目SWOT分析立足城市領(lǐng)先、成為城市高端——進入全市第一梯隊競爭占位PART1.項目本體條件及開發(fā)目標解析PART2.項目城市發(fā)展背景研究PART3.區(qū)域發(fā)展與價值定位PART8.項目物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟效益評價PART7.項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可持續(xù)發(fā)展建議PART4.房地產(chǎn)板塊及競爭關(guān)系研究本體及目標問題區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)市場競爭格局報告框架PART5.基于市場競爭的項目站位確定PART6.成功案例借鑒及發(fā)力方向制定先進經(jīng)驗借鑒站位方向落地成功案例借鑒及發(fā)力方向制定6一線城市高端住宅溢價模式梳理本項目發(fā)力方向制定在確定項目開發(fā)模式的前提下，世聯(lián)對全國范圍內(nèi)高端住宅案例進行研究，總結(jié)出高端住宅的6種實現(xiàn)溢價模式實現(xiàn)溢價配套服務(wù)——凱旋門、星河灣園林景觀——星河灣智能科技——紅樹西岸規(guī)劃產(chǎn)品創(chuàng)新——蝴蝶谷高端配置——昆侖公寓人文、藝術(shù)——NAGA上院通過對市場分析掃描，找到適合本項目的開發(fā)模式，基于項目的開發(fā)模式，需要從全國范圍高端住宅的案例出發(fā)，找到適合本項目的溢價模式，給到項目的發(fā)力方向項目開發(fā)策略——結(jié)合高端住宅實現(xiàn)溢價模式及項目自身屬性條件，本項目建議采用規(guī)劃產(chǎn)品創(chuàng)新、園林景觀、配套服務(wù)作為發(fā)力方向發(fā)力方向發(fā)力方向發(fā)力方向項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位7項目核心發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目客戶定位項目產(chǎn)品定位從本體特點出發(fā)、結(jié)合城市發(fā)展、房地產(chǎn)市場和重點競爭，找準項目的核心能力本體條件：小規(guī)模，強勢湖景資源；小規(guī)模地塊，南北延伸、高容積率開發(fā)；可利用資源：城市強勢湖景資源；城市發(fā)展：國際化城市發(fā)展趨勢、城市熱點區(qū)域；政策支持，城市戰(zhàn)略地位提升，加快國際化進程；規(guī)劃城市熱點區(qū)域，區(qū)域發(fā)展前景利好；市場競爭：區(qū)域競爭存在機會、多元客群支撐；區(qū)域供應(yīng)量較少，存在市場機會；客戶分級、復(fù)合多元，支付力不斷增強；周邊配套：北園春市場、交通核心，學(xué)校；新北園春市場，帶動區(qū)域人氣和成熟度；新火車站提升交通便捷、學(xué)校提供教育配套資源；核心能力把握城市發(fā)展脈搏，順應(yīng)城市發(fā)展契機：順應(yīng)城市發(fā)展戰(zhàn)略，把握烏市國際化發(fā)展脈搏，在區(qū)域內(nèi)站穩(wěn)腳跟；自身限制條件賦予的規(guī)劃產(chǎn)品創(chuàng)新空間：項目現(xiàn)有的地形條件有限制，規(guī)避不利條件，挖掘可利用資源，需要從規(guī)劃、產(chǎn)品及園林創(chuàng)新作為項目的發(fā)力空間；通過豪宅標簽體現(xiàn)項目檔次：通過核心亮點配套設(shè)施及金牌物業(yè)管理服務(wù)標定項目檔次，整體提升項目品牌；項目核心發(fā)展戰(zhàn)略以客戶需求為導(dǎo)向，通過產(chǎn)品創(chuàng)新將產(chǎn)品景觀化、增值化，并結(jié)合創(chuàng)新立體景觀園林、高端價值標簽等形成豪宅體系，集中發(fā)力，與市場點式發(fā)力的項目形成差異，形成烏市高端住宅標準締造者。核心策略四大關(guān)鍵要素：

規(guī)劃發(fā)力、產(chǎn)品創(chuàng)新、高端形象、金牌服務(wù)項目整體定位觀湖國際——烏魯木齊首席國際湖景社區(qū)備選案名：——華春·觀湖國際——華春·觀湖一號——華春·九家灣一號——一種居住標準，一種國際之上的生活高度和烏魯木齊高品質(zhì)生活社區(qū)三萬英尺景動全城——高度、視野完美展現(xiàn)無敵湖景、私家園林，僅供您專享客戶定位——項目以區(qū)域現(xiàn)狀可見剛改及剛需客戶為核心，夯實基礎(chǔ)后，以品質(zhì)吸引舒適型改善客戶作為重要補充產(chǎn)品配比確定——140平米標桿產(chǎn)品標定賺取利潤，90—120產(chǎn)品加速市場消化，實現(xiàn)現(xiàn)金回流項目產(chǎn)品配比確定原則：項目發(fā)展戰(zhàn)略：項目整體定位于市場主流產(chǎn)品區(qū)間，以品質(zhì)為主要競爭力，主流產(chǎn)品考慮贈送面積，大面積戶型著力打造空間感；烏市市場狀況：80-140為市場主力，其中100平米以下戶型去化最快，100-120平米次之；考慮未來區(qū)域價值提升及客戶定位，建議項目在市場消化的主流上布局少量舒適戶型產(chǎn)品。PART1.項目本體條件及開發(fā)目標解析PART2.項目城市發(fā)展背景研究PART3.區(qū)域發(fā)展與價值定位PART8.項目物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟效益評價PART7.項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位可持續(xù)發(fā)展建議PART4.房地產(chǎn)板塊及競爭關(guān)系研究本體及目標問題區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)市場競爭格局報告框架PART5.基于市場競爭的項目站位確定PART6.成功案例借鑒及發(fā)力方向制定先進經(jīng)驗借鑒站位方向落地項目物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟效益評價8項目規(guī)劃布局案例借鑒項目整體標準體系建立項目經(jīng)濟效益評價幸福里.深圳高端項目價值體系在產(chǎn)品規(guī)劃兌現(xiàn)的KPI棕櫚泉.北京選取北京、深圳城市高端住宅產(chǎn)品，從整體規(guī)劃、功能構(gòu)成（配套）、園林景觀等方面對其做了深入研究，總結(jié)出城市高端價值在產(chǎn)品規(guī)劃落地的產(chǎn)品體系KPI，對本項目產(chǎn)品打造具有一定的借鑒意義。香蜜湖一號.深圳高端項目價值在產(chǎn)品規(guī)劃兌現(xiàn)的五大KPI體系邊界處理：在項目周邊，通過景觀或地形的打造與其他項目形成差異性，制造領(lǐng)域感。客戶價值感知點：儀式感、私密感氣派主入口：通過雕塑、銘牌設(shè)計形成項目的標志性入口，成為項目的形象代言，具有較強的昭示性?？蛻魞r值感知點：私密、安全、氣派品質(zhì)建筑立面：在重要視覺位置通過較為高檔的建筑材料實現(xiàn)，并采用能突出品質(zhì)感的色彩搭配，客戶價值感知點：品質(zhì)別致園林：通過打造規(guī)?；⒕禄?、品質(zhì)化的園林表達項目的價值體現(xiàn)，通過客戶最易感知的園林傳達項目的價值感?？蛻魞r值感知點：空間感、層次感、心情愉悅精裝大堂：通過精裝汽車大堂及入戶大堂體現(xiàn)項目的品質(zhì)感?？蛻魞r值感知點：安全、品質(zhì)、良好的服務(wù)內(nèi)外一體的湖景社區(qū)打造首席湖景高尚住宅產(chǎn)品核心要素一個上演國際高端意向的規(guī)劃理念一個私享新景觀體驗的立體園林一個國際化風情主題社區(qū)印象一個充分挖掘資源價值的布局方案一個充滿鄰里關(guān)懷的高端社區(qū)一系列體現(xiàn)高端私密性的DIS系統(tǒng)一條立體園林主軸一系列多層次下沉式臺地園林國際化主題建筑風格異域感受的園林小品一系列鄰里共享的院落組團兩個專屬會所一系列充滿樂活精神的親子計劃一系列社區(qū)金牌服務(wù)計劃一系列體現(xiàn)檔次的建筑配置觀湖國際烏市首席國際湖景社區(qū)一個超越市場的產(chǎn)品增值計劃分產(chǎn)品創(chuàng)新增值體系限制條件：1、東側(cè)九家灣水庫是項目的核心可利用資源；2、鐵路噪音對項目地塊影響較大；3、地塊西側(cè)民建和高坡是項目要解決的問題；規(guī)劃原則1、充分挖掘水庫資源：充分挖掘項目東側(cè)景觀資源，保證景觀價值最大化；2、規(guī)避周邊不利因素：如鐵路、高壓線、高坡的不利形象等，通過技術(shù)手段實現(xiàn)對項目價值提升；3、保證建筑朝向：市場客戶需求要求盡量避免建筑出現(xiàn)東西朝向4、戶型排布強調(diào)資源合理利用：強調(diào)主力戶型占有優(yōu)勢資源的整體布局；有利因素不利因素地塊價值分布圖——A地塊價值高于B地塊AB九家灣水庫九家灣水庫高壓電線鐵路不利因素社區(qū)封閉連續(xù)的地面城市空間關(guān)聯(lián)：與城市被迫隔離混合體干擾/不成為社區(qū)關(guān)聯(lián)：開放≠社區(qū)外城:城市功能（功能混合/夜生活豐富/夜間照明指數(shù)高/方便停車）內(nèi)城:社區(qū)功能（私密/獨立/與城市被迫隔離）關(guān)聯(lián):蜂巢。地下系統(tǒng)自然采光城市行為與社區(qū)行為復(fù)合的MIX空間——開放城市社區(qū)社區(qū)外社區(qū)內(nèi)市政路/城市人行不利因素有利因素的阻隔有利因素樓體外部不利環(huán)境規(guī)避圖景觀主軸內(nèi)部景觀體系圖景觀節(jié)點會所商業(yè)外部公共景觀的塑造外部景觀節(jié)點專屬平臺一個相互連接的生活平臺1、功能合理：連續(xù)的、相互連接的地面系統(tǒng)為城市行人提供便利、安全和商業(yè)活動。2、形成專屬感：地面系統(tǒng)基本是半公共開放空間，市民在規(guī)定時間內(nèi)都可以抵達，地面層內(nèi)自然的日光、標識清晰且視線明亮，并有效與住區(qū)隔離春森彼岸利用代建廣場打造具有特色、聚集人氣的風情廣場。功能：吸引人氣，項目的對外展示聚焦點。特色：內(nèi)部設(shè)置可供人們駐足停留觀賞的雕塑，玩耍的小品、休憩的空間。廣場內(nèi)部局部采用微地形景觀。具有可參與性的旱地噴泉地標性建筑微地形景觀具有儀式感的景觀小品特色專屬景觀社區(qū)活力核心——一個肆意享受休閑時光的風情廣場DIS（districtidentificationssystem）系統(tǒng)，即區(qū)域識別系統(tǒng)，由幫助確立區(qū)域識別性的一系列元素組成。通過主動的對這些元素進行系統(tǒng)的設(shè)計和安排，會使人明確的感受到“領(lǐng)域感”——是“這一個”而非“那一個”社區(qū)，突出社區(qū)的個性與專屬性。DIS系統(tǒng)社區(qū)邊界社區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)社區(qū)標志物社區(qū)內(nèi)部符號系統(tǒng)……符號、logo——定義項目高品質(zhì)形象項目外部環(huán)境轉(zhuǎn)化地塊劣勢資源標志物是身份高貴和歸屬感的體現(xiàn)，建議在社區(qū)主入口設(shè)置標志物標定領(lǐng)地；標志性雕塑放置于社區(qū)入口本身就是一種氣勢，可以顯著提升社區(qū)品質(zhì)。選取統(tǒng)一的視覺符號和標志在社區(qū)內(nèi)部反復(fù)運用，如社區(qū)門牌、郵箱、道路鋪裝標識等，塑造統(tǒng)一的社區(qū)主題形象；別致的樓牌標識分布于各組團內(nèi)部，增強不同區(qū)域的可識別性，并有效強化社區(qū)的領(lǐng)屬感和尊貴感。內(nèi)，私享專屬>>>>>><<<<<<外，宜人活力一個上演國際高端意向的規(guī)劃理念`一個私享新景觀體驗的立體園林一個國際化風情主題社區(qū)印象一個充分挖掘資源價值的布局方案一個充滿鄰里關(guān)懷的高端社區(qū)一系列體現(xiàn)高端私密性的DIS系統(tǒng)一條立體園林主軸一系列多層次下沉式臺地園林國際化主題建筑風格異域感受的園林小品一系列鄰里共享的院落組團兩個專屬會所一系列充滿樂活精神的親子計劃一系列社區(qū)金牌服務(wù)計劃一系列體現(xiàn)檔次的建筑配置觀湖國際烏市首席國際湖景社區(qū)一個超越市場的產(chǎn)品增值計劃分產(chǎn)品創(chuàng)新增值體系溪樹庭院金域藍城東輝明珠園西典家園大眾新城西城麗景新古典現(xiàn)代風格現(xiàn)代歐式簡約歐式現(xiàn)代風格現(xiàn)代風格國秀家園金色港灣時代廣場朗悅盛境麗景江山宜品家春秋時代廣場漢唐天下中式風格御園公館巴洛克風格1、主題鮮明：針對中亞五國交通中心，西部外貿(mào)交流的橋頭堡經(jīng)濟地位，契合國際化城市和人文都市的氣質(zhì)，塑造項目為國際化新區(qū)。2、差異化：目前市場水平不高，已建項目多僅以涂料為主，多數(shù)主題社區(qū)是以口號的形式面向市場，未見立面，項目打造簡歐或德式風情立面與市場在售項目的建筑形象形成差異化，樹立項目自身獨特性，達到轟動市場高端形象的效果。3、成本控制：注重產(chǎn)品的品質(zhì)與成本的控制、在整體效果滿足的情況下，減少局部裝飾的繁瑣性控制成本4、檔次：針對自身客群的特點、在成本滿足的條件下用色彩的變化提高項目價值及檔次建筑風格建議的基本原則浪漫主義簡歐：時尚現(xiàn)代、華貴典雅、人文浪漫符號元素：保留并簡化歐式建筑元素，以符號的形式傳達人文色彩市場取向：幾種典型的建筑風格在競爭項目中基本都已出現(xiàn)，浪漫主義簡歐正是在這樣的市場條件下，以整體現(xiàn)代風格意向，同時又保留并簡約化處理歐式建筑符號，整體風格以人文浪漫主義的經(jīng)典、優(yōu)雅、人性、理性的部分為高端住宅的消費階層所接受，因此正在成為當今中國高端住宅市場最強勢的聲音。保留一些新古典建筑風格的元素，任然在橫線條上保留一些角線。頂面上采用拱形弧線造型，體現(xiàn)兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代。中海萬錦豪園白色、金色、黃色、是歐式風格中常見的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來明亮、大方，使整個空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促。中海水岸新都德式風格建筑風格：工業(yè)美感，外形簡練，現(xiàn)代；充滿活力，色彩大膽時尚工業(yè)美感：德式建筑表現(xiàn)出高度的規(guī)劃性、精確性和特有的工業(yè)美感，任何被認為是多余的裝飾都幾乎被摒棄。風格元素：外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，色彩大膽而時尚，清晰的轉(zhuǎn)角、簡潔的造型、精確的比例、功能的強調(diào)以及良好的施工品質(zhì)給人光潔而嚴謹?shù)恼w感覺?？臻g營造：德式建筑簡潔大氣，非常注重人的活動空間，無論內(nèi)外部都通過有層次的空間營造（走廊、中庭、院落等）來滿足人的需要。同時追求工業(yè)設(shè)計的工藝和藝術(shù)高度，對精確、尺寸性的到位有極高的要求。有主有次的建筑形態(tài)層次豐富的立面質(zhì)感突出的材質(zhì)都市的、浪漫的……外立面選取石材與玻璃結(jié)合，以規(guī)整的幾何圖形構(gòu)成外立面的全貌，即石頭體快和玻璃體快的完美結(jié)合。陽光上東利用盆栽植物綠化社區(qū)，降低綠化成本過高，同時利用盆栽造型點綴地中海風情元素；利用塑料花美化社區(qū)，成本低，易于維護；利用小推車等工藝品擺設(shè)盆栽花卉，易于管理，降低成本，給小區(qū)帶來隨意的景色；社區(qū)內(nèi)部景觀小品適度加入小品，在成本有效控制的前提下，融入各類元素符號，呼應(yīng)主題；一個上演國際高端意向的規(guī)劃理念`一個私享新景觀體驗的立體園林一個國際化風情主題社區(qū)印象一個充分挖掘資源價值的布局方案一個充滿鄰里關(guān)懷的高端社區(qū)一系列體現(xiàn)高端私密性的DIS系統(tǒng)一條立體園林主軸一系列多層次下沉式臺地園林國際化主題建筑風格異域感受的園林小品一系列鄰里共享的院落組團兩個專屬會所一系列充滿樂活精神的親子計劃一系列社區(qū)金牌服務(wù)計劃一系列體現(xiàn)檔次的建筑配置觀湖國際烏市首席國際湖景社區(qū)一個超越市場的產(chǎn)品增值計劃分產(chǎn)品創(chuàng)新增值體系0宜品家春秋龍潤西湖小鎮(zhèn)尚品家園中央郡翠湖藍灣雅山新天地臥龍山莊和楓雅居凱旋門錦華名居金色港灣漢唐天下時代廣場金領(lǐng)時代E陽臻品和興嘉苑紫金長安文光尚都星匯立方藍調(diào)一品美術(shù)館嘉逸軒天悅龍庭融億海盈城市花園總價區(qū)間(萬)405060708090100180250綠城百合綠城玫瑰園5001000歐景名苑：多層B戶型2室2廳1衛(wèi)1廚75.24㎡，除衛(wèi)生間其他全部南向朝陽和楓雅居A-C3：一梯四戶戶型，87.40㎡，北向，格局緊湊。明衛(wèi)設(shè)計奧韻尚都：高層A戶型平面2室2廳1衛(wèi)1廚124.78㎡，大起居室設(shè)計，布局緊湊，使用率高區(qū)域為大戶型產(chǎn)品，要求充分利用景觀形成景觀臥室，或景觀餐廳區(qū)域為中大戶型產(chǎn)品，要求能保證戶戶看景區(qū)域為小戶型產(chǎn)品，要求要保證隔聲、送陽臺及景觀餐廳戶型創(chuàng)新針對市場狀況以送面積、低總價，大面積戶型產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場，以性價比獲勝全方位觀景，設(shè)立陽臺、凸窗飄窗，可以增強室內(nèi)與室外景觀的聯(lián)系，將房間內(nèi)的生活融入自然陽臺、窗既是采光的必要設(shè)計，更是室內(nèi)與景觀的最佳交流。適度放大窗體面積，或采用凸窗設(shè)計，使窗外山海盡收眼底，將起居生活放在自然之中。戶型創(chuàng)新采用躍層、錯層的方式打造稀缺的產(chǎn)品形式戶型創(chuàng)新剖面圖層層遞進的退臺設(shè)計屋頂花園“情景花園”住宅形式與高層板樓完美結(jié)合。層層退臺的立面造型，豐富了近人尺度的建筑形式，降低了高層板樓的壓迫感。為住戶提供了露臺、平臺等活動空間，采用盆栽、吊籃等可能的綠化形式，可以使平面園林在豎向空間上得到延伸。局部立面材質(zhì)選用木材等細膩的自然材料，具有親和力。單體創(chuàng)新以高TOWN，底層層層退臺，提升項目底層價值，打造低密度化生活體驗雙大堂設(shè)置汽車大堂+入戶大堂——細節(jié)提升品質(zhì)，凸顯時尚地下車庫大堂地下車庫大堂電梯間地下車庫大堂休息區(qū)敞亮便捷的回家通道單元入戶大堂單元入戶公共空間一個上演國際高端意向的規(guī)劃理念`一個私享新景觀體驗的立體園林一個國際化風情主題社區(qū)印象一個充分挖掘資源價值的布局方案一個充滿鄰里關(guān)懷的高端社區(qū)一系列體現(xiàn)高端私密性的DIS系統(tǒng)一條立體園林主軸一系列多層次下沉式臺地園林國際化主題建筑風格異域感受的園林小品一系列鄰里共享的院落組團兩個專屬會所一系列充滿樂活精神的親子計劃一系列社區(qū)金牌服務(wù)計劃一系列體現(xiàn)檔次的建筑配置觀湖國際烏市首席國際湖景社區(qū)一個超越市場的產(chǎn)品增值計劃分產(chǎn)品創(chuàng)新增值體系御園公館龍潤西湖小鎮(zhèn)西域嘉園宜品家春秋景觀體系——一個立體活動空間景觀體系示意圖高差約10m化不利為有利：減小不利因素影響，打造西側(cè)土坡為立體景觀與會所結(jié)合形成專屬空間根據(jù)西側(cè)高坡可以分為三段進行打造，形成裝飾類綠墻、功能性景觀空間及臺地休息空間景觀體系——一條面積最大的園林主軸住宅活動標高車行活動標高城市活動標高通過平臺和過街樓的設(shè)計或是首層部分通透的設(shè)計，擴集中綠地的使用面積，形成體系提升整體價值景觀體系示意圖擴大景觀價值：通過與單體結(jié)合擴大區(qū)域綠化面積；景觀體系——一系列多層次下沉式臺地園林強調(diào)主軸與景觀節(jié)點的層次關(guān)系：區(qū)分不同領(lǐng)域的人群強調(diào)平臺間的相互互動：園林主題化：強調(diào)風格整體統(tǒng)一、功能合理、各具特色；景觀體系——不同主題的院落組團綠植設(shè)計與大片綠地及溫馨園林區(qū)別，綠植小尺度設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)代感、精細感綠色休閑主題—以小尺度綠植精細化設(shè)計為主家庭娛樂主題—以功能齊全的景觀設(shè)計為主重點塑造形成價值增長點：注重打造景觀節(jié)點，形成樓樓有景觀的項目特色；一個上演國際高端意向的規(guī)劃理念`一個私享新景觀體驗的立體園林一個國際化風情主題社區(qū)印象一個充分挖掘資源