第11章 城市用地分類及其適用性評價

第11章城市用地分類及其適用性評價一、城市用地概述二、城市用地適用性評價三、城市用地的分類與用地構(gòu)成一、城市用地概述1、城市用地的概念

城市用地是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱，是用于城市建設(shè)和滿足城市機能運轉(zhuǎn)所需要的空間。通常所說的城市用地，既是指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)尚待開發(fā)建設(shè)的土地。2、城市用地的屬性（1）自然屬性：（不可移動性、耐久性和不可再生性等）（2）社會屬性：（依附于擁有地權(quán)的社會權(quán)力）（3）經(jīng)濟屬性：通過人類社會活動而體現(xiàn)出的經(jīng)濟價值；（4）法律屬性：土地權(quán)益及其轉(zhuǎn)讓等，通過法律保障。3、城市用地的價值（1）使用價值：可用作城市活動場所，由于區(qū)位、地質(zhì)等差異影響使用價值；（2）交換價值：可作為商品進入市場，具體表現(xiàn)為地價、租金或費用等，2009年全國土地出讓價16000億元，約占全國地方財政收入的一半，土地的經(jīng)濟產(chǎn)出在城市發(fā)展中起著非常重要的作用。4、城市用地區(qū)劃1）定義

根據(jù)不同目的和使用方式，將城市用地劃分成不同的范圍或區(qū)塊，以表達一定用途、權(quán)屬、性質(zhì)、或量值。2）類型①行政區(qū)劃：確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質(zhì)；②用途區(qū)劃：按照所確定的土地利用功能和性質(zhì)，對土地用途進行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地等；③權(quán)屬區(qū)劃：對地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有權(quán)所做的區(qū)劃，如國有土地、集體土地和地籍區(qū)劃等；④地價區(qū)劃：根據(jù)土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確定土地的價值，作為進入市場進行交換的依據(jù)。2009年廣州市工業(yè)用途基準地價圖2009年廣州市商業(yè)用途基準地價圖2009年廣州市居住用途基準地價圖5、城市用地的歸屬與管理（1）城市用地的歸屬

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制”；“城市市區(qū)的土地屬國家所有”。（2）城市用地的管理“國務(wù)院土地管理部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作”，設(shè)置縣級以上的土地管理機構(gòu)，行使管理職能。在城市建設(shè)用地管理方面，通過土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃相銜接，通過城市規(guī)劃管理、城市土地管理相協(xié)調(diào)的過程，合理有效地利用城市土地，推進城市的建設(shè)和發(fā)展。城市用地適用性評價是對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度、以及城市建設(shè)的經(jīng)濟性與可行性的評估。二、城市用地適用性評價二、城市用地適用性評價（一）城市與自然環(huán)境（二）自然環(huán)境條件分析（三）城市用地適用性評定（四）城市用地的選擇人類是自然界的組成部分,城市是人類改造自然的結(jié)果1、城市區(qū)位與自然環(huán)境（選擇自然環(huán)境阻力最小的地方，保障城市的發(fā)展與營運）2、人類構(gòu)筑的人工環(huán)境與所處的自然環(huán)境交互作用形成城市環(huán)境形態(tài)。

城市環(huán)境的作用:

積極作用——人類生活環(huán)境中有了大幅度改善消極作用——城市內(nèi)部問題很多，對整個自然環(huán)境的破壞作用很大城市規(guī)劃的作用——充分發(fā)揮城市的積極因素，盡量抑制消極因素（一）城市與自然環(huán)境

自然條件影響城市選址商業(yè)城市多在水陸交通干線上大運河沿線、尼羅河沿線軍事要塞多選擇易于攻守地形雅典、北京工業(yè)城市多靠近礦產(chǎn)資源產(chǎn)地唐山、陽泉，克拉瑪依、大慶自然條件制約城市規(guī)模和形態(tài)水對北方地區(qū)或土地資源對山區(qū)城市的制約地形地貌對城市形態(tài)的制約蘭州、江南水鄉(xiāng)山區(qū)城市的道路系統(tǒng)自然條件的改變影響城市的衰落絲綢之路的興衰影響敦煌、嘉峪關(guān)隴海鐵路影響沿線大運河的興衰礦產(chǎn)資源的發(fā)現(xiàn)和枯竭3、自然環(huán)境條件對城市生成與發(fā)展的影響遠去的城市—玉門4、城市對自然環(huán)境的反作用用地結(jié)構(gòu)變化，地面植被被破壞北京西山的森林元明清被砍伐，風沙很大城市能量釋放，形成“熱島效應(yīng)”大城市的“熱島效應(yīng)”超量開采地下水，引起地面沉降上海、天津、太原的地面沉降，城市污染，影響全球生態(tài)環(huán)境廢氣、污水、固體廢棄物、噪音電磁波城市發(fā)展，影響自然資源的開發(fā)利用城區(qū)下面的煤礦不能開采（二）自然環(huán)境條件分析

在城市規(guī)劃與建設(shè)中，自然環(huán)境的作用與影響是作為一項基礎(chǔ)條件而存在并給予考慮的。影響城市規(guī)劃與建設(shè)的自然條件是多方面的，這些要素以不同的程度，不同的方式和從不同的范圍對城市產(chǎn)生著影響。自然環(huán)境條件對城市規(guī)劃和建設(shè)的影響分析，還須要考慮下列情況：1）由于地域的差異，自然條件相殊，同樣的自然要素對于不同城市的影響并不相同；2）有些自然要素的影響，須要超越所在的局部地域，從更大的區(qū)域范圍來評價其利弊；3）各種自然環(huán)境要素之間，有的有著相互制約或抵消的關(guān)系，有的則相互配合加劇了某種作用。1、地質(zhì)條件（1）建筑地基重點在城市用地選擇和工程建設(shè)有關(guān)的工程地質(zhì)分析1、地表物質(zhì)組成2、地質(zhì)構(gòu)造特征類別承載力（t/m2）類別承載力（t/m2）碎石（中密）40-70細砂（很濕）（中密）12-16角礫（中密）30-50大孔土15-25粘土（固態(tài)）25-50沿海地區(qū)淤泥4-10粗砂、中砂（中密）24-34泥炭1-5細砂（稍濕）（中密）16-22工程地質(zhì)條件建筑土質(zhì)與地基承載力自然地基類別與建筑物的承載力。（碎石、角礫、粘土、粗砂、中紗、細紗）直接關(guān)系到城市建設(shè)的安全。地基土選擇應(yīng)該注意的方面：濕陷性黃土：受濕后引起結(jié)構(gòu)變化而下陷，導(dǎo)致建筑的損壞。膨脹土：受水膨脹，失水收縮．沼澤地區(qū)經(jīng)常處于飽和狀態(tài)，地基承載力較低．措施：降低水位，排除積水。成都德陽綿陽江油竇團山龍門山四川盆地龍泉山

綿陽市地質(zhì)構(gòu)造分析地表斷裂隱伏斷裂

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現(xiàn)斷裂帶前的規(guī)劃方案隱伏斷裂返回隱伏斷裂

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意發(fā)現(xiàn)斷裂后的修改方案沿斷裂帶走向布置100米寬的衛(wèi)生防護帶返回（2）滑坡與崩塌確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界距離，以避免不穩(wěn)定坡面，若不能避免，須采用工程防護措施滑坡是斜坡上的巖土體在中立作用下整體向下滑動的地質(zhì)現(xiàn)象。在選擇建設(shè)用地時避免不穩(wěn)定的坡面

崩塌：陡峭斜坡上的巖土體突然崩落、滾動、堆積在山坡下的地質(zhì)現(xiàn)象。菲律賓南部山體滑坡甘肅省東鄉(xiāng)縣塌陷滑坡甘肅省舟曲泥石流災(zāi)害甘肅省舟曲泥石流災(zāi)害（3）沖溝間斷水流沖刷形成的溝槽，其切割地面、使其破碎，對土地利用不利（4）地震：地殼斷裂構(gòu)造運動引起的自然地質(zhì)現(xiàn)象。以構(gòu)造地震為主，多發(fā)生在活動斷裂到地區(qū)，影響城市用地選擇、建筑布置、抗震設(shè)防等※

避免在強震區(qū)建設(shè)城市※按照用地的設(shè)計烈度及地質(zhì)、地形，安排相宜的城市設(shè)施烈度在9度以上地區(qū)不宜作為城市用地城市規(guī)劃中的防震措施（1）確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度，制定各項建設(shè)工程的設(shè)防標準。（基本烈度和設(shè)計烈度）（2）強震區(qū)不適宜建設(shè)城市。（3）按照設(shè)計烈度與地質(zhì)、地形條件，安排城市設(shè)施。（4）有活動斷裂帶的地區(qū)，規(guī)劃城市建設(shè)用地要慎重。（5）地震斷裂帶上一般設(shè)置綠化帶，不得進行建設(shè)。（6）在城市的上游不適宜建設(shè)水庫，以免危及城市安全。礦藏2、水文條件江河湖泊等水體，不但可作為城市水源，同時它還在水運交通、改善氣候、稀釋污水、排除雨水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。（1）水文條件在建設(shè)實踐中，由于對水文條件的考慮不足造成不良后果的例子屢見不鮮。江流上游修建水閘，使得下泄水量減少，導(dǎo)致航道淤積；大江流速高于夾江，使得排污口水被逼流入夾江，影響水質(zhì)。（2）水文地質(zhì)條件:指地下水的存在形式、含水層厚度、礦化度、硬度、水溫以及動態(tài)等條件。地下水分為上層滯水、潛水和承壓水。后兩者是城市水源。承壓水是城市主要水源。地下水開采過量，地下水位下降，會形成“漏斗”造成水質(zhì)污染，嚴重會形成地面塌陷。對地下水污染比較嚴重的項目不應(yīng)該建設(shè)在地下水的上游方向。地下水的流向應(yīng)該與地面建筑用地的分布以及其他自然條件一起考慮。防止地下水受到工業(yè)排放物的污染。地下水的水質(zhì)、水溫由于地質(zhì)情況和礦化程度不一樣，對城市用地和建筑工程的適用性應(yīng)該引起注意。城市規(guī)劃布局中，地下水的流向與地面建設(shè)用地的分布以及其他自然條件都要考慮。3、氣候條件

氣候條件對城市規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響，尤其在為居民創(chuàng)造適宜的生活環(huán)境、防止環(huán)境污染等方面，關(guān)系十分密切。（1）太陽輻射：是具有重要的衛(wèi)生價值，同時也是取之不竭的能源。分析研究城市所在地區(qū)的太陽運行規(guī)律和輻射強度，對建筑的日照標準、間距、朝向的確定、建筑的這樣設(shè)施以及各項工程的熱工設(shè)計，將有所依據(jù)。（2）風象：由風向和風速組成，表示風向最基本的一個特征指標叫風向頻率。風向頻率一般是分8個或16個羅盤方位觀測、累計某一時期內(nèi)（一季、一年或多年）各個方位風向的次數(shù)，并以各個風向發(fā)生的次數(shù)占該時期內(nèi)觀測累計各個不同風向（包括靜風）的總次數(shù)的百分比來表示。表示風速是按每個風向的風速累計平均值來表示的。根據(jù)城市多年風向觀測記錄匯總所繪制的風向頻率圖和平均風速圖叫風玫瑰圖。靜風：無風，盆地、峽谷城市的靜風頻率最高，煙氣滯留城市上空無法吹散。①盛行風向

全年只有一個盛行風向且相對風向頻率最小，工業(yè)區(qū)放在雖小風頻上風向，居住區(qū)在下風方向；全年擁有兩個盛行風時，避免工業(yè)區(qū)在上風向，一般將工業(yè)和居住區(qū)布置在盛行風兩側(cè)。盛行風向按照城市不同風向的最大頻率來確定。工業(yè)區(qū)應(yīng)該位于盛行風向的下風向，即最小風頻的上風位。當城市擁有兩個方向的盛行風向時，工業(yè)區(qū)要布置在盛行風向的兩側(cè)。規(guī)劃楔狀綠地插入城市，引導(dǎo)風向；道路系統(tǒng)與冬季盛行風向成一定角度，減輕寒風對城市的侵襲。②局地環(huán)流除大氣候風外，城市地區(qū)由于地形的不同特點，所受太陽輻射的強弱不易，以及熱量聚散速度的差異，會形成局部地區(qū)的空氣環(huán)流，即地方風，如城市風、山谷風、海陸風等。（3）溫度和降水和濕度※

根據(jù)氣溫考慮城市的降溫、采暖和能源消耗※工程選址考慮工業(yè)工藝對氣溫條件的適應(yīng)性※

通過城市人口與建筑密度控制、綠地建設(shè)和水面等開敞空間布置減小城市熱島※對于暴雨洪災(zāi)頻率較高地區(qū)要注重城市排水設(shè)施布置；※濕度的大小不但對某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有所影響，同時對居民有否舒適的溫熱感的居住環(huán)境，也有一定的關(guān)系。4、地形條件城市各項工程建設(shè)總是要體現(xiàn)在城市用地上，不同的地形條件，對規(guī)劃布局、道路走向、線型、各種工程的建設(shè)以及建筑的組合布置、城市的輪廓、形態(tài)等都有一定的影響。

名稱絕對高度（m）相對高度（m）名稱絕對高度（m）相對高度（m）極高山＞5000＞1000高丘陵200-500＞200高山3500-5000＞1000低丘陵＞200-50050-200高中山1000-3500＞1000高原＞1500＜200中山1000-3500500-1000高平原200-150020-50低中山1000-3500200-500低平原＜200＜20低山500-1000200-500我國地形分類由于城市需占用較大地域，且為了便于城市的建設(shè)與營運，多數(shù)城市是選擇在平原、河谷地帶或是低丘山岡、盆地等地方修建。地形條件對規(guī)劃與建設(shè)的影響，具體有以下方面：（1）影響城市的布局和平面結(jié)構(gòu)（2）地面的高程和用地各部位之間的高差是對制高點的利用、用地的豎向規(guī)劃、地面排水及洪水的防范等方面的設(shè)計依據(jù)；（3）地面的坡度對規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響。（4）地形與小氣候的形成有關(guān)，分析不同地形及與之相伴的小氣候特點，有利于合理的地布局建筑、綠地等設(shè)施。（5）地貌對通信、電波有一定影響，如微波通信、電視廣播、雷達等對地形都有一定的要求。（三）城市用地適用性評價1、用地評定的要求城市用地的自然環(huán)境條件適用性評定，是對土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟性與可行性的評估，其作用是為城市用地選擇和用地布局提供科學(xué)依據(jù)。對于新建城市和城市新發(fā)展地區(qū)應(yīng)繪制城市用地工程地質(zhì)評價圖。主要對潛在的地質(zhì)災(zāi)害、地震、水患、地下礦藏等，作出城市土地質(zhì)量的綜合評價。進行城市用地質(zhì)量的綜合評定，需要注意一下幾點：A、用地評定是城市規(guī)劃的一項基礎(chǔ)工作；B、用地評定，要從環(huán)境的整體意義上考察他們相互的作用及其后果，綜合地鑒定其利弊；C、要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響；D、用地評定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主導(dǎo)環(huán)境條件對之分析與評價。2、用地評價的分類1）一類用地：指用地的工程地質(zhì)等自然條件比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。2）二類用地：指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地，對城市設(shè)施或工程項目分布有一定限制。3）三類用地：指不適于修建的用地，現(xiàn)代工程技術(shù)幾乎難以修建的用地。用地類別的劃分是需要按各地區(qū)的具體條件相對來擬定的，如甲城市的一類用地在乙城市可能只是二類用地。類別的多少也要視環(huán)境條件的復(fù)雜程度和規(guī)劃的要求來確定，如有的分四類，有的只需二類即可。因此用地分類具有地方性和實用性，不同地區(qū)不能作質(zhì)量類比。地形坡度地基承載力地下水位洪水淹沒程度工程地質(zhì)條件其它圖層疊加3、城市用地評定方法4、城市用地評定成果用地評定的成果包括圖紙和文字說明，它是城市規(guī)劃文件之一。用地評定圖可以按用地的具體情況分別表出各項分析與評定的內(nèi)容。圖紙的比例宜與規(guī)劃圖紙的比例相一致，以便于對照。1、用地評定圖2、文字說明書（四）城市用地選擇1、用地選擇的影響因素

在城市用地適用性評價基礎(chǔ)上，根據(jù)城市各項設(shè)施對用地環(huán)境的要求、城市規(guī)劃布局及用地組織的需要，在適建區(qū)、限建區(qū)和已建區(qū)范圍內(nèi)確定符合城市規(guī)模和性質(zhì)的用地。城市用地選擇須有用地適用性評定的成果作為依據(jù)，同時還需要進一步按照規(guī)劃與建設(shè)的要求，綜合考慮社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境等多方面問題，進行進一步的比選，以確定規(guī)劃期限內(nèi)城市的明確邊界。（1）建設(shè)現(xiàn)狀和使用：用地內(nèi)已有的建筑物、構(gòu)筑物狀態(tài)；（2）重大基礎(chǔ)設(shè)施——限制或者促進城市發(fā)展的區(qū)域重大基礎(chǔ)設(shè)施，如高速公路、鐵路和重大水利；（3）區(qū)域關(guān)系：一個城市與周邊其他城市或者地區(qū)的關(guān)聯(lián)程度；（4）市政設(shè)施配套：用地周邊區(qū)域的水、電、氣、熱等供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)以及道路橋梁等狀況；（5）土地利用總體規(guī)劃：國土管理部門制定的土地利用總體規(guī)劃；（6）生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境：用地所在區(qū)域自然環(huán)境背景以及用地自身的自然基礎(chǔ)和環(huán)境質(zhì)量；（7）文化遺存：用地范圍內(nèi)地上、地下已發(fā)掘或待探明的文化遺址、文物古跡及其有關(guān)部門的保護規(guī)劃與規(guī)定等狀況；（8）社會問題：用地的產(chǎn)權(quán)歸屬、動遷原住民涉及社會、民族、經(jīng)濟等方面問題。2、用地選擇的原則（1）遵守《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市規(guī)劃編制方法》以及相關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)定中有關(guān)上地利用的規(guī)定。（2）了解并遵循《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國水法》等相關(guān)國家法律中對于土地利用的相關(guān)條文規(guī)定。（3）用地選擇應(yīng)對用地的工程地質(zhì)條件作出科學(xué)的評估，要結(jié)合城市不同功能地域?qū)τ玫氐牟煌臻g與環(huán)境質(zhì)量要求。盡可能減少用地的工程準備費用，降低城市工程建設(shè)所產(chǎn)生的碳排放，同時做到地盡其利，地盡其用，合理利用土地資源和自然環(huán)境資源。

（4）注意保護環(huán)境的生態(tài)結(jié)構(gòu),原有的自然資源和水系脈絡(luò)。要注意保護地域的文化遺產(chǎn)。（5）城市用地選擇應(yīng)當有經(jīng)濟、社會的意識與視角，充分體現(xiàn)出城市空間對于城市對于城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)、社會發(fā)展與和諧、區(qū)域共生與協(xié)作的支撐作用與促進作用。（6）新城選址或各種開發(fā)區(qū)選址既要滿足建設(shè)空間與環(huán)境的需要。同時要為將來進一步發(fā)展預(yù)留余地與方向；舊城擴建用地選擇．要結(jié)合舊區(qū)的布局結(jié)構(gòu)考慮城市擴展重構(gòu)城市功能布局的合理性；要充分利用舊城的設(shè)施基礎(chǔ)．節(jié)省建設(shè)投資。3、

城市用地選擇程序

用地條

件

自然條件建設(shè)條件其他條件地質(zhì)、水文、氣候、地形、生物、其他技術(shù)經(jīng)濟條件城市現(xiàn)狀條件社會、經(jīng)濟、文化、生態(tài)、其他用地評定

綜合評價

用地選擇

城市布局

綜合多方面因素進行用地選擇城市自然環(huán)境條件的分析城市用地的評定結(jié)果一類用地適于城市建設(shè)的用地二類用地需要采取一定工程措施，才能建設(shè)的用地三類用地不宜進行城市建設(shè)的用地城市用地選擇總結(jié)選擇利用有利自然條件平坦、地耐力高、不受淹、投資少盡量少占農(nóng)田尤其保護農(nóng)田區(qū)

保護文物和礦藏滿足建設(shè)要求充分利用地形條件可持續(xù)發(fā)展不同的城市，不同的發(fā)展階段以及不同的發(fā)展愿景，都可能造成各個要素在城市管理者、市民和規(guī)劃師心目中權(quán)重的變化。在很多情況下．對這些影響因素和選擇原則的認識、排序與調(diào)和決定了城市規(guī)劃的質(zhì)量與水平，而在很大程度上。這依賴于城市規(guī)劃師的知識能力、實踐經(jīng)驗、投入程度與溝通技巧。某縣城城鎮(zhèn)用地發(fā)展方向選擇方案某城市用地發(fā)展方向選擇某城市用地發(fā)展方向方案比較三、城市用地的分類與用地構(gòu)成（一）城市用地的分類

城市用地對應(yīng)于所擔負的城市功能，劃分為不同的用途。1933年的“城市規(guī)劃大綱”中，明確居住、工作、游憩和交通四大功能用地。城市用地的分類方法，各個國家和地區(qū)并不一樣。居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域和其它用地

1990年建設(shè)部頒布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》將城市用地劃分為10類、46中類和73小類。代號CODES用地類別中文名稱CHINESE英文同（近）義詞ENGLISHRCMWTSUGDE居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域和其它用地ResidentialCommercialandPublicManufacturingWarehouseTransportationStreetandSquareIndustrial

FacilitiesGreenSpaceSpeciallyDesignatedWaterAreaandOthers城市用地分類中英文詞匯表

1990年《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》針對原有標準與實際發(fā)展的不適應(yīng)性，2011中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137–2011），于2012年01月01日起實施，主要體現(xiàn)2008年1月實施的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的要求。

增加城鄉(xiāng)用地分類體系；調(diào)整城市建設(shè)用地分類體系；調(diào)整規(guī)劃建設(shè)用地的控制標準，包括規(guī)劃人均城市建設(shè)用地標準、規(guī)劃人均單項城市建設(shè)用地標準以及規(guī)劃城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)三部分；并對相關(guān)條文進行了補充修改。1、新分類標準修訂意義適應(yīng)政府職能轉(zhuǎn)型要求完善城市功能，提高城市綜合競爭力改善投資環(huán)境，以往統(tǒng)管的公共設(shè)施項目逐步移交給市場運作，投資主體多元化突出土地利用的集約節(jié)約原則新時期，國家對土地從嚴管理國土部擬出新規(guī)，落實最嚴格土地管理制度，《劃撥用地目錄》也進行了調(diào)整，整體收窄

土地差別化政策有望年內(nèi)出臺，確保18億畝耕地紅線

擴展適用范圍，調(diào)控市場運行，提高可操作性城市縣城體現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃公共政策屬性對公益性用地與營利性用地的甄別完善社會保障適應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展要求應(yīng)對快速城市化帶來的城鄉(xiāng)新問題原有規(guī)劃體系難以滿足城市發(fā)展要求加強與相關(guān)國家標準的銜接加強與新城鄉(xiāng)規(guī)劃法的銜接加強與土地利用規(guī)劃及管理制度的銜接加強與居住、綠地、綠地、市政等規(guī)劃設(shè)計標準的銜接2、新分類標準適用范圍舊版：適用于城市中設(shè)市城市的總體規(guī)劃工作和城市用地統(tǒng)計工作；新版：適用于城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的編制、用地統(tǒng)計和用地管理工作適用對象擴展：城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)工作性質(zhì)擴展：規(guī)劃編制、用地統(tǒng)計、用地管理，統(tǒng)一用地分類與計算口徑3、新標準的主要技術(shù)內(nèi)容1）增加城鄉(xiāng)用地分類體系2）調(diào)整城市建設(shè)用地分類體系3）調(diào)整規(guī)劃建設(shè)用地的控制標準4）對相關(guān)條文的補充修改1）城鄉(xiāng)用地分類體系市域內(nèi)城鄉(xiāng)用地共分為2大類、8中類、17小類代碼codes用地類別中文名稱Chinese英文同（近）義詞EnglishH建設(shè)用地developmentlandE非建設(shè)用地non-developmentland城鄉(xiāng)用地匯總表用地代碼用地名稱用地面積（hm2）占城鄉(xiāng)用地比例（%）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃H建設(shè)用地

其中城鄉(xiāng)居民點建設(shè)用地

區(qū)域交通設(shè)施用地

區(qū)域公用設(shè)施用地

特殊用地

采礦用地

其他建設(shè)用地E非建設(shè)用地

其中水域

農(nóng)林用地

其他非建設(shè)用地

城鄉(xiāng)用地

100宜興市域表1

城鄉(xiāng)用地分類與《中華人民共和國土地管理法》“三大類”對照表《中華人民共和國土地管理法》三大類城鄉(xiāng)用地分類類別大類中類小類農(nóng)用地E非建設(shè)用地E1水域E13坑塘溝渠E2農(nóng)林用地建設(shè)用地H建設(shè)用地H1城鄉(xiāng)居民點建設(shè)用地H11城市建設(shè)用地H12鎮(zhèn)建設(shè)用地H13鄉(xiāng)建設(shè)用地H14村莊建設(shè)用地H2區(qū)域交通設(shè)施用地H21鐵路用地H22公路用地H23港口用地H24機場用地H25管道運輸用地H3區(qū)域公用設(shè)施用地H4特殊用地H41軍事用地H42安保用地H5采礦用地H6其他建設(shè)用地E非建設(shè)用地E1水域E12水庫E3其他非建設(shè)用地E31空閑地未利用地E非建設(shè)用地E1水域E11自然水域E3其他非建設(shè)用地E32其他未利用地2）城市建設(shè)用地分類H11城市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、44小類。

類別代碼類別名稱大類中類小類R37居住用地A913公共管理與公共服務(wù)用地B511商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地M3工業(yè)用地W3物流倉儲用地S52道路與交通設(shè)施用地U411公用設(shè)施用地G3綠地與廣場用地B5采用分層控制的綜合用地分類體系，包括“城鄉(xiāng)用地”、“城市建設(shè)用地兩個層級市（縣、鎮(zhèn)）域：“城鄉(xiāng)用地”類的地類覆蓋市域范圍內(nèi)所有的建設(shè)用地和非建設(shè)用地；中心城區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）：“城市建設(shè)用地”分類的地類覆蓋城市（縣人民政府所在地鎮(zhèn)、其它具備條件的鎮(zhèn)）中心城區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地劃分原則：地類無遺漏，無重復(fù)。某一土地劃入城鄉(xiāng)用地分類或劃入城市建設(shè)用地分類，不可同時劃入兩個分類層次，導(dǎo)致使用中的混淆。明確計入城市建設(shè)用地標準核算的用地。僅“城市建設(shè)用地”分類的地類計入“人均城市建設(shè)用地面積”標準的統(tǒng)計，如機場等為更大區(qū)域范圍服務(wù)的用地則納入城鄉(xiāng)用地分類的區(qū)域交通設(shè)施用地，更符合實際建設(shè)情況和社會經(jīng)濟活動特點。A獨立地段的單位用地內(nèi)往往有多種不同性質(zhì)的建筑和用地一座工廠，除生產(chǎn)廠房外，還有附屬的辦公室、倉庫、食堂等設(shè)施，但這些設(shè)施是從屬性的，為工廠生產(chǎn)服務(wù)的，因此整個工廠均歸工業(yè)用地（M）；一所大學(xué)，既有教室、實驗室、圖書館等教學(xué)用房，還有體育室、運動場、倉庫、實習(xí)工廠、食堂，以致所屬的研究所、設(shè)計院、汽車隊等等，但從其使用的主要性質(zhì)來看，仍歸為高等院校用地（A31）。應(yīng)注意的是，單位內(nèi)的職工生活區(qū)（包括住宅、服務(wù)設(shè)施等用地）要劃出，歸到居住用地（R）。分類中的注意事項B具有雙重性質(zhì)的用地按實際使用的主要性質(zhì)歸類，如北京的故宮和頤和園，均是國家級重點文物古跡，但故宮用作博物院，頤和園用作公園，因此應(yīng)分別歸到圖書展覽設(shè)施用地（A21）和公園綠地（G1），而不是歸為文物古跡用地（A7）。C多功能綜合樓用地，如一棟高層建筑的底層是商店，2-15層為企事業(yè)管理機構(gòu)辦公室，16-20層為公寓，地下室為車庫，總體看其使用的主要性質(zhì)是辦公，因此歸為行政辦公用地（A1）。如若綜合樓使用的主要性質(zhì)難以確定時，則按底層使用的主要性質(zhì)進行歸類。D利用上空或地下作多種用途的用地按地面使用的主要性質(zhì)作為用地歸類的依據(jù)。如一個廣場的下面雖然作了地下汽車庫，但這塊用地仍歸為廣場用地（G3），而不是社會停車場用地（S42）。3）規(guī)劃建設(shè)用地標準新建城市的規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標應(yīng)在85.1～105.0m2/人內(nèi)確定；首都的規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標應(yīng)在105.1～115.0m2/人內(nèi)確定。除首都以外的現(xiàn)有城市的規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)狀人均城市建設(shè)用地規(guī)模、城市所在的氣候分區(qū)以及規(guī)劃人口規(guī)模，按下表的規(guī)定綜合確定。所采用的規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標應(yīng)同時符合表中規(guī)劃人均城市建設(shè)用地規(guī)模取值區(qū)間和允許調(diào)整幅度雙因子的限制要求。通過各項因素對人均城市建設(shè)用地指標的影響分析，發(fā)現(xiàn)人口規(guī)模、氣候分區(qū)兩個因素對于人均城市建設(shè)用地的影響最為顯著。人口規(guī)模越高的城市，人均城市建設(shè)用地越低；同時，由于日照的原因，中國南部的城市比北方的城市用地更加集約。陜西省延安市：其所處地域為Ⅱ氣候分區(qū)現(xiàn)狀人均城市建設(shè)用地指標64.1m2/人規(guī)劃期末常住人口規(guī)模為50.0萬人對照表，規(guī)劃人均城市建設(shè)用地取值區(qū)間為65.0～85.0m2/人，允許調(diào)整幅度為＞0.0m2/人因此規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標可選65.0～8