石門生源商務(wù)大廈酒店公寓45平總價(jià)僅25萬起,商鋪40平僅32萬起

石門生源商務(wù)大廈

銷售講義項(xiàng)目效果圖石門鎮(zhèn)地理位置概述石門鎮(zhèn)位于桐鄉(xiāng)市中部，與梧桐街道、鳳鳴街道、龍翔街道、烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)、崇福鎮(zhèn)、河山鎮(zhèn)、湖州市接壤。京杭大運(yùn)河穿越鎮(zhèn)區(qū)，桐晚公路（桐鄉(xiāng)至晚村）橫貫全境?？偯娣e63.23平方千米，其中建成區(qū)面積2.5平方千米。轄1個(gè)社區(qū)居委會(huì)、18個(gè)村，年末總?cè)丝?2665人，其中非農(nóng)業(yè)人口3426人。鎮(zhèn)地處京杭運(yùn)河畔，交通便利，明清時(shí)工商業(yè)興盛，尤以蠶桑貿(mào)易、榨油業(yè)著稱。全鎮(zhèn)已建立糧食、蠶桑、杭白菊、湖羊、葡萄、生豬、樹苗、蔬菜、桂花、水產(chǎn)等10個(gè)農(nóng)產(chǎn)品基地。項(xiàng)目交通概述

東距上海121公里，北離蘇州86公里，西鄰杭州42公里，距中國5A級(jí)旅游景區(qū)烏鎮(zhèn)（機(jī)場亦正在籌建中）僅8公里，居滬、杭、蘇金三角之中；交通便捷發(fā)達(dá)，滬杭高速公路、申嘉湖高速公路、320國道橫貫全境；滬杭高鐵的開通使得石門距離杭州市區(qū)僅有20分鐘車程，距離上海僅36分鐘車程，便捷發(fā)達(dá)的交通使石門與周邊城市連接更加緊密。石門鎮(zhèn)的榮譽(yù)2006年成立了石門“皮鞋專業(yè)商標(biāo)品牌基地”2008年被嘉興市工商行政管理局授予“嘉興市皮鞋專業(yè)商標(biāo)品牌基地”。2009年被浙江省工商行政管理局、浙江省商標(biāo)協(xié)會(huì)授予“浙江省皮鞋專業(yè)商標(biāo)品牌基地”。2012年被國家評(píng)為“中國女鞋名市鎮(zhèn)”2013年被國家評(píng)為“中國第一旅游城市”2013年被浙江省經(jīng)信委授予“浙江省省級(jí)產(chǎn)業(yè)示范基地”項(xiàng)目位置生源商務(wù)大廈位于石門鎮(zhèn)育才路東側(cè)、桐鄉(xiāng)市石門鎮(zhèn)人民醫(yī)院南側(cè)、桐鄉(xiāng)市地方稅務(wù)局石門稅務(wù)分局西側(cè)、子愷西路北側(cè)，占地面積為6489.79平方米。

石門——一片被遺忘的凈土

歷史悠久風(fēng)景優(yōu)美

旅游發(fā)展?jié)摿薮?/p>

商業(yè)消費(fèi)潛力巨大生源商務(wù)大廈由桐鄉(xiāng)市生源置業(yè)有限公司開發(fā)，致力于打造具備旅游綜合性接待功能的商業(yè)綜合體，將成為石門地標(biāo)性建筑。根據(jù)浙江省政府2012年文件，石門將納入浙江省首個(gè)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)的建設(shè)當(dāng)中整個(gè)實(shí)驗(yàn)區(qū)將投資500億元，占地200平方公里，石門整個(gè)實(shí)驗(yàn)區(qū)田園鄉(xiāng)村游的重要一站，也得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑瑢⒋蛟煲粋€(gè)“四季石門，美麗鄉(xiāng)村”的旅游形象。項(xiàng)目定位生源商務(wù)大廈3~9層為酒店式公寓，采用準(zhǔn)四星級(jí)裝修風(fēng)格，定位人群為中高端客戶和旅游休閑度假的客戶。項(xiàng)目定位為餐飲休閑娛樂購物中心。1~2層為各類休閑娛樂配備；一層沿街店面以餐飲、咖啡屋、洗衣店、小型超市、銀行、美容院、旅行社等為主的商業(yè)配套設(shè)施；二層為旅游土特產(chǎn)、KTV、健身房、棋牌室等休閑娛樂為主的商業(yè)配套設(shè)施。酒店式公寓主力戶型在44.81~57.71平左右；商鋪戶型在32~90平不等。周邊配套項(xiàng)目位于石門新老城區(qū)的交匯處，周邊商圈基本成熟，占據(jù)了石門新城區(qū)商業(yè)的制高點(diǎn)。項(xiàng)目南面為石門中心小學(xué)，背面是石門醫(yī)院，東面為石門地稅局，西面100畝為石門高檔住宅小區(qū)，西面的育才路為今后旅游的主干道，北通烏鎮(zhèn)，南通豐子愷故居、桂花村等。項(xiàng)目認(rèn)知規(guī)模：項(xiàng)目用地面積為6400多方，總建筑面積1.5萬方，綠化率37.3%，一期開盤為前面一棟產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店共有126間房間，主力面積44平方，全部采用四星級(jí)裝修風(fēng)格，并且采用十年托管的模式。地段：項(xiàng)目位于石門新老城區(qū)的交匯處，周邊商圈基本成熟，占據(jù)了石門新城區(qū)商業(yè)的制高點(diǎn)。環(huán)境：項(xiàng)目南面為石門中心小學(xué)，背面是石門醫(yī)院，東面為石門地稅局，西面100畝為石門高檔住宅小區(qū)，西面的育才路為今后旅游的主干道，北通烏鎮(zhèn)，南通豐子愷故居、桂花村等。旅游將成為項(xiàng)目的主要客戶來源，本項(xiàng)目也是政府的指定項(xiàng)目，承擔(dān)著政府招待來賓的重任。規(guī)劃：采用四星級(jí)裝修，10年委托經(jīng)營，前四年租金30%（6%、7%、8%、9%）一次性在房款中扣除，后六年每年8~18%的回報(bào)將以現(xiàn)金的形式直接打到客戶的卡上（超出18%部分55分成），第5年按合同價(jià)的140%回購；根據(jù)酒店每年不同的收入狀況制定具體的回報(bào)數(shù)額。裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店采用四星級(jí)裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平，酒店內(nèi)部配套突顯高貴典雅，以舒適標(biāo)間，豪華套房為主。市場周邊調(diào)研

----購買人群分析酒店式公寓的高回報(bào)率在各種投資相繼疲軟的現(xiàn)下已經(jīng)逐漸被市民所認(rèn)知，并可能成為新的投資增長點(diǎn)。經(jīng)調(diào)研得知約78.59%意向投資，15.63%以自住為主。酒店式公寓投資客居多，又分為：1、純投資型客戶（占整個(gè)客戶總數(shù)的60%，而個(gè)人投資者多為30~35歲的經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)人群；機(jī)構(gòu)投資者基本為中小型企業(yè)主，這2種人群預(yù)期回報(bào)率都在8%~15%左右）；他們擁有一定投資經(jīng)驗(yàn)和投資實(shí)力，并且具備成熟的投資理念。2、養(yǎng)老型客戶（占客戶總數(shù)15%左右，基本在40~60歲，為豐富穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源而投資，預(yù)期回報(bào)率在10%以下）3、其他為私營業(yè)主、辦公族、商務(wù)人士。市場周邊調(diào)研

----消費(fèi)者購房配套要求交通：20.99%；教育：54.9%；商業(yè)：22.91%；其他：1.19%交通、教育、商業(yè)是潛在購房客戶最為關(guān)心的配套。

酒店式服務(wù)，公寓式管理對(duì)客戶來說，不斷提升的服務(wù)、管理水平以及穩(wěn)中有升的租金將給他們帶來最大的實(shí)惠；酒店式公寓可居住，又可室內(nèi)辦公，既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能，又吸收了商務(wù)樓的優(yōu)點(diǎn)，可以提供商務(wù)服務(wù)；是進(jìn)一步拓展公寓的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)概念。集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。物業(yè)管理一般由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理；一方面消除客群對(duì)物業(yè)管理公司的懷疑；另一方面，切實(shí)為住宅提供高檔、到位的各種服務(wù)，使顧客享受自由舒適、高質(zhì)量的生活。本酒店項(xiàng)目情況分析原均價(jià)8500~8700元/平，抵扣4年回報(bào)30%后均價(jià)5600元/平左右！體現(xiàn)“高貴不高價(jià)，選萬家不如走一家”的理念！另外在銷售中對(duì)一次性付款的客戶給予95折的優(yōu)惠。對(duì)分期、貸款的客戶給予98~99折的折扣力度價(jià)格定位據(jù)分析房子價(jià)格：東南方向較貴；西南方向較便宜；1~3層較便宜，4~7層較貴，8層及以上最貴。視野較佳、景觀較佳較貴；采光較暗便宜；

銷售政策增加每年15天的免費(fèi)入住政策公寓建議：委托年限10年，年回報(bào)前4年為6%、7%、8%、9%，抵扣4年共30%，后6年按8%~18%給予回報(bào)，第5年按合同價(jià)的140%回購。均價(jià)5600元/平。45平左右。商鋪建議：委托年限為3年，年回報(bào)為6%、7%、8%，抵扣3年共21%，底樓均價(jià)16000元/平左右，；2樓均價(jià)8500元/平左右。40~70平左右。售樓處150.2~157.6*王先生*285營銷原則本案定位于烏鎮(zhèn)石門濮院旅游帶動(dòng)石門旅游業(yè)、生態(tài)游的發(fā)展，采用外場分銷和現(xiàn)場連動(dòng)銷售為主，同時(shí)現(xiàn)場配合PS氣氛推動(dòng)銷售成交。本案的目標(biāo)購買群用途是自主經(jīng)營及投資，但最終促使其心動(dòng)的還是低廉的居住成本、穩(wěn)定的租金收益及旅游業(yè)的發(fā)展！主要體現(xiàn)在精裝酒店的舒適度、便利度，農(nóng)家樂、生態(tài)游及當(dāng)?shù)鬲?dú)一無二的土特產(chǎn)品上，抓住“不限購、不限貸，發(fā)展旅游---烏鎮(zhèn)石門濮院三日游，石門農(nóng)家樂，出行便利、配套齊全、學(xué)區(qū)房、近醫(yī)院、送精裝修、直接入住、直接收租、檔次高、土特產(chǎn)品豐富、和旅行社簽約滿足消費(fèi)”等賣點(diǎn)。■項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)提煉優(yōu)勢分析

1．地段優(yōu)勢項(xiàng)目地塊位于新老城區(qū)交界處，無論是現(xiàn)在還是未來，都將會(huì)越來越重要，項(xiàng)目未來經(jīng)營的可持續(xù)性長，意味著租金與自身價(jià)值生長空間大。2．交通優(yōu)勢項(xiàng)目地塊位于石門鎮(zhèn)主干道子愷路與旅游主干道育才路相交，地理位置優(yōu)越！3.周邊配套項(xiàng)目對(duì)面是學(xué)校，邊上是醫(yī)院，側(cè)面是即將入住的高檔小區(qū)的居民，周邊商業(yè)成熟！劣勢分析：離烏鎮(zhèn)及當(dāng)?shù)鼐皡^(qū)較遠(yuǎn)車位不足結(jié)束

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