中國目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢研究報告

2021年中國目前商業(yè)地產(chǎn)開展形勢研究報告中國指數(shù)研究院2021年12月12目錄一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展形勢三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境解析五、商業(yè)地產(chǎn)的中長期開展趨勢六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)七、開發(fā)企業(yè)應(yīng)對策略3一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征1、廣義的商業(yè)地產(chǎn)：：商業(yè)地產(chǎn)的概念是有廣義和狹義之分的。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種生產(chǎn)性、非住宅型物業(yè)，主要通過獲取資本收益或租金收入實現(xiàn)盈利目的。廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、各類商業(yè)、酒店、倉儲物流、廠房等。

——注：目前商業(yè)地產(chǎn)主流的含義主要指商業(yè)和辦公4一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征2、狹義的商業(yè)地產(chǎn)：：狹義的商業(yè)地產(chǎn)：專指用于商業(yè)效勞業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，此類物業(yè)用來滿足各種經(jīng)營商家的使用功能，并通過向經(jīng)營商家收取租金形式獲得收益〔局部是自營〕。狹義的商業(yè)地產(chǎn)不包括辦公、酒店和各類工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：業(yè)主向商家提供用以商品交易或提供效勞的場所。三大主體：業(yè)主/投資者、經(jīng)營商家、消費者。5一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征主題商業(yè)專業(yè)批發(fā)市場商務(wù)辦公樓附屬商業(yè)交通設(shè)施附屬商業(yè)3、狹義的商業(yè)地產(chǎn)類型劃分：：按照開發(fā)形態(tài)分類6一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征健身休閑效勞藝術(shù)文化類商業(yè)地產(chǎn)3、狹義的商業(yè)地產(chǎn)類型劃分：：按照所經(jīng)營的商業(yè)效勞業(yè)業(yè)態(tài)分類7一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征狹義的商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心城市核心商業(yè)中心近鄰型商鋪3、狹義的商業(yè)地產(chǎn)類型劃分：：按效勞對象和輻射范圍分類8一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征4、商業(yè)地產(chǎn)的特征：：〔1〕商業(yè)地產(chǎn)具有高收益性，并可帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時風險也較高?！?〕商業(yè)地產(chǎn)對資金實力要求高、商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回收期長的特點。〔3〕商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能力要求高。商業(yè)地產(chǎn)面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的要求不具有替代性，因此，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力至關(guān)重要?！?〕商業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)營管理要求高。良好的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)的商家收益、商業(yè)地產(chǎn)租金收益和商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)增值收益都有重要提升作用。〔5〕商業(yè)地產(chǎn)要求跨行業(yè)整合能力。商業(yè)地產(chǎn)一方面需要對開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者等進行跨行業(yè)整合，另一方面需要對區(qū)域經(jīng)濟和所經(jīng)營的零售商業(yè)等進行跨行業(yè)整合，才能實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的自身價值。因此，對跨行業(yè)整合能力要求很高?！?〕商業(yè)地產(chǎn)對外部經(jīng)濟環(huán)境和政策更為敏感?！?〕商業(yè)地產(chǎn)改善人們生活品質(zhì)?！?〕商業(yè)地產(chǎn)提升城市競爭力。9一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程金融地產(chǎn)商業(yè)10一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征6、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式：：開發(fā)模式運作方式只售不租開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理。只租不售產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可以抵押，再貸款，還可以在增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。租售并舉部分租部分賣，出租部分起示范作用。分隔產(chǎn)權(quán)商鋪出售售后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營權(quán)。不售不租自主經(jīng)營同時賺取投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤。商家聯(lián)營以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司合伙或合作經(jīng)營；在聘請專業(yè)公司進行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評估各項預(yù)期，進行最終的確定，以實現(xiàn)利益最大化的目標。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，可售可租，但是隨著商業(yè)地產(chǎn)開展的逐步成熟，越來越多的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始整合商家或開展自營商業(yè)，采取租售結(jié)合以租為主的方式進行開發(fā)。11一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征7、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營模式之國際運營模式：：開發(fā)運營模式優(yōu)：行業(yè)標準化、樹立企業(yè)品牌、形成核心競爭力、提高效率、便于區(qū)域擴張和復制美國的專業(yè)化模式香港的全能型模式劣：產(chǎn)品和服務(wù)過于單一，在一定程度上放棄了許多商業(yè)機會；專業(yè)化模式容易出現(xiàn)骨牌效應(yīng)優(yōu)：多元化經(jīng)營、現(xiàn)金流穩(wěn)定、風險分散、利于規(guī)模擴張和企業(yè)壯大、單一企業(yè)全程運作保證項目完整性劣：資金短期內(nèi)流動性較差，周轉(zhuǎn)率低；企業(yè)從前期策劃、招商和運營等多方面具有足夠的專業(yè)水平及綜合性特征：土地自由供應(yīng)、市場化程度高，專業(yè)分工明確，以金融運作為核心，收益大眾化加強了運營決策的市場化特征：土地成本高昂，進入門檻高；項目運作“一條龍”化，行業(yè)集中度較高，融資渠道相對單一，租售并舉是多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營模式12一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征7、商業(yè)地產(chǎn)的運營模式之國內(nèi)運營模式：：開發(fā)運營模式特征：由發(fā)展商主導商業(yè)管理，比較容易實現(xiàn)發(fā)展商的管理意圖和能夠發(fā)展自己的商業(yè)管理團隊的優(yōu)勢全能型企業(yè)自營專業(yè)化全托式模式對應(yīng)企業(yè)：比較適合于有意開發(fā)連鎖購物中心或同質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商

半托式模式特征：發(fā)展商主導商業(yè)管理，自建管理團隊，聘請專業(yè)商業(yè)運營管理公司擔任管理顧問對應(yīng)企業(yè)：它比較適合于想鍛煉自己的管理團隊，又想避免專業(yè)顧問公司介入過深的開發(fā)商特征：包括前期策劃、后期招商管理等后續(xù)運營全權(quán)給商業(yè)管理公司對應(yīng)企業(yè)：比較適合于缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，尤其是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的發(fā)展商13目錄一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展形勢三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境解析五、商業(yè)地產(chǎn)的中長期開展趨勢六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)七、開發(fā)企業(yè)應(yīng)對策略1414二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展2021年1-10月，全國住宅、辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)的銷售面積增速均同比增長，其中商業(yè)營業(yè)用房增速居于首位。圖表顯示，由于受到年初政府出臺的一些政策影響，3月-5月的增速均出現(xiàn)了不同程度的波動。2006年-2021年10月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長率15二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展152021年1-10月，全國住宅、辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)的銷售額增速均同比增長，其中商業(yè)營業(yè)用房增速居于首位。受住宅市場深度調(diào)控的應(yīng)先，住宅銷售增速下滑明顯，比較而言，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓的銷售額仍能保持良好的增長勢頭，顯示了其良好的開展趨勢。2006年-2021年10月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率16二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展分析2004年-2021年10月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售均價(單位：元/平方米) 2004年以來，全國住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)銷售均價均有所增長，其中辦公樓增速最快。住宅銷售均價由2004年的2549元/平方米增長至2021年的5131元/平方米，增幅為101.3%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售均價從2004年的5533元/平方米和3966元/平方米增長至2021年的13293元/平方米和8742元/平方米，增幅到達140.3%和120.4%。17二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展172006年-2021年10月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售均價同比增長率2021年1-10月，全國住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)的銷售均價均同比增長，其中商業(yè)營業(yè)用房增速居于首位。此外，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售均價增速放緩，自從2021年金融危機之后，商業(yè)營業(yè)用房的銷售均價增長速度呈穩(wěn)定增長勢頭，寫字樓的銷售價格增幅波動較大，但總體仍保持快速增長趨勢。18二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展182006年-2021年10月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比增長率2021年1-10月，全國住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)的開發(fā)投資額增速均同比增長，住宅和商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資額較去年同期均增長30%左右，其中辦公樓增速居于首位，較去年同期增長了40.25%。近5年的數(shù)據(jù)顯示，盡管經(jīng)歷了2021年的金融危機，但是商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資額保持了穩(wěn)步快速增長，也在08年之后增速高于住宅投資增速，寫字樓的投資波動較大。19二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展192006年-2021年10月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增長率2021年1-10月，全國住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)的新開工面積增速均同比增長，其中辦公樓增速居于首位，較去年同期增長了49.3%，顯示開發(fā)企業(yè)對辦公樓投資積極性的增加；同事，住宅和商業(yè)營業(yè)用房的新開工面積較去年同期均增長20%左右。20二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展202006年-2021年10月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工面積同比增長率2021年1-10月，全國住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房三類物業(yè)的竣工面積增速均同比增長，其中辦公樓增速居于首位，較去年同期增長了37.2%，比去年同期1-10月的增速增長了近30個百分點，短期市場供給量將放大；2021年1-10月，住宅和商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積較去年同期均增長近20%，市場供給保持一個較為穩(wěn)定的趨勢。21目錄一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展形勢三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境解析五、商業(yè)地產(chǎn)的中長期開展趨勢六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)七、開發(fā)企業(yè)應(yīng)對策略2222三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征商業(yè)地產(chǎn)正處于市場快速成長期：中國經(jīng)濟的高速開展、城市化進程的推進、人民消費水平的提升、以及消費觀念的轉(zhuǎn)變使得中國商業(yè)地產(chǎn)從2000年起保持高速穩(wěn)定增長。2000-2021年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額年復合增長率分別為16.6%和19.4%，均高于全國GDP16.1%的增長率。2021年的年銷售面積也比2000年翻了約兩番。圖：2000至今商業(yè)地產(chǎn)投資額〔單位：億元〕注：2021年數(shù)據(jù)為1-10月的累計數(shù)據(jù)圖：2000至今商業(yè)地產(chǎn)銷售面積〔單位：萬平方米〕23三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征2.調(diào)控環(huán)境下開始出現(xiàn)投資替代效應(yīng)：住宅投資向商業(yè)投資的轉(zhuǎn)移2021年，受商品住宅市場嚴厲調(diào)控的影響，住宅市場投資增速有所放緩，商業(yè)地產(chǎn)投資額仍維持高增長。截至10月份，2021年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資額分別到達2029.29億元和5927.26億元，較去年同期大幅增長40.3%和35.5%。辦公樓投資額的增幅升至近10年來的最高點，商業(yè)營業(yè)用房投資額的增速也是近十年第二高，僅低于2003年的39.50%的水平。圖：2000至今商業(yè)地產(chǎn)與住宅投資比例注：2021年數(shù)據(jù)為1-10月的累計數(shù)據(jù)商業(yè)地產(chǎn)與住宅投資比例在2021年到達近十年的最低點20.2%后逐年攀升，2021年前10個月商業(yè)地產(chǎn)投資額與住宅投資額的比值增加到22.21%。住宅與商業(yè)、辦公的投資增速比較24三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征2.調(diào)控環(huán)境下開始出現(xiàn)投資替代效應(yīng)：住宅投資向商業(yè)投資的轉(zhuǎn)移：企業(yè)名稱商住投資比例目標萬科地產(chǎn)除80%開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)華潤置地5,6年以后，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會達到40%左右保利地產(chǎn)保利將商業(yè)物業(yè)的投資比例增大到總體投資的30%龍湖地產(chǎn)預(yù)計到2014年，商業(yè)地產(chǎn)所貢獻利潤將占公司利潤總額的15-20%富力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的目標是使其在集團總資產(chǎn)中占有20%的比例表：局部房地產(chǎn)企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略目標商業(yè)地產(chǎn)市場由于不受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，品牌房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整公司戰(zhàn)略，加速布局商業(yè)地產(chǎn)，開始實現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。2525三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征3.商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額在商業(yè)地產(chǎn)中的比重提升，近10年增加約10個百分點圖：2000至今商業(yè)營業(yè)用房占商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額比例2000年以來，商業(yè)用房占商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額比例不斷攀升，從2000年的66.1%提升至2021年的75.6%，累計提高10個百分點。2021年，受寫字樓投資快速增長的影響，商業(yè)用房占比出現(xiàn)了小幅下降。26三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征4.京滬商業(yè)地產(chǎn)開展領(lǐng)先，中西部大城市增長顯著表：2021中國40個大中城市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資吸引力十強為了評價主要城市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資吸引力，我們運用因子分析法和相應(yīng)的數(shù)學模型對40個大中城市的銷售額、投資額、社會消費品總額等18個指標進行了研究。2727三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征4.京滬商業(yè)地產(chǎn)開展領(lǐng)先，二線城市、中西部大城市增長顯著：綜合2003年以來的研究發(fā)現(xiàn)，北京、上海憑借領(lǐng)先的市場規(guī)模和經(jīng)濟興旺帶來的廣闊市場需求，一直位居在商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資吸引力排名前兩位；廣州因2021年的亞運會帶來的城市建設(shè)，以及本身興旺經(jīng)濟帶來的潛在需求，也由之前的第十位排到了第六位。蘇州因全國排名第一的銷售面積以及總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的市場格局，位居第四位；之前排在第四位的沈陽，投資吸引力排名下降到第五位，但仍具有非常大的市場規(guī)模；重慶憑借較高的市場規(guī)模〔施工面積排名第一，新開工面積以及銷售面積排名第二〕，綜合得分排名由2021年的第六位，超越蘇州、沈陽和天津，進入前三甲；28三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征5.多種勢力角逐商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)競爭日趨劇烈：29目錄一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展形勢三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境解析五、商業(yè)地產(chǎn)的中長期開展趨勢六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)七、開發(fā)企業(yè)應(yīng)對策略30四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境1、經(jīng)濟環(huán)境：：中國經(jīng)濟增長勢頭決定了商業(yè)地產(chǎn)的開展長期向好 近年來中國經(jīng)濟呈現(xiàn)顯著的跨越式開展。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2001-2021年，我國經(jīng)濟快速增長，年平均增長率到達10.1%，明顯高于同期世界經(jīng)濟平均增長水平。其中，2021年中國GDP近40萬億元，按照可比價格計算，同比增長10.3%，已經(jīng)成為全球第二大經(jīng)濟體，反映出中國經(jīng)濟的強大活力和良好的開展前景，同時也奠定了商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)開展的根本面。31四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境1、經(jīng)濟環(huán)境：：中國人均可支配收入增長迅猛，居民消費能力越來越強，商業(yè)用房需求增加近年來中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2001-2021年，我國居民人均可支配收入除03、09兩年，增長速度均高于10%。全國歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長率2021年，我國人均可支配收入到達19109元/人，比2001年增長了178%，居民的消費能力越來越強，消費需求愈發(fā)旺盛，對商業(yè)用房的的需求構(gòu)成有力支撐。32四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境1、經(jīng)濟環(huán)境：：社會商品零售總額持續(xù)增長，反映了需求越來越旺盛2021年，中國社會商品零售總額到達15.45萬億人民幣，是十年前的3.5倍。2001-2005年，中國社會商品零售總額平均增速約為11%；2005-2021年，中國社會商品零售總額平均增速約為20%；中國社會商品零售總額增長速度不斷加快，同時總額不斷刷新。社會商品零售總額開展后勁十足，對商業(yè)營業(yè)用房的需求也越來越旺盛。全國歷年社會商品零售總額及其增長率33四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境1、經(jīng)濟環(huán)境：：中國第三產(chǎn)業(yè)比重越來越大，對辦公樓的需求量將越來越大近十年來，中國第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)步開展，其比重由2001年的40.5%增加至2021年的43.4%。期間，第三產(chǎn)業(yè)的比重有所波動，但總體呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。2021年，中國第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為173087億元，比2021年增加了25445億元，增幅為17%。與興旺國家相比，我國第三產(chǎn)業(yè)的比重偏低，隨著經(jīng)濟開展，我國第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將越來越大，對寫字樓的需求也會愈發(fā)旺盛。全國歷年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值及比重情況34四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境1、經(jīng)濟環(huán)境：：外商投資額連年增加，商辦需求再次被拉動2004-2021年7年間，中國累計吸引外資約142600億美元。中國外商投資額連續(xù)保持高速增長，平均增幅到達13.78%。外資對中國的投資，特別是第三產(chǎn)業(yè)的投資，將催生辦公需求。

全國歷年外商投資額及其增長率35四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境2、政策環(huán)境——貨幣政策：時間范圍調(diào)整幅度（%）調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準備金率2011年12月5日存款類金融機構(gòu)-0.521%2011年6月20日存款類金融機構(gòu)0.521.50%2011年5月18日存款類金融機構(gòu)0.521%2011年4月21日存款類金融機構(gòu)0.520.50%2011年3月25日存款類金融機構(gòu)0.520%2011年2月24日存款類金融機構(gòu)0.519.50%2011年1月20日存款類金融機構(gòu)0.519%2010年12月20日存款類金融機構(gòu)0.518.50%2010年11月29日存款類金融機構(gòu)0.518%2010年11月16日存款類金融機構(gòu)0.517.50%2010年10月13日工、農(nóng)、中、建、招和民生銀行0.517.5%（為期2個月）2010年5月10日除農(nóng)村信用社和村鎮(zhèn)銀行外的其他銀行0.517%2010年2月25日除農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)的其他銀行0.516.50%2010年1月18日除農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)的其他銀行0.516%貨幣微調(diào)不改房地產(chǎn)信貸偏緊格局目前GDP增速仍在較高水平，10月CPI漲幅回落，但仍在5%以上，貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，并未改變總體偏緊的態(tài)勢.在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢沒有大幅惡化的情況下，2021年總的信貸規(guī)?？赡芘c2021年持平。商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求較高，從緊的貨幣政策對商業(yè)地產(chǎn)開展不利，但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，開發(fā)企業(yè)和銀行對住宅開發(fā)投資向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，貨幣政策對商業(yè)地產(chǎn)的影響相對較小。

36四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境2、政策環(huán)境——市場調(diào)控調(diào)控政策，尤其是限購限貸，是形成擠出效應(yīng)的關(guān)鍵類別住宅商業(yè)地產(chǎn)限購政策多數(shù)城市限購一套或兩套無限制限貸政策第三套住房停止貸款無限制首付比重首套房三成，二套房六成不變（五成）房產(chǎn)稅滬、渝差別化征收不征收交易稅費不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅不變貸款利率上升上升資金準入嚴禁外資、險資流入較少限制此輪調(diào)控重點對象為商品住宅市場，因此商業(yè)地產(chǎn)成為躲避調(diào)控風險的主要產(chǎn)品類型；住宅、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控比照37四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境2、政策環(huán)境——市場調(diào)控：代表城市上海北京政策描述8月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而之前則是在結(jié)構(gòu)封頂后即可。6月1日起，北京開始執(zhí)行《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，要求開發(fā)企業(yè)不得擅自改變規(guī)劃項目用途，不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目。政策解析上海市的商業(yè)地產(chǎn)限貸政策并非商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的開始。商業(yè)地產(chǎn)有資金需求量大、投資風險大等特點，此舉主要是為了引導商業(yè)地產(chǎn)理性投資，并非對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的開始。禁止“商改住”主要為了規(guī)范市場；對開發(fā)企業(yè)的銷售模式進行規(guī)范后新商業(yè)項目只能直接購買或者統(tǒng)一經(jīng)營。代表城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控解析38四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境3、人口規(guī)模及城鎮(zhèn)化率：：全國歷年人口總數(shù)及城鎮(zhèn)化率人口持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，促進了對商業(yè)地產(chǎn)的需求2021年，我國城鎮(zhèn)化率到達48.56%，比2001年提高了10.9個百分點，年均增長率2.87%，城鎮(zhèn)化水平逐步提高。我國的城市化水平還有很大提升空間，伴隨著城市化水平的提高，中國宏觀經(jīng)濟開展水平邁上了新的臺階，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也穩(wěn)步增長。2021年，我國人口規(guī)模到達13.7億，比2001年的12.7億增加了近1億，人口規(guī)模持續(xù)增加，消費需求的增長空間越來越大。39四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境4、商業(yè)地產(chǎn)開展：：第一階段傳統(tǒng)百貨第二階段超市/大賣場第三階段集中專賣店第四階段街區(qū)式商業(yè)/購物中心第五階段創(chuàng)新體驗式消費目的地上海、北京等一線城市杭州、武漢等二線城市起步期成長期成熟期商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展水平一線城市，在體驗消費方面有一定的開展，但仍有許多可待提升挖掘的方面。二線城市經(jīng)濟根底相對較好，帶動了零售商業(yè)市場的快速開展。但從形態(tài)、業(yè)態(tài)、品牌的豐富程度而言，二線城市與一線城市相比仍有一定差距。三、四線城市仍以傳統(tǒng)的百貨、超市大賣場等為主要模式，還有很大的開展空間。無錫等三線城市洛陽等四線城市縣級城市40四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境4、商業(yè)地產(chǎn)開展：：SOHO中國金源萬達凱德商用管理深度持有比率單純銷售住宅與商業(yè)的平衡城市綜合體內(nèi)部的平衡資本+管理開發(fā)銷售型資金平衡型開發(fā)持有型寶龍海航持有經(jīng)營中糧華潤恒隆/太古/新世界管理能力資金實力龍湖在現(xiàn)有的環(huán)境下，以SOHO中國為代表銷售為主的開發(fā)模式對資金實力要求最低，以恒隆為代表的資本運作+管理為主的開發(fā)模式對資金實力和管理能力要求最高。41目錄一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展形勢三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境解析五、商業(yè)地產(chǎn)的中長期開展趨勢六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)七、開發(fā)企業(yè)應(yīng)對策略42五、商業(yè)地產(chǎn)中長期開展趨勢商業(yè)運營以開發(fā)商全能模式與專業(yè)運作模式并存，持有經(jīng)營比例將提升

縱觀我國的商業(yè)地產(chǎn)運營管理現(xiàn)狀，現(xiàn)階段多種運營模式并存，但主要還以自營與“半托”模式為主。近些年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到，只有長期持有發(fā)展才能獲得利益的最大化，以往注重只售不租的觀念逐漸扭轉(zhuǎn)?？v觀目前從住宅轉(zhuǎn)型而來的地產(chǎn)大鱷，無一不是采用自持為主的運營方式，唯一不同的是“租”與“售”之間的比例，但“租”的比例逐漸增大是一個大的趨勢。長期將迎來“全托式”運營時代，專業(yè)運營團隊需求與日俱增

長期來看，商業(yè)地產(chǎn)運營將由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代，這是大勢所趨。無論是采取何種模式，對于專業(yè)性運營團隊的需求與日俱增。

綜合實力較強的開發(fā)商會通過學習專業(yè)性運營企業(yè)的先進經(jīng)驗而逐漸強化自身的團隊；而對于中小型的開發(fā)商，將會與專業(yè)性的運營企業(yè)合作，確保投資的收益。

預(yù)計隨著資本市場對商業(yè)地產(chǎn)的認可，我國社會誠信制度的完善及REITs基金的設(shè)立等軟硬件條件的建設(shè)，幾年后我國商業(yè)地產(chǎn)將迎來運營管理的最高階段——“全托式”階段的到來。43五、商業(yè)地產(chǎn)中長期開展趨勢資本運作將越來越多的參與到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中來產(chǎn)業(yè)資源整合趨勢明顯，越來越多的零售商參與到商業(yè)地產(chǎn)前期的開發(fā)中現(xiàn)階段，越來越多的開發(fā)企業(yè)采取訂單模式進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，零售企業(yè)積極參與商業(yè)地產(chǎn)前期策劃設(shè)計，例如，上海歌城與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂中長期合作協(xié)議，參與到前期的策劃中，既可以減少后期整改所產(chǎn)生的費用，也減輕了開發(fā)企業(yè)招商的難度。由于商業(yè)地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其長期開展離不開資本市場的支持。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的增加，越來越多的信托、基金、債券等資本運作方式參與到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中來。商業(yè)地產(chǎn)與資本運作將越來越緊密的結(jié)合起來，這是商業(yè)地產(chǎn)開展的必然趨勢。44五、商業(yè)地產(chǎn)中長期開展趨勢根據(jù)城市發(fā)展的不同水平，運營模式的發(fā)展趨勢不盡相同

由于各個城市經(jīng)濟發(fā)展水平及地域特征的不同，商業(yè)地產(chǎn)運營發(fā)展的階段與趨勢也存在著差異。

對于一線城市，專業(yè)化運作模式將獲得市場的認可，隨著國際商業(yè)品牌與國際化資本運作方式的引進，客觀上要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盡快形成更加合理、專業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。無論是項目的規(guī)劃、投資、招商、租售、管理等各個環(huán)節(jié)，均需要高度專業(yè)性知識與操作經(jīng)驗。一個商業(yè)地產(chǎn)項目，應(yīng)該是始于“建”終于“管”，真正的利潤增長來自于后期。從長遠看，出租型物業(yè)的回報率遠比出售型的高。對于二線城市，在城市化進程中將為運營商帶來更大的發(fā)展機會。由于城市的快速發(fā)展，無論是舊城改造，還是新興商圈的崛起，都需要從一個全面資源整合的角度像運營城市般去運營項目，全能型的發(fā)展模式或?qū)⒏艿胤秸嗖A。45目錄一、商業(yè)地產(chǎn)的概念與根本特征二、商業(yè)地產(chǎn)市場開展形勢三、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段特征四、商業(yè)地產(chǎn)開展環(huán)境解析五、商業(yè)地產(chǎn)的中長期開展趨勢六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)七、開發(fā)企業(yè)應(yīng)對策略46六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)1、時機概述：：作為世界第二大經(jīng)濟體，中國的經(jīng)濟總量和經(jīng)濟發(fā)展速度潛力較大。隨著居民消費觀念的改變和社會保障制度的完善，居民的消費能力會得到進一步的提升。中國目前正處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，發(fā)展空間廣闊。中國第三產(chǎn)業(yè)的比重與發(fā)達國家相比有一定的差距，但發(fā)展后勁十足。中國目前的融資模式相對比較單一，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有一定的制約。隨著融資環(huán)境的改善，商業(yè)地產(chǎn)必然迎來另一個春天?？傮w來說，我國將進入商業(yè)地產(chǎn)開展的黃金時期，無論從短期還是中長期都存在著巨大的時機，同時也面臨著一定的挑戰(zhàn)。47六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)2、面臨的挑戰(zhàn)——資金與專業(yè)團隊：融資渠道單一，增加運營風險

商業(yè)地產(chǎn)的運營缺乏與之相適應(yīng)的長期融資渠道，多以短期貸款為主，缺乏合理的資金結(jié)構(gòu)支持，而單一的融資渠道存在資金鏈斷裂的危險。目前，全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%至80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例只占到位資金的33.5%，而大型城市開發(fā)商對銀行信貸的依賴程度已經(jīng)超過了90%，遠超過50%的風險底線。這種短期性、高風險的主流融資方式很大程度上決定了大多數(shù)開發(fā)商必須將快速回籠資金作為首要考慮，從而促使其采取建設(shè)、零售的傳統(tǒng)操作模式，無法保障項目經(jīng)營的整體協(xié)調(diào)和差異化特征，失敗在所難免。缺乏專業(yè)運作的人才與團隊由于商業(yè)地產(chǎn)運營的復雜性，不僅涉及到項目定位、策劃，還包括招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，這就需要對商業(yè)地產(chǎn)運營的整個產(chǎn)業(yè)鏈有著深刻的認識。專業(yè)的運營企業(yè)要具備品牌資本、運營經(jīng)驗、供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)、人才、成熟的團隊、經(jīng)營管理體系、分店網(wǎng)絡(luò)、招商能力，這些都是長期積累的結(jié)果。國內(nèi)正是由于缺乏這種專業(yè)化的人才與團隊，才會造成部分商業(yè)地產(chǎn)項目前期投資和后期商業(yè)運營管理嚴重脫節(jié)，出現(xiàn)一些低水平的商業(yè)地產(chǎn)項目。48六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)4、面臨的挑戰(zhàn)——企業(yè)的業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略不清晰：在我國，往往是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在先，經(jīng)營設(shè)想在后，建好工程，然后招商，缺乏運營意識，顛倒運營產(chǎn)業(yè)鏈。追求短期利益，缺乏長期投資意識

套用住宅開發(fā)模式主導商業(yè)運作我國現(xiàn)有的大局部商業(yè)工程都是采用銷售模式，這種方式不利于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃和長期經(jīng)營。當前我國商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要表現(xiàn)在：將商鋪分散銷售給業(yè)主后，業(yè)主在出租時更多地從自身利益角度考慮，以租金上下選客戶，不考慮經(jīng)營工程、商品品種、檔次等對整體規(guī)劃的影響，進而影響到工程后續(xù)經(jīng)營。在分割出售的模式下，商業(yè)地產(chǎn)商對業(yè)主和經(jīng)營者的整體調(diào)控能力有限，一旦工程經(jīng)營出現(xiàn)問題時，開發(fā)商有可能失去眾多小業(yè)主的支持，進而導致整體運作的失敗規(guī)劃設(shè)計時未考慮退出機制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅單一的“銷售”退出機制不同，其退出機制主要有上市融資、分割銷售和整體銷售三種。在規(guī)劃設(shè)計前期如果沒有考慮到開發(fā)企業(yè)的靈活的退出機制，那么開發(fā)企業(yè)后期的退出難以便利實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)將承擔較大的風險。49六、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的時機與挑戰(zhàn)2、面臨的挑戰(zhàn)——專