桐廬樓盤市場調研細稿

桐廬項目調研細稿二O一三年2/1/2023中國最美縣城-桐廬桐廬在售樓盤概況桐廬縣城及周邊當前有在售樓盤23個，網(wǎng)上可售套數(shù)3473套，面積50.35萬㎡；網(wǎng)上已售套數(shù)3929套

，面積40.65萬㎡售價區(qū)間（縣城及新城）：普通住宅公寓7000-9000元/平方米一線江景房11000-15000元/平方米別墅15000-20000元/平方米排屋10000-13000元/平方米住宅施工面積（單位：萬平方米）2011年：211.322012年：160.93商品房銷售面積（單位：萬平方米）：2011年：40.512012年：56.30商品房銷售套數(shù)：2011年：2785套2012年：3735套我方項目

所在地2/1/2023我方項目所在地杭州商學院高鐵新城樹人大學唐郡碧桂園云都鳳凰城東方君蘭勵駿花園普羅旺斯美倫美郡上尚府一品江山藍色春江濱江一號大奇山郡桐廬樓盤及相關規(guī)劃示意圖杭州工商大學商學院已經在建造中，樹人大學以及高鐵站在規(guī)劃當中。桐廬調研數(shù)據(jù)匯總（一）桐廬調研數(shù)據(jù)匯總（二）桐廬調研數(shù)據(jù)匯總（三）調研樓盤情況云都鳳凰城-高鐵新城規(guī)劃區(qū)調研樓盤情況東方君蘭中心-迎春新城區(qū)域調研樓盤情況勵駿花園-迎春商務區(qū)調研樓盤情況上尚府-沿富春江邊調研樓盤情況蕭宏.普羅旺斯-城南路，高速北邊調研樓盤情況碧桂園-快速進入桐廬的地產商桐廬競爭樓盤匯總通過分析可以作為參照的別墅項目和江景房項目，可以發(fā)現(xiàn)桐廬的高端房地產市場價格大致在10000元-15000元/平方米。價格160萬左右起步。但是銷售的速度比較慢，銷售周期較長。去化率最高的濱江一號，已經銷售了近2年時間?？蛻羧巳阂惨员镜厝藶橹鳎顿Y者多以杭州、金華等周邊城市的客戶為主，長三角地區(qū)也有部分。（碧桂園項目未開盤，暫無相關信息）銷售方式上，桐廬大多數(shù)樓盤仍采用自售的形式，部分高端樓盤采用客戶推薦等模式。而分銷、定向營銷的模式使用較少。調研樓盤情況大奇山郡-大奇山西側，高速南邊調研樓盤情況順發(fā)一品江山-沿富春江項目調研樓盤情況美倫.美郡-城南路大奇山居邊上調研樓盤情況藍色春江-江北沿江區(qū)調研樓盤情況唐郡-城南路迎春南路口調研樓盤情況濱江1號-富春江邊桐廬項目調研分析框架1.產品定價分析2.產品類型分析3.面向客戶群分析4.銷售方式分析5.總結建議6.其他需要注意的方面1.產品定價分析在200萬以內的總價，最易銷售，也便于投資轉手價格是直接影響房屋銷售的因素，相對于桐廬較低的收入水平，桐廬消費者對于價格的敏感度更明顯，也更直接。桐廬縣城房價較周邊縣市，普遍較低。一般的公寓住宅樓的單價都在7000元-8000元/平方米之間，總價也都在100萬以內，稍高端一點的小區(qū)則可以到達9000元/平方米左右。桐廬普通的公寓住宅樓單價最貴的出現(xiàn)在富春江邊上，大多為大戶型的江景房，一般的售價都在12000元-15000元/平方米。一般的江景房最小面積都在130方以上，最大的有230方左右，因此總價也可以達到150萬-320萬。江景房銷售最好的是140-180方的戶型，總價較低，在200萬以內，投資也更易轉手。別墅、排屋在桐廬的單價與江景房相近，最高的也不超過20000元/平方米。別墅區(qū)的排屋所占比例較大，總價也相對而言較低，大多在350萬以內。單價單價普遍低于周邊縣市

1總價200萬以內的產品最好賣2景觀江景或者山景，價格有優(yōu)勢31.產品定價分析２.產品類型分析

桐廬縣城樓盤，銷售情況最好的是90-130方的普通住宅公寓。在較為高端的江景房方面，130方-180方的戶型的是最為熱銷的，更大的戶型銷售情況則稍差，最主要原因還是因為總價高，客戶群變小，且作為投資也會比較難轉手。別墅、排屋方面，獨棟別墅比較難售出，根本原因還是因為總價過高。相對而言，成本更低的排屋則因為單價較低，總價也更低而易于銷售。養(yǎng)生公寓的面積不需要太大，130-200方之間較為適合。但樓與樓之間的間隔要大，容積率要低，否則與公寓相比不能體現(xiàn)優(yōu)勢。需要面對中高端市場，銷售的情況會較有優(yōu)勢。130方-180方的戶型的是最為熱銷，排屋銷售更快3.客戶群分析

桐廬當前房地產市場處于發(fā)展階段，購房者仍以本地客戶為主。投資者主要來自杭州、上海、溫州、金華等周邊縣市。預計杭黃客運專線的完成，可能會加速外來投資者的進入。普通的住宅公寓主要是本地人作為婚房等使用的，投資者數(shù)量較少。江景房本地購房者主要是作為改善型住房使用，購買的面積都在130方以上，江景房大部分都有很大的陽臺。外地投資者一般江景房購買130-180左右的小套，易于轉手，且稅費方面會有減免。別墅排屋方面，外地投資者比例會比較高，但主要客戶群仍是本地人。本地人的消費觀念比較先進，貸款消費比較流行。外地人投資別墅排屋，大多來自杭州、永康、浦江等地，距離近，也方便度假。4.銷售方式分析

桐廬當?shù)氐拇蟛糠謽潜P都是自己銷售，很少有在外地進行分銷、做廣告的。且外來的代理商數(shù)量為當?shù)貥潜P銷售的很少。當?shù)馗L現(xiàn)象較為明顯，因此經常是朋友帶著朋友來看房買房。具有影響力的人在購買某處房產后，會有很多人受影響而來購買。外地的代理公司在本地可能因為人脈資源的問題而水土不服，因此在選擇銷售團隊時，需要考慮對于當?shù)氐氖煜こ潭群完P系網(wǎng)絡。5.總結建議123456單價：盡量控制在12000元-15000元/平方米之間，價格是影響銷售最重要的因素，需要謹慎定價面積：養(yǎng)生公寓最好控制在130方-200方之間，但容積率不能太高，花園要大總價：150萬-300萬之間的總價，既適宜本地人改善型住房，也適宜外地投資者投資定位：樹立中高端的品牌形象以及品質，更容易受到中產階級以及高收入者的歡迎銷售渠道：通過與當?shù)氐南嚓P代理公司進行合作，