杭州住宅樓項目合約策劃報告

【中?！ゅX塘山水】項目合約策劃報告（200712修訂版）編制：蔡建章審核：李宏耕簽發(fā)：李宏耕編制日期：2007年12月17日【中海·錢塘山水】項目合約策劃報告一、項目概述【中?！ゅX塘山水】項目位于杭州市濱江區(qū)東信大道地塊，總用地面積為47735M2（71.6畝），容積率為2.5，擬建設銷售面積12萬平米的高檔次住宅小區(qū)，住宅類型初步定為高檔次小戶型之高層建筑、聯(lián)排別墅。整個項目分一期開發(fā)，計劃于07年9月18日開工建設，09年12月25日竣工，總發(fā)展期約2年零3個月。項目目前已開工。本項目屬自有資金投資項目，建安費用初步估算為34932萬元（含內(nèi)配套），具體明細詳見附件一。二、合約策劃綜述（一）目的鑒于本項目占地面積小、房屋類型多、設計標準高、工期緊、項目管理要求高，同時，該項目又為中海地產(chǎn)進入杭州市場的第一個項目，如何克服新的陌生市場環(huán)境帶來的困難進行有效的成本控制管理、預控指導下一步的工程協(xié)調(diào)管理，是我們合約管理工作的重點和難點。為此，有必要在項目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等，以確保相關的節(jié)點目標和成本控制指標得以實現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)為有效管理和控制成本，我們擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式進行合約體系構(gòu)架，總承包工程擬分為兩個標段同步施工。具體合約管理架構(gòu)見圖1：【中?！ゅX塘山水】項目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路為控制成本和施工管理，本項目擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式?？偝邪坛袚墓ぷ魇侵黧w結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾、強電及給排水工程施工，以及對指定專業(yè)分包商的照管（現(xiàn)場全面管理的責任）；各專業(yè)分包需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關系和各自權(quán)利義務。招標報價模式采用地產(chǎn)集團標準工程量清單報價模式（按相應模板），定標原則上采用最低價中標，確保最佳性價比。特殊項目（如政府電力配套等壟斷性項目）可采用直接議價委托的方式。對于已出圖工程合約價款形式采用總價包干，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單價包干。具體而言，本項目擬進行以下專業(yè)分包：樁基工程、鋁合金工程、公共部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板房精裝飾工程、交通設施及劃線工程、水景系統(tǒng)工程、弱電智能化工程、消防工程等；甲供料及設備擬包括電梯、外墻面磚、?；u、閥門、水電管材、外墻石材、屋面瓦、進戶門、車庫門等。圖1：【中海·錢塘山水】項目合約管理架構(gòu)圖杭州中海房地產(chǎn)有限公司杭州中海房地產(chǎn)有限公司合約關系總承包總包管理現(xiàn)場照管總承包樁基及圍護樁基及圍護綜合機電外墻磚總包管理機電協(xié)調(diào)綜合機電外墻磚土方土方弱電智能化鋁合金?；u弱電智能化鋁合金玻化磚木門木門消防外保溫消防外保溫變配電設備變配電設備電梯公共部位精裝修電梯公共部位精裝修PVC水電管材PVC水電管材變配電水泵景觀綠化變配電水泵景觀綠化裙房外立面裝飾裙房外立面裝飾水景裝飾材料水景裝飾材料電信及網(wǎng)絡潔具交通設施及劃線電信及網(wǎng)絡潔具交通設施及劃線（四）標段劃分根據(jù)目前項目發(fā)展情況，考慮到施工管理和工期進度要求，我們擬將本工程分為兩個標段進行操作管理；專業(yè)上有具體要求不可分割的（如消防工程、弱電智能化工程），則統(tǒng)一為一個標段。（五）時間節(jié)點控制思路本項目工期較緊，對合約時間節(jié)點控制要求較高，同時合約分判計劃又受到設計出圖計劃和工程進度計劃的制約。因此，本項目時間節(jié)點的控制原則是以工程發(fā)展進度計劃為根本控制點，根據(jù)設計出圖及樣板確認計劃安排具體的合約分判時間節(jié)點計劃。在工作開展之前我們將與設計管理部、項目發(fā)展部等部門進行良好的溝通，對彼此制定的時間節(jié)點計劃之間的沖突進行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，我們將隨項目實際發(fā)展進度對合約時間節(jié)點計劃進行動態(tài)調(diào)整，并嚴格執(zhí)行；一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，我們將及時分析原因，尋找補救對策，確保合約管理工作不影響到整體項目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則工程量清單原則上由我司自行編制，模式按照地產(chǎn)集團統(tǒng)一工程量清單模板進行；同時，考慮到杭州公司合約管理部目前的人手配置情況，為減少工程量計算失誤概率，我們將采取兩階段招標方式，先通過回工程量的方式對5-8家投標單位的工程量進行比較復核，統(tǒng)一工程量后再進行報價。（七）工程價款支付本項目工程價款支付方式有兩種：里程碑節(jié)點支付和按月完成量支付，原則上無預付款（除大型/大批定制貨物或設備外）。里程碑節(jié)點支付方式適用于總承包等工期要求嚴格的工程、工程額較小的工程、工期僅1-2個月的工程；按月完成量支付方式適用于一般項目。為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況，良好的控制建安成本，我們計劃對設計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認，對變更價款原則上在三個月內(nèi)審定，款項在審定后的次月中期付款中支付。工程結(jié)算在無特殊情況下，總承包工程在具備結(jié)算條件后6個月內(nèi)完成結(jié)算工作，一般專業(yè)分包工程在具備結(jié)算條件后2個月內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）銷售賣場合約分判為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售處、樣板展示區(qū)應盡早施工。本項目銷售賣場擬放置在本項目西北側(cè)綠化帶位置處、8號樓設置1套多層樣板房、高層樣板房設置的具體方案尚未確定。根據(jù)與項目部討論，銷售賣場的結(jié)構(gòu)部分將以工程聯(lián)系單的形式直接委托多層總包單位實施，銷售賣場及多層樣板房的裝修擬于春節(jié)前定標，高層樣板房裝修將根據(jù)項目發(fā)展計劃進行分判。分判的原則是一旦設計方案確定即進行招標，最低標中標。（九）不利因素分析及應對措施本項目定位較高，工程技術性強、質(zhì)量標準高，加上工期較緊，對合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團隊在緊張的配合下快速、有效的運作將是面臨的最大困難。對此，我們將對項目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務力量按工程性質(zhì)進行職責分攤，使責任到人。每周召開合約協(xié)調(diào)例會，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會議中進行及時溝通解決。三、招標分判（一）招標分判概述計劃是指導項目有序、有效實施的指導性文件，前述內(nèi)容中對本項目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計劃和時間計劃，該計劃根據(jù)項目發(fā)展總計劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項目發(fā)展總計劃相應調(diào)整時間安排。【中?！ゅX塘山水】項目的主要分判計劃見表2，分判時間節(jié)點見附件二。表2：【中海 ·錢塘山水】項目合約分判計劃表工程類別分判工程名稱分判單位招標方式價款形式報價模式付款方式設計樣板投標樣板備注基礎工程樁基工程分包1-2家邀請招標單價包干多次報價A類無無樁基檢測分包1家邀請招標單價包干多次報價D類無無建筑結(jié)構(gòu)工程主體工程總包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類無無鋁合金工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要外墻磚甲供1家直接委托單價包干核價B類需要需要總部采購公共裝修工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要?；u甲供1家直接委托單價包干核價B類需要需要總部采購機電安裝工程弱電智能化分包1家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要消防工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無需要電梯甲供1家直接委托單價包干核價C類需要需要總部采購配套工程自來水工程水務局指定直接委托單價包干無A類無無變配電工程電力局指定直接委托單價包干無A類無無電話及寬帶分包1家邀請招標總價包干多次報價A類無無燃氣工程政府指定直接委托總價包干無A類無無室外工程園建工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要材料樣板綠化工程分包1-2家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要材料樣板排水及道路工程分包1家邀請招標總價包干多次報價A類需要需要材料樣板備注：付款方式——A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價的90%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關方驗收合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；C類：設備類合同，每批材料到場并經(jīng)相關方驗收、調(diào)試合格后支付該批材料價值的80%，在該分項工程最終付款以后支付至工程總價的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；*號：表示有預付款。（二）招標分判詳述1、總承包工程分判根據(jù)項目的規(guī)模體量，本項目擬分為兩個標段進行總承包工程的招投標，其理由在于：1、由于在杭州建筑市場我司無成熟施工單位資源，選擇兩家總包單位比只選擇一家單位有利于規(guī)避單位選擇失敗的風險；2、項目的體量大小適合于2家單位承建，同時，選用兩家總包，易于形成相互競爭的局面，有利于保證工期、提升現(xiàn)場安全文明管理水平、提升施工質(zhì)量。具體的標段劃分將按照確保項目營銷進度需要、標段金額大體均衡、易于施工管理為原則在與項目發(fā)展部進一步討論后確定。有關具體操作事項規(guī)劃如下：投標單位要求符合施工資質(zhì)、有相關工程業(yè)績、公司及項目經(jīng)理信譽好、項目經(jīng)理項目管理能力強、合約意識強、公司總部對項目部支持力度大的施工單位?？疾鞎r間安排：2007年9月15日前完成初步考察，在投標后須對有意向的公司項目經(jīng)理及項目班子、勞務隊伍、施工質(zhì)量做重點考察。有關時間節(jié)點①設計出圖時間多層施工圖計劃出圖時間：2007年9月22日前；高層施工圖計劃出圖時間：2007年12月12日出圖。②工程進度計劃節(jié)點時間多層開始時間：2007年10月29日；土方及圍護時間：2008年3月1日；地下室開始時間：2008年4月11日；高層地上結(jié)構(gòu)開始時間：2008年6月20日。③招標計劃時間（內(nèi)部招標）詳見附件二；④政府招投標手續(xù)辦理時間內(nèi)部招標工作完成后，由招標代理公司及中標單位到杭州市濱江區(qū)辦理政府招投標手續(xù)，時間約為20-30天。合約形式：工程量清單形式，包干總價（除設計變更外）。其他補充說明：a.上述招標時間均為初步計劃時間，視最終招標圖紙出圖時間而定。如出圖時間延后，則招標時間相應順延；b.機電預留預埋：由于總承包工程招標時機電工程往往未能定判，則高層地下室工程、多層結(jié)構(gòu)中的機電預留預埋工作建議由總包單位完成為妥。為此，總承包工程中該部分的機電預留預埋在設計圖紙中內(nèi)容應設計清楚，以便于投標單位編制準確的清單和報價，并便于今后與機電指定分包單位的銜接。c.總包的合約內(nèi)容：總承包單位自身施工的內(nèi)容原則上為土建結(jié)構(gòu)、粗裝飾、強電及給排水工程、外墻面磚鋪貼、部分機電預埋等，考慮到政府招標手續(xù)辦理的復雜性，我們擬將樁基工程、公共部位精裝飾、鋁合金、消防、室外景觀等項目作為暫定項目/指定分包項目納入總包管理體系一并進行政府招標手續(xù)辦理。d.指定分包：在招標時明確指定分包工程內(nèi)容，同時招標時列出暫定金額，由總承包單位根據(jù)指定分包暫定金額申報照管費/總包管理費。指定分包的分判將由業(yè)主方根據(jù)設計情況及工程進度依計劃另行進行。（各指定分包單位的詳細分判詳見下文）。e.甲供材料：主要為外墻面磚、木門、裝修材料、大型設備和水電產(chǎn)品等，該等甲供材料于招標時以暫定金額形式列出項目供總承包單位申報總包配合費。g.資金控制：為確保工程順利開展，要求總包及各指定分包必須建立?？顚Ｓ脦?，指定分包工程款的審核由業(yè)主方完成，支付則通過支票背書方式由總包名義支付。為確?？偘蝗我饪垩褐付ǚ职こ炭?，我們將在合約中制定嚴格管理措施。2、分包工程分判（1）土建類指定分包①樁基及圍護指定分包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關工程業(yè)績、項目管理能力強、合約意識強的施工單位。投標單位：5家?？疾鞎r間：2007年7-8月。招標完成時間：2007年12月上旬（已完成）。合約形式：包干總價，除有設計變更外；工程量清單形式。招投標手續(xù)辦理：由樁基及圍護指定分包單位自行辦理政府中標手續(xù)及有關施工許可手續(xù)或并入總包一起辦理有關手續(xù)。圍護工程：圍護樁并入樁基工程一起招標，其他部分并入總包范圍。③鋁合金指定分包工程：根據(jù)各地區(qū)公司以往操作經(jīng)驗來看，由于項目外立面設計涉及較多復雜因素，其進度往往較為遲緩；而鋁合金工程又為專業(yè)技術性強的工程，其具體深化節(jié)點設計圖紙需由鋁合金專業(yè)廠商出圖，期間的配合、協(xié)調(diào)工作往往較多，因此招標周期應預留1-2月。a.資格預審及考察：選擇資質(zhì)一級、具有當?shù)厣a(chǎn)或加工能力、同類工程施工的單位考察，并選擇10家單位考察，考察工作將在2007年12月中旬完成。b.投標單位：6家左右。c.成本控制建議：鋁合金工程歷來是成本控制的一個重點。做好該項工作的重點是圖紙清晰、節(jié)點設計合理、合約嚴密、清單準確、選用的施工單位專業(yè)技術能力強。d.計劃招標完成時間：多層2008年1月底前，高層2008年7月底前。e.合約形式：包干總價，除有設計變更外；工程量清單形式。④公共部位精裝修指定分包工程：大堂及公共部位裝修工程：主要包括大堂、標準層電梯廳等裝修。由于公共部位精裝修是項目定位及檔次的表現(xiàn)，為確保招標成功，首先設計圖紙應盡可能完善，其次材料樣板應提前封樣，并盡可能易于采購或可替換，以便于施工及成本控制。a.資格預審及考察：選擇資質(zhì)等級符合、具有較強同類工程施工能力、項目經(jīng)理信譽實力強的5-7家單位進行考察，考察工作將在2008年5月前完成。b.投標單位：4-6家。c.計劃招標完成時間：2008年7月20日底前，視工程量大小及標段劃分情況確定1-2家單位中標。d.合約形式：包干總價，除有設計變更外；工程量清單形式。=6\*GB3⑥外總體景觀工程：外總體景觀工程主要為小區(qū)道路、硬景裝飾、綠化工程，根據(jù)工程量大小選擇1-2家單位承擔施工。根據(jù)對杭州市場的調(diào)研情況來看，各樓盤小區(qū)景觀設計方案、施工質(zhì)量是樓盤的品質(zhì)外在體現(xiàn)，因此該部分的工程分判、施工管理將是我們工作的一個重點；同時，由于室外景觀工程施工面大，裝飾材料苗木種類繁多、設計變更較多，更是成本控制的一個難點，因此，加強對外總體景觀工程的提前研究和準備工作顯得很重要。a.資格預審及考察：選擇資質(zhì)等級符合、具有較強同類工程施工能力、項目經(jīng)理信譽實力強的5-7家單位進行考察，考察工作將在2008年5月前完成。b.投標單位：4-6家。c.計劃招標完成時間：2008年6月底前完成。以上指定分包項目清單為暫定的，我們將在招標文件中保留根據(jù)項目發(fā)展進度或其他需要將其他未列入上述清單的項目劃為指定分包進行招標的權(quán)利，同時亦不排除視實際需要將上述指定分包項目轉(zhuǎn)為總包施工的情況，這一點亦會在總承包招標文件中予以明確。（2）機電類指定分包機電類工程內(nèi)容包括強電、弱電、消防、給排水、電梯、政府變配電工程等眾多子項工程。關于機電指定分包的分判管理模式，我們擬策劃如下：機電類指定分包擬分成綜合機電主分包（包括強電工程、給排水工程等）、弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、消防工程、電梯供貨及安裝指定分包、政府指定的變配電工程、甲供機電設備及物資等幾大項。①綜合機電主分包根據(jù)杭州市場通常做法，強電及給排水工程通常由土建總承包單位實施，故擬將強電及給排水包括在總承包單位實施范圍內(nèi)。②弱電智能化指定分包單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關工程業(yè)績，綜合協(xié)調(diào)管理能力強、合約意識強、項目經(jīng)理信譽能力強。投標單位：3-4家?？疾焱瓿蓵r間：2008年3月底。招標完成時間：2008年5月15日前。合約形式：包干總價，除有業(yè)主同意的設計變更外。③電梯供貨及安裝按照地產(chǎn)集團公司要求直接使用總部集中采購確定的上海三菱電梯。內(nèi)部確定型號、可選配置、可選功能等技術要求的時間：2008年2月。=4\*GB3④政府指定的變配電工程根據(jù)政府部門的有關規(guī)定及現(xiàn)場進度確定定標時間。=5\*GB3⑤甲供機電物資甲供機電設備及指定品牌供貨：按照地產(chǎn)集團公司要求直接使用總部集中采購確定的水泵、戶內(nèi)配電箱、閥門、PVC水電管材等。3、工程監(jiān)理單位招標（1）單位要求：符合本工程相應規(guī)模的建設監(jiān)理資質(zhì)，具備相應的業(yè)務規(guī)模，監(jiān)理人員配置素質(zhì)高，公司信譽良好，總監(jiān)各方面能力強的單位。（2）投標單位考察：2007年7月底前。（3）投標單位：5家。（4）招標完成時間：2007年8月30日前。（5）合約形式：依據(jù)招標時具備的設計成果，由投標單位出具監(jiān)理服務計劃書，按國家和杭州市工程監(jiān)理相關規(guī)范（取較嚴格者）給監(jiān)理服務計劃書的內(nèi)容，申報包干總價，我司則約定較為保守的工期，并約定無論實施階段建筑形態(tài)和數(shù)量變化，總價不做調(diào)整。（6）總價確定原則：依依據(jù)本工程規(guī)規(guī)模、監(jiān)理服服務工作內(nèi)容容，結(jié)合市場場價格情況，確確定總價。四、建安成本控制計計劃（一） 建安成本本控制目標《【中?！ゅX塘山山水】項目建建安成本估算算表》具體分項內(nèi)內(nèi)容主要為基基礎工程、結(jié)結(jié)構(gòu)工程、鋁鋁合金工程、公公共部位精裝裝飾工程、機機電工程及總總體工程，估估算建安成本本為人民幣33.49322億元，估算算經(jīng)濟指標為為2258元/m2（按總建筑筑面積1544702m2計算）。（具具體內(nèi)容詳見見附件一）。隨著設計不斷完善善和深度加深深，我們將對對上述成本估估算進行動態(tài)態(tài)即時調(diào)整，在在未有更新的的設計圖紙之之前，該成本本估算表即為為【中?！ゅX塘山水】項項目的成本控控制指標。同同時，該成本本估算表也將將分發(fā)公司領領導及各相關職能部部門，以作決決策參考或評評審。（二） 建安成本本控制重點1、土建工程土建工程的成本控控制重點在于于結(jié)構(gòu)含鋼量量和混凝土平平米用量的控控制上，以及及砌筑材料的的選擇上（如如選用粘土磚磚與加氣混凝凝土砌塊則造造價相差很大大）。這需要設計計管理部嚴格格約束設計單單位控制好結(jié)結(jié)構(gòu)含鋼量和和混凝土平米米用量，并不不斷優(yōu)化設計計，選用可代代替的新型材材料。同時，也也需要項目部部加強與政府府部門的溝通通，必要時與政府府相關規(guī)定可以進行行打些擦邊球球，確保某些材材料的使用（如如粘土磚的使使用）。2、機電工程住宅項目的機電所所占比重不大，其成本控控制重點主要要在于設備、材材料的選材用用料上，如地地下室的線槽槽電纜、用戶戶配電箱、可可視對講機等等。（三）建安成本控控制措施1、控制目標通過采取必要的控控制建安成本本的措施，我我們將成本控控制目標定為為：將估算成成本降低5%