CIIIC總部基地南區(qū)商業(yè)發(fā)展建議20100114

世茂解放閣項目策劃建議新市中心、新城商業(yè)中心、商業(yè)升級城市發(fā)展背景：老城改造升級步伐推進，孕育新城市中心的形成。區(qū)域發(fā)展背景：東部新城代表濟南未來發(fā)展方向，但尚處起步發(fā)展期。項目本體背景：項目本體位于新城中心區(qū)，體量較大。區(qū)域發(fā)展與城市戰(zhàn)略、新城市中心理論——基于城市發(fā)展戰(zhàn)略以及新城市中心核心驅(qū)動力給予區(qū)域精準的定位，并探尋新城市中心的相關規(guī)律，共同推進城市發(fā)展戰(zhàn)略的有效實現(xiàn)。研究背景問題界定研究理念關鍵詞如何給出處于發(fā)展不成熟的新城中心區(qū)、大體量商業(yè)的物業(yè)發(fā)展建議。研究目的甲方對本項目的困惑對我司的要求如何規(guī)劃、組織本項目商業(yè)部分？1、本項目商業(yè)應如何定位？2、各種業(yè)態(tài)如何選擇、如何分布、如何做到有序組織？研究思路針對本項目特征，設定具體研究思路區(qū)域?qū)傩越缍?、項目整體定位——縝密分析項目所處的經(jīng)濟背景和城市發(fā)展背景，明了項目所處市場環(huán)境，結合項目本體及市場研判給出本項目整體定位。整體定位下，人口演變規(guī)律及消費人群分析——商業(yè)目標群定位。明確定位下的市場研判、案例實證研究、確定定位下商業(yè)各業(yè)態(tài)排布及功能劃分等建議。戰(zhàn)略層面尋找定位策略層面落實定位+項目本體定位分析發(fā)展及總體布局建議案例項目背景報告框架市場環(huán)境項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃背景市場環(huán)境濟南市區(qū)域位置解讀濟南是國務院規(guī)劃環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心城市之一，同時具有北承渤海經(jīng)濟圈，南接大長三角經(jīng)濟圈的功能。環(huán)渤海經(jīng)濟圈，指以遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟帶，同時延伸輻射到山西、遼寧、內(nèi)蒙古中東部。濟南之于環(huán)渤海經(jīng)濟圈是支點性城市和連接性城市，它南面緊接中國經(jīng)濟最發(fā)達的大長三角經(jīng)濟圈，是南北經(jīng)濟融通，東西經(jīng)濟接軌的核心城市。濟南及周邊城市經(jīng)濟發(fā)展分析濟南經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，山東一線城市，但總量雖然與京津地區(qū)有一定差距。國務院定位濟南為環(huán)渤海南岸的城市，這既是對濟南在環(huán)渤海經(jīng)濟圈地位的重要性的認可，同時更是為濟南的未來發(fā)展指明了方向。目前濟南的商務發(fā)展成本遠遠低于北京和上海等特大城市，低成本加上好的地理位置，可吸引大批商家投資。濟南市具有很好的經(jīng)濟發(fā)展基礎，作為山東的省會是環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要一環(huán)。北京天津青島濟南淄博威海2004年4283.32931.882163.81618.91147.061008.812005年6814.53663.862695.51876.51515.181169.772006年7720.34337.733206.582185.11645.271368.532007年9006.25018.283786.522554.31945.021583.452008年104886354.384436.183017.42316.781780.35環(huán)渤海經(jīng)濟圈代表城市GDP比較（億元）濟南市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析2006年至2008年六大支柱產(chǎn)業(yè)增長率比較圖產(chǎn)品名稱單位2008年比上年士％重工業(yè)產(chǎn)品原煤萬噸263.85-1.7原油加工量萬噸466.147.7發(fā)電量億千瓦時124.02-4.1鋼萬噸1124.99一7.4鋼材萬噸956.07-11水泥萬噸724.536.1金屬成型機床山口2693.5發(fā)電設備萬千瓦713.68-5.7光通信設備萬臺2.539.1載貨汽車萬輛10.646.2輕工業(yè)產(chǎn)品紗萬噸9.31.7布億米1.39-48.6乳制品萬噸32.5119.2軟飲料萬噸47.0116.0卷煙億支472.535.3微型電子計算機萬臺42.2435.1摩托車萬輛1189.8塑料制品萬噸26.23-3.2濟南規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量情況截止到2008年，濟南六大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，其中高新技術產(chǎn)品增長較快，微型計算機42.2萬臺，增長35.1%；電子計算機8.3萬臺，增長35%。支柱行業(yè)和大型企業(yè)集團平穩(wěn)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)健康，交通裝備產(chǎn)業(yè)、石化化纖產(chǎn)業(yè)和機械裝備制造業(yè)作為現(xiàn)實支柱產(chǎn)業(yè)，城市經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定。濟南市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析從2005~2008年濟南三產(chǎn)穩(wěn)步增長,截止到2008年底，濟南三產(chǎn)分別占5.8%、44.1%、50.1%。第二產(chǎn)業(yè)仍是濟南經(jīng)濟發(fā)展的中堅量，第三產(chǎn)業(yè)凸顯巨大潛力，成為帶動經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。2003年~2008年濟南產(chǎn)業(yè)結構比較第三產(chǎn)業(yè)所占比例持續(xù)增加，現(xiàn)代服務業(yè)逐漸顯示出拉升經(jīng)濟的強大動力，產(chǎn)業(yè)升級成為經(jīng)濟結構調(diào)整的重點。2003年~2008年濟南三大產(chǎn)業(yè)增長率折線圖《濟南市城市總體規(guī)劃(2005年—2020年)》：將著力提升東部金融、物流、信息、會展、中介等生產(chǎn)性服務業(yè)，突出發(fā)展軟件、文化、教育培訓等知識型服務業(yè)，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)、社區(qū)服務等生活性服務業(yè)。發(fā)展總部經(jīng)濟、創(chuàng)意經(jīng)濟，提升城區(qū)服務業(yè)發(fā)展水平。加快建設金融商務核心區(qū)和現(xiàn)代物流園，提升齊魯軟件園等服務業(yè)重點區(qū)片。大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃東部逐步形成以電子信息、教科研發(fā)、商貿(mào)推廣等多元化產(chǎn)業(yè)格局的高新商業(yè)圈，成為濟南市的高新產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展基地。經(jīng)濟發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)結構特征第一階段：工業(yè)化初始階段第二階段：工業(yè)化起飛階段第三階段：工業(yè)化加速成熟階段第四階段：后工業(yè)化階段第一產(chǎn)業(yè)比重大于10%第一產(chǎn)業(yè)比重小于10%，且第二產(chǎn)業(yè)比重明顯高于第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重小于5%，且第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比重大體相當?shù)谝划a(chǎn)業(yè)比重進一步下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重達60%以上濟南工業(yè)發(fā)展階段經(jīng)濟發(fā)展階段及其產(chǎn)業(yè)結構特征錢納里經(jīng)濟發(fā)展階段模型（1998年標準）階段人均GDP（美元）起步階段1200-2400工業(yè)化階段起飛階段2400-4800加速階段4800-9000發(fā)達經(jīng)濟階段成熟階段9000-16600后工業(yè)階段＞16600城市產(chǎn)業(yè)解析濟南處于工業(yè)化加速階段，第三產(chǎn)業(yè)前景廣闊，為商業(yè)發(fā)展提供機遇。項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景

宏觀經(jīng)濟背景

城市規(guī)劃背景市場環(huán)境“一個城市只有一個中心”論已過時，城市多核結構已在多個城市顯現(xiàn)。廣州-北京路重慶-解放碑濟南-泉城路上海-南京路“一個城市只有一個中心”的城市發(fā)展理論，在上世紀90年代的中心城市發(fā)展中得到了很好的印證。然而，城市在發(fā)展，這些中心還能否適應不斷增長的發(fā)展需求嗎？城市多極化發(fā)展是必然趨勢上海是典型的由一個中心向多個中心發(fā)展的國際化都市，城市結構變革走在全國的前列上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋城市多極化發(fā)展是必然趨勢上海-南京路西單、國貿(mào)構成了北京雙中心的城市發(fā)展格局城市多極化發(fā)展是必然趨勢濟南城市規(guī)劃濟南城市格局由中心老城區(qū)向東西兩翼發(fā)展，拓展，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產(chǎn)業(yè)聚集帶，東部產(chǎn)業(yè)帶是推動東部經(jīng)濟發(fā)展的引擎。濟南發(fā)展格局：東拓、西進、南控、北跨、中疏；城市呈外溢式擴張格局，區(qū)域融合趨勢十分明顯。中心城區(qū)東部新城東部城區(qū)城市居住發(fā)展城市居住重心向東轉(zhuǎn)移，未來2年內(nèi)，東部將形成濟南市大規(guī)模中高端居住聚集區(qū)。2009年，濟南市商品住宅共成交266.9萬，其中東部共成交128.6萬，比例高達48.2%。本區(qū)域商品住宅集中在會展中心和燕山片區(qū)經(jīng)十路以東。以海爾綠城全運村和中海奧龍觀邸為代表，濟南高端居住區(qū)聚集。城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)鲜屑哟螽a(chǎn)業(yè)升級和結構調(diào)整，東部新城規(guī)劃以高新技術、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展重點，承擔城市經(jīng)濟發(fā)展引擎的重任。依據(jù)省委、省政府加快工業(yè)調(diào)整振興的意見精神，結合我市工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，目前我市已初步完成電子信息、汽車、裝備制造、冶金制造、新能源、紡織、化工、輕工8個行業(yè)的振興規(guī)劃框架?！獫先請蟾咝聟^(qū)龍頭產(chǎn)業(yè)概況電子信息產(chǎn)業(yè)：培植了浪潮集團、松下電子、華光電子、同欣電子等龍頭企業(yè)生物制藥業(yè)：培植了齊魯制藥、博士倫福瑞達等龍頭企業(yè)，并在眼科用藥和抗腫瘤藥物研發(fā)生產(chǎn)方面走在了全國前列；交通裝配產(chǎn)業(yè)：吉利汽車、重汽、青年汽車、中車集團等汽車及零部件制造項目加快建設高端服務業(yè)：以軟件產(chǎn)業(yè)、服務外包、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和知識總部經(jīng)濟為主高新區(qū)中南部、龍洞、唐冶分別規(guī)劃了省級、市級以及區(qū)級行政辦公用地。文化方面：山東省博物館、省檔案館分別于高新區(qū)選址建設新館；教育方面：賢文片區(qū)將建設成為高新區(qū)的高等教育集中區(qū)。龍洞地區(qū)的奧體中心場館，賢文片區(qū)的競技體育中心，以及唐冶片區(qū)區(qū)級體育中心的建設，使得高新區(qū)將成為體育休閑集中區(qū)。高新區(qū)將建立一流的醫(yī)療服務、預防保健和衛(wèi)生監(jiān)督體系，其中重點建設省立醫(yī)院東院醫(yī)療衛(wèi)生機構。行政辦公文化教育體育醫(yī)療衛(wèi)生政務、文化和體育中心正由老城向東部城區(qū)轉(zhuǎn)移，東部承接未來城市公共事業(yè)中心的職能。公共事業(yè)發(fā)展城市商務發(fā)展商務辦公沿經(jīng)十路向東發(fā)展形成濟南市新商務走廊，隨著總部基地項目發(fā)展，東部省級總部經(jīng)濟中心雛形初現(xiàn)。濼源大街片區(qū)作為目前濟南發(fā)展最為成熟的寫字樓聚集區(qū)。山大路板塊是濟南電子科技企業(yè)的聚集地，而二環(huán)東路板塊則是濟南中小企業(yè)集中辦公的區(qū)域，并在此逐漸形成了新的二環(huán)東路經(jīng)濟隆起帶。高新區(qū)板塊規(guī)劃為科技企業(yè)及總部基地，目前發(fā)展并不成熟。新形成的經(jīng)十路板塊交通條件優(yōu)越，地段價值高，潛在供應量大，預計將成為濟南高檔寫字樓一極。復合型城市新中心賢文奧體文博漢峪在濟南空間拓展和區(qū)域融合的背景下，需依托新區(qū)進行城市功能的升級和完善，東部新城承擔這一責任，中心區(qū)成為復合型城市新中心。以國際會展中心為核心形成集會議、商務、金融、娛樂為一體的產(chǎn)業(yè)帶。承擔著商業(yè)金融的核心功能，以商業(yè)金融和生活居住為主導。規(guī)劃主要產(chǎn)業(yè)功能有體育、文化、衛(wèi)生、金融、商務辦公。項目背景小結項目背景小結核心結論城市發(fā)展背景宏觀經(jīng)濟背景宏觀經(jīng)濟向好，產(chǎn)業(yè)結構日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛帶動商業(yè)市場面對較大機遇。根據(jù)城市多核理論和濟南城市發(fā)展趨勢，東部新城中心區(qū)將成為濟南未來城市新中心；未來城市發(fā)展方向仍為東部新城，而本項目正坐落于城市東部新城中心城區(qū)。濟南宏觀經(jīng)濟整體向好，為項目發(fā)展奠定了良好的宏觀經(jīng)濟背景。產(chǎn)業(yè)結構日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點。東部新城以高新技術產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)作為主導產(chǎn)業(yè)，是濟南市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)。東部新城是城市發(fā)展的主要方向。東部現(xiàn)形成中心區(qū)、出口加工區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)區(qū)“三足鼎立”，中心城區(qū)雛形初現(xiàn)。東部是濟南市商業(yè)規(guī)劃的重點區(qū)域，未來規(guī)劃形成商業(yè)集中區(qū)域。項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景市場環(huán)境本體分析總部基地項目位于新城核心區(qū)位，貫穿連接東部各片區(qū)。濟南東部重點發(fā)展中心區(qū)、出口加工區(qū)、孫村片區(qū)三大片區(qū)?？偛炕鼐o鄰經(jīng)十路，貫穿、連接三大片區(qū)，位于濟南未來新城中心區(qū)位。圖改本體分析交通：內(nèi)外部項目交通路網(wǎng)發(fā)達，具備良好的可達性項目緊鄰多條城市主干道：北鄰省城第一大道經(jīng)十路，西臨舜華路，東臨劉智遠路，未來內(nèi)外交通十分便利在內(nèi)部路網(wǎng)上，項目有多條區(qū)間路分布于項目內(nèi)部，連接極其方便經(jīng)十路與鳳凰路交界口是重要交通節(jié)點。本體分析項目入駐企業(yè)以總部辦公企業(yè)為主，擁有強大的商務聚合能力總部基地（北區(qū)加南區(qū)）寫字樓總面積達萬平米總部基地入駐企業(yè)以總部級辦公企業(yè)為主，由此帶動、聚集上下游產(chǎn)業(yè)，從而形成總部經(jīng)濟效應。本體分析總部基地項目的商業(yè)規(guī)?？梢灾纬鞘屑皡^(qū)域配套需求總部基地商業(yè)面積大，可為區(qū)域及城市提供多功能的配套服務總部基地具備成為新城商業(yè)中心的外在條件和內(nèi)在素質(zhì)本體分析總部基地項目位于新城核心區(qū)位，貫穿連接東部各片區(qū)交通：項目交通路網(wǎng)發(fā)達，具備良好的可達性項目入駐企業(yè)以總部辦公企業(yè)為主，擁有強大的商務聚合能力總部基地項目的商業(yè)規(guī)模可以支撐城市及區(qū)域配套需求項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景市場環(huán)境整體商業(yè)市場變遷商業(yè)競爭關系人口需求分析綜合性、高檔次商業(yè)進駐濟南，極大提升濟南商業(yè)成熟度，濟南商業(yè)市場迎來繁榮成熟關鍵時期。濟南商業(yè)發(fā)展歷史傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代商業(yè)成熟期1949年~1995年1992年~2002年2003年~目前2010年~本地國營商業(yè)以百貨為主商業(yè)規(guī)?？傮w較小，檔次較低消費的提升促進少數(shù)百貨的出現(xiàn)消費觀念的改變促使專業(yè)商場、專賣店及超市大量出現(xiàn)大型超市專業(yè)店進一步拓展?jié)鲜袌龃笮蜕虡I(yè)由傳統(tǒng)商業(yè)向綜合商業(yè)過度外資商業(yè)逐漸突破壁壘進入濟南商業(yè)市場銷售類商業(yè)大量出現(xiàn)外資連鎖商業(yè)/外敷商業(yè)地產(chǎn)集團大舉進入綜合性購物中心開始出現(xiàn)商業(yè)壁壘逐步減弱，商業(yè)發(fā)展更加透明、有序濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、濟南第一百貨貴和購物中心、銀座商城三聯(lián)家電、萬家隆、大潤發(fā)等泉城路萬達沃爾瑪、家樂福、樂購國美電器、蘇寧電器恒隆廣場萬達廣場銀座中心佳世客（日本永旺）人民商場銀座商城家樂福萬達廣場商圈分布以泉城路商圈和經(jīng)四路商圈為例，現(xiàn)有商圈全面升級改造，對接國內(nèi)領先商業(yè)業(yè)態(tài)。市級商圈泉城路商圈次級商圈英雄山路商圈花園路商圈西市場商圈經(jīng)四路商圈專業(yè)商業(yè)密集區(qū)北園大街商圈（家居建材市場）洛口商圈（服裝批發(fā)）商圈總供應量大型商業(yè)面積約23萬平方米；步行街總長度1，600米臨街中小型店鋪約200間空置率5%銷售價格30，000—40，000元/平方米租金商場：18—50元/平米/天臨街店鋪：4—21元/平米/天主要特征濟南最繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集、名店眾多，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的步行商業(yè)街；主力商業(yè)：貴和購物中心、貴和商廈、銀座商城、銀座購物廣場、國美、蘇寧等未來主力店：恒隆廣場、泰府廣場、紅尚坊客戶特征作為濟南最古老的商業(yè)街，不僅吸引了濟南的消費群體，作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量旅游消費者；銀座、貴和主要以高端消費人群為主，是權貴階層購物的主要場所市級商圈——泉城路商圈總供應量大型商業(yè)面積約21萬平方米；步行街總長度2，000米臨街中小型店鋪約500間空置率10%銷售價格20，000—25，000元/平方米租金商場：10—25元/平米/天臨街店鋪：2—5元/平米/天主要特征濟南最傳統(tǒng)的商圈，在泉城路興起之前是濟南第一商圈；在中檔及中低檔商品消費方面，該商圈在濟南商業(yè)市場中占有主導地位；區(qū)域內(nèi)商場間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴重，部分商場體量過大，如人民商場、大觀園商場新興主力店：萬達綜合體客戶特征主要為中等收入的本市人口；消費者年齡18—50歲，主力消費者30歲左右市級商圈——經(jīng)四路商圈總供應量大型商業(yè)面積約7.4萬平方米；周邊區(qū)域商業(yè)街約2千米空置率5%銷售價格15，000—20，000元/平方米租金商場：10—20元/平米/天臨街店鋪：2—5元/平米/天主要特征花園路中段改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展歷史文化的沉淀及現(xiàn)代潮流時尚的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的休閑文化特色；經(jīng)一路延長線道路改造工程的完成，聯(lián)動了該區(qū)域與泉城路商圈；目前該區(qū)域的消費以中高檔為主，休閑娛樂及西式餐飲較多客戶特征以中高端消費人群為主，是高收入、高學歷的新型中高收入階層購物的主要場所；次級商圈——花園路商圈總供應量大型商業(yè)面積約9.6萬平方米；臨街店鋪較少空置率10%銷售價格20，000—25，000元/平方米租金商場：10—20元/平米/天主要特征該商圈以經(jīng)十路和英雄山路交匯處為核心，伴隨著山東省體育中心的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的新型商業(yè)區(qū)；整體供應較少，以百貨和超市為主，并有數(shù)量眾多的中式餐飲；目前該區(qū)域的消費以中檔為主，并有少量以體育休閑為主題的中高檔商業(yè)；交通便利，臨近南部高檔居住區(qū)是該商圈最主要的兩大優(yōu)勢。但以過境交通為主的快速路也限制了人流量的增長客戶特征以濟南南部的中高收入居民及時尚青年為主要服務對象次級商圈——英雄山路商圈總供應量空置率%銷售價格--租金商場：2.5—8元/平米/天主要特征以華聯(lián)、嘉華為主體構筑的西市場商圈已成為濟南西部的商業(yè)中心；目前該區(qū)域的消費以中低檔為主，以批發(fā)為主，兼有零售；現(xiàn)今擁有大量服裝專賣店、餐飲連鎖店；客戶特征該商圈的小商品批發(fā)市場在全省乃至全國都發(fā)生業(yè)務往來次級商圈——西市場商圈總供應量大型商業(yè)面積約66萬平方米，建材家居61萬，百貨及超市5萬；服裝鞋帽批發(fā)市場約15萬平方米空置率15%銷售價格10，000—15，000元/平方米租金專業(yè)市場：1—23元/平米/天主要特征北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地其中檔次較高的是銀座家居、居然之家等；北園大街是濟南北部最主要的東西主干道，交通非常便利；該商圈特征過于單一，對于其他類型業(yè)態(tài)的進入將形成阻礙效應客戶特征建材家居專業(yè)市場具有全市級輻射力，甚至能輻射周邊城市；服裝批發(fā)市場以中低檔消費為主；百貨及超市是周邊區(qū)域居民購物的主要場所專業(yè)商業(yè)密集區(qū)——北園大街商圈總供應量空置率銷售價格租金專業(yè)市場：2—5.5元/平米/天主要特征濟南市大型專業(yè)商圈，主要以服飾批發(fā)零售為主；以濟洛路為軸線，以洛口服裝成為核心向周邊輻射；濟南市最大的服飾批發(fā)零售市場，經(jīng)營產(chǎn)品檔次從低到高客戶特征銷售產(chǎn)品為中低檔次產(chǎn)品為主，吸引了大量的中低層次消費人群；其主要目標客戶群為濟南市區(qū)的經(jīng)營商戶和不分周邊地區(qū)的批發(fā)商；專業(yè)商業(yè)密集區(qū)——洛口城市商業(yè)發(fā)展方向城市沿東西擴展，結合濟南“一核兩區(qū)四片四區(qū)”的城市商業(yè)規(guī)劃和商圈輻射范圍所限，東部必將形成一個新商業(yè)核心。總體分布總體布局形成“一核兩區(qū)四片四心”結構，規(guī)劃老城商圈、主城商圈和新城商圈三大商圈。發(fā)展目標商業(yè)業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的總體戰(zhàn)略和目標是，把濟南建設成為立足濟南，帶動山東，輻射華東、華北、黃河中下游及環(huán)渤海地區(qū)。發(fā)展現(xiàn)狀以全運會為契機，東部基礎設施建設完善，具備發(fā)展商業(yè)的良好條件?，F(xiàn)有大型商業(yè)分布集中在老城區(qū)，未來的項目會向人口集中的東西發(fā)展，核心商圈外部大型商業(yè)項目的集聚，城市東部和西部新興商圈形成的可能性逐漸增大。商業(yè)項目分布濟南市商業(yè)仍然主要集中在老城中心區(qū)域，泉城路商圈仍占據(jù)濟南商圈的首要位置。經(jīng)四路商圈以萬達廣場為代表，形成老城商圈的升級換代。賢文片區(qū)出現(xiàn)大量潛在商業(yè)物業(yè)，預計未來東部新城將會出現(xiàn)一個新興的商圈?，F(xiàn)有大型綜合商業(yè)項目列表（一）濟南商業(yè)項目分布編號項目名稱商圈建筑類型建筑面積（平米）市場定位商業(yè)類型1三聯(lián)商廈泉城路獨立商業(yè)15,260中檔家電2人民商場經(jīng)四路獨立商業(yè)43,000中檔百貨3華聯(lián)商場經(jīng)四路獨立商業(yè)26,000中檔百貨4銀座商場泉城路公建裙樓30,000高檔百貨5貴和購物中心泉城路獨立商業(yè)22,000高檔百貨6大觀園商場經(jīng)四路獨立商業(yè)40,000中檔百貨7銀座購物廣場泉城路獨立商業(yè)31,000中高檔綜合商業(yè)8經(jīng)四路人防商城經(jīng)四路獨立商業(yè)18,000中低檔百貨9大潤發(fā)天橋店北園大街獨立商業(yè)10,000中低檔超市10大潤發(fā)歷下店其他獨立商業(yè)20,000中檔超市11大潤發(fā)歷城店花園路獨立商業(yè)20,000中檔超市編號項目名稱商圈建筑類型建筑面積（平米）市場定位商業(yè)類型12大潤發(fā)山水店英雄山路獨立商業(yè)13,000中低檔超市13貴和商廈泉城路獨立商業(yè)30,000中高檔百貨14嘉華購物中心經(jīng)四路獨立商業(yè)40,000中檔百貨15八一銀座店英雄山路獨立商業(yè)20,000中檔百貨16銀座家居北園店北園大街獨立商業(yè)50,000中高檔家居17銀座北園店北園大街獨立商業(yè)42,000中檔綜合商業(yè)18萬達購物中心泉城路獨立商業(yè)43,000中檔綜合商業(yè)19歐亞達北園大街獨立商業(yè)120,000中高檔家居20蘇寧電器泉城路公建裙樓10,000中檔家電21家樂福解放路獨立商業(yè)12,000中檔綜合商業(yè)22華聯(lián)超市廣場店其他獨立商業(yè)15,000中檔超市23泉樂坊泉城路獨立商業(yè)中高檔商業(yè)街濟南商業(yè)項目分布現(xiàn)有大型綜合商業(yè)項目列表（二）編號項目名稱商圈建筑類型建筑面積（平米）市場定位商業(yè)類型24英雄山人防商城英雄山路獨立商業(yè)30,000中低檔百貨25銀座洪樓店花園路獨立商業(yè)21,000中高檔百貨26貴和體育中心店英雄山路獨立商業(yè)13,000中高檔百貨27易初蓮花體育中心店英雄山路獨立商業(yè)20,000中高檔超市28國美電器泉城路公建裙樓10,000中檔家電29圣凱財富廣場泉城路公建裙樓21,000中高檔綜合商業(yè)30銀座華信店花園路獨立商業(yè)32,808中高檔綜合商業(yè)31時代商業(yè)廣場經(jīng)四路獨立商業(yè)26,000中檔綜合商業(yè)32樂購洪樓獨立商業(yè)120,000中檔綜合商業(yè)33居然之家槐蔭店其他獨立商業(yè)100,000中高檔家居34居然之家北園店北園大街獨立商業(yè)163,000中高檔家居35銀座家居廣場其他獨立商業(yè)60,000中高檔家居36銀座燕山店其他獨立商業(yè)20,000中高檔綜合商業(yè)37藍石趵北6號泉城路獨立商業(yè)15,000中檔綜合商業(yè)濟南商業(yè)項目分布現(xiàn)有大型綜合商業(yè)項目列表（三）未來大型綜合商業(yè)項目濟南商業(yè)項目分布編號名稱業(yè)態(tài)定位區(qū)域編號名稱業(yè)態(tài)定位區(qū)域1萬達廣場商業(yè)綜合體經(jīng)四路11路港時代廣場商業(yè)街西市場2恒隆廣場購物中心泉城路12中國盒子沿街商鋪燕子山路3泰府廣場購物中心泉城路13中鐵匯展國際購物中心高新區(qū)4紅尚坊商業(yè)街泉城路14彩虹步行街商業(yè)街東二環(huán)5老東門萬貨匯百貨泉城路15中齊未來城商業(yè)商業(yè)街高新區(qū)6繽紛五洲百貨濼口商圈16鑫源國際城市花園商業(yè)街高新區(qū)7銀座中心商業(yè)綜合體槐蔭區(qū)17全運村商業(yè)商業(yè)街高新區(qū)8大地銳城購物中心洪樓商圈18萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)商業(yè)街高新區(qū)9領秀城商業(yè)購物中心南二環(huán)19盛世花城商業(yè)商業(yè)街高新區(qū)10陽光100商業(yè)綜合商業(yè)陽光新路結論一：綜合性、高檔次商業(yè)逐漸進駐濟南，極大的提升了濟南商業(yè)成熟度，傳統(tǒng)商圈加速擴容，加劇商業(yè)市場的競爭。結論二：城市沿東西擴展，結合濟南“一核兩區(qū)四片四區(qū)”的城市商業(yè)規(guī)劃和商圈輻射范圍所限，東部必將形成一個新商業(yè)核心；核心商圈外部大型商業(yè)項目的集聚，城市東部新興商圈雛形初現(xiàn)。項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景市場環(huán)境

整體商業(yè)市場變遷

商業(yè)競爭關系人口需求分析區(qū)域商圈概況由于區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)設施十分匱乏，泉城路商圈和洪樓商圈目前直接吸引本區(qū)域內(nèi)人群。屬于現(xiàn)存商圈輻射范圍商業(yè)項目密集，逐漸脫離現(xiàn)存商圈新區(qū)商業(yè)新形態(tài)逐漸成熟，形成競爭商業(yè)重心東移，逐漸形成新的商圈本項目距離泉城路商圈11公里，距離洪樓商圈8公里；區(qū)域內(nèi)說所有社區(qū)級商業(yè)均距離本項目超過5公里。沿二環(huán)東路分布有4家社區(qū)級商業(yè)，分別為銀座燕山店、銀座華信店、樂購和華聯(lián)超市。距離項目5公里以內(nèi)以底商為主，主要分布于已入住商品房。目前狀況未來規(guī)劃泉城路商圈洪樓商圈本項目1銀座燕山；2銀座華信；3樂購；4華聯(lián)超市11公里8公里區(qū)域商業(yè)分布5公里以內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)主要以商品房底商為主，未來1-2年沿工業(yè)南路和奧體片區(qū)將會出現(xiàn)數(shù)個三萬平米以上大型商業(yè)?，F(xiàn)有商業(yè)：現(xiàn)有商業(yè)主要分布在不臨主干道的居住區(qū)內(nèi)，為生活服務類商業(yè)。沿二環(huán)東路有數(shù)個大型綜合超市。在售商業(yè)：在售商業(yè)主要分布在沿工業(yè)南路和經(jīng)十路的商品房底商。規(guī)劃商業(yè)：除一部分商品房底商外，沿工業(yè)南路、奧體和軟件園周邊均規(guī)劃大體量商業(yè)。項目名稱商業(yè)類型體量（平米）主力鋪位面積（平米)主要業(yè)態(tài)租售情況黃金時代-雅居園兩層社區(qū)商業(yè)街5000100-800餐飲、美容、美發(fā)、銀行、超市等出租率100%，租金約為2.1元~3元/天·平米齊魯軟件園內(nèi)一層園區(qū)底商----裝訂復印、快餐配送、家常餐飲0.5-1元/日/平米三慶財富中心底商兩層寫字樓底商4000120-1000銀行、餐飲、超市、美容美發(fā)、建材類產(chǎn)品門市等入住率100%2~3元/日/平米新東方花園-盛世花城北側兩層社區(qū)底商600050-300餐飲、美容美發(fā)、小超市、服飾入住率約85%租金約1~2.5元/天·平米現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)存商業(yè)主要為小體量社區(qū)底商，目前小鋪位生活服務類商業(yè)占據(jù)主流，主要面向片區(qū)內(nèi)已經(jīng)成熟的居住區(qū)。項目名稱代表商家經(jīng)營面積（平米)租金（元/平米/天）黃金時代-雅居園建設銀行精美圖文盛杰果業(yè)120806022.52.5三慶財富中心外圍華達汽車車友俱樂部中國移動通訊上島咖啡300154152.53.63.8新東方花園底商小草房中國福利彩票大富豪窗簾布藝200131201.52.21.5會展中心商業(yè)神筆圖文豐收家常菜禾康乾益營養(yǎng)餐配送701001401.21.10.6現(xiàn)有商業(yè)黃金時代—雅居園區(qū)域是片區(qū)目前經(jīng)營情況最好的商業(yè)片區(qū)，其類型仍是生活服務類的底商?，F(xiàn)有商業(yè)特點建筑形式目標客群商鋪規(guī)模租金售價住宅、寫西樓一層或二層底商，有獨立出入口大部分不臨主干道缺乏建筑特色便利性消費，普通住戶銀行、裝訂等商務配套均在80~150平米左右缺少連鎖品牌，檔次低，不能滿足客群需求住宅底商租金集中在1~2元/平米·天辦公物業(yè)底商租金集中在3.5元天/平米·天在售商業(yè)項目名稱概況商業(yè)類型規(guī)模（平方米）主力鋪位面積（平方米）海爾綠城全運村總面積：1,800,000平方米底商15,800100—200東城萬象總面積：280,000平方米2棟高層+11棟小高層+別墅及商業(yè)街構成一期：商業(yè)街（2層）二期：公寓底商一期：40,000二期：10,000100匯展香格里拉總面積：230,000平方米北塔為商務公寓（首層為商業(yè)），東西塔為住宅用途底商（商業(yè)街）2,25030—70盛世花城總面積350,000平方米由18棟板式高層+2棟公寓和商業(yè)裙房構成底商（2層）40,000260—350在售商業(yè)也多數(shù)為社區(qū)底商，一般規(guī)模在4萬平米以內(nèi)。在售商業(yè)項目名稱開盤時間處置方式售價銷售率規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)檔次開業(yè)時間海爾綠城全運村未定出售20,000認籌中便利店、干洗店、銀行、美容美發(fā)、西餐廳中高端未定東城萬象一期：2008年4月二期：出售/租賃結合6,000—25,00050%餐飲、干洗等生活配套中高端一期：2008年二期：2010年匯展香格里拉2008年下半年出售北向15,000南向8,000100%商務配套，生活服務中端2010年盛世花城2008年6月出售8,000—15,00050%餐飲、娛樂等社區(qū)服務行業(yè)中端2009年在售商業(yè)特點建筑形式目標客群商鋪規(guī)模租金售價裙房+底商，面對會展中心，工業(yè)南路有獨立出入口可視性強，突出時尚、現(xiàn)代的建筑風格小區(qū)內(nèi)部住戶、周邊住戶及會展人群社區(qū)商業(yè)形成并健康發(fā)展規(guī)模提升，一般為2—3萬平方米規(guī)模與住宅量匹配未出現(xiàn)大型/獨立商業(yè)價格區(qū)間在6,000—25,000規(guī)劃商業(yè)項目名稱建筑面積（平方米）開盤時間規(guī)劃業(yè)態(tài)中鐵匯展國際35,000預計2010年初主力店引進銀座超市中齊未來城4,000預計2010年初中高檔餐飲、超市、便利店海爾綠城大商業(yè)63,700預計2011年大型購物中心銀豐項目5,000無無丁豪高新區(qū)項目40,000預計2010年無魯商國奧城65,000預計2010年初綜合性超市奧體商業(yè)100,000無--沿工業(yè)南路和經(jīng)十路未來將出現(xiàn)數(shù)個大型潛在商業(yè)項目，規(guī)劃多為綜合性超市加商業(yè)街，對本項目產(chǎn)生一定競爭。規(guī)劃商業(yè)特點建筑形式目標客群商鋪規(guī)模租金售價項目自身的酒店客人、公寓住戶和寫字樓員工區(qū)域商圈內(nèi)的辦公、居住人口區(qū)域外的目的性消費者是包含公寓、酒店、寫字樓、住宅等物業(yè)的大型綜合項目的重要組成大型、獨立商業(yè)出現(xiàn)運營性的商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)，合作方式多樣，如租賃、整售、參股等以裙房為主，脫離了社區(qū)型商業(yè)住宅底商的形式結論一：現(xiàn)存商業(yè)和在售商業(yè)主要為小體量社區(qū)底商，小鋪位生活服務類商業(yè)占據(jù)主流，主要面向片區(qū)內(nèi)已經(jīng)成熟的居住區(qū)。結論二：沿工業(yè)南路和經(jīng)十路未來將出現(xiàn)數(shù)個大型潛在商業(yè)項目，規(guī)劃多為綜合性超市加商業(yè)街，對本項目產(chǎn)生一定競爭。區(qū)域競爭選擇現(xiàn)存競爭銀座中潤店銀座華信店潛在競爭魯商國奧城中鐵匯展國際銀座華信店位置七里河路與花園路交口西南角開業(yè)時間2007年9月總建筑面積32,000平米通達性濟南東部的消費者可乘坐工業(yè)南路/工業(yè)北路的公交車至洪家樓，然后步行10分鐘，或至七里莊車站直達銀座華信店，本案距銀座華信店約10公里，駕車約15分鐘銀座華信店—業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)面積（平米）F3男裝、箱包皮具、日用百貨、婦嬰用品、童裝、文體用品、圖書、洗滌用品、健身器材等10,000F2醫(yī)藥保健、名煙名酒、生鮮日配、食品、洗滌化妝10,000F1仕女裝、淑女裝、運動裝，休閑裝、手機、眼鏡、首飾、中西快餐。10,000銀座華信店屬性界定優(yōu)劣勢分析目標客群GMS綜合超市標準業(yè)態(tài)銷售大眾化耐用消費品為主，滿足社區(qū)消費者日常生活所需與精品百貨相比，具有商品檔次低，購買頻次高，日常用品占比高的特點作為社區(qū)商業(yè)，不設娛樂、大型餐飲、主力店等目的性消費。目標客戶：周邊消費者，周邊社區(qū)居民消費頻次：3~6次/月優(yōu)勢：作為濟南商業(yè)市場影響力很高的銀座品牌，對高新區(qū)消費者有較高的品牌吸引力劣勢：與洪家樓車站距離較遠，與高新區(qū)通達性一般作為社區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)綜合度較低，缺少特色商業(yè)，隨著高新區(qū)大型商業(yè)的供應出現(xiàn)，本區(qū)將逐漸脫離高新區(qū)的輻射范圍。銀座中潤店—銀座購物廣場位置歷下區(qū)窯頭路西首（中潤世紀廣場）開業(yè)時間2008年11月22日總建筑面積購物廣場20,000平米；家居購物廣場60,000通達性公共交通：有3個公交站點-文化東路東口、窯頭路西段、濟南東部的消費者可乘坐119、115、317、BRT5到達自駕：本案距銀座商城燕山店約6.7公里，經(jīng)經(jīng)十路，大約十分鐘車程樓層業(yè)態(tài)面積B1服裝（運動品牌、鞋包專區(qū)、童裝專區(qū)），化妝品、圖書、超市超市約10000平米，其他各區(qū)約6000平米F1餐飲（永和豆?jié){、金橋緣米線、KFC等），物業(yè)管理中心，樓宇辦公室約4000平米銀座中潤店—銀座購物廣場銀座中潤店—銀座家居廣場樓層業(yè)態(tài)面積B1裝飾材料館：地板、五金鎖具、油漆涂料、吊頂材料、窗簾、壁紙、門窗、樓梯、家裝公司等15,000平米F1精品建材館：衛(wèi)浴潔具、高檔瓷磚、櫥柜、電器、藝術玻璃等15,000平米F2時尚家居館：現(xiàn)代板式家具、軟體家具、實木家具、兒童家具等。15,000平米西廳東廳樓層業(yè)態(tài)面積F1國際家居館：經(jīng)營進口軟體家具、歐美古典家具、高檔板式家具、紅木家具等10,000平米屬性界定銀座中潤店—銀座購物廣場GMS綜合超市的標準態(tài)。以自選銷售的方式將食品、日用品、服飾等相結合，以銷售大眾化實用消費品為主，滿足顧客的日常消費。體驗式營銷、整體家居模式來滿足消費者的購物需求。中檔社區(qū)服務，中高端家居專業(yè)商場。目標客群客群：歷下區(qū)周邊居民，東部居民，主要為中高端消費者。購物頻數(shù)：客群購物頻次較高，可達2~6次/月。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：銀座集團豐富的管理經(jīng)驗和良好的市場口碑；市場定位準確。劣勢：與高新區(qū)的通達性一般，隨著東部大商業(yè)的相繼出現(xiàn)，本區(qū)對高新的輻射度將逐漸降低。魯商國奧城位置位于經(jīng)十路奧體中心對面開盤時間預計2010年初商業(yè)建筑面積6.5萬平米通達性臨經(jīng)十東路，通過119路、115路、202路、18路、K139路及BRT4、BRT5號等公共交通與市中心和東部城區(qū)連通經(jīng)十東路為城市東西向交通主干道，通達性優(yōu)競爭力優(yōu)勢：大型高端城市綜合體濟南市東部新城重點項目良好的可視性和通達性魯商置業(yè)，良好的商業(yè)品牌效應劣勢：區(qū)域商業(yè)起步期，無商業(yè)氛圍中鐵匯展國際位置位于高新區(qū)會展中心西開盤時間預計2010年初商業(yè)建筑面積3.5萬平米通達性臨工業(yè)南路，47，87，99，123，119，116,112,10路等公交車途經(jīng)項目工業(yè)南路為城市東西向交通主干道，通達性好業(yè)態(tài)銀座超市主力店競爭力優(yōu)勢：大型高端城市綜合體濟南市東部新城重點項目銀座大型主力店進駐劣勢：區(qū)域商業(yè)起步期，無商業(yè)氛圍商圈總供應量大型商業(yè)面積約23萬平方米；步行街總長度1，600米臨街中小型店鋪約200間空置率5%銷售價格30，000—40，000元/平方米租金商場：18—50元/平米/天臨街店鋪：4—21元/平米/天主要特征濟南最繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集、名店眾多，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的步行商業(yè)街；主力商業(yè)：貴和購物中心、貴和商廈、銀座商城、銀座購物廣場、國美、蘇寧等未來主力店：恒隆廣場、泰府廣場、紅尚坊客戶特征作為濟南最古老的商業(yè)街，不僅吸引了濟南的消費群體，作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量旅游消費者；銀座、貴和主要以高端消費人群為主，是權貴階層購物的主要場所商圈競爭選擇商圈競爭選擇泉城路商圈是城市的商業(yè)中心，未來1-2年以恒隆廣場為代表的高檔商業(yè)項目加速泉城路商圈擴容步伐，競爭力進一步增強。新建商業(yè)項目以大明湖、縣西巷等老城中心改造為主，結合泉城特有的風貌特色。泉城路商圈將形成一系列具有古城風貌特色的中高端商業(yè)項目。潛在商業(yè)項目恒隆廣場紅尚坊泰府廣場泉樂坊三期城市東西發(fā)展，本項目輻射范圍將與泉城路商圈呈互相補充態(tài)勢。本項目輻射區(qū)域泉城路商圈輻射區(qū)域商圈競爭選擇泉城路商圈輻射整個濟南市，但隨著城市面積擴大，東部新城和西部新城輻射力度逐漸降低。本項目商業(yè)體量較大，需要擴大輻射范圍。本項目特征：與城市級核心商圈和諧共生銀座華信店：發(fā)展期的中高檔社區(qū)綜合超市銀座中潤店：發(fā)展期的中高檔社區(qū)綜合超市與專業(yè)店中鐵匯展國際：發(fā)展期的中高檔社區(qū)購物中心魯商國奧城：發(fā)展期的中高檔社區(qū)購物中心規(guī)模輻射廣度檔次時尚性成熟期泉城路本項目競爭雷達圖分析本項目市場競爭戰(zhàn)略

城市商業(yè)中心升級，重新定義濟南高端商圈最先進入市場壟斷價格產(chǎn)品有不可重復性領導者行業(yè)老大第二個進入市場改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值挑戰(zhàn)者較晚進入市場搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者追隨者非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者較晚進入市場細分市場，瞄準縫隙目標明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點補缺者結論一：項目自身條件明顯優(yōu)于區(qū)域內(nèi)的社區(qū)級商業(yè)，不與其產(chǎn)生直接的激烈競爭。結論二：本項目采取挑戰(zhàn)者策略，選擇作為濟南市商業(yè)中心的挑戰(zhàn)者，與泉城路商圈直接競爭。但本項目與泉城路商圈輻射范圍不同，可以互相補充、共生。項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景市場環(huán)境

整體商業(yè)市場變遷商業(yè)競爭關系

人口需求分析本項目大體量商業(yè)決定必須宏觀把握整個區(qū)域消費人口變化規(guī)律，研究本區(qū)域人口變化情況，消費習慣和能力。建設期快速發(fā)展期政府前期造勢住宅用地出讓基礎設施建設公共設施建設人口特征規(guī)劃期、啟動期：穩(wěn)定繁榮期階段無人氣標志時間產(chǎn)業(yè)工人、住宅客戶商務人士、住宅客戶以及投資客城市白領為主、商務人士、流動人口、居民政府公建建設政府部門搬遷產(chǎn)業(yè)物業(yè)集中住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓公眾對新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領城市生活項目建設基礎設施住宅、基礎設施寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL未來2-3年，項目所在片區(qū)區(qū)域新建商品住宅容納50萬人。根據(jù)規(guī)劃，至2020年片區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口達69萬人。性質(zhì)商品住宅建筑面積已入住約200萬在建約800萬潛在約100萬合計1100萬平米居住人口人口規(guī)模：50萬；規(guī)劃人口69萬。消費水平：城市白領、財富階層，消費水平較高需求：生活服務，餐飲、百貨、休閑娛樂特點描述：人口基數(shù)龐大，收入穩(wěn)定，區(qū)域消費的主力商品房總建筑面積1100萬人均面積21平米/人未來將有52萬居住在本區(qū)域注：截止2009年底，區(qū)域商品住宅面積商務人口新郎大廈（原永安大廈）華能大廈區(qū)域商務辦公體量為303萬平米，其中入住的寫字樓總建筑面積大約有73萬平方，在售及潛在寫字樓面積為215萬平米。入住及潛在項目303萬平方，未來將提供至少100多萬的商務消費人口人口規(guī)模：規(guī)劃約100萬人。消費水平：收入高，消費水平較高。需求：高檔餐飲，商務配套、酒店住宿特點描述：人口基數(shù)龐大，收入穩(wěn)定，區(qū)域消費的主力流動人口人口規(guī)模：參觀人數(shù)約200萬人次。消費水平：消費水平較高，隨機性強。需求：高檔餐飲，百貨、酒店住宿特點描述：人流量大，拉動力強。數(shù)字一：2009年上半年，濟南市共舉辦展會63場，占年計劃的52.5%，展位數(shù)3萬個，參觀人數(shù)310萬人次。數(shù)字二：全運場館數(shù)字三：公務商務流動人口產(chǎn)業(yè)人口人口規(guī)模：超過15萬人消費水平：收入水平高于城市一般水平，消費水平較高。需求：百貨、餐飲、休閑娛樂特點描述：人流量大，拉動力強。區(qū)域內(nèi)企業(yè)：5343家世界500強企業(yè)19家中國500強企業(yè)，45家上市公司:17家儲備企業(yè)上市后備資源119家從業(yè)人員：直接從事高新技術產(chǎn)業(yè)的有6萬多人，碩博1500多人，累計承擔國家火炬計劃項目100多項，省部級火炬計劃項目300多項。注：信息來源于高新政府網(wǎng)（2009）知名企業(yè)：浪潮集團、齊魯制藥、博士倫福瑞達、齊魯電機制造、山東華為通信、積成電子、華能氣動、勝利生物、元隆生物、天辰集團、華光電子、法因數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園、將軍煙草，青島啤酒、輕騎標致、同欣電子。區(qū)域人口類型規(guī)劃人口數(shù)收入水平消費水平需求業(yè)態(tài)進入時間特點描述產(chǎn)業(yè)人口超過15萬2-8萬為主消費水平一般中檔餐飲、綜合超市、休閑娛樂、生活配套啟動期高新技術等產(chǎn)業(yè)人群，消費水平明顯高于城市整體產(chǎn)業(yè)人口水平。商務人口100萬4-20萬消費水平高中高檔餐飲、商務配套快速發(fā)展期總部經(jīng)濟催生大量中高端商務人群。公職人員--4-10萬消費水平高中高檔餐飲和商務配套建設期大量機關單位進駐，全面拉動消費檔次。流動人口200萬--消費水平較高中高端餐飲娛樂等快速發(fā)展期人流量大，帶動整條消費鏈。居住區(qū)居民70萬2萬以上消費水平較高生活配套為主，百貨、餐飲、娛樂等啟動期數(shù)量最多，消費需求多元。目前本區(qū)域人口規(guī)模大，消費水平高于全市平均水平、消費結構多元，需要一個涵蓋多種業(yè)態(tài)的高檔次大型商業(yè)體制造業(yè)、高新技術總部經(jīng)濟公共事業(yè)會展、全運經(jīng)濟居住區(qū)建設產(chǎn)業(yè)工人商務人群流動人口公務人員居住區(qū)區(qū)居民百貨賣場休閑娛樂餐飲酒店商務配套生活配套需求驅(qū)動關系項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景市場環(huán)境消費人群【產(chǎn)業(yè)消費人群】

高新區(qū)范圍內(nèi)高新技術、制造業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)從業(yè)人群。收入水平較高，收入水平較強，具有生活和商務雙重需求。【公務商務消費人群】

總部辦公企業(yè)、奧體中心行政區(qū)高端商務消費人群，消費能力強，支撐區(qū)域內(nèi)高端餐飲和商務等業(yè)態(tài)?！玖鲃酉M人群】

新型經(jīng)濟和文化體育類設施吸引人流，人口數(shù)量大，消費力強?！緟^(qū)域消費人群】

項目周邊5公里內(nèi)，聚集大量中高端新建居住區(qū)。多為中等以上收入家庭，消費能力普遍較強，消費結構多元化?？蛻舳ㄎ槐卷椖靠蛻舳ㄎ幻嫦蛉?，核心客戶群以周邊大量高收人群為主，本項目核心客戶群消費能力明顯高于全市平均水平。通過3C(strategicthreeCs)分析描述

確定項目整體定位客戶政治/法律環(huán)境市場環(huán)境技術環(huán)境社會/經(jīng)濟環(huán)境項目競爭市場戰(zhàn)略本質(zhì)上是處理三個要素之間的關系：消費者、競爭和項目（企業(yè)）。營銷戰(zhàn)略：

為滿足客戶需求，在競爭中獲取最優(yōu)的有利差異項目本體競爭市場環(huán)境背景客戶需求具備大型商業(yè)的外部和內(nèi)部條件經(jīng)濟加速發(fā)展，區(qū)域?qū)儆趶秃闲托鲁侵行?，商業(yè)物業(yè)面臨重大發(fā)展機遇。東部新城勢必形成一個新大型商圈，項目具有較大競爭優(yōu)勢；選擇市級商業(yè)中心的挑戰(zhàn)者競爭角色。大量的多元化消費需求，消費者購買能力明顯高于城市一般水平整體定位引領濟南城市化發(fā)展，體現(xiàn)都市化的生活方式，城市的升級版CBD商業(yè)中心。城市級全業(yè)態(tài)商業(yè)中心功能定位關鍵詞一：購物中心。全新升級的高檔購物中心，打造齊魯時尚潮流聚集地。關鍵詞二：餐飲中心。國際美食中心，打造國際化美食新天地。關鍵詞三：娛樂中心。城市最頂尖的休閑娛樂空間。關鍵詞四：商務配套中心。高檔完備的商務配套，超豪華酒店服務。接軌國際先進商業(yè)業(yè)態(tài)，締造新城新商業(yè)中心，升級濟南市級商業(yè)中心。項目本體項目整體定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景市場環(huán)境鄭州鄭東新區(qū)屬于典型的省會級副中心新城發(fā)展模式。鄭州鄭東新區(qū)發(fā)展案例及啟示鄭東新區(qū)遠景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里）。其核心區(qū)，即CBD區(qū)規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街。環(huán)形建筑群中間的中心公園內(nèi)布置有鄭州國際會展中心、河南藝術中心和鄭州會展賓館等標志性建筑，以及大面積的生態(tài)綠地和如意湖。鄭州鄭東新區(qū)屬于典型的省會級副中心新城發(fā)展模式。階段起步期發(fā)展期成熟期時間2003－2004年2年2005－2007年3年2008年開始－剛進入成熟期啟動過程2003年1月20日，鄭州國際會展中心奠基，標志著鄭東新區(qū)建設正式拉開帷幕。核區(qū)域外圍住宅項目，如綠城百合公寓等啟動；核心區(qū)市政工程及國資企業(yè)、單位辦公大樓啟動；少量以商住結合的商務地產(chǎn)啟動；市政主要工程，包括會展中心等相繼投入，區(qū)域人氣開始上升；大量住宅相繼建成投入，但由于市政、商業(yè)配套不到位，入駐率一直偏低；商住樓、寫字樓等開發(fā)量增加，相繼入市；核心區(qū)開發(fā)接近成熟；學校、商業(yè)配套等開始啟動；商業(yè)、酒店等地產(chǎn)開發(fā)開始啟動；期間各類型市場物業(yè)表現(xiàn)住宅以低價格、高性價比進入市場銷售，但市場反響一般；商務性樓宇市場低迷，銷售困難；住宅市場開始升溫，價格上行；商務性樓宇、寫字樓市場開始接受；住宅入駐率開始提升，住宅進入熱銷階段；商務性樓宇入駐率開始提升，商務市場開始變暖；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始啟動；鄭州鄭東新區(qū)發(fā)展案例及啟示鄭州鄭東新區(qū)物業(yè)市場價值演變曲線

各物業(yè)價格隨著區(qū)域的發(fā)展而成長起步期發(fā)展期成熟期鄭州鄭東新區(qū)發(fā)展案例及啟示跟隨新城的發(fā)展階段，在合適階段開發(fā)入市方能實現(xiàn)項目良好價值案例啟示開發(fā)條件、時序我們項目在新城開發(fā)中處于的時間節(jié)點新城能不能產(chǎn)生新商業(yè)中心？我們具備的條件；啟動時機總體量為100萬平米的城市國際綜合體，構筑國際大都會生活巨臂級綜合體5A智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+五星級酒店+體育中心+展示中心北京·華貿(mào)中心：東長安街百萬平米超大規(guī)模地標性商務建筑群。

華貿(mào)中心：集辦公、購物、居住休閑為一體，帶動北京CBD東移。

開發(fā)商：國華置業(yè)占地面積：35萬㎡建筑面積：100萬㎡物業(yè)組成：由3棟超5A級寫字樓、2座超豪華酒店、水世界商城、公寓和主題公園組成。5A華貿(mào)中心華貿(mào)中心商業(yè)部分總建面超過24萬㎡，集合了百貨、購物中心、商業(yè)街等多種形式。北京·華貿(mào)中心

新光天地約18萬㎡，容納了全球938個知名品牌，包括世界頂級名品、百貨精品、各國風味餐廳等，堪稱中國百貨旗艦店。新光文苑文化館面積達1120平米，融合文化與藝術、時尚與民俗、國內(nèi)與國際的資源。

華貿(mào)購物中心共5層（地下1層，地上4層），建筑面積約4萬㎡。

華貿(mào)商業(yè)街長約300米，寬15米，總建面約2.2萬㎡，位于新光天地與麗思卡爾頓、JW萬豪酒店之間，為知名品牌量身訂造個性化展示空間

。2007年12月12日，華貿(mào)·麗思卡爾頓、萬豪酒店隆重開業(yè)。兩者面積合計約13萬㎡。麗思卡爾頓酒店樓高：14層，55米客房數(shù)量：305間建筑面積：JW萬豪酒店樓高：20層，75米客房數(shù)量：591間設有大宴會廳、會議室、亞洲風味餐廳、法國餐廳、酒吧、游泳池、健身房等配套。

引入麗思卡爾頓、萬豪酒店，提升項目配套及自身品牌檔次北京·華貿(mào)中心在總體規(guī)劃上，華貿(mào)中心建筑群在南北方向被有機的組織起來。北京·華貿(mào)中心寫字樓區(qū)面向長安街，南側的步行廣場給寫字樓提供高尚的商業(yè)辦公氛圍。公寓區(qū)位于用地北部，擁有相對獨立的花園及水景。花園、水景在不同的平臺高度上高低有致，形成宜人的空間秩序。商業(yè)區(qū)與酒店位于用地的中部，與寫字樓共同圍合成一個獨具特色的主題公園，形成了東長安街商業(yè)區(qū)的延續(xù)，又為酒店提供了廣闊的公園空間。以水主題貫穿商城和廣場，造就北京新的商業(yè)形態(tài)。北京·華貿(mào)中心創(chuàng)新的濱水商業(yè)、餐飲和文化設施的布局豐富了國際商城的結構，讓商城和商業(yè)廣場成為華貿(mào)中心的核心部分。華貿(mào)中心創(chuàng)造了一個“大于各部分綜合”的整體國華置業(yè)聯(lián)合多家世界著名專業(yè)設計公司及管理咨詢機構，將華貿(mào)中心打造成長安街超大型國際商務、生活城中之城。KPF的設計宗旨是創(chuàng)造一系列由建筑綜合體組成的城市空間，并使這些城市空間的產(chǎn)生與存在與周圍環(huán)境形成一種必然的聯(lián)系。華貿(mào)中心向東留給CBD再發(fā)展的余地，向南與體育公園相連,勾畫出東長安街沿線充滿魅力的城市輪廓線。跟隨新城的發(fā)展階段，在合適階段開發(fā)入市方能實現(xiàn)項目良好價值CBD東移標志性建筑高端商務完善的商業(yè)配套國際一線品牌創(chuàng)造中心。升級中心城市商業(yè)中心動遷商業(yè)業(yè)態(tài)升級頂級城市綜合體的建設，帶動城市商業(yè)升級、城市商業(yè)中心的動遷案例啟示跟隨新城的發(fā)展階段，在合適階段開發(fā)入市方能實現(xiàn)項目良好價值對項目開發(fā)運作戰(zhàn)略的啟示1、尊重規(guī)律，跟隨新城發(fā)展階段制定分期開發(fā)、分期上市策略。項目不可跨越發(fā)展階段開發(fā)，宜分期開發(fā)，分期入市；以規(guī)避市場遇冷風險、開發(fā)資金過多前期投入及降低資金成本；2、項目在發(fā)展期及成熟期方能更好實現(xiàn)項目價值，在起步期運作必然需要面對價值折讓的問題。區(qū)域?qū)傩越缍椖空w定位物業(yè)發(fā)展及總體布局建議案例項目背景總部基地內(nèi)部價值解析項目交通路網(wǎng)分析經(jīng)十路城市快速路鳳凰路城市主干道交通節(jié)點（規(guī)劃輕軌站點）交通節(jié)點旅游路

城市主干道內(nèi)部支路體育北路城市次干道交通條件：外部：緊鄰4條城市級道路，重要節(jié)點規(guī)劃有輕軌站點，為本項目塑造了便利的交通環(huán)境。內(nèi)部：項目支路路網(wǎng)通暢，便于后期消費人群組織和引導。舜華路

城市次干道基于交通動線及商業(yè)氛圍基礎上的的城市干道價值研判經(jīng)十路城市快速路鳳凰路城市主干道交通節(jié)點（規(guī)劃輕軌站點）交通節(jié)點旅游路

城市主干道體育北路城市次干道城市干道商業(yè)價值分析經(jīng)十路為快速路，車輛及人流停駐限制條件多，但具備較好的展示性。舜華路為單面道路，商業(yè)氛圍營造難度高于鳳凰路兩側均可設置大面積商業(yè)，實現(xiàn)雙面經(jīng)營，且緊鄰輕軌站點，潛在商業(yè)價值大。體育北路緊鄰住宅區(qū)，商業(yè)價值較高，但可利用面積少。城市干道商業(yè)價值研判鳳凰路>舜華路>體育北路>經(jīng)十路鳳凰路、舜華路、體育北路具備布局大型商業(yè)的條件經(jīng)十路可布置昭示性強的商業(yè)業(yè)態(tài)舜華路

城市次干道基于連接主商業(yè)街基礎上的內(nèi)部支路價值研判經(jīng)十路城市快速路舜華路

城市次干道鳳凰路城市主干道旅游路

城市主干道體育北路城市次干道北一路西一路西二路西三路西四路北三路西五路北二路內(nèi)部支路商業(yè)價值研判北三路>西一路>西二路>西五路建議將北三路打造成為引導消費人群的商業(yè)街區(qū)西一路、西五路臨近商業(yè)街，西二路臨近住宅區(qū)，具備商業(yè)利用價值項目內(nèi)部支路圍合區(qū)域，可引進目的性消費強的業(yè)態(tài)，且避免降低辦公檔次內(nèi)部支路商業(yè)價值分析從連接城市干道商業(yè)街消費人群因素考慮，東西方向支路優(yōu)于南北方向支路。從減少商業(yè)經(jīng)營對商務辦公的干擾以及共享南部社區(qū)人群因素考慮，北三路最具優(yōu)勢。西一路臨舜華路，西五路臨鳳凰路，西二路南端臨住宅區(qū)，均具有商業(yè)利用價值。總部基地項目及區(qū)域資源分析玉頂山景觀節(jié)點輕軌站點小漢峪溝居住區(qū)漢峪片區(qū)居住社區(qū)內(nèi)部景觀資源豐富

總部基地項目自身建筑景觀豐富，且包含眾多景觀節(jié)點以及開敞、防護綠帶。外部景觀資源獨具特色

西有玉頂山自然山體資源，東有小漢峪溝濱河水景資源，可為項目注入成綠色、生態(tài)因素。緊鄰漢峪片區(qū)居住社區(qū)

漢峪片區(qū)未來規(guī)劃居住區(qū)集中，構成項目穩(wěn)定的消費人群。同時，項目緊鄰城市干道，輕軌的設置，為項目帶來龐大的流動人口。基于交通組織與資源利用的功能分區(qū)建議功能區(qū)1沿經(jīng)十路及鳳凰路北端昭示性強，展示效果好功能區(qū)2小漢峪溝東交通便利，濱河水景資源功能區(qū)6貫穿東西消費人群的關鍵支路功能區(qū)4景觀及人群交匯的核心節(jié)點功能區(qū)3鳳凰路西臨居住區(qū)，向南延伸空間廣闊功能區(qū)6緊鄰玉頂山及居住區(qū)舜華路為單面路功能區(qū)7項目內(nèi)部支路交匯外部人流引導難度大總部基地商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展及布局建議定位：代言濟南高端商務形象，承擔城市精英會客功能主要業(yè)態(tài)：酒店/高端購物/銀行核心主力店：