某花園營銷策劃報告

揚(yáng)州·西郊花園營銷策劃報告?目錄一、市場概況二、競爭個案分析三、定位分析及研判四、提升點建議五、價格分析六、營銷策略七、地盤包裝及完善八、結(jié)論?一、市場概況?揚(yáng)州城市概況揚(yáng)州市地處江蘇中部，長江北岸，江淮平原南端。南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗鄰，西與安徽天長、江蘇南京、淮陰交界。揚(yáng)州轄廣陵、維揚(yáng)、邗江3個區(qū)和市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，高郵、江都、儀征3個縣級市，寶應(yīng)1個縣，有70個鎮(zhèn)，7個鄉(xiāng)，12個街辦，全市總面積6638平方公里，全市總?cè)丝?58萬人。2006年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1100億元，比上年增長15.2%。2005年人均GDP為20389元，2006年人均GDP為24540元，人均GDP增長率為20.35%。?GDP增長率10%-15%房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展GDP增長率4%-5%房地產(chǎn)業(yè)停滯甚至倒退房地產(chǎn)業(yè)萎縮GDP增長率小于4%GDP增長率5%-8%房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展GDP增長率大于8%房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，揚(yáng)州市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于飛速增長期！別墅市場也將具有非常大的空間?揚(yáng)州別墅市場分析目前，揚(yáng)州市場上約有30多家樓盤推出包括聯(lián)排、雙拼、獨棟等在內(nèi)的各種樣式的別墅產(chǎn)品。

從外立面風(fēng)格來看主要分為純中式別墅（如西苑、淮左郡）和歐式別墅（如海德公園，玫瑰園、世紀(jì)豪園、山河園、御園）

從面積來看，獨棟別墅主要集中在270——350平米。瘦西湖西苑別墅最大面積達(dá)到700多平米。揚(yáng)州是一個文化氣息很濃的城市，中式建筑風(fēng)格典型，隨處可見，老百姓對中式建筑已經(jīng)處于審美疲勞的狀態(tài)。而本案歐式風(fēng)格的立面由于有太多同類物業(yè)的存在,競爭力明顯不足?

與住宅市場發(fā)展相一致的是，揚(yáng)州的別墅市場同樣面臨著一次重大的發(fā)展機(jī)遇，而別墅的購買者將成為其中的重要推動力：首先，隨著揚(yáng)州近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本地購買力已經(jīng)形成，而這部分人群在改善居住條件的基礎(chǔ)上，一定會對未來的別墅生活抱有較高的期待值；其次，非本地的別墅購買力，如來自海外的揚(yáng)州籍華僑、存有“揚(yáng)州情結(jié)”以及傾慕瘦西湖歷史文化的各界人士等，這類人群—般都具有較高的素質(zhì)，有過高級別墅購買經(jīng)歷，對豪宅有著與國際接軌的標(biāo)準(zhǔn)和見地。?揚(yáng)州別墅價格分析“經(jīng)濟(jì)型”別墅的價位約在150萬元左右；中檔別墅約在200萬至300萬左右；真正具有“豪宅潛質(zhì)”的高檔別墅，價格一般在500萬元以上。揚(yáng)州別墅市場區(qū)域價格差別較大，可見區(qū)位成為了重要的影響因素。我們的項目所處區(qū)域不是揚(yáng)州傳統(tǒng)意義上的高檔住宅區(qū),片區(qū)價值對本案價格空間的支撐較弱,我們不得不依靠自身來突圍市場。

套數(shù)面積金額（萬元）均價（元）全市

7117377.6114964.488611.16

西獨立144269.684747.9211120.9聯(lián)排224888.134032.428249.38復(fù)式183369.952272.66746.66

北獨立52225.32269.7810199.88聯(lián)排4931.69619.626654.12復(fù)式3588.63325.155529.42

東獨立2512.834108011.41聯(lián)排1260.16140.15386.99復(fù)式2330.57148.894494.01?結(jié)論由于城市土地資源的有限性和不可再生性，加之有關(guān)政策對別墅土地的嚴(yán)格控制，別墅物業(yè)在未來必然越來越稀缺。根據(jù)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)增長情況來來看，揚(yáng)州別墅市場處于快速增長期。揚(yáng)州別墅價格具有一定的上升空間。我們的項目沒有區(qū)位優(yōu)勢，歷史文化、風(fēng)景環(huán)境缺乏，價格空間低。揚(yáng)州別墅市場的主要購買者是揚(yáng)州本地人，還有一些與揚(yáng)州有淵源的人、傾慕瘦西湖的人。歐式風(fēng)格建筑在市場上不具備競爭力。?二、競爭個案分析?板塊分析西區(qū)北區(qū)東區(qū)遠(yuǎn)郊新開發(fā)區(qū)，政府大力扶持規(guī)劃好別墅項目集中，競爭激烈價格中等具有蜀岡風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢老城區(qū)，配套成熟區(qū)位好價格高項目少價格一般配套一般項目少價格差距大地勢偏遠(yuǎn)，配套缺乏競爭力不利可延展利用的土地相對充足西郊花園項目處于西區(qū)遠(yuǎn)郊，區(qū)位價值低，與市區(qū)別墅項目競爭力低可延展利用的土地相對充足，規(guī)劃空間大，可開發(fā)休閑、運動等社區(qū)新開發(fā)區(qū)，競爭激烈老城區(qū)，配套齊全，風(fēng)景好項目少，價格一般區(qū)位價值低，提升空間大?個案分析海德公園世紀(jì)豪園山河園御園淮左郡玫瑰園?海德公園地址：維揚(yáng)區(qū)邗江大道北段83號

容積率：0.91綠化率：40%建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)情價格：聯(lián)排別墅：面積160~220平米，均價4000元/平米，最高價6000元/平米疊加別墅：05.3.19開盤,1~2層面積190平米,總價92萬,3~4層面積225平米,總價96萬。疊加100多套，1-2F，價格4500-4800元/平方米；獨立別墅：05.5.21開盤,均價7000元/平米商鋪:面積30-3500平米，均價6000-9000元/平米優(yōu)惠活動：商鋪，低首付，百萬旺鋪只需10萬首付，低風(fēng)險，5年委托經(jīng)營。住宅一次性付款優(yōu)惠50元/平米，按揭優(yōu)惠30元/平米。物業(yè)類型：多層、聯(lián)體別墅、疊加別墅開發(fā)商：揚(yáng)州海德地產(chǎn)有限公司揚(yáng)州凱萊房地產(chǎn)開發(fā)公司

內(nèi)部配套：900米的英倫風(fēng)情商業(yè)街，內(nèi)規(guī)劃有3500平米的大型凈菜超市，揚(yáng)城首家五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店外部配套：餐飲、教育、金融、娛樂、購物等主推廣語：新城生活典范/揚(yáng)州城西別墅級景觀住宅客群：公務(wù)員，外企管理層，醫(yī)院醫(yī)生，私營業(yè)主、投資客購房動因：改善居住環(huán)境、追求休閑享受?項目優(yōu)勢項目劣勢借鑒規(guī)避項目提升攻擊點：市區(qū)的區(qū)位決定了這些方面的不足。提升：建立高檔運動社區(qū)海德公園景觀規(guī)劃好，綠化環(huán)境舒適配套齊全交通方便建筑立面檔次高口碑好品牌物業(yè)（上房）周邊建筑密度高未來居住人口偏高缺乏高檔運動場所注重打造綠化景觀環(huán)境，提升景觀價值完善配套，提升項目品質(zhì)無法改變借鑒口碑效應(yīng)，樹立項目良好形象引進(jìn)品牌物管，提升項目服務(wù)無法改變無法改變無法改變?地址：揚(yáng)州文昌中路148號占地面積：226888平方米容積率：0.42綠化率：50.6%建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格價格：8500元/平米物業(yè)類型：純獨棟別墅開發(fā)商：江都廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外部配套：綜合商場:江都中學(xué)、新東方國際學(xué)校主推廣語：演繹國際生活締造城市光榮購買人群：江都地區(qū)商人、公務(wù)員購房動因：改善居住環(huán)境、提高居住檔次世紀(jì)豪園?項目劣勢借鑒規(guī)避項目提升世紀(jì)豪園項目優(yōu)勢豪華樣板房、戶型設(shè)計新穎院落面積較大周邊風(fēng)景較好規(guī)劃好智能化高交通便捷雙車位地勢偏遠(yuǎn)通往主城區(qū)道路擁擠，不暢通周邊農(nóng)房較多，感覺居住檔次低周邊配套差借鑒設(shè)立樣板房，促成客戶的購買無法改變無法改變注重打造綠化景觀環(huán)境，提升景觀價值增加智能化，提升項目智能化水平無法改變無法改變無法改變無法改變規(guī)避道路擁擠不暢通的狀況規(guī)避周邊建筑差的狀況，予以隔離?地址：邗江北路268號占地面積：19660平方米容積率：26535平方米建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格價格：一期，4棟，52套疊加式別墅，面積范圍220-240平方米，價格4500元/平方米，二期，獨棟面積295——325平米，總價348——378萬，單價11600元/平米左右開發(fā)商：揚(yáng)州汶河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主推廣語：仁者樂山智者樂河購買人群：私營業(yè)主為主、政府機(jī)關(guān)人員、醫(yī)生、律師、商人，投資客購房動因：改善居住環(huán)境山河園?項目劣勢借鑒規(guī)避項目提升山河園項目優(yōu)勢價格便宜交通便利區(qū)位價值較高配套完善硬件智能化水平高兩家開發(fā)商開發(fā)，造成秩序混亂景觀、綠化一般外立面檔次低無法改變無法改變無法改變完善配套，提升項目品質(zhì)

增加智能化，提升項目智能化水平攻擊點：注重打造綠化景觀環(huán)境，提升景觀價值?御園地址：蜀岡路與潤揚(yáng)北路交匯處容積率：0.68綠化率：54%建筑風(fēng)格：西班牙建筑風(fēng)格價格：獨棟12000元/平米優(yōu)惠活動：房交會期間購房，即可免一年物業(yè)管理費等物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排純別墅開發(fā)商：揚(yáng)州虹源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)部配套：約2000余平米的會所，內(nèi)設(shè)有健身房、咖啡廳、情調(diào)餐廳、社區(qū)便利超市等，全部精選配套，保證社區(qū)生活品質(zhì)

外部配套：緊鄰大學(xué)城、大潤發(fā)、邗江中學(xué)、新區(qū)醫(yī)院等生活配套齊全主推廣語：超越想象的居住客群：政府機(jī)關(guān)人員（為主）、醫(yī)生、律師、商人，投資客所占比例較小購房動因：追求舒適環(huán)境、擴(kuò)大居住空間?項目劣勢借鑒規(guī)避項目提升御園項目優(yōu)勢交通便利周邊景觀好外部配套齊全會所規(guī)劃好建筑密度大立面檔次差無法改變無法改變完善會所功能，提升項目品質(zhì)無法改變?地址：揚(yáng)瓜路東側(cè),順達(dá)路西側(cè)容積率：0.99綠化率：42.9%建筑風(fēng)格：中式徽派建筑風(fēng)格價格：聯(lián)排別墅：面積238.33-346.21平米，均價7700元/平米物業(yè)類型：聯(lián)排純別墅、多層、小高層開發(fā)商：江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司內(nèi)部配套：商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場、郵局、醫(yī)院、中小學(xué)客群：私營業(yè)主、公務(wù)員、大學(xué)教授，醫(yī)院醫(yī)生

購房動因：新區(qū)開發(fā)，交通利好，未來價值高淮左郡?項目劣勢借鑒規(guī)避項目提升淮左郡項目優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)配套較好綠化景觀好開發(fā)商口碑好地段較遠(yuǎn)地處工業(yè)園，周邊工廠較多缺少運動場地完善會所功能，提升項目品質(zhì)注重打造綠化景觀環(huán)境，提升景觀價值應(yīng)逐漸樹立開發(fā)商品牌無法改變攻擊點，本案自然環(huán)境的優(yōu)雅攻擊點：缺乏運動場地，提升：建立高檔運動社區(qū)?地址：揚(yáng)州北區(qū)建筑風(fēng)格：法派建筑風(fēng)格價格：聯(lián)排,均價6300元/平米優(yōu)惠活動：1、首期聯(lián)排起售價2990元/平米，贈送私家庭院，不加收額外費用2、買3期院落聯(lián)排別墅客戶均可獲贈4000元旅游基金物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排別墅開發(fā)商：江蘇江揚(yáng)投資置業(yè)集團(tuán)有限公司外部配套：在槐泗鎮(zhèn)北側(cè)生活配套不全，地塊周邊無自然景觀且周邊工廠林立，原則上不具備做別墅的任何條件主推廣語：大庭院主義一庭院一畝地客群：投資客、私營業(yè)主、公務(wù)員、醫(yī)生

購房動因：追求庭院式住宅、安全、私密玫瑰園?玫瑰園項目劣勢借鑒規(guī)避項目提升項目優(yōu)勢品牌物管（第一太平戴維斯）硬件智能化水平高寬庭院、寬水景價格相對便宜處于北邊老工業(yè)區(qū)，地段認(rèn)可度低配套不夠齊全缺少運動配套條件攜手品牌物管，提升項目品質(zhì)

借鑒該項目，完善我們項目的智能化無法改變無法改變攻擊點：文昌西路延長線，是本案未來的一大利好完善配套，提升項目品質(zhì)

攻擊點：缺乏運動場地，提升：建立高檔運動社區(qū)?競爭個案分析結(jié)論揚(yáng)州的眾多別墅，在使用功能上已經(jīng)趨于完善；品牌物管已經(jīng)成為提升產(chǎn)品檔次的重要方式；完善的，有概念的景觀布置，將會是提升產(chǎn)品檔次的另一有力支撐；相對其他項目而言，本案的智能化配套設(shè)施偏弱，主要表現(xiàn)在安防方面；區(qū)域已經(jīng)成為了制約本案發(fā)展的重要因素，而文昌西路的延長對本案來是將會是一個重大利好。?三、定位分析及研判?私營業(yè)主政府機(jī)關(guān)人員大學(xué)老師醫(yī)生投資律師其他淮左郡莊園50%20%10%10%5%——5%海德公園30%15%——5%20%——20%山河園40%20%——5%30%5%——九溪玫瑰園40%15%——5%30%——10%御園30%30%——5%20%5%10%廣源世紀(jì)豪園50%30%————10%——10%平均40%21.6%1.6%5%19.2%1.6%9.2%根據(jù)開發(fā)商提供給我們的客戶資料分析來看，揚(yáng)州本地人是西郊花園項目的主要購買人群。從同類物業(yè)客戶情況看，揚(yáng)州別墅購買人群主要由揚(yáng)州本地人構(gòu)成?？腿焊艣r?客群主要組成揚(yáng)州本地人為主、私營業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、投資客客群購房動因改善居住環(huán)境、追求更舒適的居住空間、休閑客群特征有經(jīng)濟(jì)實力、注重安全、私密、追求品位、追求享受客群偏好獨棟、聯(lián)排購房關(guān)注重點1、地段、配套2、周邊環(huán)境、自然景觀3、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃4、安全、休閑、舒適根據(jù)競爭樓盤客戶和開發(fā)商提供給我們西郊花園客戶的資料綜合分析，我們項目客群的概況如下：客群概況?

西郊花園位于揚(yáng)州和儀征之間，整個項目分三期開發(fā)。一期82套已售磬，二期138棟目前正在銷售中。西郊花園是目前揚(yáng)州市場上較少的超大規(guī)模純獨棟、超低容積率別墅區(qū)，400余畝的占地建有英倫莊園360余座。整個項目倚水而立，綠樹簇?fù)?，盡顯純正經(jīng)典的英倫風(fēng)情。另外，時下正在建設(shè)中的文昌西路延伸段和文匯西路的打通，將使業(yè)主的出行更加方便。二期基地面積80899平方米，建筑占地面積20908平方米，總建筑面積37456平方米。項目概況?SWOT分析SWOT價格低交通相對便捷節(jié)能地勢平整無起伏花園面積算產(chǎn)權(quán)豐富的運動休閑配套生活配套一般建筑密度大景觀一般，水泥地面檔次低立面檔次低周邊自建房多，影響差口碑一般開發(fā)商知名度低戶型設(shè)計一般現(xiàn)場包裝差，銷售氛圍不夠未來升值空間大投資回報率高政府對該區(qū)域的政策支持揚(yáng)州獨棟別墅市場空間大消費者環(huán)保意識增強(qiáng)，該項目將越來越受到重視其他項目品質(zhì)不斷提升國家對二次置業(yè)的政策調(diào)控板塊價值低無其他同等物業(yè)，未形成規(guī)模效應(yīng)?我們試圖，通過對項目可能的定位方向更深入的分析，尋找項目最核心的競爭力和價值所在，以匹配我們高端的客戶?第一步、可提升點分析環(huán)境容易被別的項目復(fù)制，不具備唯一性物管極易被別的項目復(fù)制，不具備唯一性智能化極易被別的項目復(fù)制，不具備唯一性自身配套現(xiàn)有的運動設(shè)施足以打造揚(yáng)州運動休閑社區(qū)，高爾夫球場具備唯一性營銷策略錦上添花，但不能作為核心競爭力?

項目自身配套：四星級酒店、網(wǎng)球場、高爾夫球場、斯諾克臺球場、會所，乒乓球俱樂部。項目周邊（新集鎮(zhèn)）配套：飯店、旅社、超市、學(xué)校等。大區(qū)域（揚(yáng)州、儀征）內(nèi)配套：酒店、超市、學(xué)校、體育館、商業(yè)等等。

我們的優(yōu)勢？？？我們擁有揚(yáng)州獨一無二的運動設(shè)施－集高爾夫球場、網(wǎng)球場、臺球館于一體的運動休閑場所。第二步、項目配套綜合比較?第三步、運動休閑配套分析網(wǎng)球

對場地要求一般，多數(shù)小區(qū)可以擁有斯諾克臺球?qū)龅匾蟮?，所以小區(qū)都可以擁有高爾夫球高檔，揚(yáng)州上流生活不可缺少的休閑項目，對場地要求極高，屬于市級配套，我們項目擁有別的項目沒有的、獨一無二的高爾夫球場乒乓球?qū)龅匾蟮?，所以小區(qū)都可以擁有，在形象面上表現(xiàn)力較弱，氣勢和吸引力不足，不宜作為高檔物業(yè)的形象象征元素?結(jié)論揚(yáng)州首個以高爾夫為主題的度假休閑社區(qū)?四、提升點建議?常規(guī)物業(yè)可提升方向規(guī)劃理念提升環(huán)境設(shè)計提升建筑單位提升戶型平面提升配套設(shè)施提升物業(yè)管理提升營銷策略提升已經(jīng)確定，無法提升已經(jīng)確定，無法提升已經(jīng)確定，無法提升可以提升可以提升可以提升可以提升五、項目提升建議?

環(huán)境設(shè)計提升

小區(qū)綠化建議使用成片的綠化造景，同時需要有部分30年樹齡以上的大樹以充實小區(qū)景觀及綠化?環(huán)境設(shè)計提升小區(qū)景觀建議由中央景觀及小型組團(tuán)景觀構(gòu)成，中央景觀大方氣派，小型組團(tuán)景觀精致別樣?環(huán)境設(shè)計提升建議:小區(qū)景觀里做適量的小型雕塑可提升居住情調(diào)?配套設(shè)施提升由于高爾夫球場的不可復(fù)制性，建議將目前的6洞高爾夫球場擴(kuò)建為9洞高爾夫球場，進(jìn)一步提升項目檔次?配套設(shè)施提升小區(qū)內(nèi)為高爾夫球場要相應(yīng)建設(shè)咖啡館、茶吧、足療等休閑場所，以方便未來高爾夫球場消費的人群?物業(yè)管理提升提升小區(qū)品質(zhì)的又一有效手段：引進(jìn)知名物管怡高第一太平戴維斯金陵物管深圳蓮花物業(yè)愛濤物業(yè)?營銷策略提升通過對項目形象的重新包裝、各項資源的整合、目標(biāo)客戶的重新定位、項目的重新定位，建立項目在消費者心中良好的口碑，打破原有消費者心中“中低價別墅”的形象，提升項目整體形象及檔次感?結(jié)論通過四個方面對項目的提升，西郊花園將成具有如下優(yōu)勢：唯一性：揚(yáng)州唯一一個以高爾夫為主體的運動休閑度假社區(qū)品質(zhì)感：品質(zhì)物管、高爾夫球運動-------上層主流生活的代表身份感：高爾夫運動，脫離了網(wǎng)球、羽毛球等大眾休閑的娛樂，使客戶身份感大幅提升綜合性：集居住、娛樂、休閑于一體的綜合性高檔社區(qū)?五、價格分析?比較法價格測算對比樓盤御園玫瑰園廣源世紀(jì)豪園本案定價因素提升前因素品牌10%7694景觀10%7584項目環(huán)境12%11795地段12%11874物業(yè)類型8%7676戶型8%6575項目配置12%10786物業(yè)8%7675規(guī)模8%6585規(guī)劃12%9894合計100%81637948價格實現(xiàn)12000850085005685比較價格711164765165權(quán)重20%10%70%比重現(xiàn)有合理價格現(xiàn)有實際價格5685元/平米約7000元/平米通過與其他項目的競爭比較性分析，中原認(rèn)為，依照項目現(xiàn)狀，本案的價格在5685元/平米比較合理而在具體實施時，價格達(dá)到7000元/平米，產(chǎn)品性價比被嚴(yán)重削弱價格合理性分析?現(xiàn)有合理價格可提升點提升空間提升價格5685環(huán)境景觀7%398物業(yè)管理5%284智能化3%171配套設(shè)施5%284高爾夫主題概念12%682營銷策略6%341

38%2160價格提升分析我司認(rèn)為，若本案在景觀、物管、智能化、高爾夫主題以及營銷策略方面能夠達(dá)到預(yù)期的提升，則本案的價格可以達(dá)到7845元/平米?六、營銷策略?成立揚(yáng)州歷史上第一個高爾夫球球會，發(fā)展會員。通過品牌營銷、體驗式營銷提升項目品質(zhì)并促成銷售。通過嚴(yán)格高效的案場管理，提升到訪客戶的成交率。設(shè)置市內(nèi)展銷點，實現(xiàn)針對性更強(qiáng)的主動營銷模式。核心策略?品牌營銷

通過舉辦高檔品牌項目推薦會，諸如名車展、名酒展等提升項目自身品牌?體驗式營銷通過舉辦高爾夫球比賽、場地尋寶、場地攝影等與高爾夫有關(guān)聯(lián)的活動，讓消費者在實地中感受項目的環(huán)境?成立揚(yáng)州史上第一個高爾夫球球會?案場管理提升我司認(rèn)為，一個高效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌笀鰧龠M(jìn)客戶的成交率，我們通過廣告宣傳，提升項目的形象和知名度，并邀請客戶至現(xiàn)場，而現(xiàn)場的成交率也是影響項目成敗至關(guān)重要的因素，因此在后期營銷執(zhí)行過程中，案場人員管理，檔案資料管理以及專業(yè)度都需要有更大程度的提升。?市內(nèi)展銷點的設(shè)置從現(xiàn)有的客戶資料來看，中原認(rèn)為本案對外地購買人群的輻射偏弱，主要的購買者都是揚(yáng)州本地人。雖然，隨著后期產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的提升，客戶素質(zhì)將會有多的提升，但是客戶分布區(qū)域?qū)⒁廊灰該P(yáng)州為主，因此，我司認(rèn)為，在揚(yáng)州市區(qū)設(shè)置市內(nèi)展銷點（接待中心），將會對本案的銷售有很大的推動和幫助。?七、地盤包裝建議?建設(shè)樣板房是促成客戶下定的有效途徑,裝修風(fēng)格使用英倫風(fēng)情,和項目推廣語---英倫水岸的獨棟別墅相吻合樣板房建設(shè)?

售樓處軟裝建議

外圍包裝建議：包括戶外大牌、導(dǎo)示牌、道旗、售樓處門頭、售樓處門前綠化戶外大牌:建議在揚(yáng)州市區(qū)選擇一塊位置好的大牌,面積在70-150平米導(dǎo)示牌:設(shè)置在新集鎮(zhèn)入項目路口約200米地區(qū)

?售樓處軟裝建議道旗：售樓處門前道路兩側(cè)。售樓處門頭:配置燈箱或射燈。售樓處門前綠化:設(shè)置休閑區(qū)和停車區(qū)，休閑區(qū)放置歐式風(fēng)格的遮陽傘和桌椅，既可作為英倫生活的一種展示，也可作為推廣活動場地。停車區(qū)，規(guī)范停車、提供停車服務(wù)，作為物業(yè)形象展示的一部分。?

售樓處軟裝建議內(nèi)部包裝建議:包括區(qū)域規(guī)劃細(xì)分、接待桌椅及裝飾、頂部處理區(qū)域規(guī)劃細(xì)分:接待區(qū)、辦公區(qū)、貴賓區(qū)、展示區(qū)、洗手間接待桌椅及裝飾:按照英倫風(fēng)格的顏色配置沙發(fā)、桌子，可體現(xiàn)出一種優(yōu)雅尊貴的生活味道，設(shè)置小型吧臺，放置歐式風(fēng)格小飾物,提供咖啡等墻體（隔斷）處理：參考VI系統(tǒng)色調(diào)和建筑風(fēng)格進(jìn)行修改，建議墻面改為乳黃色，柱面貼米黃色仿石材

?高爾夫球場包裝

球場要相應(yīng)設(shè)置接待區(qū)、休息區(qū)、休閑區(qū)、照明設(shè)施、球網(wǎng)、球車、樹木及相關(guān)工作人員等?八、結(jié)論?我們的客戶：以揚(yáng)州本地人本主；職業(yè)以高收入的私營業(yè)主、政府公務(wù)員為主；投資客占據(jù)一定的比例我們的項目定位：揚(yáng)州首個以高爾夫為主題的度假休閑社區(qū)營銷策略：成立揚(yáng)州歷史上第一個高爾夫球球會，發(fā)展會員，通過品牌營銷、體驗式營銷提升項目品質(zhì)并促成銷售項目的提升方面：物管及智能化、營銷策略、環(huán)境、配套?謝謝觀賞!?神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。15:1615:1615:16:2415:16:24所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機(jī)會?；茧y可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域