某地區(qū)整體市場(chǎng)及管理知識(shí)報(bào)告

昆山市整體市場(chǎng)分析一、昆山城市研究1、城市概況2、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3、城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃+交通規(guī)劃）4、長(zhǎng)三角規(guī)劃對(duì)昆山的意義5、昆山城市賣(mài)點(diǎn)匯總二、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體概況2、住宅市場(chǎng)分析3、商業(yè)市場(chǎng)分析4、酒店式公寓市場(chǎng)分析5、辦公樓市場(chǎng)分析6、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1、城市概況2、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3、城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃+交通規(guī)劃）4、長(zhǎng)三角規(guī)劃對(duì)昆山的意義5、昆山城市賣(mài)點(diǎn)匯總昆山城市研究昆山市位于江蘇省東南面，地處中國(guó)東南沿海長(zhǎng)江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門(mén)東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。1989年撤縣設(shè)市，市域面積927平方公里，戶(hù)籍總?cè)丝?5萬(wàn)，下轄10個(gè)鎮(zhèn)和國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。昆山現(xiàn)擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)等著名園區(qū)。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）排名中，昆山已多年蟬聯(lián)第一。一、總體概況二、區(qū)位交通滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距45公里，約半小時(shí)車(chē)程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距100公里，約1小時(shí)車(chē)程）。港口:上海港（中國(guó)最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉(cāng)瀏家港（距35公里），吳淞江、婁江東流過(guò)境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國(guó)道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá)100公里；三、行政區(qū)劃昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；一個(gè)區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；截至2007年底，昆山市全市戶(hù)籍總?cè)丝?7.98萬(wàn)人，常住人口超140萬(wàn)人。玉山鎮(zhèn)華廈第一鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：魅力之鎮(zhèn)、和諧之鎮(zhèn)、首善之鎮(zhèn)玉山鎮(zhèn)是昆山市委、市政府所在地，她既是一個(gè)擁有深厚文化底蘊(yùn)的江南名鎮(zhèn)，又是一個(gè)具有悠久歷史的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，還是一個(gè)以發(fā)達(dá)的外向型經(jīng)濟(jì)與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)著稱(chēng)的現(xiàn)代化工商業(yè)重鎮(zhèn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)“千強(qiáng)鎮(zhèn)”評(píng)比“第一名”。國(guó)家級(jí)稱(chēng)號(hào)有：全國(guó)文明鎮(zhèn)全國(guó)群眾體育運(yùn)動(dòng)先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全國(guó)創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)村鎮(zhèn)全國(guó)億萬(wàn)農(nóng)民健身活動(dòng)先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)新型工貿(mào)城鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：區(qū)位足、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、城鎮(zhèn)新、社會(huì)榮、富民實(shí)陸家已逐漸成為一個(gè)發(fā)展環(huán)境優(yōu)、綜合實(shí)力強(qiáng)、城鎮(zhèn)建設(shè)快、社會(huì)事業(yè)和諧、人民生活富裕的新型貿(mào)工城鎮(zhèn)。先后被認(rèn)定為全國(guó)小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，綜合實(shí)力位居全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)60位。陸家是昆山的門(mén)戶(hù)：東臨上海、西接蘇州，緊靠昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；312國(guó)道、滬寧鐵路、滬寧高速、京滬高鐵、滬寧城際輕軌等五條交通大動(dòng)脈穿鎮(zhèn)而過(guò)。陸家鎮(zhèn)花橋國(guó)際商務(wù)城關(guān)鍵詞：融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇江蘇省委省政府對(duì)全省加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作出全面部署，建設(shè)花橋國(guó)際商務(wù)城成為其中一項(xiàng)重要戰(zhàn)略舉措。根據(jù)部署，花橋國(guó)際商務(wù)城將按照“融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇”的總定位，發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、江蘇的政策優(yōu)勢(shì)、昆山的成本優(yōu)勢(shì)，高起點(diǎn)規(guī)劃，大手筆建設(shè)，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、滬寧線(xiàn)上以國(guó)際性商務(wù)服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務(wù)城。將商務(wù)城50平方公里分為啟動(dòng)區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)11平方公里啟動(dòng)區(qū)。花橋鎮(zhèn)花橋國(guó)際商務(wù)城將重點(diǎn)吸引三大特色產(chǎn)業(yè)一、制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購(gòu)中心、營(yíng)銷(xiāo)中心、管理服務(wù)中心等；二、大公司業(yè)務(wù)流程中的后臺(tái)處理中心，包括運(yùn)營(yíng)支持、供應(yīng)鏈處理、客戶(hù)管理中心以及銀行、證券、保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)結(jié)算中心、客戶(hù)呼叫中心等；三、跨國(guó)公司業(yè)務(wù)流程的外移外包，包括網(wǎng)絡(luò)管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)應(yīng)用軟件研發(fā)制定等流程業(yè)務(wù)。同時(shí)，引進(jìn)與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展示和文化、居住等項(xiàng)目。力爭(zhēng)通過(guò)810年的努力，將花橋國(guó)際商務(wù)城建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)。先進(jìn)裝備制制造業(yè)基地地關(guān)鍵詞：裝裝備重鎮(zhèn)、、北部新城城憑借雄厚的的裝備制造造業(yè)基礎(chǔ)，，周市鎮(zhèn)著著力優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，在蘇昆太太高速附近近一期規(guī)劃劃1平方公公里區(qū)域，，加大產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈招商力力度，打造造在國(guó)內(nèi)具具有一定影影響力的先先進(jìn)裝備產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地。。目前，基地地內(nèi)已形成成包括利星星行機(jī)械、、加藤機(jī)械械、華辰機(jī)機(jī)器和永得得利機(jī)械等等知名企業(yè)業(yè)在內(nèi)的年年產(chǎn)值超100億元元的產(chǎn)業(yè)集集群。為中中國(guó)商用大大飛機(jī)配套套的具有國(guó)國(guó)際先進(jìn)水水平的10萬(wàn)噸級(jí)大大壓機(jī)項(xiàng)目目也已正式式落戶(hù)周市市，標(biāo)志著著該鎮(zhèn)的裝裝備制造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入新的境境界，產(chǎn)業(yè)業(yè)的規(guī)模效效應(yīng)、集聚聚效應(yīng)和拉拉動(dòng)效應(yīng)將將進(jìn)一步增增強(qiáng)。周市鎮(zhèn)天下第一蟹蟹城關(guān)鍵詞：一一支筆、一一朵花、一一只蟹、一一條街巴城鎮(zhèn)以以以發(fā)達(dá)的制制造業(yè)為支支撐、以特特色農(nóng)業(yè)為為基礎(chǔ)、以以現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)，以生態(tài)態(tài)環(huán)境為品品牌的特色色經(jīng)濟(jì)發(fā)展展格局，空空港基地、、萬(wàn)畝葡萄萄園、一蟹蟹八鮮特色色水產(chǎn)、生生態(tài)旅游等等特色經(jīng)濟(jì)濟(jì)載體業(yè)已已成形，為為巴城經(jīng)濟(jì)濟(jì)注入強(qiáng)大大動(dòng)力。同同時(shí)，巴城城鎮(zhèn)加大對(duì)對(duì)傳統(tǒng)文化化的傳承和和地方特色色文化的發(fā)發(fā)掘，成為為中國(guó)民間間特色藝術(shù)術(shù)之鄉(xiāng)、中中國(guó)書(shū)法家家協(xié)會(huì)創(chuàng)作作培訓(xùn)基地地、中國(guó)戲戲曲家協(xié)會(huì)會(huì)小梅花培培訓(xùn)基地。。巴城鎮(zhèn)人文張浦關(guān)鍵詞：快快樂(lè)張浦、、健康張浦浦、實(shí)力張張浦拓展城市發(fā)發(fā)展空間。。加速建成鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)完善善的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，全面面拉開(kāi)城市市發(fā)展框架架。加快““退二進(jìn)三三”步伐，，全面改造造南港集鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，有效效提升鎮(zhèn)區(qū)區(qū)形象。建設(shè)城市生生態(tài)文化。。建設(shè)富有人人文精神的的城市景觀(guān)觀(guān)。加快新新城區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)、高檔商商務(wù)酒店等等商貿(mào)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的推推進(jìn)。整合合各種資源源，積極探探索并實(shí)施施振蘇地區(qū)區(qū)的改造開(kāi)開(kāi)發(fā)；加快快推進(jìn)丹桂桂園整體改改造建設(shè)步步伐，打造造一流的休休閑旅游主主題公園。。增強(qiáng)城市承承載能力。。全面提升城城市服務(wù)功功能，加強(qiáng)強(qiáng)城市配套套。張浦鎮(zhèn)中國(guó)歷史文文化名鎮(zhèn)千燈名流踵踵接，藝術(shù)術(shù)飛揚(yáng)，有有適宜賞析析的炎武思思想、昆曲曲唱腔和江江南絲竹。。2500年悠久歷歷史，孕育育了千燈眾眾多歷史名名人和文化化遺產(chǎn)。有有因“天下下興亡，匹匹夫有責(zé)””聲震中華華的明末清清初杰出思思想家、愛(ài)愛(ài)國(guó)學(xué)者顧顧炎武，有有在600年前創(chuàng)立立“人類(lèi)口口述與非物物質(zhì)文化遺遺產(chǎn)”昆曲曲的顧堅(jiān)，，有陶淵明明第九代裔裔孫、江南南絲竹的首首創(chuàng)者陶峴峴。千燈在在2005年獲“中中國(guó)魅力名名鎮(zhèn)”、2007年年獲“中國(guó)國(guó)歷史文化化名鎮(zhèn)”。。關(guān)鍵詞：國(guó)國(guó)家旅游景景區(qū)、國(guó)家家級(jí)生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游點(diǎn)點(diǎn)走進(jìn)千燈，，猶如走進(jìn)進(jìn)夢(mèng)里水江江南；走進(jìn)進(jìn)千燈，猶猶如走進(jìn)詩(shī)詩(shī)一樣的人人間天堂。。千燈鎮(zhèn)新江南特色色鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)、、環(huán)境美鎮(zhèn)鎮(zhèn)、富民強(qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)、和諧諧建鎮(zhèn)淀山湖鎮(zhèn)是是國(guó)家衛(wèi)生生鎮(zhèn)、全國(guó)國(guó)環(huán)境優(yōu)美美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江江蘇省文明明鎮(zhèn)及省環(huán)環(huán)境經(jīng)濟(jì)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展示示范鎮(zhèn)、江江蘇省特色色文化（戲戲曲）之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、江蘇省省體育強(qiáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。近年來(lái)來(lái)，淀山湖湖鎮(zhèn)切實(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變發(fā)展方方式，加快快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型型升級(jí)，同同步提升經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、、人文魅力力和環(huán)境競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，加加快建設(shè)集集水鄉(xiāng)風(fēng)貌貌、田園風(fēng)風(fēng)光、歐陸陸風(fēng)格于一一體，兼具具休閑度假假、旅游觀(guān)觀(guān)光、現(xiàn)代代時(shí)尚功能能的“新江江南特色鎮(zhèn)鎮(zhèn)”。淀山湖鎮(zhèn)記憶中的水水鄉(xiāng)天堂關(guān)鍵詞：親親水休閑、、尋幽訪(fǎng)古古、農(nóng)家體體驗(yàn)淀山湖鎮(zhèn)中國(guó)第一水水鄉(xiāng)關(guān)鍵詞：基基地園區(qū)雙雙輪驅(qū)動(dòng)，，古鎮(zhèn)新城城融合發(fā)展展中國(guó)第一水水鄉(xiāng)周莊，，是最具江江南水鄉(xiāng)風(fēng)風(fēng)貌和人文文內(nèi)涵、在在國(guó)際國(guó)內(nèi)內(nèi)都具有較較高知名度度的特色名名鎮(zhèn)，位于于由上海、、蘇州、昆昆山、吳江江四點(diǎn)構(gòu)成成“半小時(shí)時(shí)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”的中中心地帶。。先后被授授予“中華華環(huán)境獎(jiǎng)””、“中國(guó)國(guó)十大最美美村鎮(zhèn)”、、“中國(guó)旅旅游十大領(lǐng)領(lǐng)袖品牌””、“世界界最佳魅力力水鄉(xiāng)”、、“中國(guó)民民間文化藝藝術(shù)（水鄉(xiāng)鄉(xiāng)民俗）之之鄉(xiāng)”等榮榮譽(yù)，被聯(lián)聯(lián)合國(guó)教科科文組列入入世界文化化遺產(chǎn)預(yù)備備清單，成成為首批國(guó)國(guó)家級(jí)旅游游景區(qū)。周莊“傳感感器產(chǎn)業(yè)基基地”被國(guó)國(guó)家科技部部批準(zhǔn)為““國(guó)家火炬炬計(jì)劃傳感感器產(chǎn)業(yè)基基地”、““國(guó)家863高新技技術(shù)研究發(fā)發(fā)展計(jì)劃成成果產(chǎn)業(yè)化化基地”。。2008年，昆山山文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園落落戶(hù)周莊。。周莊鎮(zhèn)1、城市概概況2、經(jīng)濟(jì)及及產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r3、城市總總體規(guī)劃（（城市規(guī)劃劃+交通規(guī)規(guī)劃）4、長(zhǎng)三角角規(guī)劃對(duì)昆昆山的意義義5、昆山城城市賣(mài)點(diǎn)匯匯總昆山城市研研究一、國(guó)民生生產(chǎn)總值昆山經(jīng)濟(jì)總總量繼續(xù)保保持高速增增長(zhǎng)，自2002年年以來(lái)已連連續(xù)8年持持續(xù)增長(zhǎng)，，連續(xù)三年年增長(zhǎng)速度度超過(guò)10%。2009年年，昆山市市完成為1750億億元，比上上年增長(zhǎng)28.8%；人均為為220000元，，城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入24808元，比上上年增長(zhǎng)13.14%。如圖所示，，縱向比較較，2005年-2009年年昆山市與與人均不斷斷增長(zhǎng)；橫橫向與周邊邊四市相比比，雖然總總量低于上上海市與蘇蘇州市，但但上升勢(shì)頭頭很快，可可見(jiàn)其經(jīng)濟(jì)濟(jì)飛速發(fā)展展。從早期的傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為為主發(fā)展到到高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為主主：2008年年落戶(hù)昆山山的800多家外資資企業(yè)中電電子信息企企業(yè)占到一一半以上，，形成了電電子信息、、精密機(jī)械械、精細(xì)化化工、民生生用品4大大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)是中國(guó)重要要的電子信信息生產(chǎn)基基地，擁有有電子信息息生產(chǎn)企業(yè)業(yè)800多多家，形成成了完善的的電子信息息產(chǎn)業(yè)鏈；；臺(tái)灣排名前前10位的的筆記本電電腦生產(chǎn)廠(chǎng)廠(chǎng)商有6家家落戶(hù)昆山山。2005年，生生產(chǎn)的筆記記本電腦達(dá)達(dá)到1500萬(wàn)臺(tái)，，手機(jī)和數(shù)數(shù)碼相機(jī)各各1000萬(wàn)臺(tái)擁有320多家汽車(chē)車(chē)零配件生生產(chǎn)企業(yè)，，形成了以以豐田叉車(chē)車(chē)、加藤工工程機(jī)械、、三一重工工等為代表表的特種車(chē)車(chē)輛產(chǎn)業(yè)群群；擁有南亞塑塑膠、金剛剛化工、丹丹尼斯克食食品添加劑劑等眾多精精細(xì)化工企企業(yè)和統(tǒng)一一食品、捷捷安特自行行車(chē)、櫻花花衛(wèi)廚、三三得利啤酒酒等一大批批民生用品品生產(chǎn)企業(yè)業(yè)；二、主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1、城市概概況2、經(jīng)濟(jì)及及產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r3、城市總總體規(guī)劃（（城市規(guī)劃劃+交通規(guī)規(guī)劃）4、長(zhǎng)三角角規(guī)劃對(duì)昆昆山的意義義5、昆山城城市賣(mài)點(diǎn)匯匯總昆山城市研研究一、城市總總體定位昆山提出了了“片區(qū)發(fā)發(fā)展”、““市域即城城市”、““大區(qū)域聯(lián)聯(lián)動(dòng)”三個(gè)個(gè)新理念，，統(tǒng)籌區(qū)域域基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，整整合市域城城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)業(yè)空間，突突出前瞻性性、戰(zhàn)略性性、綜合性性。長(zhǎng)江三角洲洲地區(qū)現(xiàn)代代制造業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)的工貿(mào)貿(mào)城市規(guī)劃總體定定位2002年年—2025年將昆昆山建設(shè)成成為功能完完備、優(yōu)質(zhì)質(zhì)適居、具具有活力的的現(xiàn)代化工工商城市。。昆山的定定位是工商商業(yè)城市，，特色是制制造業(yè)基地地。昆山可可以借用蘇蘇州、上海海的設(shè)施來(lái)來(lái)為自己服服務(wù)。根據(jù)據(jù)這個(gè)規(guī)劃劃，昆山今今后將按7大功能區(qū)區(qū)來(lái)重新整整合資源，，謀求整體體有機(jī)發(fā)展展。在市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)架構(gòu)上，，規(guī)劃形成成一個(gè)大城城市級(jí)別的的中心城區(qū)區(qū)（人口80萬(wàn)），，三個(gè)小城城市級(jí)別的的片區(qū)中心心。保留6個(gè)傳統(tǒng)特特色鎮(zhèn)：周周莊鎮(zhèn)、錦錦溪鎮(zhèn)、淀淀山湖鎮(zhèn)、、千燈鎮(zhèn)、、巴城鎮(zhèn)和和花橋鎮(zhèn)。。昆山市地處處上海和蘇蘇州之間，，緊靠陽(yáng)澄澄湖和淀山山湖，按照照地域和和和片區(qū)特色色可分為七七大片區(qū)：：中心城區(qū)東部片區(qū)北部住宅區(qū)區(qū)陽(yáng)澄湖休閑閑片區(qū)吳淞工業(yè)片片區(qū)中部生態(tài)觀(guān)觀(guān)光農(nóng)業(yè)片片區(qū)南部水鄉(xiāng)旅旅游片區(qū)。。中心城綜合合片區(qū)：功能定位為為高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮、、適合居住住的生態(tài)園園林城市。。北部片區(qū)：：高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)動(dòng)密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)發(fā)展，依托托太倉(cāng)港。。東部片區(qū)：：以花橋國(guó)際際商務(wù)區(qū)為為依托發(fā)展展商貿(mào)物流流等第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)時(shí)發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)制造為主主的現(xiàn)代制制造業(yè)。吳淞江工業(yè)業(yè)園片區(qū)：：定位為以高高新技術(shù)為為主導(dǎo)，勞勞動(dòng)密集型型產(chǎn)業(yè)為輔輔的現(xiàn)代生生態(tài)制造業(yè)業(yè)基地。中部生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)片區(qū)：：以高科技農(nóng)農(nóng)業(yè)研發(fā)、、試驗(yàn)、生生產(chǎn)為主。。陽(yáng)澄湖休閑閑旅游片區(qū)區(qū)：以陽(yáng)澄湖為為核心，以以休閑、旅旅游、度假假為主要功功能。南部水鄉(xiāng)古古鎮(zhèn)旅游片片區(qū)：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)特色旅游游為主體，，重點(diǎn)發(fā)展展第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。市域道路系系統(tǒng)規(guī)劃交通綜合構(gòu)想四縱縱經(jīng)周市、兵兵希、陸家家、石浦、、淀山湖至至朱家角之之南北向道道路，為貨貨運(yùn)優(yōu)先道道路?，F(xiàn)有黃浦江江路現(xiàn)南延延經(jīng)千燈至至淀山湖現(xiàn)有省道224即南南北公路利用蘇州繞繞城公路之之平面?zhèn)溶?chē)車(chē)道至南港港新建道路路延伸至錦錦溪。五橫橫北區(qū)東西向向高速公路路平面?zhèn)溶?chē)車(chē)道。蘇昆昆太高速公公路現(xiàn)有新省道道324由由太倉(cāng)接往往富士康路路滬寧高速公公路現(xiàn)有之機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路由上海青浦浦區(qū)經(jīng)淀山山湖、錦溪溪以西、至至蘇州吳江江。蘇滬高高速。以四縱五橫橫為重心的的市域道路路系統(tǒng)未來(lái)規(guī)劃交交通京滬高速鐵鐵連接北京和和上海，最最高時(shí)速可可達(dá)350,沿途設(shè)設(shè)置21個(gè)個(gè)車(chē)站，途途徑昆山。。滬寧城際鐵鐵路（已開(kāi)開(kāi)通?。┻B接上海和和南京，分分為250和350兩種，在在昆山境內(nèi)內(nèi)有三站。。軌道交通引進(jìn)上海11號(hào)線(xiàn)以以及蘇州1、2號(hào)線(xiàn)線(xiàn)，形成城城市軌道交交通網(wǎng)。公路交通規(guī)劃維持現(xiàn)現(xiàn)狀“三橫橫兩縱”高高速公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃劃形成“環(huán)環(huán)加放射線(xiàn)線(xiàn)”的干線(xiàn)線(xiàn)公路布局局結(jié)構(gòu)。——內(nèi)部交交通未來(lái)規(guī)劃交交通●軌道交通通：蘇州S2B線(xiàn)經(jīng)過(guò)周周莊、錦溪溪和淀山湖湖，東接上上海軌道交交通20號(hào)號(hào)線(xiàn)朱家角角站。上海市軌道道交通11號(hào)線(xiàn)西延延線(xiàn)由安亭亭進(jìn)入昆山山。蘇州市域軌軌道S1線(xiàn)線(xiàn)接蘇州軌軌道交通3號(hào)線(xiàn)、滬滬寧城際唯唯亭站向東東進(jìn)入昆山山至陽(yáng)澄湖湖站與昆山山城市軌道道1號(hào)線(xiàn)并并線(xiàn)，形成成市域軌道道交通?！窆方煌ㄍǚ矫妫阂?guī)劃維持現(xiàn)現(xiàn)狀“三橫橫兩縱”高高速公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；規(guī)劃形成““環(huán)加放射射線(xiàn)”的干干線(xiàn)公路布布局結(jié)構(gòu)。。“環(huán)”由由城北路、、東城大道道、機(jī)場(chǎng)路路、古城路路構(gòu)成。““放射線(xiàn)””由南放射射線(xiàn)、北放放射線(xiàn)構(gòu)成成。中心城城區(qū)形成““環(huán)形加井井字”的快快速路系統(tǒng)統(tǒng)。昆山未來(lái)交交通規(guī)劃圖圖外部交通規(guī)規(guī)劃未來(lái)昆山市市將有滬寧寧鐵路、京京滬高速鐵鐵路、滬寧寧城際鐵路路等穿越昆昆山而過(guò)，，區(qū)域鐵路路運(yùn)輸在整整個(gè)長(zhǎng)三角角綜合交通通運(yùn)輸體系系中將發(fā)揮揮更大的作作用；1）京滬高高速鐵路規(guī)規(guī)劃情況：：規(guī)劃京滬滬高速鐵鐵路全長(zhǎng)長(zhǎng)1318公里里，設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)速為為350公里/時(shí)，沿沿途共設(shè)設(shè)北京、、天津、、濟(jì)南、、南京、、昆山、、上海等等21座座車(chē)站，，是聯(lián)系系我國(guó)環(huán)環(huán)渤海和和長(zhǎng)三角角兩大經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的重要交交通大動(dòng)動(dòng)脈。2010年建成成后，昆昆山至南南京只需需1個(gè)小小時(shí)；昆昆山到上上海約15分鐘鐘；昆山山至北京京約4小小時(shí)30分鐘，，比京滬滬鐵路客客運(yùn)列車(chē)車(chē)現(xiàn)有的的速度快快一倍以以上；2）滬寧寧城際鐵鐵路規(guī)劃劃情況：：根據(jù)《長(zhǎng)長(zhǎng)三角地地區(qū)城際際軌道交交通網(wǎng)規(guī)規(guī)劃》，，滬寧城城際軌道道線(xiàn)起自自南京，，經(jīng)鎮(zhèn)江江、無(wú)錫錫、蘇州州，最后后達(dá)到上上海站，，全長(zhǎng)295公公里，時(shí)時(shí)速分160公公里和250公公里兩種種，建成成后昆山山到上海海只需約約20分分鐘，列列車(chē)開(kāi)車(chē)車(chē)間隔時(shí)時(shí)間最短短為3分分鐘；預(yù)預(yù)計(jì)2020年年城際鐵鐵路全日日客流量量66100人人次/日日，2030年年為73340人次/日；城市遠(yuǎn)景景規(guī)劃（（至2030年年）●城市定定位：全球性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制造造、研發(fā)發(fā)和交易易平臺(tái)，，長(zhǎng)三角角區(qū)域重重要的先先進(jìn)制造造業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)城市市?！癯鞘幸?guī)規(guī)模：到2015年，，市域規(guī)規(guī)劃總?cè)巳丝谝?guī)模模250萬(wàn)人，，中心城城區(qū)規(guī)劃劃人口規(guī)規(guī)模195萬(wàn)人人，建設(shè)設(shè)用地控控制在242平平方公里里以?xún)?nèi)；；到2030年，，市域規(guī)規(guī)劃總?cè)巳丝谝?guī)模模330萬(wàn)人，，中心城城區(qū)規(guī)劃劃人口規(guī)規(guī)模270萬(wàn)人人，建設(shè)設(shè)用地控控制在309平平方公里里以?xún)?nèi)。。外部區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展●與上海海

以交交通為基基礎(chǔ)，借借助“大大浦東””、“大大虹橋””的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“同城城”效應(yīng)應(yīng)，全面面融入上上海。?！衽c蘇州州

加強(qiáng)強(qiáng)交通基基礎(chǔ)設(shè)施施的全面面對(duì)接，，聯(lián)合保保護(hù)陽(yáng)澄澄湖等生生態(tài)環(huán)境境，協(xié)調(diào)調(diào)江南水水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的保護(hù)護(hù)及旅游游開(kāi)發(fā)，，合力推推進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型，，實(shí)現(xiàn)共共同發(fā)展展。1、城市市概況2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r3、城市市總體規(guī)規(guī)劃（城城市規(guī)劃劃+交通通規(guī)劃））4、長(zhǎng)三三角規(guī)劃劃對(duì)昆山山的意義義5、昆山山城市賣(mài)賣(mài)點(diǎn)匯總總昆山城市市研究昆山城市市價(jià)值重重構(gòu)到2015年年，率率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面建建設(shè)小康康社會(huì)的的目標(biāo)。。服務(wù)業(yè)業(yè)比重進(jìn)進(jìn)一步提提高，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)明顯優(yōu)優(yōu)化；創(chuàng)創(chuàng)新能力力顯著增增強(qiáng)，科科技進(jìn)步步對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率率大幅提提升；區(qū)區(qū)域分工工和產(chǎn)業(yè)業(yè)布局趨趨于合理理，對(duì)外外開(kāi)放水水平明顯顯提高；；單位地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值能能耗進(jìn)一一步降低低，主要要污染物物排放總總量得到到有效控控制；社社會(huì)保障障體系覆覆蓋城鄉(xiāng)鄉(xiāng)，公共共服務(wù)能能力顯著著增強(qiáng)；；城鄉(xiāng)居居民人均均收入進(jìn)進(jìn)一步提提高，人人民生活活明顯改改善。人人均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值達(dá)到到82000元元（核核心區(qū)100000元元），，服務(wù)業(yè)業(yè)比重達(dá)達(dá)到48%（核核心區(qū)50%）），城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平達(dá)到67%（（核心區(qū)區(qū)70%）。長(zhǎng)三角城城市群發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo):昆山昆山是長(zhǎng)長(zhǎng)三角城城市群中中核心的的制造業(yè)業(yè)基地城城市之一一，隨著著長(zhǎng)三角角城市群群的整體體騰飛，，昆山城城市的價(jià)價(jià)值將隨隨之獲得得成倍的的增長(zhǎng)。。48%45%67%60%82000644772009年2015年人均城市化率率服務(wù)業(yè)比比重長(zhǎng)三角二二線(xiàn)城市市的增長(zhǎng)長(zhǎng)空間巨巨大！未來(lái)5年年內(nèi)增幅幅明顯??！昆山城市市價(jià)值重重構(gòu)長(zhǎng)三角城城際軌道道交通規(guī)規(guī)劃的推推進(jìn)與實(shí)實(shí)施，將將從根本本上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)長(zhǎng)三角角一體化化的格局局?，F(xiàn)有有城市之之間的房房?jī)r(jià)差距距將被迅迅速拉平平，昆山山樓市的的增長(zhǎng)仍仍有廣闊闊的空間間。長(zhǎng)三角地地區(qū)2009-2020交通通規(guī)劃長(zhǎng)三角地地區(qū)城際際軌道交交通的發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是：建設(shè)以上上海為中中心，滬滬寧、滬滬杭(甬甬)為兩兩翼的城城際軌道道交通主主構(gòu)架，，覆蓋區(qū)區(qū)內(nèi)主要要城市，，主要技技術(shù)裝備備達(dá)到國(guó)國(guó)際先進(jìn)進(jìn)水平。。長(zhǎng)三角城城際軌道道交通列列車(chē)時(shí)速速250公里至至300公里之之間，并并真正實(shí)實(shí)現(xiàn)公交交化運(yùn)行行。因此此滬寧杭杭城際列列車(chē)設(shè)計(jì)計(jì)列車(chē)編編組為初初期6～～8輛，，遠(yuǎn)期12輛，，列車(chē)運(yùn)運(yùn)行最短短間隔為為3分鐘鐘。滬寧寧城際直直達(dá)列車(chē)車(chē)旅行時(shí)時(shí)分80分鐘，，大站停停列車(chē)旅旅行時(shí)分分96分分鐘；滬滬杭城際際直達(dá)列列車(chē)旅行行時(shí)分45分鐘鐘，站站站停列車(chē)車(chē)旅行時(shí)時(shí)分60分鐘以以?xún)?nèi)，將將大大縮縮短沿線(xiàn)線(xiàn)城市間間的時(shí)空空距離。。城際中短短途客流流為主，，2020年承承擔(dān)客流流44580萬(wàn)萬(wàn)人次長(zhǎng)三角城城際軌道道交通不不同于客客貨混跑跑的滬寧寧、滬杭杭等既有有鐵路，，也不同同于城市市內(nèi)地鐵鐵和輕軌軌，它是是以城際際中短途途客流為為主，主主要承擔(dān)擔(dān)城際鐵鐵路沿線(xiàn)線(xiàn)各個(gè)城城市和中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間的的客流，，兼顧城城市組團(tuán)團(tuán)、次中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)間的客客流。據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)，，到2020年年，城際際軌道交交通承擔(dān)擔(dān)的客流流為44580萬(wàn)人次次，全部部為區(qū)域域內(nèi)部城城市之間間的客流流。高密度公公交化列列車(chē)，時(shí)時(shí)速250-300公公里，，最短間間隔3分分鐘長(zhǎng)三角城城際軌道道交通列列車(chē)時(shí)速速250公里至至300公里之之間，并并真正實(shí)實(shí)現(xiàn)公交交化運(yùn)行行，將推推出小編編組、高高密度公公交化列列車(chē)，尤尤其是高高峰時(shí)段段密集到到發(fā)。因因此滬寧寧杭城際際列車(chē)設(shè)設(shè)計(jì)列車(chē)車(chē)編組為為初期6～8輛輛，遠(yuǎn)期期12輛輛，列車(chē)車(chē)運(yùn)行最最短間隔隔為3分分鐘。滬滬寧城際際直達(dá)列列車(chē)旅行行時(shí)分80分鐘鐘，大站站停列車(chē)車(chē)旅行時(shí)時(shí)分96分鐘；；滬杭城城際直達(dá)達(dá)列車(chē)旅旅行時(shí)分分45分分鐘，站站站停列列車(chē)旅行行時(shí)分60分鐘鐘以?xún)?nèi)，，將大大大縮短沿沿線(xiàn)城市市間的時(shí)時(shí)空距離離。44580萬(wàn)人人次300公里里/小時(shí)時(shí)3分鐘鐘公公交化化昆山城市市價(jià)值重重構(gòu)昆山市域域可以劃劃分為7個(gè)片區(qū)區(qū)，其中中城市發(fā)發(fā)展的主主要區(qū)域域?yàn)橹行男某菂^(qū)及及東部片片區(qū)。中心城綜綜合片區(qū)區(qū)：功能能定位為為高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)、、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮榮、適合合居住的的生態(tài)園園林城市市。東部片區(qū)區(qū)：以花花橋國(guó)際際商務(wù)區(qū)區(qū)為依托托發(fā)展商商貿(mào)物流流等第三三產(chǎn)業(yè)，，同時(shí)發(fā)發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制造造為主的的現(xiàn)代制制造業(yè)。。隨著花橋橋國(guó)際商商務(wù)區(qū)的的確立和和建設(shè)，，未來(lái)城城市的主主要發(fā)展展方向?qū)⒁詵|進(jìn)進(jìn)南移位位主。對(duì)比近期期昆山城城市規(guī)劃劃的兩次次方案可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：傳統(tǒng)統(tǒng)城市中中心的核核心地位位逐漸穩(wěn)穩(wěn)固，而而東部新新區(qū)成為為了重要要的發(fā)展展板塊，，同時(shí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)花橋橋國(guó)際商商務(wù)城，，勢(shì)必將將推動(dòng)昆昆山城市市核心的的東進(jìn)南南移！昆山城市市市域規(guī)規(guī)劃1、城市市概況2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展?fàn)顮顩r3、城市市總體規(guī)規(guī)劃（城城市規(guī)劃劃+交通通規(guī)劃））4、長(zhǎng)三三角規(guī)劃劃對(duì)昆山山的意義義5、昆山山城市賣(mài)賣(mài)點(diǎn)匯總總昆山城市研究究20分鐘上海海、20分鐘鐘蘇州的獨(dú)享享天生區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，使之成成為了上海蘇蘇州線(xiàn)上的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)城市市。自身以電子信信息、精密機(jī)機(jī)械、精細(xì)化化工、民生用用品等低消耗耗、高產(chǎn)出的的“親民”產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，為昆山山的城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)提供了長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展平臺(tái)。從城市定位上上來(lái)看昆山的的定位是工商商業(yè)城市，特特色是制造業(yè)業(yè)基地。差異異化、個(gè)性化化的城市定位位打造了長(zhǎng)三三角區(qū)域內(nèi)不不可復(fù)制的““昆山模式””?！拔鍣M四縱””的城市路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃使昆山山的路網(wǎng)交通通四通八達(dá)，，為其集約化化產(chǎn)業(yè)流通提提供了良好平平臺(tái)。京滬高速鐵、、滬寧城際鐵鐵路（已開(kāi)通通?。?、軌道道交通、公路路交通形成了了龐大的現(xiàn)代代城市交通網(wǎng)網(wǎng)，使昆山的的城市內(nèi)外部部交通連接暢暢通無(wú)阻。同同時(shí)也推進(jìn)了了高端人士、、資金流、物物流、信息流流在昆山聚集集。“融入上海、、與蘇州共同同完成城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”的的外部城市關(guān)關(guān)系定位使昆昆山未來(lái)在長(zhǎng)長(zhǎng)三角區(qū)域的的立意充滿(mǎn)想想象空間。昆山城市賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)匯總昆山房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究1、城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體體概況2、住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析3、商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析4、酒店式公公寓市場(chǎng)分析析5、辦公樓市市場(chǎng)分析6、房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體分析析開(kāi)發(fā)投資低開(kāi)開(kāi)高走，辦公公樓投資力度度增強(qiáng)2009年全全市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資低開(kāi)開(kāi)高走，從年年初9.9%的增幅一路路震蕩走高，，到年底增幅幅達(dá)29.2%；辦公樓樓開(kāi)發(fā)投資勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁，共共完成投資8.42億元元，同比增幅幅達(dá)126.6%。開(kāi)發(fā)資金到位位良好，利用用外資大幅上上升2009年，，全市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位位資金626.31億元元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)27.5%；其中利用用外資8.92億元，同同比增幅達(dá)109.0%，占比交上上年高出0.6個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售創(chuàng)創(chuàng)歷史新高，，二手房市場(chǎng)場(chǎng)再現(xiàn)火爆全年全市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)商品房房銷(xiāo)售面積626.13萬(wàn)平方米，，銷(xiāo)售額359.14億億元，分別比比上年增長(zhǎng)89.1%和和118.2%。二手房房市場(chǎng)隨著一一級(jí)市場(chǎng)的回回暖，再現(xiàn)火火爆，2009年全市二二手房成交21827套套，是去年同同期的2.7倍。對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)動(dòng)作用增強(qiáng)，，貢獻(xiàn)度不斷斷提升2009年房房地產(chǎn)投資占占城鎮(zhèn)投資的的比重為47.5%，同同比去年提高高3.6個(gè)百百分點(diǎn)。另有有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，，全年全市房房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地方稅收27.45億億元，同比增增長(zhǎng)22.4%，占第三三產(chǎn)業(yè)地方稅稅收的比重為為55.7%。一、2009房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)一、住宅市場(chǎng)場(chǎng)描述2007年4月至今昆山房產(chǎn)每月交易量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（單位：套）年份\月份二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2010年5437103529654470143815291376

2009年1014162925263279422446677869704757857123

85198084

2008年302710822152280733273567271223912079一月220125202007年

2808388241923791384755333032469925042009年是是昆山樓市經(jīng)經(jīng)歷爆發(fā)的一一年，成交量量從07年每每月3000套飛升到了了8000套套以上，漲幅幅在250%以上！外地地投資性購(gòu)房房的涌入，支支撐了昆山樓樓市的半壁江江山！2010年前前三個(gè)月，樓樓市延續(xù)了09年的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)，但是4.17新政一一出，最近三三個(gè)月成交量量一落千丈，，相比07年年的水平也有有所不及。觀(guān)觀(guān)察5、6、、7三個(gè)月與與昆山最近三三年的成交低低點(diǎn)的數(shù)據(jù)發(fā)發(fā)現(xiàn)，目前的的成交所面對(duì)對(duì)的情況是本本地與外地需需求同時(shí)降低低到冰點(diǎn)。一、住宅市場(chǎng)場(chǎng)描述市場(chǎng)部觀(guān)點(diǎn)：：昆山房?jī)r(jià)從1998年來(lái)來(lái)一路走高，，在2009年樓市大熱熱的市場(chǎng)背景景下達(dá)到了最最高點(diǎn)6400元/平方方米的價(jià)格水水平。最近三年07年到09年年的漲幅最為為明顯，09年的價(jià)格水水平相較于07年上漲了了大約50%。一、住宅市場(chǎng)場(chǎng)描述1988年至今昆山房地產(chǎn)年度投資額統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(單位：億元)2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年2000年1999年

155.19120.13218.17

5528.0922.197.246.695.981998年1997年1996年1995年1994年1993年1992年1991年1990年1989年1988年

5.213.544.164.155.316.830.90.710.280.320.41

市場(chǎng)部觀(guān)點(diǎn)：：昆山房地產(chǎn)年年投資額歷經(jīng)經(jīng)了3次大的的跳躍。92年到93年年經(jīng)歷了一次次跳躍，02年到03年年又是一次大大飛躍，然后后到了最近的的三年投資額額都在100億元以上。。在2007年年樓市第一波波高潮的時(shí)候候，房地產(chǎn)投投資額達(dá)到了了最高點(diǎn)。最最近2年雖然然有所反復(fù)，，但基本穩(wěn)定定在150億億左右。396263887936074355653499238074366973892339558截至到6月底底，昆山商品品房庫(kù)存可售售房源突破4萬(wàn)套，市場(chǎng)場(chǎng)庫(kù)存供應(yīng)充充足。就單周周來(lái)看，新政政之后商品房房供應(yīng)再次出出現(xiàn)井噴，在在6月的四周周時(shí)間里，供供大于求的單單周為四周，，從4月到現(xiàn)現(xiàn)在的12周周時(shí)間，供大大于求的單周周為8周。一一方面是成交交量的低迷，，另外一方面面是新房不斷斷入市，昆山山商品房市場(chǎng)場(chǎng)供大于求的的局面或?qū)㈤L(zhǎng)長(zhǎng)期維持。市場(chǎng)部觀(guān)點(diǎn)：：整體市場(chǎng)小結(jié)結(jié)2009年昆昆山房地產(chǎn)市市場(chǎng)各樓盤(pán)采采取低開(kāi)高走走策略，引領(lǐng)領(lǐng)了昆山房地地產(chǎn)市場(chǎng)五年年來(lái)的第一次次爆發(fā)。商品品房?jī)r(jià)格一路路飆升至近萬(wàn)萬(wàn)元/平米。。昆山的特殊區(qū)區(qū)位使之在上上海蘇州線(xiàn)上上的“洼地””價(jià)值一覽無(wú)無(wú)遺。09年年外地投資性性購(gòu)房的涌入入，支撐了昆昆山樓市的半半壁江山！同同時(shí)也由于上上海房?jī)r(jià)對(duì)上上海白領(lǐng)階層層的置業(yè)影響響，加上城際際高鐵的開(kāi)通通，使更多的的上海白領(lǐng)選選擇昆山作為為第一置業(yè)城城市對(duì)象。今年四月，受受有史以來(lái)最最為嚴(yán)厲的一一次417調(diào)調(diào)控影響，昆昆山的樓市成成交幾乎跌至至冰點(diǎn)。但其其突出的城市市價(jià)值使昆山山樓市承受住住了第一波洗洗禮。今年六月，市市場(chǎng)稍有回暖暖，昆山樓市市供應(yīng)再次出出現(xiàn)井噴。一一方面受著調(diào)調(diào)控影響，另另一方面新盤(pán)盤(pán)持續(xù)入市，，使得昆山商商品房市場(chǎng)供供大于求的局局面短期內(nèi)難難以被打破。?！巴獠啃枨笄蟆钡陌盐栈蚧?qū)⒊蔀槔ド缴椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的唯一出路路。昆山房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究1、城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體體概況2、住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析3、商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析4、酒店式公公寓市場(chǎng)分析析5、辦公樓市市場(chǎng)分析6、房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體分析析住宅板塊劃分分昆山市中心城城區(qū)分為中心心城區(qū)、城東東區(qū)、城南區(qū)區(qū)、城西區(qū)和和城北區(qū)域。。中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)住宅板塊特征征【地域范圍】】位于長(zhǎng)江路以以西、朝陽(yáng)路路以北、中山山路以東，屬屬于整個(gè)昆山山老城區(qū)范圍圍內(nèi)【版塊特征】】全方位，人口口密集之現(xiàn)代代城市，并承承擔(dān)綜合行政政、居住、文文化、教育、、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展等功能。。中心城區(qū)以以老城區(qū)為主主，昆山各大大政府機(jī)關(guān)，，企業(yè)辦公，，金融等都集集中在這一區(qū)區(qū)域，屬于市市中心的高檔檔地段，土地地資源稀缺，，生活配套成成熟，因此，，房?jī)r(jià)一直維維持高位。中心城區(qū)：人人口稠密區(qū)區(qū)域成熟價(jià)價(jià)格處于高位位中心城區(qū)項(xiàng)目類(lèi)型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶(hù)數(shù)物業(yè)費(fèi)狀態(tài)均價(jià)鹿城一品住宅、商鋪玉山鎮(zhèn)長(zhǎng)江中路178號(hào)（裕元酒店南）8000平方米55991平方米5.227.90%4652.05在售10500藍(lán)海íe住宅、公寓婁江與長(zhǎng)江路交匯處西南側(cè)36714平方米147863平方米441.50%

3.2待售12000領(lǐng)御住宅、酒店公寓、商住樓玉山鎮(zhèn)前進(jìn)中路283號(hào)4079平方米32613平方米7.9916.50%4474在售14000中茵·世貿(mào)廣場(chǎng)酒店式公寓,商鋪,寫(xiě)字樓玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路與中山路交叉口42500平方米150000平方米2.5/

在售16000翡翠名都普通住宅,酒店式公寓,商鋪長(zhǎng)江路與合興路交匯處95880平方米

3.40

31%

1.5在售9500弘輝首璽住宅玉山鎮(zhèn)長(zhǎng)江中路與朝陽(yáng)中路的交匯處92103平方米330000平方米3.535%657

待售15000中心城區(qū)主要要樓盤(pán)【地域范圍】】位于市政府以以東，在城區(qū)區(qū)內(nèi)前進(jìn)東路路沿線(xiàn)區(qū)域【版塊特征】】經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)和夏駕河河景觀(guān)帶的雙雙重優(yōu)勢(shì)是城城東最值得亮亮點(diǎn)，也成為為主推樓盤(pán)穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展的有有利因素。目目前城東大盤(pán)盤(pán)云集，20萬(wàn)方，30萬(wàn)方的大盤(pán)盤(pán)依次沿前進(jìn)進(jìn)東路排開(kāi)，，區(qū)域內(nèi)有中中航地產(chǎn)，世世茂地產(chǎn)，珠珠江房產(chǎn)等。。城東開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售售量位居昆山山前三，供應(yīng)應(yīng)量量接近8000套，，在售樓盤(pán)超超過(guò)50個(gè)，，整體銷(xiāo)售率率超過(guò)70%。城東地區(qū)：大大盤(pán)云集無(wú)無(wú)限潛力住宅板塊特征征城東項(xiàng)目類(lèi)型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶(hù)數(shù)物業(yè)費(fèi)狀態(tài)均價(jià)中航城住宅、別墅、公寓、洋房玉山鎮(zhèn)前進(jìn)路南、洞庭湖路西196958平方米360000平方米1.836.3%18721.58在售8200綠地21新城住宅、公寓玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處564000平方米1780000平方米2.540.0%90001.9在售7500隆祺麗景國(guó)際住宅玉山鎮(zhèn)前進(jìn)路東路與黃浦江路交匯處28168平方米180000平方米538%1000多戶(hù)4.8在售11000中大簡(jiǎn)界住宅玉山鎮(zhèn)同豐路與樾河路交匯處66893平方米178633平方米2.231%984

待售待定珠江御景住宅、公寓玉山鎮(zhèn)同豐東路與洞庭湖路交匯處152699平方米620000平方米3.636.6%30001.9在售8800黃浦城市花園住宅、公寓、商鋪玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進(jìn)東路交匯處70000平方米160000平方米1.9636.5%12901.3在售8400城東區(qū)域主要要樓盤(pán)住宅板塊特征征【地域范圍】】老城區(qū)以西，，基本圍繞亭亭林公園周邊邊及馬鞍山中中路沿線(xiàn)一直直往西到森林林公園沿線(xiàn)發(fā)發(fā)展起來(lái)的區(qū)區(qū)域（屬于昆昆山生態(tài)環(huán)境境最好的居住住區(qū)）【版塊特征】】以森林公園為為主打，倡導(dǎo)導(dǎo)綠色生態(tài)居居住環(huán)境，是是昆山未來(lái)的的高檔住宅板板塊，樓盤(pán)的的宣傳點(diǎn)也重重點(diǎn)突出生態(tài)態(tài)景觀(guān)，且價(jià)價(jià)格隨之上漲漲，是昆山各各大區(qū)域內(nèi)價(jià)價(jià)格上漲幅度度比較快的區(qū)區(qū)域。區(qū)域樓樓盤(pán)數(shù)量多、、量體大，產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型以小小高層、高層層、別墅為主主。城西地區(qū)：環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)政政府重點(diǎn)規(guī)劃劃區(qū)域城西項(xiàng)目類(lèi)型位置占地面積建筑面積容積率綠化率戶(hù)數(shù)物業(yè)費(fèi)狀態(tài)均價(jià)時(shí)代中央社區(qū)住宅玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路1888號(hào)(緊鄰新體育中心)120000平方米300000平方米2.540.5%2000戶(hù)左右1.08在售8700天地華城住宅、商住玉山鎮(zhèn)前進(jìn)西路1188號(hào)83615平方米221010.04平方米2.1858.0%13591.4在售8600阿里山花園住宅、普通住宅、公寓玉山鎮(zhèn)馬鞍山路360號(hào)37974平方米69903平方米1.8442%2121.5在售9500香榭水岸住宅玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹橋路交匯處南側(cè)66700平方米144000平方米1.8641%330（一期）1.4在售9000金色森林住宅、公寓、別墅玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與院士路交匯處166664平方米224719平方米1.445.0%12001.5在售6500森林半島住宅、公寓、洋房玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹琪路交界處森林公園正對(duì)面117189平方米271000平方米1.7945.0%17001.3在售8400城西區(qū)域主要要樓盤(pán)【地域范圍】】相對(duì)北部版塊塊，其位于長(zhǎng)長(zhǎng)江中路沿線(xiàn)線(xiàn)（兩側(cè)），，基本屬于老老城區(qū)的以南南區(qū)域【版塊特征】】高鐵和城際輕輕軌的落定將將城南的房?jī)r(jià)價(jià)推上了一個(gè)個(gè)新臺(tái)階，使使城南成為昆昆山各大區(qū)域域內(nèi)首選最值值得投資的區(qū)區(qū)域。眾多上上海，外地客客戶(hù)都紛紛看看好城南的發(fā)發(fā)展。世茂蝶蝶湖灣的住宅宅價(jià)格已經(jīng)在在10000元/平米左左右，新城域域的住宅均價(jià)價(jià)也逼近9000元/平平米，森隆瓏瓏庭十棟預(yù)計(jì)計(jì)售價(jià)會(huì)在一一萬(wàn)以上。此此地塊后期入入市無(wú)疑會(huì)繼繼續(xù)挑戰(zhàn)城南南房?jī)r(jià)極限。。城南地區(qū)：高高鐵直射區(qū)域域投資客客的樂(lè)園住宅板塊特征征城南區(qū)域主要要樓盤(pán)城南項(xiàng)目類(lèi)型位置狀態(tài)均價(jià)親水佳苑普通住宅,酒店式公寓張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處待售4700卿峰麗景普通住宅,酒店式公寓,別墅千燈鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)路南側(cè)少卿西路2號(hào)在售4800假日半島酒店式公寓,別墅周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側(cè)（古鎮(zhèn)南）在售5500上郡商業(yè)廣場(chǎng)酒店式公寓,商鋪千燈鎮(zhèn)尚書(shū)路與機(jī)場(chǎng)路交叉口在售11000千石商業(yè)廣場(chǎng)酒店式公寓千燈鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)路與尚書(shū)路路口在售8000上湖酒店公寓酒店式公寓張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處在售5600夜周莊酒店式公寓,商鋪周莊鎮(zhèn)大橋路80號(hào)在售60000上海外郡普通住宅,酒店式公寓千燈黃浦江路與炎中路交叉口在售5600晶藍(lán)上城酒店式公寓,商鋪千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、瓊花二路南側(cè)在售6300龍隱水莊酒店式公寓周莊大學(xué)路66號(hào)已售完6000盛世明珠園酒店式公寓周莊淀南路509號(hào)已售完3600清水依瓦諾酒店式公寓,別墅淀山湖北側(cè)已售完7500三、各版塊供供應(yīng)量對(duì)比分分析

花橋玉山開(kāi)發(fā)區(qū)千燈巴城張浦周市陸家南部水鄉(xiāng)2010年4月10081644098313303240217922658127811832010年5月990268529683342028712218218911751248市場(chǎng)部觀(guān)點(diǎn)：：縱觀(guān)昆山市4月和5月，，昆山各個(gè)板板塊的庫(kù)存量量基本變化不不大?；蚝烷_(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)相比4月，，5月的庫(kù)存存量微微下跌跌，而玉山的的庫(kù)存則是有有了一定增長(zhǎng)長(zhǎng)。其他各個(gè)個(gè)區(qū)域也參差差不齊?？梢砸哉f(shuō)新政對(duì)樓樓市的影響可可能有一定滯滯后效應(yīng)，可可能要再過(guò)2月才能在庫(kù)庫(kù)存量方面看看出具體的影影響。三、各版塊供供應(yīng)量對(duì)比分分析市場(chǎng)部觀(guān)點(diǎn)：：新政之后各版版塊之間的供供應(yīng)量結(jié)構(gòu)似似乎沒(méi)有受到到太大影響。。雖然每個(gè)板板塊的庫(kù)存量量如上圖分析析的有一定的的變化。但是是最多三個(gè)區(qū)區(qū)域仍舊是花花橋、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和玉山鎮(zhèn)。。三者的總和和接近70%。三、各版塊銷(xiāo)銷(xiāo)售情況對(duì)比比分析區(qū)域銷(xiāo)售率環(huán)比上月花橋78.50%↑0.4%開(kāi)發(fā)區(qū)77.10%↓0.4%玉山84.30%↓0.8%千燈81.10%↓0.4%周市87.30%↑2.7%巴城81.90%↓2.5%張浦85.50%/陸家84.40%↑1.4%南部水鄉(xiāng)82.70%↑5.1%昆山整體81.30%↓0.1%2010年5月各區(qū)域銷(xiāo)銷(xiāo)售率5月昆山商品品房市場(chǎng)整體體銷(xiāo)售率繼續(xù)續(xù)回落，其中中住宅項(xiàng)目回回落較大，商商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售率穩(wěn)步上上升。就各區(qū)區(qū)域來(lái)看，部部分區(qū)域由于于沒(méi)有新增供供應(yīng)偏少，銷(xiāo)銷(xiāo)售率出現(xiàn)小小幅上升，其其中南部水鄉(xiāng)鄉(xiāng)上漲5.1個(gè)百分點(diǎn)，，但從整體上上，昆山商品品房銷(xiāo)售率繼繼續(xù)保持回落落的勢(shì)頭，這這將對(duì)于昆山山樓盤(pán)項(xiàng)目特特別是住宅類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目構(gòu)成一一定的考驗(yàn)，，尤其是新開(kāi)開(kāi)樓盤(pán)。這也也會(huì)在一定程程度上倒逼開(kāi)開(kāi)發(fā)商做出比比如優(yōu)惠打折折等相關(guān)銷(xiāo)售售策略上的調(diào)調(diào)整，市場(chǎng)部部觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)：四、各各版塊塊價(jià)格格因素素分析析通過(guò)圖圖表可可以看看出，，昆山山市主主力產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型為為小高高層、、高層層住宅宅為主主，而而以低低密度度住宅宅譬如如別墅墅、花花園洋洋房為為輔，，并有有少量量多層層公寓寓彌補(bǔ)補(bǔ)了該該區(qū)域域內(nèi)的的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)。市場(chǎng)部部觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)：昆山房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究究1、城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)總體體概況況2、住住宅市市場(chǎng)分分析3、商商業(yè)市市場(chǎng)分分析4、酒酒店式式公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)分析析5、辦辦公樓樓市場(chǎng)場(chǎng)分析析6、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體體分析析一、商商業(yè)概概述作為全全國(guó)百百?gòu)?qiáng)縣縣排名名第一一的昆昆山市市，目目前人人口超超過(guò)200萬(wàn)，，城市市面貌貌日新新月異異，居居民收收入逐逐年快快速增增長(zhǎng)，，消費(fèi)費(fèi)需求求供需需兩旺旺。昆山市市商業(yè)業(yè)設(shè)施施主要要集中中于老老城區(qū)區(qū)，主主要包包括商商業(yè)街街，百百貨公公司，，特色色商業(yè)業(yè)街，，娛樂(lè)樂(lè)中心心，大大賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)（生生活類(lèi)類(lèi)及專(zhuān)專(zhuān)業(yè)賣(mài)賣(mài)場(chǎng)）），專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)等等。以人民民路，，亭林林路，，百潤(rùn)潤(rùn)發(fā)等等代表表的昆昆山市市商業(yè)業(yè)，基基本滿(mǎn)滿(mǎn)足市市民基基本的的生活活消費(fèi)費(fèi)需要要。目前昆昆山市市的商商業(yè)設(shè)設(shè)施不不但向向本地地居民民提供供服務(wù)務(wù)，同同時(shí)也也吸引引著周周邊城城市的的居民民前往往，如如太倉(cāng)倉(cāng)和上上海。?，F(xiàn)有品品牌的的落后后與昆昆山居居民日日益增增長(zhǎng)的的品牌牌意識(shí)識(shí)是目目前昆昆山零零售市市場(chǎng)最最大的的矛盾盾之一一。。人民路商圈城北蕭蕭林路路商圈圈老城區(qū)區(qū)火車(chē)車(chē)站商商圈城東商商圈商圈分分析一、商商業(yè)概概述及及分布布中心片片區(qū)：：由城城市核核心地地帶主主要街街道構(gòu)構(gòu)成，，是昆昆山傳傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)區(qū)，輻輻射范范圍可可達(dá)全全市及及下屬屬其他他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。城城北北片區(qū)區(qū)：傳傳統(tǒng)居居住區(qū)區(qū)，檔檔次中中低，，工業(yè)業(yè)用地地開(kāi)發(fā)發(fā)基本本已形形成蔓蔓延之之勢(shì)，，商業(yè)業(yè)一直直發(fā)展展不好好。城城南南片區(qū)區(qū)：由由滬寧寧鐵路路、規(guī)規(guī)劃滬滬寧高高速鐵鐵路、、滬寧寧高速速公路路及312國(guó)道道組成成的交交通屏屏障，，商業(yè)業(yè)、辦辦公同同步發(fā)發(fā)展。。城城西片片區(qū)：：昆山山市高高檔住住宅樓樓盤(pán)集集合地地，森森林公公園和和大學(xué)學(xué)城的的建設(shè)設(shè)使城城市向向西發(fā)發(fā)展有有一定定的基基礎(chǔ)，，現(xiàn)今今以社社區(qū)小小商業(yè)業(yè)為主主。城城東東片區(qū)區(qū)：在在市政政規(guī)劃劃中，，城東東片區(qū)區(qū)將被被打造造成商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)辦公公和居居住為為一體體的整整合體體，商商業(yè)氛氛圍尚尚未形形成，，政府府規(guī)劃劃重點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)區(qū)，前前景看看好。。目前昆昆山商商業(yè)依依然是是以傳傳統(tǒng)的的市中中心人人民路路沿線(xiàn)線(xiàn)為絕絕對(duì)核核心，，其他他區(qū)域域商業(yè)業(yè)配套套普遍遍發(fā)展展滯后后，沒(méi)沒(méi)有跟跟上區(qū)區(qū)域的的規(guī)劃劃。昆山市市區(qū)商商業(yè)呈呈現(xiàn)片片狀分分布，，五大大片區(qū)區(qū)發(fā)展展不平平衡。。二、商商業(yè)主主干道道研究究人民路路人民路路（前前進(jìn)西西路至至朝陽(yáng)陽(yáng)西路路段））是昆昆山市市最繁繁華的的商業(yè)業(yè)街，，這條條約1000米米的商商業(yè)街街，以以正陽(yáng)陽(yáng)橋?yàn)闉榻绶址譃槟夏媳眱蓛啥危?，包括括昆山山賓館館（4星級(jí)級(jí)），，世紀(jì)紀(jì)商廈廈，新新華書(shū)書(shū)店，，肯德德基餐餐廳（（2家家），，利瑪瑪商城城，新新世界界商廈廈，蘇蘇州美美羅城城昆山山店，，正陽(yáng)陽(yáng)大樓樓商場(chǎng)場(chǎng)，昆昆山商商廈，，美羅羅云集集于此此。小結(jié)：：作為昆昆山商商業(yè)的的代表表，人人民路路商業(yè)業(yè)街客客流量量大，，服飾飾類(lèi)商商品最最為集集中。。從商場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)規(guī)模與與品牌牌方面面，除除昆山山商場(chǎng)場(chǎng)外，，人民民路的的商場(chǎng)場(chǎng)普遍遍呈現(xiàn)現(xiàn)面積積小，，品牌牌低檔檔的特特點(diǎn)。。昆山商商廈作作為大大型百百貨公公司，，其購(gòu)購(gòu)物環(huán)環(huán)境，，品牌牌檔次次明顯顯高于于其他他商場(chǎng)場(chǎng)，其其以規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，環(huán)境境優(yōu)勢(shì)勢(shì)，品品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)等等獲得得了當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者者的認(rèn)認(rèn)同。。昆山商商廈的的成功功說(shuō)明明了昆昆山居居民對(duì)對(duì)于商商場(chǎng)的的規(guī)模模、環(huán)環(huán)境、、品牌牌方面面的需需求，，同事事也說(shuō)說(shuō)明了了昆山山市民民具有有相當(dāng)當(dāng)?shù)南M(fèi)能能力。。亭林路路亭林路路是昆昆山另另一條條商業(yè)業(yè)街，，位于于前進(jìn)進(jìn)西路路以北北，于于人民民路相相連接接，被被指馬馬鞍山山東路路，亭亭林公公園，，著名名的奧奧灶面面館就就位于于亭林林路上上，相相比人人民路路，亭亭林路路商業(yè)業(yè)節(jié)基基本都都是街街鋪，，包括括服飾飾、飾飾品、、鞋等等，此此外，，有多多個(gè)樓樓盤(pán)選選擇在在亭林林路上上開(kāi)設(shè)設(shè)了銷(xiāo)銷(xiāo)售處處，形形成了了亭林林路商商業(yè)街街的一一大特特色亭林路商圈北門(mén)路路北門(mén)路路位于于昆山山“城城北””，是是昆山山主要要的居居住區(qū)區(qū)，人人口密密集。。以蕭蕭林路路為界界，北北門(mén)路路北段段娛樂(lè)樂(lè)業(yè)比比較發(fā)發(fā)達(dá)，，是昆昆山主主要娛娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所之之一?！，F(xiàn)有有的商商鋪都都是由由近年年來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)并并已逐逐步成成熟的的小區(qū)區(qū)沿街街商鋪鋪組成成，大大多都都是幾幾十個(gè)個(gè)平米米的面面積。。北門(mén)門(mén)路的的主要要消費(fèi)費(fèi)這位位周邊邊居民民，屬屬于社社區(qū)商商業(yè)街街。北門(mén)路商圈商業(yè)賣(mài)賣(mài)場(chǎng)研研究昆山歐歐尚商商業(yè)中中心目前是是昆山山最大大的一一家大大型超超市，，同時(shí)時(shí)也是是歐尚尚在中中國(guó)啟啟動(dòng)的的第一一個(gè)商商業(yè)中中心。。開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間：：2009年1月11日日總占地地面積積：56000平方方米大型超超市賣(mài)賣(mài)場(chǎng)面面積：：14000平平方米米位置：：坐落落于昆昆山白白馬涇涇路與與超華華商貿(mào)貿(mào)城比比鄰車(chē)位：：696個(gè)個(gè)免費(fèi)費(fèi)停車(chē)車(chē)位交通：：104、、5、、126、、20路公公交車(chē)車(chē)直達(dá)達(dá)理念：：““低價(jià)價(jià)、選選擇、、服務(wù)務(wù)、質(zhì)質(zhì)量””特色：：歐歐尚兒兒童俱俱樂(lè)部部是昆昆山地地區(qū)獨(dú)獨(dú)此一一家兒兒童免免費(fèi)““寄托托所””品牌：：、、、、、、必勝勝客、、肯德德基、、屈臣臣氏、、國(guó)美美電器器………初次次進(jìn)入入昆山山的品品牌：：特力力屋、、85度C、滿(mǎn)滿(mǎn)記甜甜品、、冰激激淋、、’、、、味味千拉拉面、、神采采飛揚(yáng)揚(yáng)（大大型室室內(nèi)娛娛樂(lè)公公園））重點(diǎn)商商業(yè)個(gè)個(gè)案研研究?jī)|立國(guó)國(guó)際商商貿(mào)物物流城城集五金金、機(jī)機(jī)電、、建材材、汽汽配、、木材材、家家具六六大業(yè)業(yè)態(tài)為為一體體，依依托運(yùn)運(yùn)輸、、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、信信息等等物流流產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，領(lǐng)領(lǐng)筑長(zhǎng)長(zhǎng)三角角商貿(mào)貿(mào)物流流大商商圈，，億宏宏物流流園投投資有有限公公司，，從開(kāi)開(kāi)發(fā)、、建設(shè)設(shè)到運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理全全程運(yùn)運(yùn)作，，統(tǒng)一一招商商，統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，，統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)。開(kāi)盤(pán)：：2010-05-01位置：：昆山山339省省道與與新浦浦路交交界處處總面積積：13萬(wàn)萬(wàn)㎡主流鋪鋪面：：35~40㎡㎡收益：：10年托托管，，年回回報(bào)8%。。配套：：綜合合商場(chǎng)場(chǎng):昆昆山商商貿(mào)城城，紅紅星美美凱龍龍，麥麥德龍龍，港港龍建建材城城售價(jià)：：商鋪鋪一樓樓價(jià)格格17000元元/㎡㎡18000元元/㎡㎡,二二樓價(jià)價(jià)格13980元/㎡，，三樓樓價(jià)格格9880元/㎡在售商商業(yè)供供需分分析通過(guò)圖圖表可可以看看到，，昆山山現(xiàn)大大體量量的商商鋪出出現(xiàn)在在城東東的弘弘基財(cái)財(cái)富廣廣場(chǎng)和和中心心的中中茵世世貿(mào)廣廣場(chǎng)，，弘基基財(cái)富富廣場(chǎng)場(chǎng)是黃黃浦花花園的的商業(yè)業(yè)配套套，屬屬于一一個(gè)大大型的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)并配配有一一個(gè)，，中茵茵世貿(mào)貿(mào)廣場(chǎng)場(chǎng)是一一中心心又一一大型型綜合合性商商辦項(xiàng)項(xiàng)目，，該兩兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目占占整個(gè)個(gè)區(qū)域域內(nèi)的的60%，，而其其余商商鋪體體量較較小，，主要要是由由于都都是以以底商商的形形態(tài)推推出市市場(chǎng)，，這極極大的的限制制了項(xiàng)項(xiàng)目的的體量量。市場(chǎng)部部觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)：六、在在售商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品分分析通過(guò)圖圖表可可以看看到，，昆山山各主主要商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品其其規(guī)劃劃面積積分化化較為為明顯顯，小小面積積商鋪鋪產(chǎn)品品基本本在30-120平平方米米左右右，偏偏大的的產(chǎn)品品在200-300平方方米左左右。。目前前昆山山在售售的商商業(yè)中中，一一般專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)商商鋪的的面積積跨度度較大大，底底商則則相對(duì)對(duì)戶(hù)型型面積積偏小小。從商鋪鋪產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)來(lái)看看，街街區(qū)型型商業(yè)業(yè)占據(jù)據(jù)最大大比重重，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)和和底商商也有有不小小比例例，大大型商商場(chǎng)相相對(duì)比比較稀稀缺。。市場(chǎng)部部觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)：七、在在售商商業(yè)價(jià)價(jià)格分分析通過(guò)圖圖表可可以看看到，，在售售商鋪鋪的價(jià)價(jià)格大大致可可分為為三個(gè)個(gè)區(qū)段段，5900~14000元元/平平米主主要為為一些些底商商類(lèi)商商鋪，，體量量較小小，不不成規(guī)規(guī)模，，客源源由自自身住住宅提提供；；14000~20000元元/平平米主主要為為有規(guī)規(guī)模的的綜合合商業(yè)業(yè)體，，具有有良好好規(guī)劃劃，能能輻射射周邊邊區(qū)域域，人人流量量較大大，因因此價(jià)價(jià)格也也較高高；20000~50000元/平米米主要要為底底商沿沿街商商鋪，，由于于其獨(dú)獨(dú)有的的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，東東方曼曼哈頓頓背靠靠規(guī)劃劃中的的5萬(wàn)萬(wàn)平米米的沃沃爾瑪瑪超市市，緊緊臨交交通主主干道道，具具有較較高的的投資資回報(bào)報(bào)率，，也導(dǎo)導(dǎo)致了了其較較高的的售價(jià)價(jià)。市場(chǎng)場(chǎng)部部觀(guān)觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)：：八、、在在售售商商業(yè)業(yè)去去化化分分析析通過(guò)過(guò)圖圖表表可可以以看看到到，，整整個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的整整體體去去化化率率已已經(jīng)經(jīng)相相當(dāng)當(dāng)高高了了，，大大部部分分商商鋪鋪去去化化超超過(guò)過(guò)了了80%，，部部分分商商鋪鋪甚甚至至已已經(jīng)經(jīng)售售完完，，市市場(chǎng)場(chǎng)相相當(dāng)當(dāng)活活躍躍，，投投資資者者對(duì)對(duì)于于昆昆山山商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)相相當(dāng)當(dāng)看看好好。。當(dāng)當(dāng)然然，，高高去去化化率率也也導(dǎo)導(dǎo)致致今今后后1至至2年年內(nèi)內(nèi)，，區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)的的緊緊張張。。市場(chǎng)場(chǎng)部部觀(guān)觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)：：昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究1、、城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)總總體體概概況況2、、住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析3、、商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析4、、酒酒店店式式公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析5、、辦辦公公樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析6、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)總總體體分分析析一、、酒酒店店式式公公寓寓、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店市市場(chǎng)場(chǎng)概概述述昆山山市市場(chǎng)場(chǎng)酒酒店店公公寓寓的的出出租租率率基基本本保保持持在在85%以以上上，，租租金金通通常常也也要要比比公公寓寓高高出出30％％左左右右，，同同時(shí)時(shí)由由于于酒酒店店公公寓寓具具備備了了投投資資、、保保值值、、收收益益、、租租住住、、無(wú)無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的五五大大投投資資特特色色，，將將酒酒店店服服務(wù)務(wù)與與居居家家氛氛圍圍融融為為一一體體，，因因此此其其租租賃賃前前景景非非常?？纯春煤茫?，升升值值空空間間很很大大，，相相對(duì)對(duì)于于普普通通公公寓寓而而言言，，更更具具吸吸引引力力。。但縱縱觀(guān)觀(guān)如如今今的的昆昆山山房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)，，充充斥斥著著大大量量標(biāo)標(biāo)榜榜著著““酒酒店店公公寓寓””的的物物業(yè)業(yè)，，然然而而多多數(shù)數(shù)從從實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)而而言言只只能能稱(chēng)稱(chēng)為為““小小戶(hù)戶(hù)型型單單身身公公寓寓””，，并并非非嚴(yán)嚴(yán)格格意意義義上上的的酒酒店店式式公公寓寓，，更更談?wù)劜徊簧仙蠂?guó)國(guó)際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)豪豪華華酒酒店店公公寓寓。。昆山山市市場(chǎng)場(chǎng)上上小小戶(hù)戶(hù)型型酒酒店店式式公公寓寓有有的的是是作作為為規(guī)規(guī)模?；⌒^(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的附附屬屬產(chǎn)產(chǎn)品品，，如如：