某花園市場定位與規(guī)劃方案對比

鑫辰花園市場定位及規(guī)劃方案對比分析一、市場信息提示

2003年第四季度，中心區(qū)商品房交易量驟降信息來源：上海方方房產(chǎn)工作室市調(diào)蔡天育：2004年房假漲幅將盡力控制在12%左右信息來源：綜合各大媒體《世紀經(jīng)濟報道》供不應(yīng)求將成往事信息來源：上海樓市

二、謀略先驅(qū)——方案解讀

優(yōu)勢：

⑴本案所處的地理位置具有一定的升值潛力。浦東大道是交通主干道，同時軌道、隧道等交通出行條件非常優(yōu)越，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)也相鄰較近；同時周邊有上海海運學院、進才中學、公利醫(yī)院、源深體育中心等教育、醫(yī)療、娛樂休閑配套。⑵本案所處區(qū)域范圍內(nèi)將形成一個居住的大環(huán)境，良好的居住氛圍對本案樓盤發(fā)展十分有利。⑶從現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃圖來看，每戶均能享受中心綠地景觀而不受阻礙，視野大而通暢；處于中、高層的客戶還可以眺望黃浦江江景。弱勢：

⑴房型、電梯設(shè)置比較大眾化，較為普通。⑵會所面積偏小，服務(wù)滿足不了客戶的需求。⑶車位不足，不能吸引定位高層次的目標客戶。⑷周邊在建樓盤數(shù)目多，要想在競爭中脫穎而出，本案的樓盤產(chǎn)品個性尚不鮮明，表現(xiàn)在小區(qū)品位、園林景色、房型特點、功能布局、建材選擇等多方面。集中的亮點不夠。

小結(jié)：從已有的產(chǎn)品形態(tài)和配套設(shè)施來看，本案的市場定位于普通住宅，若想在區(qū)域行情價格上提升一個檔次，必須在產(chǎn)品上有所突破。

區(qū)域采樣樓盤對比

目前，本案周邊最近的預(yù)售樓盤為維多利華庭，如表1所示，對比如下：表1：區(qū)域采樣樓盤對比表樓盤名稱相關(guān)資訊維多利華庭二期本案樓盤地理位置東：北洋涇路南：南：定水路西：苗圃路北：棲山路東：苗圃路南：棲山路西：巨野路北面為已建住宅總占地面積4.93萬m2總建筑面積約12萬m273500m2房屋類型小高層小高層、高層總戶數(shù)792戶460戶得房率80%——綠化率47%43.8%集中綠地率〉25%〉26.7%二房面積91-1162㎡117㎡三房面積129-142㎡130㎡車位數(shù)機動停車位442輛250輛非機動停車位——500輛會所游泳池、桑拿房、娛樂、辦公、羽毛球室、網(wǎng)球場、壁球館等200㎡物業(yè)管理費1.80元/㎡/月——小結(jié)：對本案目前的市場定位來說，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不可避免，一場區(qū)域市場戰(zhàn)硝煙味正起。價格在此時起到主導(dǎo)作用，價格的高低與產(chǎn)品的優(yōu)劣對本案的成敗起到了決定性的關(guān)鍵因素，需審慎對待。建議本案重新定位，通過產(chǎn)品設(shè)計與營銷創(chuàng)新為樓盤增值添色。三、觀點與實例

案例一：萬源杰座尋求創(chuàng)新是本案進入市場之保證

萬源杰座品牌建設(shè)短期內(nèi)急于求成，雖大規(guī)模投放廣告（請余秋雨做代言人打文化牌），但囿于規(guī)模較?。ń?萬㎡），難成氣候，廣告效應(yīng)枉為競爭者所用。萬源杰座通過裝修提高附加值的預(yù)期收益過高。產(chǎn)品功能面積定位與該區(qū)域?qū)嵱媒?jīng)濟消費需求脫節(jié)，所幸大勢趨好得以走出困境。案例二：上海綠城

上海綠城的品牌客戶（包括杭州客戶）支撐了首期高速去化的銷售量，產(chǎn)品上的精益求精如高標準會所，高綠化景觀與40萬㎡規(guī)模優(yōu)勢，吸引大量外區(qū)客戶導(dǎo)入。奠定了初勝的基礎(chǔ)。案例三：涵合園

一期小高層均價與周邊產(chǎn)品持平，二期具有景觀的優(yōu)勢小高層產(chǎn)品，均價高出同類產(chǎn)品近15%，低層別墅類產(chǎn)品價格高出周邊小高層產(chǎn)品逾30%。啟示：品牌的魅力力在于產(chǎn)品品消費后產(chǎn)產(chǎn)生的信任任，需要積積累，忌速速成，有了了品牌客戶戶與規(guī)模、、產(chǎn)品支撐撐，才能保保障去化速速度。裝修房附加加值應(yīng)符合合消費心理理與行情，，產(chǎn)出增值值一般在20%左右右。產(chǎn)品形象上上的錯位包包裝需要配配合產(chǎn)品需需求的錯位位。地段優(yōu)勢缺缺乏唯一性性時，總價價定位需兼兼顧大市場場競爭，以以創(chuàng)新產(chǎn)品品取勝。出色的產(chǎn)品品，必然有有出色的回回報，但一一個亮點不不足取勝，，它必須靠靠一套完善善協(xié)調(diào)的組合拳來共同打造造。四、謀定后后動——產(chǎn)產(chǎn)品建議總體策略出發(fā)點：尋找市場中中的空白點點，以創(chuàng)造造出合理的的增值產(chǎn)品品，獲取增增值空間。。通過產(chǎn)品塑塑造和營銷銷包裝建立立完善的美美譽度以及及品牌的獲獲利空間。。方案一產(chǎn)品特征：：全復(fù)式小小高層，菜菜單式裝修修面積控制：：2+1房房130M2/3房150M2景觀：以較較為經(jīng)典的的景觀元素素為基礎(chǔ)，，引用較多多的純正異異地風情。。配套：在具具有通常高高品質(zhì)住宅宅所必須具具備的設(shè)施施，如室內(nèi)內(nèi)游泳池、、健身桑拿拿、壁球（（或網(wǎng)球））等的同時時，適當控控制規(guī)模，，以降低營營運費。風格：以世世界各地較較為成熟的的經(jīng)典風格格為主，如如后現(xiàn)代的的以金屬質(zhì)質(zhì)感取勝的的暢園、以以歐式巴洛洛克風格聞聞名的芝大大廈等。物業(yè)：聘請請品牌物業(yè)業(yè)管理公司司進行管理理，多為境境外物業(yè)公公司。分析：規(guī)避避了區(qū)域的的低層次產(chǎn)產(chǎn)品價格競競爭。但由由于需要一一些技術(shù)性性的整合方方案的支撐撐，則對開開發(fā)的過程程控制，提提出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)。方案二產(chǎn)品特征：：高層+低低層疊加別別墅面積控制：： 2、3房100—130㎡/3+1房180㎡其他方面基基本同方案案二理由除了方方案本身的的特征外，，主要歸納納如下：1.以主力力房型為主主，在短期期內(nèi)獲得市市場的快速速回報?？s縮短了樓盤盤的主力投投資在開發(fā)發(fā)初期收回回的時間。。2.用少部部分的精品品單元，作作為企業(yè)品品牌的塑造造。利用較較長的銷售售時間，去去完成高價價的去化。。3.利用用這少部分分的精品單單元，來提提升了樓盤盤整個的品品質(zhì)。用少少部分的投投資，來拉拉動了占樓樓盤主要體體量的主力力產(chǎn)品的賣賣價。獲得得可市場利利潤的最大大化。我工作室在在近幾年的的實戰(zhàn)經(jīng)驗驗積累，如如浦東的涵涵合園，在在復(fù)合性物物業(yè)的整合合營銷方面面積累了大大量的經(jīng)驗驗和資源.結(jié)論：經(jīng)過過以上分析析論證，我我工作室建建議采用方方案二較為為合理。五、主要獲獲利模式分分析模式一、硬硬件提升模模式公共設(shè)施配配套的增值值公共部位裝裝修環(huán)境模式二、房房型增值在公寓樓的的設(shè)計中，，對高層區(qū)區(qū)的單元，，引入空中中復(fù)式樓中中樓的概念念。利用城市別別墅對整盤盤小區(qū)的品品質(zhì)推動，，達到了以以小部分優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提提升大部分分常規(guī)產(chǎn)品品售價的特特殊效應(yīng)。。模式三、服服務(wù)增值模模式服務(wù)的品質(zhì)質(zhì)，能長期期對樓盤的的形象進行行保證。為為開發(fā)商長長期塑造品品質(zhì)創(chuàng)造條條件。良好的物業(yè)服服務(wù)使客戶對對樓盤的未來來升值潛力充充滿了信心，，能吸引一批批有實力的投投資客進行長長線投資。綜合成本與效效益的統(tǒng)籌考考慮，建議聘聘請萬科作為為物業(yè)管理，，能為樓盤的的價值提升創(chuàng)創(chuàng)造較好的基基礎(chǔ)。模式四、細節(jié)節(jié)增值增加主臥舒適適性20㎡㎡以上同時，，對衛(wèi)生間的的面積規(guī)劃控控制在10㎡㎡以上。適應(yīng)應(yīng)消費新需求求。對于復(fù)式房型型，進行客廳廳挑空處理，，以增加氣度度感。加強陽臺的觀觀景性與休閑閑度，在常規(guī)規(guī)面積的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，改變挑挑梁的設(shè)計，，進行加柱處處理，以增加加其面積限度度。對二梯二戶的的設(shè)計，進行行適當改進。。轉(zhuǎn)換電梯朝朝向，變?yōu)楦鸥拍钚鸵惶菀灰粦?。標準層高設(shè)在在2.9米以以上對得房率控制制在適當范圍圍，建議高層層在72-75%之間六、本項目定定位建議1、客戶分析析本案鎖定總價價100以內(nèi)內(nèi)與180萬萬元左右購買買力的兩類人人群，是建立立在物業(yè)品質(zhì)質(zhì)的基礎(chǔ)上。認同本案的產(chǎn)產(chǎn)品認同“居住亦亦文化”的觀觀念向“現(xiàn)代化””生活概念看看齊、靠攏注重產(chǎn)品內(nèi)外外兼修2、產(chǎn)品建議議按照疊加別墅墅占住宅總體體量的15%計算，疊加加別墅為5.7*15%=0.855萬。疊加別墅容積積率設(shè)為1.2，則其占占地面積為0.7125萬。高層及商業(yè)等等綜合占地3-0.7125=2.2875萬萬，其容積率率為2.8樓盤綜合容積積率7.3/3=2.43保持不變變。按疊加別墅平平均單套面積積160㎡計計算，總套數(shù)數(shù)約54套。。3、價格定位位對比原方案產(chǎn)品細細分：體量比比例售售價價 金額額（億）住宅建面：5.67萬㎡100%80004.5江景房體量：：1.4萬㎡㎡25%85001.2內(nèi)部景觀房：：1.4萬㎡㎡25%80001.12非景觀房：：2.87萬㎡㎡50%77002.21、由以上分分析而得，若若以原方案作作規(guī)劃，則按按照周邊市場場價格的推算算，整盤平均均價格在8000元/㎡㎡，考慮到今年政政府對房價宏宏觀調(diào)控力度度的加強，高高價位樓盤的的走勢顯得較較為堪憂。2、市場走向向不明確的情情況下，走差差異化道路，，通過品質(zhì)提提升來為銷售售護航，是一一種明智的選選擇。3、產(chǎn)品規(guī)劃劃方面，通過過房型增值模模型，硬件模模式增值，服服務(wù)增值以及及把握細部增增值因素，為為樓盤的銷售售價格上升1000元/㎡提供了了可能。效益對比預(yù)計2005年5月開盤盤，疊加別墅墅比高層公寓寓價格再上升升1500元元/M2，則對比如下：：原方案現(xiàn)現(xiàn)方案單價：8000元/㎡9000元/㎡（高層）10500元元/㎡（疊加）可售住宅面積積：5.67萬㎡㎡4.815萬㎡（高層）0.855萬萬㎡（疊加）回籠資金：4.5億4.3億（高高層）0.9億（疊疊加）總計：4.5億5.2億整盤單價：8000元/㎡9170元/㎡結(jié)論：改進后后的方案，比比原先方案多多回籠資金7000萬元元，整盤均價價上升了1170元/㎡。特別備注：由于本項目的的地塊特征的的限制，考慮慮到樓盤北側(cè)側(cè)采光要求，，對本項目北北部單元的限限高要求較高高。因此是否否能借機利勢勢，將北側(cè)單單元的層高降降低，而將南南側(cè)單元的層層高拔高。同同時，用小區(qū)區(qū)內(nèi)部的綠化化，來滿足北北側(cè)單元的采采光要求，現(xiàn)現(xiàn)作如下初步步分析：此方案對樓盤盤在規(guī)劃限高高的要求上，，能滿足城市市規(guī)劃的要求求，但整個小小區(qū)南高北低低的規(guī)劃，對對北側(cè)單元的的市場可接受受度是一個未未知數(shù)。南高北低的規(guī)規(guī)劃，使樓盤盤的觀江景觀觀房的體量得得到擴大。南高北低的規(guī)規(guī)劃，使南側(cè)側(cè)臨街住宅所所占的比例迅迅速擴大，而而其單價的上上升卻受到限限制。由于考慮到小小區(qū)整盤規(guī)劃劃的因素，且且南高北低的的規(guī)劃，在房房型面積及單單元體量的分分布上，將會會有較大的改改動。故須在在設(shè)計公司得得出初步規(guī)劃劃設(shè)想方案及及數(shù)據(jù)指標之之后，才能作作進一步分析析論證，在此此僅作初步的的分析。報告完畢謝謝謝觀賞9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:05:4123:05:4123:051/5/202311:05:41PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2323:05:4123:05Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:05:4123:05:4123:05Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2323:05:4123:05:41January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202311:05:41下下午23:05:411月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:05下午1月-2323:05January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/523:05:4123:05:4105January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。11:05:41下下午午11:05下下午午23:05:421月月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:05:4223:05:4223:051/5/202311:05:42PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2323:05:4223:05Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。23:05:4223:05:4223:05Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2323:05:4223:05:42January5,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202311:05:42下下午23:05:421月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月2311:05下下午午1月月-2323:05January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/523:05:4223:05:4205January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。11:05:42下下午午11:05下下午23:05:421月-239、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。23:05:4223:05:4223:051/5/20