某大廈市場推廣策略提案

紅樹東方當(dāng)紅不讓-碧海云天二期推廣2003年度提案-提案程序A 豪宅局面2003攻略B 紅樹東方買點(diǎn)分析C “集束炸彈”（策略核心）D 2003上年度推廣的階段布線>豪宅局面2003攻略項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度銷售進(jìn)度均價(jià)推廣概念促銷活動備注波托菲諾·純水岸12.28入伙50%左右15000元/㎡質(zhì)樸的浪漫自在的優(yōu)雅1、

12月8日每年投資百萬開通環(huán)城巴士，華僑城地產(chǎn)業(yè)主可憑城卡免費(fèi)乘坐；2、

12月19日舉行“波托菲諾杯”深港高爾夫邀請賽，波托菲諾及錦繡三期業(yè)主可由華僑城地產(chǎn)出資組隊(duì)參加；3、

12月28日、29日湖邊會所開放，同時二期純水岸入伙，31日舉行新年晚會，并有現(xiàn)場抽獎；4、

12月16日開始進(jìn)行了全面提價(jià)，提價(jià)幅度在30-50元之間，目前銷售速度良好；現(xiàn)場實(shí)景開放后，銷售較好（最近）錦繡花園·翡翠郡10月公開發(fā)售65%8500元/㎡品質(zhì)需要鑒賞

開盤當(dāng)天銷售率50%，內(nèi)部員工消化為主，后入銷售瓶勁期，主要剩余高層海景單位，每周成交2-4套；世紀(jì)村二期世紀(jì)村·王府二期Ⅰ1月30日公開發(fā)售二期Ⅱ12月9日內(nèi)部認(rèn)購二期Ⅰ已售70%二期Ⅱ已售30套左右二期Ⅰ：7600二期Ⅱ：9000感受國際人文居住標(biāo)準(zhǔn)1．2002年11月30日邀請奧運(yùn)冠軍陶璐娜參加社區(qū)動運(yùn)會，陶璐娜為世紀(jì)村一期業(yè)主。目前正籌備組織音樂會。2．持VIP卡優(yōu)先選房。3．12月28日在深圳大劇院舉行“王府之夜“新年交響音樂會，之前府籌客戶，可獲門票2棟30層高層，共208套，復(fù)式為325-380平米，層高3.15米，３梯２戶，其中一梯為室外觀光電梯；獨(dú)立會所，戶戶高爾夫景觀碧海紅樹園公開發(fā)售：11.2325%左右（100套左右）7500元/㎡從此，MAGELIVING（自然從容，好生活）1．低價(jià)入市，特價(jià)房活動2、圣誕節(jié)推12樓海景單位回贈價(jià)5788元/㎡，并贈送8－12萬教育基金總建：20.5萬平米主力戶型120－170平米；共410套紅樹林景觀，20000平米的海洋文化主題公園星河國際10.26公開發(fā)售12.29平頂30%均價(jià)：8600元CBD國際生活領(lǐng)域中心區(qū)旗艦級國際住宅

1、“百萬大抽獎回贈新老業(yè)主”2、老業(yè)主帶新業(yè)主送一個物業(yè)管理費(fèi)3、送老樹咖啡卡4、送現(xiàn)金券5、

送名牌香水997套，7棟高層；A棟五座共168套，帶入戶花園，戶戶正南正北；戶型86.75-239.28㎡，主力戶型160㎡20000㎡空中園林40000㎡國際內(nèi)街區(qū)綠景·藍(lán)灣半島公開發(fā)售：10.1920%7100元/㎡中心區(qū)·紅樹林畔·首席庭院1、

世界海濱之旅大抽獎2、

額外2%優(yōu)惠3、

名優(yōu)空調(diào)大派送4、

神秘珍貴禮品大抽獎二房至五房、復(fù)式，80-170㎡120M超寬樓間距28000㎡西風(fēng)情園林海景、紅樹林景觀競爭樓盤一覽表水榭花都2期均價(jià)10000，400余戶，120—190平方米，高層靠湖，3、4月開盤世紀(jì)村2期王府均價(jià)8000，208戶，高層面高尓夫，12月認(rèn)購，2003年初開盤金域藍(lán)灣均價(jià)8300，634余戶，四房153—170平方米熙園均價(jià)10000以上，3、4月TOWNHOUSE封頂。市場綜述>￥9,000/m2<￥9,000/m2翡翠郡、星河國際、王府、金域藍(lán)灣綠景·藍(lán)灣半島、碧海紅樹園波托菲偌、水榭花都、熙園>￥9,000/m2<￥9,000/m2碧海云天一期紅樹東方項(xiàng)目必須塑造的形象結(jié)論1、單價(jià)8千元以上豪宅市場供應(yīng)量很大，如果在形象檔次上不能明顯拉大差距，競爭壓力將很大2、廣告訴求缺乏新信息，對客戶缺乏刺激3、作為碧海云天二期的紅樹東方有待確立和提升新的品牌內(nèi)核。推廣任務(wù)提升碧海云天的品牌內(nèi)核利用碧海云天一期推廣的有效知名度表現(xiàn)二期紅樹東方新的產(chǎn)品信息，引發(fā)市場關(guān)注>二期買點(diǎn)分析買點(diǎn)分分析（（外））一期1、現(xiàn)現(xiàn)場體體驗(yàn)是是最大大的品品牌資資產(chǎn)（（建筑筑、園園林、用用材質(zhì)質(zhì)量））2、華華僑城城豪宅宅、濱濱海豪豪宅的的形象象力地段絕世地地段：：華僑城城、深深圳灣灣、紅紅樹林林、地地鐵站站四位位一體體物業(yè)業(yè)。買點(diǎn)分分析（（內(nèi)））建筑恢宏氣氣勢：：二期期占地地4萬萬余㎡㎡，庭庭院綠綠化面面積2萬余余㎡。。絕佳戶戶型：：兩梯梯兩戶戶、戶戶戶朝朝南、、南北北通透透、全全海景景、50%以上躍躍式單單位。。高實(shí)用用率：：大量量單位位免費(fèi)費(fèi)贈送送面積積近20平平方米米，層層高達(dá)達(dá)6米米的觀景空空中花花園，，及35㎡㎡可靈靈活間間隔使使用的的超大大露臺臺，實(shí)用率率超過過90%小區(qū)配配置高級會會所、、室內(nèi)內(nèi)恒溫溫泳池池、室室外大大型泳泳池、、小學(xué)學(xué)、保健中中心、、凈菜菜市場場一應(yīng)應(yīng)俱全全。有效潛潛在客客戶描描述獨(dú)特客客戶群群最貪心心的客客戶復(fù)合性性客戶戶（潮汕汕、華華僑城城、硅硅谷））躋身龍龍門的的客戶戶獨(dú)特的的心理理特征征大多英英年得得志高學(xué)歷歷智慧慧精干干處處受受人稱稱贊滋生了了一股股好大大喜功功自以為為是的的盛氣氣最吸引引他們們的銷銷售信信息1、紅紅樹林林海景景2、位位置交交通3、華華僑城城人文文魅力力4、戶戶型（由高高到低低排列列）C：推推廣概概念的的整合合總有碧碧海云云天深圳樓樓市精精粹賣賣點(diǎn)：：海景盤盤、紅紅樹林林盤、、華僑僑城盤盤、公公園盤盤、地地鐵口、不管你親睞睞哪一點(diǎn)，，碧海云天天都在你挑挑選范圍中中排在第一一第二。集束炸彈不只是戶型型尖子不只是景觀觀尖子不只是地段段尖子不只是配套套尖子不只是園林林尖子豪宅全能冠冠軍四大導(dǎo)彈海景天下豪奢外圍東方園林豁達(dá)空間關(guān)鍵詞闊氣霸霸氣氣盛盛氣通俗表達(dá)不玩噱頭不有意用文文化往自己己臉上貼金金較量的是真真槍實(shí)彈給客戶的是是實(shí)實(shí)在在在的無上豪豪宅定位現(xiàn)代|東方方|大宅廣告語人居精華無無出其右統(tǒng)攝精華當(dāng)當(dāng)紅不不讓D：階段推廣布布線時間節(jié)點(diǎn)第一次解籌籌元元月15（70%中中差單位，，30%好好單位）第一次解籌籌3月月份內(nèi)部認(rèn)購截截止3月份開盤3月份推盤次序僑城東路開開通3、4月月份園林展示建建筑筑完工后會所投入使使用6月份2．20至3、4月開盤內(nèi)部認(rèn)購春交會至6月底會所局部園林到位開盤至春交會解籌及開盤，春交會三大階段各各個擊破破全精粹地段段園林及生活體驗(yàn)產(chǎn)品賣點(diǎn)推廣新規(guī)則則實(shí)景化版面異型化化最化（極致致化）排場化階段A.主旨：復(fù)合合地段對豪豪宅品質(zhì)的的提升主題：深圳精粹四四位一一體渠道：報(bào)紙廣告戶外、電視視廣告一二期連橫橫合縱內(nèi)圣外王塑造的市場場姿態(tài)在外稱王（競爭對手手無可比擬擬）在內(nèi)成圣（硬件考究究無與倫比比）形象行銷活活動毛澤東詩詞書法展展所謂豪宅，，就比如10萬平方方米的社區(qū)區(qū)，800萬平方米米的綠茵檢驗(yàn)毫宅，，要看他周周邊方圓10公里的的區(qū)域有否否跟豪宅相相稱推廣賣點(diǎn)的的語調(diào)地鐵西部第第一站口豪豪宅深圳樓市地地處地鐵口口的在售豪豪宅大社區(qū)區(qū)碧海云天是是唯一的地地鐵口物業(yè)業(yè)周邊環(huán)境最最高尚，綠綠化最多的的豪宅華僑城、錦錦繡中華、、黃牛垅公公園、及園園博會、濱海高高爾夫環(huán)抱抱周邊。階段B.主旨：建筑筑本體賣點(diǎn)點(diǎn)及配套優(yōu)優(yōu)勢的攻擊擊主題：花園宅海海景家家渠道：戶外。DM＆招商商手冊。35平方米米，大戶人人家的起居居室？紅樹樹東方免費(fèi)費(fèi)贈送的露露臺！層高六米，，復(fù)式豪宅宅的客廳？？紅樹東方方免費(fèi)贈送送20平方方米的陽臺臺！2萬平方米米，社區(qū)版版圖？紅樹樹東方花草草樹木，亭亭臺樓榭生生活的園林林！推廣賣點(diǎn)的的語調(diào)這里的花和和人都挺直直腰桿的生生活，在6米高的陽陽臺。70年來，，他都直來來直往，我我說的是正正南北穿行行的海風(fēng)。。女兒說這是是月亮睡覺覺的房間，，在35平平方米的露露臺。推廣賣點(diǎn)的的語調(diào)喜歡海，就就讓他天天天出現(xiàn)據(jù)說真正的的豪宅外圍圍除了私家家道，便是是綠地、海海景、或者者其他的自自然風(fēng)光豪宅的朝向向只有一種種，叫做正正南稱得上豪宅宅的園林，，不是嘩眾眾一時，而而是隨時間間推移歷久久彌新。推廣賣點(diǎn)的的語調(diào)階段C.主旨：園林林及生活體體驗(yàn)主題：30萬㎡華華僑城濱海海生活渠道：報(bào)廣、電視視。戶外。銷售物料。。60萬一株株的千年澳澳洲古樹，，天然水磨磨石走道，，原木為框，，玻璃為體體，說的不不是五星級級酒店大門門，而是碧碧海云天園園林的棧道道在深圳，園園林的聯(lián)想想是不是只只有棕櫚樹樹，碧海云天卻卻有楊柳依依依。垂柳、清河河、涼亭，，對中國本本色生活的的堅(jiān)持，才才是豪宅的的巔峰。推廣賣點(diǎn)的的語調(diào)推廣賣點(diǎn)的的語調(diào)“周末還去去觀瀾打球球嗎”一位位朋友問我我，我說：：春天來了了，還是到到碧海云天天看看柳樹樹吧“爸爸來，，我?guī)愕降胶永镒ヴ~魚吧”，，隨后兒子子把我?guī)У降搅吮毯Ｔ圃铺靾@子里里的小木橋橋邊。兒子手工課課比賽獲勝勝了，作品品是他從碧碧海云天園園子里摘來來的竹葉做做的書簽，，媒介建議媒體覆蓋整整個珠江三三角洲乃至至全國中國經(jīng)營報(bào)報(bào)二十十一世紀(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)報(bào)道南方都市報(bào)報(bào)廣廣州日日報(bào)新浪搜搜弧163深深圳之窗窗9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:39:1622:39:1622:391/5/202310:39:16PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:39:1622:39Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:39:1622:39:1622:39Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2322:39:1622:39:16January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202310:39:16下下午22:39:161月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:39下下午午1月月-2322:39January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/522:39:1622:39:1605January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。10:39:17下午午10:39下下午22:39:171月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。22:39:1722:39:1722:391/5/202310:39:17PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2322:39:1722:39Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。22:39:1722:39:1722:39Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2322:39:1722:39:17January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月202310:39:17下下午22:39:171月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月2310:39下下午1月-2322:39January5,202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/522:39:1722:39:1705January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。10:39:17下午午10:39下下午22:39:171月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。22:39:1722:39:1722:391/5/202310:39:17PM11、越越是是沒沒有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。1月月-2322:39:1722:39Jan-2305-Jan-2312、越是無無能的人人，越喜喜歡挑剔剔別人