某城市廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

營(yíng)銷策略提報(bào)營(yíng)銷策略綱要一、策略梳理二、戰(zhàn)略確立三、要素設(shè)計(jì)四．執(zhí)行方略：附：炒作（訴求點(diǎn)）備忘錄附一、MALL概念：附二、全民創(chuàng)富概念附三、其他概念：一、策略梳理

1、基本條件·約1.5萬(wàn)m2待售產(chǎn)權(quán)商鋪；·期房（開(kāi)盤時(shí)約正負(fù)零）；·入市期暫定為易初蓮花（首個(gè)）店開(kāi)業(yè)階段；·計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)商城返租銷售模式，并暫定返租率為10年8%；·提出10年8%返租，基于三種考慮；A、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，制造門檻；B、便于自主經(jīng)營(yíng)；C、投資高回報(bào)營(yíng)銷策略。2、S·W·O·T分析S（優(yōu)勢(shì)）·商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（MALL）；·商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)（10萬(wàn)m2）；·品牌商家資源優(yōu)勢(shì)；·產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件）·待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)；·返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。W（劣勢(shì)）·地段認(rèn)同度；·期房銷售·價(jià)位水平（目前全市最高價(jià)位之一）；·待售商業(yè)面積不是易初蓮花，而是自創(chuàng)的梅森百貨O（機(jī)會(huì)）·商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì)入市時(shí)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目·返租銷售的市場(chǎng)空白；·易初首個(gè)店的開(kāi)市效應(yīng)。T（威脅）·樓價(jià)限制·市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度；·市場(chǎng)對(duì)高價(jià)位的認(rèn)同度；·市場(chǎng)返租的接受度。

S·O戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）·商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（MALL）；·商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)（10萬(wàn)m2）；·品牌商家資源優(yōu)勢(shì)；·產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件）·待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)；·返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。O（機(jī)會(huì)）·商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì)入市時(shí)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目·返租銷售的市場(chǎng)空白；·易初首個(gè)店的開(kāi)市效應(yīng)。戰(zhàn)略·適時(shí)入市和強(qiáng)勢(shì)入市，高起點(diǎn)，力爭(zhēng)要成為年度商業(yè)項(xiàng)目的第一品牌；·主打投資概念，強(qiáng)化返租的吸引力；·一盤推盤。

W·O戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）·地段認(rèn)同度；·期房銷售·價(jià)位水平（目前全市最高價(jià)位之一）；·待售商業(yè)面積不是易初蓮花，而是自創(chuàng)的梅森百貨O（機(jī)會(huì)）·商業(yè)項(xiàng)目推盤少，估計(jì)入市時(shí)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目·返租銷售的市場(chǎng)空白；·易初首個(gè)店的開(kāi)市效應(yīng)。戰(zhàn)略·以項(xiàng)目、產(chǎn)品、投資品牌的推廣，從而化解地段不足，如：MALL概念?！?qiáng)調(diào)銷售的是MALL黃金鋪，且僅有10%面積出售

S·T戰(zhàn)略S（優(yōu)勢(shì)）·商業(yè)類型優(yōu)勢(shì)（MALL）；·商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)（10萬(wàn)m2）；·品牌商家資源優(yōu)勢(shì)；·產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（設(shè)計(jì)、環(huán)境、硬件）·待售面積規(guī)模適中優(yōu)勢(shì)；·返租回報(bào)優(yōu)勢(shì)。T（威脅）·樓價(jià)限制·市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度；·市場(chǎng)對(duì)高價(jià)位的認(rèn)同度；·市場(chǎng)返租的接受度。戰(zhàn)略·強(qiáng)化項(xiàng)目、產(chǎn)品、投資優(yōu)勢(shì)，從而弱化價(jià)位；·通過(guò)返租降低首付和月供；·對(duì)返租回報(bào)進(jìn)行“易理解，可接受的闡釋”，如：個(gè)案化；·市場(chǎng)引導(dǎo)的必要性。

W·T戰(zhàn)略W（劣勢(shì)）·地段認(rèn)同度；·期房銷售·價(jià)位水平（目前全市最高價(jià)位之一）；·待售商業(yè)面積不是易初蓮花，而是自創(chuàng)的梅森百貨T（威脅）·樓價(jià)限制·市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受度；·市場(chǎng)對(duì)高價(jià)位的認(rèn)同度；·市場(chǎng)返租的接受度。戰(zhàn)略·炒作、包裝；·銷售技巧運(yùn)用；·證言式；·個(gè)案化；·比較說(shuō)明。3、梳理營(yíng)銷優(yōu)勢(shì):首個(gè)MALL、首個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪、首首個(gè)返租、、首個(gè)小面面積鋪位首例采用產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪銷銷售模式。。采用產(chǎn)權(quán)商商鋪的銷售售模式，考考慮當(dāng)?shù)胤捣底馐垆伒牡氖袌?chǎng)空白白；對(duì)銷售售模式適當(dāng)進(jìn)進(jìn)行因地制制宜的調(diào)整整和適應(yīng)；；高起點(diǎn)入市市，“不是是又推出一一個(gè)商業(yè)樓樓盤，而是是城市新商商業(yè)的復(fù)興興，這對(duì)項(xiàng)目包包裝炒作推推廣提出了了高要求；；前期市場(chǎng)引引導(dǎo)成為整整體策略的的重點(diǎn)，包包括MALL炒作，投資資方式認(rèn)同；銷售階段的的戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用用的創(chuàng)新和和組合；價(jià)位設(shè)計(jì)要要多方位考考慮；二、戰(zhàn)略提提出1、WHO（賣給誰(shuí)））全民投資，，（大眾的的、廣泛的的）2、WHAT（賣的是什什么）·高回報(bào)、低低風(fēng)險(xiǎn)、稀稀缺性的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪，，·“賣的是產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪，更更是投資收收益”3、WHY（為什么買買）·投資的唯一一性（首個(gè)個(gè)MALL、CBD商業(yè)前景））·投資的可觀觀性（10年8%的回報(bào)）·投資的安全全性（品牌牌商家組合合，僅有10%待售商業(yè)物物業(yè)）·投資的可行行性（低門門檻）4、HOW（銷售過(guò)程程）籌備期引導(dǎo)期認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤期調(diào)整期戰(zhàn)役期·產(chǎn)權(quán)商鋪；；·劃小分割；；·返租回報(bào)；；5、戰(zhàn)略要點(diǎn)點(diǎn)·市場(chǎng)引導(dǎo)是是策略可行行的關(guān)鍵（MALL概念、投資資回報(bào)概念念兩者同等等重要）；；·認(rèn)購(gòu)水平是是開(kāi)盤火爆爆的關(guān)鍵。。·銷售策略基基本法三、要素設(shè)設(shè)計(jì)（4P）（一）產(chǎn)品品要素1、概念包裝裝·City·up中原商業(yè)[國(guó)標(biāo)/復(fù)興/領(lǐng)航運(yùn)動(dòng)]國(guó)際化都市市象征華南MALL、上海新天天地、中信廣場(chǎng)并并列國(guó)際品牌組組合，體驗(yàn)驗(yàn)型商業(yè)城市商業(yè)升升級(jí)，國(guó)際際化標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)航中原商商業(yè)?！BD·Businesswan新區(qū)、新商商圈、新商商業(yè)最具含金量量的商圈直面城市未未來(lái)區(qū)域最大在在建商業(yè)廣廣場(chǎng)區(qū)域商圈核核心的形成成·Living·mall全生活商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)首個(gè)MALL；ONLYONE逛的新概念念優(yōu)悠趣味，，任游任逛逛2、形象主題題CBD··CENTER/LIVINGMALL500強(qiáng)企業(yè)/國(guó)際品牌組組合/商業(yè)“聯(lián)合合國(guó)”購(gòu)物、休閑閑、餐飲、、娛樂(lè)ONLYONE時(shí)尚、文化化、風(fēng)情、、體驗(yàn)SHOPPINGNEW新區(qū)商圈地地標(biāo)/中原商業(yè)鋪鋪王/創(chuàng)富時(shí)代NO.1MALL業(yè)態(tài)功能購(gòu)物（易初+梅森+步行街）休閑娛樂(lè)（影城+酒吧+書城、音像像、網(wǎng)吧、、電玩、KTV+美容SPA+健身）餐飲（地下小吃吃城+美食廣場(chǎng)））休閑廣場(chǎng)（演藝+集會(huì)+生態(tài)）SOHO小戶型空中中花園公寓寓（商住及其其會(huì)所配套套）3、產(chǎn)品包裝裝MALL商業(yè)品牌一期進(jìn)駐品品牌（已招商））二期進(jìn)駐品品牌（在招商））易初蓮花梅森百貨21世紀(jì)河南影影城XXKTV肯德基CEPA香港免稅店店三聯(lián)書屋************星巴克國(guó)美香港銅鑼灣灣深圳好百年年臺(tái)灣燦坤關(guān)注品牌（有意向））MALL商業(yè)布局-1F—““地心城”—地心引力小小食街/東區(qū)最大室室內(nèi)停車場(chǎng)場(chǎng)/車元素精品店店。1F—“名店城”—花街集市/財(cái)富廣場(chǎng)/易初蓮花/環(huán)藝廣場(chǎng)（特賣場(chǎng)、、人體造型型秀、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)互動(dòng)活動(dòng)動(dòng)、背景音音樂(lè)/攀巖峽谷/梅森百貨/城市后街（（室外步行行街）/熱帶雨林風(fēng)情步行街街，冰河世世紀(jì)美食廣廣場(chǎng)，城市市休閑景觀觀公園2F—“花園城”—梅森百貨/鐘樓廣場(chǎng)（（親子、游游園、街頭頭表演、游藝藝、休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)）/水岸街市市；3F—““休閑城””—時(shí)尚聚落落，輕松松爵士，，逍遙樂(lè)樂(lè)園，藍(lán)藍(lán)調(diào)境界，酒吧吧，書屋屋，樂(lè)坊坊，食肄肄，觀景景臺(tái)；4F—““影視城””—21世紀(jì)河南南影院，，KTV，音像，，演藝廣廣場(chǎng)，風(fēng)中舞臺(tái)臺(tái)；5F以上—SOHO·城市公寓寓—小戶型、、入戶花花園，商商務(wù)；MALL業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)A、主力店店B、步行街街C、影劇院院D、其他易初蓮花花大賣場(chǎng)場(chǎng)——A、主力店店世界500強(qiáng)，首度度進(jìn)駐CBD商業(yè)版塊塊，目前前東區(qū)最最大的購(gòu)物超市市，演繹繹又一個(gè)個(gè)“浦東東正大廣廣場(chǎng)”，，。梅森MISSON··家百貨——美式家居居百貨中中原旗艦艦店，時(shí)時(shí)尚、家家居、生生活，家家主題概概念，創(chuàng)造造一站式式、個(gè)性性化、流流行性的的購(gòu)物空空間和家家居生活活流行總站站（OUPDTE，STATIOH）主導(dǎo)新新世紀(jì)家家庭消費(fèi)費(fèi)文化時(shí)尚。?；ń旨惺小鞘懈删€線，花園園小徑，，花車商商亭，綠綠技鮮花花點(diǎn)綴五五彩霓虹虹，打造城市市多彩的的一面，，構(gòu)成農(nóng)農(nóng)業(yè)路一一道靚麗麗的城市市風(fēng)景。。B、步行街街城市后街街——城市后街街是靜謐謐的休閑閑的、特特色小店店，熟悉悉的店招招，老主主顧的招呼呼，演繹繹現(xiàn)代胡胡同、里里弄商業(yè)業(yè)的溫情情一面，，打造““城市商業(yè)源源于巷子子”特色色風(fēng)情。。熱帶雨林林風(fēng)情步步行街——24小時(shí)全天天候步行行街，郁郁郁蔥蔥蔥一派雨雨林，風(fēng)風(fēng)格建筑筑的特色色商鋪掩掩映其中，，購(gòu)物的的新奇愉愉悅，使使之成為為城市最最具觀賞賞性，最最具“逛逛體驗(yàn)”的風(fēng)風(fēng)情步行行街步行行街一側(cè)側(cè)聯(lián)通百百貨，一一側(cè)通向向美食廣廣場(chǎng)，盡盡頭則是休閑閑主題公公園，打打造一條條綠色購(gòu)購(gòu)物情趣趣街。水岸街市市——逆水拾階階而上，，闊綽的的鐘樓廣廣場(chǎng)一側(cè)側(cè)是陽(yáng)光光、玻璃璃、溪水水花池、木木材造的的一排街街鋪，步步行街商商業(yè)街的的特質(zhì)就就是讓購(gòu)購(gòu)物和休閑閑相結(jié)合合，水岸岸街市就就是讓你你在購(gòu)物物、在休休閑。C、21世紀(jì)河南南影城——中原唯一一國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)影院院，全國(guó)國(guó)排列前前五的頂頂級(jí)影院院，五星星級(jí)劇院院式觀賞環(huán)環(huán)境，全全數(shù)碼聲聲光設(shè)備備，多種種類型的的豪華影影廳，配配以KTV、餐飲、音音像、游游戲城、、這里也也是明星星見(jiàn)面會(huì)會(huì)、歌手手簽唱活活動(dòng)、電電影首映式式、影視視拍攝基基地、城城市時(shí)尚尚文化策策源點(diǎn)、、全年無(wú)無(wú)休的歡歡樂(lè)據(jù)點(diǎn)。。E、冰河世世紀(jì)美食食廣場(chǎng)——塑造冰河河、石器器、銅器器時(shí)代的的主題情情境，創(chuàng)創(chuàng)造豐富富情趣空空間，適用用全家大大小用餐餐、休憩憩，集美美食、娛娛樂(lè)、休休閑為一體。F、其他購(gòu)購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)、餐餐飲——4.賣點(diǎn)梳理理：?一站式消消費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)，兩大大主力店店，三個(gè)個(gè)廣場(chǎng)，，五星級(jí)影城，，六百余余個(gè)地下下車位，，七萬(wàn)余余種零售售品牌，，八大國(guó)內(nèi)內(nèi)MALL之一，九九千余平平米休閑閑公園，，十萬(wàn)平米宏宏大規(guī)模模。?中原第一一MALL（首個(gè)/目前最大大），排排名國(guó)內(nèi)內(nèi)八大MALL。?國(guó)際零售售品牌組組合（500強(qiáng)+美國(guó)百貨貨+五星級(jí)影影院+一批知名名品牌））。?最具含金金量地段段CBD新區(qū)，商商業(yè)前景景，無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)地帶帶。?五星級(jí)影影院，中中原唯一一全國(guó)排排前五。。?onlyone，購(gòu)物、、休閑、、娛樂(lè)、、餐飲、、商住一一站式。。?鄭州最大大的地下下停車場(chǎng)場(chǎng)。1、定價(jià)考考慮范圍圍：?參照市場(chǎng)場(chǎng)定價(jià)8000—10000元。?消費(fèi)心理理定價(jià)1000—8000元。?返租可承承租范圍圍10000—15000元。（二）價(jià)價(jià)位策略略——定位考慮慮范圍9000—15000元。分析一：：“10年經(jīng)營(yíng)收收益相同同，返租租支出由由800萬(wàn)/年補(bǔ)貼，，不足部部分在售價(jià)中補(bǔ)補(bǔ)足?！眴蝺r(jià)返租補(bǔ)貼收益9000元60元/月m2－24元/月m2/-4320萬(wàn)1.35－0.432＝0.91850億10000元66元/月m2－30元/月m2/-5400萬(wàn)0.96億12000元80元/月m2－44元/月m2/-7920萬(wàn)1.008億15000元100元/月m2－64元/月m2/-11520萬(wàn)1.098億2、定價(jià)分分析：（800萬(wàn)年補(bǔ)貼貼按扣除除17％租賃稅稅后計(jì)共共664萬(wàn)/m2，平均補(bǔ)補(bǔ)貼36元/月m2）分析二：：“設(shè)定未未來(lái)10年經(jīng)營(yíng)多多種可能能收益標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)計(jì)算總收收益，（不考慮慮800萬(wàn)貼補(bǔ)））單價(jià)返租經(jīng)營(yíng)收益總收益9000元60－10元/－1800萬(wàn)1.17億10000元66－16元/－2880萬(wàn)1.212億12000元80－30元/－5400萬(wàn)1.26億15000元100－50元/－9000萬(wàn)1.35億A、平均50元/月m2經(jīng)營(yíng)收益益：B、按80元/月/m2計(jì)：?jiǎn)蝺r(jià)返租經(jīng)營(yíng)收益總收益9000元60120/+36001.71億10000元66+14/+25201.75億12000元8001.8億15000元100-20/-36001.89億C、按100元/月/m2計(jì)：?jiǎn)蝺r(jià)返租經(jīng)營(yíng)收益總收益9000元60+40/+72002.07億10000元66+34/61202.11億12000元80+20/36002.16億15000元10002.25億D、按30元/月/m2計(jì)：?jiǎn)蝺r(jià)返租經(jīng)營(yíng)收益總收益9000元60-30/-54000.81億10000元66-33/-59400.906億12000元80-50/-90000.9億15000元100-70/-126000.99億3．價(jià)位建建議：底價(jià)：9000—10000元?符合市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)，接接近消費(fèi)費(fèi)心理。。?達(dá)到現(xiàn)金金回收要要求（1.35億—1.5億）?考慮返租租模式，，價(jià)位有有竟?fàn)幜αΑ?首付和月月供的投投資門檻檻不高。。?對(duì)后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)壓力力小，對(duì)對(duì)800萬(wàn)/年補(bǔ)貼依依賴小。。表價(jià)：1F—12000元2F—10000元?考慮三年年即返的的促銷運(yùn)運(yùn)用以及及營(yíng)業(yè)稅稅，優(yōu)惠惠折扣等等，以及及前三年經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況，，商場(chǎng)裝裝修，設(shè)設(shè)備等。。4、價(jià)位設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)營(yíng)營(yíng)銷策略略提出相相應(yīng)要求求要求策略說(shuō)明?產(chǎn)權(quán)商鋪劃小分割10—20m2有助于控制總價(jià)和擴(kuò)大全民投資?降低首付三年即返降低投資門檻，提高成交率?付款方式創(chuàng)新送投資基金促銷認(rèn)購(gòu)期“3000元抵10000元”5、付款方式設(shè)設(shè)計(jì)：A、在總價(jià)扣除除面積總價(jià)（萬(wàn)）總價(jià)（萬(wàn)）首付3年即返實(shí)首付10年貸款（萬(wàn)）月供月租10m21211.36.32.713.595549753面積單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)）首付（萬(wàn)）三年即返認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠實(shí)首付(萬(wàn))貨款(萬(wàn))月供月租回報(bào)(元)備注10m2120001262.7170002.5886659753返租回報(bào)按總價(jià)11.3萬(wàn)元計(jì)B、在首付扣除除?開(kāi)盤期“三年即返””面積單價(jià)(元)總價(jià)(萬(wàn))首付(萬(wàn))三年返租(萬(wàn))實(shí)首付(萬(wàn))貸款(萬(wàn))月供(元)月租(元)10m2120001262.883.126659800A、在首付中扣扣除B、在總價(jià)中扣扣除面積單價(jià)(元)總價(jià)(萬(wàn))首付(萬(wàn))貸款(萬(wàn))月供(元)月租(元)10m2120009.125.124439800元?階段戰(zhàn)役促銷銷期“萬(wàn)元投資基金金”計(jì)劃

面積單價(jià)(元)總價(jià)(萬(wàn))首付(萬(wàn))三年返租(萬(wàn))投資基金申請(qǐng)(萬(wàn))實(shí)首付(萬(wàn))貨款(萬(wàn))月供(元)月租回報(bào)(元)10m2120001262.8812.126659800投資基金在第第四投資基金金在第四年從從返租中扣除除年從返租中中扣除6.其他價(jià)格策略略：?以老代新，雙雙優(yōu)惠?現(xiàn)場(chǎng)2個(gè)點(diǎn)折扣控制制?一次性付清折折扣優(yōu)惠?集團(tuán)購(gòu)買的折折扣優(yōu)惠7.策略細(xì)節(jié)考慮慮：?三年返扣除后后定價(jià)的可行行性?鋪位劃分（實(shí)實(shí)用率，功能能設(shè)置，分區(qū)區(qū)）?直接簽合同（（定金視為合合同金一部分分）?銀行放貸的技技術(shù)處理·鑒于期房銷售售以及“大MALL”新穎概念，5點(diǎn)1線的通路展示示尤顯重要（三）通路要要素1、賣場(chǎng)：功能銷售MALL展示辦公、財(cái)務(wù)接待道具陳列（沙沙盤）冾談活動(dòng)區(qū)室內(nèi)、室外空空間外廣場(chǎng)功能/情趣綜合型賣場(chǎng)，，承載對(duì)MALL的形象展示體體驗(yàn)功能概念：MALL·濃縮體驗(yàn)構(gòu)想：外廣場(chǎng)氣度，，建筑標(biāo)志物物，水幕電影影，兩層鋼架結(jié)構(gòu)構(gòu)，園林小品品,酒吧2、現(xiàn)場(chǎng)·圍墻；·農(nóng)業(yè)路人行道道改造3、展場(chǎng)略4、動(dòng)線·農(nóng)業(yè)路引線展展示（旗/燈箱/廣告牌）·107國(guó)道展示（旗/燈箱/廣告牌）1、推廣要求：：?短期集中廣告告投放?1/2版或全版形式式?廣告，炒作，，公關(guān)事件，，DM的整體傳播?戶外廣告和展展示活動(dòng)的必必要性。（戶外廣告，，包括周邊街街道廣告）（四）推廣策策略：2、推廣費(fèi)用：：包括：廣告、、展示、促銷銷、公共活動(dòng)動(dòng)、賣場(chǎng)和戶戶外廣告的費(fèi)用部部分?jǐn)側(cè)??？備N售額的2％約360萬(wàn)引導(dǎo)認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤MALL年全民創(chuàng)富財(cái)富日3、節(jié)奏與訴求求：4、推廣方案（（見(jiàn)執(zhí)行策略略）促銷SP四．執(zhí)行策略略1、策略主題促銷（15天）完善備戰(zhàn)造勢(shì)亮相蓄水集客促進(jìn)成交策略調(diào)整籌備期引導(dǎo)期認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤期調(diào)整期階段戰(zhàn)役（4－6月）（5－7月）（6.15－7.15）（10－15天）(15天)·前期充分；

·開(kāi)盤封盤開(kāi)盤,節(jié)奏控制；·操盤邏輯清晰?計(jì)劃10月結(jié)束銷售。。（余尾盤清清銷）?1.5萬(wàn)平米一期推推出。?延長(zhǎng)引導(dǎo)期，，調(diào)整期，壓壓縮銷售周期期，壓迫促進(jìn)進(jìn)成交。?鑒于產(chǎn)權(quán)商鋪鋪，MALL，返租的創(chuàng)新新，所以引導(dǎo)導(dǎo)期成為營(yíng)銷銷重要階段。。?認(rèn)購(gòu)期，開(kāi)盤盤期以強(qiáng)勢(shì)推推廣和強(qiáng)力促促銷手段（如如三年即返/3000抵10000）短期內(nèi)要集集人氣，營(yíng)造造熱銷氣氛加加快成交。?開(kāi)盤后，隨著著成交的遞減減，針對(duì)消費(fèi)費(fèi)反饋，及時(shí)時(shí)調(diào)整訴求和和促銷策略，設(shè)計(jì)實(shí)施施階段戰(zhàn)役，，再度拉升銷銷售率。?營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)計(jì)，確認(rèn)。?營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)構(gòu)建設(shè)（廣告/禮儀/裝飾/經(jīng)營(yíng)公司/物管/景觀/媒體/業(yè)內(nèi)資源/法律）?手續(xù)落實(shí)（許許可證/銷售面積/產(chǎn)權(quán)/銀行按揭/合同）2、籌備期策略略?銷售準(zhǔn)備賣場(chǎng)動(dòng)線包裝裝----資料準(zhǔn)備—鋪位劃分，價(jià)價(jià)格執(zhí)行表，，認(rèn)購(gòu)書，，返租協(xié)議銷售道具—沙盤、分層模模型、效果圖圖、三維動(dòng)動(dòng)畫、展板、、商場(chǎng)平面圖圖宣傳品—樓書、DM、投資手冊(cè)廣廣告、平面面設(shè)計(jì)，炒作作繕稿銷售工具—辦公用品、計(jì)計(jì)價(jià)表管理文件—管理制度，管管理用表/人員—招募、培訓(xùn)、、考核、POS、制服策略測(cè)試（業(yè)界研討會(huì)會(huì)）團(tuán)隊(duì)體系建設(shè)設(shè)分工策略提出，調(diào)調(diào)整確認(rèn)銷售準(zhǔn)備作業(yè)管制表溝通監(jiān)督檢查3、引導(dǎo)期策略略階段一：MALL概念炒作鄭州?MALL年MALL?新生活項(xiàng)目熱點(diǎn)結(jié)合合消費(fèi)生活進(jìn)行專題炒作作，讓公眾關(guān)注參與概念/商業(yè)現(xiàn)狀/沖擊波項(xiàng)目賣點(diǎn)結(jié)合合MALL商業(yè)大概念進(jìn)行炒作MALL?新商業(yè)MALL?新體驗(yàn)NP：軟文PR：“MALL?論壇”NP：系列軟文PR：評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)NP：系列軟文PR：知識(shí)競(jìng)賽AD：以MALL?論壇為事件，以專專家領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)內(nèi)人士作證證言式炒作AD：以媒體和業(yè)業(yè)界人士組織的評(píng)評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)為事件，用設(shè)設(shè)計(jì)師，策劃師，經(jīng)營(yíng)營(yíng)商，品牌商家作專專題炒作AD：以MALL?新生活為主題進(jìn)行行有獎(jiǎng)MALL知識(shí)競(jìng)賽，將將項(xiàng)目賣點(diǎn)推出出，促使公眾關(guān)注參參與?5月中旬開(kāi)始—6月中旬，為期期一個(gè)月?其中借易初初開(kāi)業(yè)，將將階段炒作作推向高潮潮，并以首首個(gè)店的火火爆和易初初國(guó)內(nèi)各店?duì)顮顩r，分析析MALL商業(yè)前景。。?視炒作需要要，可將““MALL??新生活”的的炒作和第第二階段““投資概念念”炒作相結(jié)合。。?策略要求炒炒作介入，，起點(diǎn)要高高，炒作版版幅每次1/2版或全版。。?將炒作和活活動(dòng)內(nèi)容編編輯為《MALL?新生活》創(chuàng)刊號(hào)—“鄭州?MALL年”。?炒作軟文統(tǒng)統(tǒng)一系列主主題《鄭州?MALL年系列報(bào)道道》?設(shè)計(jì)業(yè)內(nèi)人人士“聯(lián)合合推薦獎(jiǎng)““?！?具體方案（（略）階段二：投投資概念炒炒作鄭州?MALL創(chuàng)富年全民投資10年8％投資特點(diǎn)抓住10年8％的賣點(diǎn)和對(duì)市場(chǎng)的的吸引力，，引起公眾關(guān)關(guān)注?低門檻?高回報(bào)?風(fēng)險(xiǎn)與安全全保障?回報(bào)周期?家庭幸福保保障計(jì)劃?養(yǎng)老保障計(jì)計(jì)劃?兒童成長(zhǎng)基基金計(jì)劃?創(chuàng)業(yè)基金計(jì)計(jì)劃NP：系列廣告告EVEHT：“10年8％猜猜看”廣廣告NP：系列軟文文NP：系列軟文文AD：讓公眾對(duì)對(duì)10年8％的數(shù)字產(chǎn)產(chǎn)生關(guān)注，，興趣和記憶憶，運(yùn)用NP,AD,DM,TV車體，戶外等，廣告告形式AD：10年8％系列報(bào)道道和其他投資資方式比較較AD：創(chuàng)富故事事?炒作期為15天（不宜過(guò)過(guò)長(zhǎng)）?炒作集中火火爆。?全民投資炒炒作可以和和認(rèn)購(gòu)期廣廣告相結(jié)合合。?統(tǒng)一炒作主主題“鄭州州?MALL創(chuàng)富年”，，其中分主主題為“鄭鄭州?MALL創(chuàng)富年—10年8％特別報(bào)道道”和“鄭鄭州?MALL財(cái)富年—全民創(chuàng)富特特別報(bào)道”?軟文的形式式要有力，，沖擊，新新穎。?《MALL?新生活》特別號(hào)—“10年8％全民創(chuàng)富富年”·具體方案（（略）·促銷3000元抵10000元4、認(rèn)購(gòu)期·目的：促進(jìn)客戶登登記、落定定·手段：VIP客戶認(rèn)籌——優(yōu)先選購(gòu)權(quán)權(quán)/開(kāi)盤優(yōu)惠/大抽獎(jiǎng)·推廣有針對(duì)性訴訴求——如：·“2萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)富計(jì)計(jì)劃”“一一年工資的的理財(cái)計(jì)劃劃”·MALL+投資個(gè)案+認(rèn)籌計(jì)劃+系列平面廣廣告·DM夾報(bào)或派單單（20萬(wàn)份）·《財(cái)富傳奇和和投資錦囊囊》（禮品書））·《創(chuàng)富白皮書書——MALL·產(chǎn)權(quán)商鋪投投資手冊(cè)》（地段/品牌//經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)/性價(jià)比/增值空間/投資知識(shí)））·PR：廣場(chǎng)展示示會(huì)·說(shuō)明：·VIP客戶權(quán)益設(shè)設(shè)計(jì)（如送送MALL消費(fèi)券和會(huì)會(huì)員卡）·認(rèn)購(gòu)期不公公布價(jià)格SP：3000抵10000EVENT：集廣告有有獎(jiǎng)（10倍現(xiàn)金）NP：《倒計(jì)時(shí)》5、開(kāi)盤期SP：三年即返返EVEHT：VIP解籌PR：大抽獎(jiǎng)、、開(kāi)盤秀NP：《財(cái)富日》SP：三年即返返、調(diào)價(jià)促進(jìn)、以老老帶新EVEHT：投資講座座PR：周末抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)、日日抽獎(jiǎng)NP：《來(lái)自開(kāi)盤周周的連續(xù)報(bào)道》開(kāi)盤日開(kāi)盤后：開(kāi)盤前：·開(kāi)盤預(yù)告（（前兩日））廣告構(gòu)想想：·“拼圖尋寶大大抽獎(jiǎng)”（（拼首付、、月供、回回報(bào)的數(shù)字字）·“投資創(chuàng)富游游戲棋”（（計(jì)算首付付月供等））·短信廣告·VIP解籌，視認(rèn)認(rèn)購(gòu)人數(shù)，，集中在開(kāi)開(kāi)盤當(dāng)日內(nèi)內(nèi)·以兌獎(jiǎng)、抽抽獎(jiǎng)、飲食食等聚集現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣·開(kāi)通接送專專車·開(kāi)盤儀式構(gòu)構(gòu)想：“CBD商業(yè)之門”——“MALL之門”——“財(cái)富之門”6、調(diào)整期（（略）7、階段戰(zhàn)役役期（略））·城市商業(yè)主主旋律，構(gòu)構(gòu)建中原零零售新持序序·處處張揚(yáng)著著全球魅力力的商際水水準(zhǔn)·NO。1財(cái)富跳板——其視野，市市場(chǎng)是一般般商業(yè)平臺(tái)臺(tái)難以企及及的·從中原到世世界·中有二七廣廣場(chǎng)，東有有城市廣場(chǎng)場(chǎng)·優(yōu)游趣味，，任游任逛逛·輕松、新奇奇、愉悅、、多彩、繽繽紛的商業(yè)業(yè)新概念·關(guān)注的樂(lè)趣趣·和前東新區(qū)區(qū)一起興旺旺，和易初初蓮花一起起·業(yè)態(tài)羅列、、品牌羅列列一、MALL概念：·時(shí)尚策源地地、全城商商業(yè)矚目熱熱點(diǎn)、網(wǎng)聚聚財(cái)氣無(wú)所所不在·CBD·強(qiáng)勢(shì)商業(yè)廣廣場(chǎng)·4：3：3黃金商業(yè)時(shí)時(shí)代·具有區(qū)域商商業(yè)廣場(chǎng)和和現(xiàn)代購(gòu)物物時(shí)尚中心心的雙全功功能·城市時(shí)尚文文化窗口、、時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)、娛樂(lè)新新天地·將傳統(tǒng)購(gòu)物物中心的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理論提提升到新的的更高層次次，服務(wù)功功能無(wú)限延伸，購(gòu)購(gòu)物、娛樂(lè)樂(lè)、休閑為為一體?！さ谝宦鋺舻牡膰?guó)際商業(yè)業(yè)品牌：正正大易初蓮蓮花、21世紀(jì)河南影影院、第二批正在在引進(jìn)品牌牌，里巴支支/三能書店/CEPA免稅店等，，好百年、、家世界、臺(tái)臺(tái)灣/銅羅灣百貨貨興趣參與與。·創(chuàng)富時(shí)代，，譜寫中原原商業(yè)榮耀耀與財(cái)富傳傳奇·跟著十多個(gè)個(gè)國(guó)際商業(yè)業(yè)零售巨頭頭，根本不不用擔(dān)心聚聚富聚財(cái)?shù)膯?wèn)題題·民間資本900億，何去何何從·誰(shuí)是第一個(gè)個(gè)真正的精精明投資者者·十年前，選選擇二七廣廣場(chǎng)、今天天財(cái)富已是是數(shù)倍成長(zhǎng)長(zhǎng)，十年后后，今天選擇城市MALL，意味著分分享十多個(gè)個(gè)國(guó)際商業(yè)業(yè)巨頭的才才氣人氣，，隨著CBD興旺、財(cái)富富成長(zhǎng)飆升升速度極有有可能超過(guò)過(guò)十年前的的二七廣場(chǎng)?！ぶ性虡I(yè)鋪鋪王二、全民創(chuàng)創(chuàng)富概念·鄭州最具含含金量的地地段·以時(shí)尚家居居文化為主主，以以休閑、、娛樂(lè)帶動(dòng)動(dòng)零售·MALL=全生活廣場(chǎng)場(chǎng)+時(shí)尚不夜城城的全服務(wù)務(wù)類型·服務(wù)生活全全方位·僅有10%鋪面產(chǎn)權(quán)出出售·原始股·CBD——中央商業(yè)區(qū)區(qū)·倡導(dǎo)與世界界接軌的互互動(dòng)體驗(yàn)或或消費(fèi)模式式·投資回報(bào)GPP8%·招商后再售售9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。22:38:5622:38:5622:381/5/202310:38:56PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2322:38:5622:38Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:38:5622:38:5622:38Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:38:5622:38:56January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月202310:38:56下下午22:38:561月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:38下下午1月-2322:38January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/522:38:5622:38:5605January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。10:38:56下午午10:38下下午22:38:561月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。22:38:5622:38:5622:381/5/202310:38:56PM