某地產(chǎn)金域華庭整合營銷方案四

Part4房產(chǎn)市場11.總體印象2007年1-11月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價居南海之三全市已售建筑面積（萬㎡）已成交金額（萬元）成交均價（元/㎡）桂城街道70.84188195916大瀝鎮(zhèn)-大瀝6.2357215719大瀝鎮(zhèn)-黃岐19.31125195820大瀝鎮(zhèn)-鹽步10.4559715367大瀝鎮(zhèn)35.92042115688里水鎮(zhèn)7.8737019421獅山鎮(zhèn)32.81411064302丹灶鎮(zhèn)16.1883895475西樵鎮(zhèn)-西樵12.1383903169羅村街道-羅村街道9.7353553637九江鎮(zhèn)1.941762131房地產(chǎn)市場22.供求關(guān)系大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價格增長幅度最高，達15%房地產(chǎn)市場3

樓盤預(yù)售套數(shù)預(yù)售建筑面積(M2)已售套數(shù)已售建筑面積(M2)剩余套數(shù)剩余建筑面積(M2)2006

金碧華庭(金碧軒)16622,45315521,156111,297碧翠苑16320,58916220,4511138南海碧桂園889185,286885184,52600小結(jié)1,218228,3281,202226,133121,4352007明匯城市花園55970,65035743,29720227,353碧翠苑597,235597,23500小結(jié)61877,88541650,53220227,3532006-2007年大瀝街道樓盤普通住宅銷售統(tǒng)計表房地產(chǎn)市場已售單位統(tǒng)計包括已備案單位和已簽約單位統(tǒng)計數(shù)據(jù)只包括各樓盤的洋房,不包括車位/商鋪/別墅統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于”佛山建設(shè)局”,統(tǒng)計時間截至2007-12-104大瀝街道市場供應(yīng)最少，06年成交主要為南海碧桂園1128套“翠堤水岸”花園洋房，07年新推出海琴軒和名匯城市花園共800多套單位，到目前為止約銷售5成；黃歧、鹽步品牌大盤云集，供應(yīng)充足，市場較為穩(wěn)定；相對其它兩區(qū)，大瀝街道表現(xiàn)出更大的市場承受力，價格自2006年第三季度起快速增長，第三季度均價已超過黃岐、鹽步；房地產(chǎn)市場53.大瀝街道的樓市狀況樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，價格拉升大規(guī)模：總建面2.8萬㎡，共437套；產(chǎn)品類型：多層、高層組成；推售時間：2004年-2006年均價：2524元/㎡金碧華庭2004年規(guī)模：總建面4.8萬㎡；共540套產(chǎn)品類型：小高層；推售時間：2005年-2006年均價：4323元/㎡名匯苑2005年規(guī)模：總建面7萬㎡；產(chǎn)品類型：高層；推售時間：2002年-2005年均價：1682元/㎡德明大廈2006年2007年規(guī)模：總建面9.6萬㎡；共561套產(chǎn)品類型：小高層；推售時間：2007年3月-現(xiàn)在均價：5500元/㎡名匯城市花園“翠堤水岸”花園洋房，共1128套產(chǎn)品類型：多層、低層；推售時間：2006年均價：4200元/㎡南海碧桂園房地產(chǎn)市場64.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計

全市已售建筑面積已售套數(shù)套均建筑面積2006年大瀝153,7181,163132黃歧274,1212,261121鹽步267,6932,4901082007年1-11月大瀝62,464408153黃歧193,3261,689115鹽步104,280955109大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為130-160平米房地產(chǎn)市場74.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝街道市場均價低，豐厚的居民消費能力實現(xiàn)了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在130-160平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括70-80㎡二房，133㎡三房和155-250㎡四房以上；07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房130㎡以上為主。黃岐、鹽步集中了大瀝大部分的外來發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價格差距，吸引了約6成廣州客源。因此相對充裕的資金與低價位，實現(xiàn)了廣州客戶100-120㎡的大面積需求。房地產(chǎn)市場85.客源流向大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴重，外來移民是大瀝商品房購買主體房地產(chǎn)市場95.客源流向大瀝街道污染嚴重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質(zhì)導(dǎo)致客戶外流現(xiàn)象嚴重；本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的6成；自建房房地產(chǎn)市場106.土地供供應(yīng)單位宗地編號用地位置用地總面積用途大瀝401穗鹽路“扇面”地段7.7625城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側(cè)0.4882商業(yè)用地404平地村委會泗瀝組1.9658商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場地塊2.3272商業(yè)用地408河?xùn)|“大三丫”地塊4.76城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊3.232城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊11.24城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊1.1817城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號0.2036商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段0.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計4.9848商業(yè)用地28.3682城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)2007年度經(jīng)營營性用地指標標一覽表(單位：公頃頃)可開發(fā)土地資資源少，舊舊城改造”盤盤活土地房地產(chǎn)市場1112土地供應(yīng)日益益緊缺,；特特別是大瀝街街鎮(zhèn)，更是““寸土尺金””，稀缺性性將極大提升升新房地產(chǎn)項項目的升值大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r間。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造”，置業(yè)需求日益膨脹；6.土地供供應(yīng)137.政策影大瀝街道在售售樓盤少，成成交量、價格格受供應(yīng)影響響大，政策影響不明明顯。房地產(chǎn)市場3月，物權(quán)法正式公布；5月，上調(diào)個人住房公積金存貸款利率27個基點；6月，明確房屋買賣的契稅計稅價格應(yīng)當包括房屋的裝修費用；7月，第二次上調(diào)個人住房公積金存貸款利率27個基點；8月，住房公積金貸款上限提至20萬；9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高；10月，存款準備金上調(diào)至13%；148.政策對對鹽步、黃岐岐的影響黃岐價格持續(xù)續(xù)攀升，受政政策影響不明明顯房地產(chǎn)市場158.政策對對鹽步、黃岐岐的影響鹽步臨近廣州州，以廣州為為風(fēng)向標，受受政策影響明明顯房地產(chǎn)市場169.未來新新政預(yù)測及分分析新政一：2008-2009年可能能開征“保有有稅”目的：針對戶戶型面積偏大大的房子收取取一定費用，，鼓勵購買中中小套型住宅宅，促進理性性購房。預(yù)測：保有稅稅144M2可能是起征征面積，稅率率大概在0.8%左右。。影響：對整個個房產(chǎn)保有環(huán)環(huán)節(jié)進行征稅稅，持續(xù)征收收的原則將迫迫使購房投資資和消費回歸歸理性空間。。新政二：“兩兩稅合并”，，明年賣樓省省稅費利好：調(diào)低了了稅率，擴大大了開發(fā)商利利潤空間。預(yù)測：927放貸新政后后，市場成交交量下降。購購房者和發(fā)展展商形成角力力的狀態(tài)。對對于已完成今今年目標，實實力雄厚的發(fā)發(fā)展商預(yù)計會會繼續(xù)控貨，，以期待明年年更大的利潤潤空間。大瀝街道受土土地供應(yīng)限制制，房地產(chǎn)市市場供應(yīng)少，，受政策影響響不明顯。相對本項目，，“保有稅””的實施將產(chǎn)產(chǎn)生一定的影影響，但大瀝瀝鎮(zhèn)強民富的的市場特征將將對項目提供供充足的支撐撐.房地產(chǎn)市場17小結(jié)房地產(chǎn)成交活活躍，供應(yīng)缺缺口導(dǎo)致價格格上漲幅度大大房地產(chǎn)受受政策影影響較弱弱房地產(chǎn)成成交活躍躍，供應(yīng)應(yīng)缺口導(dǎo)導(dǎo)致價格格上漲幅幅度大市場產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)以以中低端端為主，，高端產(chǎn)產(chǎn)品匱乏乏房地產(chǎn)市市場18Part5典型個盤盤19南海桂城佛山禪城10分鐘15分鐘大瀝鹽步黃歧天安鴻基基花園地理位置置：南國國桃園東東門發(fā)展商商：天天安（廣廣州）投投資有限限公司占地面積積：900畝總建面積積：18萬㎡容積率率：0.28綠化率率：73.3%總戶數(shù)數(shù)：1000多戶產(chǎn)品類型型:別別墅、公公入市時間間：2001年年年底配套：23000平方方米天然然湖泊；；4500㎡星星級陽光光會所；；4800平方方米商業(yè)業(yè)中心典型外流個盤分析析20產(chǎn)品結(jié)推貨節(jié)奏產(chǎn)品面積均價消化速度一期（2001年底--2004.08）210套別墅180-400㎡6500元190套公寓、洋房86-130㎡二期（2004.10--2007.06）159套純別墅260－500㎡15000-17000元/㎡5-6套/月天安鴻基基花園個盤分析析21風(fēng)格各異異的別墅墅，突顯顯主人風(fēng)風(fēng)情萬種種的個性性與審美美天安鴻基基花園個盤分析析22座落于南南國桃園園內(nèi)，環(huán)環(huán)境資源源優(yōu)越；；離大瀝僅僅十分鐘鐘車程，，生活、、工作游游刃有余以3個近6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨立、優(yōu)美的景觀元素；超低密度、超高綠化率、超強可塑性，切合客戶群需求；大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。——環(huán)境境為項目目最大亮亮點；——為突突顯身份份、個性性，客戶戶不惜重重金打造造，房子子內(nèi)外兼兼修。天安鴻基基花園個盤分析析23地理位置置：大瀝瀝鎮(zhèn)雅瑤瑤桂和路路發(fā)展商商：碧碧桂園集集團代理商商：自總建面積：62.7萬㎡總戶數(shù)：3000戶產(chǎn)品類型:別墅、洋房建筑風(fēng)格：歐式入市時間：2006年1月——未來項項目最大競競爭對手基本信息南海碧桂園園個盤分析24產(chǎn)品分析“陽光花海海”浪漫陽陽光別墅，2006年1月1日開賣聯(lián)排別墅為主，少量獨立別墅；面積：238-378㎡，花園75-350㎡；均價：聯(lián)排別墅4000-6000元/㎡，獨立別墅7500-8500元/㎡南海碧桂園園個盤分析25“翠堤水岸岸”花園洋洋房1128套，2006年年五一開賣賣產(chǎn)品分析南海碧桂園園17棟11層“大戶人家”洋房、11棟低層洋房、1棟復(fù)式洋房；主力戶型：155～250㎡四房、五房單位均價：4200元/㎡（帶裝修）主力客戶群：雅瑤當?shù)鼐用?、公?wù)員，廣州客戶較少個盤分析26“藍天山畔畔”一期，2006年五一開開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園園戶型：335-378㎡，七房、九房二廳，均價：5000元/㎡（帶裝修）個盤分析27“藍天山畔畔”二期，2007年二月開開賣49套獨立立別墅戶型：400-806㎡，七七/八/十十房二廳均價：5000元/㎡（帶裝裝修）銷售情況：：12月1日銷售22套產(chǎn)品分析南海碧桂園園28小結(jié)大瀝鎮(zhèn)稀缺缺別墅產(chǎn)品品，自住、、投資相宜宜；成熟品牌形形象，治安安物管好高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍；規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高；商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏?！源鬄r瀝唯一在售售別墅帶動動洋房的銷銷售；——以項目目創(chuàng)新產(chǎn)品品及品牌物物管進行市市場突圍。。個盤分析29Part6項目理解301.項目目介紹地塊位置：：佛山市南南海區(qū)大瀝瀝鎮(zhèn)體育中中心區(qū)西側(cè)側(cè)地段地塊現(xiàn)狀：：用地紅線線外基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施達到五五通，即通通路、通電電、通供水水、通排水水、通訊，，用地紅線線內(nèi)土地部部分平整。。交易面積：：75915.8平平方米土地用途：：城鎮(zhèn)混合合住宅用地地使用年限：：住宅用地地柒拾年、、商業(yè)用地地肆拾年、、其他用地地伍拾年容積率：≤≤2.4；；建筑密度：：≤28%；綠地率：≥≥30%；；大瀝鎮(zhèn)政府大瀝體育文化中心2分鐘生活圈項目理解31優(yōu)勢劣勢●毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道）、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km，路網(wǎng)配套完善；●毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心，大瀝高中、金融、行政機關(guān)等市政重點項目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?；●項目周邊暫時缺乏高素質(zhì)生活配套；●周邊村落圍繞，治安問題突出；●長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目5分鐘車程，生活環(huán)境有待改善；●現(xiàn)時缺乏城市公交直達該項目，生活不便。周邊路網(wǎng)密集，噪音問題有待解決；機會威脅●可以填補該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；●大瀝商品房供應(yīng)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，發(fā)展較為滯后，強勁購房消費力還沒釋放；●項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認為項目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位●“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心●作為該區(qū)域首個住宅項目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；●市民認為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3-5年，目前認為還較荒涼2.SWOF分析析項目理解32項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品對比本案小高層洋房———南海碧桂園聯(lián)排別墅、獨立別墅、小高層洋房以別墅為主的大型社區(qū)，圍繞景觀資源布局天安鴻基花園聯(lián)排別墅、獨立別墅、公寓中海金沙灣高層、小高層洋房以120M2平層為主，圍繞江景布局雅居藍灣多層、小高層洋房以100M2平層為主產(chǎn)品對比—據(jù)市調(diào)情況況分析，大創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導(dǎo)消費者的好奇與購買傾向。3.項目目競爭態(tài)勢勢分析---產(chǎn)品對對比項目理解33項目名稱項目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢本案位于大瀝西部新城區(qū)大瀝西部是經(jīng)濟實力、人口最集中的區(qū)域。南海碧桂園位于大瀝西部雅瑤區(qū)天安鴻基花園位于獅山南國桃園區(qū)獅山以南國桃園生態(tài)別墅項目為主，吸引絕大部分大瀝高端客戶，但發(fā)展用地不足，影響持續(xù)發(fā)展。中海金沙灣位于大瀝東部黃岐區(qū)大瀝東部與廣州經(jīng)濟實力較強的荔灣區(qū)接壤，受廣州輻射最強，同類產(chǎn)品售價與大瀝中部、西部形成近2000元/平方米價差。雅居藍灣位于大瀝東部鹽步區(qū)西部首個居居住社區(qū)，，樹標桿新新標準本項目區(qū)位位相對處于于劣勢，非非重點開發(fā)發(fā)商住區(qū)域域，以承接接?xùn)|部工業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移為主主。項目周邊無無競爭對手手，市政工工程，機關(guān)關(guān)單位向引導(dǎo)項目形象定位為行政商務(wù)區(qū)的休閑居住氛圍社區(qū)。3.項目目競爭態(tài)勢勢分析----區(qū)位位對比項目定位34項目名稱物業(yè)管理物管分析本案萬科物管品牌發(fā)展公司嫡系物管公司知名度高，認可度高。南海碧桂園碧桂園物管天安鴻基花園天安物業(yè)管理中海金沙灣中海物管雅居藍灣———優(yōu)質(zhì)物管成成就和諧人人居治安差為大大瀝普遍共共識，項目目周邊村落落、工業(yè)區(qū)區(qū)圍繞，治治安問題更更加突出。。萬科優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物管管服務(wù)認認同度高高，可以以此引導(dǎo)導(dǎo)本地消消費者形3.項項目競爭爭態(tài)勢分分析-----物業(yè)管管理對比比項目理解解35萬科是全全國知名名品牌，，廣東第第一名牌牌，市場場認識度度高。通過宣傳傳深化萬萬科品牌牌認知度度，吸引引客戶對對居住持持續(xù)服務(wù)務(wù)的認可可。全國知名名品牌引引領(lǐng)居住住新氣象象項目名稱品牌知名度本案萬科在廣佛地區(qū)品牌認知度高南海碧桂園通過在大瀝開發(fā)經(jīng)營項目受到普遍認可天安鴻基花園中海金沙灣雅居藍灣鉅隆集團通過多個項目開發(fā)在佛山知名度較高3.項項目競爭爭態(tài)勢分分析----品品牌對比比項目理解解363.項項目競爭爭態(tài)勢分分析----配配套對比比教育配套套優(yōu)勢突突顯項目目氛圍項目名稱配套本案教育（大瀝高級中學(xué)、實驗小學(xué)）商業(yè)（巴黎春天步行街、新都會商業(yè)中心）南海碧桂園商業(yè)（超市,洗衣店,休閑中心,裝飾公司,農(nóng)行）天安鴻基花園商業(yè)（商務(wù)中心,中西餐飲）中海金沙灣商業(yè)（暫未開業(yè)）雅居藍灣商業(yè)（暫未開業(yè)）大瀝為典典型產(chǎn)業(yè)業(yè)城市，，高檔次次、大型型配套相相當缺乏乏。項目與大大瀝巴黎黎春天商商業(yè)街約約10分分鐘車程程，商業(yè)業(yè)配套相相對完善善。項目周邊邊教育配配套擁有有大瀝高高級中學(xué)學(xué)、實驗驗小學(xué)，，優(yōu)勢明明顯，可可深化推推廣。項目理解解37項目名稱商業(yè)定位本案南海碧桂園中西餐，休閑用品，超市（針對項目業(yè)主）天安鴻基花園大型中西餐，超市（針對項目業(yè)主為主）中海金沙灣未確定雅居藍灣不能經(jīng)營餐飲，無具體規(guī)劃（針對周邊消費者）分析—特特色街區(qū)區(qū)文化打打造次級級商圈項目距離離長虹嶺嶺工業(yè)園園5分鐘鐘車程，，大瀝高高級中學(xué)學(xué)2分鐘鐘車程，，大瀝體體育文化化中心不不到1分分鐘車程程。未來項目目商業(yè)除除針對項項目業(yè)主主外，還還可輻射射至工業(yè)業(yè)園中高高層，高高級中學(xué)學(xué)師生，，體育中中心運動動休閑人人群。3.項項目競競爭態(tài)勢勢分析----項目商商業(yè)定位位對比項目理解解38項目名稱銷售均價本案均價8000元/㎡南海碧桂園洋房：08年1月推售預(yù)計售價8000元/平方米天安鴻基花園二期別墅已售馨，暫無推銷計劃中海金沙灣07年底推售預(yù)計8000元/平方米雅居藍灣現(xiàn)均價6000元/方，預(yù)計07年底推售大面積洋房7000元/平方米以上市場整體體向好，，中產(chǎn)置置業(yè)定格格突顯地地產(chǎn)公民民形象同檔次項項目均計計劃于年年底到明明年1月月期間推推貨，前前期產(chǎn)品品均基本本售馨。。對未來價價格預(yù)計計均統(tǒng)一一在7000––8000元/平方米米。預(yù)計樓市市在經(jīng)過過對新政政策的消消化后將將保持穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展趨勢，，項目定定位8000元元/㎡處處于市場場均價范范圍內(nèi)。。3.項項目競爭爭態(tài)勢分分析----價價格分析析項目理解解39小結(jié)價格定位位：均價價8000元/㎡；市場突圍圍：品牌牌、物管管、教育育配套、、產(chǎn)品。。項目理解解409、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:21:3722:21:3722:211/6/202310:21:37PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:21:3722:21Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:21:3722:21:3722:21Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:21:3722:21:37January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月202310:21:37下下午22:21:371月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:21下下午1月-2322:21January6,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/622:21:3822:21:3806January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:21:38下下午10:21下下午22:21:381月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。22:21:3822:21:3822:211/6/202310:21:38PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2322:21:3822:21Jan-2306-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。22:21:3822:21:3822:21Friday,January6,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2322:21:3822:21:38January6,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。06一一月月202310:21:38下下午午22:21:381月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2310:21下午1月-2322:2