房地產(chǎn)價(jià)格策略新

2023/1/301第七章房地產(chǎn)價(jià)格策略2023/1/302[教學(xué)目的要求]

一、掌握房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的目標(biāo)二、掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的因素三、掌握房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的方法四、掌握房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的策略五、掌握房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的程序2023/1/303[主要內(nèi)容]§1房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的目標(biāo)§2影響房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的因素

§3房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的方法§4房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的策略§5房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的程序2023/1/304[教學(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)]教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的目標(biāo)影響房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的因素房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的方法房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的策略教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)方法房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)策略的運(yùn)用2023/1/305引導(dǎo)案例

2005年6月27日，普陀區(qū)上海萬(wàn)里城中心區(qū)域的萬(wàn)里雅筑二期開(kāi)盤(pán)前幾天，高調(diào)向媒體發(fā)布了最新價(jià)格：最低7350元/㎡，均價(jià)8500元/㎡。相較今年上半年此區(qū)域一手房?jī)r(jià)一度達(dá)到13000元/㎡的高位來(lái)說(shuō)有了大幅調(diào)整，萬(wàn)里雅筑一躍成為萬(wàn)里板塊最低價(jià)新盤(pán)。市場(chǎng)反應(yīng)表明，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調(diào)整非常歡迎。萬(wàn)里雅筑二期7月2日開(kāi)盤(pán)，售樓處出現(xiàn)罕見(jiàn)的購(gòu)房者爆滿(mǎn)的場(chǎng)面。從房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的數(shù)字來(lái)看，啟用新價(jià)后，一周內(nèi)成交120套，降價(jià)行動(dòng)見(jiàn)效顯著。調(diào)低價(jià)格雖然使開(kāi)發(fā)商損失一些利潤(rùn)，但同時(shí)也是一種“雙贏”：老百姓能買(mǎi)到實(shí)惠的房子，企業(yè)也能避免長(zhǎng)期僵持所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，從而全力投入新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而密切關(guān)注市場(chǎng)需求變化，快速作出反應(yīng)，才是打算在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的企業(yè)應(yīng)有的明智之舉。（資料來(lái)源：新民晚報(bào)，2005年12月30日）

思考：房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)應(yīng)考慮哪些因素？2023/1/306武漢市2009年4月9日——4月15日商品房銷(xiāo)售情況說(shuō)明

本周武漢樓市均價(jià)再次上漲超過(guò)100元/平方米，達(dá)到5539元/平方米，為2009年以來(lái)的最高點(diǎn)。近期全市成交均價(jià)連續(xù)上漲，主要是由中心區(qū)樓盤(pán)成交量上升以及價(jià)格上漲造成的，但從成交量上看，本周中心區(qū)商品房成交量已經(jīng)有了明顯的回落。部分開(kāi)發(fā)商試探著漲價(jià)，導(dǎo)致了部分購(gòu)房者再次持幣觀望，本周價(jià)升量跌正是市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的真實(shí)反應(yīng)。四月第2周據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全市主城區(qū)在售樓盤(pán)372個(gè)，成交均價(jià)5539.42元/平方米，比上周上漲了117.23元/平方米，樓市價(jià)格漲幅為2.12%。本周全市銷(xiāo)售套數(shù)1448套，較上周減少了539套，跌幅為27%，平均每天銷(xiāo)量為207套。商品房成交量方面，武昌中心區(qū)和漢口中心區(qū)均下降了一半左右，下降幅度較大；漢陽(yáng)中心區(qū)，南湖片，關(guān)山片的成交量則明顯上揚(yáng)，這三個(gè)片區(qū)的成交量之和占到了全市主城區(qū)總成交量的44.7%。本周樓盤(pán)成交均價(jià)主要集中在5000-6000元/平方米，占到了整體成交量的9.67%，較上周增加了2.01%；本周商品住宅成交的戶(hù)型面積主要集中在90-120平方米，占到了整體成交量39.41%，較上周增加3.56%。2023/1/307武漢市2009年1月1日——4月15日商品房銷(xiāo)售情況一覽表2023/1/308武漢市2009年4月第一周、第二周商品房銷(xiāo)售量比較圖2023/1/309武漢市2009年4月9日——4月15日商品房銷(xiāo)售價(jià)格一覽表

思考：武漢各城區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格為什么存在差距？？2023/1/3010武漢市2010年4、5月第一周商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況

片區(qū)本周均價(jià)（5月1-6）上周均價(jià)（4月1-6）漲幅

漢口中心區(qū)

9649.23

9565.66

-0.87%

武昌中心區(qū)

8833.45

8803.36

-0.34%

漢陽(yáng)中心區(qū)

8534.08

8582.19

-0.56%

二七、后湖

6302.68

6602.11

-4.54%

光谷、關(guān)山

6442.61

6415.72

-0.42%

價(jià)格單位：元/平方米（武漢市房地產(chǎn)局提供）2023/1/30112011年5月武漢各區(qū)房?jī)r(jià)情況樓盤(pán)名稱(chēng)地址均價(jià)人信·千年美麗武漢新區(qū)知音湖畔（漢口）7500元銀湖翡翠二期瞰湖軒東西湖區(qū)金山大道（漢口）7000元沿海·賽洛城東西湖區(qū)金山大道武漢沿海?賽洛城（漢口）6200元泰躍金河?xùn)|西湖區(qū)金銀湖環(huán)湖路以東（漢口）5100元?dú)W林灣和平大道與新生路的交匯處（漢口）14600元金橋·太子湖1號(hào)武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)龍陽(yáng)大道（漢陽(yáng)）8200元銀湖御園金銀湖環(huán)湖東中6號(hào)（漢陽(yáng)）6200元金地·格林春岸漢口金銀湖畔（漢口）7500元清水源三期武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南湖南路（洪山）7300元中大·水墨蘭軒位于漢陽(yáng)區(qū)芳草路墨水湖邊（漢陽(yáng)）14000元祥生·柏景灣金銀湖畔?環(huán)湖西路?徑河以南（漢陽(yáng)）5700元泰然南湖玫瑰灣三期洪山區(qū)獅子山街苫風(fēng)咀8號(hào)（洪山）12000元華天明珠花園張公苑武昌保安街（武昌）9900元金色港灣五期漢陽(yáng)東風(fēng)大道236號(hào)（漢陽(yáng)）7500元2023/1/30122012年4月武漢樓市價(jià)格

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，3月房?jī)r(jià)同比（較上年同期）下降的城市達(dá)38個(gè)，較2月增加了11個(gè)，這是自2011年9月以來(lái)，下降城市個(gè)數(shù)最多的月份。2023/1/3013一套房征收62項(xiàng)稅費(fèi)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，一套房子，經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，所涉及的稅種有12項(xiàng)之多，涉及的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，共計(jì)62項(xiàng)。如，以銷(xiāo)售額100萬(wàn)元為基數(shù)，按銷(xiāo)售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，按營(yíng)業(yè)稅的7%征收城建稅3500元，按營(yíng)業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500……。還有按利潤(rùn)25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤(rùn)超過(guò)20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起交納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)查表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用支出的一半，通過(guò)稅費(fèi)與土地出讓金流向政府。2023/1/3014§1房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)目標(biāo)

一、以擴(kuò)大利潤(rùn)為目標(biāo)二、以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為目標(biāo)三、以應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為目標(biāo)四、以企業(yè)生存為目標(biāo)2023/1/3015一、以擴(kuò)大利潤(rùn)為目標(biāo)

以獲取最大限度的利潤(rùn)為定價(jià)目標(biāo)，通常指長(zhǎng)期總利潤(rùn)為最大。

思考：產(chǎn)品是否一定要定最高的價(jià)格？（一）利潤(rùn)最大化2023/1/3016

企業(yè)把取得適當(dāng)利潤(rùn)作為定價(jià)目標(biāo)。（既能使企業(yè)獲得利潤(rùn)，又能使顧客感到適中、合理的價(jià)格）優(yōu)點(diǎn)：1、表明該企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格合理，公平厚道，可以促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售；2、避免不必要的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，保持均衡收益，減少風(fēng)險(xiǎn)；

3、有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)維護(hù)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，避免大企業(yè)的排擠或并吞（二）適當(dāng)利潤(rùn)2023/1/3017

即預(yù)期的投資收益率，就是企業(yè)將預(yù)期利潤(rùn)水平規(guī)定為銷(xiāo)售額或投資額的一定比率。（利潤(rùn)/銷(xiāo)售額或投資額）（三）預(yù)期收益2023/1/3018二、以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為目標(biāo)

企業(yè)經(jīng)常采用的定價(jià)目標(biāo)。通常采用低價(jià)策略擴(kuò)大產(chǎn)品銷(xiāo)售，是一種以犧牲短期利潤(rùn)為換取企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的方法。

企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售量在同類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售總量中所占的比重。1、市場(chǎng)占有率涵義2、運(yùn)用情況2023/1/3019三、以應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為目標(biāo)

主要根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的價(jià)格來(lái)決定本企業(yè)產(chǎn)品的定價(jià)目標(biāo)。要么高于對(duì)手，要么低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。視不同情況而定。2023/1/3020四、以企業(yè)生存為目標(biāo)

以保本價(jià)格，甚至以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售產(chǎn)品，以使企業(yè)度過(guò)難關(guān)，贏得生機(jī)。

條件：產(chǎn)品積壓；資金周轉(zhuǎn)不靈；競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻；消費(fèi)者需求發(fā)生轉(zhuǎn)移等。2023/1/3021§2影響房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的因素一、定價(jià)目標(biāo)二、成本因素三、需求因素四、競(jìng)爭(zhēng)因素五、國(guó)家政策六、顧客心理七、產(chǎn)品因素八、環(huán)境因素2023/1/3022一、企業(yè)定價(jià)目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的四種目標(biāo)：

1、以擴(kuò)大利潤(rùn)為目標(biāo)；

2、以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為目標(biāo)；

3、以應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為目標(biāo)；

4、以企業(yè)生存為目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的目標(biāo)不同，企業(yè)定價(jià)就有一定的差異。2023/1/3023二、成本因素1、土地使用權(quán)出讓金：2、土地征用費(fèi)：3、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：4、前期工程費(fèi)：5、建筑安裝工程費(fèi)：6、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：7、公共配套設(shè)施費(fèi)：8、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的最低界限。房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本包括兩部分：（一）開(kāi)發(fā)成本（占總成本的80%）（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。2023/1/30241、土地使用權(quán)出讓金

國(guó)家以土地所有者的身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者所收取的費(fèi)用。政府可以通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議出讓等形式出讓土地使用權(quán)，并獲得相應(yīng)的費(fèi)用。2023/1/3025例子：交易方式不同，價(jià)格不一樣

一般情況下，招標(biāo)方式出讓往往會(huì)比協(xié)議方式高出50%左右，掛牌方式出讓往往會(huì)比協(xié)議高出75%左右，而拍賣(mài)方式出讓往往會(huì)比協(xié)議高出100%左右。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，1999年到2002年，杭州市采取了“非飽和供應(yīng)，有計(jì)劃出讓?zhuān)掷m(xù)保持賣(mài)方市場(chǎng)”的土地拍賣(mài)供應(yīng)政策，而地價(jià)從80萬(wàn)元／畝左右上漲到600萬(wàn)元／畝。

2023/1/30262、土地征用費(fèi)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，征用屬于農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地征用費(fèi)用。即支付給農(nóng)民的費(fèi)用。包括：（1）勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)；（2）青苗補(bǔ)償費(fèi)；（3）耕地占用費(fèi)；（4）水利設(shè)施維修費(fèi)分?jǐn)偟取?023/1/30273、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

即對(duì)于城鎮(zhèn)地區(qū)的土地，國(guó)家或地方政府可依法有償出讓用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)引出讓而使原用地單位及個(gè)人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由新用地單位按照規(guī)定給予的補(bǔ)償費(fèi)用。2023/1/30284、前期工程費(fèi)

在項(xiàng)目投資實(shí)施前所發(fā)生的費(fèi)用。包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘探及“三通一平”等費(fèi)用支出。三通一平：通水、通電、通路、平整土地五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋?023/1/30295、建筑安裝工程費(fèi)

即直接用于工程建設(shè)的成本費(fèi)用。主要包括：建筑工程費(fèi)用；設(shè)備及安裝工程費(fèi)用；室內(nèi)裝修工程費(fèi)用。2023/1/30306、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

即供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等方面的工程費(fèi)用。2023/1/30317、公共配套設(shè)施費(fèi)用

各種配套設(shè)施如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、郵局、菜場(chǎng)等建設(shè)費(fèi)用。2023/1/30328、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所繳納的各種稅金和按規(guī)定應(yīng)向地方政府或有關(guān)部門(mén)繳納的各種費(fèi)用等。2023/1/30339、管理費(fèi)用

企業(yè)為組織和管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。2023/1/303410、銷(xiāo)售費(fèi)用

企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如廣告宣傳費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、銷(xiāo)售代理費(fèi)用及其他費(fèi)用。2023/1/303511、財(cái)務(wù)費(fèi)用

企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的費(fèi)用，主要包括貸款利息及其他費(fèi)用。2023/1/3036三、需求因素

產(chǎn)品的需求是房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的最高界限。

具體影響：在房地產(chǎn)供給一定的情況下，房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致產(chǎn)品供給不足，則房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)積壓增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下降。2023/1/3037四、競(jìng)爭(zhēng)因素

競(jìng)爭(zhēng)因素決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的浮動(dòng)方向和幅度。

房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)過(guò)程中，應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格變化調(diào)整本企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格。2023/1/3038五、國(guó)家政策1、房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策；2、地方政策；3、稅收政策；4、金融政策；2023/1/3039背景材料：18個(gè)地方政府推出救市政策（？）2008年10月以來(lái)，長(zhǎng)三角的兩大城市上海、杭州不約而同宣告對(duì)低迷的樓市進(jìn)行“救市”。地方政府“救樓市”的政策正在蔓延。出臺(tái)救市政策的地方政府從最初的地震災(zāi)區(qū)成都到西部地區(qū)的重慶、西安，再到中部地區(qū)的長(zhǎng)沙、武漢，再發(fā)展到東部沿海的福州、廈門(mén)，現(xiàn)在已經(jīng)到達(dá)長(zhǎng)三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。至此，全國(guó)各地已有18個(gè)地方政府推出拯救樓市政策。上海：調(diào)高公積金貸款上限每戶(hù)從50萬(wàn)調(diào)至60萬(wàn)；杭州：24條措施，包括調(diào)整入戶(hù)政策、

購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策放寬等；西安：購(gòu)90平以下新房或144平以下二手房獲1.5%補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)90－144平方米商品房可獲總額1%財(cái)政補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)144平以上商品住房及二手住房獲0.5%補(bǔ)貼；河南：首套自住房公積金貸款首付款30%調(diào)減為20%；

9月1日-明年8月31日銀行實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率；購(gòu)經(jīng)適房免房產(chǎn)交易稅商品房按一定比例減免；長(zhǎng)沙：公積金貸款首付降為20%；

二手房交易稅調(diào)整為1.1%多項(xiàng)稅費(fèi)減免或遲收；

城市無(wú)房困難戶(hù)可獲8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)助；重慶：契稅補(bǔ)貼、

財(cái)政補(bǔ)助、

個(gè)人所得稅補(bǔ)貼。沈陽(yáng)：開(kāi)通公積金“異地貸款綠色通道”、公積金貸款年限30年二手房20年，商品房?jī)沙墒赘?，設(shè)立50萬(wàn)元購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)、“普通住宅”1.5%契稅稅率。例：以一套100平米、單價(jià)6000元/平米的住宅計(jì)算，實(shí)行優(yōu)惠稅率后，可減少契稅負(fù)擔(dān)15000元。常州：取消對(duì)二次及以上住房公積金貸款最高額度限制、開(kāi)放住房公積金異地貸款、實(shí)行商業(yè)興貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策?；窗玻簩?shí)行商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策。以5年以上房貸為例，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)年利率7.83%，有些銀行第二套房達(dá)8.61%，而公積金貸款利率僅5.22%。廈門(mén)：放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)、90平米以下保障性住房，貸款利率下調(diào)，兩成首付，最長(zhǎng)貸款期限20年。福州：契稅減半、放寬預(yù)收許可證門(mén)檻、調(diào)整公積金貸款規(guī)定。成都：契稅減免以及財(cái)政補(bǔ)貼。公積金減免。公積金貸款兩成首付，貸款最高額度30萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期30年?？僧惖厣暾?qǐng)住房公積金按揭貸款。2023/1/3040六、顧客心理

期望價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的關(guān)系。期望價(jià)格與實(shí)際價(jià)格越接近，越能刺激或促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為的發(fā)生。2023/1/3041七、產(chǎn)品因素（1）建筑風(fēng)格樓體不同的建筑材料、外立面、結(jié)構(gòu)以及涂料裝飾，對(duì)消費(fèi)者的吸引力是不一樣的。（2）戶(hù)型同一個(gè)樓盤(pán)，戶(hù)型不同，價(jià)格有差異。（3）景觀環(huán)境設(shè)計(jì)2023/1/3042八、環(huán)境因素

指項(xiàng)目的外部環(huán)境，主要標(biāo)準(zhǔn)是看樓盤(pán)周邊及區(qū)域內(nèi)是否存在噪音、空氣、環(huán)境等方面的污染，及其污染程度的大小。（1）噪音：一般靠近公路、工廠、機(jī)場(chǎng)等地方，受到噪音污染的可能性比較大，因此房?jī)r(jià)也越低。（2）空氣、環(huán)境質(zhì)量：環(huán)境質(zhì)量差的地方如接近化工廠、屠宰廠、養(yǎng)雞廠、廁所等，其房地產(chǎn)的價(jià)格就較低。2023/1/3043例：某市水石嘉園定價(jià)因素分析建議定價(jià)：水石嘉園5、7、9棟起售價(jià)2500元/㎡，均價(jià)：3000元/㎡以上定價(jià)要通過(guò)周遍市場(chǎng)調(diào)研分析后決定。建議價(jià)格在開(kāi)盤(pán)前7天決定為好。

[水石嘉園]定價(jià)因素調(diào)差說(shuō)明

1、噪音因素：9棟臨城市主干道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負(fù)值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負(fù)值其次。另外靠水石廣場(chǎng)入口的部分單位噪音調(diào)差系數(shù)僅作局部微調(diào)。

2、景觀因素：5、7棟視野開(kāi)闊，整體景觀優(yōu)，故分值可相對(duì)調(diào)高。

3、朝向因素：5、7、9棟的位置朝向基本相同，為正南偏東，朝向較好，因此此系數(shù)可不計(jì)。

4、戶(hù)型因素：各戶(hù)型間面積相近，房型合理無(wú)明顯優(yōu)良差異，凡有門(mén)沖的戶(hù)型單位為-2，客廳朝西北或東北的戶(hù)型單位再減2，另外較小面積的E棟3、4戶(hù)型及戶(hù)型設(shè)計(jì)極為合理的D棟1戶(hù)型單位加2。

5、層差因素：由于本項(xiàng)目為11、16層的小高層，第一，當(dāng)?shù)乜蛻?hù)對(duì)于小高層的后期電梯物管的服務(wù)普遍表示懷疑，第二，考慮到小高層的物業(yè)使用費(fèi)用較高，增加使用成本，第三，同時(shí)考慮到小高層之間的棟距決定了每戶(hù)的采光效果，因此建議樓層差：針對(duì)11層的小高層相對(duì)拉開(kāi)為每?jī)蓪舆f增元/平米，針對(duì)16層的小高層相對(duì)拉開(kāi)為每?jī)蓪舆f增元/平米，保證每套房源順利出售。2023/1/3044延伸資料：有人將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素歸納為15種1、供求關(guān)系2、經(jīng)濟(jì)因素3、社會(huì)因素4、行政及法律因素5、開(kāi)發(fā)商實(shí)力因素6、開(kāi)發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)因素7、開(kāi)發(fā)商業(yè)資金狀況8、開(kāi)發(fā)的成本因素9、位置因素10、建筑外觀因素11、樓盤(pán)硬件因素12、房產(chǎn)自身因素13、樓盤(pán)形象價(jià)值因素14、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的定價(jià)情況15、目標(biāo)客戶(hù)可承受價(jià)格2023/1/3045§3房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的方法一、成本加成法二、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法三、需求導(dǎo)向定價(jià)法2023/1/3046（一）成本導(dǎo)向定價(jià)法

A、計(jì)算公式：?jiǎn)挝划a(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品成本ⅹ（1+預(yù)期利潤(rùn)率）

B、優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單易行；公平合理；緩和競(jìng)爭(zhēng)

C、缺點(diǎn)：忽視了消費(fèi)者需求1、含義：根據(jù)產(chǎn)品成本進(jìn)行定價(jià)的一種方法。2、主要形式（1）成本加成法。即在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行定價(jià)的方法。（2）目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法（3）盈虧平衡定價(jià)法2023/1/3047（二）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格不變，即使市場(chǎng)環(huán)境變了，價(jià)格也不動(dòng)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格變了，即使市場(chǎng)環(huán)境不變，價(jià)格也要調(diào)整。1、含義：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格進(jìn)行定價(jià)的方法2、基本原則3、主要形式隨行就市定法；密封投標(biāo)定價(jià)法2023/1/3048（三）需求導(dǎo)向定價(jià)法（1）認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

1、含義：根據(jù)消費(fèi)者對(duì)商品的認(rèn)知程度及需求強(qiáng)度來(lái)確定產(chǎn)品價(jià)格的一種方法2、主要形式（2）區(qū)分需求定價(jià)法2023/1/30491、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法（1）含義即理解價(jià)值定價(jià)法，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的理解及認(rèn)知程度進(jìn)行定價(jià)（2）運(yùn)用要點(diǎn)要通過(guò)廣泛的宣傳使消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值產(chǎn)生認(rèn)同感。2023/1/3050案例分析：

徐州一家比較有實(shí)力的公司所作的定價(jià)方法就是“我建房你定價(jià)”，做法是讓客戶(hù)來(lái)參觀，將成本公開(kāi)，把房子開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)率、稅金都列出來(lái)，同時(shí)把周?chē)鷰讉€(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也列出來(lái)，要求客戶(hù)幫開(kāi)發(fā)商定價(jià)。這種超常規(guī)的做法有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，但在當(dāng)?shù)貐s引起很大反響，客戶(hù)認(rèn)為自己對(duì)買(mǎi)的房子心知肚明，覺(jué)得物有所值，因此銷(xiāo)售很好。2023/1/30512、區(qū)分需求定價(jià)法A、對(duì)同一產(chǎn)品按需求強(qiáng)度差異制定不同價(jià)格；B、對(duì)同一產(chǎn)品在不同的時(shí)間制定不同價(jià)格；C、根據(jù)消費(fèi)者不同的需求特點(diǎn)制定不同的價(jià)格；

即差別定價(jià)法，根據(jù)不同的消費(fèi)需求進(jìn)行定價(jià)。（2）形式（1）含義2023/1/3052§4房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的策略（一）新產(chǎn)品定價(jià)策略（二）折扣定價(jià)策略（三）心理定價(jià)策略（四）差別定價(jià)策略（五）價(jià)格調(diào)整策略2023/1/30531、取脂定價(jià)策略（高價(jià)策略）

（2）適用條件第一，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，產(chǎn)品具有特點(diǎn)；第二，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)好；第三，在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)缺乏。（一）新產(chǎn)品定價(jià)策略（1）含義通過(guò)高價(jià)在短期內(nèi)收回投資并獲取高額利潤(rùn)的一種定價(jià)策略（3）優(yōu)點(diǎn)第一，提升企業(yè)形象；第二，便于企業(yè)掌控市場(chǎng)。

（4）缺點(diǎn)第一，使消費(fèi)者利益受損；第二，使競(jìng)爭(zhēng)者增加，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，迫使產(chǎn)品價(jià)格下降。2023/1/3054（一）新產(chǎn)品定價(jià)策略

（1）適用條件第一，市場(chǎng)需求量大；第二，產(chǎn)品的需求彈性較大；第三，企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本較低；第四，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、滲透定價(jià)策略（低價(jià)策略）即通過(guò)低價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng)的一種定價(jià)策略。2023/1/30552、滲透定價(jià)策略（低價(jià)策略）（2）本策略的優(yōu)點(diǎn)第一，有助于產(chǎn)品的銷(xiāo)售；第二，有效地排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，便于提高和維持較高的市場(chǎng)占有率；第三，有助于企業(yè)獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。2023/1/30562、滲透定價(jià)策略（低價(jià)策略）（3）本策略的缺點(diǎn)第一，延長(zhǎng)企業(yè)的投資回收期；第二，影響企業(yè)的公眾形象；第三，企業(yè)掌控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)較小。2023/1/3057實(shí)例：碧桂園的低價(jià)策略——迅速占領(lǐng)市場(chǎng)

“平過(guò)自己起屋”（便宜過(guò)自己建房子）是碧桂園在2005年銷(xiāo)售假日半島項(xiàng)目時(shí)的推廣語(yǔ)，而恰恰是這通俗的六個(gè)字，卻在2005年的國(guó)慶黃金周掀起了一股平價(jià)旋風(fēng)，廣州市民爭(zhēng)先恐后涌向碧桂園假日半島，看看“平過(guò)自己起屋”的樓?！捌竭^(guò)自己起屋”這一口號(hào)，向市場(chǎng)傳遞出了碧桂園的另一大法寶——低價(jià)策略。其在銷(xiāo)售策略上采取低價(jià)快銷(xiāo)的方式，真正意義上實(shí)現(xiàn)“薄利多銷(xiāo)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園批次日均銷(xiāo)售率高達(dá)78%，年度平均積存率僅為2.5%。碧桂園主要?jiǎng)?chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)曾說(shuō)：“10年前我就曾說(shuō)過(guò)我的經(jīng)營(yíng)理念：沃爾瑪?shù)睦麧?rùn)率只有3%，但已經(jīng)是全世界最有錢(qián)的家族了。最重要的是我們的發(fā)展速度很快，就算我賣(mài)房子的利潤(rùn)率只有5%，如果能把生意做到全中國(guó)每個(gè)城市、縣城、城鎮(zhèn)，那多棒！”碧桂園產(chǎn)品的利潤(rùn)是不高的，但勝就勝在“薄利多銷(xiāo)”。

1999年，在碧桂園進(jìn)軍廣州洛溪橋區(qū)域之前，該區(qū)域雙雄是麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開(kāi)發(fā)，已經(jīng)有200多萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。港資背景的祈福新村一向致力于營(yíng)造鳥(niǎo)語(yǔ)花香的居家度假環(huán)境，已取得開(kāi)發(fā)2000畝、售出16000多戶(hù)的好成績(jī)。麗江花園經(jīng)過(guò)八年的苦心經(jīng)營(yíng)，吸引了很多中國(guó)的白領(lǐng)階層，包括藝術(shù)家、離退休干部，確立了獨(dú)特的麗江生活方式，發(fā)展商自豪地稱(chēng)之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過(guò)江龍的姿態(tài)初進(jìn)洛溪，以不到3000元/平方米的低價(jià)，重拳直擊麗江花園6000元/平方米房?jī)r(jià)的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫(xiě)成了“三足鼎立”。

2005年，廣州房?jī)r(jià)飛漲期間，華南板塊洋房均價(jià)接近6500元/平方米，但在同一市場(chǎng)內(nèi)華南碧桂園山語(yǔ)洋房組團(tuán)則以帶裝修3500元/平方米的低價(jià)一次性推出600套產(chǎn)品入市，在市場(chǎng)上引起了較大反響。廣州鳳凰城項(xiàng)目更把碧桂園“低價(jià)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)”政略闡述得淋漓盡致：88萬(wàn)元買(mǎi)382平米的別墅，50萬(wàn)元的聯(lián)排別墅，均價(jià)2800元的優(yōu)雅洋房。低價(jià)是吸引購(gòu)買(mǎi)者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應(yīng)就是“50萬(wàn)元一棟別墅”。在過(guò)去的10年中，碧桂園不斷擴(kuò)展，而“低價(jià)策略”卻是其始終堅(jiān)持的法寶，使它在進(jìn)入一個(gè)新的區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)能迅速占得一席之地。2023/1/3058（二）折扣定價(jià)策略1、現(xiàn)金折扣策略2、數(shù)量折扣策略3、季節(jié)折扣策略4、功能折扣策略（交易折扣策略）2023/1/30591、現(xiàn)金折扣策略

如：“2/10，30”，它表示付款期為30天，如果消費(fèi)者在10天內(nèi)付款，可給予2%的折扣。房地產(chǎn)企業(yè)為鼓勵(lì)消費(fèi)者提前付款，在原價(jià)的基礎(chǔ)上給予一定價(jià)格優(yōu)惠的策略。2023/1/30602、數(shù)量折扣策略

（1）累計(jì)數(shù)量折扣：根據(jù)消費(fèi)者在一定時(shí)期累計(jì)購(gòu)買(mǎi)超過(guò)規(guī)定的數(shù)量或金額給予的價(jià)格優(yōu)惠。1、含義：根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量多少而給予不同價(jià)格優(yōu)惠的策略。2、有兩種形式：

（2）非累計(jì)數(shù)量折扣：根據(jù)消費(fèi)者一次購(gòu)買(mǎi)數(shù)量超過(guò)規(guī)定數(shù)量或金額而給予的價(jià)格優(yōu)惠。

主要區(qū)別：前者鼓勵(lì)消費(fèi)者經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)，只有多買(mǎi)，才能獲得更多的優(yōu)惠，對(duì)吸引顧客購(gòu)買(mǎi)，培養(yǎng)